Macht das BauGB-Upgrade das Bauen wirklich günstiger?

Verena Hubertz hat ein zweites Mal geliefert. Nachdem der Bauturbo im Oktober 2025 in Kraft trat, hat das Bundeskabinett am 27. Mai 2026 den Entwurf für das Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts beschlossen, im politischen Sprachgebrauch das BauGB-Upgrade. Die Bauministerin verkauft es als Instrumentenkoffer für schnelleres Bauen und mehr Wohnraum. Wer genauer hinsieht, erkennt jedoch eine Reform, die an der sichtbaren Stellschraube dreht und die teuren stillen Stellschrauben weitgehend unberührt lässt.

Was hat das Kabinett am 27. Mai 2026 beschlossen?

Zunächst eine notwendige Einordnung: Beschlossen ist ein Entwurf, kein Gesetz. Der nächste Schritt liegt beim Bundestag. Kern des Upgrades ist ein Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt können ein überragendes öffentliches Interesse für Wohnbebauung erklären, das in der planerischen Abwägung andere Belange zurücktreten lässt. Hinzu kommen die vollständige Digitalisierung der Bauleitplanung über den Standard XPlanung, eine fakultative frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, eine materielle Präklusion auch gegenüber Umweltvereinigungen sowie erleichterte Aufstockungen und Nachverdichtungen. Das erklärte Ziel: Bauleitplanung in zwei statt in zehn bis fünfzehn Jahren.

Was bleibt vom Bauturbo?

Der Bauturbo lebt im neuen Paragrafen 246e BauGB weiter, befristet als Experimentierklausel bis Ende 2030. Er lockert Beschränkungen des Baurechts und soll Genehmigungen beschleunigen. Die ernüchternde Bilanz nach gut einem halben Jahr liefert die Statistik: Auch 2026 entstehen nur knapp über 200.000 Wohnungen. Ein Bundestagsabgeordneter brachte das Grundproblem früh auf den Punkt, als er von einem Baugenehmigungsturbo sprach, aber von keinem Bauturbo. Genau hier setzt die Kritik am Upgrade an, denn es verlängert dieselbe Logik: Es beschleunigt das Verfahren bis zur Genehmigung, nicht den Bauvorgang selbst.

Senkt das Upgrade die Baupreise?

Die kurze Antwort lautet: nein. Das Baugesetzbuch ist Planungs- und Bodenrecht, kein Baukostenrecht. Die wahren Treiber der Herstellungskosten bleiben unangetastet: Materialpreise, Löhne, Finanzierungszinsen und vor allem die technischen Standards von der Energieeffizienz über den Schall- und Brandschutz bis zum Stellplatzschlüssel. Wer die Kosten je Quadratmeter wirklich drücken will, muss am Ordnungsrecht der Länder und an den Normen ansetzen. Das versucht der Gebäudetyp E, nicht das BauGB-Upgrade. Schon beim Bauturbo war die Fachkritik eindeutig: Baufinanzierung und Bauausführung werden durch ein beschleunigtes Planungsrecht nicht billiger.

Was passiert mit den Bodenpreisen?

Hier wirkt das Gesetz in zwei Richtungen zugleich. Einerseits stärkt es kommunale Vorkaufsrechte, erschwert deren Umgehung über Share Deals und schafft einen neuen Enteignungszweck bei Schrottimmobilien. Das kann Spekulation dämpfen. Andererseits wertet es Flächen planerisch auf, etwa durch eine Privilegierung von Außenbereichsvorhaben über den Flächennutzungsplan und die Öffnung von Kerngebieten für das Wohnen. Mehr Baurecht auf einer Fläche bedeutet in aller Regel einen höheren Bodenwert. Bereits beim Bauturbo erwarteten Planerinnen und Planer steigende Bodenpreise und mehr Spekulation, weil eine Lenkungswirkung in Richtung bezahlbares Wohnen fehlt. Diese Ambivalenz bleibt auch im Upgrade ungelöst.

Wird das Bauen wirklich einfacher?

Auf der Verfahrensebene ja, zumindest dem Anspruch nach. Digitalisierung, gestraffte Beteiligung und der Abwägungsvorrang können Planungszeiten verkürzen. Der entscheidende Einwand bleibt jedoch derselbe wie beim Bauturbo: Eine schnellere Genehmigung ist noch kein gebautes Haus. Der reale Engpass sitzt vielerorts nicht im materiellen Recht, sondern im Mangel an qualifiziertem Personal in den kommunalen Bauverwaltungen. Solange dort Stellen unbesetzt bleiben, verschiebt das Upgrade den Stau lediglich von der Rechtsnorm in die Amtsstube. Hinzu kommt ein Qualitätsrisiko: Eine geschwächte Öffentlichkeitsbeteiligung spart Zeit, kostet aber Transparenz und Akzeptanz vor Ort.

Was sagen die Verbände?

Die Reaktionen aus der Fachwelt bestätigen das gespaltene Bild. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW sieht zwar wichtige Ansätze, aber keinen Durchbruch für schnelleres und bezahlbares Bauen und nennt den Entwurf zu zögerlich. Ein breites Verbändebündnis, in dem auch die Bundesarchitektenkammer vertreten ist, kritisiert die einseitige Neubau-Priorisierung und fordert stattdessen einen Umbau-Turbo sowie wirksamere Instrumente gegen Bodenspekulation. BAK-Präsidentin Andrea Gebhard fasst die planerische Gegenposition präzise: „Gute Planung und schnelles Bauen sind kein Widerspruch.“ Selbst die Rohstoffwirtschaft meldet sich zu Wort und warnt, dass ein Wohnungsbau ohne gesicherte mineralische Rohstoffe ein Versprechen auf Sand bleibt.

Aktionismus oder mehr?

Die ehrliche Antwort liegt dazwischen. Das BauGB-Upgrade ist mehr als reiner Aktionismus, weil es echte Verfahrensvereinfachungen enthält und mit Vorkaufsrechten und Schrottimmobilien-Regeln auch bodenpolitische Hebel ansetzt. Es ist aber weniger als die angekündigte Lösung der Wohnungsfrage, weil es die drei teuersten Faktoren ausspart: Baustandards, Finanzierung und Verwaltungskapazität. Das Gesetz senkt im besten Fall Verfahrenszeiten und Verfahrenskosten, nicht jedoch die Baupreise, und bei den Bodenpreisen hebt es mit der einen Hand auf, was es mit der anderen dämpft. Wer Wohnungen bauen will, braucht beides: ein schnelles Planungsrecht und bezahlbare Baukosten. Das Upgrade liefert nur die Hälfte. Es ist ein Genehmigungsturbo mit gutem Gewissen, aber noch kein Bauturbo.

baukunst.art · Redaktion · Stuart Stadler

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OECD-Kritik an Österreich: Zu viele Gutverdiener in Sozialwohnungen, zu lange Wartezeiten für Baugenehmigungen

Der soziale Wohnbau ist kein Selbstzweck, sondern ein wohnungspolitisches Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen: Genau diese Definition stellt der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 für Österreich, veröffentlicht am 19. März 2026, in den Mittelpunkt seiner Kritik. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) kommt zu dem Schluss, dass der geförderte Wohnbau in Österreich nicht mehr konsequent jene Menschen erreicht, für die er konzipiert wurde.

In Wien und anderen Großstädten sind die Wohnimmobilienpreise und Mieten laut OECD erheblich gestiegen. Der Druck auf leistbaren Wohnraum wächst, während der Anteil geförderten Wohnbaus am Gesamtbestand, obwohl im internationalen Vergleich nach wie vor hoch, kontinuierlich zurückgeht. Gleichzeitig leben in gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen Mieterinnen und Mieter, die ihren ursprünglichen Förderstatus längst überschritten haben, also Haushalte mit mittlerweile deutlich gestiegenen Einkommen. Dies führt zu einer strukturellen Fehlallokation, die jene benachteiligt, die den geförderten Wohnraum tatsächlich am dringendsten benötigen.

Was bedeutet das für die Planungs- und Wohnbaupolitik?

Aus berufspolitischer Sicht der Architektinnen und Architekten sind die OECD-Empfehlungen in mehrere Handlungsfelder zu differenzieren. Erstens: Die Forderung nach regelmäßiger Neubewertung der Anspruchsberechtigung für wohnbaugeförderte Genossenschaftswohnungen greift unmittelbar in die Steuerung von Bauträgern und Wohnbauförderungsgesetzen der Länder ein. In Österreich ist das Wohnrecht Ländersache; die neun Bauordnungen und die jeweiligen Wohnbauförderungsgesetze regeln, wer unter welchen Bedingungen in geförderten Wohnungen verbleiben darf. Eine bundesweit einheitliche Einkommensüberprüfung, wie sie die OECD andeutet, wäre verfassungsrechtlich komplex.

Zweitens steht die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren im Mittelpunkt der OECD-Forderungen. Dies ist für Architektinnen und Architekten in ihrer täglichen Praxis unmittelbar relevant: Verfahren zur Baubewilligung dauern in Österreich je nach Bundesland und Projektumfang zwischen einem und mehreren Monaten, bei komplexen Vorhaben mit naturschutzrechtlichen, wasserrechtlichen oder denkmalrechtlichen Nebenverfahren deutlich länger. Langwierige Behördenprozesse verteuern Projekte erheblich, weil Planungs- und Finanzierungskosten über die gesamte Wartezeit anfallen.

Welche Instrumente empfiehlt die OECD konkret?

Der OECD-Bericht benennt neben der Anspruchsberechtigungs-Überprüfung und der Verfahrensbeschleunigung zwei weitere Instrumente: Leerstandsabgaben und höhere Steuern auf ungenutztem Bauland. Beide Maßnahmen sind im deutschsprachigen Raum seit Jahren diskutiert, jedoch nur zögerlich umgesetzt worden. Eine Leerstandsabgabe würde spekulativen Leerstand von Wohnungen verteuern und Anreize setzen, Bestandsflächen dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Eine höhere Besteuerung von nicht entwickeltem Bauland könnte Kommunen und Länder dazu veranlassen, Baurechte zu aktivieren und Investorinnen und Investoren zur Projektumsetzung zu drängen.

Für die Berufspolitik der Architektenkammern ergeben sich daraus konkrete Handlungsfelder. Die Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten in Österreich sowie die Länderkammern sind gefordert, sich in die Debatten um Baugenehmigungsbeschleunigung, Wohnbauförderungsrecht und Vergabepraxis einzubringen. Das Vergaberecht nach dem Bundesvergabegesetz 2018 (BVergG 2018) sowie die EU-Richtlinie 2014/24/EU zur öffentlichen Auftragsvergabe bilden den Rahmen für Planungsaufträge im geförderten Wohnungsbau. Hier besteht Optimierungspotenzial, insbesondere was die Wertgrenzen für Direktvergaben und Verhandlungsverfahren betrifft.

Die FPÖ lehnte die OECD-Vorschläge zur Einkommensüberprüfung im sozialen Wohnbau umgehend ab. Bautensprecher Michael Oberlechner bezeichnete einkommensabhängige Mieten als leistungsfeindlich und als versteckte Steuererhöhung, die sich gegen den Mittelstand richte. Diese politische Reaktion zeigt, wie sensibel das Thema in der öffentlichen Debatte ist: Wohnungspolitik ist keine technische, sondern eine zutiefst gesellschaftspolitische Materie.

Was können Architekturkammern zur Lösung beitragen?

Kammern und Berufsverbände stehen vor der Aufgabe, die Qualität der gebauten Umwelt zu sichern und zugleich auf strukturelle Rahmenbedingungen zu reagieren. Im Kontext der OECD-Empfehlungen bedeutet das konkret: Kammern sollten die Forderung nach schnelleren Baugenehmigungsverfahren aktiv unterstützen und in ihren Positionen gegenüber der Politik verankern. Nicht beschleunigte Verfahren zulasten der Qualitätsprüfung, sondern effizientere, digital gestützte Prozesse mit klaren Bearbeitungsfristen sind das Ziel.

Architektinnen und Architekten können im sozialen Wohnbau durch kompakte, typologisch durchdachte Grundrisse und serielle Planungsansätze zur Kostensenkung beitragen. Das IBA’27-Programm in der Stuttgarter Region sowie Projekte im Rahmen gemeinnütziger Wohnbaugesellschaften zeigen, dass qualitätsvoller geförderter Wohnungsbau und wirtschaftliche Effizienz kein Widerspruch sind.

Die Grundsteuerreform, die die OECD als weiteres Instrument anspricht, betrifft indirekt die Bodenpreisgestaltung und damit die Kalkulationsgrundlage für Wohnbauprojekte. Österreich liegt laut OECD mit Grundsteuereinnahmen von 0,6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts deutlich unter dem OECD-Schnitt. Eine Reform könnte Bodenspekulation dämpfen und den Erwerb von Bauträgerliegenschaften für den geförderten Wohnbau erleichtern.

Was der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 letztlich in Erinnerung ruft: Leistbares Wohnen ist kein marktwirtschaftliches Nebenprodukt, sondern erfordert aktive politische Steuerung. Und diese Steuerung braucht qualifizierte Planerinnen und Planer, transparente Verfahren sowie ein Berufsrecht, das Gestaltungsqualität nicht dem Kostenminimierungsdruck opfert.

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Bayern erteilt die erste Typengenehmigung für ein Wohngebäude seit dem Comeback dieser Regelung in die Musterbauordnung 2019. Das Bauministerium inszeniert dies als Lösung für beschleunigte Wohnungsproduktion. Doch ein Blick auf die Geschichte, die Implementierungsprobleme und die realen Effekte dieses Instruments offenbaren Widersprüche, die eine kritische Neubewertung verdienen.

Das wiederentdeckte Versprechen: Von der Vergessenheit zur Hoffnung

Typengenehmigungen sind eine baurechtliche Regelung, deren Geschichte in Deutschland nahezu paradigmatisch für den Umgang mit Verwaltungsvereinfachung steht. Bis in die späten 1990er Jahre gehörten sie zum Standard in den Landesbauordnungen und wurden intensiv genutzt. In Schleswig-Holstein beispielsweise entstanden auf Basis von Typengenehmigungen rund 75.000 Gebäude. Die Regelung ermöglichte seinerzeit bundesländerübergreifend schnellere, kostengünstigere Verfahren für Gebäude, die mehrfach in identischer oder ähnlicher Form errichtet werden sollten.

Dann verschwand die Typengenehmigung fast vollständig aus dem Verwaltungsvollzug. Das geschah nicht aus prinzipiellen Gründen, sondern aus Trägheit. Als der Druck auf die Wohnungsmärkte Anfang der 2000er Jahre nachließ, geriet das Instrument in Vergessenheit. Eine Landesbauordnung nach der anderen ließ die Regelungen auslaufen, ohne dass es nennenswerten Widerstand gab. Schleswig-Holstein strich sie 2009 komplett. Was blieb, waren Nischenerfolge bei Fertighäusern und Windkraftanlagen.

Das Comeback kam aus Not heraus. Die Bauministerkonferenz beschloss 2019, die Typengenehmigung als Paragraph 72a in die Musterbauordnung aufzunehmen. Der Grund war pragmatisch: explodierende Baukosten, wachsendes Defizit bei bezahlbarem Wohnraum, öffentlicher Druck. Eine breite Modernisierungsbewegung zog sich durch die Bauordnungsnovellierungen dieser Jahre, und Typengenehmigungen erschienen als niedrig hängende Frucht für schnelleres Bauen.

Bayern und die erste Praxis: Das B&O-Beispiel

Im Oktober 2025 erteilt Bayern die erste Typengenehmigung für ein Wohngebäude an die B&O Bau GmbH aus Bad Aibling. Das genehmigte Gebäudetyps zeichnet sich durch seriell vorgefertigte Holzmassivwandelemente aus. Das Gebäude kann mit oder ohne Keller, mit oder ohne Balkone, mit vier bis acht Obergeschossen errichtet werden. Diese Flexibilität innerhalb eines genehmigten Typs ist bemerkenswert und zeigt ein differenzierteres Verständnis der Regelung als die ursprüngliche binäre Logik: entweder baugleich oder gar nicht.

Ein Pilotprojekt der B&O Bau in Fürth illustriert, was möglich ist. Ein achtgeschossiges Wohngebäude mit 24 Wohnungen entstand auf dem Grundstück der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBG Fürth in gerade 13 Monaten. Der Freistaat unterstützte das Vorhaben mit 4,6 Millionen Euro aus der sozialen Mietwohnraumförderung. Das Ergebnis ist barrierefrei, altersgerecht, kostengünstig in der Herstellung. Bayerns Bauministerium unter Christian Bernreiter (CSU) stellt diesen Prozess triumphalistisch als Beweis dar: Typengenehmigungen funktionieren, wenn Vorfertigung und serielles Bauen zusammenpassen.

Wie Typengenehmigungen funktionieren und warum das kritisch zu sehen ist

Die Logik ist bestechend einfach: Eine Typengenehmigung bindet alle technischen und baugesetzlichen Anforderungen (Brandschutz, Statik, Schallschutz, Standsicherheit) ein. Nachdem diese einmal umfassend geprüft wurden, werden sie bei jeder Wiederholung nicht erneut überprüft. Stattdessen reduziert sich die nachfolgende Baugenehmigung auf standortabhängige Fragen: Abstände zu Grundstücksgrenzen, Feuerwehrzugänge, lokale Besonderheiten. Theoretisch beschleunigt dies Verfahren erheblich.

Aber hier beginnt die kritische Analyse. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) dokumentierte 2024, dass die Umsetzung in den Ländern ‚gewaltig stockt‘. Ein Jahr nach der Aufnahme in die Musterbauordnung gab es praktisch keine Typengenehmigungen. Heute, sechs Jahre später, gibt es eine. Das wirft Fragen auf. Erstens: Sind die Administrationen überhaupt vorbereitet? Typengenehmigungen erfordern ein Umdenken in der Bauaufsicht. Sie sind kein vereinfachtes Verfahren im landläufigen Sinn, sondern ein komplexes Genehmigungsverfahren an einer anderen Stelle: oben bei der Musterzulassung, nicht unten bei der ortsspezifischen Genehmigung.

Zweitens: Profitiert wirklich der Wohnungsbau im Allgemeinen, oder profitieren einige wenige Projekt- und Baustoffentwicklerinnen und -entwickler? Das Fürth-Projekt beweist, dass Typengenehmigungen im Kontext von Vorfertigung, Holzbau und sozialer Förderung funktionieren können. Aber es ist auch ein Spezialfall: ein großer kooperativer Akteur, eine innovative Bautechnik, öffentliche Finanzierung, ein hochmotiviertes Projektteam. Der Wohnungsbau in Deutschland ist aber fragmentiert, von Einzelobjekten geprägt, von Investorinnen und Investoren ohne Vorfertigung, von Spekulationen. Typengenehmigungen helfen dort wenig.

Die Grenzen der Gestaltungsfreiheit und des lokalen Kontexts

Ein drittes kritisches Thema betrifft die architektonische Qualität. Eine Typengenehmigung, besonders wenn sie wie bei B&O Variationen innerhalb eines Systems zulässt, kann eine Art ‚Baukastenprinzip‘ etablieren. Das ist wirtschaftlich rational, führt aber zu einer Vereinheitlichung des Wohnungsbaus, die nicht unbedingt dem lokalen Kontext entspricht. Es stimmt zwar, dass die berühmten 75.000 Typenbauten in Schleswig-Holstein nicht alle hässlich waren. Aber die Frage ist legitim: Braucht Fürth wirklich das gleiche Haus wie Hamburg oder Berlin? Typengenehmigungen gefährden die Qualität des städtischen Raumes, wenn nicht parallel ein starkes Planungsrecht und eine starke architektonische Debatte stattfindet.

Berufspolitische Perspektive: Chancen und Risiken für Architektinnen und Architekten

Aus berufspolitischer Sicht ist die Wiederbelebung von Typengenehmigungen mit Vorsicht zu betrachten. Einerseits können standardisierte, wiederholbare Prozesse neue Geschäftsfelder eröffnen: Entwurfsarchitektinnen und Entwurfsarchitekten könnten sich auf die Entwicklung von Typengenehmigungen spezialisieren, Qualifikationen aufbauen. Andererseits droht eine Erosion des Wettbewerbs und der gestalterischen Vielfalt. Wenn Typengenehmigungen dominant werden, wird die Rolle von Architektinnen und Architekten in der Planungsphase reduziert, während gleichzeitig ihre Funktion in der Detailplanung und Anpassung überdimensioniert wird.

Besonders relevant ist die Frage der Honorierung nach HOAI. Typengenehmigungen entziehen sich teilweise der klassischen Leistungsphasenlogik. Wo endet Planung, wo beginnt Typengenehmigung? Wie wird die wiederholte ‚Anpassung‘ eines typengenehmigten Hauses honoriert? Die Architektinkammern und Verbände sollten hier aktiv werden und Klarheit schaffen, bevor Typengenehmigungen zur Norm werden.

Fazit: Instrument ja, Wundermittel nein

Die Typengenehmigung ist ein sinnvolles Instrument für spezifische Kontexte. Sie funktioniert besonders dort, wo serielles Bauen mit modernen Bautechniken kombiniert wird, wo Finanzierung gesichert ist, wo Zeit ein echtes Engpass ist. Das Fürth-Beispiel zeigt dies überzeugend.

Aber Typengenehmigungen sind keine Universallösung für die deutsche Wohnungskrise. Sie können die Probleme nicht beseitigen, die durch Flächenmangel, Bodenpreise, Kapitalknappheit und regulatorische Überlasten entstehen. Sie könnten sogar kontraproduktiv wirken, wenn sie zu einer unkritischen Standardisierung und Monotonisierung des Wohnungsbaus führen.

Die Architektenschaft sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen, Chancen nutzen, aber auch Grenzen und Risiken artikulieren. Nur so kann ein Instrument, das einmal 75.000 Häuser prägte, auch diesmal konstruktiv zur Lösung beitragen, ohne dass es dabei die Qualität, Vielfalt und Kontextbezogenheit unserer gebauten Umwelt gefährdet.

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Zwischen den Zeilenbauten des Karlsruher Stadtteils Rintheim hat sich etwas Bemerkenswertes entwickelt. Wo jahrzehntelang nur Betondecken die Autos vor Regen schützten, thronen heute zwölf neue Wohnungen auf drei Garagenkomplexen. Die Volkswohnung Karlsruhe hat geschafft, woran andere Kommunen verzweifeln: Sie hat brachliegende Flächen mitten in der Stadt aktiviert – ohne einen einzigen Quadratmeter Grün zu versiegeln.

Baden-Württemberg prescht vor

Was in Karlsruhe gelungen ist, spiegelt die progressive Planungskultur Baden-Württembergs wider. Die Landesbauordnung wurde bereits 2019 reformiert, um innovative Nachverdichtung zu erleichtern. Während Bayern noch über Lockerungen der Abstandsflächenregelungen diskutiert und Nordrhein-Westfalen mit seiner komplexen Genehmigungspraxis kämpft, zeigt der Südwesten, wie pragmatische Lösungen aussehen können.

Der Karlsruher Architekt Falk Schneemann hat dabei nicht nur ein architektonisches, sondern ein regionales Statement gesetzt: Die Holzfertigbauweise nutzt ausschließlich Materialien aus dem Schwarzwald und der Rheinebene. „Wir wollten zeigen, dass regionale Wertschöpfung und sozialer Wohnungsbau kein Widerspruch sind“, erklärt der Planer, dessen Büro seit Jahren auf lokale Handwerksbetriebe setzt.

Ost-West-Gefälle der Möglichkeiten

Die Realität sieht andernorts ernüchternd aus. Besonders in den östlichen Bundesländern, wo Garagenhöfe zur DNA der Plattenbausiedlungen gehören, scheitern ähnliche Projekte reihenweise. In Dresden-Prohlis stehen über 2.000 Garagen leer, in Leipzig-Grünau verfallen ganze Komplexe. Die sächsische Bauordnung würde Aufstockungen theoretisch erlauben, doch die maroden DDR-Fertigteilkonstruktionen tragen keine zusätzlichen Lasten.

„Sehr dünner Beton mit kleinen Fundamenten“, charakterisiert Schneemann das Problem. Die westdeutschen Garagen der 1960er und 70er Jahre seien dagegen oft überraschend solide. Ein baukulturelles Erbe, das niemand auf dem Schirm hatte.

Föderale Blockaden

Der wahre Hemmschuh liegt jedoch tiefer: im deutschen Baurecht. Während die Niederlande mit ihrer „Crisis- en herstelwet“ temporäre Nutzungsänderungen binnen Wochen genehmigen, dauern Bebauungsplanänderungen hierzulande Jahre. Bayern pocht auf seine restriktiven Abstandsflächenregelungen, Hessen verweist auf den Bestandsschutz alter Bebauungspläne, und in Berlin scheitern Projekte am Milieuschutz.

Das 2021 beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz sollte Abhilfe schaffen. Doch die Bilanz ist ernüchternd: Von den 16 Bundesländern haben nur Baden-Württemberg, Hamburg und Berlin die neuen Spielräume in ihre Landesbauordnungen übernommen. Rheinland-Pfalz diskutiert noch, Sachsen-Anhalt schweigt.

Lokale Allianzen als Erfolgsrezept

Wo es funktioniert, zeigt sich ein Muster: In Karlsruhe arbeiteten Volkswohnung, Stadtplanungsamt und lokale Zimmereibetriebe Hand in Hand. Die Stadt Reutlingen, ebenfalls in Baden-Württemberg, ging einen pragmatischeren Weg: Die dortige GWG setzte Fertigmodule von Schwörerhaus auf neue Garagen – von Anfang an statisch eingeplant.

In München hingegen scheiterte ein ähnliches Projekt der Gewofag am Widerstand der Lokalbaukommission. Die bayerische Landeshauptstadt, die mit 1,8 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern und astronomischen Mieten kämpft, hat geschätzte 50.000 Garagen. Ein ungenutztes Potenzial von theoretisch 10.000 Wohnungen.

Klimaanpassung trifft Wohnungsnot

Die Karlsruher Lösung punktet auch klimatisch: Die Holzbauweise speichert CO₂, die Dächer sind begrünt, Photovoltaik ist vorbereitet. Das Land Baden-Württemberg förderte das Projekt mit 1,2 Millionen Euro aus dem Programm „Wohnungsbau BW – innovativ“. Andere Bundesländer haben keine vergleichbaren Programme.

Dabei wäre gerade in Hitze-Hotspots wie Frankfurt, Mannheim oder dem Ruhrgebiet die Kombination aus Nachverdichtung und Klimaanpassung essentiell. Doch während Stuttgart seinen Holzbau-Offensive vorantreibt, verharrt Düsseldorf in der Betontradition.

Ein Modell mit Grenzen

Bei aller Euphorie: Das Karlsruher Modell ist kein Selbstläufer. Die 4,5 Millionen Euro Gesamtkosten relativieren sich, wenn man bedenkt, dass nur zwölf Wohnungen entstanden. Die Quadratmeterkosten will die Volkswohnung nicht nennen – „experimenteller Ansatz“, heißt es.

Trotzdem: Die Mieten von 7,75 bis 9,30 Euro pro Quadratmeter sind in Karlsruhe, wo der Durchschnitt bei 12 Euro liegt, eine soziale Tat. Die Warteliste ist lang, die mediale Aufmerksamkeit groß. Delegationen aus Hamburg, Frankfurt und sogar Wien pilgern nach Rintheim.

Ausblick: Revolution von unten

Die Lösung wird nicht vom Bund kommen. Zu verfahren ist die Große Koalition der Bedenkenträger aus Bauordnungsrecht, Brandschutzlobby und Nimby-Mentalität. Die Revolution muss von unten kommen: von mutigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, progressiven Oberbürgermeisterinnen und Landräten, die sich trauen, alte Pläne über Bord zu werfen.

Nordrhein-Westfalen plant eine „Experimentierklausel“ in der Landesbauordnung. Thüringen prüft ein Sonderprogramm für Garagenaufstockungen. Selbst das traditionsbewusste Bayern denkt um: Ein Pilotprojekt in Augsburg soll 2025 starten.

Die Garagen sind da. Die Wohnungsnot auch. Was fehlt, ist der politische Mut, beides zusammenzubringen. Karlsruhe hat es vorgemacht. Der Rest ist Föderalismus.

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Was als revolutionärer Ansatz zur Vereinfachung des Bauens begann, endete in einem bemerkenswerten juristischen Debakel. Der Gebäudetyp E, vom Bundeskabinett am 6. November 2024 als Heilsbringer der deutschen Bauwirtschaft präsentiert, liegt nun in Trümmern. Die Richterinnen und Richter des Bundesgerichtshofs haben in einer außergewöhnlich deutlichen Stellungnahme dem Gesetzentwurf die rote Karte gezeigt.

Juristische Schelte von höchster Stelle

Der 7. Zivilsenat des BGH unter Vorsitz von Rüdiger Pamp formuliert seine Kritik mit einer Klarheit, die in der Juristerei ihresgleichen sucht. „Zur Herbeiführung seines Ziels nicht geeignet“ und „mit dem Demokratieprinzip nicht zu vereinbaren“ – deutlicher können Richterinnen und Richter kaum werden. Als Architekt mit vier Jahrzehnten Praxiserfahrung muss ich gestehen: Selten hat eine juristische Analyse so präzise den Nagel auf den Kopf getroffen.

Die Crux mit der Deregulierung

Der Gesetzentwurf verfolgte ursprünglich noble Ziele: kostengünstigeres, innovativeres und einfacheres Bauen. Doch wie so oft steckt der Teufel im Detail. Die geplante Abkehr von DIN-Normen und den anerkannten Regeln der Technik öffnet nicht etwa Türen für kreative Lösungen, sondern schafft ein rechtliches Vakuum, das die Baupraxis vor unlösbare Probleme stellt.

Praxisferne Visionen

Als praktizierender Architekt sehe ich täglich, wie essentiell klare Regelungen für erfolgreiche Bauprojekte sind. Die vorgeschlagene Deregulierung gleicht dem Versuch, ein Haus ohne statische Berechnungen zu errichten – theoretisch möglich, praktisch fatal. Die BGH-Richterinnen und Richter bestätigen diese Einschätzung mit ihrem Hinweis auf die „typischerweise gegebene Leistungskette“ im Bausektor.

Qualität braucht Standards

Besonders kritisch sehe ich die Vernachlässigung des Mangelbegriffs im Werkvertragsrecht. Wer jahrelang Bauprojekte betreut hat, weiß: Ohne klare Definition von Qualitätsstandards multiplizieren sich Konflikte exponentiell. Die BGH-Richter warnen zu Recht vor einem „Schnellverfahren ohne hinreichende fachkundige Begleitung“.

Innovation versus Sicherheit

Der Gebäudetyp E verkennt einen fundamentalen Aspekt des Bauens: Innovation entsteht nicht durch die Abschaffung von Standards, sondern durch ihre kreative Interpretation. Die BGH-Richter betonen treffend, dass innovatives Bauen seit 1900 stets möglich war – vorausgesetzt, die Vertragsparteien verständigten sich klar über neue Bauweisen.

Fazit: Zurück zum Reißbrett

Der Gebäudetyp E reiht sich ein in die lange Liste gut gemeinter, aber schlecht durchdachter Reformversuche. Statt übereilter Deregulierung braucht die Baubranche durchdachte Modernisierung bestehender Normen. Die eindeutige Positionierung des BGH bietet die Chance für einen Neuanfang – diesmal hoffentlich mit mehr Augenmaß und weniger Aktionismus.

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Bundesjustizminister Marco Buschmann setzt sich für eine Reform des Baurechts ein, um den Wohnungsbau zu vereinfachen und die Kosten zu senken. Dabei sollen gesetzlich nicht zwingende Komfortstandards, die häufig als selbstverständlich gelten, rechtssicher verzichtbar werden. Dies betrifft beispielsweise die Trittschalldämmung, die zwar hohe Baukosten verursacht, aber nicht zwingend notwendig für die Wohnqualität ist.

Hintergrund und Ziele

Der Wohnungsbau in Deutschland steht vor großen Herausforderungen: Die Baukosten sind in den letzten vier Jahren um etwa 42 Prozent gestiegen, und es fehlen rund 800.000 Wohnungen, vor allem im bezahlbaren Segment. Steigende Bauzinsen verschärfen die Situation zusätzlich. Vor diesem Hintergrund betont Buschmann die Notwendigkeit, das Bauvertragsrecht zu ändern, um es den Beteiligten zu ermöglichen, auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten und so kostengünstiger zu bauen.

Rechtliche Anpassungen

Ein zentrales Element der Reform ist die Anpassung der DIN-Normen, die beim Wohnungsbau oft als die anerkannten Regeln der Technik (aRdT) gelten. Ein Gutachten des ehemaligen BGH-Richters Stefan Leupertz, das von der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) in Auftrag gegeben wurde, unterstützt diese Richtung. Es zeigt auf, dass eine Reduzierung technischer Anforderungen ohne nennenswerte Einschränkungen der Wohnqualität möglich ist und zu niedrigeren Baukosten führen kann.

Herausforderungen und Perspektiven

Obwohl die vorgeschlagenen Änderungen vielversprechend sind, weist Leupertz in seinem Gutachten darauf hin, dass allein diese Maßnahmen nicht ausreichen werden, um die derzeitige Wohnungsbaukrise zu bewältigen. Sie könnten jedoch einen wesentlichen Beitrag zur Lösung des Problems leisten.

Durch die geplanten Anpassungen soll die Vertragsfreiheit im Bauwesen gestärkt werden. Bauträger und Käufer sollen die Möglichkeit haben, rechtssicher auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten, was zu einer Senkung der Baukosten führen und den Bau bezahlbarer Wohnungen fördern könnte.

Fazit

Die geplante Reform von Justizminister Marco Buschmann könnte ein entscheidender Schritt sein, um den Wohnungsbau in Deutschland zu erleichtern und die Kosten zu senken. Durch die Möglichkeit, auf nicht zwingende Komfortstandards zu verzichten, könnten Bauprojekte kostengünstiger und effizienter umgesetzt werden. Dies ist ein wichtiger Ansatz, um der Wohnungskrise in Deutschland entgegenzuwirken und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Für weitere Details besuchen Sie: Rechtsgutachten

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In letzter Zeit sind die Immobilienpreise wenigstens nicht weiter angestiegen, insbesondere wenn man die hohe Inflation bedenkt. Dennoch bleibt der Erwerb eines Eigenheims für viele Menschen unmöglich, was auch auf die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnkrediten zurückzuführen ist. Daher ist es naheliegend, darüber nachzudenken, wie Wohneigentum erschwinglicher gemacht werden kann. mehr

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