Mauern haben ein Gedächtnis

Vom Spukhaus zum Speer-Bau: Wie Geschichte den Wert und das Schicksal von Immobilien formt

Es gibt Häuser, die niemand kaufen will, und solche, deren Geschichte sich nicht abreißen lässt. Vom Suizid im Treppenhaus bis zur Villa eines NS-Funktionärs: Immobilien tragen Erinnerung, ob es ihren Eigentümerinnen und Eigentümern gefällt oder nicht. Wie wirkt sich diese unsichtbare Last auf Wert, Nutzung und Verantwortung aus? Und welche Rolle spielen Architektinnen und Architekten, wenn ein Bauwerk mehr Geschichte trägt als Substanz?

Beeinflusst die Geschichte einer Immobilie ihren Wert?

Eine Immobilie ist nie nur ein Bauwerk. Sie ist ein Stück Stadt, ein Stück Biografie, manchmal ein Stück Schande. Käuferinnen und Käufer entscheiden selten allein nach Quadratmetern und Substanz. Sie kaufen auch eine Adresse, eine Nachbarschaft, eine Erzählung. Und wenn diese Erzählung belastet ist, fällt der Preis. Manchmal um Prozente, manchmal um die Hälfte, manchmal so weit, dass sich kein Käufer mehr findet.

Die Belastung muss dabei nicht historisch verbürgt sein. Es genügt, dass sie geglaubt wird. Ein Suizid, ein Tötungsdelikt, ein zugesprochener Spuk wirken wirtschaftlich, weil sie den Kreis der potenziellen Käuferinnen und Käufer verkleinern. Wer sich auf die Verhandlung einlässt, weiß das und kalkuliert es ein.

Was sagt das deutsche Recht zur Stigmatisierung?

Juristisch ist die Lage in Deutschland klar und gleichzeitig unbefriedigend. Ein Suizid, ein Tötungsdelikt, ein vermuteter Spuk berühren die physische Beschaffenheit einer Immobilie nicht und gelten daher nach herrschender Meinung nicht als Sachmangel im Sinne des § 434 BGB. Der Bundesgerichtshof hat das in mehreren Entscheidungen bestätigt.

Aufgeklärt werden muss aber, wer gefragt wird. Eine arglistige Täuschung beim Verkauf führt zur Rückabwicklung, selbst dann, wenn der Mangel nur in den Köpfen existiert. Einige Instanzgerichte gehen weiter und verlangen bei besonders schweren Vorfällen, etwa Mehrfachmord, eine Offenbarung auch ohne Nachfrage. Wertgutachten nach ImmoWertV erfassen das Phänomen ohnehin nicht. Was zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis liegt, ist Verhandlung, nicht Methodik.

Wie gehen andere Länder mit belasteten Immobilien um?

Im internationalen Vergleich wirkt der deutsche Markt fast gelassen. In Hongkong werden Wohnungen, in denen jemand unnatürlich gestorben ist, als „Hongza“ (凶宅) in eigenen Datenbanken geführt. Der Abschlag liegt regelmäßig zwischen zwanzig und vierzig Prozent, in Einzelfällen höher. In Japan firmiert Vergleichbares unter „jiko bukken“ (事故物件), mit Offenlegungsrichtlinien des Verkehrsministeriums und deutlich niedrigerer Miete. In vielen US-Bundesstaaten ist die Disclosure für „stigmatized properties“ gesetzlich vorgeschrieben.

Der deutsche Pragmatismus wirkt dagegen wie eine ungeschriebene Übereinkunft, das Thema möglichst nicht zu groß werden zu lassen. Das hat Vorteile, weil es Spekulationen über Verkaufsobjekte begrenzt. Es hat Nachteile, weil es Käuferinnen und Käufer im Unklaren lässt.

Was passiert mit Bauten von NS-Größen?

Die schwerere Frage beginnt dort, wo die belastete Geschichte nicht mehr persönlich, sondern kollektiv ist. Hitlers Geburtshaus in Braunau wurde nach Jahrzehnten juristischen Tauziehens 2016 von der Republik Österreich enteignet und zur Polizeidienststelle umgebaut. Bewusst, um die symbolische Aufladung zu neutralisieren. Der Berghof am Obersalzberg wurde 1952 gesprengt, das Gelände später überformt. Carinhall, das Jagdhaus Hermann Görings, sprengte die Wehrmacht selbst noch im Krieg. Rudolf Heß wohnte in einer Pullacher Villa, auf deren Gelände heute der Bundesnachrichtendienst sitzt. Das Haus der Wannsee-Konferenz dagegen wurde nicht ausgelöscht, sondern musealisiert.

Jede dieser Entscheidungen ist eine politische Setzung, keine bautechnische. Abriss, Umnutzung, Gedenkstätte, schlichte Weiternutzung: alle vier Wege sind begangen worden, und keiner ist neutral. Hinzu kommt das marktwirtschaftliche Problem. Auch unterhalb der prominenten Beispiele gibt es zehntausende Häuser, die einst arisiert wurden, Funktionärsfamilien beherbergten oder im Auftrag der NSDAP entstanden. Die offenen Restitutionsfragen belasten Verkehrswerte bis heute. Der Käuferkreis sortiert sich selbst aus, sobald die Geschichte bekannt wird.

Wer kauft ein belastetes Haus?

Genau hier liegt die unangenehme Asymmetrie. Während sich seriöse Interessentinnen und Interessenten zurückziehen, steigt das Risiko, dass sich die falsche Klientel meldet. Rechtsextreme Pilger, ideologische Erbschleicher, Investoren mit Inszenierungsabsicht. Kommunen und Länder reagieren darauf seit Jahren defensiv. Vorkaufsrechte werden gezogen, Verkäufe scheitern an Auflagen, Liegenschaften werden lieber öffentlich gehalten als am Markt platziert. Es ist eine stille Form der Geschichtspolitik mit den Mitteln des Liegenschaftsrechts.

Welche Rolle spielen Architektinnen und Architekten?

Für unseren Berufsstand entsteht daraus eine Aufgabe, die mit klassischer Baukunst wenig zu tun hat. Wer ein belastetes Bauwerk saniert, umnutzt oder kontextualisiert, betreibt Erinnerungsarbeit mit baulichen Mitteln. Das Ordensburg-Gelände Vogelsang in der Eifel ist dafür das instruktivste Beispiel: ein architektonisch hochwertiger NS-Bau, der seit zwei Jahrzehnten konsequent sichtbar gemacht statt versteckt wird. Die alten Reliefs bleiben. Die neuen Texttafeln daneben sprechen.

Die Tendenz der letzten zwanzig Jahre geht klar weg vom Verdrängen, hin zur sichtbaren Kontextualisierung. Das gilt nicht nur für NS-Bauten. Es gilt auch für DDR-Funktionsbauten, für koloniale Verwaltungssitze, für Sakralbauten, deren Gemeinde verschwunden ist. Architektur ist nie eine ahistorische Hülle. Sie ist immer ein Speicher.

Was bleibt vom belasteten Haus?

Am Ende stellt sich die schlichte Frage. Was machen wir mit Häusern, deren Geschichte größer ist als ihre Substanz? Drei Antworten haben sich etabliert. Abriss als Befreiung, Musealisierung als Pflicht, Umnutzung als Pragmatismus. Die vierte Antwort, schlicht weiterbewohnen, als sei nichts geschehen, wird gesellschaftlich immer schlechter akzeptiert.

Vielleicht ist das die eigentliche Erkenntnis. Eine Immobilie ist nie nur eine Ware. Sie ist eine Verbindlichkeit gegenüber dem, was war. Wer kauft, übernimmt nicht nur Substanz, sondern auch Erzählung. Wer baut, schreibt an dieser Erzählung mit. Und wer abreißt, löscht nicht selten mehr, als ihm lieb ist.

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Föderaler Showdown um Schloss Ambras

Schloss Ambras Innsbruck ist das einzige Bundesmuseum der Republik Österreich außerhalb Wiens und steht damit für eine kulturpolitische Sonderkonstruktion, die derzeit grundsätzlich infrage gestellt wird. Während Mobbingvorwürfe der im März 2026 dienstfrei gestellten Leiterin Veronika Sandbichler gegen die Spitze des KHM-Museumsverbands die mediale Aufmerksamkeit auf sich ziehen, bringen Teile der Tiroler Landespolitik einen alten Anspruch zurück ins Spiel: Das Land hätte das Schloss am liebsten selbst. Die Frage ist nicht nur kulturpolitisch, sondern dezidiert eine der Bauverwaltung, der Denkmalpflege und der föderalen Zuständigkeitsverteilung.

Die heutige Konstruktion ist historisch gewachsen und auf mehrere Akteure aufgeteilt. Der dreiteilige Renaissancekomplex aus Hochschloss, Spanischem Saal und Unterschloss befindet sich seit dem Habsburgergesetz von 1919 im Eigentum der Republik Österreich. Bereits 1920 erhob das Land Tirol erstmals Anspruch auf Anlage und Sammlung; das damalige Denkmalamt wies die Forderung ab, unter anderem mit Verweis auf befürchtete italienische Begehrlichkeiten in Bezug auf das annektierte Südtirol. Seit 1950 verwaltet das Kunsthistorische Museum Wien das Museum, seit dem Bundesmuseen-Gesetz 2002 ist Ambras Teil des KHM-Museumsverbands als wissenschaftliche Anstalt öffentlichen Rechts.

Welche Verwaltungsstruktur trägt das erste Museum der Welt?

Wer in Innsbruck die Auffahrt zum Schloss hochfährt, betritt eine Liegenschaft, die von drei Bundesstellen parallel betreut wird. Den Gebäudebestand verwaltet die Burghauptmannschaft Österreich, eine nachgeordnete Dienststelle des Bundesministeriums für Finanzen, die rund 80 historische Liegenschaften des Bundes betreut. Den weitläufigen Schlosspark mit seinen historisch dokumentierten Garten- und Wildgehegestrukturen aus der Zeit Erzherzog Ferdinands II. betreuen die Österreichischen Bundesgärten. Die Sammlungen und der Museumsbetrieb fallen unter den KHM-Museumsverband gemäß Bundesmuseen-Gesetz 2002, BGBl. I Nr. 14/2002. Diese Dreiteilung wirkt ungewöhnlich, ist für österreichische Bundesliegenschaften aber typisch und folgt funktionalen Zuständigkeiten: Bauwerk, Garten, Inhalt.

Die kulturhistorische Substanz ist außergewöhnlich. Erzherzog Ferdinand II. ließ ab 1570 das sogenannte Unterschloss als unregelmäßiges Fünfeck eigens als Sammlungsgebäude errichten. Es zählt zu den frühesten Bauten überhaupt, die explizit für den Verwendungszweck Museum konzipiert wurden. Damit ist Ambras nicht allein durch seine Bestände bedeutsam, sondern als typologischer Urtext der Museumsarchitektur: Gebäude und Sammlung bilden eine bauliche Einheit. Die ab 1855 erfolgten neugotischen Umbauten der Wiener Architekten Ludwig und Heinrich Förster für Erzherzog Karl Ludwig fügten dem Renaissancekomplex eine zweite, romantisch interpretierte Schicht hinzu, sichtbar etwa am erhöhten Bergfried des Hochschlosses und am stufengiebelartigen Westabschluss des Spanischen Saals. Die Habsburger Porträtgalerie mit über 200 Bildnissen, die Kunst- und Wunderkammer im Originalzustand sowie die seit 2018 in das UNESCO-Programm Memory of the World aufgenommenen Handschriften der Ambraser Sammlung bilden ein Ensemble, das räumlich nicht ohne Substanzverlust auflösbar ist.

Die jüngsten Spannungen folgen einer doppelten Bewegung. Einerseits sind die Besucherzahlen am Standort zurückgegangen, was Generaldirektor Jonathan Fine mit dem Hinweis auf erhebliches Entwicklungspotenzial verbindet, während Sandbichler den Rückgang von rund zwölf Prozent im Jahr 2024 primär dem Ausbleiben italienischer Gäste und Busreisender zuschreibt und gleichzeitig auf einen Anstieg der Ticketerlöse um 16 Prozent verweist. Andererseits hat die Causa eine politische Debatte angestoßen, in der die Frage „Warum eigentlich Wien?“ wieder gestellt wird. Landeshauptmann Anton Mattle hatte Fine im Vorjahr im Tiroler Landhaus empfangen und kollegial begrüßt; die Tonlage hat sich seither merklich verändert.

Was würde eine Tiroler Übernahme baulich bedeuten?

Aus baulicher Perspektive ist die Frage weniger romantisch zu beantworten, als die kulturpolitische Rhetorik nahelegt. Die Republik investiert über die Burghauptmannschaft kontinuierlich in Bestandserhaltung, Sicherheits- und Klimatechnik sowie Restaurierungen unter Aufsicht des Bundesdenkmalamts auf Grundlage des Denkmalschutzgesetzes (DMSG, BGBl. Nr. 533/1923 idgF). Die Burghauptmannschaft arbeitet dabei nach den Standards der ÖNORM B 1801 für Bauprojekt- und Objektmanagement und verfügt über eingespielte Schnittstellen zu Restauratorinnen, Statikern und Fachplanern für historische Bausubstanz. Die Restaurierungen des Spanischen Saals und der Innenhof-Grisaillen im Hochschloss seit den 1970er Jahren sind aufwendige, wissenschaftlich begleitete Maßnahmen mit Zeithorizonten von mehreren Jahrzehnten. Solche Programme tragen nur Strukturen, die institutionell stabil und überjährig finanziert sind.

Das Land Tirol verfügt mit den Tiroler Landesmuseen, dem Tiroler Volkskunstmuseum und insbesondere dem Ferdinandeum über bewährte Strukturen mit hoher fachlicher Reputation. Diese sind jedoch nicht für ein Bundesmuseum mit dem Komplexitätsgrad und der internationalen Sichtbarkeit von Ambras dimensioniert. Hinzu kommt das normative Geflecht: Bauliche Eingriffe wären weiterhin nach Tiroler Bauordnung 2022 (TBO) und Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG) zu beurteilen, die denkmalrechtliche Zuständigkeit läge weiter beim Bundesdenkmalamt. Eine Übertragung der Trägerschaft würde vor allem die Finanzierungs- und Personalstruktur ändern, weniger die fachlich-rechtlichen Rahmenbedingungen. Wer die Verantwortung für ein Bauwerk dieser Komplexität übernimmt, übernimmt einen Daueraufwand: laufende Konservierung, langfristige Bauunterhaltsbudgetierung, ein eigenes Facility-Management für ein Renaissance-Ensemble und die Verzahnung mit der KHM-Forschung, die in Ambras zu Provenienz, Sammlungsgeschichte und Restaurierungstechnik wesentliche Beiträge leistet.

Aus österreichischer Architekturpolitik betrachtet ist die Debatte aufschlussreich. Sie zeigt, dass Bundesmuseen mit regionalem Schwerpunkt strukturell verwundbar bleiben, wenn ihre Wirkung am Standort schwächer wahrgenommen wird als die Bindung an die Zentrale in Wien. Die Lösung muss nicht in der Eigentumsfrage liegen. Denkbar wären verbindliche Beteiligungsmodelle zwischen Bund und Land bei Strategieentwicklung, Personalplanung und Bauunterhalt, ein eigenes Tiroler Kuratorium oder regionale Förderlinien für Sonderausstellungen und Vermittlungsformate. Solche Modelle existieren in Deutschland bei der Stiftung Preußischer Kulturbesitz und ihren Staatlichen Museen zu Berlin, deren Trägerschaft Bund und Länder gemeinsam organisieren. Auch das Germanische Nationalmuseum in Nürnberg arbeitet seit 1852 in einer gemischten Trägerschaft aus Bund, Bayern und kommunalen Akteuren. Beide Beispiele zeigen, dass institutionelle Mitsprache nicht zwangsläufig die Sammlungseinheit gefährdet.

Schloss Ambras ist kein Heimatmuseum, sondern ein Ort von gesamteuropäischer Bedeutung. Die Frage lautet daher nicht, ob Tirol oder Wien das Sagen hat, sondern wie das bauliche und sammlungsgeschichtliche Erbe so verwaltet wird, dass es seiner Bedeutung gerecht bleibt. Die Causa Sandbichler ist ein berechtigter Anlass, diese Strukturen ernsthaft zu prüfen, nicht jedoch ein Argument, sie pauschal infrage zu stellen. Was es jetzt braucht, sind drei Dinge: eine zügige, transparente Aufklärung der Vorwürfe gegen die KHM-Spitze durch das Kuratorium, ein verbindlicher Investitionsplan für die nächsten zehn Jahre und ein institutionalisierter Dialog zwischen Bundesministerium, KHM-Museumsverband und Land Tirol. Das erste Museum der Welt steht in Tirol und gehört allen.

LESERINFORMATION

Adresse Schloss Ambras Innsbruck · Schloßstraße 20 · 6020 Innsbruck · Österreich
Telefon +43 1 525 24-4802 · info@schlossambras-innsbruck.at · schlossambras-innsbruck.at

Öffnungszeiten Museum täglich 10:00 bis 17:00 Uhr, im November geschlossen. Schlosspark April bis Oktober ab 6:30 Uhr, November bis März ab 7:00 Uhr.
Ab 1. Juni 2026 ist der Eintritt ausschließlich innerhalb gebuchter Zeitfenster möglich. Habsburger Porträtgalerie und Sammlung Gotischer Skulpturen vom 1. April bis 31. Oktober geöffnet.

Eintritt und Führungen Erwachsene 14,00 Euro, ermäßigt 12,00 Euro (Stand Saison 2025/26). Öffentliche Führung 6,00 Euro zzgl. Eintritt. Audioguide DE, EN, ES, IT, FR für 5,00 Euro.

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Pay-to-win bei Architekturpreisen: Was die Spiegel-Recherche zum Geschäftsmodell der Auszeichnungen aufdeckt

Pay-to-win-Awards bezeichnen Architektur- und Designpreise, bei denen die Auszeichnung weniger durch unabhängige Jurybewertung entsteht als durch gestaffelte Teilnahme-, Nominierungs- und Servicegebühren der Preisträgerinnen und Preisträger. Genau dieses Modell hat eine Recherche von Verena Töpper im Spiegel vom 2. Februar 2026 in den öffentlichen Fokus gerückt; die Kernaussage fasst es nüchtern: Wer ausgezeichnet werden möchte, zahlt am Ende rund 2900 Euro. Der Befund trifft die Branche an einer empfindlichen Stelle, weil zugleich der Honorardruck nach der novellierten HOAI 2021 und der Marketingbedarf kleinerer Büros wächst.

Im Zentrum der Recherche steht der German Design Award, vergeben vom Rat für Formgebung in Frankfurt am Main, dessen Award Show 2026 im Rahmen der Messe Ambiente stattfand. Bereits die Nominierungsgebühr liegt bei bis zu 590 Euro, weitere Kosten fallen nach einem möglichen Gewinn an. Ähnliche Strukturen finden sich beim Red Dot Award, beim iF Design Award, bei den ICONIC AWARDS, beim A+ Award und bei best architects.

Wie funktioniert das Geschäftsmodell der großen Designpreise?

Die Mechanik ist in der Branche seit Jahren bekannt, gerät aber durch die jüngste Berichterstattung in eine breitere Öffentlichkeit. Drei Stufen tragen das System: eine Anmelde- oder Nominierungsgebühr von rund 300 bis 600 Euro, eine sogenannte „Gewinnergebühr“ von bis zu 2.800 Euro je Preiskategorie und 580 Euro Printkosten bei Publikation einer Nominierung, dazu weitere Posten für Trophäen und Galaeinladungen. Wer auf mehreren Auszeichnungsschienen mitläuft, zahlt schnell vierstellig pro Projekt.

Hinzu kommt eine ungewöhnlich hohe Auszeichnungsquote. Im Jahr 2014 wurden 90 Gewinner gekürt, im Jahr 2016 erhielten 42 Preisträger die höchste Auszeichnung. Der Designer und Buchautor Florian Pfeffer hat das Geschäftsprinzip früh analysiert: Designpreise dieses Zuschnitts lohnen sich vor allem für die Auslober. Erik Spiekermann, eines von zwölf Präsidiumsmitgliedern im Rat für Formgebung, hält dagegen, wer keine Teilnahmegebühr aufbringe, wolle ohnehin nicht am Markt erscheinen.

Diese Logik blendet die wirtschaftliche Realität kleiner und mittlerer Architekturbüros aus. Wer pro Projekt mehrere Tausend Euro für Auszeichnungssiegel aufbringen muss, verschiebt das Spielfeld zugunsten kapitalstarker Marken und Investorenarchitektur. Die Folge: Ein Gütesiegel verspricht Qualität, signalisiert aber zunehmend nur die Bereitschaft zur Beteiligung am Marketingsystem des Auslobers.

Was bedeutet das für die Berufspolitik?

Die berufspolitische Brisanz ergibt sich aus dem Spannungsverhältnis zum Standesrecht. Die Berufsordnungen der deutschen Architektenkammern, etwa die Berufsordnung der Bayerischen Architektenkammer, verpflichten zu Sachlichkeit in der Außendarstellung und untersagen anpreisende oder irreführende Werbung. Wenn eine Auszeichnung jedoch maßgeblich auf einer Geldzahlung beruht, stellt sich die Frage, ob das werbliche Tragen eines solchen Siegels noch dem Sachlichkeitsgebot entspricht. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat sich zu diesem Konflikt bislang nicht öffentlich positioniert; sie verweist auf eine vom Förderverein Bundesstiftung Baukultur e. V. ins Netz gestellte Liste von Architekturpreisen, ohne zwischen kostenfreien und gebührenfinanzierten Auszeichnungen zu unterscheiden.

Der zweite Hebel betrifft das Vergaberecht. Auftraggeber, vor allem im privaten Bereich, ziehen Awards in Eignungsprüfungen heran. § 75 Vergabeverordnung (VgV) verlangt für Planungsleistungen den Nachweis fachlicher Eignung; ausgezeichnete Referenzen ersetzen dabei häufig den teuren Wettbewerb nach RPW 2013. Wenn Auszeichnungen jedoch zur reinen Marketingressource degradieren, verzerrt das die Bewerberauswahl und benachteiligt jene Büros, die Honorarmittel lieber in Personalentwicklung oder Forschung investieren.

Drittens berührt das Geschäftsmodell den Wettbewerb um Nachwuchs. Junge Architektinnen und Architekten ohne Eigenkapital lassen sich seltener nominieren. Damit reproduziert das System bestehende Ungleichgewichte und verfehlt den im Baukulturbericht 2024/25 der Bundesstiftung Baukultur formulierten Anspruch, Baukultur als gesamtgesellschaftliche Aufgabe sichtbar zu machen.

Welche Alternativen tragen die Berufspolitik?

Tragfähige Modelle existieren bereits. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und die Bundesarchitektenkammer haben 2023 erneut den Deutschen Architekturpreis verliehen, der ohne Teilnahmegebühr auskommt und mit Preisgeld dotiert ist. Der Mies van der Rohe Award for European Architecture wird im Rahmen des Programms Kreatives Europa der Europäischen Kommission und der Mies van der Rohe-Stiftung in Barcelona vergeben, ebenfalls kostenfrei. Auf Länderebene zeigt der Auszeichnungsweg „Beispielhaftes Bauen“ der Bayerischen Architektenkammer, wie eine kammerinterne Würdigung durch Sachjurys ohne Gebühren funktioniert.

Eine Reformlinie für die Berufspolitik ergibt sich daraus in drei Punkten. Erstens sollten Bundesarchitektenkammer und Länderkammern eine Klassifizierung von Architekturauszeichnungen einführen, die zwischen unabhängig juriert-dotierten und gebührenfinanzierten Verfahren unterscheidet. Eine solche Liste böte Auftraggebern und Öffentlichkeit Orientierung. Zweitens ließe sich das Standesrecht präzisieren: Die Verwendung kostenpflichtiger Awards in der Außendarstellung könnte an Transparenzpflichten gebunden werden, etwa an die Angabe der bezahlten Gewinnergebühr. Drittens wäre eine staatliche Aufwertung des Deutschen Architekturpreises und der Landespreise sinnvoll, einschließlich angemessener Dotierung, um eine sichtbare öffentliche Alternative zum kommerziellen Awardmarkt zu setzen.

Die Spiegel-Recherche schafft das Momentum für diese Debatte. Sie öffnet ein Fenster, das sich schnell wieder schließt, wenn die Berufsvertretung nicht reagiert. Der Rat für Formgebung verteidigt sein Geschäftsmodell mit Hinweis auf Sichtbarkeit und Marketingnutzen; das ist legitim, solange das Modell als Marketinginstrument und nicht als unabhängige Qualitätsauszeichnung kommuniziert wird. Die Aufgabe der Berufspolitik liegt darin, diese Unterscheidung sichtbar zu machen und die ethischen Standards des Berufsstandes auch im Award-Wesen zu verankern. Andernfalls droht ein schleichender Vertrauensverlust, der am Ende nicht die Auslober trifft, sondern die gesamte Architektenschaft.

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Das Geschäft mit dem Verfall: Wie Schrottimmobilien den Wohnungsmarkt vergiften

Eine Schrottimmobilie ist ein bewohnbares oder ehemals bewohntes Gebäude, dessen Eigentümerinnen oder Eigentümer notwendige Instandsetzungen verweigern und damit gezielt einen baulichen Missstand erzeugen, der negativ auf das umgebende Quartier ausstrahlt. Diese Definition des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) trifft den Kern eines Phänomens, das in deutschen Städten seit Jahren wächst, während gleichzeitig der Wohnraum knapp wird wie nie zuvor.

Laut Pestel-Institut fehlten in Deutschland Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen, allein in Nordrhein-Westfalen 376.000, in Bayern 233.000. Bis 2030 schätzt das Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden bundesweit jedoch nur etwa 110.000 Wohnungen genehmigt, weit entfernt vom politisch ausgegebenen Ziel der Bundesregierung von 400.000 jährlich. Parallel dazu steht laut Zensus 2022 eine siebenstellige Zahl von Wohnungen leer. Ein Teil dieser Bestände sind Schrottimmobilien, deren Inverkehrbringen ein politisch und juristisch zähes Geschäft ist.

Was sind Schrottimmobilien eigentlich und wer betreibt sie?

Schrottimmobilien entstehen selten zufällig. In den Problemquartieren von Duisburg, Gelsenkirchen, Dortmund oder Essen, aber auch in Berliner und Leipziger Straßenzügen, hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, das gezielt auf Verwahrlosung setzt. Häuser werden in heruntergekommenem Zustand günstig erworben, kaum oder gar nicht instandgehalten und an besonders prekäre Mieterinnen und Mieter weitervermietet, häufig an Empfangende staatlicher Sozialleistungen. Die Mieten werden direkt mit dem Jobcenter abgerechnet, in dokumentierten Fällen bis zu 42 Euro pro Quadratmeter, weit jenseits jeder ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Eigentümerstrukturen sind häufig verschachtelt. Briefkastengesellschaften im Ausland, schnell wechselnde Verwaltungen und schwer greifbare wirtschaftlich Berechtigte erschweren den kommunalen Zugriff. Die Bewohnerinnen und Bewohner leben dabei mit Schimmel, defekten Elektroleitungen, ausgefallenen Heizungen und überbelegten Räumen. Die nordrhein-westfälische Wohnungsaufsicht hat seit Einführung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) im Mai 2014 mehrere tausend Fälle bearbeitet, allein bis Ende 2016 rund 6.200. Heute wenden weit über 100 Kommunen das Gesetz aktiv an.

Warum verschärfen Schrottimmobilien den Wohnungsmangel?

Der Zusammenhang zwischen Verfallsbeständen und Wohnungsknappheit ist nicht trivial, aber real. Erstens werden Wohneinheiten dem Markt entzogen oder in einem Zustand gehalten, der unterhalb gesetzlicher Mindeststandards liegt: nach § 4 WAG NRW etwa neun Quadratmeter Mindestwohnfläche für Erwachsene, sechs Quadratmeter für Kinder, hell, trocken, beheizbar, mit funktionierenden sanitären Anlagen. Zweitens ziehen verwahrloste Liegenschaften Quartiere mit nach unten, vermindern die Investitionsbereitschaft benachbarter Eigentümerinnen und Eigentümer und blockieren so städtebauliche Aufwertungsprozesse, die zusätzlichen Wohnraum schaffen könnten. Drittens binden sie kommunale Ressourcen, von Ordnungsbehörde über Bauaufsicht bis hin zur Sozialarbeit, die anderswo fehlen.

Ökonomisch wirkt das Phänomen wie ein doppelter Schaden. Während das Pestel-Institut den Wohnungsmangel bereits als Wachstumsbremse identifiziert, weil Unternehmen in angespannten Märkten kaum noch Fachkräfte rekrutieren können, drücken Schrottimmobilien zugleich die soziale Stabilität ganzer Stadtteile. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) verweist in ihren wohnungspolitischen Stellungnahmen regelmäßig auf den Zusammenhang von baulicher Substanzqualität und sozialem Zusammenhalt.

Welche rechtlichen Werkzeuge stehen den Kommunen zur Verfügung?

Das Instrumentarium ist breiter, als die öffentliche Debatte oft vermuten lässt. § 177 Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote, § 176 BauGB ein Baugebot bei unbebauten oder mindergenutzten Grundstücken, § 179 BauGB sogar ein Rückbaugebot. Die in mehreren Bundesländern existierenden Wohnungsaufsichtsgesetze, neben Nordrhein-Westfalen auch in Berlin, Bremen, Hessen und Hamburg, ergänzen diese städtebaulichen Instrumente um eine ordnungsrechtliche Schiene. Bußgelder bis 50.000 Euro, Unbewohnbarkeitserklärungen und Räumungen sind möglich.

Mit dem 2026 in den Landtag eingebrachten Faires-Wohnen-Gesetz geht Nordrhein-Westfalen einen Schritt weiter. Vorgesehen ist eine Treuhandverwaltung bei beharrlicher Missachtung von Sanierungsauflagen sowie, als ultima ratio, die Enteignung. Beides gilt als juristisches Novum im Wohnungsbereich und wird absehbar gerichtlich überprüft werden. Kritikerinnen und Kritiker, darunter die kommunalen Spitzenverbände, weisen auf die ungeklärte Finanzierung hin: Treuhänder kosten Geld, ebenso die Übernahme sanierungsbedürftiger Bausubstanz durch öffentliche Hand.

Bauordnungsrechtlich greifen die jeweiligen Landesbauordnungen, in Bayern die BayBO, ergänzend bei Gefahr für Leib und Leben, etwa über § 76 BayBO (Anordnungen). Steuerlich diskutiert wird seit Längerem die Einführung einer Zweckentfremdungsabgabe auf Bundesebene, die bislang nur durch landesrechtliche Zweckentfremdungsverbotsgesetze in Bayern, Berlin, Hamburg und weiteren Ländern abgebildet ist.

Was lehrt der Blick auf Duisburg-Marxloh und Gelsenkirchen-Ückendorf?

Beide Quartiere gelten als Lehrbeispiele. Duisburg hat seit 2014 mehrere Schrottimmobilien für unbewohnbar erklärt und in Einzelfällen abgerissen. Gelsenkirchen verzeichnete 2018 allein 354 WAG-Anwendungsfälle. Die Erfolge sind real, aber begrenzt. Wo eine Liegenschaft saniert oder beseitigt wird, taucht das Geschäftsmodell oft im Nachbarstraßenzug wieder auf. Der Bundesrechnungshof und mehrere Landesrechnungshöfe haben wiederholt angemahnt, dass ohne abgestimmtes Vorgehen aus Bauaufsicht, Sozialbehörden, Steuerverwaltung und Polizei das System Schrottimmobilie kaum dauerhaft zu zerschlagen sei.

Architektonisch und städtebaulich ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe. Erstens braucht es Konzepte für die Reaktivierung von Bestandsgebäuden, die häufig substanziell wertvoll sind, etwa gründerzeitliche Mietshäuser mit hoher Geschossflächenzahl in zentralen Lagen. Zweitens erfordert die soziale Mischung in Problemquartieren bauliche Antworten, die über reine Sanierung hinausgehen: durchmischte Erdgeschosszonen, gemeinschaftliche Außenräume, barrierefreie Erschließungen nach DIN 18040-2, energetische Ertüchtigung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Ausblick: Bestand vor Neubau

Der Wohnungsmangel lässt sich nicht allein durch Neubau lösen. Genehmigungszahlen, Bauzinsen und Materialkosten sprechen gegen kurzfristige Effekte. Umso wichtiger wird die Aktivierung problematischer Bestände. Schrottimmobilien sind dabei kein moralisches Randthema, sondern ein wohnungspolitischer Hebel, dessen Nutzung sowohl rechtliche Konsequenz als auch städtebauliche Sorgfalt erfordert. Das bedeutet, kommunalen Behörden ausreichend personelle und finanzielle Mittel an die Hand zu geben, gesetzliche Lücken zu schließen, etwa bei der Eigentümerermittlung über das Geldwäschegesetz und das Transparenzregister, und die Sanierung über Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der Wohnraumförderung der Länder gezielt zu unterstützen.

Wer den Wohnungsmangel ernst nimmt, kommt an der Schrottimmobilie nicht vorbei. Sie ist Symptom und Ursache zugleich, juristisches Problem und gestalterische Aufgabe. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob die neuen Werkzeuge des Faires-Wohnen-Gesetzes mehr sind als ein politisches Signal.

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Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

KI liefert Bilder. Entwerfen verhandelt die Wirklichkeit.

Architektur wird nicht betrachtet, sie wird bewohnt. Walter Benjamin hat das 1935 präzise beschrieben: Architektur ist die einzige Kunstform, die primär taktil rezipiert wird, durch Gewohnheit, durch den Körper im Raum, nicht durch den Blick auf das Bild. Diese Eigenschaft steht heute zur Disposition, nicht weil Architekten schlechter geworden sind, sondern weil das Bild die Architektur ersetzt hat, bevor sie gebaut ist.

KI-generierte Darstellungen sind optische Maschinen von beeindruckender Präzision. Sie simulieren Materialität, Licht und räumliche Tiefe mit einer Überzeugungskraft, die viele realisierte Gebäude nicht erreichen. Das ist keine Kritik an der Technologie. Es ist die Beschreibung einer strukturellen Verschiebung: vom Prozess zum Produkt, vom Raum zum Bild, vom Entwerfen zum Darstellen.

Was geht verloren, wenn der Entwurf nie scheitern muss?

Der Entwurfsprozess war nie effizient. Das ist kein Defizit. Das ist seine epistemische Struktur. Wer ein Grundstück betritt, bevor er den ersten Strich zieht, macht eine Erfahrung, die keine Datenmenge ersetzt: die klimatische Situation, die Körnung des Quartiers, die sozialen Spannungen im Bestand, die Stille, den Lärm. Diese Erfahrung formt den Entwurf auf eine Weise, die nicht in Pixeln messbar ist.

KI kennt keinen Ort. Sie kennt Bilder von Orten, Beschreibungen, Koordinaten. Das ist kein Mangel an Rechenleistung. Es ist ein strukturelles Defizit: KI hat keinen Körper, der am Ort scheitert. Sie produziert Varianten, keine Erkenntnisse. Architektur, die nie am Ort scheitern musste, hat nichts begriffen. Und was nichts begriffen hat, hat nicht entworfen. Es hat dargestellt.

Benjamin hat gezeigt, dass technische Reproduktion nicht nur das Objekt verändert, sondern auch den Maßstab seiner Bewertung. Die Gesellschaft lernt, Reproduktionen zu bewerten, als wären sie Originale. Dasselbe passiert heute mit Architekturbildern: Bauherrinnen und Bauherren, Wettbewerbsjurys, die Öffentlichkeit werden zunehmend auf Renderings kalibriert, nicht auf gebaute Räume. Das Gebäude, das sich der Bildlogik entzieht, existiert in der öffentlichen Wahrnehmung kaum. Das Rendering, das überzeugt, existiert auch dann, wenn es nie gebaut wird.

Das ist keine Klage über veränderte Zeiten. Es ist die Beschreibung eines Rückkopplungseffekts: Je überzeugender die Bilder werden, desto mehr wird das Bild zum Maßstab. Wer diesen Maßstab akzeptiert, hat die Frage, was Architektur ist, bereits beantwortet, ohne sie gestellt zu haben.

Kann der Entwurfsprozess seinen Anspruch zurückgewinnen?

Nicht durch Technologieverweigerung. Das Bild ist Teil der kommunikativen Realität geworden. Die Frage ist nicht ob, sondern wie Architekten innerhalb dieser Realität den Unterschied zwischen Bild und Raum verteidigen.

Verteidigen bedeutet hier: benennen, einfordern, institutionell verankern. Konkret bedeutet das, dass Wettbewerbsverfahren wieder Prozessqualität bewerten, nicht nur Darstellungsqualität. Dass Architektenkammern wie die Bundesarchitektenkammer den Diskurs darüber führen, was Entwurfskompetenz in einer KI-gestützten Praxis bedeutet. Dass Hochschulen die Auseinandersetzung mit dem Ort, das Bauen im Modell, die physische Materialerfahrung nicht als nostalgische Übung behandeln, sondern als methodische Grundlage, ohne die Entwerfen nicht möglich ist.

Das sind keine romantischen Forderungen. Es sind definitorische. Wer nicht festlegt, was Entwerfen von Darstellen unterscheidet, überlässt diese Definition dem Markt. Und der Markt hat keine Präferenz für Erkenntnis. Er hat eine Präferenz für das überzeugendste Bild.

Benjamin hat am Ende seines Essays geschrieben, der Faschismus ästhetisiere die Politik, die Antwort müsse die Politisierung der Kunst sein. Die Analogie für die Architektur ist keine politische, sie ist eine methodische: KI ästhetisiert den Entwurf. Die Antwort ist keine Gegenbewegung in der Darstellung. Sie ist eine Rückbesinnung auf das, was Entwerfen seiner Natur nach ist: ein Erkenntnisprozess, der Widerstand braucht. Den Widerstand des Ortes, des Materials, des Programms, der Schwerkraft.

Was diesen Widerstand nicht kennt, produziert Bilder. Gute Bilder, manchmal sehr gute. Aber keine Architektur.

Was nicht begreift, entwirft nicht.

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Hinter verschlossenen Türen am Tegeler See: Was der Koalitionsgipfel über deutsche Demokratie verrät

Die Villa Borsig am Tegeler See in Berlin ist das offizielle Gästehaus des Auswärtigen Amts und hat sich seit der ersten Kabinettsklausur der Bundesregierung unter Kanzler Friedrich Merz im September 2025 zum bevorzugten Krisenformat der deutschen Koalitionspolitik entwickelt. Im April 2026 rückte das Anwesen erneut in den Mittelpunkt: CDU, CSU und SPD rangen dort ein ganzes Wochenende lang um Maßnahmen gegen die explodierende Energiekostenbelastung, über Sozialreformen und den Bundeshaushalt. Die Verhandlungen drohten mehrfach zu scheitern. Was dabei kaum Beachtung fand: Der Ort selbst spricht eine eigene politische Sprache.

Industrielle Vergangenheit, demokratische Gegenwart

Ernst von Borsig ließ die Villa ab 1906 auf der Halbinsel Reiherwerder in Berlin-Tegel errichten. Der Industrielle entstammte einer Unternehmerdynastie, die mit dem Lokomotivbau zu Weltrang aufgestiegen war, und schuf sich hier einen Rückzugsort jenseits der städtischen Verdichtung. Das Anwesen verkörpert das wilhelminische Ideal: Naturlage, Repräsentation und Distanz zur arbeitenden Bevölkerung in einem Gebäude. Seit 1958 nutzt das Auswärtige Amt das Anwesen als Sitz der Akademie Auswärtiger Dienst, die dort den diplomatischen Nachwuchs ausbildet, sowie als internationales Gäste- und Tagungshaus.

Die Transformation von der Privatresidenz zum staatlichen Repräsentationsbau vollzog sich ohne architektonische Brüche. Das Gebäude blieb, was es war: ein Ort der Macht, nun in anderen Händen. Für die Bundesregierung bietet die Villa Borsig abseits des parlamentarischen Berlins einen kontrollierten Rahmen, abgeschirmt von öffentlichem Druck und medialer Unmittelbarkeit. Genau das macht sie als Schauplatz politischer Krisen so aufschlussreich.

Welche Botschaft sendet die Wahl des Verhandlungsorts an die Gesellschaft?

Als die Koalitionsspitzen im April 2026 in der Villa Borsig über Reformen zu Rente, Pflege und Energie berieten, gingen die Verhandlungen bis tief in die Nacht. Verhandelt wurde über die Lebensrealität von Millionen Bürgerinnen und Bürgern. Gleichzeitig geschah dies in einem historischen Anwesen, das für Abgeschlossenheit, Elitezugehörigkeit und Distanz steht. Wirtschaftsministerin Katherina Reiche fehlte bei zentralen Verhandlungsrunden. Man verhandelte also über die Wirtschaftspolitik ohne die Wirtschaftsministerin. Konkrete Ergebnisse blieben zunächst aus. Aus der Union war über die Presse die Forderung lanciert worden, die Lohnfortzahlung im Krankheitsfall zu reduzieren und einen Karenztag einzuführen, beides innerhalb der SPD als inakzeptabel gewertet.

Die Architektur eines Verhandlungsorts ist nie neutral. Sie strukturiert Wahrnehmung, erzeugt Hierarchien und sendet Signale. Eine historische Villa am See, abseits des städtischen Lärms, vermittelt Erhabenheit und Distanz. Sie eignet sich für die Inszenierung von Staatsräson, weniger für den Eindruck demokratischer Nahbarkeit. Wenn Politikerinnen und Politiker hinter den Mauern eines wilhelminischen Industriebaus über die Entlastung einkommensschwacher Haushalte verhandeln, entsteht eine Diskrepanz zwischen Form und Inhalt, die Bürgerinnen und Bürger intuitiv spüren, auch wenn sie sie selten benennen können.

Städteplanerinnen und Stadtplaner sowie Architektinnen und Architekten diskutieren seit Jahrzehnten, wie gebaute Umwelt demokratische oder antidemokratische Praxis begünstigt. Partizipative Planungsprozesse setzen auf Offenheit, Zugänglichkeit und räumliche Neutralität. Das Gegenteil davon ist die Hinterzimmertradition: die geschlossene Runde, der exklusive Rahmen. Die Villa Borsig steht symbolisch für Letzteres, und das ist kein Zufall, sondern Programm.

Was kann Architekturgeschichte über aktuelle Politikstile aussagen?

Historisch gesehen war die Wahl von Repräsentationsarchitektur als politischem Rahmen immer ein Signal an die Öffentlichkeit. Versailles demonstrierte absolutistische Macht. Die Villa Borsig ist kein Versailles, aber das Grundprinzip ist verwandt: Wer in außergewöhnlichen Räumen tagt, markiert damit Zugehörigkeit zu einer bestimmten Klasse von Entscheidern. Die Berliner Republik hat das Bundeskanzleramt als gläsernen Machtzentrum errichtet, durchsichtig und prinzipiell einsehbar von außen. Das war Programm, ein architektonisches Bekenntnis zur Transparenz. Die Verlagerung wichtiger Verhandlungen in ein historisches Anwesen jenseits der Öffentlichkeit kehrt dieses Prinzip teilweise um.

Das berührt eine grundlegende Frage der demokratischen Stadtentwicklung: Wem gehören politische Räume? Das Grundgesetz verankert in Artikel 20 das Demokratieprinzip. Öffentlichkeit ist konstitutiv für demokratische Legitimation. Wenn Koalitionsausschüsse in Residenzen tagen, die dem allgemeinen Zugang entzogen sind, gerät dieses Prinzip unter Druck. Es mag pragmatische Gründe geben, die Medienpräsenz zu begrenzen. Politisch sendet es ein problematisches Signal, gerade dann, wenn die Verhandlungen über Sozialleistungen und Energiekosten für die breite Bevölkerung geführt werden.

Der Soziologe Henri Lefebvre hat in seinem Konzept des „Rechts auf Stadt“ betont, dass räumliche Zugangsregeln immer auch Machtregeln sind. Die Villa Borsig ist kein Stadtentwicklungsfall im engeren Sinne des Baugesetzbuchs (BauGB). Aber die Frage, die sie aufwirft, ist dieselbe: Räume produzieren soziale Wirklichkeiten. Wer in welchen Räumen spricht, entscheidet mit darüber, wie Entscheidungen wahrgenommen werden.

Architektur als Symbol, das wirkt

Das Bild, das Schwarz-Rot in diesen Tagen abgab, erinnerte selbst Leute in den eigenen Reihen an die am Dauerstreit zerbrochene Ampel-Regierung. Die Villa Borsig wird die Bundesregierung weiter nutzen. Das Auswärtige Amt schätzt das Anwesen als Tagungszentrum und Ausbildungsort für Diplomatinnen und Diplomaten. Die institutionelle Kontinuität ist nachvollziehbar, die historische Substanz schutzwürdig.

Was sich ändern könnte, ist die öffentliche Reflexion über die Symbolik von Verhandlungsorten. Eine Koalition, die in der Energiepreiskrise über Entlastungsmaßnahmen für Haushalte mit niedrigem Einkommen verhandelt, und dies in einem aristokratisch anmutenden Ambiente tut, sollte diesen Widerspruch benennen. Nicht als moralische Anklage, sondern als Hinweis auf eine kommunikative Lücke, die Vertrauen kostet.

Demokratische Politik gewinnt Legitimation durch Transparenz und den Beweis, dass Entscheiderinnen und Entscheider die Lebenswirklichkeit derer kennen, über die sie beschließen. Daran gemessen ist die Villa Borsig als Dauerformat ein fragwürdiges Signal. Historisch bedeutsam, architektonisch bemerkenswert, symbolisch jedoch nicht unproblematisch.

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Wohnen, Bauen, Zusammenleben: Wie die IBA’27 Stuttgart eine Antwort auf die Wohnungskrise sucht

Die Internationale Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart (IBA’27) ist kein Architekturspektakel, sondern ein auf zehn Jahre angelegtes gesellschaftliches Experiment: Sie untersucht, wie eine ganze Region durch partizipative Prozesse, nachhaltiges Bauen und soziale Innovation neu gedacht werden kann.

Wenn im April 2027 das Ausstellungsjahr beginnt, wird Stuttgart nicht einfach Modellgebäude zeigen, sondern das Ergebnis eines langen kollektiven Lernprozesses. Seit 2017 hat die IBA’27 GmbH, deren Gesellschafter die Landeshauptstadt Stuttgart, der Verband Region Stuttgart, die Wirtschaftsförderung Region Stuttgart GmbH, die Architektenkammer Baden-Württemberg und die Universität Stuttgart sind, Kommunen, Initiativen, Investorinnen und Planungsbüros zusammengebracht. Das Resultat: inzwischen 37 offizielle IBA’27-Projekte, verteilt über die gesamte StadtRegion.

Unter dem Motto „UM BAUEN!“ findet die Ausstellung vom 24. April bis 30. Oktober 2027 statt. Der Doppelsinn ist programmatisch: Es geht ums Umbauen im technischen Sinn, und es geht um ein Umdenken, um eine Baukultur, die ökologische, soziale und ökonomische Kriterien nicht gegeneinander ausspielt, sondern integriert.

Was macht die IBA’27 zu mehr als einer Architekturausstellung?

Die Antwort liegt in ihrer räumlichen und sozialen Reichweite. Während klassische Ausstellungen Objekte in Museen zeigen, macht die IBA’27 die gesamte Region zur Ausstellungsfläche. An rund 40 Standorten in Stuttgart und Umgebung sind Projekte zu erleben, von Einzelgebäuden bis zu ganzen Quartieren. Viele befinden sich 2027 noch im Bau oder in der Entwicklung, was den Besucherinnen und Besuchern ermöglicht, Stadtentwicklung als Prozess zu verstehen, nicht nur als fertiges Produkt.

Zentraler Ausstellungsort in der Innenstadt wird das ehemalige Galeria-Kaufhof-Gebäude in der Eberhardstrasse, das die Landeshauptstadt Stuttgart 2023 erworben hat. Die beiden Erdgeschosse werden zur Hauptausstellungsfläche umgenutzt. Welche Nachnutzung das Gebäude langfristig erhält, ist noch offen: Im Gespräch sind ein Haus der Kulturen oder städtische Büroflächen. Diese Offenheit ist selbst eine programmatische Aussage über den Umgang mit leerstehendem Bestand in Innenstadtlagen.

Einen Vorgeschmack auf die Ausstellung bot bereits die Lange Nacht der Museen am 21. März 2026: Mit einer Licht- und Soundinstallation der Künstler Roland Batroff und Clemens Schneider wurde das Kaufhof-Gebäude erstmals als IBA’27-Schauplatz erlebbar gemacht.

Wie verändert partizipative Planung das soziale Gefüge einer Stadt?

Die IBA’27 liefert auf diese Frage konkrete Antworten, keine abstrakten Bekenntnisse. Im Quartier Böckinger Strasse in Stuttgart-Rot entstehen rund 400 Wohneinheiten, davon 290 im sozial geförderten Wohnungsbau. Das Projekt der städtischen Wohnbaugesellschaft SWSG zeigt, dass kommunale Träger auch unter schwierigen Marktbedingungen Massstäbe für soziale Durchmischung setzen können. Im Quartier am Rotweg sollen bis zur Bauausstellung 210 Wohneinheiten fertiggestellt sein, ebenfalls mit einem Drittel sozial gefördertem Wohnungsbau.

Bemerkenswert ist auch das IBA’27-Projekt „Aquabox“: Ein mobiles Hallenbad in Holzmodulbauweise, das am Kelterplatz in Stuttgart-Zuffenhausen ab Herbst 2026 als Interimslösung während des Hallenbadneubaus dient und danach an weitere Standorte versetzt werden kann. Das Projekt, am 24. März 2026 als offizielles IBA’27-Vorhaben aufgenommen, steht exemplarisch für einen neuen Typ kommunaler Infrastruktur: flexibel, zirkulär, übertragbar. IBA’27-Intendant Andreas Hofer bringt es auf den Punkt: Viele Kommunen stehen vor der Aufgabe, marode Schwimmbäder aus den 1960er- und 1970er-Jahren zu ersetzen. Die Aquabox zeigt, wie sich diese Aufgabe als mobiles System intelligent lösen lässt.

Das Holzgebäude nutzt Wärmepumpen, eine hocheffiziente Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und eine Photovoltaikanlage. Realisiert wurde es in einer branchenübergreifenden Zusammenarbeit von POOL out of the BOX GmbH, 4a Architekten und Blumer Lehmann. Planungs- und Bauprozess sind also selbst modellhaft.

Sichtbar im Stadtraum sind die IBA’27-Projekte seit März 2026 durch leuchtend gelbe Stahlskulpturen der Stuttgarter Designagentur Haus Otto. Bis zu vier Meter hohe Projektmarker in vier modularen Varianten, von der Sitzbank bis zur „Himmelstreppe“, stehen an 22 Projektstandorten. Sie funktionieren als Einladung, sich bereits jetzt mit den Orten der IBA auseinanderzusetzen, und sollen nach 2027 als dauerhaftes Stadtmöbel bleiben.

Am Weissenhof, wo 1927 die Avantgarde des europäischen Wohnungsbaus ihre radikalen Ideen baute, entsteht das neue Besucher- und Informationszentrum Weissenhof.Forum nach Entwurf von Barkow Leibinger. Mit Dauerausstellung, Vortragsräumen und Café schafft das Forum die seit langem fehlende Infrastruktur für eine der meistbesuchten Architektursiedlungen Deutschlands. Die Brenzkirche in unmittelbarer Nachbarschaft wird behutsam umgebaut und erhält ihre identitätsstiftenden Elemente zurück.

Aufsichtsratsvorsitzender Thomas Bopp benennt die übergeordnete Ambition ohne Umschweife: Bauen sei der grösste Kohlendioxid-Treiber weltweit. Die IBA’27 soll zeigen, dass ein struktureller Wandel in der Bauwirtschaft nicht nur notwendig, sondern möglich ist. Das Ausstellungsjahr verstehe sich deshalb nicht als Abschluss, sondern als Ausgangspunkt: Die IBA’27 GmbH wird bis 2030 weitergeführt, um Erfahrungen zu dokumentieren, Projekte zu begleiten und Netzwerke zu sichern.

Was die IBA’27 von vielen Bauausstellungen unterscheidet, ist dieser explizit gesellschaftliche Anspruch. Architektur wird hier nicht als autonome Kunstform verstanden, sondern als Werkzeug für soziale Transformation. Thematische Routen zu Neues Wohnen, Produktive Stadt, Einfaches Bauen, Bautechnik und Stadt am Fluss sollen 2027 unterschiedliche Zielgruppen ansprechen und die Projekte in nachvollziehbare Erzählungen einbetten.

Die Frage, die IBA’27-Intendant Andreas Hofer an den Weissenhof stellt, gilt für die gesamte Ausstellung: Was können wir vom Wohnungsbau der Moderne lernen, und was müssen wir für die nächsten hundert Jahre fordern? Die Antworten darauf werden nicht in Stuttgart allein geschrieben. Aber Stuttgart liefert gerade ein lesenswertes erstes Kapitel.

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Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber Baukunst.art

Schön, wahr, gut: Wie die Architektur ihre drei wichtigsten Werte verlor und warum sie sie jetzt zurückbraucht

Die Trias des Wahren, Schönen und Guten ist in der Architektur nicht tot, sie wurde nur systematisch aus den Planungsprozessen herausgekürzt, durch Kostenkennwerte ersetzt und als romantischer Anachronismus abgeschrieben.

Bernd Eilert hat im Januar 2026 in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung eine brillante Inventur dieser drei platonischen Ideale vorgelegt und mit entwaffnender Präzision festgestellt, dass das Schöne den steilsten Absturz in der Werteskala erfahren hat. Für die Architektur gilt das in besonderem Maß. Kein Bereich der Gegenwartskultur hat das Schöne so systematisch verabschiedet wie das Bauen. Und kein Bereich zahlt dafür einen so konkreten, messbaren Preis.

Warum ist das Schöne aus der Architektur verschwunden?

Die ehrliche Antwort lautet: Es wurde nie offiziell abgeschafft. Es hat sich still verdrückt, während die Planungsparameter enger wurden. In vier Jahrzehnten Berufspraxis lässt sich diese Erosion präzise datieren. In den 1980er Jahren sprachen Bauherren noch selbstverständlich von Haltung, von Wirkung, von Würde eines Gebäudes. Heute liefert die erste Projektbesprechung Abschreibungszeiträume und Nutzungskostenprognosen. Was sich rechnen lässt, wird berechnet. Was sich nicht rechnen lässt, findet keinen Platz in der Tabellenkalkulation.

Das Tragische daran: Das Schöne lässt sich rechnen, nur eben nicht im Monatsbericht. Schöne Gebäude werden länger genutzt. Sie erzeugen Identifikation, reduzieren Vandalismus, erhöhen die Bereitschaft zur Pflege. Eine Studie aus dem Vereinigten Königreich, auf die das Fachmagazin Dezeen in seiner Recherche „How long should a building last?“ (Dezember 2025) hinweist, belegt, was Architektinnen und Architekten längst wissen: Gebäude, die als schön empfunden werden, haben eine signifikant längere Nutzungsdauer als ihre optimierten, aber gleichgültigen Pendants. Der erste Träger des britischen Stirling Prize, das Centenary Building der Universität Salford, wurde 2025 zum Abriss freigegeben: 30 Jahre nach Fertigstellung. Ein preisgekröntes Gebäude, das niemand behalten wollte.

Eilert zitiert den belgischen Maler Michaël Borremans mit dem Satz, Schönheit sei heute Tabu, romantisch und nicht mehr en vogue. In der zeitgenössischen bildenden Kunst mag das als ästhetisches Programm noch funktionieren. Ein Gemälde kann provozieren, irritieren, verstören und trotzdem seinen Platz im Museum behaupten. Ein Wohngebäude, das irritiert und verstört, ist schlicht unbewohnbar.

Hat die Moderne die Architektur um ihre Wahrheit gebracht?

Das Wahre in der Architektur war einmal die Ehrlichkeit der Konstruktion, die Sichtbarkeit des Tragwerks, die Lesbarkeit des Materials. Mies van der Rohe nannte es Tektonik. John Ruskin sprach von der Wahrheit des Handwerks. Beide meinten dasselbe: Ein Gebäude soll zeigen, was es ist.

Was zeigen unsere Gebäude heute? In den meisten Fällen: so wenig wie möglich. Fassaden sind Verkleidungen geworden, Hüllen ohne Beziehung zur Konstruktion dahinter. Das Tragwerk verschwindet hinter Abhangdecken und Doppelböden. Die Haustechnik übernimmt die Raumgeometrie. Das Ergebnis sind Gebäude, die man nicht lesen kann, weil sie nichts erzählen wollen außer ihrer eigenen Beliebigkeit.

Nietzsche, den Eilert zitiert, formulierte den Widerspruch radikal: Die Wahrheit sei hässlich, die Kunst existiere, damit wir nicht an ihr zugrunde gehen. Für die Gegenwartsarchitektur trifft das in einer bitteren Umkehrung zu: Die Architektur hat die Wahrheit der Konstruktion aufgegeben, nicht um schöner zu werden, sondern um billiger zu bauen. Das Ergebnis ist weder wahr noch schön.

Das Gute als verlorene Haltung

Am schwersten wiegt der Verlust des Dritten im Bunde. Das Gute in der Architektur meint nicht Moral im engen Sinn, sondern Haltung, Verantwortung gegenüber dem öffentlichen Raum, die Verpflichtung, mit dem Bauen die Welt ein wenig bewohnbarer zu hinterlassen. Schiller sah das Theater als moralische Anstalt dem Wahren, Schönen, Guten verpflichtet. Für die Stadt der Neuzeit war das Gebäude diese moralische Anstalt: es definierte den Straßenraum, es orientierte, es gab Maßstab.

Heute bestimmt der gewerbliche Investor in Abschreibungszyklen von 15 bis 20 Jahren. Was danach kommt, ist planungstechnisch irrelevant. Das Gebäude als Finanzprodukt hat das Gebäude als baukulturellen Ort längst verdrängt. Wer billiger baut und früher abreißt, gewinnt die Ausschreibung. Wer teurer baut, aber 150 Jahre lang nicht abreißen muss, verliert sie. Eilerts Beobachtung, die Bourgeoisie quassle in einem fort vom Schönen, Guten, Wahren und knicke doch nur vor dem Goldenen Kalb ein, trifft die Baubranche mit chirurgischer Genauigkeit.

Das Paradox der Situation liegt darin, dass ausgerechnet die Klimakrise jetzt das leistet, was Jahrzehnte Baukulturdiskussion nicht vermochten: Sie zwingt die Branche zur Langfristigkeit. Der Begriff „embodied carbon“, der im Baumaterial gebundene Kohlenstoff, hat eine neue Qualitätsdiskussion ausgelöst, nicht aus ästhetischen, sondern aus ökologischen Gründen. Wer ein Gebäude nach 30 Jahren abreißt, hat den enormen CO2-Aufwand seiner Herstellung nie amortisiert. Die Lebensdauer eines Gebäudes ist kein romantisches Thema mehr. Sie ist eine Klimafrage. Und damit, auf Umwegen, wieder eine Frage des Guten.

Was bleibt von der Trias?

Eilert endet seinen brillanten Essay mit der Beobachtung, dass die Sehnsucht nach dem Schönen geblieben ist, auch wenn das Schöne als Ideal verlorengegangen schien. Taylor-Swift-Fans strömen ins Hessische Landesmuseum Wiesbaden, um ein Gemälde zu betrachten, das sie ungeschützt schön nennen würden. Die Sehnsucht ist nicht verschwunden. Sie hat nur keinen institutionellen Ort mehr.

In der Architektur gibt es diesen Ort noch, er wird nur selten genutzt. Jedes Mal, wenn ein Gebäude entsteht, das den öffentlichen Raum bereichert statt beschädigt, wenn ein Haus gebaut wird, das seine Bewohnerinnen und Bewohner nicht gleichgültig lässt, wenn eine Konstruktion ehrlich zeigt, was sie ist, ist das Wahre, Schöne und Gute noch anwesend. Nicht als Programm. Nicht als Inschrift im Dreiecksgiebel. Als Haltung.

Zu retten ist die Trias nicht als abstrakte Formel. Aber als Maßstab für eine Architektur, die mehr will als Rendite und Restnutzungsdauer: jederzeit.

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Der Berliner Blackout und die Architektur der Verwundbarkeit

Am frühen Morgen des 3. Januar 2026 erlosch in weiten Teilen des Berliner Südwestens das Licht. Nicht wegen eines technischen Defekts, nicht wegen Schneesturm oder Altersschwäche der Netze, sondern wegen eines gezielten Brandanschlags auf eine Kabelbrücke über den Teltowkanal beim Heizkraftwerk Lichterfelde. Fünf Hochspannungs- und zehn Mittelspannungskabel wurden beschädigt. Rund 45.400 Haushalte und 2.200 Betriebe in Nikolassee, Zehlendorf, Wannsee und Lichterfelde blieben tagelang ohne Strom und Heizung, mitten im tiefsten Winter. Es war der längste Stromausfall der Stadt seit 1945.

Die linksextreme Vulkangruppe bekannte sich zu dem Anschlag. Doch wer die Bombe zündete, erklärt noch nicht, warum sie so verheerend wirkte. Diese Frage ist eine architektonische, eine stadtplanerische und zutiefst gesellschaftliche.

Eine Stadt auf einem Bein

Moderne Großstädte sind Hochleistungssysteme mit erschreckend dünner Redundanz. Das Berliner Stromnetz, wie das der meisten deutschen Großstädte, ist historisch gewachsen, nicht für hybride Angriffe konzipiert, sondern für den Normalbetrieb optimiert. Einzelne Knotenpunkte tragen Lasten, die für ganze Stadtteile existenziell sind. Fachleute nennen das single points of failure: eine einzige Kabelbrücke, eine einzige Verbindungsleitung, ein einziges Unterwerk, und Zehntausende sitzen im Dunkeln.

Schon die Flutkatastrophe im Ahrtal hat gezeigt, dass sämtliche Kapazitäten für eine Region mit 42.000 Betroffenen eingesetzt wurden. Die Berliner Hauptstadtregion zählt vier Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Ein längerer, flächendeckender Ausfall wäre logistisch kaum beherrschbar.

Die Schwachstellen liegen nicht nur in der Energieinfrastruktur. Heizungsanlagen, Wasserdruckpumpen in Hochhäusern, Mobilfunktürme, Klinik-IT, Ampelanlagen, Eisenbahnstellwerke, alles hängt am Strom. Fällt er weg, bricht eine Kaskade zusammen. Im Januar 2026 waren zeitweise 39 Mobilfunkstandorte eines einzigen Anbieters ausgefallen. Der Notruf war stundenlang überlastet, nicht mit echten Notfällen, sondern mit Anrufen besorgter Bürgerinnen und Bürger ohne Strom.

Wer wohnt, wer friert, wer geht

Der Blackout traf Quartiere mit sehr unterschiedlicher sozialer Zusammensetzung. Nikolassee, Wannsee, Schlachtensee sind die Villenviertel des gutbürgerlichen Berliner Westens. Aber auch dicht besiedelte Mehrfamilienhaussiedlungen wie die Thermometersiedlung in Lichterfelde gehörten zum betroffenen Gebiet. Hier zeigt sich eine soziale Asymmetrie, die Stadtplaner und Architektinnen kennen, die aber selten so scharf hervortritt wie in einer Krise.

Wer ein eigenes Haus, ein Auto, Verwandte auf dem Land oder genug Mittel für ein Hotelzimmer hat, übersteht einen mehrtägigen Stromausfall mit Unannehmlichkeiten. Wer in einem Hochhaus im 14. Stock lebt, auf einen Aufzug angewiesen ist, in einer Pflegeeinrichtung wohnt oder keine sozialen Netzwerke besitzt, steht vor einer anderen Situation. Der Bezirk richtete Notunterkünfte ein, Feldbetten in Sportzentren, Wärmestuben, Ladestationen für Handys. Das ist Krisenmanagement im Geiste der Nachkriegszeit: improvisiert, würdig, aber nicht konzipiert für eine Stadt des 21. Jahrhunderts.

Ferdinand Gehringer, Ko-Autor eines Buchs über ‚Deutschland im Ernstfall‘, benennt das strukturelle Versagen: Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser verfügen zwar über Generatoren, doch die Kapazitäten reichen selten für mehrtägige Ausfälle. In Skandinavien ist es selbstverständlich, dass Betriebe Notstromaggregate vorhalten. In Deutschland ist das die Ausnahme.

Das Krisenmanagement als Spiegel

Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner erklärte öffentlich, er habe den Tag des Anschlags koordinierend in seinem Büro verbracht. Später stellte sich heraus, dass er zeitweise Tennis gespielt hatte, gemeinsam mit Bildungssenatorin Katharina Günther-Wünsch, seiner Lebensgefährtin. Das Bild wurde zur Metapher.

Nicht weil Tennis ein Vergehen wäre. Sondern weil es die Frage aufwirft, ob die politische Führung einer Großstadt Protokolle und Reflexe für solche Lagen überhaupt besitzt. Die Großschadenslage wurde erst einen Tag nach dem Anschlag ausgerufen, als das volle Ausmaß bereits bekannt war. Die Bundeswehr wurde erst nach einem Tag der Zurückhaltung angefordert. Die 45 vom Senat angekündigten Katastrophenschutz-Leuchttürme, Anlaufstellen für die Bevölkerung in Krisen, waren zum Zeitpunkt des Blackouts zu nur knapp einem Drittel einsatzbereit, wie der Berliner Rechnungshof kurz zuvor bemängelt hatte.

Diese Lücken sind keine Einzelversagen. Sie sind das Ergebnis jahrzehntelanger Fehlpriorisierung in der Stadtplanung. Der Begriff der Friedensdividende lässt sich auf viele Bereiche ausdehnen: nicht nur auf Bundeswehr und Straßenmeisterei, sondern auch auf Katastrophenschutz, Redundanz im Versorgungsnetz und die schlichte Frage, ob eine Stadt Notfallpläne hat, die auch funktionieren.

Resilienz ist keine Kostenstelle, sondern Bauaufgabe

Aus architektonischer Sicht stellt sich der Berliner Blackout als Planungsversagen dar, das sich über Jahrzehnte aufgeschichtet hat. Kritische Infrastruktur, Stromkabelbrücken, Unterwerke, Wasserwerke, Knotenpunkte des Mobilfunknetzes, ist in der Stadtplanung vielfach unterbelichtet geblieben. Sie verschwindet im Untergrund, wird hinter Zäunen versteckt oder in Industriezonen abgeschoben. Unsichtbarkeit ist ihr Schicksal und ihre Schwäche.

Eine resilientere Stadtstruktur würde kritische Infrastruktur nicht verstecken, sondern redundant anlegen: Leitungen unterirdisch, mehrfach und aus verschiedenen Richtungen. Knotenpunkte nicht als singuläre Punkte, sondern als verteilte Systeme. Dazu bräuchte es verstärkte physische Sicherung, Zaunanlagen, Zugangskontrollen, Überwachung. Das klingt unattraktiv. Es ist aber Stadtbau.

Das seit Langem diskutierte KRITIS-Dachgesetz, das Betreiber kritischer Infrastruktur zu Resilienzinvestitionen verpflichtet, war zum Zeitpunkt des Anschlags noch nicht vom Bundestag verabschiedet. Es ist ein symptomatisches Detail: Auch der Rechtsrahmen war nicht resilient genug. Nach dem Berliner Blackout soll das Gesetz beschleunigt kommen. Manche Lehren zahlt man teuer.

Freiheit und Sicherheit: Keine falschen Gegensätze

Es wäre verleiterisch, aus dem Berliner Blackout zu schließen, Sicherheit und Freiheit stünden in einem grundlegenden Spannungsverhältnis. Mehr Überwachung, mehr Abschottung, mehr Kontrolle als Reaktion auf hybride Angriffe liegt nahe. Sie führt aber in die Irre.

Was Berlin wirklich braucht, sind keine Überwachungskameras an jeder Kabelbrücke. Gebraucht werden kluge Stadtplanung, verteilte Strukturen statt zentralisierter Systeme, robuste statt effizienzmaximierte Infrastruktur, soziale Resilienz statt bloßer technischer Absicherung. Dazu gehört auch, dass Bevölkerungsgruppen sich in Krisen gegenseitig stützen können, was Gemeinschaftsräume, funktionierende Nachbarschaften und soziale Infrastrukturen voraussetzt. Ein Quartier, dessen Bewohnerinnen und Bewohner sich kennen, ist resilienter als eine Siedlung anonymer Mieterinnen und Mieter.

Eine Studie der Technischen Universität Kaiserslautern-Landau von 2025 ergab: Mehr als die Hälfte der Befragten hat sich bislang nicht mit Notfallvorsorge beschäftigt. Ein Drittel hält persönliche Katastrophenbetroffenheit für unwahrscheinlich. Das ist kein Versagen der Bevölkerung, es ist ein Versagen der Kommunikation, Planung und politischen Bildung.

Der Berliner Blackout ist kein Ausnahmefall. Er ist ein Vorgeschmack. Drei vergleichbare Anschläge auf Berliner Strominfrastruktur in zwei Jahren, Adlershof im September 2025, Lichterfelde im Januar 2026, dazu der Anschlag auf das Tesla-Werk in Grünheide 2024, zeigen ein Muster. Die Reaktion darauf darf nicht nur eine sicherheitspolitische sein. Sie muss eine stadtbauliche sein.

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SEO-Überschriftenvorschlag: Tiny Lofts statt Mietwohnungen: Was Rainer Grießhammers Roman „Alles wird gut – nur anders“ über die Stadt von morgen lehrt

Einleitung (max. 200 Zeichen)

Ein 18-Jähriger, seine Wahlgroßeltern und eine Stadt des Jahres 2037: Rainer Grießhammers Roman zeigt, wie Wohnungsnot, Klimapolitik und Digitalisierung unseren Alltag formen könnten.

Tiny Lofts und Wahlgroßeltern: Wie die Stadt von 2037 aussehen könnte

Was passiert mit unseren Städten, wenn Klimatribunal und Grundeinkommen keine Visionen mehr sind, sondern Realität? Rainer Grießhammer, langjähriger Geschäftsführer des Öko-Instituts und Vorstandssprecher der Stiftung Zukunftserbe, hat in seinem im März 2024 beim oekom Verlag erschienenen Roman „Alles wird gut – nur anders – Geschichten aus dem Jahr 2037“ einen Versuch unternommen, diese Frage erzählerisch zu beantworten. Das Ergebnis ist ein Buch, das sich weder als dystopischer Schreckensroman noch als naive Utopie einordnen lässt, sondern als etwas deutlich Unbequemeres: als plausible Möglichkeit.

Der 18-jährige Paul und seine Wahlgroßeltern bilden das Zentrum einer Drei-Generationen-Geschichte, die den Alltag eines fiktiven Jahres 2037 durchleuchtet. Grießhammer setzt dabei auf eine ungewöhnliche Methode: Alle Ereignisse bis 2023 sind real dokumentiert, alles Spätere wurde vom Autor kreativ fortgeschrieben. Diese Kombination aus Faktenbasis und Fiktion ist kein literarischer Trick, sondern ein bewusstes gesellschaftspolitisches Instrument.

Tiny Lofts als Symptom: Wenn Wohnraum zur knappen Ressource wird

Im Mittelpunkt der beschriebenen Welt von 2037 stehen Tiny Lofts als dominierende Wohnform. Für Architektinnen und Architekten ist das kein futuristisches Detail, sondern eine hochaktuelle Bestandsaufnahme: Der Trend zur Verkleinerung privaten Wohnraums bei gleichzeitiger Intensivierung gemeinschaftlicher Infrastrukturen ist bereits heute in deutschen Grossstädten spürbar. Grießhammer extrapoliert diese Entwicklung konsequent und ohne romantisierende Überhöhung.

Die Tiny Lofts seines Romans sind keine ökologisch verklärten Miniaturwohnungen aus dem Lifestyle-Magazin. Sie sind vielmehr das architektonische Ergebnis einer Gesellschaft, in der bezahlbarer Wohnraum systematisch zur Mangelware geworden ist und in der die Umverteilung von Fläche nicht durch den Markt, sondern durch politische Entscheidungen geregelt wird. Das klingt nach Spekulation, entspricht aber Tendenzen, die Stadtforschende seit Jahren beobachten: In Wien, Zürich und München wächst der Anteil von Wohnformen, die auf gemeinschaftliche Nutzung setzen, während die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Neubauten sinkt.

Drei Generationen, drei Stadtvorstellungen

Was Grießhammers Roman für den urbanistischen Diskurs besonders produktiv macht, ist die generationelle Perspektive. Paul, der 18-Jährige, ist in einer Welt aufgewachsen, in der autonome Solarautos und Retrorestaurants ohne Servierroboter genauso selbstverständlich sind wie frühere Generationen den Diesel-PKW oder das Fast-Food-Lokal mit menschlichem Personal kannten. Seine Wahlgroßeltern hingegen tragen die Erinnerung an eine andere Stadt mit sich: eine Stadt mit mehr privatem Raum, mehr individuellem Konsum, aber auch mit mehr CO2-Emissionen und sozialer Segregation.

Diese Generationenkonstellation ist kein literarisches Ornament. Sie spiegelt die reale Planungsdebatte wider, die derzeit in deutschen Städten geführt wird: Wie viel persönliche Wohnfläche ist sozial verträglich? Wem gehört die Stadt – dem Individuum oder der Gemeinschaft? Grießhammer gibt keine Antwort, aber er macht die Konfliktlinien sichtbar. Dass dabei Turbokapitalismus, Postwachstum und Grundeinkommen als ernsthafte politische Optionen aufeinanderprallen, zeigt den Anspruch des Buches: Es ist kein Roman über Architektur, aber es ist ein Roman über die Gesellschaft, die Architektur erst möglich macht.

Digitalisierung und Gemeinschaft: Der öffentliche Raum unter Druck

Perureisen finden im Metaverse statt, Bademeisterdrohnen schweben über Baggerseen – Grießhammers Zukunft ist digital durchdrungen bis in den letzten Winkel des Alltags. Für die Stadtplanung bedeutet das eine Verschiebung: Wenn Erlebnisse virtuell konsumierbar werden, verändert sich die Funktion öffentlichen Raums grundlegend. Das Retrorestaurant ohne Servierroboter wird zum Ort der Echtheit, zum sozialen Kontrapunkt zur durchdigitalisierten Umwelt.

Diese Entwicklung hat architektonische Konsequenzen. Orte, die bewusste Technikfreiheit oder Langsamkeit inszenieren, könnten in einer Welt hypervernetzter Räume eine neue urbanistische Wertigkeit erhalten. Grießhammer beschreibt das nicht als Nostalgie, sondern als bewusste gesellschaftliche Entscheidung. Und gerade das macht seine Prognose architektonisch interessant: Die Menschen seiner Geschichte treffen Entscheidungen darüber, wie sie miteinander leben wollen – und das schlägt sich räumlich nieder.

Klimatribunal und Innovationsstau: Die Rahmenbedingungen des Bauens

Dass Grießhammers Roman auch Klimatribunal, Digitalsteuer und bezahlte Klimaleugner thematisiert, mag für einen Architekturartikel zunächst peripher erscheinen. Es ist es nicht. Die rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen, unter denen gebaut wird, bestimmen mit derselben Schärfe die Gestalt unserer Städte wie das Entwerfen selbst. Wenn ein Klimatribunal zur institutionalisierten Instanz wird, die wirtschaftliche Entscheidungen rückwirkend bewertet, verändert das die Risikoabwägung von Investorinnen und Investoren im Bausektor fundamental.

Gleichzeitig beschreibt Grießhammer einen Innovationsstau als reales gesellschaftliches Problem des Jahres 2037. Das ist für die Baubranche keine abstrakte Bedrohung. Wer die Zertifizierungsverfahren für neue Baustoffe, die Planungszeiträume für quartiersbezogene Infrastrukturprojekte oder die Reaktionsgeschwindigkeit regulatorischer Rahmenbedingungen auf klimatische Herausforderungen in Deutschland kennt, wird Grießhammers Diagnose nicht als Fiktion empfinden, sondern als Protokoll.

Eine lebenswerte Welt: Anspruch und Grenzen des Zukunftsromans

„Grießhammer ist es gelungen, ein Nachhaltigkeitsnarrativ zu kreieren, das vorstellbar macht, was passieren könnte“, schrieb Philipp Krohn in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Das ist zutreffend und zugleich der entscheidende Einwand. Der Roman ist narrativ optimistisch – er entwirft eine Welt, in der Probleme nicht verschwunden, aber bearbeitbar sind. Für die urbanistische Debatte hat das einen doppelten Wert und eine methodische Grenze.

Der Wert liegt in der Mobilisierungsfunktion positiver Szenarien. Grießhammer selbst hat in Interviews betont, dass er die gesellschaftliche Lähmung angesichts multipler Krisen überwinden will, indem er zeigt, dass Transformation möglich und gestaltbar ist. Das ist legitim und notwendig. Die Grenze liegt dort, wo narrative Plausibilität mit analytischer Präzision verwechselt wird. Ein Roman, der bis 2023 auf Fakten basiert und danach kreativ fortschreibt, beschreibt eine mögliche Welt – aber eben nur eine von vielen.

Dennoch: Als Denkanstoss, als Werkzeug zur Erweiterung des kollektiven Vorstellungsraums über zukünftiges Wohnen und Leben, ist „Alles wird gut – nur anders“ ein ungewöhnlich präzises Buch. Wer wissen will, welche gesellschaftlichen Voraussetzungen Tiny Lofts, autonome Solarautos und Wahlgroßeltern zur Norm werden lassen könnten, findet hier keine Antwort – aber eine produktiv irritierende Annäherung.

Den Roman „Alles wird gut – nur anders“ von Rainer Grießhammer kannst du unter anderem an folgenden Stellen erwerben:

Als gedrucktes Buch:

• Direkt beim oekom Verlag: oekom.de oekom.de
• terrashop.de

Als E-Book:

• Bei PocketBook: pocketbook.de pocketbook.de
• Bei Thalia: thalia.de thalia.de

Der Roman ist sowohl als Hardcover als auch als E-Book erhältlich. Die ISBN lautet 978-3-98726-087-2 (gedruckt) bzw. 978-3-98726-326-2 (E-Book).

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Eine kritische Analyse der Trickle down Theorie im deutschen Wohnungsmarkt

Die Immobilienbranche hat eine elegante Theorie entwickelt, um Luxusneubauten als sozialpolitischen Beitrag zu verkaufen. Der Sickereffekt, englisch Trickle down, funktioniert angeblich so: Wohlhabende Haushalte kaufen hochpreisige Neubauwohnungen und machen dadurch ihre bisherigen Immobilien frei. In diese ziehen Familien mit mittlerem Einkommen ein, die wiederum günstigere Wohnungen verlassen. Am Ende der Kette, so das Versprechen, profitieren auch einkommensschwache Haushalte von diesem Dominoeffekt.

Diese Theorie klingt bestechend logisch. Sie entlastet Politik und Bauwirtschaft von der Verantwortung, gezielt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Stattdessen soll der Markt es richten, ganz von selbst, durch die unsichtbare Hand des Wettbewerbs. Doch nach vierzig Jahren in der Architekturpraxis habe ich gelernt, schönen Theorien zu misstrauen, die vor allem jenen nützen, die sie propagieren.

Was die Forschung wirklich zeigt

Der Sickereffekt wurde bereits in den 1970er Jahren wissenschaftlich untersucht. Die aktuelle Studienlage ist ernüchternd. Das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung hat die Umzugsbewegungen in Bremen, Köln, Leipzig und Nürnberg analysiert. Das Ergebnis: Eine neu gebaute Wohnung löst je nach Stadt nur 2,2 bis 3,2 Umzüge aus. Die versprochene lange Kaskade von Umzügen versiegt bereits nach wenigen Gliedern. Die Entspannung kommt unten schlicht nicht an.

Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestags hat 2022 die verfügbare Evidenz zusammengetragen. Das Fazit ist differenziert, aber keineswegs enthusiastisch: Die empirische Plausibilität des Sickereffekts sei zwar grundsätzlich nachweisbar, doch ob dadurch Wohnen tatsächlich erschwinglicher werde, bleibe fraglich. Empirisch belegbare Aussagen zu bundesweiten Sickereffekten liegen nicht vor. Es fehlt schlicht an Daten, die das Versprechen der Branche stützen würden.

Mehr als 200 Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler haben in der Erklärung für eine wirklich soziale Wohnungspolitik auf einen entscheidenden Punkt hingewiesen: Die frei werdenden Wohnungen werden meist teurer weitervermietet. Der theoretische Sickereffekt wird durch die Praxis der Mieterhöhungen bei Neuvermietung konterkariert.

Warum der Mechanismus versagt

Die Gründe für das Scheitern des Sickereffekts auf angespannten Wohnungsmärkten sind struktureller Natur. Erstens unterbrechen Zuzüglerinnen und Zuzügler von außerhalb die Umzugsketten. Wer aus einer anderen Stadt kommt, hinterlässt keine freie Wohnung im lokalen Bestand, besetzt aber einen Platz in der Kette. In wachsenden Metropolregionen mit hoher Zuwanderung ist dieser Effekt besonders ausgeprägt.

Zweitens erhöhen Vermieterinnen und Vermieter bei jeder Neuvermietung die Mieten. In angespannten Märkten mit geringem Leerstand können sie deutliche Aufschläge durchsetzen. Die frei werdende Wohnung ist für einkommensschwache Haushalte damit nicht mehr erschwinglich, selbst wenn sie theoretisch verfügbar wäre. Die Metastudie des Forschungsinstituts empirica bestätigt: Je höherwertiger der Neubau, desto länger sind zwar theoretisch die Umzugsketten, doch desto größer ist auch die Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, sodass Geringverdienende nicht zum Zuge kommen.

BBSR Leiter Markus Eltges bringt es auf den Punkt: In einem angespannten Wohnungsmarkt fallen die Sickereffekte geringer aus als auf weniger angespannten Wohnungsmärkten. Mit anderen Worten: Genau dort, wo bezahlbarer Wohnraum am dringendsten gebraucht wird, funktioniert der Mechanismus am schlechtesten.

Die Dimension der Krise

Die Zahlen zur deutschen Wohnungsnot verdeutlichen, warum marktgläubige Theorien nicht ausreichen. Laut einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen fehlen bundesweit etwa 550.000 Wohnungen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss prognostiziert bis 2027 sogar eine Lücke von 830.000 Wohneinheiten, was dem gesamten Wohnungsbestand von Bremen und dem Saarland zusammen entspricht.

Im Januar 2025 waren nach Angaben des Statistischen Bundesamts knapp 475.000 Menschen wegen Wohnungslosigkeit in Notunterkünften untergebracht, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Die frühere Bundesregierung hatte sich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr vorgenommen und dieses Ziel kein einziges Mal erreicht. Für 2025 rechnet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie mit lediglich 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Angesichts dieser Zahlen wirkt die Hoffnung auf marktgetriebene Lösungen durch hochpreisigen Neubau geradezu naiv.

Eine Ideologie, kein Konzept

Der Sickereffekt ist die wohnungspolitische Variante der Trickle down Ökonomie, die seit den Reagan Jahren international propagiert wird: Wenn es den Wohlhabenden gut geht, profitieren irgendwann auch alle anderen. Diese Theorie steht seit ihrer Entstehung unter wissenschaftlicher Kritik. Im Wohnungssektor greift sie besonders kurz, weil der Markt durch Bodenknappheit, Bauvorschriften, lange Planungszeiten und lokale Angebotsengpässe strukturell verzerrt ist.

Natürlich ist jede neue Wohnung besser als keine. Doch den Sickereffekt als ernsthaftes Instrument zur Bekämpfung der Wohnungsnot anzupreisen, verkennt die Dimension des Problems. Selbst der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags stellt klar, dass niemand den Sickereffekt als einzigen oder gar Königsweg der Wohnungsmisere vermarkten würde.

Was stattdessen nötig wäre

Die Wohnungskrise erfordert aktives politisches Handeln, nicht das Warten auf marktgetriebene Automatismen. Erstens braucht es einen massiven Ausbau des sozialen Wohnungsbaus mit langfristiger Mietpreisbindung. Die 2024 eingeführte neue Wohngemeinnützigkeit ist ein Schritt, dessen Wirkung aber noch abzuwarten ist. Zweitens muss die Bodenpreispolitik reformiert werden, um Spekulation einzudämmen. Drittens sollten Bauvorschriften so vereinfacht werden, dass kleinere, günstigere Wohnungen wirtschaftlich realisierbar sind. Viertens braucht es ein aktives kommunales Flächenmanagement, das Nachverdichtung auch außerhalb des Luxussegments ermöglicht.

Der Sickereffekt mag in überschaubarem Maß funktionieren. Doch er funktioniert zu langsam, zu ungleich verteilt und in zu geringem Umfang, um die strukturelle Wohnungskrise zu lösen. Wer ihn als Argument nutzt, um sozialen Wohnungsbau kleinzureden oder staatliche Eingriffe zu delegitimieren, betreibt Interessenpolitik im Gewand der Wissenschaft. Die Forschung gibt diese Gewissheit jedenfalls nicht her.

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Jedes alte Haus trägt Geschichten in sich. Die Frage ist nur: Wie bringt man sie ans Licht? Was in Großbritannien und den USA längst etabliert ist, entwickelt sich auch im deutschsprachigen Raum zu einem wachsenden Interesse. Eigentümerinnen und Eigentümer wollen wissen, wer vor ihnen zwischen diesen Wänden gelebt, gelacht und getrauert hat. Dieser Artikel liefert eine praktische Anleitung für alle, die sich auf diese faszinierende Spurensuche begeben wollen.

Schritt 1: Das Grundbuch als Ausgangspunkt

Die Recherche beginnt beim Amtsgericht. Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie das Recht auf Einsicht in das Grundbuch, das alle Besitzerwechsel dokumentiert. Ein Grundbuchauszug kostet etwa 10 Euro, mit Beglaubigung 20 Euro. Das Besondere: Einträge werden niemals gelöscht, sondern nur als ungültig markiert. So lässt sich die Eigentümerkette oft bis etwa 1880 zurückverfolgen, als die modernen Grundbücher eingeführt wurden.

Für ältere Zeiträume führt der Weg zu den Hypothekenbüchern, den Vorläufern der Grundbücher. Diese reichen regional unterschiedlich bis etwa 1750 zurück. In Baden Württemberg wurden beispielsweise sämtliche historischen Grundbuchunterlagen im Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim zusammengeführt, insgesamt rund 163 Regalkilometer an Dokumenten. Neun Kilometer davon sind frei zugängliche historische Unterlagen.

Schritt 2: Die Bauakte im Bauamt

Das örtliche Bauamt führt zu jedem Gebäude eine Bauakte mit Bauanträgen, Genehmigungen und Grundrissplänen. Diese Unterlagen sind besonders wertvoll, weil sie oft auch Skizzen und technische Beschreibungen enthalten. Die Chancen auf vollständige Akten steigen deutlich bei Gebäuden, die nach 1850 errichtet wurden und heute noch stehen. Eigentümerinnen und Eigentümer können die Unterlagen problemlos einsehen, Kaufinteressierte benötigen eine schriftliche Vollmacht. Kopien kosten je nach Kommune zwischen 10 und 100 Euro.

Schritt 3: Kataster und Urkatasterkarten

Das Liegenschaftskataster der zuständigen Katasterbehörde verzeichnet alle Grundstücke und Gebäude mit Angaben zum Baujahr. Besonders aufschlussreich sind die Urkatasterkarten aus dem 19. Jahrhundert, die erstmals alle Gebäude in nachvollziehbarer Form zeigen. In Württemberg bildet das Primärkataster von 1827 die Grundlage für das bekannte Schwäbisch Haller Häuserlexikon, ein vorbildliches Projekt des Stadtarchivs, das seit 2007 die Besitzer und Baugeschichte aller Altstadthäuser dokumentiert und online zugänglich macht.

Schritt 4: Archive und ihre Schätze

Die eigentliche Detektivarbeit beginnt in den Archiven. Je nach Region und Herrschaftsgeschichte kommen Stadt und Gemeindearchive, Kreisarchive, Landesarchive oder sogar Diözesanarchive in Frage. Als Faustregel gilt: Archivmaterial folgt der historischen Verwaltungsstruktur. War ein Ort Teil eines Klosters, finden sich Unterlagen möglicherweise im Diözesanarchiv. Gehörte er zu einer Grafschaft, lohnt sich der Blick ins entsprechende Adelsarchiv.

Hilfreiche Quellen sind Kirchenbücher mit Tauf, Heirats und Sterbeeinträgen, Steuerlisten, Brandkataster, in denen jedes Haus eine Assekuranznummer erhielt, sowie Gültbücher, die Abgaben und Besitzverhältnisse dokumentieren. Das Landesarchiv Baden Württemberg empfiehlt, vorab per E Mail Kontakt aufzunehmen, das Forschungsthema zu erläutern und bereits ermittelte Archivalien zu nennen. Viele Archive bieten inzwischen Online Findmittel für die Vorrecherche.

Schritt 5: Das Haus selbst befragen

Parallel zur Archivrecherche lohnt sich die Bauforschung am Objekt. Alte Inschriften, Jahreszahlen in Eckbalken oder im Putz, wiederverwendete Hölzer und Gewölbekeller können wertvolle Hinweise liefern. Für eine exakte Datierung von Holzbauten bietet sich die Dendrochronologie an: Anhand der Jahresringe lässt sich das Fälljahr eines Baumes auf das Jahr genau bestimmen. Da Bauholz in der Regel frisch verarbeitet wurde, entspricht das Fälldatum meist dem Baujahr.

Das Dendrolabor der Universität Bamberg oder die Pressler GmbH in Hannover führen solche Untersuchungen durch. Die Kosten liegen bei etwa 70 bis 120 Euro pro Probe. Bei einem Fachwerkhaus in Limburg konnte so nachgewiesen werden, dass es bereits 1289 errichtet wurde, deutlich älter als bisher angenommen. Die Methode hat die Baugeschichte zahlreicher Städte neu geschrieben.

Die Herausforderungen: Alte Schriften und lange Schutzfristen

Wer in historischen Dokumenten recherchiert, stößt auf praktische Hürden. Bis ins frühe 20. Jahrhundert wurden Akten in Kurrentschrift oder Sütterlin verfasst, die heute kaum jemand lesen kann. Volkshochschulen und Genealogievereine bieten Kurse an. Zudem gelten für personenbezogene Daten lange Schutzfristen, häufig 30 Jahre nach dem Tod einer Person oder 110 Jahre nach deren Geburt. Straßennamen und Ortsnamen haben sich über die Jahrhunderte oft mehrfach geändert, was die Zuordnung erschwert.

Wenn die Geschichte unbequem wird

Nicht jede Recherche fördert nur nostalgische Anekdoten zutage. Wer ein Haus besitzt, das zwischen 1933 und 1945 den Besitzer wechselte, kann auf Spuren der Arisierung stoßen, der systematischen Enteignung jüdischen Eigentums. Das Österreichische Staatsarchiv verwahrt umfangreiche Rückerstattungsakten, die oft sehr persönliche Einblicke geben. Die Frage, wie man mit solchem Wissen umgeht, muss jede Eigentümerin und jeder Eigentümer für sich beantworten.

Was bleibt, ist die Erfahrung, dass historisches Wissen den Umgang mit einem Gebäude verändert. Wer die Geschichte seines Hauses kennt, saniert oft behutsamer, mit mehr Respekt vor gewachsenen Strukturen. Das Schwäbisch Haller Häuserlexikon zeigt, dass solche Forschung auch ein Gemeinschaftsprojekt sein kann: Bürgerinnen und Bürger tragen historische Fotos bei, Privatarchive werden erschlossen, und am Ende entsteht ein digitales Gedächtnis, das weit über die einzelne Immobilie hinausreicht.

Praktische Checkliste für Hausforscher

Erste Anlaufstellen: Grundbuch beim Amtsgericht, Bauakte beim Bauamt, Kataster bei der Kreisverwaltung.

Erweiterte Recherche: Stadtarchiv, Landesarchiv, Kirchenbücher, Heimatvereine.

Bauforschung: Dendrochronologie für Holzdatierung, Bauaufnahme, historische Fotos von Nachbarn und Verwandten.

Hilfsmittel: Kurrentschrift Kurse, genealogische Datenbanken wie Ancestry oder FamilySearch, regionale Häuserlexika.

Dokumentation: Alle Funde systematisch festhalten, Quellen notieren, eigene Erkenntnisse für Nachfolger sichern.

Die Erforschung der eigenen Hausgeschichte ist eine Reise, die selten geradlinig verläuft. Aber gerade darin liegt ihr Reiz: Jedes Dokument kann eine Tür öffnen, hinter der sich eine weitere Geschichte verbirgt. Und am Ende wissen Sie nicht nur mehr über Ihr Haus, sondern auch über den Ort, die Region und die Menschen, die hier vor Ihnen gelebt haben.

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Gesellschaft & Urbanismus | Dezember 2025

Ein geheim gehaltener Rechnungshofbericht enthüllt: Die Deutsche Bundesbank plante ihre Zentrale für über vier Milliarden Euro, während ihr ökonomischer Einfluss längst an die EZB übergegangen ist. Der Fall wirft grundsätzliche Fragen über institutionelle Rechenschaftspflichten auf.

Der graue Betonriegel im Frankfurter Norden gilt seit seiner Fertigstellung 1972 als architektonisches Symbol deutscher Stabilitätskultur. Das von Otto Apel und dem Büro ABB entworfene Hauptgebäude der Deutschen Bundesbank, 217 Meter lang und 54 Meter hoch, verkündet in seiner brutalistischen Formensprache Solidität und Beständigkeit. Doch hinter der monumentalen Fassade verbarg sich ein Planungsdesaster, das erst durch die Veröffentlichung eines lange zurückgehaltenen Prüfberichts des Bundesrechnungshofs ans Licht kam.

Eine Million Euro pro Arbeitsplatz

Die Zahlen sind erschütternd: Für den geplanten Campus der Bundesbank waren Gesamtkosten von bis zu 4,6 Milliarden Euro veranschlagt. Heruntergerechnet entspricht dies etwa einer Million Euro pro Büroarbeitsplatz. Zum Vergleich: Der komplette Neubau der Europäischen Zentralbank, jener Institution, die der Bundesbank längst die geldpolitische Kompetenz abgenommen hat, kostete rund 1,3 Milliarden Euro. Die Bundesbank plante also einen Bau, der mehr als das Dreifache der EZB-Zentrale verschlingen sollte, obwohl ihre nationale Bedeutung in Währungsfragen drastisch geschrumpft ist.

Der Bundesrechnungshof kritisiert in seinem Bericht vom April 2024 nicht nur die schiere Dimension des Vorhabens, sondern auch dessen konzeptionelle Grundlagen. Die Bundesbank habe Büros pauschal mit 20 Quadratmetern angesetzt und dabei einfach die Flächenmaße aus dem Altbau der späten 1960er Jahre übernommen. Dabei hätten damals noch Akten in den Räumen gelagert werden müssen, was heute durch die Digitalisierung entfällt. Die geplante Gesamtfläche lag 5.405 Quadratmeter über den Vorgaben für Bundesministerien. Über den gesamten Lebenszyklus der Gebäude, so die Prüfer, hätte dies Mehrkosten von 1,7 Milliarden Euro verursacht.

Tribünen für Wettkämpfe: Wenn Bedürfnisse die Realität überholen

Besonders pikant erscheint die geplante Ausstattung des Campus. Eine Mehrzweckhalle sollte nicht nur Sport ermöglichen, sondern auch Wettkämpfe mit bis zu 1.000 Zuschauenden sowie eine Tribüne für 350 Personen umfassen. Der Rechnungshof urteilt unmissverständlich: Eine Tribünenanlage sei für eine Bundesbehörde unter keinem denkbaren Gesichtspunkt notwendig und angemessen. Es gehöre nicht zu den Aufgaben der Bundesbank, Wettkampfveranstaltungen durchzuführen.

Hinzu kommen Gastronomieflächen, Gästewohnungen und ein unterirdisches Erschließungssystem. Der Gesamteindruck vermittelt weniger funktionale Verwaltungsarchitektur als vielmehr den Repräsentationsanspruch einer Institution, die sich ihrer schwindenden Bedeutung womöglich nicht bewusst war, oder dieser aktiv entgegenwirken wollte.

Sieben verlorene Jahre: Die verspätete Reaktion auf veränderte Arbeitswelten

Der Rechnungshof bemängelt zudem, dass die Bundesbank sieben Jahre verstreichen ließ, bis sie Erkenntnisse zu modernen Bürokonzepten und mobilem Arbeiten in ihre Bedarfsplanung integrierte. Selbst die Erfahrungen der Corona-Pandemie wurden nur zögerlich ausgewertet. Dabei hätten schon moderate Anpassungen bei der Desksharing-Quote den Bedarf an neuen Büroflächen erheblich reduziert. Bei einer Quote von 55 Prozent, so die Berechnung, wäre kein einziger Neubau erforderlich gewesen.

Die Geschichte des Projekts liest sich wie ein Lehrstück institutionellen Beharrungsvermögens. 2016 kündigte das zuständige Vorstandsmitglied Johannes Beermann an, das Gelände umfassend zu modernisieren. 2018 erhielt Ferdinand Heide den Zuschlag für das Gestaltungskonzept, 2020 gewann das Schweizer Büro Morger Partner Architekten den Realisierungswettbewerb. Die Kosten stiegen, die Kritik wuchs, doch erst unter Bundesbankpräsident Joachim Nagel wurden 2023 erste Abspeckungen beschlossen. Im Mai 2024 folgte die endgültige Kehrtwende: Nur noch Bestandssanierung, keine Neubauten mehr.

Das Transparenzdefizit: Unabhängigkeit als Schutzschild

Die brisanteste Frage betrifft jedoch nicht die Architektur selbst, sondern den Umgang mit dem Prüfbericht. Warum hielt die Bundesbank das Dokument über ein Jahr lang zurück? Die Notenbank argumentiert, es habe sich um veraltete Planungen gehandelt, die bereits revidiert worden seien. Doch diese Erklärung überzeugt Kritikerinnen und Kritiker nicht.

Friedrich Heinemann vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung betont, ein Grundpfeiler der Haushaltskontrolle sei Transparenz. Prüfberichte und Evaluationen öffentlich finanzierter Tätigkeiten sollten immer veröffentlicht werden. Allerdings, so Heinemann, tue sich auch die gesamte Bundesebene mit Transparenz schwer. Im Parlament säßen Abgeordnete, die oft nicht wollten, dass bei ihren Lieblingsprogrammen so genau hingeschaut werde.

Carsten Brzeski von der ING Bank formuliert es deutlicher: Wenn man in diesen Zeiten noch glaube, solche Berichte wirklich geheim halten zu können, habe man den Puls der Zeit deutlich verpasst. Die Bundesbank sollte im eigenen Interesse und angesichts ihres hohen internationalen Ansehens mit solchen Themen offensiv umgehen.

Zwischen Denkmalschutz und Zukunftsfähigkeit

Das Hauptgebäude selbst wurde 2022 unter Denkmalschutz gestellt, eine Anerkennung seiner architekturhistorischen Bedeutung als Zeugnis des Brutalismus. Der Architekturhistoriker Werner Durth würdigt den Bau als bedeutendes Beispiel einer Epoche, die mit dem Anspruch auf Originalität und Wahrhaftigkeit im Bauen die Phantasie der Entwerfenden bewegte. Die klare Kontur und solitäre Lage des Hauses könne als Zeichen der Eigenständigkeit der Bundesbank gedeutet werden, unabhängig von politischen Stimmungslagen.

Doch Eigenständigkeit darf nicht Intransparenz bedeuten. Der Fall der Bundesbank-Zentrale offenbart ein strukturelles Problem öffentlicher Institutionen: Je autonomer eine Behörde agiert, desto wichtiger werden Mechanismen der Rechenschaftspflicht. Die Unabhängigkeit der Notenbank ist ein hohes Gut. Aber sie darf nicht zum Schutzschild gegen legitime Fragen nach der Wirtschaftlichkeit öffentlicher Ausgaben werden.

Die Bundesbank prüft nun in einer umfassenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, ob sie überhaupt noch auf das Gelände in Frankfurt-Bockenheim zurückkehren soll. Die Beschäftigten, derzeit im Frankfurter Büro Center untergebracht, einem der ältesten Hochhäuser der Stadt, müssen sich womöglich auf einen weiteren Umzug einstellen. Das Prestigeprojekt Campus ist Geschichte. Was bleibt, ist die Frage, wie öffentliche Bauvorhaben künftig besser kontrolliert werden können, bevor Milliarden in unrealistische Planungen fließen.

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Der September 1970 markierte einen Wendepunkt in der deutschen Baugeschichte. An einem lauen Spätsommerabend besetzten Studentinnen und Studenten ein Jugendstilhaus in der Frankfurter Eppsteiner Straße 47. Der Investor wollte das historische Gebäude abreißen und durch ein Hochhaus ersetzen. Es war die erste Hausbesetzung in Deutschland, und sie kündigte einen fundamentalen Wandel an: Die Bürgerinnen und Bürger begannen, für mehr Mitsprache beim Bauen zu kämpfen. Ironischerweise kämpften sie damit auch für mehr Bürokratie.

Die goldenen Jahre des Bauens

Zwischen 1953 und 1968 entstanden in der Bundesrepublik jährlich über 500.000 Wohnungen. 1973 erreichte der Wohnungsbau seinen historischen Höhepunkt mit mehr als 714.000 fertiggestellten Einheiten. Ganze Stadtviertel wuchsen aus dem Boden: die Frankfurter Nordweststadt, die Berliner Gropiusstadt, die Hamburger City Nord. Die Köhlbrandbrücke in Hamburg wurde in nur vier Jahren errichtet, was damals bereits als Verzögerung galt. Der Neubau dieser Brücke soll heute bis 2046 dauern.

Der Preis dieser Geschwindigkeit war hoch. Auf Anwohnerinnen und Anwohner nahm man wenig Rücksicht. Wer nahe einer Verkehrsader oder eines Kohlekraftwerks wohnte, hatte schlicht Pech. Die „autogerechte Stadt“ galt als Planungsideal. Quer durch Berliner Gründerzeitviertel zog man eine Stadtautobahn, die den Charakter ganzer Bezirke unwiderruflich veränderte. Der Rhein war, wie die FAZ 1971 schrieb, zu „Europas größter Schmutzrinne“ geworden.

Die Siebziger: Geburtsstunde der Baubürokratie

Der gesellschaftliche Wandel, der mit der 68er Bewegung einsetzte, erfasste auch das Bauen. Die Bürgerinitiative gegen das Atomkraftwerk Würgassen in Ostwestfalen errang 1972 einen juristischen Meilenstein: Erstmals wurden Umweltschutzbelange als gleichwertig mit anderen Interessen anerkannt. In Berlin verhinderte die Bürgerinitiative Westtangente durch jahrelange Proteste den Bau einer weiteren Stadtautobahn.

Die Politik reagierte. Ausgerechnet der liberale Umweltminister Hans Dietrich Genscher initiierte 1971 ein „Sofortprogramm“ für den Umweltschutz. Das Bundesimmissionsschutzgesetz von 1974 führte ein Konzept ein, das weitreichende Konsequenzen haben sollte: das Vorsorgeprinzip. Künftig war Regulierung auch dann gerechtfertigt, wenn noch nicht klar war, ob tatsächlich Umweltrisiken bestanden. Dem Juristen Cass Sunstein zufolge werden damit politische Maßnahmen rechtfertigbar, die mit sehr hohen Kosten verbunden sind.

1976 folgte eine Novelle des Baugesetzbuches. Erstmals wurde eine Abbruchgenehmigung eingeführt, erstmals tauchten umfangreiche Bürgerbeteiligungen im Baurecht auf. Das Ziel war der Erhalt von „Ortsbild“ und „Zusammensetzung der Bevölkerung“, was sich wie eine frühe Kritik an Gentrifizierung liest. Die Soziologin Maren Harnack beschreibt den Paradigmenwechsel: Der moderne Siedlungsbau der Nachkriegszeit hatte erstmals komfortablen, gesunden und bezahlbaren Wohnraum geschaffen. Nun galt er als „Fordismus im Privatleben“ und wurde von einer gebildeten Mittelschicht zunehmend abgelehnt.

Die Spirale dreht sich weiter

Die Gesetzeskaskade setzte sich fort. Bundesnaturschutzgesetz, Energieeinsparungsverordnung, europäische Umweltrichtlinien. Mit der Aarhus Konvention in den Neunzigerjahren erhielten Umweltverbände das Recht zur Verbandsklage. Im Baurecht selbst habe sich gar nicht so viel geändert, erklärt Susan Grotefels vom Zentralinstitut für Raumplanung. In den Landesbauordnungen stehe nach wie vor, eine Baugenehmigung sei grundsätzlich zu erteilen, wenn nichts dagegen spreche. „Nur sprach eben mit der Zeit immer mehr dagegen, vor allem im Umweltrecht.“

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland nur noch 215.900 Wohnungen genehmigt, der niedrigste Stand seit 2010. Die durchschnittliche Bauzeit hat sich auf 26 Monate verlängert, sechs Monate mehr als noch 2020. Der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, beträgt 759.700 Einheiten. Deutschlands größtes Wohnungsbauunternehmen Vonovia kritisiert: „Es gibt 16 Landesbauordnungen und 4000 Baunormen. Genehmigungsverfahren dauern zu lang. Häufig sind Prozesse noch in Papierform zu erledigen.“

Der schwierige Weg zurück

Die neue Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag 2025 ambitionierte Ziele formuliert. Die Bürokratiekosten für die Wirtschaft sollen um 25 Prozent gesenkt werden, ein „Wohnungsbau Turbo“ soll Genehmigungsverfahren beschleunigen, der neue „Gebäudetyp E“ soll einfacheres Bauen ermöglichen. Das „E“ steht für einfach: Dreifachverglasung, Handtuchheizkörper bei vorhandener Fußbodenheizung, die fünfte Steckdose im Wohnzimmer, all diese Komfortstandards sollen künftig vertraglich ausgeschlossen werden können.

Die Pilotprojekte in Bayern zeigen vielversprechende Ergebnisse. Das erste nach Gebäudetyp E fertiggestellte Projekt, ein „Haus fast ohne Heizung“, demonstriert, dass Qualität auch mit reduzierten Standards möglich ist. Kritiker wie der Deutsche Mieterbund warnen jedoch vor Einsparungen zulasten von Schallschutz und Wohnkomfort. Die rechtliche Bewertung bleibt umstritten.

Die Ironie der Geschichte ist kaum zu übersehen. Die Regeln, die in den Siebzigerjahren die Umwelt schützen sollten, bremsen heute die notwendigen Maßnahmen für eine nachhaltigere Wirtschaft: den Bau von Windkraftanlagen und Solarkraftwerken, von Stromtrassen zwischen den Offshore Windparks im Norden und der Industrie im Süden, von Bahnstrecken, die den Verkehr von der Straße auf die Schiene verlagern könnten. Eine Rückkehr in die Sechzigerjahre ist weder möglich noch wünschenswert. Die saubere Luft in deutschen Städten ist eine erhebliche Errungenschaft. Aber vielleicht, so die FAZ, würden schon „ein bisschen mehr Abwägung und Bereitschaft zum Kompromiss“ für eine Bürokratiewende reichen.

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Die Renderings sehen betörend aus. Begrünte Plätze unter alten Bäumen, mediterrane Architektur, autofrei und nachhaltig. Die Website von „California Forever“ zeigt genau jenes Greenwich Village für alle, von dem Millionen träumen: erschwingliche Häuser, gut bezahlte Jobs, Fussgängerfreundlichkeit. Der tschechischstämmige Unternehmer Jan Sramek, der mit den Mitteln von Silicon-Valley-Investoren wie Marc Andreessen und Reid Hoffman operiert, hat sich 20.000 Hektar Ackerland im Solano County gekauft. Seine Versprechen sind verlockend. Doch wie immer bei solchen Projekten offenbart sich bei genauerer Betrachtung ein anderes Muster: Die schöne neue Stadt ist für ganz bestimmte Menschen gemacht.

Das zeigt sich deutlich, wenn man die Genealogie dieser Idealstädte nachzeichnet. Der Artikel von Niklas Maak in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung liess sich eine bestechende These entlocken: Tech-Milliardäre und ihre Planer sind nicht ursprünglich an funktionierenden Städten interessiert. Sie entwerfen Laboratorien zur Kontrolle von Menschen. Stadte werden zu Experimentierfeldern, in denen Datenoptimierung und Effizienzmaximierung vor Selbstbestimmung und Freiheit rangieren.

Wenn Planung zur Propaganda wird

Schauen wir auf Neom in Saudi-Arabien. Die Bandstadt „The Line“ sollte 170 Kilometer lang und 500 Meter hoch werden. Neun Millionen Menschen sollten in dieser vertikalen Metropole wohnen, autofrei und vollständig von erneuerbarer Energie versorgt. Der saudische Kronprinz Mohammed bin Salman präsentierte das Projekt 2017 als Symbol seines Reformprogramms „Vision 2030“.

Doch im Oktober 2025 stoppte der saudische Staatsfonds die Arbeiten. Nach mehrjährigen Bauarbeiten mit über 140.000 Arbeitern sind die Kosten explodiert, von geschätzten 500 Milliarden US-Dollar auf mögliche 1,5 Billionen. Statt der geplanten 170 Kilometer sind nur noch 2,4 Kilometer realisierbar. Statt neun Millionen Einwohner sollen es maximal 300.000 sein. Die Machbarkeit ist in Frage gestellt, die Finanzierung zusammengebrochen.

Aber schlimmer als die oekonomische Realitaet ist das menschliche Drama, das hinter dieser „Zukunftsvision“ lauert. Hunderttausende Menschen wurden von ihren Laendern vertrieben. Angehoerige des Huwaitat-Stammes, die seit Generationen in der Region lebten, wurden gewaltsam umsiedelt. Der Aktivist Abdulrahim al-Howeiti protestierte oeffentlich gegen diese Enteignungen und wurde 2020 von Sicherheitskraeften erschossen. Sechs weitere Stammesmitglieder wurden 2023 wegen „Terrorismus“ verurteilt, drei davon zum Tode. Ihre „Schuld“: Widerstand gegen die Raeumung.

Die Tech-Elite entwerft ihre utopischen Stadte auf den Leichen von Menschen, die dort lebten, bevor die Finanziers ihre Träume hatten.

Das Gaza-Szenario: Wenn Satire zur Realität wird

Im Februar 2025 postete Donald Trump auf X einen Satire-Film. Der in Los Angeles lebende Filmemacher Solo Avital hatte eine Dystopie imaginiert: Eine „Gaza Riviera“ mit Casinos, Yachten und einer goldenen Trump-Statue, entstanden nach der „vollkommenen Zerstörung“ Gazas und der „Vertreibung aller Palästinenser“. Es war als scharfsinnige Kritik gemeint.

Trump machte es zum Selbstportrait. Noch schlimmer: Das Institut des früheren britischen Premierministers Tony Blair verfasste kurze Zeit später tatsächlich eine „Gaza Economic Blueprint“. Beamte der Unternehmensberatung Boston Consulting Group (BCG) planten ernst zu nehmend die Umsiedlung von 500.000 Palästinensern. Jeder sollte 5.000 US-Dollar erhalten, vier Jahre Mietzuschuss und Lebensmittelsubventionen. Die Berechnung: Eine Umsiedlung ausserhalb Gazas wäre pro Person 23.000 Dollar billiger als der Wiederaufbau.

So wurde das Schicksal von Menschen zu einem „kühlen Rechenexempel“, wie Maak schrieb. Was folgt, ist die Logik der Venture-Capital-Mentalitaet: Maximale Rentabilitaet durch Minimierung menschlicher Faktoren. Gaza sollte zur „Riviera“ werden, überwacht von privaten Sicherheitsdiensten, betrieben nach den Regeln eines Tech-Plattformen-Kapitalismus.

Überwachungsutopien statt Selbstbestimmung

Der gemeinsame Nenner dieser Projekte ist die Idee der Kontrolle. Die geplanten Idealstadte versprechen Sicherheit und Komfort, doch das, was sie wirklich liefern, ist die Abschaffung von Privatsphaere, Autonomie und demokratischer Teilhabe.

Google-Tochter Alphabet versuchte mit „Sidewalk Labs“ in Toronto eine solche „Smart City“ zu bauen. Der Widerstand der Bevölkerung war heftig. Bewohner erkannten, dass Alphabet die ganze Stadt als Testgelände für datengetriebenen Städtebau nutzen wollte. Klassische Aufgaben des Staates wie Gesundheitsvorsorge, Bildung und Sicherheit sollten durch private Apps und Services ersetzt werden. Man fürchtete einen „gläsernen Bürger“, der sich günstige Wohnungen und Versicherungen mit der Preisgabe seiner Daten erkaufen müsse.

In diesen „optimierten“ Städten hätten es Nonkonformisten schwer. Individualisten und Rebellen passen nicht in die Effizienzlogik von zentral gesteuerten Planungsfantasien. Die kulturelle Reichhaltigkeit traditioneller Städte, die auf der „Austarierung zahlloser konkurrierender individueller Pläne“ basiert, ist hier nicht vorgesehen. Stattdessen sollen Menschen sich optimal in Datenflüsse einfügen.

Das Lehrstück Próspera

Wie solche privaten Idealstadte funktionieren sollen, zeigt Próspera auf der karibischen Insel Roatán vor Honduras. Es ist ein von Patri Friedman gegründeter Privatstaat, der von amerikanischen Unternehmern wie eine Kommerzielles Unternehmen gemanagt wird. Finanziert von Peter Thiel und Marc Andreessen, haben die Gesetze Honduras‘ hier keine Gültigkeit. Polizeiaufgaben und Bildung werden an private Firmen delegiert.

Kommunisten und Islamisten werden nicht als Einwohner akzeptiert. Der Steuersatz liegt bei fünf Prozent. Der deutsche Architekt Patrik Schumacher, tätig für Zaha Hadid Architects, entwirft die Gebäude. Er ist bekannt für sozialdarwinistische Positionen: Man soll in London lieber keine Wohnungen für sozial Schwache bauen, denn die Stadt sei für sie zu teuer. Die schöne neue Welt der Idealstadte wird nicht für alle da sein.

California Forever: Das unvollendete Versprechen

Jan Sramek zeigt sich optimistisch. 2025 soll ein „Jahr des Bauens“ sein, sagt er. Im Oktober 2025 kündigte er neben der ursprünglichen Stadt auch ein riesiges Schiffsbauwerk („Solano Shipyard“) und eine 2.100 Hektar grosse „Solano Foundry“ an, Amerikas grösste Fertigungsanlage.

Der Widerstand wächst. Die Koalition „Solano Together“ bekämpft das Projekt. Umweltschützer weisen auf extreme Wasserknappheit hin. Die Stadt Suisun City, bewohnt von nur 29.600 Menschen, soll nun zur „Extension“ eines 400.000-Personen-Projekts werden. Lokale Demokratie wird schlicht überfahren.

Das Versprechensmodell ist stets identisch: Gute Plätze, erschwingliche Wohnungen, Jobs. Aber diese Vorteile sind an Bedingungen gekoppelt. Wer nicht in die digitale Infrastruktur passt, wer zu alt, zu arm oder zu „unbotmässig“ ist, kann leicht ausgeschlossen werden. Die Kontrolle ist der Preis fuer vermeintliche Effizienz.

Die alternative Frage stellen

Gegen diesen Trend der privatisierten Idealstadte sollte eine andere Frage gestellt werden: Wer gestaltet die Zukunft unserer Stadte?

Nicht Tech-Milliardäre, deren Verständnis von Städten als „Datenquellen“ und „Experimentierfelder“ grundsätzlich technokratisch ist. Nicht autoritäre Regime wie Saudi-Arabien, die ihre Machtvisionen in spiegelnde Fassaden giessen. Nicht Unternehmensberater, die menschliche Schicksale in Kalkulationen auflösen.

Die Renaissance traditioneller Städte, mit all ihren Mängeln und Reichtümern, mit ihrer chaotischen Vielfalt und widerspenstigen Eigenlogik, ist das Gegengift zu dieser Visionen. Echte Transformation beginnt nicht mit radikalen Neuentwürfen, sondern mit der Respektierung von gewachsenen Strukturen, lokalen Wissensbeständen und demokratischer Mitbestimmung.

Die Traum von Neom ist geplatzt. California Forever bewegt sich in mürbigen Bahnen. Próspera bleibt eine Marginalalie. Das ist nicht tragisch. Es ist eine Chance, unsere Stadte nicht als Labore technologischer Optimierung zu verstehen, sondern als Räume der Freiheit, der Unordnung und der Selbstbestimmung.

Die Alternative zu „perfect cities“ sind Cities of Imperfection. Städte für Menschen, nicht für Daten.

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Die Geschichte der Kasernenumwandlung in Deutschland ist eine Geschichte von Hoffnung und pragmatischem Umdenken. Nach dem Fall der Berliner Mauer und besonders nach der Aussetzung der Wehrpflicht 2011 begannen Hunderte von Städten und Gemeinden, die frei werdenden Militärareale für zivile Zwecke neu zu denken. Diese Konversionsflächen waren wertvoll: oft innenstadtnah, von erheblicher Größe und mit bereits vorhandener infrastruktureller Erschließung. Gütersloh, Bielefeld, Kiel, Münster und unzählige weitere Kommunen entwickelten detaillierte Pläne zur Umgestaltung dieser Gelände in moderne Stadtquartiere, Wohngebiete und Arbeitsplatzcluster.

Die Mansergh-Kaserne in Gütersloh verkörpert diesen Wandel exemplarisch: Über 30 Hektar innenstadtnah gelegene Fläche, die von verschiedenen Einheiten der britischen Streitkräfte bis 2019 genutzt wurde. Der Rat der Stadt beschloss bereits im Sommer ein Vorkaufsrecht für dieses Gelände. Planungsabteilungen skizzierten Visionen eines gemischten Quartiers mit Wohnungen, Büros und öffentlichen Grünräumen. Investoren wurden gesucht, Gespräche mit Entwicklern geführt. Die Hoffnung war greifbar, die Verwirklichung schien nah.

Dann kam der Umbruch. Ende Oktober 2025 verkündete das Bundesministerium der Verteidigung die Entscheidung: Moratorium. Der Prozess der Konversion, begonnen in den frühen 1990ern, wird angehalten. Nicht vorübergehend, sondern auf unbestimmte Zeit.

Die Zahlen und die Betroffenen

200 Liegenschaften stehen nun unter neuem Vorbehalt: 187 bereits aufgegebene Konversionsflächen im Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und 13 noch betriebene Standorte. In Nordrhein-Westfalen allein betrifft dies 38 Flächen. Die Größenordnung des Umbruchs wird deutlich, wenn man sich die konkreten Auswirkungen vor Augen führt: Bielefeld wollte auf der Rochdale-Kaserne, erst 2020 von den Briten aufgegeben, rund 650 Wohnungen errichten. Paderborn rechnete mit neuen Stadtquartieren auf dem Gelände der Dempsey-Kaserne. Kiel verabschiedete Bebauungspläne für Konversionsflächen, die einen Anteil von Sozialwohnungen deutlich über dem städtischen Standard vorsahen. Münster hatte seit 2018 auf den Oxford- und York-Kasernen bereits 3.100 Wohnungen realisiert, davon etwa 640 Sozialwohnungen.

Christian Schuchardt, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags, bringt die Herausforderung auf den Punkt: „Der Umwandlungsstopp ist für betroffene Kommunen eine riesige Herausforderung. In vielen Städten sind die Planungen schon weit fortgeschritten und es sind Kosten angefallen und Verträge unterschrieben für die zivile Nutzung.“

Die finanzielle Belastung ist erheblich. Städte haben bereits Mittel investiert, Planungsprozesse durchlaufen, Stadtentwicklungskonzepte mit Bürgerbeteiligung erarbeitet. Verträge wurden unterzeichnet. Jetzt liegen diese Pläne auf Eis. Nicht definitiv verworfen, aber auch nicht realisierbar. Ein lähmender Zustand.

Geopolitik gegen Wohnraum: Die Logik der Zeitenwende

Hinter der Entscheidung steht die sogenannte Zeitenwende. Der Kriegsausbruch in der Ukraine, die Neubewertung der Sicherheitslage, der Aufwuchs der Bundeswehr zur „stärksten Armee Europas“ (so die Ankündigung von Bundeskanzler Friedrich Merz). Der Operationsplan Deutschland sieht große Verlegungen von NATO-Truppen von West nach Ost vor. Nordrhein-Westfalen spielt dabei eine zentrale Rolle, seine geografische Position im Herzen Europas macht es strategisch relevant. Logistikzentren sind notwendig. Kasernenflächen sind erforderlich.

Das Verteidigungsministerium argumentiert nachvollziehbar: Eine verkleinerte Bundeswehr, die kaum noch Infrastruktur benötigte, ist ein Relikt einer anderen Ära. In der aktuellen Bedrohungslage können sich die Streitkräfte diese Luxusposition nicht leisten. Aus der realpolitischen Perspektive ist die Entscheidung rational.

Und dennoch: Sie verdrängt eine andere, ebenso dringende Realität. Deutschland hat ein massives Wohnungsproblem. Die Zahlen sind bekannt, fast schon abgedroschen in ihrer Wiederholung: Ein gigantisches Defizit an bezahlbarem Wohnraum. Besonders dramatisch ist die Situation in mittleren Großstädten wie Gütersloh, Bielefeld oder Kiel, wo die Flächenknappheit ein zentales Planungsproblem darstellt. Generationen von Arbeitern und Angestellten können sich in ihren eigenen Städten kein Haus mehr leisten.

Die partizipative Dimension und das Vertrauen

Noch ein zweiter Aspekt verdient Aufmerksamkeit: der partizipative. Viele dieser Konversionsprojekte waren nicht Top-down durchgesetzt worden. Bürgerbeteiligungsprozesse waren in Kiel durchgeführt worden, wo das „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ eine zentrale Rolle spielte. Stadtplanerrinnen und Stadtplaner hatten mit Nachbarschaften geklärt, welche Nutzungen gewünscht sind. Die Demokratie wurde gelebt. Jetzt wird diese Mitsprache schlicht umgangen durch eine zentralstaatliche Entscheidung ohne vorherige Kommunikation mit den betroffenen Städten.

Der Deutscher Städtetag beklagt, dass viele Bürgermeisterinnen und Bürgermeister erst durch Medienberichte von der Entscheidung erfuhren. Gerd Landsberg, Ehrengeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindetags, formuliert das Kernproblem: „Viele Kommunen sind in die Entscheidung offenbar nicht frühzeitig genug einbezogen worden.“ Er weist auch auf das Vertrauensdefizit hin: „Die Städte und Gemeinden waren und sind verlässliche Partner der Bundeswehr. Dieses gewachsene Vertrauensverhältnis sollte auch jetzt Bestand haben.“

Verlässlichkeit und Transparenz sind Fundamente guter Governance. Sie sind gefährdet.

Konversionen, die funktioniert haben: Dortmund als Gegenbeispiel

Um die Verluste besser zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf erfolgreiche Konversionsprojekte. Dortmund zeigt, was möglich ist. Dort wurden Kasernengebäude an der Bundesstraße 1 abgerissen, um das Quartier „Stadtkrone Ost“ zu errichten. Neue Gebäude entstanden, die Reihenhäuser, ursprünglich für britische Offiziere gebaut, wurden saniert und an deutsche Familien verkauft. Ein funktionierendes Modell der Umnutzung, der Sanierung, der Wiederbelebung.

Solche Projekte sind nicht nur immobilienpolitisch relevant. Sie sind urbane Texte, die von Transformation erzählen, von der Fähigkeit einer Gesellschaft, ihre Räume neu zu interpretieren. Sie vermögen Geschichte zu bewahren, während sie gleichzeitig gegenwärtigen Bedürfnissen entsprechen. Die Konversion ist nicht bloß ein ökonomisches oder administratives Phänomen. Sie ist ein Statement über Werte: über die Fähigkeit, den Aufbau zu priorisieren gegenüber dem Wehrhaften.

Dialog oder Deadlock?

Das Bundesverteidigungsministerium versucht, Besänftigung anzudeuten. Staatssekretär Nils Hilmer betont: „Wo immer dies möglich ist, werden wir versuchen, auch bestehende zivile Planungen zu berücksichtigen.“ Es werden Dialoge angekündigt, Lösungen versprochen, die Sicherheit und kommunale Interessen vereinbaren sollen.

Die Skepsis ist berechtigt. Was sollen gemeinsame Lösungen bedeuten, wenn die Voraussetzung bereits getroffen ist? Welcher Handlungsspielraum bleibt, wenn die Bundeswehr die Flächen unter Vorbehalt gestellt hat? Wie können Partizipationsprozesse verlaufen, wenn das Ergebnis schon weitgehend determiniert ist?

Das Risiko ist real: Aus Dialog wird Kosmetik. Aus Partizipation wird Beschämung. Schon melden sich verschiedene Stimmen zu Wort: Strukturschwache Regionen, wo Wohnraumprobleme weniger akut sind, signalisieren Verständnis oder sogar Erleichterung. Denn die Bundeswehr bringt auch Wohlstand: Bauaufträge, Beschäftigung, Wirtschaftstätigkeit. Für diese Städte ist die Rückkehr des Militärs womöglich willkommen.

Andere, wie Kiel, sind verzweifelt. Dort wurde bereits protestiert. Das „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ mobilisierte 200 Menschen zu einer Demonstration. Die Botschaft war klar: „Wir brauchen dringend eine Zeitenwende für bezahlbaren Wohnraum!“

Umdenken, nicht Resignation

Die Architektur und Stadtplanung steht an einem Kreuzweg. Die klassische Modernisierungserzählung der Stadtentwicklung basierte auf der Hoffnung, dass öffentliche Investitionen und längerfristige Planung zu lebenswerten urbanen Räumen führen. Der Umwandlungsstopp stellt diesen Anspruch in Frage. Nicht wegen schlechter Architektur oder schlechter Planung, sondern wegen einer Neupriorisierung: Sicherheit vor Wohnen. Militär vor Stadt.

Ob diese Hierarchie gerechtfertigt ist, lässt sich rational diskutieren. Was indes kritisch zu bewerten ist, ist die Art, in der sie durchgesetzt wird: undemokratisch, intransparent und mit minimaler Vorwarnung.

Der Weg aus diesem Dilemma ist nicht Resignation. Er liegt in einer differenzierten Betrachtung: Welche dieser 200 Liegenschaften sind wirklich strategisch essentiell? Welche könnten, mit technischen oder organisatorischen Kompromissen, für zivile Nutzung frei werden? Welche Modelle hybride Nutzungen ermöglichen (Wohnungen für Militärangestellte, zivile Nutzungen neben militärischen)?

Der Dialog muss äecht sein, nicht Theateraufführung. Die Kommunen müssen zeitnah wissen, welche Flächen endgültig reserviert sind und welche mit Zeit wieder verfügbar werden könnten. Transparenz, Plan und Vertrauen statt Lähmung.

Die Konversion als Instrument der Stadtentwicklung ist nicht gescheitert. Sie wurde pausiert. Das ist eine politische Entscheidung. Auch politische Entscheidungen können revidiert oder differenziert werden.

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Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz hat mit ihrem ersten Schwarzbuch einen gesellschaftlichen Spiegel vorgehalten – und das Abbild ist verstörend. Täglich gehen mindestens drei eingetragene Denkmale verloren. Diese Fälle sind keine Naturkatastrophen; sie sind Resultate gezielter Vernachlässigung, fehlender Finanzierung und politischer Beliebigkeit. Das eigentliche Skandalon aber liegt darin, dass systematisch gerade die öffentliche Hand als Täterin auftritt – und damit ihre eigenen Schutzverpflichtungen sabotiert.

Statistiken als Kampfinstrument

Das Schwarzbuch der Denkmalpflege ist zunächst eine Dokumentation von Scheitern – aber eines, das endlich transparent gemacht wird. Während Kulturförderalismus und föderale Zersplitterung die genaue Erfassung von Denkmalverlusten bislang unmöglich machten, gelang es der Deutschen Stiftung Denkmalschutz (DSD), für 2023 bis 2024 etwa 900 dokumentierte Fälle zu recherchieren. Allein diese Zahl ist bemerkenswert: Nicht nur zeigt sie die Lücke in der Datenerfassung, sondern auch die gigantische Aufgabe, die ein privater Verein bewältigt, während staatliche Institutionen versagen.

Die zentrale Forderung der DSD ist demgegenüber bescheiden formuliert, aber radikal in ihrer Konsequenz: Der Bund müsse endlich für vergleichbare, bundesweite Statistiken sorgen. Diese Forderung ist nicht akademisch – sie ist existenziell. Solange niemand weiß, wie viele Denkmale jedes Jahr verschwinden, kann es auch keine Verantwortlichkeit geben. Und ohne Verantwortlichkeit gibt es keine Änderung.

Die öffentliche Hand als Vandalistin

Das Paradoxale an der gegenwärtigen Denkmalkrise liegt in ihrer Asymmetrie: Die allermeisten Denkmaleigentümerinnen und -eigentümer, so die DSD zu Recht fest, gehen verantwortungsvoll mit ihrem kulturellen Erbe um. Aber es gibt die Vandalistinnen und Vandalisten – und sie tragen oft öffentliche Amtsketten.

Das monumentale Finanzamt in Saarbrücken (1950er-Jahre, Meisterwerk der Nachkriegsmoderne) steht in Abbruchgefahr. Das Generalshotel in Berlin wurde zerstört – ein beeindruckendes Zeugnis deutsch-deutscher Geschichte und in ausgezeichnetem Zustand, bis es nicht mehr war. In Düsseldorf beschloss die Landesregierung nach öffentlichem Protest, den keramischen Schmuck der früheren Ingenieurshochschule zu erhalten – das Gebäude selbst aber riß man ab. Wie beides zusammengehen kann, wird nicht erklärbar.

Diese Fälle sind kein administratives Versagen im Sinne von Ungeschicklichkeit. Sie sind Resultate politischer Entscheidung. Die öffentliche Hand versteckt sich hinter Abbruchgenehmigungen, wenn es um Gewinnmaximierung geht – und entzieht sich dabei bewusst ihrer gesetzlichen Pflicht zum sorgsamen Unterhalt.

Fachlichkeit gegen Politikum

Ein differenzierendes Element durchzieht die DSD-Kritik wie ein roter Faden: Die Entmachtung von Fachleuten. Denkmalpflegerinnen und Denkmalpfleger in den Landesämtern sind – wo sie noch existieren – zunehmend zum Feigenblatt degradiert worden. Ihre Expertise wird ignoriert, ihre Gutachten überstimmt, ihre unabhängige Position aufgelöst.

Das zeigt sich besonders drastisch in Nordrhein-Westfalen: Seit einer rechtswidrig kritisierten Gesetzesnovelle vor drei Jahren dürfen Denkmalpflegerinnen und Denkmalpfleger in vielen Verfahren nicht einmal mehr intervenieren. Sie wurden von Sachwalterinnen und Sachwaltern des Erbes zu Beobachtenden herabgestuft. Bezeichnenderweise waren die Denkmalpflegerinnen und Denkmalpfleger aus Nordrhein-Westfalen die einzigen in Deutschland, die keine Daten zum Schwarzbuch beisteuerten – ob aus politischer Weisung oder anderen Gründen, bleibt offen. Das Schweigen ist Teil des Problems.

Die DSD macht hier einen zentralen Punkt: Der Verlust von Fachlichkeit ist nicht nur ein personelles Problem. Es ist ein fundamentales Governance-Problem. Wenn Denkmalpflege zur Angelegenheit politischer Einzelfallentscheidungen wird, dann wird sie zur Angelegenheit von Machtinteressen, und die Denkmale werden zu Kollateralschaden.

Abriss darf sich nicht lohnen

Für Jörg Haspel, Vorsitzender des Stiftungsrates der DSD, ist klar: „Abriss darf sich nicht lohnen.“ Dieses Diktum ist zugleich analytisch und normativ. Es besagt, dass dort, wo Eigentümerinnen und Eigentümer strategisch ihre Denkmale dem Verfall überlassen, um später mit Gewinn abzureißen, die Rechtsordnung nicht tatenlos zusehen darf.

Es gibt Präzedenzfälle. In Bayreuth ging ein prachtvoller Fachwerkhof durch gezielten Verfall zugrunde – doch der Eigentümer kam nicht davon. Die Stadt entschied konsequent, dass mit dem Abbruch auch die Bestandsgarantie erlosch. Das Grundstück blieb leer – teurere Alternative zum Vandalismus. In einem anderen Fall wurden Eigentümerinnen und Eigentümer gezwungen, den durch einen Penthouse-Aufbau ersetzten barocken Dachstuhl zu rekonstruieren. Solche Entscheidungen haben Signalwirkung. Wenn das Schule machte, wäre manchem Vandalismus die ökonomische Grundlage entzogen.

Partizipation und verlorene Chancen

Die Denkmalkrise ist auch eine Krise der Partizipation. Dort wo Bürgerinnen und Bürger eingebunden werden, entstehen Erfolgsgeschichten – wie in Quedlinburg, wo Freiwilligenarbeit und lokales Engagement zahlreiche Fachwerkhäuser retteten, die heute Teil des UNESCO-Weltkulturerbes sind. Doch solche Beispiele sind die Ausnahme. In der Regel füllt bügerschaftliches Engagement nur die Lücken, die Ressourcenmangel und fehlende Politische Rückgratigkeit hinterlassen haben.

Dies aber sollte nicht zur Routine werden. Denkmalpflege ist eine öffentliche Aufgabe, nicht eine Privatinitiative-Aufgabe. Die Tatsache, dass eine private Stiftung effektiver arbeitet als viele Landesdenkmalbehörden, ist ein Skandal – einer, der die Denkmäler nicht rettet, sondern nur die Defizite der öffentlichen Hand beschönigt.

Ausblick: Denkmale als gesellschaftliche Infrastruktur

Das Schwarzbuch der Denkmalpflege wird jährlich erscheinen. Das ist zu begrüßen – weniger wegen des Bücher-Vergnügens, sondern weil kontinuierliche Dokumentation Druck erzeugt. Transparenz ist das erste Werkzeug der Veränderung.

Was aber notwendig ist, geht weiter: Eine Stärkung der Fachlichkeit in Behörden durch verpflichtende denkmalfachliche Ausbildung. Eine angemessene personelle und finanzielle Ausstattung. Eine strikte Handhabung von Sanktionsmöglichkeiten. Und eine Umkehrung der gegenwärtigen Praxis, wonach Abbruch oft das Mittel der Wahl geworden ist.

Denkmäler sind nicht romantisches Relikt einer verklärten Vergangenheit. Sie sind materielle Zeugen von Gesellschaftsgeschichte – von Arbeit, Macht, Widerstand, Innovationskraft und Konflikt. Sie sind Infrastruktur einer Kultur, die sich selbst erinnern kann. Und diese Infrastruktur fällt täglich zu Boden, während die öffentliche Hand – die sie schützen sollte – beim Abriss zusieht.

Der Beitrag Baukunst – Verfallsmanagement statt Denkmalschutz erschien zuerst auf Baukunst.

Der Gaza-Streifen ist ein Lehrbuch urbaner Verdichtung und gleichzeitig ein Mahnmal für die Infragilität zivilisatorischer Errungenschaften. Mit einer Fläche etwa halb so groß wie Hamburg und einer Bevölkerung von 2,2 Millionen Menschen ist es eine der am dichtesten besiedelten Regionen der Welt. Diese räumliche Enge wird zur zentralen Problematik, wenn Wiederaufbau auf die Agenda rückt: Der Platz für Häuser, Schulen und Krankenhäuser kollidiert unvermeidlich mit dem Schutz archäologischer Stätten und historischer Gebäude.

Etwa 80 Prozent der Gebäude im Gaza-Streifen wurden beschädigt oder zerstört. Neben den unmittelbaren humanitären Notwendigkeiten wurden zwischen 226 und 316 kulturelle und historische Stätten durch direkte Bombardierung, Bulldozer-Abrisse oder Panzereinfahrten beschädigt – rund 55 bis 69 Prozent davon stark zerstört oder vernichtet. Dies ist kein Kollateralschaden, sondern folgt einem dokumentierten Muster: Die Zerstörung von Kulturstätten erschwert künftigen Generationen den Zugang zu ihrer Identität und ihrem Selbstverständnis als Gesellschaft.

Archäologie als Instrument sozialer Kontinuität

Archäologen und Kulturarbeitende – darunter spezialisierte Fachleute wie die Archäologin Leena Majed Yassin – verstehen ihre Arbeit längst nicht mehr als akademisches Hobby, sondern als Dienst an der gesellschaftlichen Zusammenhangskonstruktion. Wenn Yassin etwa erklärt, dass Wiederaufbau nicht nur ‚Stein und Zement‘ bedeutet, sondern vor allem ‚den Menschen wieder aufbauen‘, artikuliert sie einen zentralen urbanistischen Grundsatz: Städte sind mehr als Bauwerke – sie sind Träger von Bedeutung und Gedächtnis.

Der Gaza-Streifen zeugt von etwa 12.000 Jahren kontinuierlicher menschlicher Besiedlung, von der Jungsteinzeit bis zur Gegenwart. Diese Schicht-Geschichte ist keine exotische Kuriosität, sondern Material für die lokale Selbstverständigung. Ein Kloster aus dem vierten Jahrhundert (das Hilarion-Kloster), ägyptische Verwaltungszentren aus der Bronzezeit, byzantinische Befestigungen – sie alle sind räumliche Manifestationen des Wissens, dass Territorium und Kultur unlösbar verflochten sind.

Besonders instruktiv ist die Umwandlung restaurierter historischer Bauten in soziale Infrastrukturen: Die UNESCO und Schweden restaurierten zwischen 2012 und 2023 insgesamt 75 kulturelle Stätten in Palästina, darunter zahlreiche im Gaza-Streifen. Das Al Khader Monastery etwa wurde in eine Kinder- und Jugendbibliothek umgewandelt – eine architektonische Antwort auf die Frage, wie Kontinuität mit gegenwärtigen Bedürfnissen versöhnt wird. Solche Projekte zeigen, dass kulturelle Bewahrung keine Luxusfunktion ist, sondern essenzielle soziale Dienste erbringen kann.

Die Ökonomie des Wiederaufbaus: Wer bezahlt für Erinnerung?

Die World Bank schätzt die Wiederaufbaukosten auf etwa 192 Millionen US-Dollar, für kulturelle Stätten allein werden 304 Millionen Euro für acht Jahre Rekonstruktion veranschlagt. Das ist eine erhebliche Summe, die in Relation zur weltweiten Entwicklungshilfe deutlich macht: Kulturelle Infrastruktur konkurriert mit Gesundheitsversorgung und Wohnungsbau um Ressourcen, die ohnehin knapp sind.

Diese Konkurrenz ist nicht abstrakt, sondern alltäglich. In einer Situation, in der Menschen in Zelten leben und Schulen Ruinen sind, wirkt Denkmalschutz wie ein Luxus. Und doch: Archäologe Wolfgang Zwickel betont zu Recht, dass der Gaza-Streifen lange Zeit nicht nur um Nahrung, sondern auch um Identität ringt. Die Identitätsfrage ist nicht sekundär zur Überlebensfrage – sie ist integral damit verflochten.

Das Problem liegt in der Finanzierungslogik. Internationale Organisationen (ALIPH, World Monuments Fund, UNESCO, British Council) engagieren sich, aber der politische Wille zur Finanzierung ist fragil. Mahmoud Balawi vom Iwan Center für Cultural Heritage warnt: ‚Kultur kann nicht warten.‘ Und doch warten kulturelle Projekte regelmäßig auf Finanzierungszusagen, die von politischen Launen abhängen. Die Pläne existieren, die Fachkompetenz ist vorhanden – es fehlt die institutionelle Kontinuität und der finanzielle Wille.

Partizipation statt Dekoration: Ein anderes Modell urbanen Wiederaufbaus

Ein konstruktiver Ausblick ergibt sich aus der Frage: Wer entscheidet über Wiederaufbau? Die bisherige Wiederaufbauleistung im Gaza-Streifen basierte zu oft auf oberflächlichen, wenn nicht paternalistischen Ansätzen. Ein partizipatives Modell würde hingegen lokale Architektinnen, Handwerker und Gemeindemitglieder in den Kern der Planung stellen.

Vorbilder existieren: Die französisch-britische Zusammenarbeit bei archäologischen Surveys, die Kooperation zwischen RIWAQ (Riwaq Centre for Architectural Conservation) und internationalen Partnern – diese zeigen, dass Wissenstransfer funktionieren kann. Was jedoch fehlt, ist der strukturelle Raum für lokale Führungsschaft. Wenn Wiederaufbau als Chance für gesellschaftliche Selbstbestimmung verstanden wird, müssen Entscheidungsprozesse radikal demokratisiert werden.

Die 24-jährige Archäologin Yassin verkörpert diese Möglichkeit: Sie bleibt in Gaza, dokumentiert die Verluste, plant Wiederherstellung. Sie repräsentiert eine Generation von Fachleuten und Kulturschaffenden, die Wiederaufbau nicht als Gnade von außen verstehen, sondern als Recht auf Selbstgestaltung. Eine solche Partizipation könnte Wiederaufbau von der Wohltätigkeit zur Selbstermächtigung transformieren.

Schlussfolgerung: Nachhaltigkeit jenseits von Nachhaltigkeit

Wiederaufbau ohne kulturelle Kontinuität ist Wiederaufbau ohne Hoffnung. Das ist die zentrale Erkenntnis, die sich aus der Gaza-Situation ergibt. Nachhaltige Stadtentwicklung bedeutet nicht nur grüne Bauten und effiziente Infrastruktur – es bedeutet die Wahrung von Narrativen, die Pflege von Gedächtnisräumen, die Stärkung lokaler Identität.

Für Planerinnen, Architektinnen und Stadtentwicklerinnen weltweit stellt sich die Frage schärfer: Wie integrieren wir kulturelle Belange in die städtebauliche Praxis? Wie schützen wir historische Substanz, während wir Wohnraum schaffen? Diese Fragen sind nicht neu, aber Gaza macht ihre existenzielle Dimension sichtbar. Eine Gesellschaft, der ihr kulturelles Gedächtnis genommen wird, kann sich nicht nachhaltig selbst tragen.

Der Gaza-Streifen verdient nicht nur Mittel zur physischen Rekonstruktion, sondern eine grundlegende Anerkennung, dass kulturelle Infrastruktur essenzielle Infrastruktur ist – gleichberechtigt mit Wasser, Strom und Schulen. Dies ist kein romantisches Bekenntnis zur Kultur, sondern ein urbaner Imperativ: Städte ohne Gedächtnis sind nicht lebenswert.

Der Beitrag Gaza nach dem Krieg: Wie die Zerstörung kultureller Stätten die Gesellschaft spaltet erschien zuerst auf Baukunst.

Mehr als nur Steine und Mörtel

Der 8. November markiert seit 2022 einen bedeutsamen Wendepunkt in der deutschen Architekturgeschichte. An diesem Tag stellte die Bundesstiftung Baukultur ihren wegweisenden Bericht „Neue Umbaukultur“ vor und etablierte damit einen jährlichen Aktionstag, der weit mehr als nur technische Aspekte des Bauens thematisiert. Er wirft fundamentale Fragen zur gesellschaftlichen Verantwortung, sozialen Gerechtigkeit und demokratischen Teilhabe in der Stadtentwicklung auf.

In deutschen Städten manifestiert sich derzeit ein Paradoxon: Während die Klimakrise und explodierende Baukosten nach intelligenten Lösungen verlangen, weisen Kommunen weiterhin neues Bauland aus. Der reflexhafte Griff zur Abrissbirne dominiert noch immer gegenüber durchdachten Umbaukonzepten. Diese Praxis ignoriert nicht nur ökologische Notwendigkeiten, sondern auch tiefgreifende soziale Realitäten.

Soziale Verwerfungen im Schatten der Neubauten

Die gesellschaftlichen Folgen des Abriss-Neubau-Paradigmas sind verheerend. In Berlin-Kreuzberg, München-Giesing oder Hamburg-St. Pauli beobachten Sozialwissenschaftlerinnen und Stadtplaner identische Muster: Gewachsene Nachbarschaften werden zerrissen, soziale Netzwerke zerstört, bezahlbarer Wohnraum vernichtet. Eine 78-jährige Rentnerin aus Frankfurt-Bockenheim brachte es auf den Punkt: „Mit dem Abriss meines Hauses verschwand meine ganze Lebensgeschichte.“

Diese persönlichen Schicksale sind keine Einzelfälle, sondern systematische Konsequenzen einer fehlgeleiteten Stadtentwicklung. Studien der Humboldt-Universität zeigen: Bei Abriss und Neubau kehren nur 15 Prozent der ursprünglichen Bewohnerinnen und Bewohner zurück. Die Mieten steigen durchschnittlich um 180 Prozent. Die Folge: eine schleichende soziale Entmischung, die unsere Städte in Wohlstandsinseln und Peripheriezonen spaltet.

Umbaukultur als demokratischer Prozess

Der Tag der Umbaukultur propagiert einen radikal anderen Ansatz. Umbau bedeutet Dialog – zwischen Architektinnen und Nutzern, zwischen Geschichte und Zukunft, zwischen verschiedenen sozialen Gruppen. In Wuppertal transformierte eine Bürgerinitiative gemeinsam mit lokalen Architekten eine verlassene Textilfabrik in ein lebendiges Kulturzentrum. 300 Anwohnerinnen und Anwohner beteiligten sich an Planungsworkshops, brachten Ideen ein, packten beim Umbau mit an.

Solche partizipativen Prozesse erzeugen mehr als nur Gebäude – sie schaffen soziales Kapital. Menschen identifizieren sich mit ihrem Quartier, übernehmen Verantwortung, bilden Gemeinschaften. Die Soziologin Prof. Martina Löw bezeichnet dies als „räumliche Demokratisierung“: Der Raum wird zum Medium gesellschaftlicher Aushandlung.

Interkulturelle Brücken durch Bestandserhalt

In deutschen Großstädten leben Menschen aus über 190 Nationen. Ihre Bedürfnisse, Wohnkulturen und sozialen Praktiken unterscheiden sich fundamental. Der Erhalt und sensible Umbau bestehender Strukturen ermöglicht diese Vielfalt. Ein Plattenbau in Leipzig-Grünau wurde durch minimale Eingriffe zum interkulturellen Wohnprojekt: Gemeinschaftsküchen für Großfamilien, flexible Raumaufteilungen für unterschiedliche Wohnkonzepte, Gebetsräume neben Ateliers.

Neubauten folgen dagegen oft standardisierten Grundrissen, die primär mittelständische Kleinfamilien adressieren. Sie exkludieren systematisch alternative Lebensformen, Mehrgenerationenhaushalte oder gemeinschaftliche Wohnmodelle. Die Architektursoziologin Dr. Sandra Huning warnt: „Homogene Neubauviertel produzieren soziale Blindheit.“

Generationengerechtigkeit und demographischer Wandel

Deutschland altert rapide. Bis 2040 wird jeder dritte Bewohner über 65 Jahre alt sein. Diese demographische Revolution erfordert radikales Umdenken in der Stadtplanung. Der sensible Umbau bestehender Quartiere ermöglicht altersgerechte Anpassungen bei Erhalt sozialer Strukturen. Eine 82-jährige Münchnerin muss nicht ihr vertrautes Viertel verlassen, wenn ihre Altbauwohnung barrierefrei umgebaut wird. Der Bäcker kennt sie, die Nachbarin hilft beim Einkaufen, der Hausarzt ist um die Ecke.

Junge Architektinnen und Stadtplaner entwickeln innovative Konzepte: In Heidelberg entstand durch Umbau ein Mehrgenerationenhaus, in dem Studierende günstig wohnen und dafür Seniorinnen und Senioren unterstützen. Solche Modelle funktionieren nur im Bestand, wo gewachsene Strukturen unterschiedliche Generationen organisch zusammenführen.

Bezahlbarkeit als soziale Frage

Die Zahlen sind alarmierend: Neubauwohnungen kosten durchschnittlich 4.500 Euro pro Quadratmeter. Umbauten im Bestand: 1.800 Euro. Diese Differenz entscheidet über gesellschaftliche Teilhabe. Eine Krankenpflegerin, ein Busfahrer, eine Lehrerin – sie alle finden in Neubauvierteln keinen Platz mehr. Die Stadt wird zur Gated Community für Besserverdienende.

Umbaukultur durchbricht diese Logik. In Hamburg-Wilhelmsburg verwandelte eine Genossenschaft alte Speichergebäude in bezahlbaren Wohnraum. Die Miete liegt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter – möglich durch intelligente Bestandsnutzung und solidarische Finanzierungsmodelle. 40 Prozent der Bewohnerinnen und Bewohner haben Migrationshintergrund, 30 Prozent sind alleinerziehend, 25 Prozent über 60 Jahre alt. Diese soziale Mischung ist kein Zufall, sondern Programm.

Identität und kollektives Gedächtnis

Gebäude sind Speicher kollektiver Erinnerung. Die Frankfurter Großmarkthalle, heute Teil der Europäischen Zentralbank, erzählt von Deportationen im Nationalsozialismus. Ihr Erhalt und ihre Transformation mahnen, informieren, schaffen Bewusstsein. Ein Abriss hätte diese Geschichte ausgelöscht.

Der Tag der Umbaukultur erinnert daran: In jedem Bestandsgebäude steckt „goldene Energie“ – nicht nur materiell, sondern vor allem immateriell. Geschichten von Arbeitskämpfen in alten Fabriken, von Liebesgeschichten in Altbauwohnungen, von Gemeinschaft in Siedlungen der Nachkriegszeit. Diese narrative Dimension macht Städte lebenswert, schafft Zugehörigkeit, stiftet Identität.

Ausblick: Eine Bewegung formiert sich

Der 8. November 2025 könnte zum Kristallisationspunkt einer breiten gesellschaftlichen Bewegung werden. Bürgerinitiativen, Architektinnen, Handwerker und Politikerinnen – sie alle sind aufgerufen, die Umbaukultur sichtbar zu machen. Mit dem Hashtag #TagDerUmbaukultur entstehen digitale Netzwerke, die lokale Initiativen bundesweit verknüpfen.

Die Forderungen sind klar: Umbaurecht statt Abrissbirnen-Mentalität, Partizipation statt Top-Down-Planung, soziale Durchmischung statt Gentrifizierung. Der Innenarchitektur-Summit vom 7. bis 9. November in Berlin wird diese Themen vertiefen. Doch entscheidend bleibt die Basis: Menschen, die ihre Städte nicht den Investoren überlassen, sondern aktiv gestalten. Der Tag der Umbaukultur ist ihr Manifest.

Faktsheet: Veranstaltungen zum Tag der Umbaukultur 2025

Zentrale Veranstaltung: Innenarchitektur-Summit 2025

• Titel: „Bestand transformieren, Räume neu denken!“
• Datum: 7.-9. November 2025
• Ort: Berlin-Brandenburgische Akademie der Wissenschaften, Berlin
• Veranstalter: BDIA (Bund Deutscher Innenarchitekten) in Kooperation mit der Bundesstiftung Baukultur
• Schwerpunkte:
  • Transformation bestehender Gebäudestrukturen
  • Soziale Aspekte der Innenraumgestaltung
  • Partizipative Planungsprozesse
  • Best-Practice-Beispiele aus der Umbaupraxis

Aktionsformat: Social Media Kampagne #TagDerUmbaukultur

• Datum: 8. November 2025
• Plattformen: Instagram, LinkedIn, X (Twitter)
• Aufruf: Teilen von Umbau-Projektbeispielen
• Ziel: Bundesweite Sichtbarkeit für gelungene Umbauprojekte
• Koordination: Bundesstiftung Baukultur

Hintergrund:

• Initiierung: 8. November 2022 mit Vorstellung des Baukulturberichts „Neue Umbaukultur“
• Jährliche Durchführung: Seit 2022 als fester Aktionstag etabliert
• Kernbotschaft: Bestand birgt nicht nur graue, sondern „goldene Energie“
• Fokus 2025: Besondere Betonung der sozialen und gesellschaftlichen Dimensionen

Teilnahme-Möglichkeiten:

1. Für Architekturbüros: Präsentation realisierter Umbauprojekte via Social Media
2. Für Kommunen: Organisation lokaler Führungen durch Umbauprojekte
3. Für Bürgerinitiativen: Dokumentation partizipativer Planungsprozesse
4. Für Bildungseinrichtungen: Workshops und Diskussionsrunden zum Thema
5. Für Handwerksbetriebe: Einblicke in traditionelle Umbautechniken

Vernetzung:

• Website: www.bundesstiftung-baukultur.de
• Instagram: @bundesstiftungbaukultur
• LinkedIn: Bundesstiftung Baukultur
• Hashtags: #TagDerUmbaukultur #NeueUmbaukultur #GoldeneEnergie

Kontakt für Rückfragen:

Bundesstiftung Baukultur
Schiffbauergasse 3
14467 Potsdam
Tel: 0331 / 20 12 59-0
E-Mail: mail@bundesstiftung-baukultur.de

Hinweis: Weitere lokale Veranstaltungen werden laufend auf der Website der Bundesstiftung Baukultur ergänzt. Eine Anmeldung eigener Aktionen ist erwünscht und kann über die genannten Kontaktdaten erfolgen.

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Die Zeichnung atmet noch immer. Auf vergilbtem Papier flanieren winzige Menschen durch eine Zukunft, die 1968 greifbar schien: Der Wettbewerbsentwurf für den Bayerischen Platz in Leipzig der Architektengruppe ZE4 um Günter Reiss zeigt eine städtebauliche Symphonie aus Beton und Licht. Ein Kinderwagen hier, dort ein Mann mit Zigarette, der zaghaft die neue sozialistische Urbanität betritt. Im Zentrum des Platzes deutet sich ein Rendezvous an, vielleicht mit Blumenstrauß – eine alltägliche Szene in einer außergewöhnlichen Vision.

Was heute in der Tchoban Foundation in Berlin als Teil der Ausstellung „Pläne und Visionen – Gezeichnet in der DDR“ hängt, war einmal mehr als nur Papier. Es war die materielle Manifestation eines kollektiven Traums, in dem Architektur nicht nur Raum schafft, sondern Gesellschaft formt. Diese Entwürfe waren Versprechen in Tusche und Tempera, Prophezeiungen einer besseren Welt, die sich in geschwungenen Linien und kühnen Proportionen materialisieren sollte.

Die Poesie des Ungebauten

Werner Rösler, einst Mitarbeiter an der Berliner Bauakademie, beherrschte die Kunst, Räume zu träumen, bevor sie existierten. Seine großformatigen Zeichnungen vom Innenleben des Palasts der Republik schweben zwischen Dokumentation und Imagination. Sie zeigen Räume, die gleichzeitig monumental und intim wirken, durchflutet von einem Licht, das es so nur auf Papier geben kann – goldener als jede reale Sonne, die durch sozialistische Fenster fiel.

Die ästhetische Kraft dieser Visionen liegt nicht in ihrer Verwirklichung, sondern in ihrer Verweigerung, sich der Realität zu beugen. Lutz Brandts satirische „Balkonträumereien“ für die Zeitschrift „Magazin“ transformierten die monotonen Loggien der Plattenbauten in mediterrane Oasen. Mit Baugerüst und üppiger Begrünung, mit zweckentfremdeten Grills und improvisierten Außenduschen schuf er eine Parallelwelt, in der die standardisierte Wohnung zum individuellen Paradies mutierte.

Semantische Architektur als kultureller Code

Hermann Henselmann, der Meister der semantischen Architekturkonzeption, verstand Gebäude als überdimensionale Plastiken, die die Seele einer Stadt artikulieren sollten. Sein Universitätshochhaus in Leipzig – ein aufgeschlagenes Buch aus Beton und Glas, gekrönt von einer geschwungenen Spitze wie eine wehende Fahne – war mehr als nur Funktionsbau. Es war gebaute Metapher, architektonische Lyrik, die das Charakteristische einer Stadt in monumentaler Bildhaftigkeit einfing.

Diese Formensprache entsprang nicht nur ideologischen Vorgaben, sondern auch einer tief verwurzelten Sehnsucht nach Schönheit in einer Gesellschaft, die zwischen den Polen von Utopie und Pragmatismus oszillierte. Die Architekten und Architektinnen der DDR entwickelten eine eigene ästhetische Grammatik: eine Verschmelzung aus internationaler Moderne und lokaler Tradition, aus sowjetischer Monumentalität und deutscher Handwerkskunst.

Material als Versprechen

Die Materialästhetik der nie realisierten Entwürfe offenbart eine sinnliche Dimension sozialistischer Architektur, die in der gebauten Realität oft verloren ging. Michael Knys „Babylonische Türme“ – betitelt als „Sächsisches Babel“ oder „Breughels Babylon vollendet“ – experimentierten mit Texturen und Oberflächen, die jenseits der standardisierten Betonelemente lagen. Diese Zeichnungen suggerierten eine haptische Qualität, die man fast spüren konnte: raue Natursteine neben glattem Glas, warmes Holz im Dialog mit kühlem Stahl.

Die Farbigkeit dieser Visionen steht im krassen Kontrast zum grauen Klischee der DDR-Architektur. Aquarelle in Azurblau und Sonnengelb, Tuschezeichnungen mit subtilen Schattierungen, Collagen aus verschiedenen Materialien – all das zeugt von einer chromatischen Sensibilität, die im realen Bauwesen selten zur Entfaltung kam.

Licht als Protagonist

In den Architekturzeichnungen der DDR spielte Licht eine Hauptrolle. Es war nicht nur funktionales Element, sondern emotionaler Katalysator. Die Entwürfe zeigen Räume, die von dramatischen Lichtführungen durchzogen sind: Schattenwürfe, die wie abstrakte Kunstwerke über Plätze wandern, Glasfassaden, die das Sonnenlicht in tausend Reflexe zersplittern, Innenräume, die in mystisches Dämmerlicht getaucht sind.

Diese Lichtdramaturgie war mehr als technische Notwendigkeit. Sie war Ausdruck einer Sehnsucht nach Transzendenz in einer materialistischen Weltanschauung, ein Versuch, dem Alltag eine sakrale Dimension zu verleihen. Die Architektur sollte nicht nur Schutz bieten, sondern erheben, nicht nur funktionieren, sondern inspirieren.

Das Erbe der Unerfüllten

Heute, da Gebäude wie das Sport- und Erholungszentrum (SEZ) in Berlin von Abriss bedroht sind, gewinnen die nie realisierten Visionen eine melancholische Aktualität. Sie erinnern daran, dass Architektur immer auch Projektion ist, dass jeder gebaute Raum zunächst als Idee existiert. Die Zeichnungen aus den Schubladen der DDR-Architekten und Architektinnen sind nicht nur historische Dokumente, sondern zeitlose Meditationen über die Möglichkeiten von Raum und Form.

Die aktuelle Wiederentdeckung dieser Entwürfe – sei es in Ausstellungen wie in der Tchoban Foundation oder in wissenschaftlichen Publikationen – zeigt, dass ihre ästhetische Kraft ungebrochen ist. Sie inspirieren zeitgenössische Architekturschaffende, die in ihnen nicht nur retrofuturistische Kuriositäten sehen, sondern genuine Beiträge zu einem architektonischen Diskurs, der über Systemgrenzen hinausreicht.

Die wahre Tragik dieser ungebauten Zukunft liegt nicht in ihrem Scheitern, sondern in ihrer fortdauernden Relevanz. Die Fragen, die diese Entwürfe stellten – nach gemeinschaftlichem Wohnen, nach der Integration von Kunst und Architektur, nach der Humanisierung urbaner Räume – sind heute aktueller denn je. In einer Zeit, da nachhaltige Schönheit und ökologische Ästhetik zu zentralen Themen werden, erscheinen die visionären Zeichnungen der DDR als prophetische Dokumente einer alternativen Moderne.

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Entweih-Wasser und Andershäuser

„Stellen Sie sich vor: Sie schwimmen auf dem Rücken und blicken auf ein Kirchengewölbe mit Buntglasfenstern!“ Mit diesen Worten beschreibt Winy Maas von MVRDV seine Vision für die St. Franziskus-Kirche im niederländischen Heerlen. Was nach Blasphemie klingt, ist tatsächlich ein durchdachtes Konzept: „Holy Water“ verwandelt den sakralen Raum in ein öffentliches Schwimmbad – mit höhenverstellbarem Poolboden, der bei Bedarf eine spiegelnde Wasserfläche schafft, auf der Besucher buchstäblich „über Wasser wandeln“ können.

Während im Furttal die reformierte Kirchgemeinde ihre mittelalterliche Kirche in Dällikon zum Verkauf ausschreibt und nach kreativen Umnutzungsideen sucht, zeigt das niederländische Beispiel, wohin die Reise gehen könnte. Die Kanzel wird zum Rettungsschwimmer-Ausguck, die Kirchenbänke zu Poolmöbeln, und durch geschickte Glastrennwände bleiben die historischen Kunstwerke vor Feuchtigkeit geschützt.

Doch nicht nur Gotteshäuser suchen neue Bestimmungen. In deutschen Innenstädten stehen zunehmend auch die „Kathedralen des Konsums“ leer – jene Kaufhäuser, die einst als Symbole urbanen Lebens galten. Allein zwischen Juni 2023 und Januar 2024 schlossen 37 Kaufhäuser ihre Pforten. Für Architektinnen und Architekten eröffnet sich damit ein zweites gewaltiges Transformationsfeld.

Zwei Ikonen, eine Herausforderung

Die Parallelen sind frappierend: Sowohl Kirchen als auch Kaufhäuser sind monumentale Gebäude, die das Stadtbild prägen. Beide verlieren massenhaft ihre ursprüngliche Funktion – die einen durch Säkularisierung, die anderen durch den Online-Handel. Beide stehen oft unter Denkmalschutz und beide erfordern kreative Lösungen, die weit über reine Sanierung hinausgehen.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Über eine Million Menschen traten 2024 aus den Kirchen aus, während der stationäre Handel Jahr für Jahr Marktanteile verliert. Experten schätzen, dass im deutschsprachigen Raum in den nächsten zehn Jahren über 500 Kirchengebäude und Dutzende Kaufhäuser einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen – ein Milliardenmarkt für kreative Köpfe.

Jupiter landet im Kaufhaus

In Hamburg zeigt das Projekt „Jupiter“, wie spektakulär die Transformation eines Kaufhauses gelingen kann. Das ehemalige Karstadt-Gebäude wurde zum pulsierenden Kreativzentrum, das 2024 mit dem polis Award ausgezeichnet wurde. Auf mehreren Etagen arbeiten Start-ups, Künstlerinnen und Designer, es gibt Co-Working-Spaces, Ausstellungsflächen und Veranstaltungsräume. Die Hamburg Kreativ Gesellschaft hat hier einen „bundesweiten Leuchtturm für kreative Zwischennutzung“ geschaffen.

Studierende der TU Braunschweig gingen noch einen Schritt weiter und entwickelten das Konzept des „Andershauses“. Ihr Seminar deckte die komplexen Zusammenhänge zwischen dem lokalen Galeria-Karstadt und der damit verflochtenen Versorgungsinfrastruktur auf. Die Vision: Ein Kaufhaus, das nicht mehr verkauft, sondern Raum für Begegnung, Produktion und Innovation bietet.

Von der Halfpipe bis zum Seniorenwohnen

Die Bandbreite erfolgreicher Umnutzungen ist beeindruckend. In der spanischen Stadt Llanera wurde aus einer Kirche die „Skate Church“ – mit Halfpipe statt Altar. In Mönchengladbach entstand 2009 aus einer Pfarrkirche eine „Kletterkirche“ mit bis zu 13 Meter hohen Wänden auf über 1.000 Quadratmetern.

Bei Kaufhäusern zeigt sich ein ähnlich kreatives Spektrum: Das „Mall Anders“-Projekt der TU Berlin verwandelte eine leerstehende Kauffläche in ein Lernlabor. In Hannover entwickelte Nadine Eisenhauer ein „Contemporary Living LAB“ mit einem ausgewogenen Mix aus Produktion, Einzelhandel, Arbeiten und Wohnen. Rosa Walz aus Stuttgart entwarf „BIG ideas for BIG spaces“ – radikale Hybrid-Nutzungen, die das Traggerüst der 1970er-Jahre-Kaufhäuser erhalten, aber völlig neu bespielen.

Produktive Giganten

Ein besonders zukunftsweisender Ansatz ist die Nutzung für urbane Produktion. Die hohen Kirchenschiffe und die tiefen Kaufhausgrundrisse bieten ideale Bedingungen für Manufakturen und Werkstätten. In Brüssel kultiviert „Champignon Urbain“ Pilze in einer ehemaligen Kirche – die konstanten Temperaturen und die Dunkelheit des Kirchenraums bieten perfekte Wachstumsbedingungen.

Bei Kaufhäusern liegt das Potenzial in den riesigen Untergeschossen, die sich für Urban Farming oder Vertical Farming eignen. Die großflächigen Etagen können zu Gemeinschaftswerkstätten, Makerspaces oder Produktionsstätten umfunktioniert werden. „Wir müssen uns von der Fokussierung auf den Handel befreien“, fordert ein Stadtplaner. Die Zukunft liegt in der Mischnutzung.

Wohnen zwischen Weihwasser und Wühltisch

Besonders spektakulär sind Wohnumnutzungen. In Wehlen an der Mosel verwandelte Anke Nuxoll-Oster eine Kirche aus dem Jahr 1668 in ein luxuriöses Ferienhaus für bis zu 24 Gäste. In England ist die Umnutzung von Kirchen zu Wohnzwecken bereits etabliert.

Bei Kaufhäusern ist die Transformation zu Wohnraum komplexer, aber machbar. Die PwC-Studie „Transformation der Innenstädte“ zeigt: In A- und B-Städten können ehemalige Warenhäuser rentabel in Mixed-Use-Objekte mit Wohnen, Büro, Gastronomie und Hotel umgewandelt werden. Allerdings sind die architektonischen Herausforderungen enorm: geschlossene Fassaden, große Raumtiefen und fehlende Blickbezüge müssen überwunden werden.

Nachhaltigkeit als Imperativ

Ein gewichtiges Argument für Umnutzungen liefert die Klimadebatte. „Die graue Energie dieser Giganten ist enorm“, betont Architekt Justus Asselmeyer. Sein Team zeigte in einer Studie, wie durch „Zerteilen und Segmentieren“ eines überdimensionalen Kaufhauskörpers hochqualitative urbane Räume entstehen können.

MVRDV löst in Heerlen die Herausforderung der Poolbeheizung durch externe Dachisolierung. Bei Kaufhäusern experimentieren Architekten mit Lichthöfen, die in die tiefen Grundrisse geschnitten werden. Die Botschaft ist klar: Abriss ist keine Option mehr. Die Transformation muss intelligent und nachhaltig erfolgen.

Neue Typologien entstehen

Die Transformation von Kirchen und Kaufhäusern führt zu völlig neuen Gebäudetypologien. Das klassische Konzept monofunktionaler Großbauten ist überholt. Stattdessen entstehen hybride Strukturen, die flexibel auf sich wandelnde Bedürfnisse reagieren können.

Der EAT CITY Lebkuchenwettbewerb 2024/25 von competitionline forderte Architekten auf, „essbare Umnutzungskonzepte“ für Kaufhäuser zu entwickeln. Die Ergebnisse zeigen: Die Kreativität kennt keine Grenzen. Von vertikalen Farmen über Kulturzentren bis zu sozialen Treffpunkten – die neuen Nutzungen sind so vielfältig wie die Gesellschaft selbst.

Die große Chance

Für die Architekturbranche bietet diese doppelte Transformationswelle – Kirchen und Kaufhäuser – enorme Chancen. Wer sich früh positioniert und spezialisiert, kann ein zukunftsträchtiges Geschäftsfeld erschließen. Die Nachfrage nach Experten, die sowohl mit historischer Substanz als auch mit modernen Nutzungsanforderungen umgehen können, wird stark steigen.

„Wir müssen neue, kreative Ideen entwickeln“, fordert Winy Maas. Seine Vision vom Rückenschwimmen unter Kirchengewölben mag gewagt erscheinen, doch sie zeigt die Richtung auf: mutig, respektvoll und zukunftsorientiert. Ob heilige Hallen oder Konsumtempel – die Transformation dieser Ikonen ist mehr als eine bauliche Aufgabe. Sie ist eine Chance, Räume zu schaffen, die wieder Gemeinschaft stiften. Nur eben anders als früher.

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Die privatisierte Zukunft des Städtebaus manifestiert sich in Texas

Die Sonne brennt unbarmherzig auf die sandige Küstenlandschaft im äußersten Süden von Texas. Wo sich einst das verschlafene Fischerdorf Boca Chica Village mit gerade einmal 26 Seelen befand, erheben sich heute die futuristischen Strukturen von SpaceX. Doch seit Mai 2025 ist hier mehr entstanden als nur ein Weltraumbahnhof: Starbase heißt die neueste Stadt der USA, gegründet von einem Privatunternehmen, bewohnt von dessen Angestellten, regiert von dessen Vizepräsident. Ein urbanistisches Experiment, das fundamental in Frage stellt, was eine Stadt im 21. Jahrhundert eigentlich sein soll.

Die Company Town des Raumfahrtzeitalters

Mit 212 zu 6 Stimmen votierten die Wahlberechtigten für die Stadtgründung – eine demokratische Legitimation, die gleichzeitig ihre eigene Perversion darstellt. Denn die überwältigende Mehrheit der etwa 500 Einwohnerinnen und Einwohner sind SpaceX-Angestellte oder deren Familienangehörige. Bobby Peden, der neue Bürgermeister, kandidierte ohne Gegenkandidat. Er ist Vizepräsident bei SpaceX. Die beiden Stadtkommissare haben ebenfalls Verbindungen zum Unternehmen. Was hier entsteht, ist keine organisch gewachsene Kommune, sondern die Neuauflage der amerikanischen Company Town unter den Vorzeichen der Raumfahrtindustrie.

Die historischen Parallelen sind unübersehbar. Wie einst die Bergbaugesellschaften des 19. Jahrhunderts oder Henry Fords gescheiterte Utopie Fordlândia im brasilianischen Regenwald, erschafft hier ein Konzern seine eigene urbane Realität. Doch während die Company Towns der Industrialisierung meist nach dem Prinzip der totalen Kontrolle funktionierten – Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, alles in der Hand des Arbeitgebers –, präsentiert sich Starbase als Vision einer techno-libertären Zukunft, in der private Initiative staatliche Strukturen ersetzt.

Partizipation als Farce

Die Stadtgründung wirft fundamentale Fragen demokratischer Legitimation auf. Kann von echter Bürgerbeteiligung gesprochen werden, wenn 97 Prozent der Wählerschaft wirtschaftlich vom dominierenden Akteur abhängen? Die texanischen Gesetze erlauben Gemeinden unter 5.000 Einwohnern eine Grundsteuer von bis zu 1,5 Prozent zu erheben. Diese Mittel sollen in Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen fließen. Doch wer kontrolliert ihre Verwendung, wenn die Stadtregierung faktisch eine Verlängerung der Unternehmensführung darstellt?

Das South Texas Environmental Justice Network organisierte Proteste gegen die Eingemeindung. Ihre Befürchtungen sind nicht unbegründet: Als städtische Entität unterliegt Starbase zwar den texanischen Transparenzgesetzen für öffentliche Sitzungen und Dokumente. Doch die reale Machtkonstellation macht diese formalen Kontrollmechanismen zur Makulatur. Wenn Arbeitgeber, Vermieter und Stadtregierung identisch sind, verschwimmen die Grenzen zwischen privatem und öffentlichem Interesse bis zur Unkenntlichkeit.

Der Kampf um den öffentlichen Raum

Nirgendwo zeigt sich der Konflikt zwischen korporativer Vision und gewachsener Gemeinschaft deutlicher als beim Zugang zum Boca Chica Beach. Der Strand, verfassungsrechtlich geschütztes öffentliches Gut in Texas, liegt nur wenige Meter vom Startgelände entfernt. Bei jedem Raketenstart – und SpaceX plant, die Zahl von fünf auf 25 pro Jahr zu erhöhen – muss der Strand für bis zu 15 Stunden evakuiert werden.

Rene Medrano, seit 40 Jahren Landbesitzer in der Region, verkörpert den Widerstand der Alteingesessenen. Mit seinem Klapphandy wirkt der 65-Jährige wie ein Anachronismus inmitten der High-Tech-Ambitionen. „Die Leute wollen zum Mars fliegen? Sollen sie doch“, sagt er. „Aber es gibt auch Menschen, die einfach nur an den Strand wollen.“ Seine Worte offenbaren den fundamentalen Konflikt: Wem gehört der Raum? Wer definiert seine Nutzung?

Ein Gesetzesvorschlag im texanischen Parlament sollte dem künftigen Bürgermeister von Starbase die Kontrolle über Strandsperrungen an Wochentagen übertragen. Der Vorschlag scheiterte zunächst, wurde dann aber in abgewandelter Form doch noch durchgesetzt. Die Botschaft ist klar: Wirtschaftliche Interessen triumphieren über traditionelle Nutzungsrechte.

Gentrifizierung im Zeitraffer

Die Transformation von Boca Chica zu Starbase vollzog sich mit atemberaubender Geschwindigkeit. SpaceX begann 2012 mit dem Landkauf, 2014 wurde der Standort offiziell ausgewählt. Was folgte, war ein systematischer Aufkauf der bestehenden Immobilien. David Finlay, SpaceX-Finanzdirektor, stellte den verbliebenen Bewohnerinnen und Bewohnern ein Ultimatum: Verkaufen Sie zum gebotenen Preis oder riskieren Sie, dass „alternative Mittel“ zur Anwendung kommen. Die Drohung war kaum verhüllt – wer nicht verkauft, dessen Grundstück würde regelmäßig in Gefahrenzonen fallen, die während der Tests evakuiert werden müssen.

Diese Form der Gentrifizierung unterscheidet sich fundamental von urbanen Verdrängungsprozessen in Metropolen. Hier verdrängt nicht der Markt, sondern ein einzelner Akteur mit quasi-monopolistischer Macht. Die ursprüngliche Bevölkerung – Rentnerinnen und Rentner, die Ruhe am Golf suchten, Familien aus der Arbeiterklasse, oft mit polnischen Wurzeln – wurde durch hochqualifizierte Ingenieure und Technikerinnen ersetzt. Eine soziale Monokultur entstand, die sich in den hastily errichteten „Mitarbeiterwohnungen“ manifestiert.

Nachhaltigkeit als Kollateralschaden

Die ökologischen Kosten dieser urbanen Transformation sind erheblich. Das Gebiet liegt in einem sensiblen Küstenökosystem, Heimat bedrohter Arten und wichtiger Feuchtgebiete. Jeder Raketenstart hinterlässt Spuren: Lärm, der Wildtiere vertreibt, Vibrationen, die Nistplätze gefährden, gelegentliche Explosionen, die Trümmer über das Naturschutzgebiet verteilen.

Die Umweltbehörden verhängten bereits Strafen, die Musk als „Unstimmigkeiten über Papierkram“ abtut. Diese Rhetorik offenbart die Grundhaltung: Regulierung wird als lästiges Hindernis auf dem Weg zum Mars betrachtet, nicht als notwendiger Schutz gemeinschaftlicher Ressourcen. Die Stadt Starbase könnte diese Dynamik weiter verschärfen, da lokale Verordnungen nun von einer SpaceX-dominierten Stadtregierung erlassen werden.

Die demokratische Herausforderung

Jared Hockema, Stadtmanager des nahen Port Isabel und Vorsitzender der Demokratischen Partei in Cameron County, bringt das Dilemma auf den Punkt: „Die Frage ist immer: Nutzt man öffentliche Macht für private Interessen?“ Die Antwort in Starbase scheint eindeutig. Hier verschmelzen private und öffentliche Sphäre zu einer neuen Form urbaner Governance, die traditionelle Vorstellungen demokratischer Kontrolle herausfordert.

Als städtische Entität kann Starbase nun eigene Bauvorschriften erlassen, Infrastrukturprojekte planen, Sicherheitsmaßnahmen definieren. Die Transparenzpflichten mögen formal erfüllt werden, doch wenn alle Entscheidungsträger demselben Unternehmen verpflichtet sind, wird Rechenschaftspflicht zur Farce. Es entsteht ein geschlossenes System, in dem Kritik nicht nur unerwünscht, sondern existenzgefährdend sein kann – wer opponiert, riskiert Job und Wohnung gleichermaßen.

Modell oder Warnung?

Starbase ist mehr als nur eine texanische Kuriosität. Es ist ein Testfall für die Zukunft urbaner Entwicklung in einer Ära, in der Technologiekonzerne über Ressourcen verfügen, die manche Nationalstaaten übersteigen. Wenn Amazon, Google oder Meta dem Beispiel folgen, könnten weitere Konzernstädte entstehen – optimiert für Innovation, aber blind für soziale Diversität und demokratische Teilhabe.

Die Geschichte lehrt uns, dass Company Towns selten nachhaltige Erfolgsmodelle waren. Sie kollabierten, wenn das Unternehmen scheiterte oder weiterzog, hinterließen Geisterstädte und entwurzelte Gemeinschaften. Starbase mag sich als Tor zu den Sternen inszenieren, doch für die Entwicklung lebenswerter, resilienter Städte auf der Erde bietet es kaum Antworten – eher eine Warnung vor der Privatisierung des Urbanen.

Am Ende bleibt die Frage, die der lokale Fischer am Strand von Boca Chica stellt, während über ihm die nächste Rakete getestet wird: In wessen Stadt wollen wir eigentlich leben? In einer, die von Bürgerinnen und Bürgern gestaltet wird, oder in einer, die ein Konzern nach seinen Bedürfnissen formt? Starbase hat seine Antwort gegeben. Es liegt an uns, zu entscheiden, ob wir sie akzeptieren.

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Die 33. Etage des Upper West am Berliner Zoo – hier manifestiert sich in 1000 Quadratmetern weißem Marmor, was in der deutschen Hauptstadt schiefläuft. René Benkos geheimes Luxuspenthouse, für das er zunächst Star-Architekt Hadi Teherani engagierte und dann fallen ließ, steht exemplarisch für eine Stadtentwicklung, die sich demokratischer Kontrolle entzieht und soziale Spaltung zementiert.

Die Architektur der Abschottung

Panzerscheiben, Privataufzüge, abgeschirmte Zugänge – Benkos Berliner Refugium verkörpert eine neue Dimension urbaner Segregation. Während unten auf der Straße Obdachlose um einen Schlafplatz kämpfen und Durchschnittsverdienende sich keine Wohnung mehr leisten können, entstehen in luftiger Höhe Parallelwelten, die mit dem städtischen Leben nichts mehr gemein haben.

Diese vertikale Gentrifizierung folgt einem globalen Muster: Von Londons „Billionaire’s Row“ bis zu New Yorks „Pencil Towers“ erobern die Superreichen den Himmel über den Städten. In Berlin, einer Stadt mit eklatanter Wohnungsnot – aktuell fehlen über 240.000 bezahlbare Wohnungen – wirkt ein zweistelliger Millionenbetrag für ein einzelnes Apartment wie ein Schlag ins Gesicht all jener, die sich mit WG-Zimmern oder überteuerten Einzimmerwohnungen begnügen müssen.

Intransparenz als System

Dass Benkos Penthouse als „Geheimprojekt“ bezeichnet wird, offenbart ein grundlegendes Problem moderner Stadtentwicklung: Die Entscheidungen über urbane Räume fallen zunehmend hinter verschlossenen Türen. Während partizipative Planungsprozesse bei öffentlichen Projekten mittlerweile Standard sind, operieren private Investoren in einer Grauzone, die sich bürgerlicher Mitsprache entzieht.

Die Signa-Gruppe nutzte geschickt die Lücken im deutschen Planungsrecht. Solange formale Vorgaben eingehalten werden, können Investorinnen und Investoren nahezu ungehindert agieren. Eine demokratische Debatte darüber, ob Berlin weitere Luxusapartments braucht oder nicht vielmehr sozialen Wohnungsbau, findet nicht statt. Die Stadtgesellschaft wird vor vollendete Tatsachen gestellt.

Der Preis der Exzesse

10.000 Euro pro Quadratmeter – mindestens. Diese Zahl muss man sich auf der Zunge zergehen lassen. Für den Preis eines einzigen Quadratmeters in Benkos Penthouse könnte eine vierköpfige Familie ein Jahr lang in einer durchschnittlichen Berliner Mietwohnung leben. Die tatsächlichen Kosten dürften angesichts der beschriebenen Ausstattung – Kino, Gym, Sauna, Dampfbad – noch deutlich höher gelegen haben.

Diese Ressourcenverschwendung hat konkrete gesellschaftliche Auswirkungen. Jeder Euro, der in solche Prestigeobjekte fließt, fehlt für sinnvolle Investitionen in soziale Infrastruktur. Die Baukapazitäten, die für ein einziges Luxuspenthouse gebunden werden, könnten dutzende normale Wohnungen schaffen. In einer Stadt, in der Schulen verfallen und Kitas fehlen, wirkt diese Prioritätensetzung besonders zynisch.

Architekten zwischen Ethos und Kommerz

Die Rolle Hadi Teheranis in dieser Geschichte verdient besondere Betrachtung. Der renommierte Architekt, bekannt für durchdachte Stadtquartiere und nachhaltige Konzepte, ließ sich auf Benkos Geheimprojekt ein – und wurde dann aus Kostengründen fallengelassen. Diese Episode wirft ein Schlaglicht auf die prekäre Position von Architektinnen und Architekten im aktuellen Immobilienmarkt.

Einerseits tragen sie Verantwortung für die gebaute Umwelt und damit für die Lebensqualität aller Stadtbewohnerinnen und -bewohner. Andererseits sind sie wirtschaftlich abhängig von Auftraggebern, deren Interessen oft diametral zum Gemeinwohl stehen. Teheranis Schicksal – erst hofiert, dann fallen gelassen – zeigt, wie wenig Wertschätzung selbst renommierte Planer in diesem System erfahren.

Die Stadt als Spielwiese der Oligarchen

Benkos ehemaliger Vertrauter verglich das Penthouse mit der „Bleibe eines russischen Oligarchen oder saudischen Scheichs“. Dieser Vergleich ist treffender, als es zunächst scheint. Berlin entwickelt sich zunehmend zu einem Tummelplatz internationaler Superreicher, die Immobilien nicht als Wohnraum, sondern als Anlageobjekte betrachten.

Die Folgen dieser Entwicklung sind verheerend: Ganze Stadtteile verlieren ihre soziale Durchmischung, gewachsene Nachbarschaften werden zerstört, lokale Ökonomien verdrängt. Die Stadt wird zur Kulisse für die Selbstinszenierung einer globalen Elite, während die angestammte Bevölkerung an den Rand gedrängt wird.

Wege aus der Krise

Der spektakuläre Zusammenbruch von Benkos Immobilienimperium bietet eine Chance zum Umdenken. Die Politik muss endlich regulierend eingreifen und Luxusprojekte stärker besteuern. Die Einnahmen könnten direkt in den sozialen Wohnungsbau fließen. Städte wie Wien zeigen, dass eine andere Wohnungspolitik möglich ist: Dort leben 60 Prozent der Bevölkerung in geförderten Wohnungen.

Auch das Planungsrecht bedarf einer grundlegenden Reform. Großprojekte ab einer gewissen Größenordnung sollten zwingend öffentlich diskutiert werden müssen. Transparenz muss zur Grundbedingung werden – gerade bei privaten Investments, die das Stadtbild prägen. Die Zeiten, in denen Investoren im Geheimen agieren können, müssen vorbei sein.

Ein Lehrstück für die Zukunft

Benkos „obszönes“ Penthouse – so nannten es seine eigenen Vertrauten – steht als Mahnmal einer fehlgeleiteten Stadtentwicklung. Es symbolisiert eine Ära, in der Städte ihre Seele an den Meistbietenden verkauften. Der Fall lehrt uns: Architektur ist niemals neutral. Sie manifestiert gesellschaftliche Verhältnisse in Beton und Glas.

Die Herausforderung für Planerinnen und Planer, für Politik und Zivilgesellschaft besteht darin, Städte wieder als Orte des Gemeinwohls zu begreifen. Orte, an denen Menschen unterschiedlicher Herkunft und Einkommensklassen zusammenleben können. Orte, die nicht nur den Wenigen, sondern allen gehören. Benkos gescheitertes Imperium mag zusammengebrochen sein – die Aufgabe, lebenswerte Städte für alle zu schaffen, bleibt bestehen.

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Nach vier Jahrzehnten in diesem Beruf dachte ich, mich könne nichts mehr überraschen. Doch die Mailänder Korruptionsaffäre, in die 74 Personen verstrickt sind – darunter Stararchitekt Stefano Boeri und Bürgermeister Beppe Sala –, lässt selbst einen abgebrühten Veteranen wie mich erschaudern. Nicht wegen der Korruption an sich. Die gibt es, seit Menschen bauen. Sondern wegen der Dreistigkeit, mit der hier ein ganzes System pervertiert wurde.

Architektur als Selbstbedienungsladen

Was in Mailand passiert ist, kennt jeder, der länger im Geschäft ist: Eine städtische Landschaftskommission, die eigentlich das öffentliche Interesse schützen sollte, mutierte zum exklusiven Club der Baumafia. Der Architekt Giuseppe Marinoni, Vorsitzender dieser Kommission, entwickelte seit 2021 ein „Schatten-Raumordnungskonzept“ – ein schöner Euphemismus für systematische Vetternwirtschaft.

Die Mechanismen sind so alt wie banal: Beratungsverträge als Schmiergeld getarnt, fast vier Millionen Euro sollen geflossen sein. Informationen über Projekte wurden ausgetauscht, bevor sie überhaupt ausgeschrieben waren. Aus einer dreistöckigen Villa wurde per „Restrukturierung“ ein Hochhaus – ein architektonischer Taschenspielertrick, der selbst Houdini neidisch gemacht hätte.

Die Hybris der Stararchitekten

Besonders bitter: Mit Stefano Boeri steht ein Kollege unter Verdacht, dessen „Bosco Verticale“ ich einst als visionäres Projekt gefeiert habe. Boeri soll ungebührlichen Druck auf den Bürgermeister ausgeübt haben. Ein Stararchitekt, der glaubt, über dem Gesetz zu stehen – leider kein Einzelfall in unserer Branche.

Die Verteidigungslinie ist vorhersehbar: Man habe nur das „Modell Mailand“ vorangetrieben, öffentlich-private Partnerschaften gefördert, die Stadt effizienter gemacht. Ex-Staatsanwalt Antonio Di Pietro warnt gar vor „Schleppnetzfischerei“ der Justiz. Als ob Effizienz ein Freibrief für Korruption wäre!

Systemversagen mit Ansage

Das eigentlich Erschreckende ist die Normalität des Abnormalen. Stadtrat Giancarlo Tancredi sagte noch im Januar der F.A.Z.: „Es gibt keine Korruption, keinen Austausch von Geld.“ Eine Aussage, die sich nun als groteske Fehleinschätzung entpuppt. Oder war es bewusste Täuschung?

Giovanni Oggioni, ein für die Stadtverwaltung arbeitender Architekt, verschaffte seiner Tochter – ebenfalls Architektin – lukrative Aufträge. Sein Schwiegersohn wurde bei einem Bauverband untergebracht. Familienbande als Geschäftsmodell – in Italien mag das Tradition haben, ethisch vertretbar macht es das nicht.

Die Perversion des Berufsethos

Als Architektinnen und Architekten tragen wir Verantwortung für die gebaute Umwelt, für lebenswerte Städte, für das Gemeinwohl. Diese Verantwortung haben die Mailänder Kollegen mit Füßen getreten. Sie haben aus der noblen Aufgabe der Stadtgestaltung ein schmutziges Geschäft gemacht.

Dabei geht es nicht nur um Geld. Es geht um Vertrauen. Wenn Bürgerinnen und Bürger erleben, dass Bauprojekte nicht nach Qualität und Gemeinwohl, sondern nach Beziehungen und Bestechung genehmigt werden, erodiert das Fundament unserer Demokratie.

Der deutsche Blick

Aus deutscher Perspektive mag man versucht sein, mit dem Finger auf die italienischen Kollegen zu zeigen. Vorsicht! Auch hierzulande sind die Grenzen zwischen legitimer Lobbyarbeit und unlauterem Einfluss oft fließend. Wie oft sitzen Architekturbüros und Bauunternehmen in Jurys, die über Projekte entscheiden, an denen sie selbst verdienen könnten? Wie oft werden Bebauungspläne so gestrickt, dass nur bestimmte Investoren profitieren?

Zeit für eine Ethik-Offensive

Die Mailänder Affäre muss ein Weckruf sein. Wir brauchen:

• Transparente Vergabeverfahren ohne Hintertürchen

• Unabhängige Kontrollgremien ohne Interessenkonflikte

• Klare Compliance-Regeln für Architekturbüros

• Eine Rückbesinnung auf unsere berufsethischen Grundsätze

Nach 40 Jahren im Beruf weiß ich: Integrität ist kein Luxus, sondern Notwendigkeit. Wer glaubt, mit Kungeleien schneller zum Ziel zu kommen, zerstört nicht nur seinen Ruf, sondern beschädigt eine ganze Profession.

Hoffnung trotz allem

Staatsanwalt Marcello Viola beklagt eine „unkontrollierte Expansion der Bauwirtschaft“ in Mailand. Das mag juristisch unsauber formuliert sein, trifft aber den Kern: Wenn Wachstum wichtiger wird als Qualität, wenn Profit über Ethik steht, verlieren alle.

Die gute Nachricht: Die Staatsanwaltschaft ermittelt. Die schlechte: Es brauchte drei Jahre Ermittlungen, Telefonüberwachungen und Hausdurchsuchungen, um das System aufzudecken. Wie viele ähnliche Netzwerke existieren noch im Verborgenen?

Für die nächste Architektengeneration habe ich einen Rat: Lasst euch nicht korrumpieren. Kein Projekt, kein Auftrag, kein noch so lukrativer Deal ist es wert, seine Integrität zu opfern. Denn am Ende des Tages müssen wir alle in den Spiegel schauen können. Und in den Städten leben, die wir geschaffen haben.

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