Das Geschäft mit dem Verfall: Wie Schrottimmobilien den Wohnungsmarkt vergiften

Eine Schrottimmobilie ist ein bewohnbares oder ehemals bewohntes Gebäude, dessen Eigentümerinnen oder Eigentümer notwendige Instandsetzungen verweigern und damit gezielt einen baulichen Missstand erzeugen, der negativ auf das umgebende Quartier ausstrahlt. Diese Definition des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) trifft den Kern eines Phänomens, das in deutschen Städten seit Jahren wächst, während gleichzeitig der Wohnraum knapp wird wie nie zuvor.

Laut Pestel-Institut fehlten in Deutschland Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen, allein in Nordrhein-Westfalen 376.000, in Bayern 233.000. Bis 2030 schätzt das Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden bundesweit jedoch nur etwa 110.000 Wohnungen genehmigt, weit entfernt vom politisch ausgegebenen Ziel der Bundesregierung von 400.000 jährlich. Parallel dazu steht laut Zensus 2022 eine siebenstellige Zahl von Wohnungen leer. Ein Teil dieser Bestände sind Schrottimmobilien, deren Inverkehrbringen ein politisch und juristisch zähes Geschäft ist.

Was sind Schrottimmobilien eigentlich und wer betreibt sie?

Schrottimmobilien entstehen selten zufällig. In den Problemquartieren von Duisburg, Gelsenkirchen, Dortmund oder Essen, aber auch in Berliner und Leipziger Straßenzügen, hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, das gezielt auf Verwahrlosung setzt. Häuser werden in heruntergekommenem Zustand günstig erworben, kaum oder gar nicht instandgehalten und an besonders prekäre Mieterinnen und Mieter weitervermietet, häufig an Empfangende staatlicher Sozialleistungen. Die Mieten werden direkt mit dem Jobcenter abgerechnet, in dokumentierten Fällen bis zu 42 Euro pro Quadratmeter, weit jenseits jeder ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Eigentümerstrukturen sind häufig verschachtelt. Briefkastengesellschaften im Ausland, schnell wechselnde Verwaltungen und schwer greifbare wirtschaftlich Berechtigte erschweren den kommunalen Zugriff. Die Bewohnerinnen und Bewohner leben dabei mit Schimmel, defekten Elektroleitungen, ausgefallenen Heizungen und überbelegten Räumen. Die nordrhein-westfälische Wohnungsaufsicht hat seit Einführung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) im Mai 2014 mehrere tausend Fälle bearbeitet, allein bis Ende 2016 rund 6.200. Heute wenden weit über 100 Kommunen das Gesetz aktiv an.

Warum verschärfen Schrottimmobilien den Wohnungsmangel?

Der Zusammenhang zwischen Verfallsbeständen und Wohnungsknappheit ist nicht trivial, aber real. Erstens werden Wohneinheiten dem Markt entzogen oder in einem Zustand gehalten, der unterhalb gesetzlicher Mindeststandards liegt: nach § 4 WAG NRW etwa neun Quadratmeter Mindestwohnfläche für Erwachsene, sechs Quadratmeter für Kinder, hell, trocken, beheizbar, mit funktionierenden sanitären Anlagen. Zweitens ziehen verwahrloste Liegenschaften Quartiere mit nach unten, vermindern die Investitionsbereitschaft benachbarter Eigentümerinnen und Eigentümer und blockieren so städtebauliche Aufwertungsprozesse, die zusätzlichen Wohnraum schaffen könnten. Drittens binden sie kommunale Ressourcen, von Ordnungsbehörde über Bauaufsicht bis hin zur Sozialarbeit, die anderswo fehlen.

Ökonomisch wirkt das Phänomen wie ein doppelter Schaden. Während das Pestel-Institut den Wohnungsmangel bereits als Wachstumsbremse identifiziert, weil Unternehmen in angespannten Märkten kaum noch Fachkräfte rekrutieren können, drücken Schrottimmobilien zugleich die soziale Stabilität ganzer Stadtteile. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) verweist in ihren wohnungspolitischen Stellungnahmen regelmäßig auf den Zusammenhang von baulicher Substanzqualität und sozialem Zusammenhalt.

Welche rechtlichen Werkzeuge stehen den Kommunen zur Verfügung?

Das Instrumentarium ist breiter, als die öffentliche Debatte oft vermuten lässt. § 177 Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote, § 176 BauGB ein Baugebot bei unbebauten oder mindergenutzten Grundstücken, § 179 BauGB sogar ein Rückbaugebot. Die in mehreren Bundesländern existierenden Wohnungsaufsichtsgesetze, neben Nordrhein-Westfalen auch in Berlin, Bremen, Hessen und Hamburg, ergänzen diese städtebaulichen Instrumente um eine ordnungsrechtliche Schiene. Bußgelder bis 50.000 Euro, Unbewohnbarkeitserklärungen und Räumungen sind möglich.

Mit dem 2026 in den Landtag eingebrachten Faires-Wohnen-Gesetz geht Nordrhein-Westfalen einen Schritt weiter. Vorgesehen ist eine Treuhandverwaltung bei beharrlicher Missachtung von Sanierungsauflagen sowie, als ultima ratio, die Enteignung. Beides gilt als juristisches Novum im Wohnungsbereich und wird absehbar gerichtlich überprüft werden. Kritikerinnen und Kritiker, darunter die kommunalen Spitzenverbände, weisen auf die ungeklärte Finanzierung hin: Treuhänder kosten Geld, ebenso die Übernahme sanierungsbedürftiger Bausubstanz durch öffentliche Hand.

Bauordnungsrechtlich greifen die jeweiligen Landesbauordnungen, in Bayern die BayBO, ergänzend bei Gefahr für Leib und Leben, etwa über § 76 BayBO (Anordnungen). Steuerlich diskutiert wird seit Längerem die Einführung einer Zweckentfremdungsabgabe auf Bundesebene, die bislang nur durch landesrechtliche Zweckentfremdungsverbotsgesetze in Bayern, Berlin, Hamburg und weiteren Ländern abgebildet ist.

Was lehrt der Blick auf Duisburg-Marxloh und Gelsenkirchen-Ückendorf?

Beide Quartiere gelten als Lehrbeispiele. Duisburg hat seit 2014 mehrere Schrottimmobilien für unbewohnbar erklärt und in Einzelfällen abgerissen. Gelsenkirchen verzeichnete 2018 allein 354 WAG-Anwendungsfälle. Die Erfolge sind real, aber begrenzt. Wo eine Liegenschaft saniert oder beseitigt wird, taucht das Geschäftsmodell oft im Nachbarstraßenzug wieder auf. Der Bundesrechnungshof und mehrere Landesrechnungshöfe haben wiederholt angemahnt, dass ohne abgestimmtes Vorgehen aus Bauaufsicht, Sozialbehörden, Steuerverwaltung und Polizei das System Schrottimmobilie kaum dauerhaft zu zerschlagen sei.

Architektonisch und städtebaulich ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe. Erstens braucht es Konzepte für die Reaktivierung von Bestandsgebäuden, die häufig substanziell wertvoll sind, etwa gründerzeitliche Mietshäuser mit hoher Geschossflächenzahl in zentralen Lagen. Zweitens erfordert die soziale Mischung in Problemquartieren bauliche Antworten, die über reine Sanierung hinausgehen: durchmischte Erdgeschosszonen, gemeinschaftliche Außenräume, barrierefreie Erschließungen nach DIN 18040-2, energetische Ertüchtigung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Ausblick: Bestand vor Neubau

Der Wohnungsmangel lässt sich nicht allein durch Neubau lösen. Genehmigungszahlen, Bauzinsen und Materialkosten sprechen gegen kurzfristige Effekte. Umso wichtiger wird die Aktivierung problematischer Bestände. Schrottimmobilien sind dabei kein moralisches Randthema, sondern ein wohnungspolitischer Hebel, dessen Nutzung sowohl rechtliche Konsequenz als auch städtebauliche Sorgfalt erfordert. Das bedeutet, kommunalen Behörden ausreichend personelle und finanzielle Mittel an die Hand zu geben, gesetzliche Lücken zu schließen, etwa bei der Eigentümerermittlung über das Geldwäschegesetz und das Transparenzregister, und die Sanierung über Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der Wohnraumförderung der Länder gezielt zu unterstützen.

Wer den Wohnungsmangel ernst nimmt, kommt an der Schrottimmobilie nicht vorbei. Sie ist Symptom und Ursache zugleich, juristisches Problem und gestalterische Aufgabe. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob die neuen Werkzeuge des Faires-Wohnen-Gesetzes mehr sind als ein politisches Signal.

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Wenn die öffentliche Hand zum Retter wird

Das Rote Hochhaus im Wiesbadener Schelmengraben gleicht einer städtebaulichen Wunde. Verwahrloste Ladenpassagen, wilde Müllablagerungen und Schrottautos prägen das Bild. Nun greift die Landeshauptstadt zu einem ungewöhnlichen Mittel: Sie kauft das heruntergekommene Ensemble für knapp 13 Millionen Euro. Ein mutiger Schritt oder ein riskantes Unterfangen?

Ernst Mays Erbe in der Krise

Der Schelmengraben trägt die Handschrift eines der bedeutendsten deutschen Stadtplaner: Ernst May, der als Stadtbaurat von Frankfurt am Main in den 1920er Jahren das „Neue Frankfurt“ prägte, entwarf das Quartier in den 1960er Jahren. Die Großsiedlung mit ihren rund 6.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sollte modernen Wohnraum im Grünen bieten. Heute kämpft sie mit dem Stigma sozialer Brennpunkt zu sein.

Das Herzstück der Anlage, das 17-geschossige Rote Hochhaus an der Karl-Marx-Straße, verkörpert exemplarisch den Niedergang vieler Nachkriegssiedlungen. Von den mehr als 150 Wohnungen steht ein Viertel leer. Die asbesthaltige Fassade bröckelt, die Ladenpassage wirkt wie aus der Zeit gefallen. Mehrere Eigentümerwechsel in den vergangenen Jahren haben die Situation verschlimmert. Zuletzt gehörte das Ensemble einer luxemburgischen Gesellschaft, die es als Teil eines Schuldenportfolios „eher zufällig“ erworben hatte, wie SEG-Geschäftsführer Roland Stöcklin berichtet.

Hessische Planungskultur im Wandel

Der Ankauf durch die städtische Entwicklungsgesellschaft SEG markiert einen bemerkenswerten Paradigmenwechsel in der hessischen Wohnungspolitik. „Der freie Markt wird es nicht regeln“, konstatiert Stöcklin nüchtern. Diese Erkenntnis steht im Kontrast zur lange Zeit dominierenden Philosophie, wonach sich der Wohnungsmarkt selbst reguliere.

Die Landeshauptstadt reiht sich damit in eine wachsende Zahl hessischer Kommunen ein, die wieder aktiv in den Wohnungsmarkt eingreifen. Frankfurt am Main mit seiner neuen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft, Darmstadt mit gezielten Vorkaufsrechten oder Kassel mit der Revitalisierung der Nordstadt – überall zeigt sich: Die Kommunen übernehmen wieder Verantwortung für bezahlbaren Wohnraum.

Asbestsanierung als Herkulesaufgabe

Die technischen Herausforderungen sind immens. Die asbesthaltige Fassade des Hochhauses muss komplett saniert werden – ein Unterfangen, das nicht nur kostspielig ist, sondern auch logistisch komplex. Die Mieterinnen und Mieter müssen während der Sanierung ausziehen, was soziale Härten mit sich bringt. Baudezernent Andreas Kowol (Die Grünen) rechnet mit Sanierungskosten von bis zu 15 Millionen Euro – zusätzlich zum Kaufpreis.

Die hessische Bauordnung stellt bei Asbestsanierungen strenge Anforderungen. Spezialfirmen müssen unter Vollschutz arbeiten, die Entsorgung erfolgt als Sondermüll. Gerade bei Großprojekten wie dem Roten Hochhaus kann sich die Sanierungsdauer erheblich verlängern. Andere hessische Städte haben bei vergleichbaren Projekten durchaus positive Erfahrungen gemacht: In Offenbach wurde das ehemalige Behördenhochhaus am Stadthof erfolgreich saniert und in Wohnraum umgewandelt.

Regionale Förderlandschaft als Chance

Hessen bietet für solche Mammutprojekte eine differenzierte Förderlandschaft. Das Landesprogramm „Wohnraum für Familien“ könnte ebenso greifen wie Mittel aus der Städtebauförderung. Besonders interessant: Das neue hessische Quartiersmanagement-Programm, das explizit auf die Aufwertung von Großsiedlungen zielt. Wiesbaden könnte hier Modellcharakter entwickeln.

Die Nachbarstadt Mainz hat mit der Sanierung der Großsiedlung Lerchenberg vorgemacht, wie aus einem Problemviertel ein lebenswertes Quartier werden kann. Dort flossen über zehn Jahre hinweg Fördermittel von Bund, Land und EU in die Modernisierung. Ein ähnlicher Ansatz könnte auch für den Schelmengraben Erfolg versprechen.

Soziale Verantwortung vs. wirtschaftliche Vernunft

Die politische Debatte um den Ankauf offenbart klassische Konfliktlinien der Kommunalpolitik. Die CDU-Fraktion forderte, die SEG solle Bestandsimmobilien verkaufen, um die Eigenkapitalerhöhung von 15 Millionen Euro zu finanzieren. Das Linksbündnis blockierte diesen Vorschlag – ein Spannungsfeld zwischen wirtschaftlicher Vernunft und sozialer Verantwortung.

Oberbürgermeister Gert-Uwe Mende (SPD) spricht von einem „deutlichen Zeichen für soziale Verantwortung“. Kritiker sehen hingegen ein unkalkulierbares finanzielles Risiko. Tatsächlich bewegt sich die Stadt auf einem schmalen Grat: Gelingt die Revitalisierung, könnte der Schelmengraben zum Vorzeigequartier werden. Scheitert sie, droht ein finanzielles Debakel.

Neue Impulse für den Einzelhandel

Interessant ist der geplante Ansatz für die Erdgeschosszone. Ein neuer Lebensmittelmarkt mit über 2.000 Quadratmetern soll das Zentrum beleben. Die marode Ladenpassage könnte teilweise abgerissen und durch 100 bis 130 neue Wohnungen ersetzt werden. Dieser Mix aus Wohnen und Nahversorgung entspricht modernen städtebaulichen Konzepten der „Stadt der kurzen Wege“.

Die Herausforderung liegt in der Übergangsphase. Bis zur geplanten Revitalisierung ab 2027/2028 muss die Stadt das Ensemble verwalten und die Verwahrlosung stoppen. „Eigentum verpflichtet“, mahnt Stöcklin. Erste Maßnahmen wie die Entsorgung der Schrottautos sollen schnell erfolgen.

Lehren für andere Kommunen

Der Wiesbadener Weg könnte Schule machen. Viele hessische Kommunen stehen vor ähnlichen Herausforderungen mit vernachlässigten Großsiedlungen. Die Erfahrungen aus dem Schelmengraben werden genau beobachtet werden. Funktioniert das Modell, könnte es zur Blaupause für andere Städte werden.

Entscheidend wird sein, ob die Stadt es schafft, die jetzigen Bewohnerinnen und Bewohner mitzunehmen. Viele fühlen sich im Quartier wohl, trotz aller Probleme. Eine behutsame Modernisierung, die bezahlbare Mieten erhält und gleichzeitig die Wohnqualität verbessert, wird zur Quadratur des Kreises.

Der Ankauf des Roten Hochhauses ist mehr als eine Immobilientransaktion. Er markiert eine Zeitenwende in der kommunalen Wohnungspolitik: weg vom Laissez-faire, hin zur aktiven Gestaltung. Ob Wiesbaden damit zum Vorreiter oder zum abschreckenden Beispiel wird, werden die kommenden Jahre zeigen.

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