Die magische Kraft: Was positive Narrative in Zeiten schlechter Nachrichten bewirken und wie sie entstehen

Ein positives Narrativ ist keine gute Nachricht, sondern eine Erzählstruktur: Es verknüpft einen konkreten Ort, handelnde Personen und einen überprüfbaren Fortschritt zu einer Geschichte, die Handlungsfähigkeit unterstellt statt Ohnmacht. In der Stadtentwicklung ist das keine Frage der Stimmung, sondern eine Ressource der Planung. Ein Quartier, das ausschließlich als Problemfall beschrieben wird, organisiert Abwehr. Dasselbe Quartier, als Vorhaben beschrieben, organisiert Beteiligung.

Der Bedarf lässt sich beziffern. Nach dem Reuters Institute Digital News Report 2025, dessen deutsche Teilstudie das Leibniz-Institut für Medienforschung, Hans-Bredow-Institut (HBI), im Juni 2025 vorgelegt hat, meiden 71 Prozent der erwachsenen Internetnutzerinnen und -nutzer in Deutschland zumindest gelegentlich aktiv Nachrichten. 48 Prozent begründen das mit den negativen Auswirkungen auf die eigene Stimmung, 39 Prozent mit der Übermenge an Kriegs- und Konfliktberichterstattung. Für die Planungspraxis ist dieser Rückzug folgenreich: Wer abschaltet, erscheint auch nicht zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Die Erörterungen füllen dann jene, die eine feste Meinung mitbringen, meist eine ablehnende.

Warum ist die Krisenerzählung im Bauwesen unvollständig?

Die Zahlen zum deutschen Wohnungsbau taugten drei Jahre lang als Beleg für den Niedergang, und sie taugen inzwischen auch für das Gegenteil. Das Statistische Bundesamt meldete für das erste Halbjahr 2026 Baugenehmigungen für 126.300 Wohnungen, ein Plus von 15,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und damit die stärkste prozentuale Zunahme in einem ersten Halbjahr seit 2016. Im Juni 2026 lag der Zuwachs bei 13,8 Prozent, bei Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden bei 12,1 Prozent. Wer die Zahl allein stehen lässt, betreibt allerdings dasselbe Verfahren wie die Krisenerzählung, nur mit umgekehrtem Vorzeichen: 2016 waren es im selben Zeitraum 182.800 Wohnungen, das aktuelle Niveau liegt also rund ein Drittel darunter. Genehmigt ist zudem nicht gebaut.

Genau hier liegt die eigentliche Leistung positiver Narrative, und zugleich ihre Grenze. Sie korrigieren keine Fakten, sie korrigieren die Auswahl. Die Krisenerzählung ist selten falsch, sie ist unvollständig. Und Unvollständigkeit hat planerische Kosten: Investitionsentscheidungen, kommunale Ratsbeschlüsse und die Bereitschaft junger Menschen, einen Bauberuf zu ergreifen, folgen weniger der Statistik als dem Bild, das sich eine Gesellschaft von ihrer eigenen Lage macht.

Was unterscheidet ein tragfähiges Narrativ von Schönfärberei?

Die Forschung ist an dieser Stelle unbequemer, als es den Fürsprechern des konstruktiven Journalismus lieb sein dürfte. Eine experimentelle Studie von Klaus Meier an der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt, im Mai und Juni 2016 in Kooperation mit dem Magazin „chrismon“ mit 130 Teilnehmenden durchgeführt und 2018 in der Fachzeitschrift „Journalistik“ veröffentlicht, verglich konstruktive und nicht-konstruktive Fassungen derselben Texte. Das Ergebnis fällt zweischneidig aus: Die konstruktiven Varianten wurden hoch signifikant als hoffnungsvoller wahrgenommen, die Leserinnen und Leser reagierten interessierter und weniger gelangweilt. Bei der tatsächlichen Handlungsabsicht ließ sich dagegen kein signifikanter Unterschied nachweisen. Bei 130 Befragten ist das kein Beleg für Wirkungslosigkeit, wohl aber eine Mahnung an alle, die sich von guten Geschichten unmittelbare Verhaltensänderungen versprechen. Ein Teil der Befragten reagierte zudem misstrauisch: Positive Beispiele gerieten in den Verdacht versteckter Werbung.

Dieses Misstrauen ist berechtigt und für das Bauwesen besonders einschlägig. Placemaking-Kampagnen, die Zwischennutzung als Kulturprogramm feiern und den anschließenden Mietsprung verschweigen, sind keine positiven Narrative, sondern Vermarktung. Ein tragfähiges Narrativ hält drei Bedingungen aus: Es benennt Kosten und Konflikte, es macht die Trägerschaft kenntlich, und es bleibt überprüfbar, weil Ort, Zeitraum und Beteiligte konkret sind. Fehlt eine dieser Bedingungen, entsteht kein Narrativ, sondern eine Broschüre.

Wie entstehen positive Narrative in der Stadtentwicklung?

Nicht durch Kommunikation, sondern durch Verfahren. Wer den Entstehungsweg der bekannten Beispiele rekonstruiert, findet regelmäßig dieselbe Reihenfolge: zuerst eine rechtliche oder organisatorische Konstruktion, dann eine bauliche Realität, erst zuletzt die Erzählung.

Das Leipziger Modell der Wächterhäuser, getragen vom Verein HausHalten e. V., der im Oktober 2004 gegründet wurde, ist dafür der klarste Fall. Ausgangspunkt war kein Leitbild, sondern ein Gestattungsvertrag zwischen Eigentümerschaft und Nutzenden: Nutzung ohne Miete gegen Übernahme der Betriebskosten und der einfachen Instandhaltung. Der Bestand blieb erhalten, weil jemand ihn benutzte. Die Erzählung vom „Leipziger Weg“ entstand Jahre später, aus einer Praxis heraus, die man besichtigen konnte.

Ähnlich arbeitet die Internationale Bauausstellung IBA’27 StadtRegion Stuttgart, deren Ausstellungsjahr vom 24. April bis zum 30. Oktober 2027 läuft. Ihre Wirkung liegt weniger in einzelnen Projekten als in der Verabredung, über einen definierten Zeitraum eine gemeinsame Frage zu bearbeiten. Ein festes Datum erzeugt Verbindlichkeit dort, wo Absichtserklärungen folgenlos bleiben.

Das dritte Element ist die Vorphase. Die sogenannte Phase Null, die der Grundlagenermittlung nach § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorausgeht, klärt Bedarf, Nutzung und Trägerschaft, bevor die erste Zeichnung entsteht. Wo sie ernsthaft durchgeführt wird, entsteht ein Narrativ nebenbei: Beteiligte, die den Bedarf selbst formuliert haben, erzählen das Ergebnis später als eigenes. Das ist der Unterschied zwischen Akzeptanzmanagement und Beteiligung.

Ein viertes Element wird regelmäßig unterschätzt: der Ort, an dem erzählt wird. Derselbe Reuters Institute Digital News Report 2025 weist Lokal- und Regionalzeitungen neben den öffentlich-rechtlichen Angeboten das höchste Vertrauen aus, während nur 45 Prozent der Befragten angeben, den meisten Nachrichten meistens zu vertrauen. Ein Quartiersprojekt, über das die Lokalredaktion berichtet, erreicht damit eine Glaubwürdigkeit, die keine Imagebroschüre und keine kommunale Pressestelle herstellen kann. Die Konsequenz ist banal und wird trotzdem selten gezogen: Wer will, dass über ein Vorhaben berichtet wird, muss es berichtbar machen, mit Terminen, Zahlen und ansprechbaren Personen.

Was bedeutet das für Kommunen und Büros?

Der Baukulturbericht 2026/27 „Gestalten. Prozesse, Bauen, Zusammenhalt“ der Bundesstiftung Baukultur, am 11. Juni 2026 beim Konvent der Baukultur in Potsdam vorgestellt und von der Bundesregierung in ihrer Stellungnahme begrüßt, macht diesen Zusammenhang zum Programm. Gestaltungsqualität erscheint dort nicht als ästhetische Zugabe, sondern als Bedingung von Identifikation und gesellschaftlichem Zusammenhalt, und zwar durchgehend von der Vorbereitung eines Vorhabens an. Der Bericht empfiehlt zudem, Leerstand strategisch zu nutzen, die aktive Bodenpolitik zu stärken und bürgerschaftliches Engagement zu unterstützen. Das ist keine Kommunikationsagenda, sondern eine Verfahrensagenda. Sie beschreibt die Bedingungen, unter denen sich überhaupt etwas erzählen lässt.

Für Kommunen folgt daraus eine unspektakuläre Konsequenz: Positive Narrative lassen sich nicht beauftragen, ihre Voraussetzungen aber lassen sich herstellen. Dazu gehören überschaubare Vorhaben mit sichtbarem Abschluss, eine namentlich benannte verantwortliche Person statt eines zuständigen Amtes, und die Bereitschaft, Zwischenergebnisse zu zeigen, bevor alles entschieden ist. Für Architekturbüros gilt Vergleichbares. Die Dokumentation eines Projekts beginnt nicht bei der Fertigstellungsfotografie, sondern bei der Frage, welches Problem am Anfang stand und wer es formuliert hat.

Die magische Kraft positiver Narrative ist nach allem, was die Empirie hergibt, deutlich kleiner als ihre Fürsprecher behaupten und deutlich größer als ihre Kritikerinnen und Kritiker zugestehen. Ein unmittelbarer Effekt auf das Verhalten ist bislang nicht nachgewiesen. Nachgewiesen ist, dass positive Narrative Aufmerksamkeit offenhalten, und ohne Aufmerksamkeit entsteht weder Beteiligung noch Widerspruch. In einer Öffentlichkeit, in der sieben von zehn Menschen den Nachrichten zeitweise ausweichen, ist das keine geringe Leistung.

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Habermas‘ Haus steht unter Schutz. Betreten darf es trotzdem niemand

Denkmalschutz für ein Privathaus ist die staatliche Feststellung, dass ein Gebäude der Allgemeinheit etwas bedeutet, ohne dass die Allgemeinheit es je betreten darf. Am 13. August 2026 hat das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) das Starnberger Wohnhaus des Ehepaars Ute und Jürgen Habermas in die Denkmalliste eingetragen, fünf Monate nach dem Tod des Philosophen am 14. März 2026. Generalkonservator Mathias Pfeil nennt das Gebäude in der Pressemitteilung des Amtes „gebaute Philosophie“. Errichtet wurde es 1971/72 von Heinz Hilmer und Christoph Sattler, drei Jahre bevor die beiden ihr gemeinsames Büro gründeten. Es ist ihr erster realisierter Bau. Das Haus bleibt in Privatbesitz der Familie und ist nicht zugänglich.

Warum ist ein einzelnes Wohnhaus eine gesellschaftliche Frage?

Weil der Mann, der es bauen ließ, den Begriff der Öffentlichkeit überhaupt erst verhandelbar gemacht hat. In „Strukturwandel der Öffentlichkeit“ (1962) beschreibt Habermas, wie sich bürgerliche Öffentlichkeit im 18. Jahrhundert in halbprivaten Räumen bildet: im Salon, im Kaffeehaus, im Lesekabinett. Der Salon war der Ort, an dem Privatleute zum Publikum wurden. Genau ein solcher Raum steht im Zentrum des Starnberger Hauses, ein zweigeschossiger Wohnraum, dem eine rund zwanzig Meter lange Bücherwand als Rückgrat dient. Der langgestreckte weiße Kubus zeigt sich nach Süden eineinhalb-, nach Norden dreigeschossig, das halbrunde Wendeltreppenhaus ist mit Glasbausteinen ummantelt und ragt als Aufsatz über das Dach. Die Architekten bezogen sich dabei ausdrücklich auf Ludwig Wittgensteins Haus in der Wiener Kundmanngasse von 1928.

Die Ironie liegt auf der Hand, und sie ist mehr als eine Pointe. Der Theoretiker der Öffentlichkeit hinterlässt ein Bauwerk, dessen Denkmalwert öffentlich begründet wird und dessen Zugang privat bleibt. Das ist kein Skandal, sondern der Normalfall: Von den rund 109.000 Baudenkmälern, die das BLfD derzeit in der Denkmalliste führt, ist die weit überwiegende Zahl in privater Hand und nicht zugänglich. Der Fall Habermas macht nur sichtbar, was sonst unbemerkt bleibt.

Was verlangt der Denkmalschutz von Eigentümerinnen und Eigentümern wirklich?

Weniger, als die Öffentlichkeit meist annimmt, und mehr, als der Markt gern hätte. Nach Artikel 4 Absatz 1 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG) sind Baudenkmäler instand zu halten und vor Gefährdung zu schützen, allerdings nur, soweit es den Eigentümern zuzumuten ist. Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BayDSchG stellt Beseitigung, Veränderung und Ortsveränderung unter Erlaubnisvorbehalt. Nach Artikel 6 Absatz 4 Satz 1 in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung kann die Erlaubnis versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Ein Abbruch ist damit nicht ausgeschlossen, aber begründungspflichtig und in diesem Fall kaum durchsetzbar. Eine Pflicht, Besucherinnen und Besucher einzulassen, folgt daraus nicht. Im Gegenzug stehen erhöhte Absetzungen nach § 7i Einkommensteuergesetz (EStG), für selbstgenutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG, sowie Zuschüsse aus dem Bayerischen Denkmalpflegefonds zur Verfügung.

Bemerkenswert ist, was das bayerische Recht gerade nicht regelt. Anders als mehrere andere Landesgesetze kennt Artikel 6 BayDSchG keinen eigenen Erlaubnistatbestand für die Nutzungsänderung. Erfasst wird sie nur, soweit sie zugleich einen Eingriff in Substanz oder Erscheinungsbild bedeutet. Artikel 5 BayDSchG formuliert allein als Soll-Vorschrift, dass Baudenkmäler möglichst entsprechend ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung genutzt werden sollen. Über die Nutzung eines Denkmals entscheiden in Bayern folglich das Bauplanungsrecht und die Eigentümerseite, nicht die Denkmalbehörde.

Der Denkmalschutz sichert also die Substanz, nicht den Sinn. Er kann verhindern, dass die Bücherwand herausgerissen wird. Er kann nicht verhindern, dass die Bücher ausziehen. Ob Bibliothek und Ausstattung als Teil des Denkmals erfasst wurden, geht aus der Pressemitteilung des BLfD vom 13. August 2026 nicht hervor. Diese Frage entscheidet mehr über die Zukunft des Hauses als jede Nutzungsdebatte.

Wer kann sich Erinnerung leisten?

An dieser Stelle wird aus der Denkmalfrage eine Verteilungsfrage. Der Starnberger Grundstücksmarkt liegt nach der Marktauswertung des Immobilienportals http://grundstueckspreise.info (Stand September 2025) bei durchschnittlich rund 1.590 Euro je Quadratmeter, in Toplagen bei über 2.100 Euro. Es handelt sich um Angebotsdaten, nicht um amtliche Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, die Größenordnung ist gleichwohl eindeutig. Ein Hanggrundstück über dem See ist damit ein Vermögenswert, neben dem der Denkmalwert des Gebäudes wirtschaftlich kaum ins Gewicht fällt. Wer ein solches Haus erhalten will, muss es zuerst kaufen können.

Damit entscheidet nicht die Bedeutung eines Ortes über seine Zukunft, sondern die Kaufkraft derer, die sich für ihn interessieren. Die Nachkriegsmoderne trifft das doppelt: Ihre Bauten sind oft jünger als das öffentliche Denkmalbewusstsein, sie stehen häufig auf begehrten Grundstücken, und ihr Erhalt konkurriert mit einem Neubau, der auf derselben Fläche ein Vielfaches an Wohnfläche erlaubt.

Kommunen sind dem nicht völlig ausgeliefert. Das Baugesetzbuch (BauGB) räumt Gemeinden in § 24 ein Vorkaufsrecht ein, unter anderem im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Das Instrument ist an enge Voraussetzungen gebunden und setzt voraus, dass eine Gemeinde vorbereitet ist, bevor der Kaufvertrag auf dem Tisch liegt. Daran scheitert es meist, denn denkmalfachliche Erkenntnis und kommunale Handlungsfähigkeit erreichen einen Ort selten gleichzeitig.

Welche Nutzungen sind realistisch, und was steht ihnen entgegen?

Diskutiert wird das seit dem Frühjahr 2026, angestoßen von einem Vorschlag im Feuilleton, aus dem Haus eine Art Villa Massimo am Starnberger See zu machen. Offizielle Absichtserklärungen der Erben, der Stadt Starnberg oder des Freistaats Bayern liegen bislang nicht vor. Vier Wege sind denkbar. Der erste ist die Fortführung als Wohnhaus, in der Familie oder verkauft. Er ist denkmalpflegerisch der schonendste, weil er ohne baulichen Eingriff auskommt.

Der zweite ist ein Residenzhaus nach dem Vorbild der Villa Massimo in Rom oder des Thomas-Mann-Hauses in Pacific Palisades: ein bis zwei Stipendiatinnen oder Stipendiaten, Wohnen im Bestand, kein Publikumsverkehr. Baulich unproblematisch, der Engpass ist die Trägerschaft, denn nötig wären Ankauf und dauerhaftes Stiftungskapital.

Der dritte ist ein Kulturinstitut mit begrenztem Betrieb, wie es das Wittgenstein-Haus in Wien vorführt, das heute das Bulgarische Kulturinstitut beherbergt: Veranstaltungen auf Anmeldung, Nutzung statt Vitrine.

Der vierte, das Hausmuseum, ist die schwächste Option. Sobald ein Gebäude öffentlich zugänglich wird, greifen Anforderungen an Rettungswege, Brandschutz und Barrierefreiheit. Nach Artikel 48 Absatz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) müssen öffentlich zugängliche bauliche Anlagen in den dem Besucherverkehr dienenden Teilen barrierefrei sein, ausdrücklich auch Einrichtungen der Kultur. Zwar kennt die Vorschrift eine Ausnahme bei unverhältnismäßigem Aufwand, und Artikel 6 Absatz 6 BayDSchG verlangt eine Abwägung mit den Belangen von Menschen mit Behinderung. Diese Abwägung endet nur meist unbefriedigend: entweder ein Aufzug im Denkmal oder ein Haus, das nur ein Teil des Publikums betreten kann. Bei einem Gebäude, dessen einzige innere Erschließung eine Wendeltreppe ist, gibt es dafür keine elegante Lösung.

Übersehen wird dabei das Bauplanungsrecht. Anlagen für kulturelle Zwecke sind in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Absatz 2 Nummer 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig, in reinen Wohngebieten nach § 3 Absatz 3 BauNVO dagegen nur ausnahmsweise und nur, wenn sie den Bedürfnissen der Bewohnerschaft des Gebiets dienen. Dazu kommen Stellplatznachweis, Erschließung und Nachbarschaft. Der harte Filter ist nicht die Denkmalbehörde, sondern der Bebauungsplan.

Was bleibt

Die Stadt Starnberg, der Freistaat Bayern und mögliche Stiftungen haben jetzt ein Zeitfenster, das sich mit dem Immobilienmarkt schließt, nicht mit dem Denkmalrecht. Wer eine öffentliche Nutzung will, muss sie finanzieren, bevor jemand anderes ein Grundstück über dem See kauft.

Vielleicht liegt in dieser Zurückhaltung sogar eine angemessene Antwort. Habermas hat Öffentlichkeit nie als Immobilie beschrieben, sondern als Praxis, als das, was entsteht, wenn Menschen sich über gemeinsame Angelegenheiten verständigen. Ein Haus kann daran erinnern. Herstellen kann es sie nicht.

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Brüssels Beton-Trauma wird zum Modell für die Stadt von morgen

Bestandssanierung bezeichnet die Ertüchtigung vorhandener Bausubstanz für veränderte Nutzungen und Standards, ohne den Abriss zum Ausgangspunkt der Planung zu machen. Im Brüsseler Nordviertel führt das Projekt ZIN in No(o)rd vor, wie aus dem lange verrufensten Hochhaus-Ensemble der belgischen Hauptstadt, den beiden Türmen des ehemaligen World Trade Center, ein architektonisches Vorzeigeobjekt entsteht. Die 1972 und 1976 errichteten Türme 1 und 2, jeweils rund 100 Meter hoch, standen jahrzehntelang für das Scheitern einer autogerechten Grossplanung. Heute stehen sie für deren Korrektur, und der Hebel dazu heisst Nutzungsmischung.

Der Ausgangspunkt war ein städtebauliches Trauma. Für den sogenannten Manhattan-Plan, Ende der 1960er Jahre beschlossen, wurde ein gewachsenes Wohnquartier nördlich des Brüsseler Zentrums grossflächig abgeräumt. Geplant waren acht Bürotürme entlang einer monofunktionalen Achse, realisiert wurden nur wenige. Zurück blieben Leerstellen, ein zehn Meter hoher Sockel, der die Türme vom Strassenraum abschnitt, und ein Viertel, das nach Feierabend verwaiste. Das World Trade Center wurde so seit 1970 zum Sinnbild urbaner Entfremdung, ein Ort, den Bürgerinnen und Bürger mieden.

Warum galt das World Trade Center als städtebauliches Desaster?

Der Grund lag nicht in der Höhe, sondern in der Haltung. Der Manhattan-Plan folgte dem Leitbild der funktional getrennten, autogerechten Stadt, das Henri Lefebvre bereits 1968 als Enteignung des städtischen Lebens kritisiert hatte. Büroflächen stapelten sich über einem Parkierungssockel, Wohnen und Handel fehlten, der öffentliche Raum endete an einer Betonkante. Hinzu kam die technische Alterung: mangelnde Energieeffizienz, überholte Geschosshöhen und komplizierte Eigentumsverhältnisse machten die Türme betriebswirtschaftlich zur Last. Was blieb, war ein enormer Bestand an grauer Energie, also an jener Energie, die in Herstellung und Errichtung des Rohbaus bereits gebunden war. Ein Abriss hätte diese Bilanz vollständig vernichtet.

Vor dem Umbau diente der leerstehende Komplex mehrere Jahre der Zwischennutzung, unter anderem durch Künstlerinnen und Künstler, kulturelle Initiativen und zeitweise als Unterkunft für Geflüchtete. Diese informelle Phase machte sichtbar, welches Potenzial im Bestand steckte, und band das Viertel wieder an das städtische Leben an.

Was macht die Nutzungsmischung zum Kern des Umbaus?

Die Planungsgemeinschaft aus 51N4E, Jaspers-Eyers Architects und l’AUC setzte den entscheidenden Schnitt nicht beim Volumen, sondern beim Programm. Von den rund 110.000 Quadratmetern oberirdischer Fläche entfallen etwa 75.000 auf Büros und 14.000 auf Wohnungen, hinzu kommen 240 Hotelzimmer sowie Flächen für Sport, Gastronomie und Einzelhandel. Entscheidend ist, dass diese Funktionen nicht säuberlich in Zonen getrennt, sondern über die Geschosse verschränkt werden; Wohnen und Arbeiten wechseln sich ab, ein neu eingefügtes Verbindungsvolumen mit vierzehn doppelt hohen Geschossen koppelt die beiden erhaltenen Türme. Die vertikale Verschränkung erzeugt eine über den Tag belebte Fassade und verhindert die tote Zone, die reine Bürobauten nach Dienstschluss prägt. Der abweisende Sockel wich einem offenen Erdgeschoss mit mehreren Adressen, eine halböffentliche Dachterrasse ergänzt das Ensemble.

Damit übersetzt ZIN ein Leitbild, das die deutsche Planung im urbanen Gebiet nach § 6a Baunutzungsverordnung seit 2017 verfolgt und das die Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt von 2007 formuliert: Dichte, Mischung und ein durchgehend belebter öffentlicher Raum. Die flämische Regierung mietet den grössten Teil der Büroflächen, rund 3.900 Beamtinnen und Beamte arbeiten künftig im Haus; die durchmischte Nutzung sorgt dafür, dass das Viertel nicht erneut zur reinen Bürowüste wird.

So überzeugend die Bilanz ausfällt, ganz ohne Zielkonflikte bleibt die Aufwertung nicht. Mit der Wiederbelebung des Nordviertels wächst der Druck auf die angrenzenden, sozial belasteten Quartiere; die frühere Zwischennutzung wich einer hochwertigen Regierungs- und Hotelnutzung. Ob die neue Mischung tatsächlich allen sozialen Gruppen offensteht oder vor allem zahlungskräftige Nutzergruppen anzieht, wird sich erst im Betrieb zeigen. Nutzungsmischung ist ein städtebauliches Instrument, kein sozialpolitischer Automatismus.

Wie wird aus einem Abrisskandidaten ein Rohstofflager?

Der zweite Hebel ist die Kreislaufwirtschaft. Statt die Türme abzureissen, behielten die Planenden die beiden Erschliessungskerne und wesentliche Teile der Tragstruktur und begriffen den Bestand als Materialbank. Nach Angaben des Entwicklers Befimmo wurden rund 30.000 Tonnen Beton abgetragen und wiederverwendet; ein Materialpass dokumentierte die verbauten Stoffe, das Projekt erhielt Zertifizierungen nach Cradle to Cradle, BREEAM und WELL. ZIN zählt damit zu den grössten Urban-Mining-Vorhaben Europas. Der Ansatz folgt drei Klassikern der Baukultur: Carl Elefantes Diktum, das umweltfreundlichste Gebäude sei das bereits vorhandene; Alex Gordons Formel „Long Life, Loose Fit, Low Energy“ von 1972; und Stewart Brands Modell der Schichten unterschiedlicher Lebensdauer, das robuste Tragwerke von kurzlebigem Ausbau trennt. Bewertungsmethoden wie die DIN EN 15978 machen den so vermiedenen CO2-Ausstoss überhaupt erst nachweisbar.

Was bedeutet das Projekt für den Umgang mit Bestand in Deutschland?

Für die DACH-Region ist die Übertragbarkeit hoch. Auch hier altern die Bürotürme der 1970er Jahre, verschärft durch veränderte Arbeitsformen und steigende Leerstände nach der Pandemie. In deutschen Innenstädten summiert sich der Büroleerstand spürbar; die Umwandlung nicht mehr marktgängiger Türme in gemischte Quartiere gilt vielerorts als naheliegende, aber planungsrechtlich anspruchsvolle Antwort. Das Baugesetzbuch verpflichtet in § 1a mit der Bodenschutzklausel zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden, das Gebäudeenergiegesetz setzt die energetischen Ziele, und der Umgang mit grauer Energie rückt in der Ökobilanz nach vorn. Ein Selbstläufer ist die Sanierung dennoch nicht: komplizierte Bestandsstatik, Schadstoffe und höhere Planungskosten nach den Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure verlangen mehr Sorgfalt als der Neubau auf der grünen Wiese. ZIN, Ende 2023 fertiggestellt und heute nach der flämischen Bildungspionierin Marie-Elisabeth Belpaire benannt, zeigt, dass sich dieser Aufwand lohnt, wenn Bestand nicht als Hindernis, sondern als Ressource und sozialer Anker der Stadt verstanden wird.

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Wohnen mit Ablaufdatum: Wiens Experiment mit dem Provisorium

Temporäres Wohnen bezeichnet Wohnbauten, die bewusst auf Zeit errichtet werden: auf Grundstücken, die für eine spätere, dauerhafte Bebauung reserviert sind, und in einer Konstruktion, die sich abbauen, versetzen und andernorts wieder aufbauen lässt. Als Wien vor rund zehn Jahren sein Sofortbauprogramm auflegte, war das eine doppelte Antwort. Die Fluchtbewegung des Jahres 2015 hatte den Bedarf an raschem, günstigem Wohnraum schlagartig erhöht, und zugleich lagen in den Entwicklungsgebieten der wachsenden Stadt große Flächen brach, deren endgültige Bebauung noch Jahre entfernt war. Die Idee: diese Wartezeit nutzen, statt sie verstreichen zu lassen. Im Sommer 2026 zieht die Tageszeitung Der Standard eine Zwischenbilanz, und sie fällt aufschlussreich aus. Von zwei damals entstandenen Anlagen gehört eine inzwischen dem Fonds Soziales Wien (FSW), die andere wird bald übersiedeln.

Das Programm war architektonisch mehr als eine Verlegenheit. Es verband die knappste aller Ressourcen, Zeit, mit der teuersten, Grund und Boden, und suchte dafür eine bauliche Form. Modulbauweise aus Holz, industriell vorgefertigt, war die naheliegende Wahl: schnell montiert, energetisch solide, im Idealfall mehrfach wiederverwendbar. Genau hier liegt der Reiz des Experiments, und genau hier auch sein Prüfstein. Denn ein Haus, das versetzt werden soll, muss zwei Dinge zugleich sein: dauerhaft genug, um bewohnbar zu sein, und vergänglich genug, um nicht zu bleiben.

Was heißt „Wohnen auf Zeit“ im Wiener Fall konkret?

Am deutlichsten lässt sich das Prinzip an der Seestadt Aspern ablesen, dem größten Stadtentwicklungsgebiet Wiens. Dort errichteten die Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (wbv-gpa) gemeinsam mit dem OeAD und home4students bereits 2015 ein temporäres Studierendenheim, geplant von F2 Architekten mit Obermayr Holzkonstruktionen. Rund 40 Wohnplätze entstanden aus Holzmodulen von etwa 5,5 mal 17 Metern, zweigeschossig um einen Innenhof gruppiert, vorgefertigt bis hin zu Sanitär, Lüftung und Möblierung. Die Vorgabe war bemerkenswert präzise: Die Bauten sollten sich bis zu siebenmal ab- und wieder aufbauen lassen, den Niedrigenergiestandard halten und unter 35.000 Euro je Wohneinheit bleiben. Nach fünf Jahren Nutzung, so das Konzept, sollte die Anlage 2020 an einen anderen Ort der Seestadt weiterwandern.

Rechtlich fußt dieses Wandern auf einem oft übersehenen Paragrafen. Die Bauordnung für Wien kennt in § 71 die Bewilligung für Bauführungen vorübergehenden Bestandes, also Bauten auf Widerruf oder auf bestimmte Zeit. Ohne dieses Instrument wäre das Sofortbauprogramm nicht denkbar, denn es erlaubt, auf einem Grundstück zu bauen, dessen Flächenwidmung eine ganz andere, spätere Nutzung vorsieht. Der befristete Bescheid ist die juristische Klammer um das ganze Modell. Er macht das Provisorium erst legal, und er macht es zugleich fragil.

Warum verlässt eine Anlage den Ort, während die andere bleibt?

Die zweite der beiden Anlagen liegt in Wien-Donaustadt, an der Pfalzgasse, errichtet von der Siedlungsunion. Auch sie ist ein Kind des Sofortbauprogramms, auch sie befristet: Die Mietverträge laufen bis 31. Dezember 2029 und werden ausdrücklich nicht verlängert. Rund um die Station Stemolaksgasse rückt die Stadtentwicklung Richtung Bahnhof Aspern Nord näher, und wo heute Wohnen auf Zeit stattfindet, ist morgen dauerhafter Wohnbau geplant. Die Anlage wird also, dem ursprünglichen Versprechen gemäß, übersiedeln. Das ist kein Scheitern, sondern die Erfüllung des Konzepts, auch wenn es sich für die Bewohnerinnen und Bewohner zunächst wie ein Auszug anfühlt.

Der andere Weg zeigt die Kehrseite. Eine der beiden Anlagen ist inzwischen an den Fonds Soziales Wien übergegangen, jene städtische Einrichtung, die Wohnen mit Betreuung und die Wohnungslosenhilfe organisiert. Aus dem Provisorium ist damit eine soziale Infrastruktur geworden, dauerhaft genutzt, obwohl ursprünglich nur geliehen. Das Temporäre hat sich verfestigt. Beide Ausgänge, die Übersiedlung und die Übernahme, sind für sich betrachtet vernünftig. Zusammen werfen sie jedoch eine unbequeme Frage auf: Wenn das eine Haus weiterzieht und das andere bleibt, wie temporär war das Temporäre dann wirklich?

Was bedeutet die Bilanz für die Baukultur?

Zunächst eine Stärke, die im Rückblick klarer hervortritt als bei der Eröffnung. Das Sofortbauprogramm war ein früher, praktischer Versuch, mit grauer Energie hauszuhalten, also mit jener Energie, die in Herstellung, Transport und Errichtung eines Gebäudes gebunden ist. Ein Bau, der sich zerlegen und andernorts erneut aufstellen lässt, vernichtet diese Vorleistung nicht, sondern trägt sie mit. Das ist Kreislaufwirtschaft im Maßstab des Hauses, lange bevor der Begriff zum Förderkriterium wurde. Die OIB-Richtlinie 6 des Österreichischen Instituts für Bautechnik bewertet bis heute vor allem den Betrieb, kaum den Lebenszyklus. Wien hat hier, gewissermaßen nebenbei, vorgedacht.

Die Schwäche liegt in der Sprache. „Temporär“ klingt nach Flexibilität, meint aber im Wohnbau oft schlicht: günstiger, mit weniger Anspruch, für Menschen, die sich nicht wehren. Studierende, Geflüchtete, Wohnungslose, das sind die typischen Zielgruppen des Programms, und es sind selten jene, die über die Dauer ihres Wohnens frei verfügen. Ein befristeter Mietvertrag ist für die eine Seite ein Planungsinstrument und für die andere eine Unsicherheit mit Ablaufdatum. Die Architektur kann diese Asymmetrie mildern, durch Qualität, durch Aufenthaltswert, durch Räume, die man nicht nur duldet, sondern bewohnt. Sie kann sie nicht auflösen.

Übertragbar ist der Wiener Fall dennoch, und zwar über Österreich hinaus. Deutschland verhandelt dieselbe Frage unter dem Stichwort der seriellen und modularen Bauweise, ohne die Wiener Konsequenz beim Grundstück: Der Bodenwert, in München oder Frankfurt am Main so erdrückend wie in Wien, macht Zwischennutzung überall attraktiv. Der Unterschied liegt im geförderten Wohnbau, den Wien über das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) breit absichert und der das Temporäre erst in einen sozialen Rahmen stellt, statt es dem Markt zu überlassen. Ohne diesen Rahmen wäre das Sofortbauprogramm kein Experiment gewesen, sondern eine Baracke mit besserer Dämmung.

Am Ende steht die Bilanz eines ehrlichen Versuchs. Wien hat gezeigt, dass sich rasch, günstig und ökologisch bauen lässt, und dass die Rückbaubarkeit kein technisches Problem ist. Offen bleibt die schwierigere Frage, die keine Modulfabrik beantwortet: ob eine Stadt bereit ist, das Wohnen auf Zeit so gut zu bauen, dass es Menschen nicht als Notlösung erleben, sondern als Angebot. Die eine Anlage zieht weiter, die andere bleibt. Genau in dieser Differenz liegt der eigentliche Ertrag des Experiments.

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Die Zielgruppe ist der Gutachter

Der Wohnungsgrundriss entsteht in den meisten Fällen nicht am Zeichentisch, sondern in der Beleihungswertermittlung: Gebaut wird, was eine Gutachterin oder ein Gutachter als drittverwendungsfähig bestätigt, und drittverwendungsfähig ist, was aussieht wie alles andere. Die Zimmerhierarchie, die abgetrennte Küche, das große Elternschlafzimmer neben dem kleinen Kinderzimmer, all das folgt daraus und nicht aus einer Weltanschauung.

Das ist eine unbequeme Auskunft, weil sie die übliche Anklage umdreht. Seit dreißig Jahren lautet der Vorwurf, der Wohnungsbau halte an einem Familienbild fest, das es so kaum noch gibt. Der Vorwurf trifft in der Beobachtung zu und irrt in der Ursache.

Die Beobachtung zuerst. Einpersonenhaushalte sind mit 42,1 Prozent der häufigste Haushaltstyp in Deutschland; 2005 waren es 36,8 Prozent (Mikrozensus 2025, Statistisches Bundesamt). 17,3 Millionen Menschen leben allein, also gut jede fünfte Person, und der Anteil liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt von 35,7 Prozent. In der Landeshauptstadt München besteht knapp die Hälfte der rund 797.000 Haushalte aus einer einzigen Person. Die Kernfamilie, für die der Regelgrundriss gezeichnet wird, ist eine statistische Minderheit, und zwar seit Langem eine schrumpfende. Der Grundriss bleibt trotzdem, was er war.

Für wen werden Wohnungen gebaut, für Frauen, für Männer, für Familien?

Für keine dieser Gruppen. Wohnungen werden für ein Haushaltsmodell gebaut, und dieses Modell steht im Grundriss nicht als Absicht, sondern als Hierarchie. Das Elternschlafzimmer misst achtzehn Quadratmeter, das Kinderzimmer zwölf. Es gibt einen Repräsentationsraum, das Wohnzimmer, und einen Arbeitsraum, die Küche, und der Arbeitsraum ist der kleinere. Funktional begründen lässt sich diese Verteilung nicht. Sie ist die eingefrorene Darstellung einer Rollenordnung.

Die Geschlechterfrage steckt deshalb nicht im Zuschnitt einzelner Zimmer, sondern in der Zonierung. Margarete Schütte-Lihotzky rationalisierte 1926 mit der Frankfurter Küche die Hausarbeit und schloss sie zugleich in einen abgetrennten Raum ein. Der Effizienzgewinn machte die Zuständigkeit unsichtbar, nicht kleiner. Die Funktionstrennung der Charta von Athen setzte das im Städtebau fort: Wohnen an den Rand, Arbeiten ins Zentrum, mit dem Ergebnis längerer Wege und längerer Sorgearbeitsketten. Wien hat daraus mit der Frauen-Werk-Stadt 1997 planerische Konsequenzen gezogen, die deutsche Genehmigungspraxis hat das bis heute kaum aufgenommen. Das ist der belastbare Kern der Gender-Planning-Debatte. Was darunter liegt, ist Etikett.

Nur folgt aus dieser Diagnose keine Handlung. Sie benennt keinen Adressaten. Und sie erklärt nicht, warum Architektinnen und Architekten, die das alles seit Jahrzehnten wissen, weiterhin dasselbe zeichnen.

Warum überlebt der Standardgrundriss, obwohl ihn kaum jemand verteidigt?

Weil er beleihbar ist. § 5 Abs. 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verpflichtet die Gutachterin oder den Gutachter, die Drittverwendungsfähigkeit eines Objekts zu prüfen, zu beschreiben und zu bestätigen. Fehlt sie, hat das Objekt keinen Beleihungswert. Ohne Beleihungswert keine Pfandbrieffähigkeit, ohne Pfandbrieffähigkeit keine Finanzierung zu vertretbaren Konditionen. Drittverwendungsfähigkeit aber bemisst sich an der üblichen Nutzung, üblich ist, was verbreitet ist, und verbreitet ist der Standardgrundriss. Der Zirkel schließt sich, und er schließt sich sauber.

Damit ist die Autorenschaft geklärt. Der Berufsstand ist nicht mutlos. Er ist nur nicht Auftraggeber seiner eigenen Grundrisse.

Wer den Beweis sucht, muss die Ausnahmen ansehen. Clusterwohnungen, geteilte Küchen, Gemeinschaftsflächen, neutrale gleich große Zimmer: Diese Typologien entstehen in Deutschland und in der Schweiz fast ausschließlich im Genossenschaftsbau, also dort, wo kein Einzelverkauf und damit kein Beleihungswert je Einheit im Weg steht. Das ist kein Zufall der Gesinnung, sondern eine Folge der Finanzierungsform.

Der Rest des Regelwerks arbeitet dem Zirkel zu. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verlangt für die Teilungserklärung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde; Sondereigentum setzt die abgeschlossene Wohnung voraus, weshalb geteilte Räume eigentumsrechtlich schwer darstellbar bleiben. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kennt „Wohnen“ als monolithische Kategorie, sodass Wohnformen, die Arbeiten und Wohnen mischen, Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) brauchen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 messen Fläche, nicht Nutzbarkeit: Ein neutraler Raum von vierzehn Quadratmetern und ein Kinderzimmer sind bilanziell identisch, biografisch nicht. Die Stellplatzsatzungen schließlich unterstellen nach Art. 47 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ein Auto je Wohnung, während der Münchner Einpersonenhaushalt zunehmend ohne auskommt.

Jede dieser Regeln hatte einen guten Grund. Zusammen bilden sie ein System, das Abweichung nicht verbietet, sondern verteuert. Das ist die wirksamere Methode.

Was spricht eigentlich für die Tradition?

Mehr, als der Reformdiskurs zugibt. Die gründerzeitliche Wohnung mit gleich großen Zimmern an einem Flur hat mehr Lebensmodelle überstanden als jedes Clusterexperiment, und zwar genau deshalb, weil sie keines unterstellt. Robustheit schlägt Passgenauigkeit. Eine Wohnung, die perfekt zu einer Lebensphase passt, passt zu keiner zweiten.

Hinzu kommt eine unangenehme Beobachtung: Ein erheblicher Teil dessen, was als Innovation firmiert, ist Flächenreduktion mit besserem Vokabular. Micro-Living verkauft achtzehn Quadratmeter als Freiheit, Co-Living verlagert die Küche in den Mietvertrag. Die Zielgruppe ist auch hier nicht die Bewohnerin, sondern die Rendite je Quadratmeter.

Der Konflikt verläuft deshalb nicht zwischen alt und neu. Er verläuft zwischen Wohnungen, die ein Leben unterstellen, und Wohnungen, die keines unterstellen. Der Standardgrundriss unterstellt eines. Das Mikroapartment ebenfalls, nur ein anderes.

Für wie viele Jahre derselben Person wird gebaut?

Das ist die Frage, die weder Grundriss noch Gutachten stellen. Sie lautet nicht, für wen gebaut wird, sondern für wie lange dieselbe Person in derselben Wohnung bleiben kann, ohne dass sich ihr Leben dem Grundriss anpassen muss. Die Wohnbiografie ist der Maßstab, der fehlt. Bewertet wird ein Zustand, gewohnt wird eine Entwicklung.

Ändern ließe sich das an einer einzigen Stelle. Würde § 5 Abs. 3 BelWertV so ausgelegt, dass ein aneignungsoffener, neutral gezimmerter Grundriss als drittverwendungsfähiger gilt als ein auf ein Haushaltsmodell spezialisierter, dann kippte der Zirkel. Dafür wäre keine Gesetzesänderung nötig, nur eine andere Lesart desselben Satzes. Denn drittverwendungsfähig müsste heißen: geeignet für die nächste Nutzung, nicht ähnlich der letzten.

Durchsetzen können Architektinnen und Architekten diese Lesart nicht. Fordern könnten sie sie. Dass es bisher niemand tut, liegt nicht an der Tradition. Es liegt daran, dass die Debatte seit dreißig Jahren am falschen Tisch geführt wird.

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Die leeren Häuser. Was Japans Wohnungsschwemme über Deutschlands Zukunft verrät

Als Akiya bezeichnet die japanische Wohnungsstatistik dauerhaft unbewohnte Wohngebäude, die weder vermietet noch verkauft noch abgerissen werden. Rund neun Millionen solcher Häuser wies die Housing and Land Survey des japanischen Innenministeriums aus, etwa 13,8 Prozent des gesamten Wohnungsbestands und damit ungefähr jedes siebte Gebäude (Erhebung 2023, veröffentlicht 2024). Das Nomura Research Institute hält einen Anstieg auf bis zu 30 Prozent bis 2033 für möglich. Daraus ergibt sich die Frage, ob der deutschsprachige Raum vor demselben Szenario steht. Die Antwort fällt differenzierter aus, als die Schlagzeile vom Wohnraum im Überfluss vermuten lässt.

Was erzeugt Japans Wohnungsüberschuss?

Der japanische Leerstand ist ein aggregiertes Phänomen, das aus drei gleichzeitig wirkenden Ursachen entsteht. Erstens schrumpft und altert die Bevölkerung seit Jahren. Zweitens hält der Neubau unvermindert an; allein 2024 entstanden rund 220.000 neue Einfamilienhäuser. Drittens verliert ein Wohnhaus in Japan binnen weniger Jahrzehnte fast seinen gesamten Marktwert, weil kulturell der Abriss und Neubau dem Erhalt vorgezogen wird; ökonomisch zählt vielfach nur der Boden. Hinzu treten ungeklärte Erbverhältnisse, die Verkauf oder Abriss blockieren. Erst im April 2024 führte Japan eine verpflichtende Registrierung von Erbschaften ein, um dieser Blockade zu begegnen. Der Überschuss ist damit nicht allein demografisch verursacht, sondern ebenso ein Ergebnis der Bau- und Eigentumskultur.

Steht Deutschland vor demselben Überschuss?

Im Aggregat zeigt der deutsche Wohnungsmarkt derzeit in die entgegengesetzte Richtung. Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen sank 2024 auf rund 522.000 Einheiten oder 2,2 Prozent, den zweitstärksten Rückgang seit über zwanzig Jahren (CBRE-empirica-Leerstandsindex, Stand Ende 2024). Getragen wurde diese Entwicklung von einer Nettozuwanderung von rund 430.000 Menschen bei zugleich eingebrochenem Neubau. Entscheidend ist ein struktureller Unterschied zu Japan: Nicht die Einwohnerzahl bestimmt die Wohnungsnachfrage, sondern die Zahl der Haushalte. Diese steigt durch Alterung und sinkende Haushaltsgrößen weiter, weshalb das Forschungsinstitut empirica für die Jahre 2024 bis 2027 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170.000 Wohnungen ausweist, der Mitte der 2030er Jahre wieder auf etwa 200.000 Einheiten steigt.

Wo entsteht in Deutschland bereits Überschuss?

Unterhalb des Aggregats verläuft eine tiefe Bruchlinie, die dem japanischen Muster durchaus ähnelt. In Wachstumsregionen liegt der Leerstand bei nur 1,4 Prozent, in Schrumpfungsregionen dagegen bei 6,9 Prozent (CBRE-empirica-Leerstandsindex 2024). In Ostdeutschland ohne Berlin standen 5,4 Prozent der Geschosswohnungen leer, im Westen nur 1,7 Prozent. Betroffen sind längst nicht allein die ostdeutschen Länder wie Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen, sondern ebenso schrumpfende Kreise in Südniedersachsen, Nordhessen, im südöstlichen Nordrhein-Westfalen sowie in Rheinland-Pfalz und im Saarland. Die Perspektive verschärft sich: Eine Untersuchung für das Bundesministerium des Innern und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erwartet bis 2030 eine Verdopplung der leerstehenden Wohnungen gegenüber 2015 auf knapp drei Millionen, wovon 60 Prozent auf Schrumpfungsregionen entfielen.

Welche sozialen Folgen hat der strukturelle Leerstand?

Leerstand ist nicht nur eine Bilanzgröße, sondern ein sozialer Abwertungsmechanismus. Verwahrloste Gebäude mindern den Wert der Nachbarschaft, vergrößern die Distanz zu Infrastrukturangeboten und beschleunigen den Wegzug jener, die es sich leisten können. In Japan zeigte das Noto-Beben von 2024, wie baufällige Leerstände zur akuten Gefahr werden, wenn sie einstürzen und Rettungswege blockieren. Im deutschsprachigen Raum verläuft die Abwärtsspirale langsamer, folgt aber demselben Prinzip: Wo Kaufkraft und Einwohnerzahl sinken, geraten der lokale Einzelhandel, die Nahversorgung und die soziale Infrastruktur unter Druck. Die soziale Frage des Leerstands ist damit weniger eine des Wohnraummangels als eine der Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse zwischen prosperierenden Ballungsräumen und strukturschwachen Regionen, wie sie das Raumordnungsgesetz (ROG) als Leitbild vorgibt.

Wie stellt sich die Lage in Österreich und der Schweiz dar?

Österreich kennt dieselbe Zweiteilung. Während in Wien, Graz und Linz Wohnungsmangel herrscht, verlieren strukturschwache Regionen der Steiermark, Oberösterreichs und Kärntens durch die Abwanderung junger Bürgerinnen und Bürger an Substanz; hinzu tritt der Leerstand von Zweitwohnungen in den Tourismusgemeinden. Die Schweiz dagegen kennt das Überflussphänomen kaum. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) erhobene Leerwohnungsziffer sank 2024 weiter auf 1,08 Prozent. Dort bleibt Knappheit, nicht Überschuss, das bestimmende Thema. Ein flächendeckender Wohnungsüberschuss nach japanischem Vorbild ist im gesamten DACH-Raum vorerst nicht absehbar.

Was bedeutet der Donut-Effekt für die Stadtentwicklung?

Die eigentliche Parallele zwischen Japan und dem deutschsprachigen Raum liegt nicht im Überschuss selbst, sondern in einer verbreiteten Fehlsteuerung. Beide Räume produzieren Neubau am Siedlungsrand, während die Ortskerne veröden. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beschreibt dieses Muster als Donut-Effekt, als Gemeinde mit innerörtlichem Leerstand bei gleichzeitigem Neubau auf der grünen Wiese. Der deutsche Leerstand ist dabei weniger ein mengenmäßiges als ein qualitatives Problem: Zuschnitt, Größe, Ausstattung und Lage vieler Bestandswohnungen entsprechen nicht mehr der Nachfrage, weshalb selbst Schrumpfungsregionen punktuell Neubau benötigen, etwa altersgerechten Wohnraum. Das Baugesetzbuch hält mit den Stadtumbaumaßnahmen nach § 171a Baugesetzbuch (BauGB) und die seit 1971 bestehende Städtebauförderung Instrumente bereit, um innerörtliche Leerstände vor dem Neubau am Rand zu aktivieren.

Der entscheidende Unterschied bleibt kultureller Natur. Wo Japan gegen einen bereits eingetretenen Wertverfall mit Abriss, symbolischen Verkäufen für einen einzigen Yen und kommunalen Akiya-Börsen ankämpft, behält der Gebäudebestand im DACH-Raum seinen Wert, und es besteht eine ausgeprägte Sanierungskultur. Das macht das Weiterbauen zur naheliegenden Antwort auf den demografischen Druck. Japan zeigt weniger, was Deutschland zwangsläufig bevorsteht, als vielmehr, was geschieht, wenn Neubau und Bestandspflege dauerhaft auseinanderfallen. Die schrumpfenden Regionen des deutschsprachigen Raums werden diesen Druck in den 2030er Jahren deutlich spüren. Ob daraus ein japanisches Szenario wird, entscheidet sich weniger an der Demografie als an der Frage, ob der Bestand ertüchtigt oder der Rand weiter bebaut wird.

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Die Schwammstadt

Eine Schwammstadt ist ein stadtplanerisches Leitbild, das Niederschlag dort zurückhält, speichert und verdunsten lässt, wo er fällt, statt ihn so schnell wie möglich in die Kanalisation abzuleiten. Hinter dem Begriff, fachlich auch wassersensible oder wasserbewusste Stadtentwicklung genannt, steht eine einfache Einsicht: Eine versiegelte Stadt aus Asphalt und Beton kann Regenwasser weder aufnehmen noch halten, und genau das wird ihr bei Wolkenbrüchen wie bei Hitzewellen zum Verhängnis.

Was macht eine Stadt zum Schwamm?

Das Prinzip kehrt die Logik der klassischen Stadtentwässerung um. Statt Regen über Rohre möglichst rasch abzuführen, wird er an der Oberfläche gehalten und langsam abgegeben. Versiegelte Flächen werden aufgebrochen, Grün- und Wasserflächen, Feuchtgebiete und Überflutungsräume nehmen das Wasser auf, anstatt es sofort in Kanal und Vorfluter zu leiten. Das technische Repertoire ist mittlerweile gut erprobt: durchlässige Beläge, begrünte Dächer, Mulden-Rigolen-Systeme, Baumrigolen und Rückhaltebecken bilden zusammen die sogenannte blau-grüne Infrastruktur. In Deutschland regelt unter anderem das Arbeitsblatt DWA-A 138 der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall (DWA) Planung und Bau solcher Versickerungsanlagen; Deutschlands erste danach geplante Baumrigole entstand in den Gärten der Welt in Berlin.

Der Doppelnutzen ist entscheidend. Zurückgehaltenes Wasser entlastet nicht nur die Kanäle bei Starkregen, es steht in Trockenphasen den Stadtbäumen zur Verfügung und kühlt die Umgebung durch Verdunstung. Versiegelte Innenstädte können sich um bis zu zehn Grad über das Umland aufheizen; Bäume wirken dagegen über Beschattung und Verdunstung wie eine natürliche Klimaanlage. Wasserbewusste Stadt und hitzeangepasste Stadt sind damit zwei Seiten derselben Aufgabe.

Warum gewinnt das Konzept im DACH-Raum gerade jetzt an Dringlichkeit?

Weil die Extreme häufiger und teurer werden. Im September 2024 brachte eine sogenannte Vb-Wetterlage Rekordregen über Mitteleuropa; am schwersten betroffen waren Niederösterreich und Wien, wo der Wienfluss Werte mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von deutlich mehr als hundert Jahren erreichte und ganz Niederösterreich zum Katastrophengebiet erklärt wurde. Pro Grad Erwärmung kann die Luft rund sieben Prozent mehr Wasserdampf aufnehmen, was solche Ereignisse statistisch wahrscheinlicher macht. Dass dabei Grenzen bestehen, verschweigt die Fachwelt nicht: Flutkatastrophen wie 2021 an Ahr und Erft kann auch eine Schwammstadt nicht verhindern, ihre Folgen mit baulichen und naturbasierten Maßnahmen aber abmildern. Gegen den alltäglicheren urbanen Starkregen, der Kanäle überlastet und Keller flutet, ist sie die wirksamste Vorsorge.

Wo steht die Umsetzung in Deutschland, Österreich und der Schweiz?

In Deutschland ist das Leitbild politisch verankert: Die Nationale Wasserstrategie der Bundesregierung (2023) führt die Schwammstadt als Weg zu einer klimaangepassten Flächennutzung, das Umweltbundesamt (UBA) behandelt sie als Dachkonzept klimaresilienter Stadtentwicklung. In der Praxis arbeitet etwa die Berliner Regenwasseragentur an wassersensiblen Quartieren wie den Buckower Feldern in Neukölln. Zugleich bremst die Wirklichkeit: Von einem flächendeckenden Trend kann nach Auffassung der DWA noch nicht gesprochen werden, finanzielle, rechtliche und institutionelle Hürden bremsen die Verbreitung. Der Rückhalt in der Bevölkerung ist da, laut einer Civey-Umfrage im Auftrag der DWA (2025) befürwortet eine große Mehrheit das Konzept, knapp die Hälfte hält die eigene Kommune aber für unzureichend auf Überflutungen vorbereitet.

Österreich hat eine eigene Spezialität entwickelt. Das aus Skandinavien stammende „Schwammstadt-Prinzip für Stadtbäume“ wurde von Stefan Schmidt an die österreichischen Verhältnisse angepasst und über einen Arbeitskreis der Österreichischen Gesellschaft für Landschaftsarchitektur (ÖGLA) verbreitet. In Wien kam es zuerst am Johann-Nepomuk-Vogl-Platz (2020) und in der Seestadt aspern (2021) zum Einsatz, wo unter Straßen und Gehwegen eine grobkörnige, wasserspeichernde Schicht den Wurzelraum erweitert. Hintergrund ist die ernüchternde Lebenserwartung von Stadtbäumen, die in verdichteten Lagen oft nicht älter als zwanzig bis dreißig Jahre werden. In der Schweiz verfolgen Städte denselben Grundgedanken über Versickerung, Retention und Begrünung; die kantonalen Energie- und Gewässervorgaben rücken den Umgang mit Regenwasser zunehmend in den Vordergrund.

Den international meistzitierten Beleg liefert weiterhin Kopenhagen. Nach dem Wolkenbruch von 2011 baute die Stadt Straßen so um, dass sie im Ernstfall wie flache Kanäle Wasser zu Parks und Plätzen leiten; der zugehörige Wolkenbruchplan (Skybrudsplan) ist mit rund 1,8 Milliarden Euro veranschlagt. Die eigentliche Lehre daraus ist weniger das Budget als die Haltung: Wasser wird nicht mehr nur entsorgt, sondern als Ressource und Gestaltungselement begriffen. Eine Schwammstadt entsteht nicht durch ein einzelnes Becken, sondern erst im Zusammenspiel von Stadtplanung, Baurecht, Infrastruktur und dem Bewusstsein der Bewohnerinnen und Bewohner.

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Die Vermessung des Zusammenhalts: Wie ein Bericht Architektur zur Demokratiefrage macht

Baukultur bezeichnet die Gesamtheit der gestalterischen, prozessualen und sozialen Qualitäten des Planens und Bauens, und der am 11. Juni 2026 beim Konvent der Baukultur in Potsdam vorgestellte Baukulturbericht 2026/27 der Bundesstiftung Baukultur erhebt diese Qualität zur Voraussetzung gesellschaftlichen Zusammenhalts. Unter dem Titel „Gestalten: Prozesse, Bauen, Zusammenhalt“ legt die Stiftung ihren siebten Lagebericht vor, den der Stiftungsrat am 7. April 2026 verabschiedet hat und den Vorstandsvorsitzender Reiner Nagel an die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Verena Hubertz, übergeben hat. Die Bundesregierung hat die Vorlage in ihrer Unterrichtung (Bundestagsdrucksache 21/6220) ausdrücklich begrüßt.

Der Befund verschiebt den Blickwinkel. Wo frühere Ausgaben die Infrastrukturen (2024/25), die neue Umbaukultur (2022/23) oder die öffentlichen Räume (2020/21) in den Mittelpunkt rückten, fragt der aktuelle Bericht, wie gestalterische Entscheidungen das demokratische Miteinander prägen. Grundlage sind vier Baukulturwerkstätten, eine vom Meinungsforschungsinstitut forsa durchgeführte Bevölkerungsbefragung, eine Kommunalumfrage sowie eine Umfrage bei den planenden Berufen.

Warum verknüpft der Bericht Gestaltung mit Demokratie?

Die zentrale These lautet, dass gebaute Umwelt nicht neutral ist, sondern soziale Wirklichkeit erzeugt. Gut gestaltete Orte stiften Orientierung, signalisieren Wertschätzung und ermöglichen Begegnung; vernachlässigte Räume verlagern Kosten in spätere Umbauten, in Konflikte und in eine wachsende Entfremdung. Diese Lesart steht in der Tradition der Davos-Erklärung von 2018, die hohe Baukultur als Gemeingut und als Beitrag zu sozialer Kohäsion definiert, und sie schließt an die Baukulturellen Leitlinien des Bundes an. Sie berührt zugleich eine ältere stadtsoziologische Einsicht, wonach der Zugang zu qualitätvollem Raum eine Frage gesellschaftlicher Teilhabe ist und nicht des privaten Geschmacks.

Der Bericht unterlegt die These mit Daten. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft sank der kommunale Anteil öffentlicher Mittel für die Gestaltung der Umwelt zwischen 1992 und 2022 von 34 auf 20 Prozent. Gleichzeitig halten rund 90 Prozent der Bevölkerung gute Gestaltung beim Bauen für stark oder sehr stark förderlich für das Wohlbefinden, so die forsa-Bevölkerungsbefragung 2026. Zwischen dem Anspruch der Bürgerinnen und Bürger und der haushälterischen Wirklichkeit der Städte und Gemeinden klafft demnach eine Lücke. Der Bericht verbindet diese Lücke mit einem politischen Befund: Viele Menschen bekennen sich zur Demokratie, zugleich wachsen die Unzufriedenheit mit ihrem Funktionieren und das Gefühl, kaum Einfluss zu haben. Gut gestaltete Orte könnten hier Vertrauen stiften, weil sie Sicherheit ausstrahlen und Teilhabe erfahrbar machen.

Welche Rolle spielen öffentliche Räume für den Zusammenhalt?

Eine Schlüsselrolle, so die Argumentation. Der Bericht beschreibt Begegnungsorte als infrastrukturelle Voraussetzung von Teilhabe und greift dabei das Konzept der dritten und vierten Orte auf: Bibliotheken, Nachbarschaftstreffs, Parks und Formen gemeinschaftlichen Wohnens, die jenseits von Wohnung und Arbeitsplatz Halt geben. Als gebaute Beispiele führt die Stiftung unter anderem das Bürgerzentrum Alte Feuerwache in Köln, die zur Gemeinschaftsnutzung umgebaute Dornbuschkirche in Frankfurt am Main, das Quartier Franklin Village in Mannheim sowie einen Übernachtungsschutz für wohnungslose Menschen in München an. Letzteres Beispiel verknüpft die Gestaltfrage ausdrücklich mit Inklusion und sozialer Teilhabe.

Besonderes Gewicht erhalten die Orte der Demokratie. Öffentliche Bauherrinnen und Bauherren, also Bund, Länder und Kommunen, prägen mit Rathäusern, Schulen und Plätzen das Bild des Gemeinwesens; der Bericht fordert für diese Vorhaben höchste architektonische, ökologische und soziale Standards und rechnet auch die Erinnerungskultur dazu. Rechtlich anschlussfähig ist die Forderung über Paragraf 1 Absatz 6 Nummer 5 des Baugesetzbuches, der die Belange der Baukultur als Abwägungsgrund der Bauleitplanung benennt. Auch verkehrspolitische Weichenstellungen wirken hinein: die Fußverkehrsstrategie der Bundesregierung von 2025 sowie die Reform von Straßenverkehrsgesetz und Straßenverkehrsordnung von 2024 erweitern den Spielraum der Kommunen, öffentlichen Raum zugunsten von Aufenthalt und Begegnung umzuverteilen.

Was bedeutet der Befund für planende Büros und Kommunen?

Für die Praxis rückt der Bericht den Prozess vor das Objekt. Qualität entscheide sich früh, in der sogenannten Phase Null, also der gestalterischen Bedarfsklärung vor den Leistungsphasen 1 bis 9 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), und sie müsse über eine Phase Zehn bis in Betrieb und Pflege weiterverfolgt werden. Wettbewerbe, fachliche Beratung und verbindliche Qualitätsanforderungen in Vergabe und Förderung gelten als zentrale Instrumente. Ergänzend mahnt der Bericht, baukulturelle Kompetenz früher in Schulen, Handwerksausbildung und Hochschulstudium zu verankern.

Hinzu kommt die Umbaukultur. Die europäische Bürgerinitiative HouseEurope! wirbt für ein „Right to Reuse“ und damit für einen strukturellen Vorrang des Weiterbauens vor dem Abriss. Ein 2025 veröffentlichtes Forschungsprojekt der Technischen Universität Dresden weist erstmals einen Rückgang der jährlichen Abrisszahlen nach und führt ihn auf gewandeltes Bewusstsein und wirtschaftliche Erwägungen zurück. Niedersachsen hat mit der Novelle seiner Bauordnung von 2024 einen rechtlichen Rahmen geschaffen, der den Umbau erleichtert; der Bericht empfiehlt vergleichbare Umbauordnungen für weitere Länder.

Kritisch bleibt zu fragen, ob ein Appell an Gestaltqualität trägt, solange die kommunalen Mittel schrumpfen und der Fachkräftemangel die Bauwirtschaft bremst. Der Bericht benennt diese Spannung selbst, indem er Baukultur ausdrücklich als Aufgabe für Krisenzeiten und nicht als Luxus guter Jahre versteht. Seine Handlungsempfehlungen, von der verbindlichen Phase Null über demokratiefördernde öffentliche Bauten bis zur Stärkung zivilgesellschaftlichen Engagements, adressieren Politik, Verwaltung, planende Berufe und Handwerk gleichermaßen. Ob daraus mehr wird als ein weiterer wohlmeinender Statusbericht, hängt davon ab, ob Gestaltung als messbarer Belang in Haushalte, Vergaberichtlinien und Förderprogramme einzieht. Die gebaute Umwelt, daran lässt der Baukulturbericht 2026/27 keinen Zweifel, ist das größte gemeinsame Projekt einer Gesellschaft, und ihre Qualität entscheidet mit darüber, ob Menschen einander begegnen oder sich ins Private zurückziehen.

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Dreimal zerstört, zweimal auferstanden: Was der Drohnentreffer auf Kiews Höhlenkloster bedeutet

Vergangenheitsbewältigung bezeichnet den gesellschaftlichen Prozess, in dem ein Gemeinwesen sich seiner Geschichte stellt, sie bewertet und Folgerungen für die Gegenwart zieht; in der gebauten Umwelt wird dieser Prozess unausweichlich sichtbar, weil jedes Bauwerk, jedes Denkmal und jeder Stadtgrundriss eine Entscheidung darüber enthält, welche Erinnerung fortbesteht und welche getilgt wird. In den frühen Morgenstunden des 15. Juni 2026 verdichtete sich diese abstrakte Einsicht zu einem konkreten Bild. Bei einem massiven russischen Luftangriff auf Kiew geriet das Dach der Mariä-Entschlafens-Kathedrale im Kiewer Höhlenkloster in Brand; ukrainischen Angaben zufolge traf eine Drohne des Typs Shahed das Bauwerk. Das Höhlenkloster, gegründet 1051, steht seit 1990 auf der Welterbeliste der Organisation der Vereinten Nationen für Bildung, Wissenschaft und Kultur (UNESCO). Russland bestritt den gezielten Angriff und schob den Brand einer westlichen Abwehrrakete zu.

Warum ist gerade diese Kathedrale ein Brennglas der Geschichte?

Die getroffene Kirche ist selbst ein Palimpsest der Vergangenheitsbewältigung. Die Kathedrale wurde 1073 in der Epoche der Kiewer Rus im byzantinischen Stil errichtet und galt lange als der wichtigste Sakralbau der Region. Am 3. November 1941 sprengten die deutschen Besatzer das Bauwerk; Reichskommissar Erich Koch begründete dies damit, unterworfene Völker sollten keine identitätsstiftenden Kultstätten behalten, die ihr Streben nach Unabhängigkeit stärkten. Über die Urheberschaft wird bis heute gestritten, da orthodoxe Augenzeugen die Sprengung sowjetischen Saboteuren zuschrieben. Von 1998 bis 2000 wurde die Kirche in möglichst originaler Form wieder errichtet und zählt damit zu den vielen wiedergeborenen Gotteshäusern in den Nachfolgestaaten der Sowjetunion.

Damit kondensiert ein einziges Gebäude die gesamte Tragödie osteuropäischer Geschichtspolitik: erbaut im Gründungsmythos der Kiewer Rus, den sowohl Moskau als auch Kyjiw für sich beanspruchen, getilgt von einer totalitären Besatzungsmacht, nach der Unabhängigkeit als Akt nationaler Selbstvergewisserung rekonstruiert und nun erneut von einem Aggressor beschädigt, der dieselbe Ursprungsgeschichte reklamiert. Russische Stimmen merkten umgehend an, das Brennende sei lediglich eine Rekonstruktion an historischem Ort, kein Original. Diese Unterscheidung mag bauhistorisch zutreffen, verfehlt jedoch den Kern: Der ideelle Wert eines Wiederaufbaus liegt nicht in der Materialechtheit, sondern in der bewussten Entscheidung einer Gesellschaft, das Zerstörte zurückzuholen.

Was bedeutet Wiederaufbau im laufenden Krieg?

Der Schaden in Kiew ist Teil einer flächendeckenden Zerstörung. Die vierte Schadens- und Bedarfsbewertung (Rapid Damage and Needs Assessment, RDNA4) von Weltbank, ukrainischer Regierung, Europäischer Kommission und Vereinten Nationen vom 25. Februar 2025 beziffert den Wiederaufbaubedarf auf 524 Milliarden US-Dollar über zehn Jahre, beinahe das Dreifache des ukrainischen Bruttoinlandsprodukts von 2024. Allein in der Region Charkiw wurden bis Anfang 2025 über 80.000 zivile und industrielle Gebäude beschädigt oder zerstört.

Wer in dieser Lage plant, entscheidet über Erinnerung. Die Norman Foster Foundation arbeitet seit 2022 an einem Konzept-Masterplan für Charkiw, angestoßen durch Bürgermeister Ihor Terechow im April 2022 beim Forum der Bürgermeisterinnen und Bürgermeister der Vereinten Nationen in Genf. Das Leitprinzip der Geberseite lautet „Build Back Better“, also energieeffizienter als zuvor. Hier entzündet sich die alte Grundfrage jeder Nachkriegsstadt: originalgetreue Rekonstruktion oder Aufbruch in eine neue Form. Der Wettbewerb für den Charkiwer Freiheitsplatz, dessen Verwaltungsgebäude am 1. März 2022 von einer Rakete getroffen wurde, verweist ausdrücklich auf den wiederaufgebauten Berliner Reichstag, also auf ein Gebäude, das seine Wunden zeigt statt sie zu kaschieren.

Wann wird Wiederaufbau zur Geschichtsfälschung?

Die Gegenprobe liefert das besetzte Mariupol. Das dortige Dramatheater wurde am 16. März 2022 durch russische Fliegerbomben zerstört, obwohl Hunderte Schutzsuchende das Wort „Kinder“ in großen Lettern davor angebracht hatten. Beim russischen Wiederaufbau wurden die Kellerräume zubetoniert, in denen die meisten Opfer ausgeharrt hatten; Ende Dezember 2025 folgte eine landesweit übertragene Eröffnungsgala mit dem russischen Märchen „Die scharlachrote Blume“. Hier dient die sanierte Fassade nicht der Erinnerung, sondern ihrer Auslöschung.

Selbst die ukrainische Seite kennt die Versuchung der Geschichtsglättung. Nach den Entkommunisierungsgesetzen von 2015 wurden bis Ende 2016 mehr als 50.000 Strassen umbenannt und 2.389 Denkmäler entfernt; seit 2022 erfasst diese Logik auch Vorzeigebauten der Sowjetmoderne. Die Tilgung des aufgezwungenen Erbes und die propagandistische Übermalung des Verbrechens markieren die beiden ethischen Extreme, zwischen denen jede Wiederaufbaupolitik ihren Ort finden muss.

Schützt das Völkerrecht die gebaute Erinnerung?

Der rechtliche Rahmen ist vorhanden, doch stumpf. Das historische Zentrum von Odessa steht seit Januar 2023 zugleich auf der Welterbeliste und auf der Liste des gefährdeten Welterbes der UNESCO; dennoch wurde die 1794 gegründete Verklärungskathedrale am 23. Juli 2023 durch russischen Beschuss schwer beschädigt. Die vorsätzliche Zerstörung von Kulturstätten kann einem Kriegsverbrechen gleichkommen, wie es die Resolution 2347 des Sicherheitsrats der Vereinten Nationen von 2017 anerkennt; auch die Haager Konvention zum Schutz von Kulturgut bei bewaffneten Konflikten von 1954 verpflichtet die Staaten zur Schonung. Frankreichs Außenminister Jean-Noël Barrot verglich den Treffer auf das Höhlenkloster mit einer Bombardierung der Pariser Kathedrale Notre-Dame.

Die brennende Kuppel über Kiew bündelt somit alles, was Architektur als Vergangenheitsbewältigung bedeutet. Ein Bauwerk, dreimal von Gewalt heimgesucht und zweimal aus dem Willen zur Erinnerung wieder aufgerichtet, beweist, dass Wiederaufbau kein technischer, sondern ein zutiefst politischer Akt ist.

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Mauern haben ein Gedächtnis

Vom Spukhaus zum Speer-Bau: Wie Geschichte den Wert und das Schicksal von Immobilien formt

Es gibt Häuser, die niemand kaufen will, und solche, deren Geschichte sich nicht abreißen lässt. Vom Suizid im Treppenhaus bis zur Villa eines NS-Funktionärs: Immobilien tragen Erinnerung, ob es ihren Eigentümerinnen und Eigentümern gefällt oder nicht. Wie wirkt sich diese unsichtbare Last auf Wert, Nutzung und Verantwortung aus? Und welche Rolle spielen Architektinnen und Architekten, wenn ein Bauwerk mehr Geschichte trägt als Substanz?

Beeinflusst die Geschichte einer Immobilie ihren Wert?

Eine Immobilie ist nie nur ein Bauwerk. Sie ist ein Stück Stadt, ein Stück Biografie, manchmal ein Stück Schande. Käuferinnen und Käufer entscheiden selten allein nach Quadratmetern und Substanz. Sie kaufen auch eine Adresse, eine Nachbarschaft, eine Erzählung. Und wenn diese Erzählung belastet ist, fällt der Preis. Manchmal um Prozente, manchmal um die Hälfte, manchmal so weit, dass sich kein Käufer mehr findet.

Die Belastung muss dabei nicht historisch verbürgt sein. Es genügt, dass sie geglaubt wird. Ein Suizid, ein Tötungsdelikt, ein zugesprochener Spuk wirken wirtschaftlich, weil sie den Kreis der potenziellen Käuferinnen und Käufer verkleinern. Wer sich auf die Verhandlung einlässt, weiß das und kalkuliert es ein.

Was sagt das deutsche Recht zur Stigmatisierung?

Juristisch ist die Lage in Deutschland klar und gleichzeitig unbefriedigend. Ein Suizid, ein Tötungsdelikt, ein vermuteter Spuk berühren die physische Beschaffenheit einer Immobilie nicht und gelten daher nach herrschender Meinung nicht als Sachmangel im Sinne des § 434 BGB. Der Bundesgerichtshof hat das in mehreren Entscheidungen bestätigt.

Aufgeklärt werden muss aber, wer gefragt wird. Eine arglistige Täuschung beim Verkauf führt zur Rückabwicklung, selbst dann, wenn der Mangel nur in den Köpfen existiert. Einige Instanzgerichte gehen weiter und verlangen bei besonders schweren Vorfällen, etwa Mehrfachmord, eine Offenbarung auch ohne Nachfrage. Wertgutachten nach ImmoWertV erfassen das Phänomen ohnehin nicht. Was zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis liegt, ist Verhandlung, nicht Methodik.

Wie gehen andere Länder mit belasteten Immobilien um?

Im internationalen Vergleich wirkt der deutsche Markt fast gelassen. In Hongkong werden Wohnungen, in denen jemand unnatürlich gestorben ist, als „Hongza“ (凶宅) in eigenen Datenbanken geführt. Der Abschlag liegt regelmäßig zwischen zwanzig und vierzig Prozent, in Einzelfällen höher. In Japan firmiert Vergleichbares unter „jiko bukken“ (事故物件), mit Offenlegungsrichtlinien des Verkehrsministeriums und deutlich niedrigerer Miete. In vielen US-Bundesstaaten ist die Disclosure für „stigmatized properties“ gesetzlich vorgeschrieben.

Der deutsche Pragmatismus wirkt dagegen wie eine ungeschriebene Übereinkunft, das Thema möglichst nicht zu groß werden zu lassen. Das hat Vorteile, weil es Spekulationen über Verkaufsobjekte begrenzt. Es hat Nachteile, weil es Käuferinnen und Käufer im Unklaren lässt.

Was passiert mit Bauten von NS-Größen?

Die schwerere Frage beginnt dort, wo die belastete Geschichte nicht mehr persönlich, sondern kollektiv ist. Hitlers Geburtshaus in Braunau wurde nach Jahrzehnten juristischen Tauziehens 2016 von der Republik Österreich enteignet und zur Polizeidienststelle umgebaut. Bewusst, um die symbolische Aufladung zu neutralisieren. Der Berghof am Obersalzberg wurde 1952 gesprengt, das Gelände später überformt. Carinhall, das Jagdhaus Hermann Görings, sprengte die Wehrmacht selbst noch im Krieg. Rudolf Heß wohnte in einer Pullacher Villa, auf deren Gelände heute der Bundesnachrichtendienst sitzt. Das Haus der Wannsee-Konferenz dagegen wurde nicht ausgelöscht, sondern musealisiert.

Jede dieser Entscheidungen ist eine politische Setzung, keine bautechnische. Abriss, Umnutzung, Gedenkstätte, schlichte Weiternutzung: alle vier Wege sind begangen worden, und keiner ist neutral. Hinzu kommt das marktwirtschaftliche Problem. Auch unterhalb der prominenten Beispiele gibt es zehntausende Häuser, die einst arisiert wurden, Funktionärsfamilien beherbergten oder im Auftrag der NSDAP entstanden. Die offenen Restitutionsfragen belasten Verkehrswerte bis heute. Der Käuferkreis sortiert sich selbst aus, sobald die Geschichte bekannt wird.

Wer kauft ein belastetes Haus?

Genau hier liegt die unangenehme Asymmetrie. Während sich seriöse Interessentinnen und Interessenten zurückziehen, steigt das Risiko, dass sich die falsche Klientel meldet. Rechtsextreme Pilger, ideologische Erbschleicher, Investoren mit Inszenierungsabsicht. Kommunen und Länder reagieren darauf seit Jahren defensiv. Vorkaufsrechte werden gezogen, Verkäufe scheitern an Auflagen, Liegenschaften werden lieber öffentlich gehalten als am Markt platziert. Es ist eine stille Form der Geschichtspolitik mit den Mitteln des Liegenschaftsrechts.

Welche Rolle spielen Architektinnen und Architekten?

Für unseren Berufsstand entsteht daraus eine Aufgabe, die mit klassischer Baukunst wenig zu tun hat. Wer ein belastetes Bauwerk saniert, umnutzt oder kontextualisiert, betreibt Erinnerungsarbeit mit baulichen Mitteln. Das Ordensburg-Gelände Vogelsang in der Eifel ist dafür das instruktivste Beispiel: ein architektonisch hochwertiger NS-Bau, der seit zwei Jahrzehnten konsequent sichtbar gemacht statt versteckt wird. Die alten Reliefs bleiben. Die neuen Texttafeln daneben sprechen.

Die Tendenz der letzten zwanzig Jahre geht klar weg vom Verdrängen, hin zur sichtbaren Kontextualisierung. Das gilt nicht nur für NS-Bauten. Es gilt auch für DDR-Funktionsbauten, für koloniale Verwaltungssitze, für Sakralbauten, deren Gemeinde verschwunden ist. Architektur ist nie eine ahistorische Hülle. Sie ist immer ein Speicher.

Was bleibt vom belasteten Haus?

Am Ende stellt sich die schlichte Frage. Was machen wir mit Häusern, deren Geschichte größer ist als ihre Substanz? Drei Antworten haben sich etabliert. Abriss als Befreiung, Musealisierung als Pflicht, Umnutzung als Pragmatismus. Die vierte Antwort, schlicht weiterbewohnen, als sei nichts geschehen, wird gesellschaftlich immer schlechter akzeptiert.

Vielleicht ist das die eigentliche Erkenntnis. Eine Immobilie ist nie nur eine Ware. Sie ist eine Verbindlichkeit gegenüber dem, was war. Wer kauft, übernimmt nicht nur Substanz, sondern auch Erzählung. Wer baut, schreibt an dieser Erzählung mit. Und wer abreißt, löscht nicht selten mehr, als ihm lieb ist.

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Föderaler Showdown um Schloss Ambras

Schloss Ambras Innsbruck ist das einzige Bundesmuseum der Republik Österreich außerhalb Wiens und steht damit für eine kulturpolitische Sonderkonstruktion, die derzeit grundsätzlich infrage gestellt wird. Während Mobbingvorwürfe der im März 2026 dienstfrei gestellten Leiterin Veronika Sandbichler gegen die Spitze des KHM-Museumsverbands die mediale Aufmerksamkeit auf sich ziehen, bringen Teile der Tiroler Landespolitik einen alten Anspruch zurück ins Spiel: Das Land hätte das Schloss am liebsten selbst. Die Frage ist nicht nur kulturpolitisch, sondern dezidiert eine der Bauverwaltung, der Denkmalpflege und der föderalen Zuständigkeitsverteilung.

Die heutige Konstruktion ist historisch gewachsen und auf mehrere Akteure aufgeteilt. Der dreiteilige Renaissancekomplex aus Hochschloss, Spanischem Saal und Unterschloss befindet sich seit dem Habsburgergesetz von 1919 im Eigentum der Republik Österreich. Bereits 1920 erhob das Land Tirol erstmals Anspruch auf Anlage und Sammlung; das damalige Denkmalamt wies die Forderung ab, unter anderem mit Verweis auf befürchtete italienische Begehrlichkeiten in Bezug auf das annektierte Südtirol. Seit 1950 verwaltet das Kunsthistorische Museum Wien das Museum, seit dem Bundesmuseen-Gesetz 2002 ist Ambras Teil des KHM-Museumsverbands als wissenschaftliche Anstalt öffentlichen Rechts.

Welche Verwaltungsstruktur trägt das erste Museum der Welt?

Wer in Innsbruck die Auffahrt zum Schloss hochfährt, betritt eine Liegenschaft, die von drei Bundesstellen parallel betreut wird. Den Gebäudebestand verwaltet die Burghauptmannschaft Österreich, eine nachgeordnete Dienststelle des Bundesministeriums für Finanzen, die rund 80 historische Liegenschaften des Bundes betreut. Den weitläufigen Schlosspark mit seinen historisch dokumentierten Garten- und Wildgehegestrukturen aus der Zeit Erzherzog Ferdinands II. betreuen die Österreichischen Bundesgärten. Die Sammlungen und der Museumsbetrieb fallen unter den KHM-Museumsverband gemäß Bundesmuseen-Gesetz 2002, BGBl. I Nr. 14/2002. Diese Dreiteilung wirkt ungewöhnlich, ist für österreichische Bundesliegenschaften aber typisch und folgt funktionalen Zuständigkeiten: Bauwerk, Garten, Inhalt.

Die kulturhistorische Substanz ist außergewöhnlich. Erzherzog Ferdinand II. ließ ab 1570 das sogenannte Unterschloss als unregelmäßiges Fünfeck eigens als Sammlungsgebäude errichten. Es zählt zu den frühesten Bauten überhaupt, die explizit für den Verwendungszweck Museum konzipiert wurden. Damit ist Ambras nicht allein durch seine Bestände bedeutsam, sondern als typologischer Urtext der Museumsarchitektur: Gebäude und Sammlung bilden eine bauliche Einheit. Die ab 1855 erfolgten neugotischen Umbauten der Wiener Architekten Ludwig und Heinrich Förster für Erzherzog Karl Ludwig fügten dem Renaissancekomplex eine zweite, romantisch interpretierte Schicht hinzu, sichtbar etwa am erhöhten Bergfried des Hochschlosses und am stufengiebelartigen Westabschluss des Spanischen Saals. Die Habsburger Porträtgalerie mit über 200 Bildnissen, die Kunst- und Wunderkammer im Originalzustand sowie die seit 2018 in das UNESCO-Programm Memory of the World aufgenommenen Handschriften der Ambraser Sammlung bilden ein Ensemble, das räumlich nicht ohne Substanzverlust auflösbar ist.

Die jüngsten Spannungen folgen einer doppelten Bewegung. Einerseits sind die Besucherzahlen am Standort zurückgegangen, was Generaldirektor Jonathan Fine mit dem Hinweis auf erhebliches Entwicklungspotenzial verbindet, während Sandbichler den Rückgang von rund zwölf Prozent im Jahr 2024 primär dem Ausbleiben italienischer Gäste und Busreisender zuschreibt und gleichzeitig auf einen Anstieg der Ticketerlöse um 16 Prozent verweist. Andererseits hat die Causa eine politische Debatte angestoßen, in der die Frage „Warum eigentlich Wien?“ wieder gestellt wird. Landeshauptmann Anton Mattle hatte Fine im Vorjahr im Tiroler Landhaus empfangen und kollegial begrüßt; die Tonlage hat sich seither merklich verändert.

Was würde eine Tiroler Übernahme baulich bedeuten?

Aus baulicher Perspektive ist die Frage weniger romantisch zu beantworten, als die kulturpolitische Rhetorik nahelegt. Die Republik investiert über die Burghauptmannschaft kontinuierlich in Bestandserhaltung, Sicherheits- und Klimatechnik sowie Restaurierungen unter Aufsicht des Bundesdenkmalamts auf Grundlage des Denkmalschutzgesetzes (DMSG, BGBl. Nr. 533/1923 idgF). Die Burghauptmannschaft arbeitet dabei nach den Standards der ÖNORM B 1801 für Bauprojekt- und Objektmanagement und verfügt über eingespielte Schnittstellen zu Restauratorinnen, Statikern und Fachplanern für historische Bausubstanz. Die Restaurierungen des Spanischen Saals und der Innenhof-Grisaillen im Hochschloss seit den 1970er Jahren sind aufwendige, wissenschaftlich begleitete Maßnahmen mit Zeithorizonten von mehreren Jahrzehnten. Solche Programme tragen nur Strukturen, die institutionell stabil und überjährig finanziert sind.

Das Land Tirol verfügt mit den Tiroler Landesmuseen, dem Tiroler Volkskunstmuseum und insbesondere dem Ferdinandeum über bewährte Strukturen mit hoher fachlicher Reputation. Diese sind jedoch nicht für ein Bundesmuseum mit dem Komplexitätsgrad und der internationalen Sichtbarkeit von Ambras dimensioniert. Hinzu kommt das normative Geflecht: Bauliche Eingriffe wären weiterhin nach Tiroler Bauordnung 2022 (TBO) und Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG) zu beurteilen, die denkmalrechtliche Zuständigkeit läge weiter beim Bundesdenkmalamt. Eine Übertragung der Trägerschaft würde vor allem die Finanzierungs- und Personalstruktur ändern, weniger die fachlich-rechtlichen Rahmenbedingungen. Wer die Verantwortung für ein Bauwerk dieser Komplexität übernimmt, übernimmt einen Daueraufwand: laufende Konservierung, langfristige Bauunterhaltsbudgetierung, ein eigenes Facility-Management für ein Renaissance-Ensemble und die Verzahnung mit der KHM-Forschung, die in Ambras zu Provenienz, Sammlungsgeschichte und Restaurierungstechnik wesentliche Beiträge leistet.

Aus österreichischer Architekturpolitik betrachtet ist die Debatte aufschlussreich. Sie zeigt, dass Bundesmuseen mit regionalem Schwerpunkt strukturell verwundbar bleiben, wenn ihre Wirkung am Standort schwächer wahrgenommen wird als die Bindung an die Zentrale in Wien. Die Lösung muss nicht in der Eigentumsfrage liegen. Denkbar wären verbindliche Beteiligungsmodelle zwischen Bund und Land bei Strategieentwicklung, Personalplanung und Bauunterhalt, ein eigenes Tiroler Kuratorium oder regionale Förderlinien für Sonderausstellungen und Vermittlungsformate. Solche Modelle existieren in Deutschland bei der Stiftung Preußischer Kulturbesitz und ihren Staatlichen Museen zu Berlin, deren Trägerschaft Bund und Länder gemeinsam organisieren. Auch das Germanische Nationalmuseum in Nürnberg arbeitet seit 1852 in einer gemischten Trägerschaft aus Bund, Bayern und kommunalen Akteuren. Beide Beispiele zeigen, dass institutionelle Mitsprache nicht zwangsläufig die Sammlungseinheit gefährdet.

Schloss Ambras ist kein Heimatmuseum, sondern ein Ort von gesamteuropäischer Bedeutung. Die Frage lautet daher nicht, ob Tirol oder Wien das Sagen hat, sondern wie das bauliche und sammlungsgeschichtliche Erbe so verwaltet wird, dass es seiner Bedeutung gerecht bleibt. Die Causa Sandbichler ist ein berechtigter Anlass, diese Strukturen ernsthaft zu prüfen, nicht jedoch ein Argument, sie pauschal infrage zu stellen. Was es jetzt braucht, sind drei Dinge: eine zügige, transparente Aufklärung der Vorwürfe gegen die KHM-Spitze durch das Kuratorium, ein verbindlicher Investitionsplan für die nächsten zehn Jahre und ein institutionalisierter Dialog zwischen Bundesministerium, KHM-Museumsverband und Land Tirol. Das erste Museum der Welt steht in Tirol und gehört allen.

LESERINFORMATION

Adresse Schloss Ambras Innsbruck · Schloßstraße 20 · 6020 Innsbruck · Österreich
Telefon +43 1 525 24-4802 · info@schlossambras-innsbruck.at · schlossambras-innsbruck.at

Öffnungszeiten Museum täglich 10:00 bis 17:00 Uhr, im November geschlossen. Schlosspark April bis Oktober ab 6:30 Uhr, November bis März ab 7:00 Uhr.
Ab 1. Juni 2026 ist der Eintritt ausschließlich innerhalb gebuchter Zeitfenster möglich. Habsburger Porträtgalerie und Sammlung Gotischer Skulpturen vom 1. April bis 31. Oktober geöffnet.

Eintritt und Führungen Erwachsene 14,00 Euro, ermäßigt 12,00 Euro (Stand Saison 2025/26). Öffentliche Führung 6,00 Euro zzgl. Eintritt. Audioguide DE, EN, ES, IT, FR für 5,00 Euro.

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Pay-to-win bei Architekturpreisen: Was die Spiegel-Recherche zum Geschäftsmodell der Auszeichnungen aufdeckt

Pay-to-win-Awards bezeichnen Architektur- und Designpreise, bei denen die Auszeichnung weniger durch unabhängige Jurybewertung entsteht als durch gestaffelte Teilnahme-, Nominierungs- und Servicegebühren der Preisträgerinnen und Preisträger. Genau dieses Modell hat eine Recherche von Verena Töpper im Spiegel vom 2. Februar 2026 in den öffentlichen Fokus gerückt; die Kernaussage fasst es nüchtern: Wer ausgezeichnet werden möchte, zahlt am Ende rund 2900 Euro. Der Befund trifft die Branche an einer empfindlichen Stelle, weil zugleich der Honorardruck nach der novellierten HOAI 2021 und der Marketingbedarf kleinerer Büros wächst.

Im Zentrum der Recherche steht der German Design Award, vergeben vom Rat für Formgebung in Frankfurt am Main, dessen Award Show 2026 im Rahmen der Messe Ambiente stattfand. Bereits die Nominierungsgebühr liegt bei bis zu 590 Euro, weitere Kosten fallen nach einem möglichen Gewinn an. Ähnliche Strukturen finden sich beim Red Dot Award, beim iF Design Award, bei den ICONIC AWARDS, beim A+ Award und bei best architects.

Wie funktioniert das Geschäftsmodell der großen Designpreise?

Die Mechanik ist in der Branche seit Jahren bekannt, gerät aber durch die jüngste Berichterstattung in eine breitere Öffentlichkeit. Drei Stufen tragen das System: eine Anmelde- oder Nominierungsgebühr von rund 300 bis 600 Euro, eine sogenannte „Gewinnergebühr“ von bis zu 2.800 Euro je Preiskategorie und 580 Euro Printkosten bei Publikation einer Nominierung, dazu weitere Posten für Trophäen und Galaeinladungen. Wer auf mehreren Auszeichnungsschienen mitläuft, zahlt schnell vierstellig pro Projekt.

Hinzu kommt eine ungewöhnlich hohe Auszeichnungsquote. Im Jahr 2014 wurden 90 Gewinner gekürt, im Jahr 2016 erhielten 42 Preisträger die höchste Auszeichnung. Der Designer und Buchautor Florian Pfeffer hat das Geschäftsprinzip früh analysiert: Designpreise dieses Zuschnitts lohnen sich vor allem für die Auslober. Erik Spiekermann, eines von zwölf Präsidiumsmitgliedern im Rat für Formgebung, hält dagegen, wer keine Teilnahmegebühr aufbringe, wolle ohnehin nicht am Markt erscheinen.

Diese Logik blendet die wirtschaftliche Realität kleiner und mittlerer Architekturbüros aus. Wer pro Projekt mehrere Tausend Euro für Auszeichnungssiegel aufbringen muss, verschiebt das Spielfeld zugunsten kapitalstarker Marken und Investorenarchitektur. Die Folge: Ein Gütesiegel verspricht Qualität, signalisiert aber zunehmend nur die Bereitschaft zur Beteiligung am Marketingsystem des Auslobers.

Was bedeutet das für die Berufspolitik?

Die berufspolitische Brisanz ergibt sich aus dem Spannungsverhältnis zum Standesrecht. Die Berufsordnungen der deutschen Architektenkammern, etwa die Berufsordnung der Bayerischen Architektenkammer, verpflichten zu Sachlichkeit in der Außendarstellung und untersagen anpreisende oder irreführende Werbung. Wenn eine Auszeichnung jedoch maßgeblich auf einer Geldzahlung beruht, stellt sich die Frage, ob das werbliche Tragen eines solchen Siegels noch dem Sachlichkeitsgebot entspricht. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat sich zu diesem Konflikt bislang nicht öffentlich positioniert; sie verweist auf eine vom Förderverein Bundesstiftung Baukultur e. V. ins Netz gestellte Liste von Architekturpreisen, ohne zwischen kostenfreien und gebührenfinanzierten Auszeichnungen zu unterscheiden.

Der zweite Hebel betrifft das Vergaberecht. Auftraggeber, vor allem im privaten Bereich, ziehen Awards in Eignungsprüfungen heran. § 75 Vergabeverordnung (VgV) verlangt für Planungsleistungen den Nachweis fachlicher Eignung; ausgezeichnete Referenzen ersetzen dabei häufig den teuren Wettbewerb nach RPW 2013. Wenn Auszeichnungen jedoch zur reinen Marketingressource degradieren, verzerrt das die Bewerberauswahl und benachteiligt jene Büros, die Honorarmittel lieber in Personalentwicklung oder Forschung investieren.

Drittens berührt das Geschäftsmodell den Wettbewerb um Nachwuchs. Junge Architektinnen und Architekten ohne Eigenkapital lassen sich seltener nominieren. Damit reproduziert das System bestehende Ungleichgewichte und verfehlt den im Baukulturbericht 2024/25 der Bundesstiftung Baukultur formulierten Anspruch, Baukultur als gesamtgesellschaftliche Aufgabe sichtbar zu machen.

Welche Alternativen tragen die Berufspolitik?

Tragfähige Modelle existieren bereits. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und die Bundesarchitektenkammer haben 2023 erneut den Deutschen Architekturpreis verliehen, der ohne Teilnahmegebühr auskommt und mit Preisgeld dotiert ist. Der Mies van der Rohe Award for European Architecture wird im Rahmen des Programms Kreatives Europa der Europäischen Kommission und der Mies van der Rohe-Stiftung in Barcelona vergeben, ebenfalls kostenfrei. Auf Länderebene zeigt der Auszeichnungsweg „Beispielhaftes Bauen“ der Bayerischen Architektenkammer, wie eine kammerinterne Würdigung durch Sachjurys ohne Gebühren funktioniert.

Eine Reformlinie für die Berufspolitik ergibt sich daraus in drei Punkten. Erstens sollten Bundesarchitektenkammer und Länderkammern eine Klassifizierung von Architekturauszeichnungen einführen, die zwischen unabhängig juriert-dotierten und gebührenfinanzierten Verfahren unterscheidet. Eine solche Liste böte Auftraggebern und Öffentlichkeit Orientierung. Zweitens ließe sich das Standesrecht präzisieren: Die Verwendung kostenpflichtiger Awards in der Außendarstellung könnte an Transparenzpflichten gebunden werden, etwa an die Angabe der bezahlten Gewinnergebühr. Drittens wäre eine staatliche Aufwertung des Deutschen Architekturpreises und der Landespreise sinnvoll, einschließlich angemessener Dotierung, um eine sichtbare öffentliche Alternative zum kommerziellen Awardmarkt zu setzen.

Die Spiegel-Recherche schafft das Momentum für diese Debatte. Sie öffnet ein Fenster, das sich schnell wieder schließt, wenn die Berufsvertretung nicht reagiert. Der Rat für Formgebung verteidigt sein Geschäftsmodell mit Hinweis auf Sichtbarkeit und Marketingnutzen; das ist legitim, solange das Modell als Marketinginstrument und nicht als unabhängige Qualitätsauszeichnung kommuniziert wird. Die Aufgabe der Berufspolitik liegt darin, diese Unterscheidung sichtbar zu machen und die ethischen Standards des Berufsstandes auch im Award-Wesen zu verankern. Andernfalls droht ein schleichender Vertrauensverlust, der am Ende nicht die Auslober trifft, sondern die gesamte Architektenschaft.

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Das Geschäft mit dem Verfall: Wie Schrottimmobilien den Wohnungsmarkt vergiften

Eine Schrottimmobilie ist ein bewohnbares oder ehemals bewohntes Gebäude, dessen Eigentümerinnen oder Eigentümer notwendige Instandsetzungen verweigern und damit gezielt einen baulichen Missstand erzeugen, der negativ auf das umgebende Quartier ausstrahlt. Diese Definition des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) trifft den Kern eines Phänomens, das in deutschen Städten seit Jahren wächst, während gleichzeitig der Wohnraum knapp wird wie nie zuvor.

Laut Pestel-Institut fehlten in Deutschland Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen, allein in Nordrhein-Westfalen 376.000, in Bayern 233.000. Bis 2030 schätzt das Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden bundesweit jedoch nur etwa 110.000 Wohnungen genehmigt, weit entfernt vom politisch ausgegebenen Ziel der Bundesregierung von 400.000 jährlich. Parallel dazu steht laut Zensus 2022 eine siebenstellige Zahl von Wohnungen leer. Ein Teil dieser Bestände sind Schrottimmobilien, deren Inverkehrbringen ein politisch und juristisch zähes Geschäft ist.

Was sind Schrottimmobilien eigentlich und wer betreibt sie?

Schrottimmobilien entstehen selten zufällig. In den Problemquartieren von Duisburg, Gelsenkirchen, Dortmund oder Essen, aber auch in Berliner und Leipziger Straßenzügen, hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, das gezielt auf Verwahrlosung setzt. Häuser werden in heruntergekommenem Zustand günstig erworben, kaum oder gar nicht instandgehalten und an besonders prekäre Mieterinnen und Mieter weitervermietet, häufig an Empfangende staatlicher Sozialleistungen. Die Mieten werden direkt mit dem Jobcenter abgerechnet, in dokumentierten Fällen bis zu 42 Euro pro Quadratmeter, weit jenseits jeder ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Eigentümerstrukturen sind häufig verschachtelt. Briefkastengesellschaften im Ausland, schnell wechselnde Verwaltungen und schwer greifbare wirtschaftlich Berechtigte erschweren den kommunalen Zugriff. Die Bewohnerinnen und Bewohner leben dabei mit Schimmel, defekten Elektroleitungen, ausgefallenen Heizungen und überbelegten Räumen. Die nordrhein-westfälische Wohnungsaufsicht hat seit Einführung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) im Mai 2014 mehrere tausend Fälle bearbeitet, allein bis Ende 2016 rund 6.200. Heute wenden weit über 100 Kommunen das Gesetz aktiv an.

Warum verschärfen Schrottimmobilien den Wohnungsmangel?

Der Zusammenhang zwischen Verfallsbeständen und Wohnungsknappheit ist nicht trivial, aber real. Erstens werden Wohneinheiten dem Markt entzogen oder in einem Zustand gehalten, der unterhalb gesetzlicher Mindeststandards liegt: nach § 4 WAG NRW etwa neun Quadratmeter Mindestwohnfläche für Erwachsene, sechs Quadratmeter für Kinder, hell, trocken, beheizbar, mit funktionierenden sanitären Anlagen. Zweitens ziehen verwahrloste Liegenschaften Quartiere mit nach unten, vermindern die Investitionsbereitschaft benachbarter Eigentümerinnen und Eigentümer und blockieren so städtebauliche Aufwertungsprozesse, die zusätzlichen Wohnraum schaffen könnten. Drittens binden sie kommunale Ressourcen, von Ordnungsbehörde über Bauaufsicht bis hin zur Sozialarbeit, die anderswo fehlen.

Ökonomisch wirkt das Phänomen wie ein doppelter Schaden. Während das Pestel-Institut den Wohnungsmangel bereits als Wachstumsbremse identifiziert, weil Unternehmen in angespannten Märkten kaum noch Fachkräfte rekrutieren können, drücken Schrottimmobilien zugleich die soziale Stabilität ganzer Stadtteile. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) verweist in ihren wohnungspolitischen Stellungnahmen regelmäßig auf den Zusammenhang von baulicher Substanzqualität und sozialem Zusammenhalt.

Welche rechtlichen Werkzeuge stehen den Kommunen zur Verfügung?

Das Instrumentarium ist breiter, als die öffentliche Debatte oft vermuten lässt. § 177 Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote, § 176 BauGB ein Baugebot bei unbebauten oder mindergenutzten Grundstücken, § 179 BauGB sogar ein Rückbaugebot. Die in mehreren Bundesländern existierenden Wohnungsaufsichtsgesetze, neben Nordrhein-Westfalen auch in Berlin, Bremen, Hessen und Hamburg, ergänzen diese städtebaulichen Instrumente um eine ordnungsrechtliche Schiene. Bußgelder bis 50.000 Euro, Unbewohnbarkeitserklärungen und Räumungen sind möglich.

Mit dem 2026 in den Landtag eingebrachten Faires-Wohnen-Gesetz geht Nordrhein-Westfalen einen Schritt weiter. Vorgesehen ist eine Treuhandverwaltung bei beharrlicher Missachtung von Sanierungsauflagen sowie, als ultima ratio, die Enteignung. Beides gilt als juristisches Novum im Wohnungsbereich und wird absehbar gerichtlich überprüft werden. Kritikerinnen und Kritiker, darunter die kommunalen Spitzenverbände, weisen auf die ungeklärte Finanzierung hin: Treuhänder kosten Geld, ebenso die Übernahme sanierungsbedürftiger Bausubstanz durch öffentliche Hand.

Bauordnungsrechtlich greifen die jeweiligen Landesbauordnungen, in Bayern die BayBO, ergänzend bei Gefahr für Leib und Leben, etwa über § 76 BayBO (Anordnungen). Steuerlich diskutiert wird seit Längerem die Einführung einer Zweckentfremdungsabgabe auf Bundesebene, die bislang nur durch landesrechtliche Zweckentfremdungsverbotsgesetze in Bayern, Berlin, Hamburg und weiteren Ländern abgebildet ist.

Was lehrt der Blick auf Duisburg-Marxloh und Gelsenkirchen-Ückendorf?

Beide Quartiere gelten als Lehrbeispiele. Duisburg hat seit 2014 mehrere Schrottimmobilien für unbewohnbar erklärt und in Einzelfällen abgerissen. Gelsenkirchen verzeichnete 2018 allein 354 WAG-Anwendungsfälle. Die Erfolge sind real, aber begrenzt. Wo eine Liegenschaft saniert oder beseitigt wird, taucht das Geschäftsmodell oft im Nachbarstraßenzug wieder auf. Der Bundesrechnungshof und mehrere Landesrechnungshöfe haben wiederholt angemahnt, dass ohne abgestimmtes Vorgehen aus Bauaufsicht, Sozialbehörden, Steuerverwaltung und Polizei das System Schrottimmobilie kaum dauerhaft zu zerschlagen sei.

Architektonisch und städtebaulich ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe. Erstens braucht es Konzepte für die Reaktivierung von Bestandsgebäuden, die häufig substanziell wertvoll sind, etwa gründerzeitliche Mietshäuser mit hoher Geschossflächenzahl in zentralen Lagen. Zweitens erfordert die soziale Mischung in Problemquartieren bauliche Antworten, die über reine Sanierung hinausgehen: durchmischte Erdgeschosszonen, gemeinschaftliche Außenräume, barrierefreie Erschließungen nach DIN 18040-2, energetische Ertüchtigung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Ausblick: Bestand vor Neubau

Der Wohnungsmangel lässt sich nicht allein durch Neubau lösen. Genehmigungszahlen, Bauzinsen und Materialkosten sprechen gegen kurzfristige Effekte. Umso wichtiger wird die Aktivierung problematischer Bestände. Schrottimmobilien sind dabei kein moralisches Randthema, sondern ein wohnungspolitischer Hebel, dessen Nutzung sowohl rechtliche Konsequenz als auch städtebauliche Sorgfalt erfordert. Das bedeutet, kommunalen Behörden ausreichend personelle und finanzielle Mittel an die Hand zu geben, gesetzliche Lücken zu schließen, etwa bei der Eigentümerermittlung über das Geldwäschegesetz und das Transparenzregister, und die Sanierung über Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der Wohnraumförderung der Länder gezielt zu unterstützen.

Wer den Wohnungsmangel ernst nimmt, kommt an der Schrottimmobilie nicht vorbei. Sie ist Symptom und Ursache zugleich, juristisches Problem und gestalterische Aufgabe. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob die neuen Werkzeuge des Faires-Wohnen-Gesetzes mehr sind als ein politisches Signal.

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Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

KI liefert Bilder. Entwerfen verhandelt die Wirklichkeit.

Architektur wird nicht betrachtet, sie wird bewohnt. Walter Benjamin hat das 1935 präzise beschrieben: Architektur ist die einzige Kunstform, die primär taktil rezipiert wird, durch Gewohnheit, durch den Körper im Raum, nicht durch den Blick auf das Bild. Diese Eigenschaft steht heute zur Disposition, nicht weil Architekten schlechter geworden sind, sondern weil das Bild die Architektur ersetzt hat, bevor sie gebaut ist.

KI-generierte Darstellungen sind optische Maschinen von beeindruckender Präzision. Sie simulieren Materialität, Licht und räumliche Tiefe mit einer Überzeugungskraft, die viele realisierte Gebäude nicht erreichen. Das ist keine Kritik an der Technologie. Es ist die Beschreibung einer strukturellen Verschiebung: vom Prozess zum Produkt, vom Raum zum Bild, vom Entwerfen zum Darstellen.

Was geht verloren, wenn der Entwurf nie scheitern muss?

Der Entwurfsprozess war nie effizient. Das ist kein Defizit. Das ist seine epistemische Struktur. Wer ein Grundstück betritt, bevor er den ersten Strich zieht, macht eine Erfahrung, die keine Datenmenge ersetzt: die klimatische Situation, die Körnung des Quartiers, die sozialen Spannungen im Bestand, die Stille, den Lärm. Diese Erfahrung formt den Entwurf auf eine Weise, die nicht in Pixeln messbar ist.

KI kennt keinen Ort. Sie kennt Bilder von Orten, Beschreibungen, Koordinaten. Das ist kein Mangel an Rechenleistung. Es ist ein strukturelles Defizit: KI hat keinen Körper, der am Ort scheitert. Sie produziert Varianten, keine Erkenntnisse. Architektur, die nie am Ort scheitern musste, hat nichts begriffen. Und was nichts begriffen hat, hat nicht entworfen. Es hat dargestellt.

Benjamin hat gezeigt, dass technische Reproduktion nicht nur das Objekt verändert, sondern auch den Maßstab seiner Bewertung. Die Gesellschaft lernt, Reproduktionen zu bewerten, als wären sie Originale. Dasselbe passiert heute mit Architekturbildern: Bauherrinnen und Bauherren, Wettbewerbsjurys, die Öffentlichkeit werden zunehmend auf Renderings kalibriert, nicht auf gebaute Räume. Das Gebäude, das sich der Bildlogik entzieht, existiert in der öffentlichen Wahrnehmung kaum. Das Rendering, das überzeugt, existiert auch dann, wenn es nie gebaut wird.

Das ist keine Klage über veränderte Zeiten. Es ist die Beschreibung eines Rückkopplungseffekts: Je überzeugender die Bilder werden, desto mehr wird das Bild zum Maßstab. Wer diesen Maßstab akzeptiert, hat die Frage, was Architektur ist, bereits beantwortet, ohne sie gestellt zu haben.

Kann der Entwurfsprozess seinen Anspruch zurückgewinnen?

Nicht durch Technologieverweigerung. Das Bild ist Teil der kommunikativen Realität geworden. Die Frage ist nicht ob, sondern wie Architekten innerhalb dieser Realität den Unterschied zwischen Bild und Raum verteidigen.

Verteidigen bedeutet hier: benennen, einfordern, institutionell verankern. Konkret bedeutet das, dass Wettbewerbsverfahren wieder Prozessqualität bewerten, nicht nur Darstellungsqualität. Dass Architektenkammern wie die Bundesarchitektenkammer den Diskurs darüber führen, was Entwurfskompetenz in einer KI-gestützten Praxis bedeutet. Dass Hochschulen die Auseinandersetzung mit dem Ort, das Bauen im Modell, die physische Materialerfahrung nicht als nostalgische Übung behandeln, sondern als methodische Grundlage, ohne die Entwerfen nicht möglich ist.

Das sind keine romantischen Forderungen. Es sind definitorische. Wer nicht festlegt, was Entwerfen von Darstellen unterscheidet, überlässt diese Definition dem Markt. Und der Markt hat keine Präferenz für Erkenntnis. Er hat eine Präferenz für das überzeugendste Bild.

Benjamin hat am Ende seines Essays geschrieben, der Faschismus ästhetisiere die Politik, die Antwort müsse die Politisierung der Kunst sein. Die Analogie für die Architektur ist keine politische, sie ist eine methodische: KI ästhetisiert den Entwurf. Die Antwort ist keine Gegenbewegung in der Darstellung. Sie ist eine Rückbesinnung auf das, was Entwerfen seiner Natur nach ist: ein Erkenntnisprozess, der Widerstand braucht. Den Widerstand des Ortes, des Materials, des Programms, der Schwerkraft.

Was diesen Widerstand nicht kennt, produziert Bilder. Gute Bilder, manchmal sehr gute. Aber keine Architektur.

Was nicht begreift, entwirft nicht.

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Hinter verschlossenen Türen am Tegeler See: Was der Koalitionsgipfel über deutsche Demokratie verrät

Die Villa Borsig am Tegeler See in Berlin ist das offizielle Gästehaus des Auswärtigen Amts und hat sich seit der ersten Kabinettsklausur der Bundesregierung unter Kanzler Friedrich Merz im September 2025 zum bevorzugten Krisenformat der deutschen Koalitionspolitik entwickelt. Im April 2026 rückte das Anwesen erneut in den Mittelpunkt: CDU, CSU und SPD rangen dort ein ganzes Wochenende lang um Maßnahmen gegen die explodierende Energiekostenbelastung, über Sozialreformen und den Bundeshaushalt. Die Verhandlungen drohten mehrfach zu scheitern. Was dabei kaum Beachtung fand: Der Ort selbst spricht eine eigene politische Sprache.

Industrielle Vergangenheit, demokratische Gegenwart

Ernst von Borsig ließ die Villa ab 1906 auf der Halbinsel Reiherwerder in Berlin-Tegel errichten. Der Industrielle entstammte einer Unternehmerdynastie, die mit dem Lokomotivbau zu Weltrang aufgestiegen war, und schuf sich hier einen Rückzugsort jenseits der städtischen Verdichtung. Das Anwesen verkörpert das wilhelminische Ideal: Naturlage, Repräsentation und Distanz zur arbeitenden Bevölkerung in einem Gebäude. Seit 1958 nutzt das Auswärtige Amt das Anwesen als Sitz der Akademie Auswärtiger Dienst, die dort den diplomatischen Nachwuchs ausbildet, sowie als internationales Gäste- und Tagungshaus.

Die Transformation von der Privatresidenz zum staatlichen Repräsentationsbau vollzog sich ohne architektonische Brüche. Das Gebäude blieb, was es war: ein Ort der Macht, nun in anderen Händen. Für die Bundesregierung bietet die Villa Borsig abseits des parlamentarischen Berlins einen kontrollierten Rahmen, abgeschirmt von öffentlichem Druck und medialer Unmittelbarkeit. Genau das macht sie als Schauplatz politischer Krisen so aufschlussreich.

Welche Botschaft sendet die Wahl des Verhandlungsorts an die Gesellschaft?

Als die Koalitionsspitzen im April 2026 in der Villa Borsig über Reformen zu Rente, Pflege und Energie berieten, gingen die Verhandlungen bis tief in die Nacht. Verhandelt wurde über die Lebensrealität von Millionen Bürgerinnen und Bürgern. Gleichzeitig geschah dies in einem historischen Anwesen, das für Abgeschlossenheit, Elitezugehörigkeit und Distanz steht. Wirtschaftsministerin Katherina Reiche fehlte bei zentralen Verhandlungsrunden. Man verhandelte also über die Wirtschaftspolitik ohne die Wirtschaftsministerin. Konkrete Ergebnisse blieben zunächst aus. Aus der Union war über die Presse die Forderung lanciert worden, die Lohnfortzahlung im Krankheitsfall zu reduzieren und einen Karenztag einzuführen, beides innerhalb der SPD als inakzeptabel gewertet.

Die Architektur eines Verhandlungsorts ist nie neutral. Sie strukturiert Wahrnehmung, erzeugt Hierarchien und sendet Signale. Eine historische Villa am See, abseits des städtischen Lärms, vermittelt Erhabenheit und Distanz. Sie eignet sich für die Inszenierung von Staatsräson, weniger für den Eindruck demokratischer Nahbarkeit. Wenn Politikerinnen und Politiker hinter den Mauern eines wilhelminischen Industriebaus über die Entlastung einkommensschwacher Haushalte verhandeln, entsteht eine Diskrepanz zwischen Form und Inhalt, die Bürgerinnen und Bürger intuitiv spüren, auch wenn sie sie selten benennen können.

Städteplanerinnen und Stadtplaner sowie Architektinnen und Architekten diskutieren seit Jahrzehnten, wie gebaute Umwelt demokratische oder antidemokratische Praxis begünstigt. Partizipative Planungsprozesse setzen auf Offenheit, Zugänglichkeit und räumliche Neutralität. Das Gegenteil davon ist die Hinterzimmertradition: die geschlossene Runde, der exklusive Rahmen. Die Villa Borsig steht symbolisch für Letzteres, und das ist kein Zufall, sondern Programm.

Was kann Architekturgeschichte über aktuelle Politikstile aussagen?

Historisch gesehen war die Wahl von Repräsentationsarchitektur als politischem Rahmen immer ein Signal an die Öffentlichkeit. Versailles demonstrierte absolutistische Macht. Die Villa Borsig ist kein Versailles, aber das Grundprinzip ist verwandt: Wer in außergewöhnlichen Räumen tagt, markiert damit Zugehörigkeit zu einer bestimmten Klasse von Entscheidern. Die Berliner Republik hat das Bundeskanzleramt als gläsernen Machtzentrum errichtet, durchsichtig und prinzipiell einsehbar von außen. Das war Programm, ein architektonisches Bekenntnis zur Transparenz. Die Verlagerung wichtiger Verhandlungen in ein historisches Anwesen jenseits der Öffentlichkeit kehrt dieses Prinzip teilweise um.

Das berührt eine grundlegende Frage der demokratischen Stadtentwicklung: Wem gehören politische Räume? Das Grundgesetz verankert in Artikel 20 das Demokratieprinzip. Öffentlichkeit ist konstitutiv für demokratische Legitimation. Wenn Koalitionsausschüsse in Residenzen tagen, die dem allgemeinen Zugang entzogen sind, gerät dieses Prinzip unter Druck. Es mag pragmatische Gründe geben, die Medienpräsenz zu begrenzen. Politisch sendet es ein problematisches Signal, gerade dann, wenn die Verhandlungen über Sozialleistungen und Energiekosten für die breite Bevölkerung geführt werden.

Der Soziologe Henri Lefebvre hat in seinem Konzept des „Rechts auf Stadt“ betont, dass räumliche Zugangsregeln immer auch Machtregeln sind. Die Villa Borsig ist kein Stadtentwicklungsfall im engeren Sinne des Baugesetzbuchs (BauGB). Aber die Frage, die sie aufwirft, ist dieselbe: Räume produzieren soziale Wirklichkeiten. Wer in welchen Räumen spricht, entscheidet mit darüber, wie Entscheidungen wahrgenommen werden.

Architektur als Symbol, das wirkt

Das Bild, das Schwarz-Rot in diesen Tagen abgab, erinnerte selbst Leute in den eigenen Reihen an die am Dauerstreit zerbrochene Ampel-Regierung. Die Villa Borsig wird die Bundesregierung weiter nutzen. Das Auswärtige Amt schätzt das Anwesen als Tagungszentrum und Ausbildungsort für Diplomatinnen und Diplomaten. Die institutionelle Kontinuität ist nachvollziehbar, die historische Substanz schutzwürdig.

Was sich ändern könnte, ist die öffentliche Reflexion über die Symbolik von Verhandlungsorten. Eine Koalition, die in der Energiepreiskrise über Entlastungsmaßnahmen für Haushalte mit niedrigem Einkommen verhandelt, und dies in einem aristokratisch anmutenden Ambiente tut, sollte diesen Widerspruch benennen. Nicht als moralische Anklage, sondern als Hinweis auf eine kommunikative Lücke, die Vertrauen kostet.

Demokratische Politik gewinnt Legitimation durch Transparenz und den Beweis, dass Entscheiderinnen und Entscheider die Lebenswirklichkeit derer kennen, über die sie beschließen. Daran gemessen ist die Villa Borsig als Dauerformat ein fragwürdiges Signal. Historisch bedeutsam, architektonisch bemerkenswert, symbolisch jedoch nicht unproblematisch.

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Wohnen, Bauen, Zusammenleben: Wie die IBA’27 Stuttgart eine Antwort auf die Wohnungskrise sucht

Die Internationale Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart (IBA’27) ist kein Architekturspektakel, sondern ein auf zehn Jahre angelegtes gesellschaftliches Experiment: Sie untersucht, wie eine ganze Region durch partizipative Prozesse, nachhaltiges Bauen und soziale Innovation neu gedacht werden kann.

Wenn im April 2027 das Ausstellungsjahr beginnt, wird Stuttgart nicht einfach Modellgebäude zeigen, sondern das Ergebnis eines langen kollektiven Lernprozesses. Seit 2017 hat die IBA’27 GmbH, deren Gesellschafter die Landeshauptstadt Stuttgart, der Verband Region Stuttgart, die Wirtschaftsförderung Region Stuttgart GmbH, die Architektenkammer Baden-Württemberg und die Universität Stuttgart sind, Kommunen, Initiativen, Investorinnen und Planungsbüros zusammengebracht. Das Resultat: inzwischen 37 offizielle IBA’27-Projekte, verteilt über die gesamte StadtRegion.

Unter dem Motto „UM BAUEN!“ findet die Ausstellung vom 24. April bis 30. Oktober 2027 statt. Der Doppelsinn ist programmatisch: Es geht ums Umbauen im technischen Sinn, und es geht um ein Umdenken, um eine Baukultur, die ökologische, soziale und ökonomische Kriterien nicht gegeneinander ausspielt, sondern integriert.

Was macht die IBA’27 zu mehr als einer Architekturausstellung?

Die Antwort liegt in ihrer räumlichen und sozialen Reichweite. Während klassische Ausstellungen Objekte in Museen zeigen, macht die IBA’27 die gesamte Region zur Ausstellungsfläche. An rund 40 Standorten in Stuttgart und Umgebung sind Projekte zu erleben, von Einzelgebäuden bis zu ganzen Quartieren. Viele befinden sich 2027 noch im Bau oder in der Entwicklung, was den Besucherinnen und Besuchern ermöglicht, Stadtentwicklung als Prozess zu verstehen, nicht nur als fertiges Produkt.

Zentraler Ausstellungsort in der Innenstadt wird das ehemalige Galeria-Kaufhof-Gebäude in der Eberhardstrasse, das die Landeshauptstadt Stuttgart 2023 erworben hat. Die beiden Erdgeschosse werden zur Hauptausstellungsfläche umgenutzt. Welche Nachnutzung das Gebäude langfristig erhält, ist noch offen: Im Gespräch sind ein Haus der Kulturen oder städtische Büroflächen. Diese Offenheit ist selbst eine programmatische Aussage über den Umgang mit leerstehendem Bestand in Innenstadtlagen.

Einen Vorgeschmack auf die Ausstellung bot bereits die Lange Nacht der Museen am 21. März 2026: Mit einer Licht- und Soundinstallation der Künstler Roland Batroff und Clemens Schneider wurde das Kaufhof-Gebäude erstmals als IBA’27-Schauplatz erlebbar gemacht.

Wie verändert partizipative Planung das soziale Gefüge einer Stadt?

Die IBA’27 liefert auf diese Frage konkrete Antworten, keine abstrakten Bekenntnisse. Im Quartier Böckinger Strasse in Stuttgart-Rot entstehen rund 400 Wohneinheiten, davon 290 im sozial geförderten Wohnungsbau. Das Projekt der städtischen Wohnbaugesellschaft SWSG zeigt, dass kommunale Träger auch unter schwierigen Marktbedingungen Massstäbe für soziale Durchmischung setzen können. Im Quartier am Rotweg sollen bis zur Bauausstellung 210 Wohneinheiten fertiggestellt sein, ebenfalls mit einem Drittel sozial gefördertem Wohnungsbau.

Bemerkenswert ist auch das IBA’27-Projekt „Aquabox“: Ein mobiles Hallenbad in Holzmodulbauweise, das am Kelterplatz in Stuttgart-Zuffenhausen ab Herbst 2026 als Interimslösung während des Hallenbadneubaus dient und danach an weitere Standorte versetzt werden kann. Das Projekt, am 24. März 2026 als offizielles IBA’27-Vorhaben aufgenommen, steht exemplarisch für einen neuen Typ kommunaler Infrastruktur: flexibel, zirkulär, übertragbar. IBA’27-Intendant Andreas Hofer bringt es auf den Punkt: Viele Kommunen stehen vor der Aufgabe, marode Schwimmbäder aus den 1960er- und 1970er-Jahren zu ersetzen. Die Aquabox zeigt, wie sich diese Aufgabe als mobiles System intelligent lösen lässt.

Das Holzgebäude nutzt Wärmepumpen, eine hocheffiziente Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und eine Photovoltaikanlage. Realisiert wurde es in einer branchenübergreifenden Zusammenarbeit von POOL out of the BOX GmbH, 4a Architekten und Blumer Lehmann. Planungs- und Bauprozess sind also selbst modellhaft.

Sichtbar im Stadtraum sind die IBA’27-Projekte seit März 2026 durch leuchtend gelbe Stahlskulpturen der Stuttgarter Designagentur Haus Otto. Bis zu vier Meter hohe Projektmarker in vier modularen Varianten, von der Sitzbank bis zur „Himmelstreppe“, stehen an 22 Projektstandorten. Sie funktionieren als Einladung, sich bereits jetzt mit den Orten der IBA auseinanderzusetzen, und sollen nach 2027 als dauerhaftes Stadtmöbel bleiben.

Am Weissenhof, wo 1927 die Avantgarde des europäischen Wohnungsbaus ihre radikalen Ideen baute, entsteht das neue Besucher- und Informationszentrum Weissenhof.Forum nach Entwurf von Barkow Leibinger. Mit Dauerausstellung, Vortragsräumen und Café schafft das Forum die seit langem fehlende Infrastruktur für eine der meistbesuchten Architektursiedlungen Deutschlands. Die Brenzkirche in unmittelbarer Nachbarschaft wird behutsam umgebaut und erhält ihre identitätsstiftenden Elemente zurück.

Aufsichtsratsvorsitzender Thomas Bopp benennt die übergeordnete Ambition ohne Umschweife: Bauen sei der grösste Kohlendioxid-Treiber weltweit. Die IBA’27 soll zeigen, dass ein struktureller Wandel in der Bauwirtschaft nicht nur notwendig, sondern möglich ist. Das Ausstellungsjahr verstehe sich deshalb nicht als Abschluss, sondern als Ausgangspunkt: Die IBA’27 GmbH wird bis 2030 weitergeführt, um Erfahrungen zu dokumentieren, Projekte zu begleiten und Netzwerke zu sichern.

Was die IBA’27 von vielen Bauausstellungen unterscheidet, ist dieser explizit gesellschaftliche Anspruch. Architektur wird hier nicht als autonome Kunstform verstanden, sondern als Werkzeug für soziale Transformation. Thematische Routen zu Neues Wohnen, Produktive Stadt, Einfaches Bauen, Bautechnik und Stadt am Fluss sollen 2027 unterschiedliche Zielgruppen ansprechen und die Projekte in nachvollziehbare Erzählungen einbetten.

Die Frage, die IBA’27-Intendant Andreas Hofer an den Weissenhof stellt, gilt für die gesamte Ausstellung: Was können wir vom Wohnungsbau der Moderne lernen, und was müssen wir für die nächsten hundert Jahre fordern? Die Antworten darauf werden nicht in Stuttgart allein geschrieben. Aber Stuttgart liefert gerade ein lesenswertes erstes Kapitel.

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Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber Baukunst.art

Schön, wahr, gut: Wie die Architektur ihre drei wichtigsten Werte verlor und warum sie sie jetzt zurückbraucht

Die Trias des Wahren, Schönen und Guten ist in der Architektur nicht tot, sie wurde nur systematisch aus den Planungsprozessen herausgekürzt, durch Kostenkennwerte ersetzt und als romantischer Anachronismus abgeschrieben.

Bernd Eilert hat im Januar 2026 in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung eine brillante Inventur dieser drei platonischen Ideale vorgelegt und mit entwaffnender Präzision festgestellt, dass das Schöne den steilsten Absturz in der Werteskala erfahren hat. Für die Architektur gilt das in besonderem Maß. Kein Bereich der Gegenwartskultur hat das Schöne so systematisch verabschiedet wie das Bauen. Und kein Bereich zahlt dafür einen so konkreten, messbaren Preis.

Warum ist das Schöne aus der Architektur verschwunden?

Die ehrliche Antwort lautet: Es wurde nie offiziell abgeschafft. Es hat sich still verdrückt, während die Planungsparameter enger wurden. In vier Jahrzehnten Berufspraxis lässt sich diese Erosion präzise datieren. In den 1980er Jahren sprachen Bauherren noch selbstverständlich von Haltung, von Wirkung, von Würde eines Gebäudes. Heute liefert die erste Projektbesprechung Abschreibungszeiträume und Nutzungskostenprognosen. Was sich rechnen lässt, wird berechnet. Was sich nicht rechnen lässt, findet keinen Platz in der Tabellenkalkulation.

Das Tragische daran: Das Schöne lässt sich rechnen, nur eben nicht im Monatsbericht. Schöne Gebäude werden länger genutzt. Sie erzeugen Identifikation, reduzieren Vandalismus, erhöhen die Bereitschaft zur Pflege. Eine Studie aus dem Vereinigten Königreich, auf die das Fachmagazin Dezeen in seiner Recherche „How long should a building last?“ (Dezember 2025) hinweist, belegt, was Architektinnen und Architekten längst wissen: Gebäude, die als schön empfunden werden, haben eine signifikant längere Nutzungsdauer als ihre optimierten, aber gleichgültigen Pendants. Der erste Träger des britischen Stirling Prize, das Centenary Building der Universität Salford, wurde 2025 zum Abriss freigegeben: 30 Jahre nach Fertigstellung. Ein preisgekröntes Gebäude, das niemand behalten wollte.

Eilert zitiert den belgischen Maler Michaël Borremans mit dem Satz, Schönheit sei heute Tabu, romantisch und nicht mehr en vogue. In der zeitgenössischen bildenden Kunst mag das als ästhetisches Programm noch funktionieren. Ein Gemälde kann provozieren, irritieren, verstören und trotzdem seinen Platz im Museum behaupten. Ein Wohngebäude, das irritiert und verstört, ist schlicht unbewohnbar.

Hat die Moderne die Architektur um ihre Wahrheit gebracht?

Das Wahre in der Architektur war einmal die Ehrlichkeit der Konstruktion, die Sichtbarkeit des Tragwerks, die Lesbarkeit des Materials. Mies van der Rohe nannte es Tektonik. John Ruskin sprach von der Wahrheit des Handwerks. Beide meinten dasselbe: Ein Gebäude soll zeigen, was es ist.

Was zeigen unsere Gebäude heute? In den meisten Fällen: so wenig wie möglich. Fassaden sind Verkleidungen geworden, Hüllen ohne Beziehung zur Konstruktion dahinter. Das Tragwerk verschwindet hinter Abhangdecken und Doppelböden. Die Haustechnik übernimmt die Raumgeometrie. Das Ergebnis sind Gebäude, die man nicht lesen kann, weil sie nichts erzählen wollen außer ihrer eigenen Beliebigkeit.

Nietzsche, den Eilert zitiert, formulierte den Widerspruch radikal: Die Wahrheit sei hässlich, die Kunst existiere, damit wir nicht an ihr zugrunde gehen. Für die Gegenwartsarchitektur trifft das in einer bitteren Umkehrung zu: Die Architektur hat die Wahrheit der Konstruktion aufgegeben, nicht um schöner zu werden, sondern um billiger zu bauen. Das Ergebnis ist weder wahr noch schön.

Das Gute als verlorene Haltung

Am schwersten wiegt der Verlust des Dritten im Bunde. Das Gute in der Architektur meint nicht Moral im engen Sinn, sondern Haltung, Verantwortung gegenüber dem öffentlichen Raum, die Verpflichtung, mit dem Bauen die Welt ein wenig bewohnbarer zu hinterlassen. Schiller sah das Theater als moralische Anstalt dem Wahren, Schönen, Guten verpflichtet. Für die Stadt der Neuzeit war das Gebäude diese moralische Anstalt: es definierte den Straßenraum, es orientierte, es gab Maßstab.

Heute bestimmt der gewerbliche Investor in Abschreibungszyklen von 15 bis 20 Jahren. Was danach kommt, ist planungstechnisch irrelevant. Das Gebäude als Finanzprodukt hat das Gebäude als baukulturellen Ort längst verdrängt. Wer billiger baut und früher abreißt, gewinnt die Ausschreibung. Wer teurer baut, aber 150 Jahre lang nicht abreißen muss, verliert sie. Eilerts Beobachtung, die Bourgeoisie quassle in einem fort vom Schönen, Guten, Wahren und knicke doch nur vor dem Goldenen Kalb ein, trifft die Baubranche mit chirurgischer Genauigkeit.

Das Paradox der Situation liegt darin, dass ausgerechnet die Klimakrise jetzt das leistet, was Jahrzehnte Baukulturdiskussion nicht vermochten: Sie zwingt die Branche zur Langfristigkeit. Der Begriff „embodied carbon“, der im Baumaterial gebundene Kohlenstoff, hat eine neue Qualitätsdiskussion ausgelöst, nicht aus ästhetischen, sondern aus ökologischen Gründen. Wer ein Gebäude nach 30 Jahren abreißt, hat den enormen CO2-Aufwand seiner Herstellung nie amortisiert. Die Lebensdauer eines Gebäudes ist kein romantisches Thema mehr. Sie ist eine Klimafrage. Und damit, auf Umwegen, wieder eine Frage des Guten.

Was bleibt von der Trias?

Eilert endet seinen brillanten Essay mit der Beobachtung, dass die Sehnsucht nach dem Schönen geblieben ist, auch wenn das Schöne als Ideal verlorengegangen schien. Taylor-Swift-Fans strömen ins Hessische Landesmuseum Wiesbaden, um ein Gemälde zu betrachten, das sie ungeschützt schön nennen würden. Die Sehnsucht ist nicht verschwunden. Sie hat nur keinen institutionellen Ort mehr.

In der Architektur gibt es diesen Ort noch, er wird nur selten genutzt. Jedes Mal, wenn ein Gebäude entsteht, das den öffentlichen Raum bereichert statt beschädigt, wenn ein Haus gebaut wird, das seine Bewohnerinnen und Bewohner nicht gleichgültig lässt, wenn eine Konstruktion ehrlich zeigt, was sie ist, ist das Wahre, Schöne und Gute noch anwesend. Nicht als Programm. Nicht als Inschrift im Dreiecksgiebel. Als Haltung.

Zu retten ist die Trias nicht als abstrakte Formel. Aber als Maßstab für eine Architektur, die mehr will als Rendite und Restnutzungsdauer: jederzeit.

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Der Berliner Blackout und die Architektur der Verwundbarkeit

Am frühen Morgen des 3. Januar 2026 erlosch in weiten Teilen des Berliner Südwestens das Licht. Nicht wegen eines technischen Defekts, nicht wegen Schneesturm oder Altersschwäche der Netze, sondern wegen eines gezielten Brandanschlags auf eine Kabelbrücke über den Teltowkanal beim Heizkraftwerk Lichterfelde. Fünf Hochspannungs- und zehn Mittelspannungskabel wurden beschädigt. Rund 45.400 Haushalte und 2.200 Betriebe in Nikolassee, Zehlendorf, Wannsee und Lichterfelde blieben tagelang ohne Strom und Heizung, mitten im tiefsten Winter. Es war der längste Stromausfall der Stadt seit 1945.

Die linksextreme Vulkangruppe bekannte sich zu dem Anschlag. Doch wer die Bombe zündete, erklärt noch nicht, warum sie so verheerend wirkte. Diese Frage ist eine architektonische, eine stadtplanerische und zutiefst gesellschaftliche.

Eine Stadt auf einem Bein

Moderne Großstädte sind Hochleistungssysteme mit erschreckend dünner Redundanz. Das Berliner Stromnetz, wie das der meisten deutschen Großstädte, ist historisch gewachsen, nicht für hybride Angriffe konzipiert, sondern für den Normalbetrieb optimiert. Einzelne Knotenpunkte tragen Lasten, die für ganze Stadtteile existenziell sind. Fachleute nennen das single points of failure: eine einzige Kabelbrücke, eine einzige Verbindungsleitung, ein einziges Unterwerk, und Zehntausende sitzen im Dunkeln.

Schon die Flutkatastrophe im Ahrtal hat gezeigt, dass sämtliche Kapazitäten für eine Region mit 42.000 Betroffenen eingesetzt wurden. Die Berliner Hauptstadtregion zählt vier Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Ein längerer, flächendeckender Ausfall wäre logistisch kaum beherrschbar.

Die Schwachstellen liegen nicht nur in der Energieinfrastruktur. Heizungsanlagen, Wasserdruckpumpen in Hochhäusern, Mobilfunktürme, Klinik-IT, Ampelanlagen, Eisenbahnstellwerke, alles hängt am Strom. Fällt er weg, bricht eine Kaskade zusammen. Im Januar 2026 waren zeitweise 39 Mobilfunkstandorte eines einzigen Anbieters ausgefallen. Der Notruf war stundenlang überlastet, nicht mit echten Notfällen, sondern mit Anrufen besorgter Bürgerinnen und Bürger ohne Strom.

Wer wohnt, wer friert, wer geht

Der Blackout traf Quartiere mit sehr unterschiedlicher sozialer Zusammensetzung. Nikolassee, Wannsee, Schlachtensee sind die Villenviertel des gutbürgerlichen Berliner Westens. Aber auch dicht besiedelte Mehrfamilienhaussiedlungen wie die Thermometersiedlung in Lichterfelde gehörten zum betroffenen Gebiet. Hier zeigt sich eine soziale Asymmetrie, die Stadtplaner und Architektinnen kennen, die aber selten so scharf hervortritt wie in einer Krise.

Wer ein eigenes Haus, ein Auto, Verwandte auf dem Land oder genug Mittel für ein Hotelzimmer hat, übersteht einen mehrtägigen Stromausfall mit Unannehmlichkeiten. Wer in einem Hochhaus im 14. Stock lebt, auf einen Aufzug angewiesen ist, in einer Pflegeeinrichtung wohnt oder keine sozialen Netzwerke besitzt, steht vor einer anderen Situation. Der Bezirk richtete Notunterkünfte ein, Feldbetten in Sportzentren, Wärmestuben, Ladestationen für Handys. Das ist Krisenmanagement im Geiste der Nachkriegszeit: improvisiert, würdig, aber nicht konzipiert für eine Stadt des 21. Jahrhunderts.

Ferdinand Gehringer, Ko-Autor eines Buchs über ‚Deutschland im Ernstfall‘, benennt das strukturelle Versagen: Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser verfügen zwar über Generatoren, doch die Kapazitäten reichen selten für mehrtägige Ausfälle. In Skandinavien ist es selbstverständlich, dass Betriebe Notstromaggregate vorhalten. In Deutschland ist das die Ausnahme.

Das Krisenmanagement als Spiegel

Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner erklärte öffentlich, er habe den Tag des Anschlags koordinierend in seinem Büro verbracht. Später stellte sich heraus, dass er zeitweise Tennis gespielt hatte, gemeinsam mit Bildungssenatorin Katharina Günther-Wünsch, seiner Lebensgefährtin. Das Bild wurde zur Metapher.

Nicht weil Tennis ein Vergehen wäre. Sondern weil es die Frage aufwirft, ob die politische Führung einer Großstadt Protokolle und Reflexe für solche Lagen überhaupt besitzt. Die Großschadenslage wurde erst einen Tag nach dem Anschlag ausgerufen, als das volle Ausmaß bereits bekannt war. Die Bundeswehr wurde erst nach einem Tag der Zurückhaltung angefordert. Die 45 vom Senat angekündigten Katastrophenschutz-Leuchttürme, Anlaufstellen für die Bevölkerung in Krisen, waren zum Zeitpunkt des Blackouts zu nur knapp einem Drittel einsatzbereit, wie der Berliner Rechnungshof kurz zuvor bemängelt hatte.

Diese Lücken sind keine Einzelversagen. Sie sind das Ergebnis jahrzehntelanger Fehlpriorisierung in der Stadtplanung. Der Begriff der Friedensdividende lässt sich auf viele Bereiche ausdehnen: nicht nur auf Bundeswehr und Straßenmeisterei, sondern auch auf Katastrophenschutz, Redundanz im Versorgungsnetz und die schlichte Frage, ob eine Stadt Notfallpläne hat, die auch funktionieren.

Resilienz ist keine Kostenstelle, sondern Bauaufgabe

Aus architektonischer Sicht stellt sich der Berliner Blackout als Planungsversagen dar, das sich über Jahrzehnte aufgeschichtet hat. Kritische Infrastruktur, Stromkabelbrücken, Unterwerke, Wasserwerke, Knotenpunkte des Mobilfunknetzes, ist in der Stadtplanung vielfach unterbelichtet geblieben. Sie verschwindet im Untergrund, wird hinter Zäunen versteckt oder in Industriezonen abgeschoben. Unsichtbarkeit ist ihr Schicksal und ihre Schwäche.

Eine resilientere Stadtstruktur würde kritische Infrastruktur nicht verstecken, sondern redundant anlegen: Leitungen unterirdisch, mehrfach und aus verschiedenen Richtungen. Knotenpunkte nicht als singuläre Punkte, sondern als verteilte Systeme. Dazu bräuchte es verstärkte physische Sicherung, Zaunanlagen, Zugangskontrollen, Überwachung. Das klingt unattraktiv. Es ist aber Stadtbau.

Das seit Langem diskutierte KRITIS-Dachgesetz, das Betreiber kritischer Infrastruktur zu Resilienzinvestitionen verpflichtet, war zum Zeitpunkt des Anschlags noch nicht vom Bundestag verabschiedet. Es ist ein symptomatisches Detail: Auch der Rechtsrahmen war nicht resilient genug. Nach dem Berliner Blackout soll das Gesetz beschleunigt kommen. Manche Lehren zahlt man teuer.

Freiheit und Sicherheit: Keine falschen Gegensätze

Es wäre verleiterisch, aus dem Berliner Blackout zu schließen, Sicherheit und Freiheit stünden in einem grundlegenden Spannungsverhältnis. Mehr Überwachung, mehr Abschottung, mehr Kontrolle als Reaktion auf hybride Angriffe liegt nahe. Sie führt aber in die Irre.

Was Berlin wirklich braucht, sind keine Überwachungskameras an jeder Kabelbrücke. Gebraucht werden kluge Stadtplanung, verteilte Strukturen statt zentralisierter Systeme, robuste statt effizienzmaximierte Infrastruktur, soziale Resilienz statt bloßer technischer Absicherung. Dazu gehört auch, dass Bevölkerungsgruppen sich in Krisen gegenseitig stützen können, was Gemeinschaftsräume, funktionierende Nachbarschaften und soziale Infrastrukturen voraussetzt. Ein Quartier, dessen Bewohnerinnen und Bewohner sich kennen, ist resilienter als eine Siedlung anonymer Mieterinnen und Mieter.

Eine Studie der Technischen Universität Kaiserslautern-Landau von 2025 ergab: Mehr als die Hälfte der Befragten hat sich bislang nicht mit Notfallvorsorge beschäftigt. Ein Drittel hält persönliche Katastrophenbetroffenheit für unwahrscheinlich. Das ist kein Versagen der Bevölkerung, es ist ein Versagen der Kommunikation, Planung und politischen Bildung.

Der Berliner Blackout ist kein Ausnahmefall. Er ist ein Vorgeschmack. Drei vergleichbare Anschläge auf Berliner Strominfrastruktur in zwei Jahren, Adlershof im September 2025, Lichterfelde im Januar 2026, dazu der Anschlag auf das Tesla-Werk in Grünheide 2024, zeigen ein Muster. Die Reaktion darauf darf nicht nur eine sicherheitspolitische sein. Sie muss eine stadtbauliche sein.

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SEO-Überschriftenvorschlag: Tiny Lofts statt Mietwohnungen: Was Rainer Grießhammers Roman „Alles wird gut – nur anders“ über die Stadt von morgen lehrt

Einleitung (max. 200 Zeichen)

Ein 18-Jähriger, seine Wahlgroßeltern und eine Stadt des Jahres 2037: Rainer Grießhammers Roman zeigt, wie Wohnungsnot, Klimapolitik und Digitalisierung unseren Alltag formen könnten.

Tiny Lofts und Wahlgroßeltern: Wie die Stadt von 2037 aussehen könnte

Was passiert mit unseren Städten, wenn Klimatribunal und Grundeinkommen keine Visionen mehr sind, sondern Realität? Rainer Grießhammer, langjähriger Geschäftsführer des Öko-Instituts und Vorstandssprecher der Stiftung Zukunftserbe, hat in seinem im März 2024 beim oekom Verlag erschienenen Roman „Alles wird gut – nur anders – Geschichten aus dem Jahr 2037“ einen Versuch unternommen, diese Frage erzählerisch zu beantworten. Das Ergebnis ist ein Buch, das sich weder als dystopischer Schreckensroman noch als naive Utopie einordnen lässt, sondern als etwas deutlich Unbequemeres: als plausible Möglichkeit.

Der 18-jährige Paul und seine Wahlgroßeltern bilden das Zentrum einer Drei-Generationen-Geschichte, die den Alltag eines fiktiven Jahres 2037 durchleuchtet. Grießhammer setzt dabei auf eine ungewöhnliche Methode: Alle Ereignisse bis 2023 sind real dokumentiert, alles Spätere wurde vom Autor kreativ fortgeschrieben. Diese Kombination aus Faktenbasis und Fiktion ist kein literarischer Trick, sondern ein bewusstes gesellschaftspolitisches Instrument.

Tiny Lofts als Symptom: Wenn Wohnraum zur knappen Ressource wird

Im Mittelpunkt der beschriebenen Welt von 2037 stehen Tiny Lofts als dominierende Wohnform. Für Architektinnen und Architekten ist das kein futuristisches Detail, sondern eine hochaktuelle Bestandsaufnahme: Der Trend zur Verkleinerung privaten Wohnraums bei gleichzeitiger Intensivierung gemeinschaftlicher Infrastrukturen ist bereits heute in deutschen Grossstädten spürbar. Grießhammer extrapoliert diese Entwicklung konsequent und ohne romantisierende Überhöhung.

Die Tiny Lofts seines Romans sind keine ökologisch verklärten Miniaturwohnungen aus dem Lifestyle-Magazin. Sie sind vielmehr das architektonische Ergebnis einer Gesellschaft, in der bezahlbarer Wohnraum systematisch zur Mangelware geworden ist und in der die Umverteilung von Fläche nicht durch den Markt, sondern durch politische Entscheidungen geregelt wird. Das klingt nach Spekulation, entspricht aber Tendenzen, die Stadtforschende seit Jahren beobachten: In Wien, Zürich und München wächst der Anteil von Wohnformen, die auf gemeinschaftliche Nutzung setzen, während die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Neubauten sinkt.

Drei Generationen, drei Stadtvorstellungen

Was Grießhammers Roman für den urbanistischen Diskurs besonders produktiv macht, ist die generationelle Perspektive. Paul, der 18-Jährige, ist in einer Welt aufgewachsen, in der autonome Solarautos und Retrorestaurants ohne Servierroboter genauso selbstverständlich sind wie frühere Generationen den Diesel-PKW oder das Fast-Food-Lokal mit menschlichem Personal kannten. Seine Wahlgroßeltern hingegen tragen die Erinnerung an eine andere Stadt mit sich: eine Stadt mit mehr privatem Raum, mehr individuellem Konsum, aber auch mit mehr CO2-Emissionen und sozialer Segregation.

Diese Generationenkonstellation ist kein literarisches Ornament. Sie spiegelt die reale Planungsdebatte wider, die derzeit in deutschen Städten geführt wird: Wie viel persönliche Wohnfläche ist sozial verträglich? Wem gehört die Stadt – dem Individuum oder der Gemeinschaft? Grießhammer gibt keine Antwort, aber er macht die Konfliktlinien sichtbar. Dass dabei Turbokapitalismus, Postwachstum und Grundeinkommen als ernsthafte politische Optionen aufeinanderprallen, zeigt den Anspruch des Buches: Es ist kein Roman über Architektur, aber es ist ein Roman über die Gesellschaft, die Architektur erst möglich macht.

Digitalisierung und Gemeinschaft: Der öffentliche Raum unter Druck

Perureisen finden im Metaverse statt, Bademeisterdrohnen schweben über Baggerseen – Grießhammers Zukunft ist digital durchdrungen bis in den letzten Winkel des Alltags. Für die Stadtplanung bedeutet das eine Verschiebung: Wenn Erlebnisse virtuell konsumierbar werden, verändert sich die Funktion öffentlichen Raums grundlegend. Das Retrorestaurant ohne Servierroboter wird zum Ort der Echtheit, zum sozialen Kontrapunkt zur durchdigitalisierten Umwelt.

Diese Entwicklung hat architektonische Konsequenzen. Orte, die bewusste Technikfreiheit oder Langsamkeit inszenieren, könnten in einer Welt hypervernetzter Räume eine neue urbanistische Wertigkeit erhalten. Grießhammer beschreibt das nicht als Nostalgie, sondern als bewusste gesellschaftliche Entscheidung. Und gerade das macht seine Prognose architektonisch interessant: Die Menschen seiner Geschichte treffen Entscheidungen darüber, wie sie miteinander leben wollen – und das schlägt sich räumlich nieder.

Klimatribunal und Innovationsstau: Die Rahmenbedingungen des Bauens

Dass Grießhammers Roman auch Klimatribunal, Digitalsteuer und bezahlte Klimaleugner thematisiert, mag für einen Architekturartikel zunächst peripher erscheinen. Es ist es nicht. Die rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen, unter denen gebaut wird, bestimmen mit derselben Schärfe die Gestalt unserer Städte wie das Entwerfen selbst. Wenn ein Klimatribunal zur institutionalisierten Instanz wird, die wirtschaftliche Entscheidungen rückwirkend bewertet, verändert das die Risikoabwägung von Investorinnen und Investoren im Bausektor fundamental.

Gleichzeitig beschreibt Grießhammer einen Innovationsstau als reales gesellschaftliches Problem des Jahres 2037. Das ist für die Baubranche keine abstrakte Bedrohung. Wer die Zertifizierungsverfahren für neue Baustoffe, die Planungszeiträume für quartiersbezogene Infrastrukturprojekte oder die Reaktionsgeschwindigkeit regulatorischer Rahmenbedingungen auf klimatische Herausforderungen in Deutschland kennt, wird Grießhammers Diagnose nicht als Fiktion empfinden, sondern als Protokoll.

Eine lebenswerte Welt: Anspruch und Grenzen des Zukunftsromans

„Grießhammer ist es gelungen, ein Nachhaltigkeitsnarrativ zu kreieren, das vorstellbar macht, was passieren könnte“, schrieb Philipp Krohn in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Das ist zutreffend und zugleich der entscheidende Einwand. Der Roman ist narrativ optimistisch – er entwirft eine Welt, in der Probleme nicht verschwunden, aber bearbeitbar sind. Für die urbanistische Debatte hat das einen doppelten Wert und eine methodische Grenze.

Der Wert liegt in der Mobilisierungsfunktion positiver Szenarien. Grießhammer selbst hat in Interviews betont, dass er die gesellschaftliche Lähmung angesichts multipler Krisen überwinden will, indem er zeigt, dass Transformation möglich und gestaltbar ist. Das ist legitim und notwendig. Die Grenze liegt dort, wo narrative Plausibilität mit analytischer Präzision verwechselt wird. Ein Roman, der bis 2023 auf Fakten basiert und danach kreativ fortschreibt, beschreibt eine mögliche Welt – aber eben nur eine von vielen.

Dennoch: Als Denkanstoss, als Werkzeug zur Erweiterung des kollektiven Vorstellungsraums über zukünftiges Wohnen und Leben, ist „Alles wird gut – nur anders“ ein ungewöhnlich präzises Buch. Wer wissen will, welche gesellschaftlichen Voraussetzungen Tiny Lofts, autonome Solarautos und Wahlgroßeltern zur Norm werden lassen könnten, findet hier keine Antwort – aber eine produktiv irritierende Annäherung.

Den Roman „Alles wird gut – nur anders“ von Rainer Grießhammer kannst du unter anderem an folgenden Stellen erwerben:

Als gedrucktes Buch:

• Direkt beim oekom Verlag: oekom.de oekom.de
• terrashop.de

Als E-Book:

• Bei PocketBook: pocketbook.de pocketbook.de
• Bei Thalia: thalia.de thalia.de

Der Roman ist sowohl als Hardcover als auch als E-Book erhältlich. Die ISBN lautet 978-3-98726-087-2 (gedruckt) bzw. 978-3-98726-326-2 (E-Book).

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Eine kritische Analyse der Trickle down Theorie im deutschen Wohnungsmarkt

Die Immobilienbranche hat eine elegante Theorie entwickelt, um Luxusneubauten als sozialpolitischen Beitrag zu verkaufen. Der Sickereffekt, englisch Trickle down, funktioniert angeblich so: Wohlhabende Haushalte kaufen hochpreisige Neubauwohnungen und machen dadurch ihre bisherigen Immobilien frei. In diese ziehen Familien mit mittlerem Einkommen ein, die wiederum günstigere Wohnungen verlassen. Am Ende der Kette, so das Versprechen, profitieren auch einkommensschwache Haushalte von diesem Dominoeffekt.

Diese Theorie klingt bestechend logisch. Sie entlastet Politik und Bauwirtschaft von der Verantwortung, gezielt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Stattdessen soll der Markt es richten, ganz von selbst, durch die unsichtbare Hand des Wettbewerbs. Doch nach vierzig Jahren in der Architekturpraxis habe ich gelernt, schönen Theorien zu misstrauen, die vor allem jenen nützen, die sie propagieren.

Was die Forschung wirklich zeigt

Der Sickereffekt wurde bereits in den 1970er Jahren wissenschaftlich untersucht. Die aktuelle Studienlage ist ernüchternd. Das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung hat die Umzugsbewegungen in Bremen, Köln, Leipzig und Nürnberg analysiert. Das Ergebnis: Eine neu gebaute Wohnung löst je nach Stadt nur 2,2 bis 3,2 Umzüge aus. Die versprochene lange Kaskade von Umzügen versiegt bereits nach wenigen Gliedern. Die Entspannung kommt unten schlicht nicht an.

Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestags hat 2022 die verfügbare Evidenz zusammengetragen. Das Fazit ist differenziert, aber keineswegs enthusiastisch: Die empirische Plausibilität des Sickereffekts sei zwar grundsätzlich nachweisbar, doch ob dadurch Wohnen tatsächlich erschwinglicher werde, bleibe fraglich. Empirisch belegbare Aussagen zu bundesweiten Sickereffekten liegen nicht vor. Es fehlt schlicht an Daten, die das Versprechen der Branche stützen würden.

Mehr als 200 Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler haben in der Erklärung für eine wirklich soziale Wohnungspolitik auf einen entscheidenden Punkt hingewiesen: Die frei werdenden Wohnungen werden meist teurer weitervermietet. Der theoretische Sickereffekt wird durch die Praxis der Mieterhöhungen bei Neuvermietung konterkariert.

Warum der Mechanismus versagt

Die Gründe für das Scheitern des Sickereffekts auf angespannten Wohnungsmärkten sind struktureller Natur. Erstens unterbrechen Zuzüglerinnen und Zuzügler von außerhalb die Umzugsketten. Wer aus einer anderen Stadt kommt, hinterlässt keine freie Wohnung im lokalen Bestand, besetzt aber einen Platz in der Kette. In wachsenden Metropolregionen mit hoher Zuwanderung ist dieser Effekt besonders ausgeprägt.

Zweitens erhöhen Vermieterinnen und Vermieter bei jeder Neuvermietung die Mieten. In angespannten Märkten mit geringem Leerstand können sie deutliche Aufschläge durchsetzen. Die frei werdende Wohnung ist für einkommensschwache Haushalte damit nicht mehr erschwinglich, selbst wenn sie theoretisch verfügbar wäre. Die Metastudie des Forschungsinstituts empirica bestätigt: Je höherwertiger der Neubau, desto länger sind zwar theoretisch die Umzugsketten, doch desto größer ist auch die Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, sodass Geringverdienende nicht zum Zuge kommen.

BBSR Leiter Markus Eltges bringt es auf den Punkt: In einem angespannten Wohnungsmarkt fallen die Sickereffekte geringer aus als auf weniger angespannten Wohnungsmärkten. Mit anderen Worten: Genau dort, wo bezahlbarer Wohnraum am dringendsten gebraucht wird, funktioniert der Mechanismus am schlechtesten.

Die Dimension der Krise

Die Zahlen zur deutschen Wohnungsnot verdeutlichen, warum marktgläubige Theorien nicht ausreichen. Laut einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen fehlen bundesweit etwa 550.000 Wohnungen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss prognostiziert bis 2027 sogar eine Lücke von 830.000 Wohneinheiten, was dem gesamten Wohnungsbestand von Bremen und dem Saarland zusammen entspricht.

Im Januar 2025 waren nach Angaben des Statistischen Bundesamts knapp 475.000 Menschen wegen Wohnungslosigkeit in Notunterkünften untergebracht, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Die frühere Bundesregierung hatte sich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr vorgenommen und dieses Ziel kein einziges Mal erreicht. Für 2025 rechnet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie mit lediglich 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Angesichts dieser Zahlen wirkt die Hoffnung auf marktgetriebene Lösungen durch hochpreisigen Neubau geradezu naiv.

Eine Ideologie, kein Konzept

Der Sickereffekt ist die wohnungspolitische Variante der Trickle down Ökonomie, die seit den Reagan Jahren international propagiert wird: Wenn es den Wohlhabenden gut geht, profitieren irgendwann auch alle anderen. Diese Theorie steht seit ihrer Entstehung unter wissenschaftlicher Kritik. Im Wohnungssektor greift sie besonders kurz, weil der Markt durch Bodenknappheit, Bauvorschriften, lange Planungszeiten und lokale Angebotsengpässe strukturell verzerrt ist.

Natürlich ist jede neue Wohnung besser als keine. Doch den Sickereffekt als ernsthaftes Instrument zur Bekämpfung der Wohnungsnot anzupreisen, verkennt die Dimension des Problems. Selbst der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags stellt klar, dass niemand den Sickereffekt als einzigen oder gar Königsweg der Wohnungsmisere vermarkten würde.

Was stattdessen nötig wäre

Die Wohnungskrise erfordert aktives politisches Handeln, nicht das Warten auf marktgetriebene Automatismen. Erstens braucht es einen massiven Ausbau des sozialen Wohnungsbaus mit langfristiger Mietpreisbindung. Die 2024 eingeführte neue Wohngemeinnützigkeit ist ein Schritt, dessen Wirkung aber noch abzuwarten ist. Zweitens muss die Bodenpreispolitik reformiert werden, um Spekulation einzudämmen. Drittens sollten Bauvorschriften so vereinfacht werden, dass kleinere, günstigere Wohnungen wirtschaftlich realisierbar sind. Viertens braucht es ein aktives kommunales Flächenmanagement, das Nachverdichtung auch außerhalb des Luxussegments ermöglicht.

Der Sickereffekt mag in überschaubarem Maß funktionieren. Doch er funktioniert zu langsam, zu ungleich verteilt und in zu geringem Umfang, um die strukturelle Wohnungskrise zu lösen. Wer ihn als Argument nutzt, um sozialen Wohnungsbau kleinzureden oder staatliche Eingriffe zu delegitimieren, betreibt Interessenpolitik im Gewand der Wissenschaft. Die Forschung gibt diese Gewissheit jedenfalls nicht her.

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Jedes alte Haus trägt Geschichten in sich. Die Frage ist nur: Wie bringt man sie ans Licht? Was in Großbritannien und den USA längst etabliert ist, entwickelt sich auch im deutschsprachigen Raum zu einem wachsenden Interesse. Eigentümerinnen und Eigentümer wollen wissen, wer vor ihnen zwischen diesen Wänden gelebt, gelacht und getrauert hat. Dieser Artikel liefert eine praktische Anleitung für alle, die sich auf diese faszinierende Spurensuche begeben wollen.

Schritt 1: Das Grundbuch als Ausgangspunkt

Die Recherche beginnt beim Amtsgericht. Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie das Recht auf Einsicht in das Grundbuch, das alle Besitzerwechsel dokumentiert. Ein Grundbuchauszug kostet etwa 10 Euro, mit Beglaubigung 20 Euro. Das Besondere: Einträge werden niemals gelöscht, sondern nur als ungültig markiert. So lässt sich die Eigentümerkette oft bis etwa 1880 zurückverfolgen, als die modernen Grundbücher eingeführt wurden.

Für ältere Zeiträume führt der Weg zu den Hypothekenbüchern, den Vorläufern der Grundbücher. Diese reichen regional unterschiedlich bis etwa 1750 zurück. In Baden Württemberg wurden beispielsweise sämtliche historischen Grundbuchunterlagen im Grundbuchzentralarchiv Kornwestheim zusammengeführt, insgesamt rund 163 Regalkilometer an Dokumenten. Neun Kilometer davon sind frei zugängliche historische Unterlagen.

Schritt 2: Die Bauakte im Bauamt

Das örtliche Bauamt führt zu jedem Gebäude eine Bauakte mit Bauanträgen, Genehmigungen und Grundrissplänen. Diese Unterlagen sind besonders wertvoll, weil sie oft auch Skizzen und technische Beschreibungen enthalten. Die Chancen auf vollständige Akten steigen deutlich bei Gebäuden, die nach 1850 errichtet wurden und heute noch stehen. Eigentümerinnen und Eigentümer können die Unterlagen problemlos einsehen, Kaufinteressierte benötigen eine schriftliche Vollmacht. Kopien kosten je nach Kommune zwischen 10 und 100 Euro.

Schritt 3: Kataster und Urkatasterkarten

Das Liegenschaftskataster der zuständigen Katasterbehörde verzeichnet alle Grundstücke und Gebäude mit Angaben zum Baujahr. Besonders aufschlussreich sind die Urkatasterkarten aus dem 19. Jahrhundert, die erstmals alle Gebäude in nachvollziehbarer Form zeigen. In Württemberg bildet das Primärkataster von 1827 die Grundlage für das bekannte Schwäbisch Haller Häuserlexikon, ein vorbildliches Projekt des Stadtarchivs, das seit 2007 die Besitzer und Baugeschichte aller Altstadthäuser dokumentiert und online zugänglich macht.

Schritt 4: Archive und ihre Schätze

Die eigentliche Detektivarbeit beginnt in den Archiven. Je nach Region und Herrschaftsgeschichte kommen Stadt und Gemeindearchive, Kreisarchive, Landesarchive oder sogar Diözesanarchive in Frage. Als Faustregel gilt: Archivmaterial folgt der historischen Verwaltungsstruktur. War ein Ort Teil eines Klosters, finden sich Unterlagen möglicherweise im Diözesanarchiv. Gehörte er zu einer Grafschaft, lohnt sich der Blick ins entsprechende Adelsarchiv.

Hilfreiche Quellen sind Kirchenbücher mit Tauf, Heirats und Sterbeeinträgen, Steuerlisten, Brandkataster, in denen jedes Haus eine Assekuranznummer erhielt, sowie Gültbücher, die Abgaben und Besitzverhältnisse dokumentieren. Das Landesarchiv Baden Württemberg empfiehlt, vorab per E Mail Kontakt aufzunehmen, das Forschungsthema zu erläutern und bereits ermittelte Archivalien zu nennen. Viele Archive bieten inzwischen Online Findmittel für die Vorrecherche.

Schritt 5: Das Haus selbst befragen

Parallel zur Archivrecherche lohnt sich die Bauforschung am Objekt. Alte Inschriften, Jahreszahlen in Eckbalken oder im Putz, wiederverwendete Hölzer und Gewölbekeller können wertvolle Hinweise liefern. Für eine exakte Datierung von Holzbauten bietet sich die Dendrochronologie an: Anhand der Jahresringe lässt sich das Fälljahr eines Baumes auf das Jahr genau bestimmen. Da Bauholz in der Regel frisch verarbeitet wurde, entspricht das Fälldatum meist dem Baujahr.

Das Dendrolabor der Universität Bamberg oder die Pressler GmbH in Hannover führen solche Untersuchungen durch. Die Kosten liegen bei etwa 70 bis 120 Euro pro Probe. Bei einem Fachwerkhaus in Limburg konnte so nachgewiesen werden, dass es bereits 1289 errichtet wurde, deutlich älter als bisher angenommen. Die Methode hat die Baugeschichte zahlreicher Städte neu geschrieben.

Die Herausforderungen: Alte Schriften und lange Schutzfristen

Wer in historischen Dokumenten recherchiert, stößt auf praktische Hürden. Bis ins frühe 20. Jahrhundert wurden Akten in Kurrentschrift oder Sütterlin verfasst, die heute kaum jemand lesen kann. Volkshochschulen und Genealogievereine bieten Kurse an. Zudem gelten für personenbezogene Daten lange Schutzfristen, häufig 30 Jahre nach dem Tod einer Person oder 110 Jahre nach deren Geburt. Straßennamen und Ortsnamen haben sich über die Jahrhunderte oft mehrfach geändert, was die Zuordnung erschwert.

Wenn die Geschichte unbequem wird

Nicht jede Recherche fördert nur nostalgische Anekdoten zutage. Wer ein Haus besitzt, das zwischen 1933 und 1945 den Besitzer wechselte, kann auf Spuren der Arisierung stoßen, der systematischen Enteignung jüdischen Eigentums. Das Österreichische Staatsarchiv verwahrt umfangreiche Rückerstattungsakten, die oft sehr persönliche Einblicke geben. Die Frage, wie man mit solchem Wissen umgeht, muss jede Eigentümerin und jeder Eigentümer für sich beantworten.

Was bleibt, ist die Erfahrung, dass historisches Wissen den Umgang mit einem Gebäude verändert. Wer die Geschichte seines Hauses kennt, saniert oft behutsamer, mit mehr Respekt vor gewachsenen Strukturen. Das Schwäbisch Haller Häuserlexikon zeigt, dass solche Forschung auch ein Gemeinschaftsprojekt sein kann: Bürgerinnen und Bürger tragen historische Fotos bei, Privatarchive werden erschlossen, und am Ende entsteht ein digitales Gedächtnis, das weit über die einzelne Immobilie hinausreicht.

Praktische Checkliste für Hausforscher

Erste Anlaufstellen: Grundbuch beim Amtsgericht, Bauakte beim Bauamt, Kataster bei der Kreisverwaltung.

Erweiterte Recherche: Stadtarchiv, Landesarchiv, Kirchenbücher, Heimatvereine.

Bauforschung: Dendrochronologie für Holzdatierung, Bauaufnahme, historische Fotos von Nachbarn und Verwandten.

Hilfsmittel: Kurrentschrift Kurse, genealogische Datenbanken wie Ancestry oder FamilySearch, regionale Häuserlexika.

Dokumentation: Alle Funde systematisch festhalten, Quellen notieren, eigene Erkenntnisse für Nachfolger sichern.

Die Erforschung der eigenen Hausgeschichte ist eine Reise, die selten geradlinig verläuft. Aber gerade darin liegt ihr Reiz: Jedes Dokument kann eine Tür öffnen, hinter der sich eine weitere Geschichte verbirgt. Und am Ende wissen Sie nicht nur mehr über Ihr Haus, sondern auch über den Ort, die Region und die Menschen, die hier vor Ihnen gelebt haben.

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Gesellschaft & Urbanismus | Dezember 2025

Ein geheim gehaltener Rechnungshofbericht enthüllt: Die Deutsche Bundesbank plante ihre Zentrale für über vier Milliarden Euro, während ihr ökonomischer Einfluss längst an die EZB übergegangen ist. Der Fall wirft grundsätzliche Fragen über institutionelle Rechenschaftspflichten auf.

Der graue Betonriegel im Frankfurter Norden gilt seit seiner Fertigstellung 1972 als architektonisches Symbol deutscher Stabilitätskultur. Das von Otto Apel und dem Büro ABB entworfene Hauptgebäude der Deutschen Bundesbank, 217 Meter lang und 54 Meter hoch, verkündet in seiner brutalistischen Formensprache Solidität und Beständigkeit. Doch hinter der monumentalen Fassade verbarg sich ein Planungsdesaster, das erst durch die Veröffentlichung eines lange zurückgehaltenen Prüfberichts des Bundesrechnungshofs ans Licht kam.

Eine Million Euro pro Arbeitsplatz

Die Zahlen sind erschütternd: Für den geplanten Campus der Bundesbank waren Gesamtkosten von bis zu 4,6 Milliarden Euro veranschlagt. Heruntergerechnet entspricht dies etwa einer Million Euro pro Büroarbeitsplatz. Zum Vergleich: Der komplette Neubau der Europäischen Zentralbank, jener Institution, die der Bundesbank längst die geldpolitische Kompetenz abgenommen hat, kostete rund 1,3 Milliarden Euro. Die Bundesbank plante also einen Bau, der mehr als das Dreifache der EZB-Zentrale verschlingen sollte, obwohl ihre nationale Bedeutung in Währungsfragen drastisch geschrumpft ist.

Der Bundesrechnungshof kritisiert in seinem Bericht vom April 2024 nicht nur die schiere Dimension des Vorhabens, sondern auch dessen konzeptionelle Grundlagen. Die Bundesbank habe Büros pauschal mit 20 Quadratmetern angesetzt und dabei einfach die Flächenmaße aus dem Altbau der späten 1960er Jahre übernommen. Dabei hätten damals noch Akten in den Räumen gelagert werden müssen, was heute durch die Digitalisierung entfällt. Die geplante Gesamtfläche lag 5.405 Quadratmeter über den Vorgaben für Bundesministerien. Über den gesamten Lebenszyklus der Gebäude, so die Prüfer, hätte dies Mehrkosten von 1,7 Milliarden Euro verursacht.

Tribünen für Wettkämpfe: Wenn Bedürfnisse die Realität überholen

Besonders pikant erscheint die geplante Ausstattung des Campus. Eine Mehrzweckhalle sollte nicht nur Sport ermöglichen, sondern auch Wettkämpfe mit bis zu 1.000 Zuschauenden sowie eine Tribüne für 350 Personen umfassen. Der Rechnungshof urteilt unmissverständlich: Eine Tribünenanlage sei für eine Bundesbehörde unter keinem denkbaren Gesichtspunkt notwendig und angemessen. Es gehöre nicht zu den Aufgaben der Bundesbank, Wettkampfveranstaltungen durchzuführen.

Hinzu kommen Gastronomieflächen, Gästewohnungen und ein unterirdisches Erschließungssystem. Der Gesamteindruck vermittelt weniger funktionale Verwaltungsarchitektur als vielmehr den Repräsentationsanspruch einer Institution, die sich ihrer schwindenden Bedeutung womöglich nicht bewusst war, oder dieser aktiv entgegenwirken wollte.

Sieben verlorene Jahre: Die verspätete Reaktion auf veränderte Arbeitswelten

Der Rechnungshof bemängelt zudem, dass die Bundesbank sieben Jahre verstreichen ließ, bis sie Erkenntnisse zu modernen Bürokonzepten und mobilem Arbeiten in ihre Bedarfsplanung integrierte. Selbst die Erfahrungen der Corona-Pandemie wurden nur zögerlich ausgewertet. Dabei hätten schon moderate Anpassungen bei der Desksharing-Quote den Bedarf an neuen Büroflächen erheblich reduziert. Bei einer Quote von 55 Prozent, so die Berechnung, wäre kein einziger Neubau erforderlich gewesen.

Die Geschichte des Projekts liest sich wie ein Lehrstück institutionellen Beharrungsvermögens. 2016 kündigte das zuständige Vorstandsmitglied Johannes Beermann an, das Gelände umfassend zu modernisieren. 2018 erhielt Ferdinand Heide den Zuschlag für das Gestaltungskonzept, 2020 gewann das Schweizer Büro Morger Partner Architekten den Realisierungswettbewerb. Die Kosten stiegen, die Kritik wuchs, doch erst unter Bundesbankpräsident Joachim Nagel wurden 2023 erste Abspeckungen beschlossen. Im Mai 2024 folgte die endgültige Kehrtwende: Nur noch Bestandssanierung, keine Neubauten mehr.

Das Transparenzdefizit: Unabhängigkeit als Schutzschild

Die brisanteste Frage betrifft jedoch nicht die Architektur selbst, sondern den Umgang mit dem Prüfbericht. Warum hielt die Bundesbank das Dokument über ein Jahr lang zurück? Die Notenbank argumentiert, es habe sich um veraltete Planungen gehandelt, die bereits revidiert worden seien. Doch diese Erklärung überzeugt Kritikerinnen und Kritiker nicht.

Friedrich Heinemann vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung betont, ein Grundpfeiler der Haushaltskontrolle sei Transparenz. Prüfberichte und Evaluationen öffentlich finanzierter Tätigkeiten sollten immer veröffentlicht werden. Allerdings, so Heinemann, tue sich auch die gesamte Bundesebene mit Transparenz schwer. Im Parlament säßen Abgeordnete, die oft nicht wollten, dass bei ihren Lieblingsprogrammen so genau hingeschaut werde.

Carsten Brzeski von der ING Bank formuliert es deutlicher: Wenn man in diesen Zeiten noch glaube, solche Berichte wirklich geheim halten zu können, habe man den Puls der Zeit deutlich verpasst. Die Bundesbank sollte im eigenen Interesse und angesichts ihres hohen internationalen Ansehens mit solchen Themen offensiv umgehen.

Zwischen Denkmalschutz und Zukunftsfähigkeit

Das Hauptgebäude selbst wurde 2022 unter Denkmalschutz gestellt, eine Anerkennung seiner architekturhistorischen Bedeutung als Zeugnis des Brutalismus. Der Architekturhistoriker Werner Durth würdigt den Bau als bedeutendes Beispiel einer Epoche, die mit dem Anspruch auf Originalität und Wahrhaftigkeit im Bauen die Phantasie der Entwerfenden bewegte. Die klare Kontur und solitäre Lage des Hauses könne als Zeichen der Eigenständigkeit der Bundesbank gedeutet werden, unabhängig von politischen Stimmungslagen.

Doch Eigenständigkeit darf nicht Intransparenz bedeuten. Der Fall der Bundesbank-Zentrale offenbart ein strukturelles Problem öffentlicher Institutionen: Je autonomer eine Behörde agiert, desto wichtiger werden Mechanismen der Rechenschaftspflicht. Die Unabhängigkeit der Notenbank ist ein hohes Gut. Aber sie darf nicht zum Schutzschild gegen legitime Fragen nach der Wirtschaftlichkeit öffentlicher Ausgaben werden.

Die Bundesbank prüft nun in einer umfassenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, ob sie überhaupt noch auf das Gelände in Frankfurt-Bockenheim zurückkehren soll. Die Beschäftigten, derzeit im Frankfurter Büro Center untergebracht, einem der ältesten Hochhäuser der Stadt, müssen sich womöglich auf einen weiteren Umzug einstellen. Das Prestigeprojekt Campus ist Geschichte. Was bleibt, ist die Frage, wie öffentliche Bauvorhaben künftig besser kontrolliert werden können, bevor Milliarden in unrealistische Planungen fließen.

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Der September 1970 markierte einen Wendepunkt in der deutschen Baugeschichte. An einem lauen Spätsommerabend besetzten Studentinnen und Studenten ein Jugendstilhaus in der Frankfurter Eppsteiner Straße 47. Der Investor wollte das historische Gebäude abreißen und durch ein Hochhaus ersetzen. Es war die erste Hausbesetzung in Deutschland, und sie kündigte einen fundamentalen Wandel an: Die Bürgerinnen und Bürger begannen, für mehr Mitsprache beim Bauen zu kämpfen. Ironischerweise kämpften sie damit auch für mehr Bürokratie.

Die goldenen Jahre des Bauens

Zwischen 1953 und 1968 entstanden in der Bundesrepublik jährlich über 500.000 Wohnungen. 1973 erreichte der Wohnungsbau seinen historischen Höhepunkt mit mehr als 714.000 fertiggestellten Einheiten. Ganze Stadtviertel wuchsen aus dem Boden: die Frankfurter Nordweststadt, die Berliner Gropiusstadt, die Hamburger City Nord. Die Köhlbrandbrücke in Hamburg wurde in nur vier Jahren errichtet, was damals bereits als Verzögerung galt. Der Neubau dieser Brücke soll heute bis 2046 dauern.

Der Preis dieser Geschwindigkeit war hoch. Auf Anwohnerinnen und Anwohner nahm man wenig Rücksicht. Wer nahe einer Verkehrsader oder eines Kohlekraftwerks wohnte, hatte schlicht Pech. Die „autogerechte Stadt“ galt als Planungsideal. Quer durch Berliner Gründerzeitviertel zog man eine Stadtautobahn, die den Charakter ganzer Bezirke unwiderruflich veränderte. Der Rhein war, wie die FAZ 1971 schrieb, zu „Europas größter Schmutzrinne“ geworden.

Die Siebziger: Geburtsstunde der Baubürokratie

Der gesellschaftliche Wandel, der mit der 68er Bewegung einsetzte, erfasste auch das Bauen. Die Bürgerinitiative gegen das Atomkraftwerk Würgassen in Ostwestfalen errang 1972 einen juristischen Meilenstein: Erstmals wurden Umweltschutzbelange als gleichwertig mit anderen Interessen anerkannt. In Berlin verhinderte die Bürgerinitiative Westtangente durch jahrelange Proteste den Bau einer weiteren Stadtautobahn.

Die Politik reagierte. Ausgerechnet der liberale Umweltminister Hans Dietrich Genscher initiierte 1971 ein „Sofortprogramm“ für den Umweltschutz. Das Bundesimmissionsschutzgesetz von 1974 führte ein Konzept ein, das weitreichende Konsequenzen haben sollte: das Vorsorgeprinzip. Künftig war Regulierung auch dann gerechtfertigt, wenn noch nicht klar war, ob tatsächlich Umweltrisiken bestanden. Dem Juristen Cass Sunstein zufolge werden damit politische Maßnahmen rechtfertigbar, die mit sehr hohen Kosten verbunden sind.

1976 folgte eine Novelle des Baugesetzbuches. Erstmals wurde eine Abbruchgenehmigung eingeführt, erstmals tauchten umfangreiche Bürgerbeteiligungen im Baurecht auf. Das Ziel war der Erhalt von „Ortsbild“ und „Zusammensetzung der Bevölkerung“, was sich wie eine frühe Kritik an Gentrifizierung liest. Die Soziologin Maren Harnack beschreibt den Paradigmenwechsel: Der moderne Siedlungsbau der Nachkriegszeit hatte erstmals komfortablen, gesunden und bezahlbaren Wohnraum geschaffen. Nun galt er als „Fordismus im Privatleben“ und wurde von einer gebildeten Mittelschicht zunehmend abgelehnt.

Die Spirale dreht sich weiter

Die Gesetzeskaskade setzte sich fort. Bundesnaturschutzgesetz, Energieeinsparungsverordnung, europäische Umweltrichtlinien. Mit der Aarhus Konvention in den Neunzigerjahren erhielten Umweltverbände das Recht zur Verbandsklage. Im Baurecht selbst habe sich gar nicht so viel geändert, erklärt Susan Grotefels vom Zentralinstitut für Raumplanung. In den Landesbauordnungen stehe nach wie vor, eine Baugenehmigung sei grundsätzlich zu erteilen, wenn nichts dagegen spreche. „Nur sprach eben mit der Zeit immer mehr dagegen, vor allem im Umweltrecht.“

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland nur noch 215.900 Wohnungen genehmigt, der niedrigste Stand seit 2010. Die durchschnittliche Bauzeit hat sich auf 26 Monate verlängert, sechs Monate mehr als noch 2020. Der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, beträgt 759.700 Einheiten. Deutschlands größtes Wohnungsbauunternehmen Vonovia kritisiert: „Es gibt 16 Landesbauordnungen und 4000 Baunormen. Genehmigungsverfahren dauern zu lang. Häufig sind Prozesse noch in Papierform zu erledigen.“

Der schwierige Weg zurück

Die neue Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag 2025 ambitionierte Ziele formuliert. Die Bürokratiekosten für die Wirtschaft sollen um 25 Prozent gesenkt werden, ein „Wohnungsbau Turbo“ soll Genehmigungsverfahren beschleunigen, der neue „Gebäudetyp E“ soll einfacheres Bauen ermöglichen. Das „E“ steht für einfach: Dreifachverglasung, Handtuchheizkörper bei vorhandener Fußbodenheizung, die fünfte Steckdose im Wohnzimmer, all diese Komfortstandards sollen künftig vertraglich ausgeschlossen werden können.

Die Pilotprojekte in Bayern zeigen vielversprechende Ergebnisse. Das erste nach Gebäudetyp E fertiggestellte Projekt, ein „Haus fast ohne Heizung“, demonstriert, dass Qualität auch mit reduzierten Standards möglich ist. Kritiker wie der Deutsche Mieterbund warnen jedoch vor Einsparungen zulasten von Schallschutz und Wohnkomfort. Die rechtliche Bewertung bleibt umstritten.

Die Ironie der Geschichte ist kaum zu übersehen. Die Regeln, die in den Siebzigerjahren die Umwelt schützen sollten, bremsen heute die notwendigen Maßnahmen für eine nachhaltigere Wirtschaft: den Bau von Windkraftanlagen und Solarkraftwerken, von Stromtrassen zwischen den Offshore Windparks im Norden und der Industrie im Süden, von Bahnstrecken, die den Verkehr von der Straße auf die Schiene verlagern könnten. Eine Rückkehr in die Sechzigerjahre ist weder möglich noch wünschenswert. Die saubere Luft in deutschen Städten ist eine erhebliche Errungenschaft. Aber vielleicht, so die FAZ, würden schon „ein bisschen mehr Abwägung und Bereitschaft zum Kompromiss“ für eine Bürokratiewende reichen.

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Die Renderings sehen betörend aus. Begrünte Plätze unter alten Bäumen, mediterrane Architektur, autofrei und nachhaltig. Die Website von „California Forever“ zeigt genau jenes Greenwich Village für alle, von dem Millionen träumen: erschwingliche Häuser, gut bezahlte Jobs, Fussgängerfreundlichkeit. Der tschechischstämmige Unternehmer Jan Sramek, der mit den Mitteln von Silicon-Valley-Investoren wie Marc Andreessen und Reid Hoffman operiert, hat sich 20.000 Hektar Ackerland im Solano County gekauft. Seine Versprechen sind verlockend. Doch wie immer bei solchen Projekten offenbart sich bei genauerer Betrachtung ein anderes Muster: Die schöne neue Stadt ist für ganz bestimmte Menschen gemacht.

Das zeigt sich deutlich, wenn man die Genealogie dieser Idealstädte nachzeichnet. Der Artikel von Niklas Maak in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung liess sich eine bestechende These entlocken: Tech-Milliardäre und ihre Planer sind nicht ursprünglich an funktionierenden Städten interessiert. Sie entwerfen Laboratorien zur Kontrolle von Menschen. Stadte werden zu Experimentierfeldern, in denen Datenoptimierung und Effizienzmaximierung vor Selbstbestimmung und Freiheit rangieren.

Wenn Planung zur Propaganda wird

Schauen wir auf Neom in Saudi-Arabien. Die Bandstadt „The Line“ sollte 170 Kilometer lang und 500 Meter hoch werden. Neun Millionen Menschen sollten in dieser vertikalen Metropole wohnen, autofrei und vollständig von erneuerbarer Energie versorgt. Der saudische Kronprinz Mohammed bin Salman präsentierte das Projekt 2017 als Symbol seines Reformprogramms „Vision 2030“.

Doch im Oktober 2025 stoppte der saudische Staatsfonds die Arbeiten. Nach mehrjährigen Bauarbeiten mit über 140.000 Arbeitern sind die Kosten explodiert, von geschätzten 500 Milliarden US-Dollar auf mögliche 1,5 Billionen. Statt der geplanten 170 Kilometer sind nur noch 2,4 Kilometer realisierbar. Statt neun Millionen Einwohner sollen es maximal 300.000 sein. Die Machbarkeit ist in Frage gestellt, die Finanzierung zusammengebrochen.

Aber schlimmer als die oekonomische Realitaet ist das menschliche Drama, das hinter dieser „Zukunftsvision“ lauert. Hunderttausende Menschen wurden von ihren Laendern vertrieben. Angehoerige des Huwaitat-Stammes, die seit Generationen in der Region lebten, wurden gewaltsam umsiedelt. Der Aktivist Abdulrahim al-Howeiti protestierte oeffentlich gegen diese Enteignungen und wurde 2020 von Sicherheitskraeften erschossen. Sechs weitere Stammesmitglieder wurden 2023 wegen „Terrorismus“ verurteilt, drei davon zum Tode. Ihre „Schuld“: Widerstand gegen die Raeumung.

Die Tech-Elite entwerft ihre utopischen Stadte auf den Leichen von Menschen, die dort lebten, bevor die Finanziers ihre Träume hatten.

Das Gaza-Szenario: Wenn Satire zur Realität wird

Im Februar 2025 postete Donald Trump auf X einen Satire-Film. Der in Los Angeles lebende Filmemacher Solo Avital hatte eine Dystopie imaginiert: Eine „Gaza Riviera“ mit Casinos, Yachten und einer goldenen Trump-Statue, entstanden nach der „vollkommenen Zerstörung“ Gazas und der „Vertreibung aller Palästinenser“. Es war als scharfsinnige Kritik gemeint.

Trump machte es zum Selbstportrait. Noch schlimmer: Das Institut des früheren britischen Premierministers Tony Blair verfasste kurze Zeit später tatsächlich eine „Gaza Economic Blueprint“. Beamte der Unternehmensberatung Boston Consulting Group (BCG) planten ernst zu nehmend die Umsiedlung von 500.000 Palästinensern. Jeder sollte 5.000 US-Dollar erhalten, vier Jahre Mietzuschuss und Lebensmittelsubventionen. Die Berechnung: Eine Umsiedlung ausserhalb Gazas wäre pro Person 23.000 Dollar billiger als der Wiederaufbau.

So wurde das Schicksal von Menschen zu einem „kühlen Rechenexempel“, wie Maak schrieb. Was folgt, ist die Logik der Venture-Capital-Mentalitaet: Maximale Rentabilitaet durch Minimierung menschlicher Faktoren. Gaza sollte zur „Riviera“ werden, überwacht von privaten Sicherheitsdiensten, betrieben nach den Regeln eines Tech-Plattformen-Kapitalismus.

Überwachungsutopien statt Selbstbestimmung

Der gemeinsame Nenner dieser Projekte ist die Idee der Kontrolle. Die geplanten Idealstadte versprechen Sicherheit und Komfort, doch das, was sie wirklich liefern, ist die Abschaffung von Privatsphaere, Autonomie und demokratischer Teilhabe.

Google-Tochter Alphabet versuchte mit „Sidewalk Labs“ in Toronto eine solche „Smart City“ zu bauen. Der Widerstand der Bevölkerung war heftig. Bewohner erkannten, dass Alphabet die ganze Stadt als Testgelände für datengetriebenen Städtebau nutzen wollte. Klassische Aufgaben des Staates wie Gesundheitsvorsorge, Bildung und Sicherheit sollten durch private Apps und Services ersetzt werden. Man fürchtete einen „gläsernen Bürger“, der sich günstige Wohnungen und Versicherungen mit der Preisgabe seiner Daten erkaufen müsse.

In diesen „optimierten“ Städten hätten es Nonkonformisten schwer. Individualisten und Rebellen passen nicht in die Effizienzlogik von zentral gesteuerten Planungsfantasien. Die kulturelle Reichhaltigkeit traditioneller Städte, die auf der „Austarierung zahlloser konkurrierender individueller Pläne“ basiert, ist hier nicht vorgesehen. Stattdessen sollen Menschen sich optimal in Datenflüsse einfügen.

Das Lehrstück Próspera

Wie solche privaten Idealstadte funktionieren sollen, zeigt Próspera auf der karibischen Insel Roatán vor Honduras. Es ist ein von Patri Friedman gegründeter Privatstaat, der von amerikanischen Unternehmern wie eine Kommerzielles Unternehmen gemanagt wird. Finanziert von Peter Thiel und Marc Andreessen, haben die Gesetze Honduras‘ hier keine Gültigkeit. Polizeiaufgaben und Bildung werden an private Firmen delegiert.

Kommunisten und Islamisten werden nicht als Einwohner akzeptiert. Der Steuersatz liegt bei fünf Prozent. Der deutsche Architekt Patrik Schumacher, tätig für Zaha Hadid Architects, entwirft die Gebäude. Er ist bekannt für sozialdarwinistische Positionen: Man soll in London lieber keine Wohnungen für sozial Schwache bauen, denn die Stadt sei für sie zu teuer. Die schöne neue Welt der Idealstadte wird nicht für alle da sein.

California Forever: Das unvollendete Versprechen

Jan Sramek zeigt sich optimistisch. 2025 soll ein „Jahr des Bauens“ sein, sagt er. Im Oktober 2025 kündigte er neben der ursprünglichen Stadt auch ein riesiges Schiffsbauwerk („Solano Shipyard“) und eine 2.100 Hektar grosse „Solano Foundry“ an, Amerikas grösste Fertigungsanlage.

Der Widerstand wächst. Die Koalition „Solano Together“ bekämpft das Projekt. Umweltschützer weisen auf extreme Wasserknappheit hin. Die Stadt Suisun City, bewohnt von nur 29.600 Menschen, soll nun zur „Extension“ eines 400.000-Personen-Projekts werden. Lokale Demokratie wird schlicht überfahren.

Das Versprechensmodell ist stets identisch: Gute Plätze, erschwingliche Wohnungen, Jobs. Aber diese Vorteile sind an Bedingungen gekoppelt. Wer nicht in die digitale Infrastruktur passt, wer zu alt, zu arm oder zu „unbotmässig“ ist, kann leicht ausgeschlossen werden. Die Kontrolle ist der Preis fuer vermeintliche Effizienz.

Die alternative Frage stellen

Gegen diesen Trend der privatisierten Idealstadte sollte eine andere Frage gestellt werden: Wer gestaltet die Zukunft unserer Stadte?

Nicht Tech-Milliardäre, deren Verständnis von Städten als „Datenquellen“ und „Experimentierfelder“ grundsätzlich technokratisch ist. Nicht autoritäre Regime wie Saudi-Arabien, die ihre Machtvisionen in spiegelnde Fassaden giessen. Nicht Unternehmensberater, die menschliche Schicksale in Kalkulationen auflösen.

Die Renaissance traditioneller Städte, mit all ihren Mängeln und Reichtümern, mit ihrer chaotischen Vielfalt und widerspenstigen Eigenlogik, ist das Gegengift zu dieser Visionen. Echte Transformation beginnt nicht mit radikalen Neuentwürfen, sondern mit der Respektierung von gewachsenen Strukturen, lokalen Wissensbeständen und demokratischer Mitbestimmung.

Die Traum von Neom ist geplatzt. California Forever bewegt sich in mürbigen Bahnen. Próspera bleibt eine Marginalalie. Das ist nicht tragisch. Es ist eine Chance, unsere Stadte nicht als Labore technologischer Optimierung zu verstehen, sondern als Räume der Freiheit, der Unordnung und der Selbstbestimmung.

Die Alternative zu „perfect cities“ sind Cities of Imperfection. Städte für Menschen, nicht für Daten.

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