BERUFSPOLITIK | FÖRDERUNG

Milliarden für nichts? Warum Deutschlands Wohnungsbauoffensive stottert

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Drei Monate nach dem Start der EH55-Förderung zeigt sich: Zinssenkungen allein reichen nicht, um den Bauüberhang von 760.000 Wohnungen zu mobilisieren.

Das Effizienzhaus 55 (EH55) bezeichnet ein Wohngebäude, das lediglich 55 Prozent der Primärenergie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigt. Seit dem 16. Dezember 2025 ist dieser Standard im Rahmen des KfW-Programms „Klimafreundlicher Neubau“ (Programmkennzeichen 297/298) wieder förderfähig, nachdem die Ampel-Koalition die Förderung im Januar 2022 abrupt eingestellt hatte. Die schwarz-rote Bundesregierung unter Bundesbauministerin Verena Hubertz reaktivierte das Programm mit einem Gesamtvolumen von 800 Millionen Euro, um den sogenannten Bauüberhang abzubauen: jene mehr als 760.000 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber nie gebaut wurden.

Die Idee dahinter war so bestechend wie sie simpel klang. Wer bereits eine Baugenehmigung in der Schublade hatte und nach EH55-Standard gebaut hätte, sollte nun mit zinsvergünstigten KfW-Krediten von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit den letzten Anstoß zum Bauen erhalten. Fossile Energieträger wie Gas oder Öl sind ausgeschlossen; Wärme muss zu hundert Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Das Programm ist zeitlich befristet und endet, wenn der Fördertopf erschöpft ist, spätestens aber zum 30. Juni 2026.

Warum wurden von 800 Millionen Euro bis Februar erst 150 Millionen abgerufen?

Die Bilanz nach den ersten zwei Monaten ist ernüchternd. Laut einer Recherche des Handelsblatts waren von den bereitgestellten 800 Millionen Euro Anfang Februar 2026 erst rund 150 Millionen Euro abgerufen worden. Gefördert wurden bis Ende Februar insgesamt rund 17.000 Wohneinheiten. Gemessen am Potenzial des Bauüberhangs ist das wenig. Vier strukturelle Hemmnisse erklären, warum das Programm bislang hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Erstens: die Definition des Vorhabenbeginns. Bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gilt als Förderschaden. Für Wohnungsunternehmen, die öffentlich ausschreiben müssen oder mit Generalübernehmern arbeiten, ist das faktisch ein Ausschluss. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) kritisiert dies ausdrücklich und fordert eine praxistauglichere Regelung. Besonders absurd: Die Nutzung der GdW-Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen ist derzeit förderschädlich, obwohl genau diese Bauweise günstiger und schneller wäre.

Zweitens: der Zinsvorteil schrumpft rascher als versprochen. Zum 2. März 2026 senkte das Bundesbauministerium den Effektivzins auf historisch niedrige 1,0 Prozent (bei zehn Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung). KfW-Vorständin Melanie Kehr sprach von einem „Signalzins“. Doch bereits bis zum 12. März war der Zins wieder auf 1,23 Prozent gestiegen. Der Grund: Der Effektivzins ergibt sich nicht allein aus der staatlichen Zinsverbilligung, sondern auch aus den Kapitalmarktzinsen und weiteren Kosten. Geopolitische Verwerfungen, etwa in Nahost, treiben die Kapitalmärkte und damit die Zinslast. Was die Politik mit der linken Hand gibt, holt der Markt mit der rechten zurück.

Drittens: die Baukosten bleiben strukturell hoch. Die EH55-Förderung adressiert ausschließlich den Finanzierungsaspekt. Sie ändert nichts an den nach wie vor erhöhten Kosten für Material, Handwerk und Energieberatung. Wer einen Energieberater einschalten muss (Voraussetzung für die Förderung), zahlt dabei zusätzlich. Der tatsächliche Zinsvorteil schrumpft, wenn man Beratungskosten, Planungsaufwand und Antragsverfahren gegenrechnet. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, begrüßt das Programm grundsätzlich als „gute Ergänzung“, mahnt aber, dass Bauwillige zunächst den Mut zum Bauen fassen müssen, bevor ein Zinsvorteil überhaupt wirken kann.

Viertens: die Reichweite des Programms ist begrenzt. Bei einem Budget von 800 Millionen Euro und einem maximalen Kreditbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit lassen sich rechnerisch maximal 8.000 Wohneinheiten fördern. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln rechnet vor: Würde man jede genehmigte Wohnung einmalig mit 10.000 Euro Zuschuss fördern, könnte man nicht einmal den Bau von 6.000 Wohnungen unterstützen. Gemessen an den 760.000 Wohnungen im Bauüberhang ist das ein Tropfen.

Welche strukturellen Reformen braucht die Wohnungsbauförderung wirklich?

Die Reaktivierung der EH55-Förderung ist politisch verständlich. Sie signalisiert Handlungsbereitschaft in einem Markt, der seit Jahren stagniert: 2024 wurden bundesweit nur noch 251.900 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 rechnen Experten mit rund 200.000 Einheiten. Das Jahresziel von 400.000 Wohnungen, das die Ampel einst ausgerufen hatte, ist in weite Ferne gerückt. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sah die befristete Reaktivierung des EH55-Standards ausdrücklich vor, um den Bauüberhang zu aktivieren.

Doch ein Förderprogramm ersetzt keine Baurechtsreform. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) weist seit Jahren darauf hin, dass die eigentlichen Bremsen im System tiefer liegen: träge Genehmigungsverfahren, kleinteiliges Bauordnungsrecht der Länder, steigende Anforderungen an Nachweise und Zertifizierungen. Wer für die EH55-Förderung einen Energieberater benötigt, der auch die Lebenszyklusanalyse (LCA) zertifiziert hat (ab 1. Juli 2025 Pflicht für KfW-Programme), erhöht die Projektkosten weiter. Die Förderung verlangt immer mehr, während der Vorteil immer kleiner wird.

GdW-Präsident Axel Gedaschko fasste die Lage präzise zusammen: Die Zinssenkung sei ein richtiges Signal, aber die Programme müssten praxistauglich und verlässlich ausgestaltet werden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft brauche Zinsen nahe einem Prozent, damit Neubaumieten bezahlbar bleiben. Genau das hat das Ministerium am 2. März geliefert. Und zehn Tage später war der Vorteil bereits wieder erodiert.

Historisch betrachtet ist das EH55-Desaster ein Lehrbeispiel für wohnungspolitisches Stückwerk. Im Januar 2022 stoppte die Bundesregierung die Förderung mit sofortiger Wirkung, nachdem Anträge für EH55-Neubauten in kürzester Zeit 5 Milliarden Euro der vorläufigen Haushaltsmittel erschöpft hatten. Das Bundeswirtschaftsministerium sprach damals von einer „klimapolitischen Fehlsteuerung“: Man habe jahrelang einen Standard gefördert, der sich längst am Markt durchgesetzt hatte. Seit 2023 ist EH55 ohnehin der gesetzliche Mindeststandard für Neubauten nach dem GEG. Dennoch ließ man Zehntausende Projekte im Nichts stehen. Drei Jahre später reaktiviert man dasselbe Programm als Krisenmedizin.

Ein Signal mit kurzem Atem

Die EH55-Förderung ist ein politisch gut gemeintes Instrument mit strukturell begrenzter Wirkung. Der Zinsvorteil ist real, aber volatil; das Budget ist gering und die bürokratischen Anforderungen sind erheblich. Architekten und Planungsbüros, die Bauherren beraten, sollten die Konditionen kontinuierlich im Auge behalten und Antragszeitpunkte sorgfältig kalkulieren. Wer zögert, riskiert, dass der Fördertopf ausgeschöpft ist; wer zu früh handelt, riskiert die Förderschädlichkeit durch voreiligen Vertragsabschluss.

Was die Wohnungsbaukrise in Deutschland braucht, ist keine befristete Zinshilfe mit einem Verfallsdatum zum 30. Juni 2026. Gebraucht werden stabile, langfristige Förderarchitekturen, beschleunigte Genehmigungsverfahren und verlässliche gesetzliche Rahmenbedingungen. Die EH55-Neuauflage gibt dem Markt einen Impuls. Ob daraus eine Trendwende wird, entscheidet sich nicht in Fördertöpfen, sondern in Planungsämtern, Normenausschüssen und auf Bundesebene. Die Baukrise ist kein Finanzierungsproblem. Sie ist ein Systemproblem.

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Die deutsche Bauwirtschaft befindet sich in einer paradoxen Situation: Während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum dramatisch steigt, brechen die Baugenehmigungen ein. Im November 2024 wurden lediglich 17.891 Wohnungen bei Neu- und Umbauten genehmigt – ein Rückgang um 13,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Politik reagiert mit einem Instrumentenkasten aus Schnellverfahren und Förderungen, doch die Fachwelt blickt skeptisch auf die vorgeschlagenen Lösungen. Der berufspolitische Diskurs offenbart fundamentale Zielkonflikte zwischen Beschleunigung und Qualität, zwischen Marktinteressen und kommunaler Planungshoheit.

Der § 246e BauGB als berufspolitischer Lackmustest

Das Herzstück der aktuellen Reformbemühungen bildet der neue § 246e BauGB, der bis Ende 2030 befristet ist und Kommunen erlaubt, von bisherigen planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen. Wenn eine Kommune sich entscheide, diesen „Bau-Turbo“ anzuwenden, könnten zusätzliche Wohnungen bereits nach einer zweimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) positioniert sich differenziert zu diesem Instrument. Präsidentin Andrea Gebhard mahnt: „Schneller Wohnungsbau darf nicht heißen, dass wir soziale, ökologische und baukulturelle Standards über Bord werfen. Gute Planung bedeutet: Innenentwicklung vor Zersiedelung, bezahlbarer Wohnraum statt Renditeprojekte, und Qualität statt Schnellschüsse um jeden Preis.“

Diese Haltung spiegelt die Grundsatzfrage wider, die Architektinnen und Architekten sowie Stadtplanerinnen und Stadtplaner umtreibt: Kann beschleunigtes Bauen die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes lösen, oder schafft es neue Herausforderungen für kommende Generationen? Die Kammern sehen durchaus Potenzial im vereinfachten Verfahren, etwa durch das Bauen nach Gebäudetyp E, fordern aber Nachbesserungen. Ein breites zivilgesellschaftliches Bündnis kritisiert, der geplante Paragraph drohe „Kommunen zu überfordern“, „Bürgerbeteiligung massiv zu verkürzen“ und „Zersiedelung und Flächenverbrauch zu fördern“.

Kommunale Spitzenverbände zwischen Pragmatismus und Skepsis

Die kommunalen Spitzenverbände zeigen sich in der öffentlichen Anhörung des Bundestages vom 10. September 2025 grundsätzlich aufgeschlossen, pochen aber auf ihre Planungshoheit. Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindetag betonte die Notwendigkeit, die Planungshoheit der Kommunen zu wahren. Der Deutsche Städtetag begrüßt den Gesetzentwurf, macht aber mehrere Änderungsvorschläge. Diese Position verdeutlicht das Spannungsfeld: Einerseits erkennen die Kommunen den Handlungsdruck an, andererseits fürchten sie den Verlust ihrer städtebaulichen Steuerungsmöglichkeiten.

Besonders kritisch sehen Expertinnen und Experten die Gefahr, dass Bauaufsichtsbehörden „öffentliche Belange“ und „nachbarliche Interessen“ als pauschales Gegenargument heranziehen könnten. Dies könnte die erhoffte Beschleunigung konterkarieren und zu neuen Rechtsunsicherheiten führen. Die befristete Geltung bis 2030 schafft zusätzliche Planungsunsicherheit für langfristige Investitionen.

Die Wohnungswirtschaft fordert grundlegende Neuausrichtung

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht in seiner Kritik noch weiter und fordert eine komplette Neuausrichtung der Wohnungspolitik. „Solange die Wohnungsnot nicht beseitigt ist, muss der geförderte Wohnungsbau mit Mietobergrenzen als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Schutzgüterabwägungen“ eingebracht werden. Die Branche kritisiert insbesondere die einseitige Fokussierung auf Energieeffizienz: „Die gesetzlich geforderten und geförderten Maßnahmen sind ineffizient: Trotz Milliardeninvestitionen in den vergangenen Jahren in Gebäudedämmung und Haustechnik konnte der klimabereinigte Raumwärmeverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche nicht weiter signifikant reduziert werden.“

Diese fundamentale Kritik an der bisherigen Regulierungspraxis zeigt, dass die Berufspolitik weit über technische Details hinausgeht. Es geht um die Grundsatzfrage, welche Prioritäten gesetzt werden sollen: Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum oder städtebauliche Qualität?

„Jung kauft Alt“: Förderflop trotz guter Intentionen

Parallel zum Bau-Turbo zeigt das Förderprogramm „Jung kauft Alt“ die Grenzen politischer Steuerung auf. Anfang September 2024 startete das Förderprogramm Jung kauft Alt. Nach einem Jahr zeigt sich, dass die Nachfrage gering ist. Trotz zinsverbilligter Kredite für Familien zum Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude bleibt der erhoffte Erfolg aus.

Die Gründe sind vielschichtig: Die Sanierungsverpflichtung auf Effizienzhausstandard 70 EE binnen 54 Monaten überfordert viele Familien organisatorisch und finanziell. Zudem konzentriert sich die Förderung auf einkommensschwächere Haushalte mit strengen Einkommensgrenzen, während gleichzeitig erhebliche Investitionen in die Sanierung gefordert werden – ein Widerspruch, der in der Praxis kaum aufzulösen ist.

Berufspolitische Lehren und Forderungen

Die aktuelle Debatte offenbart strukturelle Defizite in der Abstimmung zwischen Bund, Ländern und Kommunen. Die Architekten- und Ingenieurkammern fordern daher eine integrierte Herangehensweise, die über Schnellschüsse hinausgeht. Das Bündnis um die BAK verlangt konkret: „Mindestens 50,1 % dauerhaft bezahlbare Mietwohnungen bei Neubauten ab sechs Einheiten“ und „Eine zweite, umfassende BauGB-Novelle noch in dieser Legislaturperiode, die verbindlich soziale, ökologische und langfristige Stadtentwicklung festschreibt.“

Die Berufspolitik steht vor der Herausforderung, zwischen verschiedenen Interessengruppen zu vermitteln: Die Bauwirtschaft fordert Deregulierung und Planungssicherheit, Umweltverbände pochen auf ökologische Standards, Sozialverbände auf bezahlbaren Wohnraum, und die Kommunen wollen ihre Gestaltungsspielräume bewahren. Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie bringt es auf den Punkt: „Wohnungsbau ist Sozial- und Standortpolitik – das muss die neue Bundesregierung begreifen“.

Ausblick: Paradigmenwechsel oder Symbolpolitik?

Die berufspolitische Diskussion zeigt: Weder der Bau-Turbo noch einzelne Förderprogramme werden die Wohnungskrise lösen. Erforderlich ist vielmehr ein Paradigmenwechsel, der die verschiedenen Zieldimensionen – sozial, ökologisch, ökonomisch und baukulturell – in Einklang bringt. Die Kammern und Verbände müssen ihre Rolle als kritische Begleiterinnen und Begleiter der Politik wahrnehmen und konstruktive Alternativen entwickeln.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob der § 246e BauGB tatsächlich zu mehr bezahlbarem Wohnraum führt oder primär Mitnahmeeffekte generiert. Die geplante Evaluierung bis Ende 2029 bietet die Chance für eine evidenzbasierte Nachsteuerung. Bis dahin bleibt die Berufspolitik gefordert, zwischen kurzfristigem Handlungsdruck und langfristiger Verantwortung zu navigieren – eine Gratwanderung, die für die Zukunft unserer Städte und Gemeinden entscheidend sein wird.

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