Die deutsche Bauwirtschaft befindet sich in einer paradoxen Situation: Während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum dramatisch steigt, brechen die Baugenehmigungen ein. Im November 2024 wurden lediglich 17.891 Wohnungen bei Neu- und Umbauten genehmigt – ein Rückgang um 13,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Politik reagiert mit einem Instrumentenkasten aus Schnellverfahren und Förderungen, doch die Fachwelt blickt skeptisch auf die vorgeschlagenen Lösungen. Der berufspolitische Diskurs offenbart fundamentale Zielkonflikte zwischen Beschleunigung und Qualität, zwischen Marktinteressen und kommunaler Planungshoheit.

Der § 246e BauGB als berufspolitischer Lackmustest

Das Herzstück der aktuellen Reformbemühungen bildet der neue § 246e BauGB, der bis Ende 2030 befristet ist und Kommunen erlaubt, von bisherigen planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen. Wenn eine Kommune sich entscheide, diesen „Bau-Turbo“ anzuwenden, könnten zusätzliche Wohnungen bereits nach einer zweimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) positioniert sich differenziert zu diesem Instrument. Präsidentin Andrea Gebhard mahnt: „Schneller Wohnungsbau darf nicht heißen, dass wir soziale, ökologische und baukulturelle Standards über Bord werfen. Gute Planung bedeutet: Innenentwicklung vor Zersiedelung, bezahlbarer Wohnraum statt Renditeprojekte, und Qualität statt Schnellschüsse um jeden Preis.“

Diese Haltung spiegelt die Grundsatzfrage wider, die Architektinnen und Architekten sowie Stadtplanerinnen und Stadtplaner umtreibt: Kann beschleunigtes Bauen die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes lösen, oder schafft es neue Herausforderungen für kommende Generationen? Die Kammern sehen durchaus Potenzial im vereinfachten Verfahren, etwa durch das Bauen nach Gebäudetyp E, fordern aber Nachbesserungen. Ein breites zivilgesellschaftliches Bündnis kritisiert, der geplante Paragraph drohe „Kommunen zu überfordern“, „Bürgerbeteiligung massiv zu verkürzen“ und „Zersiedelung und Flächenverbrauch zu fördern“.

Kommunale Spitzenverbände zwischen Pragmatismus und Skepsis

Die kommunalen Spitzenverbände zeigen sich in der öffentlichen Anhörung des Bundestages vom 10. September 2025 grundsätzlich aufgeschlossen, pochen aber auf ihre Planungshoheit. Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindetag betonte die Notwendigkeit, die Planungshoheit der Kommunen zu wahren. Der Deutsche Städtetag begrüßt den Gesetzentwurf, macht aber mehrere Änderungsvorschläge. Diese Position verdeutlicht das Spannungsfeld: Einerseits erkennen die Kommunen den Handlungsdruck an, andererseits fürchten sie den Verlust ihrer städtebaulichen Steuerungsmöglichkeiten.

Besonders kritisch sehen Expertinnen und Experten die Gefahr, dass Bauaufsichtsbehörden „öffentliche Belange“ und „nachbarliche Interessen“ als pauschales Gegenargument heranziehen könnten. Dies könnte die erhoffte Beschleunigung konterkarieren und zu neuen Rechtsunsicherheiten führen. Die befristete Geltung bis 2030 schafft zusätzliche Planungsunsicherheit für langfristige Investitionen.

Die Wohnungswirtschaft fordert grundlegende Neuausrichtung

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht in seiner Kritik noch weiter und fordert eine komplette Neuausrichtung der Wohnungspolitik. „Solange die Wohnungsnot nicht beseitigt ist, muss der geförderte Wohnungsbau mit Mietobergrenzen als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Schutzgüterabwägungen“ eingebracht werden. Die Branche kritisiert insbesondere die einseitige Fokussierung auf Energieeffizienz: „Die gesetzlich geforderten und geförderten Maßnahmen sind ineffizient: Trotz Milliardeninvestitionen in den vergangenen Jahren in Gebäudedämmung und Haustechnik konnte der klimabereinigte Raumwärmeverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche nicht weiter signifikant reduziert werden.“

Diese fundamentale Kritik an der bisherigen Regulierungspraxis zeigt, dass die Berufspolitik weit über technische Details hinausgeht. Es geht um die Grundsatzfrage, welche Prioritäten gesetzt werden sollen: Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum oder städtebauliche Qualität?

„Jung kauft Alt“: Förderflop trotz guter Intentionen

Parallel zum Bau-Turbo zeigt das Förderprogramm „Jung kauft Alt“ die Grenzen politischer Steuerung auf. Anfang September 2024 startete das Förderprogramm Jung kauft Alt. Nach einem Jahr zeigt sich, dass die Nachfrage gering ist. Trotz zinsverbilligter Kredite für Familien zum Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude bleibt der erhoffte Erfolg aus.

Die Gründe sind vielschichtig: Die Sanierungsverpflichtung auf Effizienzhausstandard 70 EE binnen 54 Monaten überfordert viele Familien organisatorisch und finanziell. Zudem konzentriert sich die Förderung auf einkommensschwächere Haushalte mit strengen Einkommensgrenzen, während gleichzeitig erhebliche Investitionen in die Sanierung gefordert werden – ein Widerspruch, der in der Praxis kaum aufzulösen ist.

Berufspolitische Lehren und Forderungen

Die aktuelle Debatte offenbart strukturelle Defizite in der Abstimmung zwischen Bund, Ländern und Kommunen. Die Architekten- und Ingenieurkammern fordern daher eine integrierte Herangehensweise, die über Schnellschüsse hinausgeht. Das Bündnis um die BAK verlangt konkret: „Mindestens 50,1 % dauerhaft bezahlbare Mietwohnungen bei Neubauten ab sechs Einheiten“ und „Eine zweite, umfassende BauGB-Novelle noch in dieser Legislaturperiode, die verbindlich soziale, ökologische und langfristige Stadtentwicklung festschreibt.“

Die Berufspolitik steht vor der Herausforderung, zwischen verschiedenen Interessengruppen zu vermitteln: Die Bauwirtschaft fordert Deregulierung und Planungssicherheit, Umweltverbände pochen auf ökologische Standards, Sozialverbände auf bezahlbaren Wohnraum, und die Kommunen wollen ihre Gestaltungsspielräume bewahren. Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie bringt es auf den Punkt: „Wohnungsbau ist Sozial- und Standortpolitik – das muss die neue Bundesregierung begreifen“.

Ausblick: Paradigmenwechsel oder Symbolpolitik?

Die berufspolitische Diskussion zeigt: Weder der Bau-Turbo noch einzelne Förderprogramme werden die Wohnungskrise lösen. Erforderlich ist vielmehr ein Paradigmenwechsel, der die verschiedenen Zieldimensionen – sozial, ökologisch, ökonomisch und baukulturell – in Einklang bringt. Die Kammern und Verbände müssen ihre Rolle als kritische Begleiterinnen und Begleiter der Politik wahrnehmen und konstruktive Alternativen entwickeln.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob der § 246e BauGB tatsächlich zu mehr bezahlbarem Wohnraum führt oder primär Mitnahmeeffekte generiert. Die geplante Evaluierung bis Ende 2029 bietet die Chance für eine evidenzbasierte Nachsteuerung. Bis dahin bleibt die Berufspolitik gefordert, zwischen kurzfristigem Handlungsdruck und langfristiger Verantwortung zu navigieren – eine Gratwanderung, die für die Zukunft unserer Städte und Gemeinden entscheidend sein wird.

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Die jüngste Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) hat in der Architektur– und Bauwelt hohe Wellen geschlagen. Als erfahrener Architekt mit vier Jahrzehnten Berufserfahrung wage ich einen kritischen Blick auf die Neuerungen, die uns in den kommenden Jahren begleiten werden.

Der Wohnungsbau als Herzstück der Reform

Im Zentrum der BauGB-Novelle steht zweifellos die Beschleunigung des Wohnungsbaus. Die Bundesregierung hat erkannt, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu den drängendsten Problemen unserer Zeit gehört. Mit der Einführung des sogenannten „Bau-Turbos“ (§ 246e BauGB) sollen Genehmigungsverfahren in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt deutlich verkürzt werden. Ein lobenswerter Ansatz, der jedoch nicht ohne Risiken daherkommt.

Die Erleichterung von Gebäudeaufstockungen und Nachverdichtungen klingt zunächst vielversprechend. Als Architekten wissen wir um das enorme Potenzial, das in der Höhenentwicklung unserer Städte schlummert. Doch Vorsicht: Eine überhastete Verdichtung ohne Rücksicht auf gewachsene Strukturen und städtebauliche Qualitätenkönnte fatale Folgen haben. Hier sind wir als Planerinnen und Planer gefordert, mit Augenmaß und Kreativität nachhaltige Lösungen zu entwickeln.

Klimaschutz und Baurecht: Ein Spagat?

Erfreulich ist der verstärkte Fokus auf Klimaschutz und Klimaanpassung im Städtebaurecht. Die Einführung einer Anzeigepflicht für Ausgleichsmaßnahmen wie Baumpflanzungen oder Dachbegrünungen ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings stellt sich die Frage, ob diese Maßnahmen ausreichen, um den immensen Herausforderungen des Klimawandels gerecht zu werden.

Als Architekt, der zahlreiche Projekte von der Planung bis zur Fertigstellung begleitet hat, sehe ich die Gefahr, dass die neuen Regelungen die ohnehin komplexen Planungsprozesse weiter verkomplizieren könnten. Hier wäre weniger manchmal mehr gewesen – klare, einfach umzusetzende Richtlinien hätten möglicherweise eine größere Wirkung entfaltet.

Digitalisierung: Fluch oder Segen?

Die Vereinfachung und Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsprozessen klingt verlockend. Wer von uns hat nicht schon einmal über die schier endlosen Papierberge gestöhnt, die ein einziges Bauvorhaben produzieren kann? Doch Vorsicht: Die Digitalisierung ist kein Allheilmittel. Sie birgt die Gefahr, dass wichtige Details im Dickicht der Daten verloren gehen. Zudem dürfen wir nicht vergessen, dass Architektur und Städtebau von menschlicher Interaktion und Kreativität leben – Eigenschaften, die sich nur schwer in Algorithmen pressen lassen.

Der Teufel im Detail

Interessant ist die Einführung der neuen Nutzungskategorie „Musikclubs“ in der Baunutzungsverordnung. Ein augenzwinkernder Gruß an die Kulturszene? Vielleicht. Doch zeigt diese scheinbar kleine Änderung, wie sehr sich unsere Städte und die Ansprüche an den urbanen Raum gewandelt haben. Als ich vor 40 Jahren mein erstes Büro eröffnete, hätte niemand gedacht, dass wir einmal eigene Bauvorschriften für Techno-Tempel brauchen würden.

Kritische Stimmen und offene Fragen

Die Immobilienbranche begrüßt zwar die Aufnahme des „Bau-Turbos“, sieht die Novelle aber nicht als „großen Wurf“. Diese Einschätzung teile ich. Zu viele Kompromisse und zu wenig mutige Schritte prägen das Gesamtbild. Besonders das Festhalten am Umwandlungsverbot in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten stößt auf Kritik – und das zu Recht. Hier wurde eine Chance vertan, mehr Flexibilität in den Markt zu bringen.

Fazit: Ein Schritt nach vorn, aber kein Quantensprung

Die BauGB-Novelle 2024 ist zweifellos ein Schritt in die richtige Richtung. Sie adressiert wichtige Themen wie Wohnungsmangel, Klimaschutz und Digitalisierung. Doch der große Wurf, den viele erhofft hatten, ist ausgeblieben. Als Architekt mit jahrzehntelanger Erfahrung sehe ich die Novelle als Kompromiss zwischen verschiedenen Interessen – ein typisch deutsches Produkt, möchte man schmunzelnd hinzufügen.

Die wahre Herausforderung liegt nun darin, die neuen Regelungen in der Praxis umzusetzen. Hier sind wir Architektinnen und Architekten gefordert, mit Kreativität und Verantwortungsbewusstsein Lösungen zu entwickeln, die sowohl den gesetzlichen Anforderungen als auch den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden. Die BauGB-Novelle gibt uns neue Werkzeuge an die Hand – nutzen wir sie weise, um die Städte der Zukunft zu gestalten.

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