Warum zwölf hessische Dörfer jetzt um ihre Mitte kämpfen

Zwölf Städte und Gemeinden rücken 2026 in das hessische Förderprogramm Dorfentwicklung. Damit öffnet sich ein Zeitfenster, in dem Ortskerne, Bestandsbauten und Dorfgemeinschaft baulich neu verhandelt werden.

Das Dorfentwicklungsprogramm ist das zentrale Förderinstrument des Landes Hessen für die bauliche und soziale Erneuerung ländlicher Ortskerne. Am 4. Juli 2026 hat das Hessische Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt zwölf neue Kommunen in das Programm aufgenommen. Sie erhalten damit für die kommenden Jahre Zugang zu Landesmitteln für die Sanierung von Dorfgemeinschaftshäusern, die Gestaltung von Dorfplätzen, die Wiederbelebung von Ortskernen und die Aktivierung von Leerstand.

Welche Kommunen sind 2026 neu im Programm?

Aufgenommen wurden Allendorf (Lumda) im Landkreis Gießen, Brombachtal im Odenwaldkreis, Calden im Landkreis Kassel, Hessisch Lichtenau im Werra-Meißner-Kreis, Hüttenberg im Lahn-Dill-Kreis, Korbach und Lichtenfels im Landkreis Waldeck-Frankenberg, Lindenfels im Kreis Bergstraße, Mücke im Vogelsbergkreis, Nidderau im Main-Kinzig-Kreis, Niedenstein im Schwalm-Eder-Kreis sowie Wölfersheim in der Wetterau. Die Auswahl zieht sich quer durch das Land, von der Bergstraße bis nach Nordhessen, und trifft damit bewusst Regionen außerhalb der Ballungsräume.

Nach Angaben des Ministeriums umfasst das Programm damit 97 Kommunen mit rund 703 Ortsteilen. Für die Förderung stehen jährlich mehr als 40 Millionen Euro bereit, die Förderphase der neuen Kommunen läuft über rund sechseinhalb Jahre bis 2032. Heimatminister Ingmar Jung fasste den Anspruch knapp zusammen: „Wer den ländlichen Raum stärken will, muss in seine Dörfer investieren.“

Finanziert wird die Dorfentwicklung aus einem Verbund von Landes-, Bundes- und EU-Mitteln. Sie ist Teil der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes“ (GAK) und wird über den Europäischen Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) mitgetragen. Für die aktuelle Runde hat das Land seine Förderquoten für kommunale Vorhaben zuletzt angehoben, um klammen Gemeinden den Eigenanteil zu erleichtern. Damit wird die Innenentwicklung nicht nur planerisch, sondern auch haushälterisch zur realistischen Alternative.

Warum steht der Ortskern im Mittelpunkt?

Die baukulturelle Pointe des Programms liegt darin, dass es den Bestand vor den Neubau stellt. Gefördert wird nicht das Baugebiet auf der grünen Wiese, sondern die Ertüchtigung dessen, was bereits steht: das leerstehende Hofensemble, die alte Schule, das ortsbildprägende Fachwerkhaus. Damit reagiert Hessen auf ein Muster, das viele Dörfer teilen. Während am Ortsrand neue Einfamilienhausgebiete entstehen, verfällt die historische Mitte. Der Ortskern verliert Bewohnerinnen und Bewohner, Läden schließen, und mit jedem abgerissenen Speicher geht ein Stück regionaler Bautradition verloren.

Regional heißt das auch ganz konkret. Das hessische Dorf ist über Jahrhunderte vom Fachwerk geprägt, von giebelständigen Hofreiten, Scheunen und Backhäusern, die den Straßenraum fassen und das Ortsbild tragen. Fällt ein solches Ensemble, reißt es eine Lücke, die ein Neubau selten schließt. Wenn Hüttenberg seine Hoftore erhalten will, geht es deshalb nicht um Nostalgie, sondern um die Grammatik des Ortes, um jene baulichen Elemente, die ein Dorf überhaupt als Dorf lesbar machen.

Genau hier setzt die Förderlogik an. Kommunale Vorhaben wie Dorfplätze, Bürgerhäuser oder Freibäder werden ebenso bezuschusst wie private Investitionen in Wohnraum innerhalb des historischen Kerns. Für den ländlichen Raum ist das ein doppelter Hebel: Er verbindet die Instandsetzung von Substanz mit der Frage, wo Gemeinschaft künftig stattfindet. Ein sanierter Dorfmittelpunkt ist selten nur ein Bauprojekt, sondern meist auch eine Entscheidung darüber, ob ein Ort seinen Treffpunkt behält.

Was bedeutet die Aufnahme für die Kommunen konkret?

Die Aufnahme in das Programm ist kein Scheck, sondern der Beginn eines Verfahrens. Jede Kommune erarbeitet zunächst ein Kommunales Entwicklungskonzept (KEK), in der ausführlicheren Variante ein Integriertes Kommunales Entwicklungskonzept (IKEK). In Ortsrundgängen und Werkstätten benennen Bürgerinnen und Bürger, Planerinnen und Planer sowie die Verwaltung gemeinsam die Schwerpunkte. Erst danach fließen Mittel in konkrete Maßnahmen.

Wie das aussieht, zeigen die frisch aufgenommenen Kommunen bereits. Hüttenberg im Lahn-Dill-Kreis will eine „Neue Mitte“ entwickeln, Wohnraum im historischen Ortskern modernisieren und die ortstypischen Hoftore als kulturelles Erbe bewahren. Allendorf (Lumda) konzentriert sich auf die Stadtteile Climbach, Nordeck und Winnen und plant, Back- und Bürgerhäuser instand zu setzen und neue Treffpunkte zu schaffen. Andernorts stehen die Sanierung eines Freibads oder die Neugestaltung eines zugeparkten Dorfplatzes auf der Liste. Die Bandbreite macht deutlich, dass Dorfentwicklung kein einheitliches Bauprogramm ist, sondern ein Rahmen, den jede Gemeinde mit eigenen Prioritäten füllt.

Besonders unterschätzt wird der private Hebel. Nicht nur Rathäuser, auch Eigentümerinnen und Eigentümer im Ortskern können Zuschüsse beantragen, wenn sie ein leerstehendes Haus wieder bewohnbar machen oder eine Scheune behutsam zu Wohnraum umbauen. Gerade diese kleinteiligen Vorhaben summieren sich. Sie halten Menschen im Kern, bremsen die weitere Verwahrlosung und senden ein Signal an die Nachbarschaft, dass sich die Investition in den Bestand wieder lohnt. Ob die Rechnung aufgeht, hängt allerdings davon ab, ob Handwerk und Beratung vor Ort mithalten.

Wo liegen die Grenzen des Instruments?

Bei aller Zustimmung verdient das Programm einen kritischen Blick. Fördergeld allein saniert kein Dorf. Die Umsetzung setzt Planungskapazität voraus, und gerade kleine Kommunen ohne eigenes Bauamt geraten hier an ihre Grenzen. Wo Architektinnen und Architekten, Handwerksbetriebe und Verwaltung knapp sind, drohen sich Projekte über Jahre zu strecken. Auch die Bürgerbeteiligung, im Konzept ein Gewinn, kann in der Praxis ermüden, wenn zwischen Workshop und Baustelle zu viel Zeit vergeht.

Hinzu kommt ein Zielkonflikt, den die Förderung nicht auflöst. Solange Kommunen parallel neue Baugebiete am Ortsrand ausweisen, konkurriert der günstige Neubau mit der aufwendigen Sanierung im Kern. Das Dorfentwicklungsprogramm kann diese Konkurrenz abmildern, indem es die Innenentwicklung wirtschaftlich attraktiver macht; entscheiden muss sie jede Gemeinde selbst. Der Erfolg wird sich weniger an der Zahl der bewilligten Anträge messen lassen als daran, ob nach 2032 wieder Menschen in den sanierten Ortskernen wohnen.

Ein Modell mit Übertragbarkeit

Für Fachleute außerhalb Hessens ist das Programm auch deshalb interessant, weil es Bestandspflege und Klimaziele zusammendenkt. Wer vorhandene Substanz ertüchtigt, statt neu zu versiegeln, spart graue Energie und schont Fläche, ein Prinzip, das längst als Kern nachhaltigen Bauens gilt. Ähnliche Instrumente kennen andere Bundesländer unter eigenen Namen, doch die hessische Verbindung aus Landesmitteln, kommunalem Konzept und breiter Beteiligung ist ein Modell, das sich in seinen Grundzügen übertragen lässt. Die zwölf neuen Kommunen liefern von 2026 an das Anschauungsmaterial dafür, ob aus Förderzusagen belebte Ortskerne werden.

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„Neues Wohnen in Breckenheim“: Ein Schulgelände als Prüfstein für Konzeptqualität

Im alten Ortskern von Breckenheim will Wiesbaden gemeinschaftliches Wohnen ermöglichen. Das Konzeptverfahren stellt eine Frage, die viele Kommunen bewegt: Was ist ein Grundstück wert?

Ein Konzeptverfahren ist ein Vergabeverfahren, bei dem eine Kommune ein Grundstück nicht an das höchste Gebot, sondern an das überzeugendste Nutzungskonzept vergibt. Mit dem am 16. Februar 2026 veröffentlichten Verfahren „Neues Wohnen in Breckenheim“ überträgt die Landeshauptstadt Wiesbaden dieses Instrument auf ein sensibles Grundstück: das ehemalige Schulgelände im historischen Ortskern ihres östlichen Vororts. Bis zum 2. Juni 2026 nahm das Stadtplanungsamt Bewerbungen entgegen. Über die Qualität der eingereichten Konzepte und ihre Gemeinwohlorientierung wird seither weiter diskutiert.

Breckenheim liegt am östlichen Rand des Stadtgebiets, zwischen den Autobahnen A 66 und A 3, und hat sich einen dörflichen Charakter bewahrt. Der alte Ortskern mit Fachwerk und schmalen Gassen bildet einen baulichen Zusammenhang, in dem sich neue Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Das frei gewordene Areal der ehemaligen Grundschule ist damit mehr als eine Baulücke. Es zählt zu den wenigen Flächen, über die sich die künftige Mitte des Ortes überhaupt noch gestalten lässt. Unter dem Arbeitstitel „Neue Mitte Breckenheim“ beschäftigt das Vorhaben den Ortsbeirat seit Monaten.

Warum vergibt Wiesbaden das Grundstück nicht an das Höchstgebot?

Die Antwort liegt in der Steuerungslogik des Verfahrens. Wer allein den Preis entscheiden lässt, überlässt die Nutzung dem finanzstärksten Bieter, in der Regel einem renditeorientierten Bauträger. Das Konzeptverfahren dreht diese Reihenfolge um: Die Stadt definiert zuerst, was auf der Fläche entstehen soll, und wählt anschließend die Bewerberin oder den Bewerber mit dem passendsten Konzept aus. In der reinen Variante wird ein fester Grundstückswert vorgegeben, sodass die Konzeptqualität zu hundert Prozent über den Zuschlag entscheidet. In der Praxis kombinieren viele Kommunen Konzept und Preis, wobei die Qualität mit mindestens fünfzig bis siebzig Prozent gewichtet wird. Für gemeinschaftliche und gemeinwohlorientierte Trägerinnen und Träger, die im reinen Bieterwettbewerb gegen professionelle Investoren chancenlos wären, öffnet sich so überhaupt erst ein Zugang.

Wiesbaden setzt das Instrument nicht zum ersten Mal ein. Die Landeshauptstadt vergibt ausgewählte städtische Grundstücke seit einigen Jahren über Konzeptverfahren und flankiert dies häufig mit der Ausgabe im Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Boden bleibt dabei im kommunalen Eigentum, die Nutzerinnen und Nutzer erwerben lediglich das Recht zu bauen. Eingebettet ist dies in die Wohnraumpolitik des Landes, das mit der Bauland-Offensive 2.0 (2024) gezielt Kommunen unterstützt, die Flächen für bezahlbaren und gemeinschaftlichen Wohnraum mobilisieren. Verbindliche Zusagen zu Belegungsbindungen, Miethöhen oder Nutzungsanteilen sichert die Stadt regelmäßig über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB ab.

Welche Kriterien entscheiden über den Zuschlag?

Die Bewertung stützt sich typischerweise auf drei Dimensionen. Die soziale Dimension fragt nach mietpreisgebundenen Wohnungen, nach Zielgruppen und nach Angeboten für die Nachbarschaft. Die bauliche Dimension prüft Wohnungsmix, Energiekonzept und architektonische Qualität, häufig mit Bezug auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und eine nachvollziehbare Kostenermittlung nach DIN 276. Die finanzielle Dimension schließlich verlangt ein tragfähiges Finanzierungskonzept und eine gefestigte Rechtsform, damit die Trägerschaft das Vorhaben auch langfristig hält. Erst das Zusammenspiel dieser Ebenen macht aus einem Grundstück ein Quartier. Ein hoher Kaufpreis allein sagt darüber nichts aus.

Was bedeutet das Verfahren für den Ortskern von Breckenheim?

Für den Ort verschiebt sich die Frage vom Ob zum Wie. Das ausgelobte Programm nennt Gemeinschaftsnutzungen und Wohnungen für verschiedene Zielgruppen. Damit sind Wohnformen gemeint, die über das freistehende Einfamilienhaus hinausreichen: Wohnprojekte mehrerer Generationen, geteilte Gemeinschaftsräume, kleine Läden oder soziale Angebote im Erdgeschoss. Ein solches Konzept kann einen Ortskern beleben, in dem Nahversorgung und Treffpunkte über Jahre geschwunden sind. Es kann aber auch Sorgen wecken, wenn Anwohnerinnen und Anwohner mehr Verkehr, höhere Dichte oder einen Bruch mit dem gewohnten Maßstab befürchten. Genau an dieser Stelle entscheidet sich die Qualität eines Konzeptverfahrens: an der Frage, ob Dichte und Gemeinschaft so entworfen werden, dass sie den Charakter des Fachwerkorts stärken statt ihn zu überformen.

Wo liegen die Schwächen des Verfahrens?

Ein Konzeptverfahren ist kein Selbstläufer. Es verlagert Aufwand von der Bauphase in die Vergabephase: Die Kriterien müssen präzise, überprüfbar und rechtssicher formuliert sein, sonst wird die Auswahl angreifbar. Zugesagte Bindungen entfalten ihren Wert erst, wenn die Stadt sie über Jahrzehnte kontrolliert und im Zweifel durchsetzt. Und Konzeptqualität lässt sich schwer messen: Ein überzeugendes Papier ist noch kein gebautes Haus. In Breckenheim kommt die lokalpolitische Dimension hinzu. Teile des Ortsbeirats und der örtlichen Christlich Demokratischen Union (CDU) sahen das Projekt „Neue Mitte“ zwischenzeitlich vor dem Aus, ein Hinweis darauf, wie stark der Erfolg solcher Verfahren von tragfähigen Mehrheiten und einer glaubwürdigen Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger abhängt. Ohne diese bleibt das beste Konzept ein Entwurf in der Schublade.

Nachhaltig ist bereits der Ausgangspunkt. Wer ein bestehendes Schulgelände im Ortskern neu belegt, betreibt Innenentwicklung und spart Fläche am Ortsrand, ein Ziel, das der Gesetzgeber mit dem Vorrang der Innenentwicklung in § 1 Absatz 5 BauGB ausdrücklich verankert hat. Zugleich verlangt der Umgang mit einem gewachsenen Ort Fingerspitzengefühl: Die graue Energie im Bestand, die Höhenentwicklung gegenüber der Fachwerknachbarschaft und die Freiraumqualität zwischen den Gebäuden gehören zu den Punkten, an denen sich ein Entwurf bewähren muss. Ein Konzeptverfahren kann diese Abwägung erzwingen, weil es die Bewerberinnen und Bewerber verpflichtet, ihre Haltung zu Bestand, Dichte und Freiraum offenzulegen, bevor der erste Bagger anrückt.

Übertragbar ist das Modell dennoch. Städte wie Freiburg, Tübingen und Münster zeigen seit Jahren, dass die Konzeptvergabe soziale Durchmischung und baukulturelle Qualität sichern kann, wo der freie Markt allein sie nicht liefert. Für einen Vorort wie Breckenheim liegt die eigentliche Chance darin, aus einer aufgegebenen Schule keinen beliebigen Wohnblock, sondern einen Ort mit Programm zu machen. Ob das gelingt, hängt weniger vom Instrument ab als von der Konsequenz, mit der die Landeshauptstadt Wiesbaden ihre eigenen Qualitätsziele nach der Vergabe auch einfordert. Das Verfahren liefert den Rahmen. Die Baukultur entsteht erst im Vollzug.

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Frankfurt verliert seine Stabilitätsikone: die Bundesbank zieht eine teure Reißleine

Als „sunk costs“ bezeichnet die Betriebswirtschaft Ausgaben, die bereits getätigt wurden und sich nachträglich nicht mehr zurückholen lassen; genau unter diesem Begriff verbucht die Deutsche Bundesbank nun jene 168 Millionen Euro, die seit 2022 in die Sanierung ihrer denkmalgeschützten Frankfurter Zentrale geflossen sind. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel hat den milliardenschweren Umbau im März 2026 gestoppt und damit ein Kapitel der bundesdeutschen Nachkriegsarchitektur vorzeitig geschlossen. Das Hauptgebäude an der Wilhelm-Epstein-Straße im Frankfurter Norden, ein Wahrzeichen der Stabilitätskultur, wird nicht wieder bezogen. Die Notenbank sucht stattdessen eine Immobilie in der Innenstadt.

Der Auslöser war eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, die der Bundesrechnungshof angestoßen und scharf kommentiert hatte. Nach dessen Prüfungen hätte selbst die abgespeckte Variante, also die reine Sanierung des Hauptgebäudes ohne die ursprünglich geplanten Neubauten, mit rund 1,6 Milliarden Euro zu Buche geschlagen. Das ursprüngliche „Projekt Campus“ mit mehreren Hochhausscheiben für etwa 5.000 Arbeitsplätze hatten die Prüferinnen und Prüfer zuvor auf bis zu 4,6 Milliarden Euro taxiert. Die Bundeshaushaltsordnung verpflichtet öffentliche Stellen in ß 7 BHO zu Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit; an diesem Maßstab ließ sich der Verbleib am alten Standort nicht mehr rechtfertigen.

Das Vorhaben begann lange vor Nagels Amtszeit. Den städtebaulichen Masterplan-Wettbewerb für den Campus entschied 2018 das Frankfurter Büro Ferdinand Heide Architekten für sich; den anschließenden Hochbauwettbewerb für den Kernbereich gewann im Sommer 2020 das Schweizer Büro Morger Partner. Solche Wettbewerbe und die daran anschließenden Leistungsphasen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (ßß 33 ff. HOAI) binden früh erhebliche Planungshonorare, die bei einem Projektabbruch ebenfalls zu den verlorenen Kosten zählen. Bereits dieser Planungsvorlauf zeigt, wie tief das Projekt verankert war, bevor der Denkmalschutz die Statik der Kalkulation veränderte.

Warum macht der Denkmalschutz die Sanierung so teuer?

Das Bundesbank-Hochhaus zählt zu den herausragenden Beispielen des Brutalismus in Deutschland. Das Architekturbüro ABB um Otto Apel, Hannsgeorg Beckert und den Ingenieur Gilbert Becker entwarf den 217 Meter langen, kaum 17 Meter breiten Sichtbetonriegel, dessen Grundstein 1967 gelegt und der 1972 bezogen wurde. Im Mai 2022 stellte das Landesamt für Denkmalpflege Hessen das Gebäude überraschend unter Schutz und stufte es als Kulturdenkmal von herausragendem Rang ein. Damit greift ß 2 Abs. 1 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG), wonach ein öffentliches Interesse aus künstlerischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen den Bestand sichert.

Der Architekturhistoriker Werner Durth ordnet den Bau als bedeutendes Zeugnis der kurzen Brutalismus-Epoche ein, verweist aber zugleich darauf, dass hier auf das sonst übliche Pathos des Unfertigen verzichtet wurde, um Präzision und Seriosität einer Zentralbank auszudrücken. Diese gestalterische Disziplin macht das Gebäude zu einem Sonderfall innerhalb der Stilrichtung und erklärt, warum die Denkmalfachbehörde seinen Erhalt so nachdrücklich verfolgt.

Die Folgen für das Bauvorhaben waren erheblich. Wer ein Kulturdenkmal umgestaltet oder instand setzt, benötigt nach ß 18 Abs. 1 HDSchG die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, und diese bindet jede Maßnahme an den Erhalt der historischen Substanz. Das roh belassene Betonskelett, das charakteristische Fassadenrelief und die schmale Scheibenform ließen sich mit den Anforderungen an Brandschutz, an die Energieeffizienz nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und an moderne Arbeitswelten nur unter hohem Aufwand vereinbaren. Hinzu kam die Asbestentkernung, die nach den Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519) aufwendige Schutzmaßnahmen verlangt und die laut Bundesbank einen großen Teil der bereits versenkten 168 Millionen Euro verschlang. Denkmalschutz und Wirtschaftlichkeit gerieten so in einen klassischen Zielkonflikt, der sich an vielen Bestandsbauten der Nachkriegsmoderne wiederholt.

Was bedeutet der Rückzug für den Standort und die Planungskultur?

Hinter dem Rückzug steht zudem ein angespannter regionaler Immobilienmarkt. Die gesetzlich an den Standort Frankfurt gebundene Bundesbank benötigt Gewerbeflächen in einer Größenordnung von 60.000 bis 70.000 Quadratmetern, während nach Daten des Beratungshauses Avison Young bis Ende 2026 nicht einmal 20.000 Quadratmeter an passenden Neubauflächen auf den Markt kommen. Diese Knappheit verengt den Handlungsspielraum der Notenbank erheblich und rückt die Frage in den Vordergrund, ob sich der ehrgeizige Zeitplan von achtzehn Monaten überhaupt halten lässt.

Der Bedarf der Bundesbank hat sich grundlegend verändert. Statt der einst geplanten 5.000 Arbeitsplätze rechnet die Notenbank nur noch mit etwa 3.300; mehr als sechzig Prozent der Beschäftigten arbeiten zeitweise im Homeoffice. Ein denkmalgeschützter Solitär von 217 Metern Länge lässt sich an einen solchen Bedarf schwerer anpassen als ein frei planbarer Neubau. Nagel verwies darauf, dass der Kauf einer Immobilie in der Innenstadt günstiger sei als Sanierung oder dauerhafte Anmietung. Binnen achtzehn Monaten soll ein Kaufvertrag stehen, bevor der Mietvertrag im Ausweichquartier, dem FBC-Hochhaus an der Bankenmeile, Ende 2028 ausläuft. Als mögliche Alternative gilt das benachbarte Trianon-Hochhaus, das vor einem Einzug allerdings selbst saniert werden müsste.

Für den verlassenen Campus zeichnet sich eine neue Nutzung ab. Die Europäische Schule soll auf das rund zehn Hektar große Areal ziehen, und die Stadt Frankfurt hat Interesse signalisiert, Teile des Grundstücks zu erwerben; ein solcher Erwerb wäre laut Bundesbank aufgrund der besonderen Gegebenheiten der Liegenschaft rechtlich zulässig. Ungeklärt bleibt der Verbleib der deutschen Goldreserven: Rund 1.700 Tonnen Gold im Wert von über 160 Milliarden Euro lagern weiterhin am alten Standort, ihr künftiger Aufbewahrungsort ist offen. Ebenso ungewiss ist die Zukunft von etwa hundert Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die eigens für das Bauprojekt eingestellt wurden und deren Aufgaben mit dem Stopp wegfallen.

Der Vorgang wirft ein grelles Licht auf den Umgang öffentlicher Bauherren mit der Nachkriegsmoderne. Die nachträgliche Unterschutzstellung im Mai 2022, mitten in einem laufenden Großprojekt, zeigt, wie schwer Denkmalpflege, Haushaltsrecht und betrieblicher Bedarf in Einklang zu bringen sind. Ein früher Dialog zwischen der Denkmalfachbehörde nach ß 5 HDSchG und der Bauherrin hätte manche Fehlinvestition vermeiden können.

Zugleich verdient das Gebäude eine Würdigung jenseits der Kostenfrage. Mit dem Rückzug der Bundesbank verliert eine Ikone der Stabilitätskultur ihren ursprünglichen Zweck, gewinnt aber durch die Europäische Schule möglicherweise eine sinnvolle zweite Lebensphase. Ob daraus ein gelungenes Beispiel für die Umnutzung brutalistischer Großbauten wird, entscheidet sich an der Frage, wie behutsam künftige Eingriffe die geschützte Substanz behandeln. Für die Baukultur in Hessen bleibt der Fall ein Lehrstück: Er belegt, dass Wirtschaftlichkeit und Denkmalschutz keine Gegensätze sein müssen, solange beide Belange früh und ehrlich miteinander verhandelt werden.

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Frankfurts stilles Erfolgsmodell: Wie ein Bauportal den Wohnungsbau ankurbelt

Das digitale Baugenehmigungsverfahren bezeichnet einen vollständig elektronisch abgewickelten Verwaltungsvorgang, der von der Antragstellung über das Bauportal Hessen bis zur Bescheiderteilung ohne Papierakte auskommt. In Frankfurt am Main hat dieses Verfahren die durchschnittliche Bearbeitungszeit im Jahr 2025 auf 52 Tage gedrückt, fast 20 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Parallel stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen auf 3.180, ein Plus von 40 Prozent gegenüber 2024. Diese Bilanz stellten Marcus Gwechenberger, Dezernent für Planen und Wohnen, und Simone Zapke, Leiterin der Bauaufsicht Frankfurt, bei einer Pressekonferenz am 9. Juni 2026 vor.

Der Befund ist bemerkenswert, weil er dem Bundes- und Landestrend zuwiderläuft. Während der Wohnungsbau andernorts unter hohen Zinsen, gestiegenen Baukosten und Fachkräftemangel leidet, meldet die hessische Wirtschaftsmetropole ein deutliches Genehmigungsplus. Seit dem 1. April 2025 werden Bauanträge, Bauvoranfragen und Mitteilungen nach der Hessischen Bauordnung (HBO) ausschließlich digital über das Bauportal Hessen eingereicht. Das Schriftformerfordernis entfällt durch die Registrierung im Portal; Mehrfachausfertigungen und Aktenordner gehören der Vergangenheit an. Über zehn Kilometer Bestandsakten hat die Bauaufsicht in den vergangenen Jahren digitalisiert und in ein Online-Archiv überführt, auf das Antragstellende vom eigenen Rechner aus zugreifen.

Die regionale Dimension ist dabei zentral. Bauordnungsrecht ist Ländersache, und die Hessische Bauordnung eröffnet mit der Genehmigungsfreistellung und dem vereinfachten Verfahren Spielräume, die andere Bundesländer anders ausgestalten. Das Bauportal Hessen bündelt diese landesrechtlichen Vorgaben in einem einheitlichen digitalen Arbeitsablauf, sodass Kommunen von Kassel bis Frankfurt auf derselben Infrastruktur aufsetzen. Genau hier liegt der Unterschied zu früheren Insellösungen einzelner Ämter, die selten über die Stadtgrenze hinaus Bestand hatten.

Was bedeutet das digitale Verfahren für Architektinnen und Architekten?

Für Entwurfsverfassende verändert sich vor allem die Planbarkeit. Eine mittlere Bearbeitungszeit von 52 Tagen über sämtliche Antragsarten hinweg, unabhängig von Größe und Prüfumfang, schafft eine Kalkulationssicherheit, die das analoge Verfahren oft vermissen ließ. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 HBO und die Genehmigungsfreistellung nach § 63 HBO entfalten ihr Tempo erst dann voll, wenn die Bauvorlagen strukturiert und maschinenlesbar eingereicht werden. Der geführte Dialog des Bauportals begleitet den gesamten Prozess, von der Antragstellung bis zur Fertigstellungsmeldung. Seit dem 20. April 2026 lässt sich auch das Bescheinigungsmanagement, etwa Baubeginnsanzeige und Fertigstellungsmeldung, durchgängig online abwickeln; die zuvor genutzte Zwischenlösung per E-Mail ist damit abgelöst.

Die Digitalisierung verlagert allerdings auch Verantwortung nach vorn. Wer unvollständig oder unsortiert einreicht, bremst sich selbst, denn die Qualität der Unterlagen entscheidet stärker denn je über das Tempo. Honorartechnisch berührt das die Leistungsphase 4 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Genehmigungsplanung: Der Aufwand verschiebt sich von der mühsamen Nachreichung hin zur sorgfältigen Erstaufbereitung. Für kleine und mittlere Büros ist das eine Chance, weil planbare Fristen die Liquiditätsplanung erleichtern, und zugleich eine Anforderung an die eigene digitale Ausstattung.

Wie übertragbar ist das Frankfurter Modell auf andere Kommunen?

Die rechtliche Grundlage besteht bundesweit. Das Onlinezugangsgesetz (OZG) verpflichtet Bund, Länder und Kommunen, Verwaltungsleistungen digital anzubieten, und der digitale Bauantrag zählt zu den priorisierten Leistungen. Den Vorsprung hat Frankfurt jedoch nicht über Nacht erreicht. Bereits 2017 begann die Bauaufsicht mit der digitalen Antragstellung für Werbeanlagen, die seit Juli 2023 ausschließlich elektronisch läuft. Eine zentrale Scanstelle, ein digitales Bestandsarchiv und die Baulastenauskunft mit E-Payment, jährlich rund 4.000 Anfragen, bildeten das Fundament für den großen Schritt.

Übertragbar ist daher weniger die Software als die Reihenfolge: erst die Prozesse ordnen, dann digitalisieren. Kleinere Kommunen ohne eigene Scanstelle profitieren von der landesweiten Lösung des Bauportals Hessen, das Frankfurt bewusst nicht im Alleingang, sondern in landesweiter Kooperation aufgebaut hat. Die wöchentlich tagende „Bauturbo-Konferenz“ zwischen Stadtplanungsamt und Bauaufsicht, eingerichtet im Zuge der Anfang März 2026 beschlossenen kommunalen Leitlinien zum Wohnungsbau, macht überdies deutlich: Technik allein beschleunigt nichts, die organisatorische Abstimmung zwischen den Ämtern muss hinzukommen.

Die konkrete Lehre für andere Regionen lässt sich in drei Punkten zusammenfassen. Erstens braucht die Digitalisierung einen mehrjährigen Vorlauf, in dem Bestandsakten erfasst und Schnittstellen geschaffen werden. Zweitens entfaltet ein Portal nur dann Tempo, wenn es landesweit statt kommunal isoliert betrieben wird, weil Büros so nicht für jede Stadt ein neues System erlernen müssen. Drittens bleibt die Verfahrensbeschleunigung an organisatorische Reformen gekoppelt, etwa feste Abstimmungsrunden und klar zugeschnittene Zuständigkeiten innerhalb der Verwaltung.

Bei aller Dynamik lohnt der nüchterne Blick auf die Grenzen. Genehmigung ist nicht Fertigstellung. Während die Genehmigungszahlen kletterten, sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2025 auf 3.772, ein Minus von elf Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit nahezu der Zehnjahresdurchschnitt von 3.812. Ein schnelles Amt entlastet weder den Kapitalmarkt noch die Baustelle. Lückenhaft bleibt das digitale Verfahren zudem in der Sache: Isolierte satzungsrechtliche Anträge nach § 172 BauGB, Umwandlungs- und Veräußerungsanträge sowie Abgeschlossenheitsanträge nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen weiterhin in Papierform eingereicht werden.

Ökologisch aufschlussreich ist eine andere Kennziffer. 1.030 der genehmigten Wohnungen entstanden 2025 durch die Umnutzung von Büro- und Gewerbeflächen, ein Anstieg von 63 Prozent und der höchste Wert seit fünf Jahren. Ein Bürogebäude in Niederrad etwa wird zu Studierendenwohnheim und Hotel. Das Bauen im Bestand schont graue Energie und knappe Fläche, und ein zügiges, transparentes Genehmigungsverfahren senkt die Hürde für solche komplexen Umnutzungen spürbar. Die genehmigte Bausumme erreichte mit 1,21 Milliarden Euro den höchsten Stand seit fünf Jahren; der Wohnungsbau führt die Investitionskategorien mit 361 Millionen Euro vor Bürogebäuden (194 Millionen) und Rechenzentren (187 Millionen) an.

Frankfurt liefert damit einen seltenen Beleg dafür, dass Verwaltungsdigitalisierung messbar wirkt, sofern sie als langfristiger Umbau und nicht als kurzlebiges IT-Projekt verstanden wird. Die Lehre für andere Regionen ist unbequem und ermutigend zugleich: Tempo entsteht nicht durch ein Portal, sondern durch Jahre konsequenter Vorarbeit, klare Prozesse und die Bereitschaft, Zuständigkeiten zwischen Ämtern neu zu ordnen.

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Hessens Schlösser-Deal: Was hinter der „Rochade“ des Landgrafen steckt

Die Kulturstiftung des Hauses Hessen umfasst Schlösser, Parks, Kunstsammlungen und Wohnimmobilien im geschätzten Wert von rund 450 Millionen Euro. Im Januar 2026 bot Donatus Landgraf von Hessen dem Land Hessen die unentgeltliche Übergabe dieses Stiftungsvermögens an. Was nüchtern wie ein notarieller Vorgang klingt, ist tatsächlich eine der weitreichendsten kulturpolitischen Weichenstellungen in Hessen seit Jahrzehnten und ein Lehrstück über die Last des baulichen Erbes.

Zum Paket gehören Schloss Friedrichshof in Kronberg im Taunus, Schloss Fasanerie mit Schlossmuseum in Eichenzell bei Fulda, die beiden Mausoleen auf der Rosenhöhe in Darmstadt sowie mehrere Wohn- und Liegenschaften in Eichenzell, Hanau und Kronberg. Nicht übertragen werden sollen Schloss Wolfsgarten bei Langen als Familiensitz, das Porzellanmuseum in Darmstadt und das Gut Panker in Schleswig-Holstein. Den Arbeitstitel „Rochade“, entlehnt aus dem Schachspiel, prägt eine Besonderheit des Angebots: Rentable Wohnimmobilien in München gehören als Mitgift zum Paket und sollen das laufende Defizit der schwer zu bewirtschaftenden Schlösser dämpfen. Ministerpräsident Boris Rhein (CDU) sprach am Sonntag in Wiesbaden von einem „Zeichen des Vertrauens und kulturpolitischen Signal mit großer Strahlkraft, das höchsten Respekt verdient“. Donatus Landgraf von Hessen erläuterte, das Angebot solle „mit allen Rechten und Pflichten“ gelten und zugleich die Hessische Hausstiftung in ihrem Bestand absichern.

Welche baulichen Lasten gehen mit der Schenkung auf das Land über?

Wer Schlösser annimmt, übernimmt nicht nur Repräsentationsarchitektur, sondern eine Erhaltungspflicht, die sich über Generationen erstreckt. Die Hessische Hausstiftung wurde 1928 gegründet, um genau diese Last zu strukturieren; ihre Aufgabe ist bis heute der dauerhafte Erhalt der Kulturwerte des hessischen Fürstenhauses. Bauunterhalt, Denkmalpflege und musealer Betrieb sind dabei keine einmaligen Investitionen, sondern wiederkehrende Verpflichtungen, deren Höhe sich am Bestand und nicht am Kassenstand bemisst.

Schloss Friedrichshof in Kronberg, zwischen 1889 und 1893 für Kaiserin Victoria, die als Kaiserin Friedrich in die Geschichte einging, errichtet, wird heute als Fünf-Sterne-Schlosshotel betrieben. Schloss Fasanerie, ab 1708 für die Fürstäbte von Fulda begonnen und später an das Haus Hessen übergegangen, ist ein barockes Schlossensemble mit etwa 60 Schauräumen, bedeutender Antikensammlung, Porzellanmuseum und englischem Landschaftspark. Beide Anlagen unterliegen dem Hessischen Denkmalschutzgesetz (HDSchG) und damit Erhaltungs- und Genehmigungspflichten, die jede bauliche Maßnahme an die zuständigen Denkmalschutzbehörden binden. Eingriffe in Substanz, Erscheinung oder Umgebung sind nach den einschlägigen Regelungen des HDSchG genehmigungspflichtig; die Kosten fachgerechter Restaurierung übersteigen die für vergleichbare Neubauten anzusetzenden Werte regelmäßig um ein Mehrfaches.

Hinzu kommen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das für historische Bauten zwar Sonderregeln vorsieht, in der Praxis aber ein konstantes Spannungsfeld zwischen Klimaschutz und Substanzerhalt erzeugt. Die Honorierung der dafür nötigen Planungsleistungen folgt der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), wobei bei Denkmalobjekten regelmäßig Zuschläge für Bauten mit besonderer Substanz anfallen. Was zunächst wie ein großzügiges Geschenk wirkt, ist also auch ein dauerhafter Posten im Landeshaushalt, dessen Höhe nicht das Land, sondern der bauliche Bestand bestimmt.

Hinzu kommt eine kulturhistorische Vorgeschichte, die das Angebot nüchterner erscheinen lässt, als es scheint. Die Hessische Hausstiftung, gegründet 1928 als Kurhessische Hausstiftung und seit 1986 unter ihrem heutigen Namen, entstand als Reaktion auf die in der Weimarer Reichsverfassung verlangte Auflösung der Familienfideikommisse; die Stiftungsform war damals die einzige Möglichkeit, eine drohende Verstaatlichung des Privatvermögens des Hauses Hessen abzuwenden. 2012 gründete das Haus die Kulturstiftung des Hauses Hessen, die nun zur Disposition steht. Der bedeutendste Vermögensabgang in jüngerer Zeit, der Verkauf der Darmstädter Madonna an Reinhold Würth 2011 für einen genannten Betrag in der Größenordnung von 50 Millionen Euro, hat die Grenzen privater Erhaltungslogik bereits damals deutlich gemacht. Zusätzlich läuft seit 2021 eine Provenienzforschung zur Kunstsammlung der Kulturstiftung mit Blick auf NS-verfolgungsbedingt entzogenes Kulturgut; deren Ergebnisse müssten mit der Übergabe ebenfalls in öffentliche Verantwortung wandern.

Welche Verwaltungsstruktur passt zu einem Schlösserportfolio dieser Größe?

Hessen verfügt anders als Bayern, Baden-Württemberg oder die Berlin-Brandenburgische Region nicht über eine eigenständige Schlösserverwaltung mit dem Zuschnitt der Bayerischen Verwaltung der staatlichen Schlösser, Gärten und Seen oder der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin-Brandenburg. Die Staatlichen Schlösser und Gärten Hessen sind organisatorisch beim Land angesiedelt, ihre Aufgabenstellung wäre durch eine Übernahme der Stiftungsobjekte jedoch deutlich erweitert. Verwaltungstechnisch wäre die Annahme des Stiftungsvermögens daher mit einer institutionellen Antwort verbunden, die über das bestehende Modell hinausreicht.

Ministerpräsident Boris Rhein (CDU), Finanzminister R. Alexander Lorz (CDU) und der Hessische Minister für Wissenschaft, Kunst und Kultur Timon Gremmels (SPD) haben eine sorgfältige, ergebnisoffene Prüfung angekündigt. Benedikt Kuhn, Staatssekretär und Chef der Hessischen Staatskanzlei, koordiniert die Verhandlungen auf Landesseite. Inhaltlich geht es um drei verbundene Fragen. Wie lässt sich ein gewerblich betriebenes Schlosshotel wie Friedrichshof mit einem musealen Schloss wie der Fasanerie und mit Wohnimmobilien in einer einzigen Trägerstruktur sinnvoll bündeln? Wie wird der laufende Zuschussbedarf durch die rentablen Münchener Wohnimmobilien stabilisiert? Und wie lässt sich der bisherige Stiftungszweck mit den haushaltsrechtlichen Bindungen eines Bundeslandes vereinbaren?

Aus baukultureller Sicht steht zudem die Frage im Raum, welche Form von Öffentlichkeit das Land schaffen will. Schlösser sind keine reinen Sammlungsräume; sie sind gebaute Identitätsangebote, deren Wirkung von Park, Vorplatz, Achsen und Sichtbezügen abhängt. Eine staatliche Übernahme könnte die seit Jahren rückläufige investive Bauunterhaltung umkehren und Spielräume für eine konsequente Pflege der gartenkünstlerischen Bestände schaffen. Sie könnte aber auch zu einer Verwaltung führen, die kulturhistorische Substanz mit den Maßstäben des öffentlichen Hochbaus misst, mit allen Konsequenzen für Standardisierung und Genehmigungstempo.

Die Schenkung ist mehr als eine Vermögensübertragung. Sie verschiebt eine seit 1928 in Familienhand organisierte Verantwortungsstruktur in den staatlichen Bereich und stellt das Land Hessen vor die Aufgabe, ein eigenes Modell für die langfristige Pflege seiner repräsentativsten Bauwerke zu entwickeln. Vergleichbare Konstellationen existieren in Bayern mit der seit dem frühen 19. Jahrhundert bestehenden staatlichen Schlösserverwaltung, in Berlin und Brandenburg mit der 1995 gegründeten Stiftung Preußische Schlösser und Gärten sowie in Baden-Württemberg mit den Staatlichen Schlössern und Gärten als Landesbetrieb. Jedes dieser Modelle hat sich über Jahrzehnte ausdifferenziert, jedes operiert mit eigenen Bauhütten, Restaurierungswerkstätten und Gartendenkmalabteilungen. Ob das Geschenk angenommen wird, entscheidet sich nicht am Verhältnis zwischen Landgraf und Landesregierung, sondern an der Frage, ob Hessen bereit ist, eine dauerhafte baukulturelle Infrastruktur dieses Zuschnitts aufzubauen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob aus dem Schachzug „Rochade“ eine dauerhafte Aufstellung wird.

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Hessens Doppelschlag: Rembrandt und Monet als Marken in Kassel und Frankfurt

Eine Markenausstellung verlangt nach mehr als ihrem Werk; sie verlangt nach einem Haus, das die Inszenierung trägt. Hessen liefert dafür im Frühjahr und Sommer 2026 zwei aufschlussreiche Studienobjekte. In Kassel zeigt das Schloss Wilhelmshöhe „Rembrandt 1632. Entstehung einer Marke“, in Frankfurt präsentiert das Städel Museum „Monets Küste. Die Entdeckung von Étretat“. Beide Ausstellungen erzählen, wie sich zwei der bekanntesten Maler der europäischen Kunstgeschichte, ihre Motive und ihre Wiedererkennbarkeit strategisch aufgebaut haben. Beide finden in Architekturen statt, die unterschiedlicher kaum sein könnten: ein klassizistisches Residenzschloss aus den Jahren 1786 bis 1798, eingebettet in das UNESCO-Welterbe Bergpark Wilhelmshöhe, und ein unterirdischer Erweiterungsbau aus den Jahren 2008 bis 2012, der die Sammlung am Frankfurter Schaumainkai nahezu verdoppelt hat. Wer beide Häuser kurz hintereinander besucht, lernt mehr über die Inszenierungskultur deutscher Museen als in vielen Fachpublikationen.

Warum trägt das klassizistische Schloss Rembrandts „Markenwerdung“?

Hessen Kassel Heritage zeigt vom 8. Mai bis zum 9. August 2026 erstmals konzentriert das Jahr, in dem Rembrandt seine Heimatstadt Leiden verließ und nach Amsterdam übersiedelte. Der Wechsel in die Werkstatt des Kunsthändlers Hendrick van Uylenburgh markierte den Beginn seines überregionalen Erfolgs; 1632 begann er, seine Bilder nur noch mit dem Vornamen zu signieren. Die Schau versammelt rund 16 eigenhändige Werke und ergänzt die hauseigene Sammlung um Leihgaben aus Amsterdam, Berlin, London, Stockholm und Wien. Bereits 2025 zählte das Schloss Wilhelmshöhe rund 46.000 Besucherinnen und Besucher; der Verbund Hessen Kassel Heritage kam auf etwa 270.000. Für 2026 dürfte die Marke „Rembrandt“ diese Zahl weiter heben.

Das Haus selbst, errichtet zwischen 1786 und 1798 von Simon Louis du Ry und Heinrich Christoph Jussow für Landgraf Wilhelm IX. (ab 1803 Kurfürst Wilhelm I.), ist alles andere als ein neutraler Hintergrund. Die dreiflügelige, klassizistische Anlage über der Stadt Kassel war seit jeher als Sommerresidenz und repräsentative Kunstbühne gedacht. Seit dem 23. Juni 2013 gehört der Bergpark mit dem Schloss zum UNESCO-Weltkulturerbe; rechtlich verbindlich greifen damit die Welterbe-Konvention von 1972, das Hessische Denkmalschutzgesetz (HDSchG) sowie die Belange der Baukultur nach § 1 Absatz 6 Nummer 5 Baugesetzbuch (BauGB). Jede Veränderung am Schloss, jede technische Nachrüstung für Klima, Licht oder Sicherheit muss diesen Rahmen wahren. Die kuratorische Pointe der Ausstellung verstärkt das Haus: Ein junger Maler, der 1632 in Amsterdam aktiv eine Marke aufbaut, wird in einem Schloss präsentiert, das selbst eine bewusst gesetzte Marke der hessischen Landgrafen war. Die räumliche Strenge des Klassizismus stützt die These der Kuratorinnen und Kuratoren, dass Selbstinszenierung in der Kunst älter ist als die Moderne.

Wie verändert die unterirdische Gartenhalle den Blick auf Monets Küste?

Im Städel Museum läuft vom 19. März bis zum 5. Juli 2026 „Monets Küste. Die Entdeckung von Étretat“, entstanden in Kooperation mit dem Musée des Beaux-Arts in Lyon. Rund 170 Werke zeigen, wie das normannische Fischerdorf Étretat ab Mitte des 19. Jahrhunderts zum Sehnsuchtsort des Impressionismus wurde. Claude Monet allein widmete der Steilküste etwa 80 Gemälde; ein Drittel davon ist nun in Frankfurt zu sehen. Die Ausstellung führt vor Augen, wie Tourismus, Eisenbahnbau und Villenarchitektur das Motiv erst hervorbrachten, das Monet später als seinen eigenen Bildtyp veredelte.

Dieser Bildtyp findet im Städel eine bemerkenswerte Bühne. Der 1878 nach Plänen von Oskar Sommer errichtete Stammbau am Schaumainkai wurde 1921 um den Gartenflügel und 1990 um den Westflügel von Gustav Peichl erweitert. Den entscheidenden Schritt brachte aber das Frankfurter Büro schneider+schumacher, das 2008 den geladenen internationalen Wettbewerb gewann und bis 2012 unterhalb des Städelgartens rund 3.000 Quadratmeter zusätzliche Ausstellungsfläche realisierte. Die Bruttogrundfläche der Erweiterung beträgt 4.151 Quadratmeter; das Gesamtmuseum kommt auf 24.726 Quadratmeter. Der unterirdische Saal misst 76 mal 53 Meter, ist in der Mitte bis zu 8,20 Meter hoch und wird von einer doppelt gekrümmten Stahlbetonschale überspannt, die nur auf zwölf schlanken Stützen ruht. 195 kreisrunde Oberlichter, die sogenannten „Augen für die Kunst“, versorgen den Saal mit Tageslicht. Die Energieversorgung erfolgt über 36 Erdsonden bis 82 Meter Tiefe; 160 Bohrpfähle verhindern das Aufschwimmen des im Grundwasser liegenden Bauwerks. Die Planungsleistungen wurden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) über alle Leistungsphasen 1 bis 9 erbracht; energetisch gilt der Bau, der heute den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) unterliegt, als frühes greenbuilding der deutschen Museumslandschaft.

Für die Präsentation von Monets Küste ist diese Architektur ein Glücksfall. Ein Werkkomplex, der die Wahrnehmung des Tageslichts feierte, hängt in einem Saal, dessen Lichtregie über computergesteuerte LED- und Verschattungstechnik diszipliniert wird. Das Haus zitiert das Bildthema und transformiert es zugleich. Wo Monet das flüchtige Licht auf den Klippen festhielt, hält die Gartenhalle das gleichmäßige Licht für die Bilder dauerhaft bereit.

Was bedeutet das für die Baukultur in Hessen?

Beide Häuser stehen für unterschiedliche Trägermodelle. In Kassel betreibt das landeseigene Hessen Kassel Heritage als Stiftungsverbund die Residenzbauten; in Frankfurt führt seit 1815 das Städelsche Kunstinstitut, die älteste private Museumsstiftung Deutschlands, ihre Bauwerke aus Spenden, Mitgliederbeiträgen und Förderprogrammen. Beide Modelle funktionieren, beide produzieren 2026 nationale Aufmerksamkeit. Bemerkenswert ist, dass Hessen damit zeigt: Eine landespolitische Strategie für Kulturbauten muss nicht zwischen historischem Erbe und zeitgenössischer Architektursprache wählen. Sie kann beides parallel pflegen, wenn die Denkmalpflege nach HDSchG mit den Anforderungen an Barrierefreiheit nach DIN 18040-1 und an klimaneutrale Gebäude nach GEG ehrlich zusammengeführt wird.

Die regionale Lehre ist eine bundesweite. Wer Markenausstellungen produzieren will, braucht Häuser, die ihrerseits Marken sind. Hessen hat 2026 vorgeführt, dass dies in zwei Tonlagen funktioniert: klassizistisch und kontemplativ im Norden, unterirdisch und technisch ambitioniert im Süden. Andere Bundesländer dürfen aus dieser Doppelinszenierung lernen. Nordrhein-Westfalen führt mit der Bundeskunsthalle Bonn und der Kunstsammlung NRW vergleichbare Konstellationen, Bayern mit der Pinakothek der Moderne und der Glyptothek, Baden-Württemberg mit der Kunsthalle Karlsruhe und dem Schloss Bruchsal. Überall stellt sich dieselbe Frage: Lässt sich ein historisches Schloss energetisch und barrierefrei so ertüchtigen, dass es Marken-Ausstellungen im internationalen Wettbewerb tragen kann, ohne den Schutzstatus zu beschädigen? Hessen zeigt, dass die Antwort eher in der ehrlichen Koexistenz zweier Architektursprachen liegt als in der Suche nach dem einen idealen Museumstyp. Beide Ausstellungen lohnen die Reise; das Nachdenken über die Räume, in denen sie stattfinden, lohnt sich erst recht.

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Geothermie hinter Tudor-Fassade: Bad Homburgs denkmalgerechte Kernsanierung

Das Gotische Haus in Bad Homburg ist ein 1823 errichtetes Jagdschlösschen im Stil der Tudor-Gotik und das einzige erhaltene Gebäude dieser Formensprache auf dem europäischen Festland. Nach fünfjähriger Kernsanierung ist es am 28. September 2025 als Museum Gotisches Haus an der Gotischen Allee 1 wiedereröffnet worden. Die Stadt Bad Homburg hat damit ein Bauwerk zurückgewonnen, dessen Geschichte ebenso ungewöhnlich ist wie seine Fassade: Landgräfin Elizabeth, geborene Prinzessin von Großbritannien, ließ es nach ihrer Hochzeit für ihren Ehemann, Landgraf Friedrich VI. Joseph, errichten. Schon sechs Jahre später starb dieser, das Haus wurde nie als Jagdschloss genutzt. Ein Brand in den 1980er Jahren zerstörte das Innere vollständig; 1985 zog das 1916 gegründete Städtische historische Museum ein.

Die nun abgeschlossene Sanierung war keine kosmetische Auffrischung, sondern ein Eingriff an Substanz, Statik und Haustechnik zugleich. Nach einer Machbarkeitsstudie 2014 und einem europaweiten Planungsverfahren begannen Ende 2020 die Vorbereitungen, Anfang 2021 die Entkernung, im Januar 2022 die eigentlichen Bauarbeiten. Ziel war die Rückführung auf das ursprüngliche Erscheinungsbild der Landgräfin: kleinere gotische Fenster, wieder harmonischere Fassadenproportionen, Eingang an der Südseite. Im Inneren wurde die nach dem Brand der 1980er Jahre eingefügte, teils unkoordinierte Betonstruktur so weit wie möglich zurückgenommen. Decken wurden partiell entfernt, nichttragende und in Teilen auch tragende Wände abgebrochen und durch neues Mauerwerk ersetzt. Im Café ist die ursprüngliche Raumhöhe des einst eingeschossigen Baus wieder erfahrbar.

Warum brauchte ein Landgrafen-Jagdschlösschen fünf Jahre Sanierung?

Die Antwort liegt weniger in der Fassade als in den Zahlen des Museumsbetriebs. Die Sammlung umfasst rund 40.000 Objekte, darunter 5.000 empfindliche Grafiken sowie historische Textilien, Möbel und Skulpturen. Für deren dauerhafte Bewahrung sind konservatorische Mindeststandards zwingend: eine Raumtemperatur zwischen 18 und 23 Grad Celsius und eine relative Luftfeuchte zwischen 30 und 55 Prozent, Referenzwerte, wie sie in DIN EN ISO 11799 für Archiv- und Bibliotheksmaterialien beschrieben sind. Weder der Altbestand des Gotischen Hauses noch das als Interimsdepot genutzte Horex Museum konnten diese Werte dauerhaft halten. Hinzu kam eine brandschutzrechtliche Lücke: Die nach dem Brand 1980 eingebauten Strukturen waren nicht auf einen regulären Museumsbetrieb ausgelegt, ein zweiter baulicher Rettungsweg fehlte. 2018 musste deshalb ein Ausstellungsraum gesperrt werden. Nach § 14 der Hessischen Bauordnung (HBO) gelten für Sonderbauten wie Museen erhöhte Anforderungen an Brandschutz und Rettungswege; die Musterversammlungsstättenverordnung in ihrer hessischen Umsetzung präzisiert dies für öffentlich zugängliche Räume.

Der Brandschutz wurde daher mit einem zusätzlichen Treppenhaus grundlegend ertüchtigt. Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Einbruch und Videoüberwachung, Gebäudeautomation: all dies wurde komplett erneuert. Das neue Sicherheitskonzept eröffnet der Stadt darüber hinaus museumsstrategisches Neuland, denn es ermöglicht künftig Leihgaben aus anderen Häusern, was die Programmplanung über Wechselausstellungen erst belastbar macht. Für Denkmalschutz und Planungskultur in Hessen ist das Vorhaben überdies ein Referenzfall: Das Denkmalrecht nach § 16 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG) verlangt bei Maßnahmen an einem Kulturdenkmal eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, und in der Abwägung zwischen originaler Substanz, Klimahülle und Brandschutz lag eine der zentralen planerischen Herausforderungen dieses Projekts. Planerisch begleitet wurde die Maßnahme vom Hochbauamt der Stadt Bad Homburg, konservatorisch von der Museumsleitung unter Dr. Ursula Grzechca-Mohr, und bauaufsichtlich durch den Hochtaunuskreis als untere Bauaufsicht.

Wie schafft ein denkmalgeschütztes Haus die Energiewende?

Die Antwort der Planung ist ein ambitionierter Technikstapel unter historischer Hülle. Versorgt wird das Gebäude über 14 Erdsonden mit jeweils 150 Metern Tiefe, die oberflächennahe Geothermie nutzbar machen; Erdwärmebohrungen in dieser Tiefenklasse sind nach § 127 des Bundesberggesetzes (BBergG) anzeigepflichtig und bedürfen zugleich einer wasserrechtlichen Erlaubnis nach § 8 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG). Ergänzend wurden die Dachflächen gedämmt und begrünt. Die energetische Sanierung orientiert sich am Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner aktuellen Fassung, auch wenn denkmalrechtliche Schutzgüter die Anwendung mancher Vorgaben nach § 105 GEG einschränken. Für die energetischen Maßnahmen wurden Bundes- und BAFA-Mittel in Höhe von 580.000 Euro bewilligt. Museumsleiterin Dr. Ursula Grzechca-Mohr formulierte die konservatorische Logik nüchtern: Erst wenn sich Temperatur und Luftfeuchte stabil einpendelten und der Baugeruch verflogen sei, könnten die Objekte zurückgeführt werden.

Genau diese Rückführung ist seit Frühjahr 2025 erfolgt, koordiniert durch das auf Kunstlogistik spezialisierte Unternehmen Art Handling. Besonders anspruchsvoll war der Transport eines historischen Fensters aus einer englischen Kirche, ein Objekt, dessen fragile Glasstruktur eigene Schutzmaßnahmen verlangte. Im klimatisierten Depot des ersten Obergeschosses wird die Sammlung künftig bewahrt, während das Erdgeschoss Wechselausstellungen aufnimmt. Die Eröffnungsausstellung verbindet Bauwerk und Kunst in bewusster Offenheit: Unter dem Titel „Protections“ zeigt das Museum Skulpturen des Bildhauers Rainer Hunold in der Mittelhalle, Holzarbeiten mit tausenden eingeschlagenen Kupfernägeln, die eine metallene zweite Haut bilden. Für den nördlichen Ausstellungssaal ist mittelfristig die Sammlung Leonhardt als Leihgabe vorgesehen, eine der renommiertesten europäischen Privatsammlungen zur Landgrafenzeit und beginnenden Industrialisierung.

Über den lokalen Anlass hinaus lässt sich das Projekt als Lehrstück lesen. Museumssanierungen im Bestand sind in Hessen und darüber hinaus aktuell ein Engpassthema: steigende Anforderungen an Klima, Brandschutz und Barrierefreiheit treffen auf eine Baukultur, die konservatorisch und denkmalrechtlich kompromisslos verhandelt werden muss. Bad Homburg hat diesen Knoten gelöst, indem Nachhaltigkeit nicht als Zusatz, sondern als Tragwerk der gesamten Sanierungsstrategie verstanden wurde: Geothermie statt Gaskessel, Dachdämmung statt Fassadenverkleidung, Rückbau der Eingriffe der 1980er Jahre statt erneuter Überformung. Gleichzeitig markiert der Fall die ökonomischen Grenzen solcher Vorhaben. Die Projektdauer von der Machbarkeitsstudie 2014 bis zur Wiedereröffnung 2025 dokumentiert, dass ehrgeizige Bestandserneuerung in kommunaler Hand einen langen Atem verlangt, sowohl im Haushalt als auch in der politischen Begleitung.

Für die Region bedeutet die Wiedereröffnung mehr als einen Museumstermin. Das Gotische Haus war in seiner Tudor-Gotik immer ein Solitär im Landschaftspark am Großen Tannenwald, verwandt mit den englisch inspirierten Gartenbauten in Puschkin, Puławy oder Dessau-Wörlitz, aber anders als diese kein Zitat, sondern ein Bauwerk eigenen Rechts. Mit der Rückführung zur ursprünglichen Formensprache und zugleich der Ausstattung mit zeitgemäßer Museumstechnik gelingt etwas, das in der DACH-Museumslandschaft selten ist: Die historische Schicht und die technische Schicht sind nicht mehr im Widerspruch, sondern stützen sich. Für Bad Homburg ist das ein baukulturelles Signal, das über die Kurstadt hinauswirken dürfte, zumal das Haus im Herbst 2025 Gastgeber der ersten hessischen Fachtagung zur Digitalisierung in Museen war und damit die Ebene von Baukultur, Klimatechnik und Sammlungsarbeit programmatisch verknüpft. Im Zusammenspiel mit der Sammlung Leonhardt und einer perspektivisch wachsenden Kooperation mit anderen Häusern wird aus einem regionalen Jagdschlösschen ein museologisches Modellprojekt, an dem sich künftig messen lassen dürfte, wie sich Bestandsbauten unter Denkmalschutz, Klimazielen und öffentlicher Kulturverpflichtung zugleich tragfähig entwickeln lassen.

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Liechtenstein-Stiftungen, Signa-Schreckgespenst: Wer kauft Frankfurts Opernturm?

Der Frankfurter Opernturm steht vor dem Verkauf für rund 850 Mio. Euro. Was das für die Stadtentwicklung und Transparenz im Immobilienmarkt bedeutet.

Der Frankfurter Opernturm ist ein Solitär: 170 Meter hoch, 42 oberirdische Geschosse, 72.500 Quadratmeter Mietfläche und 580 Tiefgaragenplätze direkt am Opernplatz neben der Alten Oper. Wer dieses Gebäude kauft, erbt nicht nur Stahl, Glas und Beton, sondern eine der prägnantesten Adressen der deutschen Büroimmobilienwelt. Gerade darin liegt die besondere Brisanz des Vorgangs, der die Branche seit Wochen in Atem hält: Der Turm steht offenbar vor dem Verkauf, und der aussichtsreichste Interessent kommt nicht aus dem Lager internationaler Immobilienfonds, sondern aus München.

Erich Schwaiger, 1968 in München geboren, Wirtschaftsanwalt und Immobilienunternehmer, gilt laut Branchenkreisen als derjenige, der sich in der Endrunde um den Opernturm befindet. Die kolportierte Kaufsumme beläuft sich auf rund 850 Millionen Euro. Das wäre der größte Büroimmobiliendeal in Deutschland seit vier Jahren. Die beteiligten Maklerkäuser und Schwaiger selbst haben sich auf Anfrage nicht geäußert. Dennoch beschäftigt der Vorgang weit mehr als nur Investoren und Makler: Er wirft grundlegende Fragen zur Transparenz im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auf, besonders wenn es um städtebaulich prägende Objekte in zentralen urbanen Lagen geht.

Was macht den Opernturm zu einem städtebaulichen Sonderfall?

Der Opernturm wurde 2009 nach Plänen des Frankfurter Büros Christoph Mäckler Architekten fertiggestellt. Er fügt sich mit seiner gegliederten Glasfassade in die Hochhauskulisse des Bankenviertels ein, bildet aber gleichzeitig einen räumlichen Abschluss für den Opernplatz, dessen Bedeutung weit über die der Alten Oper hinausgeht. Der Platz ist nicht nur ein kultUrbürgerlicher Versammlungsort, sondern funktioniert als wichtiger Fußverkehrsknoten zwischen Innenstadt und Westend und ist mit den U-Bahnlinien U6 und U7 sowie zahlreichen Straßenbahnlinien des Rhein-Main-Verkehrsverbunds (RMV) eng in den öffentlichen Nahverkehr eingebunden.

In der Frankfurter Stadtentwicklungspolitik spielt der Opernplatz eine zentrale Rolle. Die Stadt Frankfurt am Main verfolgt mit ihrem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 das Ziel, städtebauliche Dichte und Nutzungsmischung zu erhalten. Für Gebäude wie den Opernturm, die in einem sogenannten Kerngebiet nach § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) stehen, gelten besondere Anforderungen an die Nutzungsvielfalt. Ein Eigentümerwechsel bei einem Objekt dieser Größenordnung ist damit immer auch ein stadtplanerisch relevanter Vorgang.

Schwaigers Aufstieg zum prägenden Akteur auf dem Münchener Premiumimmobilienmarkt verlief rasch und mit erheblicher Kapitalintensität. Seit Mitte 2025 erwarb er über die neu gegründete CR Mitte 2 GmbH und Co. KG im Zuge der Insolvenz der Signa Holding von René Benko mehrere innerstädtische Filetstücke: das Sporthaus Schuster, das Kaut-Bullinger-Stammhaus, im November 2025 das Hirmer-Stammhaus und im Dezember 2025 die Oberpollinger-Immobilie. Laut Branchenschätzungen hat er dafür mehr als 700 Millionen Euro aufgewendet. Ein kaum bekannter Unternehmer hatte damit binnen weniger Monate mehr Premiumfläche in Münchens Innenstadt erworben als manch internationaler Fonds in einem Jahrzehnt. Nun soll der nächste große Schritt nach Frankfurt führen.

Welche Transparenzanforderungen gelten für Käufende städtischer Schlüsselliegenschaften?

Genau diese Frage bewegt inzwischen nicht nur Stadtpolitikerinnen und Stadtpolitiker, sondern auch Fachverbände. Der Maklerverband IVD Süd hat Schwaigers Einkaufstour wiederholt mit öffentlicher Kritik begleitet. Verbandssprecher Stephan Kippes erklärte gegenüber dem Handelsblatt, dass Transparenz notwendig und angebracht sei und auch im Interesse des Investors sowie der hinter ihm stehenden Kapitalgeber liegen sollte. Das Unbehagen hat einen konkreten Hintergrund: Im Firmengeflecht Schwaigers tauchen laut Handelsregisterauszügen sogenannte hinterlegte Stiftungen mit Sitz in Liechtenstein als Teilhaberinnen auf. Nach liechtensteinischem Recht handelt es sich dabei um besonders intransparente Konstrukte, bei denen örtliche Behörden nicht einmal die Eintragung bestätigen. Wer die Stiftung gegründet hat und wer die Nutznieferßenden sind, bleibt vollständig im Dunkeln.

Schwaiger ließ im Oktober 2025 mitteilen, er finanziere die Ankäufe über ‚übliche Fremdfinanzierungen‘, wobei weder Gelder aus dem arabischen Raum noch aus von der Europäischen Union sanktionierten Staaten im Spiel seien. Konkreter wurde die Aussage nicht. ‚Herr Schwaiger wird sich zu seinen wirtschaftlichen Aktivitäten weiterhin nicht persönlich äußern‘, heißt es in derselben Erklärung. Das mag aus unternehmerisch-taktischer Sicht nachvollziehbar sein. Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht ist es problematisch.

Die Insolvenz der Signa-Gruppe von René Benko hat die Immobilienbranche nachhaltig sensibilisiert. Kommunen und Verkäufer schauen seither genauer hin, wie krisenfest Käufende städtischer Schlüsselliegenschaften wirklich sind. Das gilt besonders dann, wenn es sich um Objekte handelt, die nicht nur wirtschaftliche, sondern auch städtebauliche und kulturelle Funktionen erfüllen. Ein Hochhaus am Opernplatz fällt in diese Kategorie. Das Bundesrecht stellt in § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuchs (BauGB) die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausdrücklich als öffentliche Aufgabe heraus. Die privatrechtliche Eigentümerfrage ist zwar davon zu trennen. Sie ist aber auch nicht vollständig davon zu lösen.

Was der mögliche Verkauf des Opernturms darüber hinaus zeigt: Der deutsche Büroimmobilienmarkt zieht nach einer Phase erheblicher Verunsicherung wieder großvolumige Transaktionen an. Ein Deal von rund 850 Millionen Euro wäre ein Signal für die Finanzmetropole Frankfurt am Main, das weit über den Opernplatz hinaus wirken würde. Ob es ein gutes Signal ist, hängt nicht zuletzt davon ab, ob die beteiligten Akteure bereit sind, jene Transparenz herzustellen, die städtische Gemeinwesen zu Recht einfordern können. Prachtadressen verpflichten eben nicht nur im architektonischen Sinne.

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Der Abzug der Deutschen Bundesbank aus ihrem denkmalgeschützten Hauptsitz in Frankfurt-Bockenheim ist kein bloßer Umzug, sondern ein stadtplanerischer Einschnitt mit Signalwirkung weit über den Finanzplatz hinaus.

Im März 2026 bestätigte Bundesbankpräsident Joachim Nagel, was ein Wirtschaftlichkeitsgutachten mit externer Beratung nahegelegt hatte: Die Notenbank kehrt nicht in das 1972 fertiggestellte Gebäude an der Wilhelm-Epstein-Straße zurück. Ein Grundsatzbeschluss des Vorstands besiegelte das Ende einer über fünfzigjährigen Ära. Die Rückkehr in das inzwischen unter Denkmalschutz stehende Gebäude hätte Investitionen von rund 1,6 Milliarden Euro erfordert, die auf Betrieb und Instandhaltung hochgerechneten Gesamtkosten bis 2067 beliefen sich laut Bundesbank auf 2,9 Milliarden Euro. Vierzig geprüfte Varianten ergaben das gleiche Bild: Ein Neubau oder kernsaniertes Bestandsgebäude in Innenstadtnähe ist günstiger.

Das ist ökonomisch nachvollziehbar. Architektonisch und stadtplanerisch wirft die Entscheidung dennoch Fragen auf, die Frankfurt noch lange beschäftigen werden.

Was sagt der Denkmalschutz, wenn der Eigentümer geht?

Das Hauptgebäude der Bundesbank, ein 54 Meter hoher und 220 Meter breiter Betonriegel des Frankfurter Büros ABB, steht seit 2022 unter Denkmalschutz. Es ist ein charakteristisches Beispiel des Brutalismus der frühen 1970er Jahre, raffinierter komponiert, als der erste Blick vermuten lässt: Aufzugsschächte gliedern den Baukörper in Haupt- und Nebenflügel, ein Staffelgeschoss akzentuiert den Mitteltrakt als leises Frontispiz, einen fernen Anklang an Palastarchitektur. Genau darin lag der ursprüngliche Anspruch.

Die Hessische Landesdenkmalpflege ist nun gefordert, den Übergang zu begleiten. Der Bebauungsplan weist das rund zehn Hektar große Gelände als Fläche für den Gemeinbedarf aus. Eine Nutzungsänderung hin zu Wohnbau wäre ohne Zustimmung der Stadt Frankfurt nicht möglich, wie Oberbürgermeister Mike Josef (SPD) bestätigte. Das ist baurechtlich klar geregelt. Weniger klar ist, wie das Gebäude dauerhaft wirtschaftlich betrieben werden kann, wenn schon die Bundesbank daran gescheitert ist. Diese Frage verdient eine ehrliche Antwort, bevor ein Wettbewerb ausgelobt wird.

Die geplante Nachnutzung ist bekannt: Die Europäische Schule Frankfurt soll auf dem Gelände eine neue Heimat finden. EZB-Präsidentin Christine Lagarde nannte die Einigung einen „Durchbruch“, Schuldirektorin Anastazija Avsec sprach von einem Wunder. Der bisherige Schulstandort ist seit Jahren durch Platzmangel und provisorische Bauten geprägt. Planungsdezernent Marcus Gwechenberger (SPD) hält es für realistisch, noch in dieser Dekade mit dem Bau zu beginnen; in vier bis sechs Jahren könnte die Schule fertig sein. Im Jahr 2027 ist ein Wettbewerb vorgesehen. Das ist, gemessen an Frankfurter Planungsgeschwindigkeiten, ambitioniert.

Welche Signalwirkung hat der Verzicht auf Repräsentation?

Nagel hat ausdrücklich betont, die neue Bundesbank-Zentrale müsse nicht repräsentativ sein. Das ist eine bemerkenswerte Aussage. Nicht wegen der Kostendisziplin, die sie signalisiert, sondern wegen der institutionellen Selbstwahrnehmung, die dahintersteckt.

Öffentliche Institutionen kommunizieren über ihre Bauten. Das Bundesbank-Gebäude von 1972 sprach eine eindeutige Sprache: Unabhängigkeit, Solidität, Distanz zu den Geschäftsbanken in der westlichen City. Die periphere Lage am nordwestlichen Stadtrand war keine Verlegenheitslösung, sondern Programm. In der Wahl zwischen Nähe und Abstand hatte man sich bewusst für Abstand entschieden, gegenüber der Politik ebenso wie gegenüber dem Markt.

Nun zieht die Bundesbank zwischen die Geschäftsbanken ins Bankenviertel, nahe der früheren Landeszentralbank an der Taunusanlage, wo sie ohnehin schon mehrere Etagen des Hochhauses Trianon belegt. Der Erwerb eines neuen Hauptsitzes soll innerhalb von 18 Monaten abgeschlossen werden. Kriterium Nummer eins der Belegschaft, laut interner Umfrage: gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Das ist pragmatisch. Und es ist symptomatisch. Die Bundesbank des 21. Jahrhunderts ist nicht mehr die Hüterin der D-Mark, sie operiert im Schatten der Europäischen Zentralbank (EZB), deren Eurotower im Ostend auf spektakuläre Fernwirkung kalkuliert ist. Christine Lagarde residiert dort, ihren Namen kennt heute jedes Kind. Die institutionelle Hierarchie lässt sich nicht mehr in Beton gießen.

Bleibt das Gold. Rund 1700 Tonnen Goldbarren lagern im Tresor unter dem alten Gelände, laut Bilanz der Deutschen Bundesbank rund 395,2 Milliarden Euro wert (Jahresabschluss 2024). Sie bleiben am alten Standort, gut bewacht, abgetrennt vom übrigen Areal. In Zeiten geopolitischer Unsicherheit wollte niemand das Gold nach New York verlagern. Das ist verständlich. Es ergibt aber die eigenartige Situation, dass die Bundesbank ihr Symbolischstes zurücklässt, während sie selbst weiterzieht.

Für Frankfurt ergeben sich aus dem Abzug stadtplanerische Chancen und Risiken zugleich. Das Gelände in Bockenheim ist erschlossen, planungsrechtlich gesichert und groß genug für eine eigenständige Quartiersentwicklung. Die angedachte U4-Verlängerung würde die Anbindung künftig verbessern. Dass ein Frankfurter Makler öffentlich für einen Abriss des Betongebäudes und einen vollständigen Wohnungsneubau plädiert hat, zeigt, welcher Verwertungsdruck auf solchen Lagen lastet.

Nagel hat dem klar widersprochen: Auch ein neuer Eigentümer sei an den Denkmalschutz gebunden. Das ist die korrekte Rechtslage. Ob sie im politischen Alltag auch Bestand hat, wenn städtischer Wohnungsdruck und Sanierungskosten gegeneinander abgewogen werden, bleibt abzuwarten. Die Hessische Bauordnung (HBO) und das Hessische Denkmalschutzgesetz (HDSchG) bieten dem Gebäude einen starken formalen Schutz. Formaler Schutz und tatsächliche Pflege sind jedoch nicht dasselbe.

Der Wettbewerb für die Europäische Schule, geplant für 2027, wird zeigen, ob Frankfurt die seltene Gelegenheit nutzt, einen denkmalgeschützten Großbau des 20. Jahrhunderts einer nachhaltigen Nachnutzung zuzuführen. Das wäre eine Aufgabe für Architektinnen und Architekten mit Haltung, nicht nur mit Renditerechner.

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Das Neubauquartier Römerhof in Frankfurt am Main gilt als Lehrstück darüber, wie ambitionierte städtebauliche Konzepte im Geflecht kommunaler Kompromisse und planerischer Routinen scheitern können. Im Sommer 2020 war die Erwartung noch hoch: Ein „zweites Nordend“ werde auf dem Gelände des ehemaligen Busbetriebshofs der Verkehrsgesellschaft Frankfurt (VGF) nahe dem Rebstockpark entstehen, hieß es damals.

Der Frankfurter Architekt Christoph Mäckler, Gründer des Instituts für Stadtbaukunst an der Technischen Universität Dortmund, hatte für das Areal ein Konzept entwickelt, das in Deutschland als einzigartig galt. Die Forschungsergebnisse des Instituts sollten erstmals unmittelbar in ein konkretes Bauvorhaben einfließen. Der öffentliche Raum stand im Mittelpunkt, nicht die individuelle Parzelle.

Flügelhäuser als städtebauliches Leitbild

Kernstück des Konzepts waren sogenannte Flügelhäuser mit L-förmigem Grundriss. Im Unterschied zur konventionellen Zeilenbauweise stehen diese Baukörper nicht parallel zur Straße, sondern bilden mit ihrem längeren Flügel eine Abfolge von Innenhöfen. Das Ergebnis erinnert an die gründerzeitlichen Quartiere rund um die Frankfurter Innenstadt, ist aber offener als die Vorbilder des 19. Jahrhunderts und erlaubt zeitgemäße Wohnformen.

Mäckler und sein Team errechneten für das benachbarte Neubaugebiet Riedberg, dass eine vergleichbare Planung nach diesem Prinzip 20 Prozent mehr Geschossfläche bei gleichzeitig 40 Prozent weniger Verkehrsfläche ergeben hätte. Zusätzlich wäre noch Raum für einen Park geblieben. In Darmstadt und Heidelberg fand das Konzept Anklang, in Frankfurt hingegen verlief es im Sande.

Was ging in Frankfurt schief?

Sechs Jahre nach den ersten Planungsworkshops hat sich die anfängliche Begeisterung in Ernüchterung verwandelt. Mischa Bosch, Geschäftsführer bei Mäckler Architekten, türmte gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (F.A.Z.) einen Stapel Ordner auf den Tisch: abgeheftete Pläne, Protokolle, Variantenstudien aus Jahren intensiver Abstimmung mit dem städtischen Wohnungsbauunternehmen ABG Frankfurt Holding und dem Stadtplanungsamt.

Immer wieder habe es Änderungswünsche und neue Diskussionen gegeben, sagt Mäckler. Doch am Ende sei man stets zu einem Konsens gelangt; einzelne Festlegungen, etwa zur Schulplanung, seien sogar schriftlich in Protokollen festgehalten worden. Die Ernüchterung kam, als das Stadtplanungsamt den Bebauungsplan auf Basis eines Entwurfs des Planungsbüros Albert Speer + Partner (AS+P) aufstellte. Mäckler und seine Mitarbeiter erfuhren davon nicht aus direkter Kommunikation, sondern aus der Beschlussvorlage von Planungsdezernent Marcus Gwechenberger (SPD) für das Frankfurter Stadtparlament.

Mäckler kommentierte gegenüber der F.A.Z.: „Wir sind entsetzt. Von unseren Konzepten ist nichts mehr übrig geblieben.“ Konkret störte ihn die Positionierung eines Parkhauses, im neuen Plan als „Mobilitätszentrum“ bezeichnet, am Eingang des Quartiers von der Schmidtstraße aus. In seinen eigenen Plänen hatte er die Garage im Blockinneren verborgen. Wohnhäuser sollten das Gesicht des neuen Viertels prägen, nicht eine Verkehrsinfrastruktur.

Besonders kritisch beurteilte er, dass das Parkhaus unmittelbar neben der geplanten Grundschule zu liegen kommt. Ein verkehrsberuhigter Platz zwischen Schule und Kindertagesstätte sei einer normalen Straße gewichen. Kurz: Die Planung des öffentlichen Raums sei misslungen.

Wie reagiert die Stadtpolitik auf den Vorwurf des Konzeptbruchs?

Die Reaktionen aus dem Stadtplanungsamt und der Planungspolitik fielen erwartungsgemäß defensiv aus. ABG-Geschäftsführer Frank Junker verwies auf das Stadtplanungsamt als Verantwortlichen für den Bebauungsplanentwurf; AS+P habe dabei lediglich unterstützt. Planungsdezernent Gwechenberger (SPD) sprach von „kleinen Anpassungen“: Die Schule sei näher an den Park gerückt, der ruhende Verkehr neu geordnet worden.

Als sachliche Begründung führte das Dezernat an, dass Mäcklers vorgesehene Garage im Blockinneren mit dem Versickerungsgebot für Oberflächenwasser kollidiere, das sich aus den Anforderungen des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ergibt. Außerdem wolle man den Kraftfahrzeugverkehr bereits vor den Wohnblöcken bündeln. Die Dachfläche des Parkhauses könne der benachbarten Schule als zusätzliche Nutzfläche dienen. Entscheidend sei, dass Mäcklers Flügelhäuser im Bebauungsplan weiterhin ermöglicht würden.

Für Mäckler greift diese Argumentation zu kurz. Städtebauliche Qualität lasse sich nicht auf die Ermöglichung eines Haustyps reduzieren, wenn der Gesamtzusammenhang von öffentlichem Raum, Wegeführung und Nutzungsordnung nicht stimme. „Es muss doch eine städtebauliche Qualität haben“, sagte er. Das Stadtparlament stimmte der Aufstellung des Bebauungsplans Ende Januar 2026 zu. Vor 2030 werden auf dem Gelände neben dem Messeparkhaus keine Bagger rollen, denn zunächst muss ein neuer Busbetriebshof im Stadtteil Rödelheim fertiggestellt werden.

Frankfurt und das strukturelle Problem kommunaler Baukultur

Der Fall Römerhof ist kein Frankfurter Sonderfall, er ist ein Symptom. In deutschen Großstädten zeigt sich immer wieder das gleiche Muster: Forschungsbasierte oder architektonisch ambitionierte Leitkonzepte stehen am Anfang eines Planungsprozesses, werden aber im Verlauf von Jahren durch Kompromisse, wechselnde Zuständigkeiten und kleinteilige Optimierungsschritte ausgehöhlt. Am Ende bleibt oft ein bürokratisch abgesicherter Mittelweg, der keinem der ursprünglichen Ziele mehr gerecht wird.

Dabei hatte Frankfurt mit dem Römerhof besondere Voraussetzungen. Das Institut für Stadtbaukunst brachte fundierte Forschung ein, die Trägerschaft durch die ABG Frankfurt Holding bot einen verlässlichen Partner, und die Flügelhausidee war kein theoretisches Konstrukt, sondern ein erprobtes Modell. Dass am Ende das Planungsbüro AS+P mit einem anderen Entwurf zum Zug kam, ohne dass Mäckler direkt informiert wurde, wirft Fragen nach der Verlässlichkeit städtischer Planungsprozesse auf.

Aus Sicht der Planungskulturforschung lassen sich hier strukturelle Schwächen benennen: fehlende Verbindlichkeit informeller Planungsabsprachen, mangelnde Transparenz beim Wechsel von Planungsbüros sowie die Tendenz, den öffentlichen Raum als Restgröße zu behandeln, wenn Flächennutzungskonflikte entstehen. Genau das kritisiert auch das Institut für Stadtbaukunst seit Jahren.

Für die Stadtentwicklungspolitik in Hessen und im weiteren deutschsprachigen Raum bietet der Fall eine wichtige Lektion: Qualitätsorientierte Stadtplanung braucht nicht nur gute Konzepte, sondern auch institutionelle Mechanismen, die diese Konzepte über den gesamten Planungsprozess hinweg verbindlich halten. Gestaltungsbeiräte, verbindliche Qualitätsziele im Bebauungsplan nach § 9 Baugesetzbuch (BauGB) oder vertraglich gesicherte Planungspartnerschaften wären denkbare Instrumente.

Mäckler hat mit dem Römerhof abgeschlossen: „Ich möchte damit nichts mehr zu tun haben.“ Dieser Satz klingt nach persönlicher Resignation, ist aber zugleich eine fachliche Diagnose. Wenn Architekten und Architektinnen, die ein Quartier über Jahre mit entwickelt haben, am Ende per Beschlussvorlage über den Kurswechsel informiert werden, ist nicht nur eine Zusammenarbeit gescheitert. Es ist auch ein Stück Vertrauen in die Verlässlichkeit städtischer Planungskultur.

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Es gibt Entscheidungen, die klingen nach Verwaltungsroutine und sind doch alles andere als das. Der Beschluss des Frankfurter Magistrats, eine eigens zu gründende Bühnenbaugesellschaft mit dem Neubau von Oper und Schauspiel zu beauftragen, gehört zu dieser Kategorie. Auf 1,3 Milliarden Euro werden die Kosten offiziell geschätzt, die tatsächliche Summe dürfte erheblich höher liegen. Wer die Aufregung kennt, die Großbauprojekte der öffentlichen Hand regelmäßig begleitet, von Stuttgart 21 bis zur Hamburger Elbphilharmonie, der reibt sich die Augen: Frankfurt versucht es diesmal anders.

Ein Gebäude am Ende seiner Kräfte

Die Theaterdoppelanlage am Willy-Brandt-Platz ist ein Dokument der Nachkriegsmoderne, das sich selbst überlebt hat. Von 1959 bis 1963 nach Plänen des Architekten Otto Apel und dem Büro ABB Architekten errichtet, sollte die Anlage zwei Institutionen unter einem Dach vereinen: Oper und Schauspiel, verbunden durch ein 120 Meter langes Glasfoyer, das der International Style der Zeit als Geste der Offenheit verstanden wissen wollte. Das Kunstwerk „Goldwolken“ des ungarischen Künstlers Zoltán Kemény im Foyer avancierte zum Wahrzeichen einer Stadtgesellschaft, die sich nach dem Krieg neu erfinden wollte. Heute steht die Anlage unter Denkmalschutz, und ausgerechnet dieser Schutz macht die Lage kompliziert.

Der Befund ist eindeutig: Die Obermaschinerie der Oper muss aus Sicherheitsgründen dringend repariert werden. 860.000 Euro sollen die Stadtverordneten außerplanmäßig freigeben, damit in der Spielpause im Sommer 2026 gearbeitet werden kann. Vorstellungen waren zuletzt nur noch in stark reduzierter Form möglich. Der Magistrat warnt unmissverständlich: Ohne Eingriff sei der weitere Betrieb gefährdet. Und gleichzeitig geht man davon aus, dass die Oper noch mindestens zehn Jahre im heutigen Haus spielen wird. Zehn Jahre also mit einem Gebäude, dessen Substanz man verwaltet, statt es zu gestalten.

Die GmbH als strategisches Instrument

Die Antwort der Stadt Frankfurt auf diese Situation ist bemerkenswert pragmatisch. Anstatt auf externe Projektsteuerer zu setzen oder den Bauablauf über die bestehende Stadtverwaltung abzuwickeln, gründet der Magistrat eine eigene Gesellschaft. Zehn Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die bisher in der beim Kulturdezernat angesiedelten Stabsstelle Städtische Bühnen tätig waren, wechseln in die neue Bühnenbaugesellschaft. Bis 2027 soll die Belegschaft auf 23 Personen wachsen. Der Magistrat argumentiert, eigenes Personal sei günstiger als externe Dienstleister und sichere zudem das über Jahre aufgebaute Fachwissen.

Kulturdezernentin Ina Hartwig (SPD) begrüßt die Entscheidung: „Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen für die nächste Stufe: die Institutionalisierung der Projektsteuerung und Bauherrenvertretung.“ Stadtkämmerer Bastian Bergerhoff (Die Grünen) spricht von einer „strategischen Entscheidung für die Umsetzung eines der wichtigsten Infrastrukturprojekte unserer Stadt“. Das klingt nach Überzeugung, ist aber auch Kommunikationsstrategie: Nach den Pleiten und Preissteigerungen anderer Kulturbauprojekte in Deutschland muss Frankfurt signalisieren, dass man die Kontrolle behält.

Einzige Gesellschafterin wird die Stadt Frankfurt sein. Die GmbH soll ein umfassendes Risikomanagement betreiben, zu dem ausdrücklich die Einhaltung von Kostenobergrenzen gehört. Allerdings: Diese Obergrenzen sind noch nicht festgelegt. Eine aktualisierte Kostenprognose wird derzeit erst erstellt. Das ist keine Kleinigkeit bei einem Projekt, das offiziell 1,3 Milliarden Euro kosten soll, in dem aber das Erbbaurecht für das Sparkassen-Grundstück an der Neuen Mainzer Straße noch nicht eingerechnet ist. Allein dieses Recht schlägt mit mehr als 200 Millionen Euro zu Buche.

Kulturmeile statt Doppelanlage: Die städtebauliche Vision

Was Frankfurt plant, ist mehr als ein Theaterbau. Es ist ein stadtplanerischer Eingriff von erheblicher Reichweite. Die favorisierte Variante, die sogenannte „Kulturmeile“, sieht vor, das neue Schauspiel auf dem Grundstück der Frankfurter Sparkasse an der Neuen Mainzer Straße 47 bis 53 zu errichten, das der Stadt im Erbbaurecht für 199 Jahre überlassen wird. Die Oper bleibt am Willy-Brandt-Platz, wo nach Abriss der bestehenden Anlage ein Neubau entstehen soll. Entlang der Neuen Mainzer Straße soll sich so eine Perlenkette kultureller Institutionen auffädeln: Jüdisches Museum, Oper Frankfurt, English Theatre, MMK Tower, Weltkulturen Museum und Alte Oper.

Die Architekten von gmp von Gerkan, Marg und Partner, die bereits die Machbarkeitsstudie erarbeitet haben, sprechen von einer einzigartigen städtebaulichen Chance: „Eine Reihung von Kulturinstitutionen entlang der Hochhäuser, das gibt es nirgends, aber wo sollte das möglich sein, wenn nicht in Frankfurt?“, erläutert gmp-Partner Stephan Schütz. Tatsächlich hat die Idee einer Kulturmeile im Bankenviertel einen provokanten Reiz. Dass Hochhäuser und Theater keine Widersprüche sein müssen, ist eine These, die Frankfurt unter Beweis stellen will.

Kritische Stimmen: Was beim Abriss verloren geht

Nicht alle teilen die Aufbruchsstimmung. Der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) hat sich deutlich positioniert: Das bestehende Theatergebäude besitze architektonische Qualitäten, die durch einen vollständigen Abriss unwiederbringlich verloren gingen. Der Verband plädiert für eine Teilsanierung. Auch die Aktionsgemeinschaft Schauspielhaus Frankfurt hat sich über Jahre für einen Wiederaufbau des historischen Seeling-Baus eingesetzt, der 1902 eröffnet und 1944 beschädigt worden war.

Aus architekturjournalistischer Sicht lohnt ein nüchterner Blick: Das Glasfoyer mit den Goldwolken von Zoltán Kemény ist zweifellos ein bedeutsames Zeugnis der Nachkriegsmoderne. Andererseits wäre es eine romantische Überfrachtung, einem Gebäude, das im laufenden Betrieb kaum noch sicher betrieben werden kann, allein aus Denkmalschutzgründen eine Zukunft zuzuschreiben, die es bautechnisch nicht mehr trägt. Die Frage lautet nicht, ob das Gebäude erhaltenswert ist, sondern was Erhalt konkret bedeutet und was er kostet.

Parallelfall neue Altstadt: Ein Frankfurter Modell?

Die Begleitung der Bühnenbaugesellschaft durch einen Sonderausschuss des Stadtparlaments ist keine Erfindung, sondern bewährte Frankfurter Praxis. Bei der Rekonstruktion der neuen Altstadt zwischen Dom und Römerberg, einem der meistdiskutierten und -besuchten Stadtbauprojekte der jüngeren deutschen Stadtplanung, gab es dieselbe Konstruktion. Die Parallele ist aufschlussreich: Frankfurt hat Erfahrung darin, komplexe Bauprojekte öffentlich zu begleiten und dabei trotzdem handlungsfähig zu bleiben.

Ob das gelingt, hängt nicht zuletzt davon ab, wie schnell die Stadtverordnetenversammlung zustimmt. Letzte Gelegenheit vor der Kommunalwahl ist die Sitzung am 5. März 2026. Umstritten ist das Thema nicht, die Gründung einer GmbH ist bereits im Grundsatzbeschluss vom Dezember 2024 festgelegt. Die politische Einigkeit ist vorhanden. Die eigentliche Bewährungsprobe kommt danach: mit dem Architektenwettbewerb, den Vergaben, dem Bau.

Kosten, Kontrolle, Komplexität

Das Projekt umfasst mehr als nur Oper und Schauspiel. Die neue GmbH steuert auch den Abbruch der bestehenden Theaterdoppelanlage und des Sparkassengebäudes, den Bau eines Übergangsquartiers an der Gutleutstraße sowie eines Lager- und Logistikzentrums auf einem noch zu findenden Grundstück. Die Komplexität ist erheblich, und der Magistrat räumt ein, dass die Stadtverwaltung diese Aufgaben allein nicht bewältigen könnte. Die Bündelung in einer professionellen Struktur ist daher keine Übervorsicht, sondern Realismus.

Was offen bleibt: Die aktualisierte Kostenprognose wird derzeit erst erstellt. Eine Kostenobergrenze, die die neue GmbH einhalten soll, gibt es noch nicht. Das ist ein strukturelles Problem. Risikomanagement ohne definierte Grenzen ist wie eine Brandschutzplanung ohne Brandlast. Hier ist die Stadt gefordert, rasch Klarheit zu schaffen, bevor die ersten Aufträge vergeben werden. Der internationale Wettbewerb für die Architektur steht noch aus. Wenn er ausgeschrieben wird, wird sich zeigen, wie ernst Frankfurt den Anspruch nimmt, Gebäude des 21. Jahrhunderts zu bauen: nachhaltig, energieeffizient, klimagerecht und architektonisch zukunftsweisend.

Ein Modell mit Modellcharakter?

Die Frage, ob das Frankfurter Modell der projektspezifischen GmbH auf andere Städte übertragbar ist, darf gestellt werden. Hamburg hat beim Konzerthaus-Bau leidvolle Erfahrungen mit komplexen Projektstrukturen gemacht. Berlin kämpft chronisch mit den Kosten seiner Kulturbauprojekte. München diskutiert seit Jahren über ein neues Konzerthaus. Dass eine Stadt eine eigene Baugesellschaft gründet, ihr klare Aufgaben überträgt und sie durch ein parlamentarisches Gremium begleiten lässt, ist kein Patentrezept, aber ein nachvollziehbarer Versuch, aus den Fehlern anderer zu lernen.

Was Frankfurt in den nächsten Jahren zeigen muss: dass eine GmbH nicht nur schneller, sondern auch klüger baut als eine Behörde. Dass Budgets eingehalten werden, nicht weil man billig baut, sondern weil man gut plant. Und dass die Kulturmeile am Ende tatsächlich das wird, was sie verspricht: ein Stadtraum, der Frankfurts Skyline mit einer neuen kulturellen Identität verbindet. Das Milliardenprojekt wird die Stadt prägen. Die Frage ist nur, wie.

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Hessens Reform des Denkmalschutzgesetzes: Modernisierung mit Risiko

Ein Gesetz aus dem Jahr 1986 bekommt neue Regeln

Rund vier Jahrzehnte hat das hessische Denkmalschutzgesetz von 1986 überdauert, ohne tiefgreifend angefasst zu werden. Nun hat die schwarz-rote Koalition im Wiesbadener Landtag Bewegung in die Sache gebracht: Kunst- und Kulturminister Timon Gremmels (SPD) stellte Ende September 2025 die Eckpunkte einer umfassenden Novellierung vor. Der Gesetzentwurf wurde Anfang 2026 in den Landtag eingebracht und soll zum 1. Januar 2027 in Kraft treten. Hinter dem behördenfreundlichen Vierklang des Ministers, digital, bürgernah, bürokratiearm und klimafreundlich, verbergen sich jedoch strukturelle Einschnitte, die Fachleute alarmieren.

Wirtschaftliche Zumutbarkeit als neues Gewicht

Das Kernthema der Reformdebatte ist so alt wie der Denkmalschutz selbst: Wer zahlt für den Erhalt? Bereits nach geltendem Recht kann ein Baudenkmal abgerissen werden, wenn der Erhalt dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die Neufassung soll dieses Kriterium ausweiten. Künftig soll nicht nur die persönliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers, sondern explizit auch die Wirtschaftlichkeit der Erhaltungsmaßnahme als Abwägungsposten herangezogen werden dürfen. Das klingt vernünftig, ist jedoch ein Einfallstor.

In Frankfurt mussten zuletzt eine Villa im Stadtteil Bierstadt und ein Mietshaus im Allerheiligenviertel trotz Schutzstatus Neubauten weichen. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz listet im aktuellen „Schwarzbuch der Denkmalpflege“ für Hessen allein vier akut gefährdete Objekte, darunter die Städtischen Bühnen in Frankfurt und den Schornstein der ehemaligen Sarotti-Fabrik in Hattersheim. Sechs Baudenkmäler gingen in den Jahren 2023 und 2024 endgültig verloren. Der Druck auf die verbliebenen Bestände steigt.

Zwei Klassen von Denkmälern

Besonders umstritten ist die geplante Klassifizierung der geschützten Objekte. Künftig sollen „herausragende“ Denkmäler weiterhin eine intensive Fachbegleitung durch das Landesamt für Denkmalpflege erhalten, während alle anderen Baudenkmäler nur noch eine abgestufte Betreuung bekämen. Standardisierte Genehmigungsverfahren, Verwaltungsvorschriften statt Einzelfallprüfung. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz schätzt, dass deutlich weniger als zehn Prozent des hessischen Denkmalbestands künftig noch eine vollwertige fachliche Begleitung erhalten würden. Für den Rest drohten Minimallösungen.

Aus Sicht der Bauforschung ist diese Klassifizierung problematisch, denn denkmalpflegerische Komplexität und öffentliche Bekanntheit eines Gebäudes fallen oft auseinander. Ein kleines Fachwerkhaus in der Wetterau kann handwerklich anspruchsvoller sein als ein prominentes Frankfurter Gründerzeitpalais. Die Fachlichkeit sollte der Komplexität folgen, nicht dem Bekanntheitsgrad.

Die Nachkriegsmoderne im Fadenkreuz

Der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten warnte im Zuge der Reformdebatte vor einer drohenden Abrisswelle, besonders mit Blick auf die Bauten der Nachkriegsmoderne. Gebäude aus den 1950er und 1960er Jahren genießen in der öffentlichen Wahrnehmung oft noch einen schlechten Ruf, gelten als grau, unwirtlich, energetisch problematisch. Dabei sind sie häufig stadtgeschichtlich bedeutsam und handwerklich interessant. Die Olivetti-Türme in Frankfurt von Egon Eiermann aus dem Jahr 1972 stehen exemplarisch für diesen Bestand, der unter der neuen Gesetzeslage besonders verwundbar wäre.

Auf dem politischen Spektrum hat die FDP den Reformvorschlägen von CDU und SPD sogar vorgeworfen, nicht weit genug zu gehen. Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Kommunen sollten, so die liberale Position, selbst über eine Aufhebung des Schutzstatus entscheiden können. Diese Forderung zielt auf das Fundament des Denkmalschutzgedankens: die Idee, dass historische Bausubstanz ein öffentliches Gut ist, das nicht ausschließlich nach privaten Renditeerwartungen verwaltet werden darf.

Was die Reform tatsächlich bringt

Nicht alles an der Novelle ist von Grund auf zu beanstanden. Die Digitalisierung der Genehmigungsverfahren ist überfällig. Dass Anträge künftig online gestellt werden können, Behörden innerhalb von drei Monaten entscheiden müssen und eine Genehmigungsfiktion greift, wenn keine Entscheidung fällt, erhöht die Planungssicherheit für Eigentümerinnen und Eigentümer spürbar. Auch die erleichterte Integration von Solaranlagen und die Stärkung der Barrierefreiheit als gesetzlichem Ziel sind zeitgemäß und erhöhen die praktische Akzeptanz des Denkmalschutzes. Der Umbau der Frankfurter Großmarkthalle durch die Europäische Zentralbank zeigt, dass ambitionierte Nutzungsänderungen und substanzieller Denkmalschutz einander nicht ausschließen müssen.

Problematischer ist hingegen die strukturelle Schwächung der Fachbehörde. Das bisher vorgesehene Einvernehmen zwischen Unterer Denkmalschutzbehörde und Landesamt für Denkmalpflege soll in der Breite entfallen. Stattdessen genügt künftig eine Anhörung, die politisch einfacher überstimmt werden kann. In Dissensfällen beim Abriss bleibt zwar eine Entscheidungsmöglichkeit über die Oberste Denkmalschutzbehörde erhalten, doch der alltägliche Schutz wird durchlässiger.

Ein Modellfall mit bundesweiter Signalwirkung

Hessen ist nicht das erste Bundesland, das den Denkmalschutz unter Reformdruck stellt. In Nordrhein-Westfalen haben ähnliche Debatten regelmäßig für Konflikte gesorgt. Was Hessen jetzt beschließt, wird Signalwirkung haben. Die Abwägung zwischen privatem Eigentumsrecht, kommunaler Planungshoheit und öffentlichem Erhaltungsinteresse an historischer Bausubstanz ist keine hessische Spezialität, sondern ein gesamtgesellschaftliches Problem. Wer in Hessen die wirtschaftliche Zumutbarkeit zum Schlüsselkriterium erhebt, liefert anderen Ländern ein Argument für ähnliche Schritte.

Denkmäler brauchen keine Schutzglocke, die jede Veränderung verhindert. Was sie brauchen, ist eine Fachlichkeit, die Kompromisse ermöglicht, und eine Politik, die dem Erhalt historischer Stadtbilder echten Vorrang einräumt, auch dann, wenn die Immobilienbranche andere Interessen verfolgt. Die Denkmalschützerinnen und Denkmalschützer in Hessen werden diesen Rückhalt bald brauchen.

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Seit sieben Jahrzehnten zeichnet das Land Hessen vorbildliche Bauten aus. Was 1954 als regionaler Qualitätswettbewerb begann, hat sich zum renommiertesten Landesarchitekturpreis der Bundesrepublik entwickelt. Die Auslobung 2026 unter dem Motto „Zwischen-Raum-Stadt-Land – Planungen und Projekte des Übergangs“ markiert eine bemerkenswerte Verschiebung: Erstmals rückt das vermeintlich Unbedeutende, das räumliche Dazwischen, ins Zentrum der Aufmerksamkeit.

Die Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen und das Hessische Finanzministerium laden bis zum 1. April 2026 Architektinnen und Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitektinnen sowie Stadtplaner ein, ihre Projekte des Übergangs einzureichen. Gesucht werden keine spektakulären Solitäre, sondern Bauten und Räume, die zwischen den Polen vermitteln: zwischen Stadt und Land, zwischen privat und öffentlich, zwischen Nutzung und Möglichkeit.

Architekturtheorie als Kompass

Das Auszeichnungsverfahren greift auf ein reiches theoretisches Fundament zurück. Die Auslobung nennt drei Schlüsselbegriffe, die im architektonischen Diskurs längst kanonischen Status besitzen: den „Zwischenraum“ nach Aldo van Eyck, die „Raumstadt“ nach Walter Schwagenscheidt und Friedrich Kiesler sowie die „Zwischenstadt“ nach Thomas Sieverts.

Van Eycks Konzept des „space in between“, entwickelt seit den 1950er Jahren im Kontext von Team 10, beschreibt den Schwellenraum als architektonische Kategorie eigenen Rechts. Die Türschwelle, die Eingangssituation, der Übergang vom Haus zur Straße: Diese scheinbar trivialen Momente bestimmen wesentlich, wie Menschen Architektur erleben und sich Räume aneignen. Van Eycks über 700 Spielplätze in Amsterdam demonstrierten, dass gerade die undefinierten Orte zwischen den Häusern enorme soziale Bedeutung entfalten können.

Sieverts‘ Begriff der Zwischenstadt wiederum erweitert den Blick auf die regionale Maßstabsebene. Sein 1997 erschienenes Buch „Zwischenstadt – zwischen Ort und Welt, Raum und Zeit, Stadt und Land“ analysierte jene verstädterten Landschaften und verlandschafteten Städte, die weder der klassischen europäischen Stadt noch dem ländlichen Raum entsprechen. Der ehemalige IBA Emscher Park-Direktor plädierte dafür, diese oft geschmähten Strukturen nicht als Planungsversagen abzutun, sondern als eigenständige Lebensräume mit spezifischen Qualitäten zu begreifen.

Hessische Übersetzungsarbeit

Die Jury aus internationalen Fachleuten, darunter Architektinnen und Architekten aus Wien, München, Berlin, Dresden und Prag, wird Projekte in drei Kategorien bewerten: Architektur und Innenarchitektur, Freiraum- und Landschaftsplanung sowie Quartiersplanung und Stadtentwicklung. Das zweistufige Verfahren sieht zunächst eine Shortlist vor, deren nominierte Projekte anschließend vor Ort besichtigt werden.

Die Auslobung konkretisiert das theoretische Programm durch einen bemerkenswert breiten Katalog möglicher Einreichungen. Im Bereich Architektur können das hybride Gebäude multikodierter Nutzung sein, Schwellenräume wie Loggien und Laubengänge, Mobilitäts-Hubs oder temporäre Pop-Up-Installationen. Die Landschaftsarchitektur soll Parks mit hybrider Nutzung, vernetzte Freiräume oder Projekte der produktiven Landschaft beisteuern. Für die Stadtplanung werden Quartierskonzepte der 15-Minuten-Stadt, Nachverdichtungsstrategien oder Stadt-Land-Verknüpfungen gesucht.

Nachhaltigkeit als Staatsziel

Die thematische Ausrichtung fügt sich nahtlos in die hessische Nachhaltigkeitsstrategie ein. Seit 2018 ist Nachhaltigkeit als Staatsziel in der Landesverfassung verankert, bis 2045 will Hessen klimaneutral werden. Die Bewältigung dieser Transformation erfordert, so die Auslober, „integrierte Lösungen, sektorenübergreifendes Denken und Handeln sowie neue Formen des Zusammenwirkens“.

Dabei zeigt sich eine interessante Verschiebung gegenüber früheren Auslobungen. 2023 suchte der Staatspreis unter dem Motto „Gesellschaft, Stadt und Land vernetzen“ nach Infrastrukturprojekten. 2020 stand Nachhaltigkeit im engeren Sinne im Fokus. Die aktuelle Auslobung abstrahiert stärker: Es geht nicht mehr primär um technische Lösungen für Klimaschutz oder Kreislaufwirtschaft, sondern um räumliche Qualitäten, die erst mittelbar nachhaltige Lebensweisen ermöglichen.

Die Grenzen des Programms

Die theoretische Ambition der Auslobung verdient Respekt, wirft aber auch Fragen auf. Die Berufung auf Aldo van Eyck und Thomas Sieverts suggeriert eine konzeptuelle Stringenz, die sich in der Breite der zugelassenen Projekttypen kaum wiederfindet. Wenn alles vom Pop-Up-Store bis zur regionalen Siedlungsachse als Zwischenraum gelten kann, droht der Begriff seine analytische Schärfe zu verlieren.

Zudem bleibt unklar, wie die Jury jene schwer fassbaren Qualitäten des Zwischenräumlichen bewerten will. Van Eycks Theorie zielte auf subtile phänomenologische Erfahrungen, Sieverts‘ Analyse auf regional-morphologische Strukturen. Beide Perspektiven in einem Bewertungsverfahren zusammenzuführen, das auch noch konventionelle Kategorien wie Innenarchitektur und Landschaftsplanung bedienen muss, erscheint als erhebliche kuratorische Herausforderung.

Eine hessische Eigenart

Dennoch markiert die Auslobung einen bemerkenswerten Schritt. Während die bundesdeutsche Architekturdebatte sich häufig an spektakulären Einzelbauten oder technischen Innovationen orientiert, lenkt Hessen den Blick auf das Unspektakuläre: die Lücke, den Übergang, das Dazwischen. Das entspricht durchaus einer regionalen Tradition. Hessen verfügt mit seinen Mittelgebirgslandschaften, den polyzentrischen Siedlungsstrukturen des Rhein-Main-Gebiets und den ländlich geprägten Peripherien über jene hybriden Raumtypen, die Sieverts als Zwischenstadt beschrieben hat.

Die Preisverleihung im Oktober 2026 wird zeigen, ob die theoretisch anspruchsvolle Auslobung auch überzeugende gebaute Beispiele findet. Die bisherigen Preisträger des Staatspreises lassen hoffen: Von der Mensa in Darmstadt bis zur Obdachlosenübernachtungsstätte in Frankfurt hat Hessen in den vergangenen Jahren bewiesen, dass baukulturelle Qualität und soziale Verantwortung keine Gegensätze sein müssen. Das Dazwischen zu gestalten könnte der nächste logische Schritt sein.

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Frankfurt RheinMain trägt 2026 als erste Region Deutschlands den Titel World Design Capital. Die World Design Organization (WDO) mit Sitz in Montreal vergibt diese Auszeichnung alle zwei Jahre an Städte und Regionen, die Design als Instrument gesellschaftlicher Veränderung einsetzen. Mit dem Motto „Design for Democracy. Atmospheres for a better life“ gewann die Rhein-Main-Region gegen die saudi-arabische Hauptstadt Riad.

Am 16. Januar feierte das Programmjahr seinen offiziellen Auftakt mit dem Grand Opening in der Darmstädter Centralstation. Ministerpräsident Boris Rhein, Darmstadts Oberbürgermeister Hanno Benz und WDC-Geschäftsführerin Carolina Romahn eröffneten das Veranstaltungsjahr. Die Soziologin Prof. Dr. Martina Löw hielt eine Keynote unter dem Titel „Kann Qualität demokratisch sein?“ und stellte damit eine Frage, die das gesamte Programmjahr durchzieht.

Der WDC-Hub als Schaltzentrale

Das Museum Angewandte Kunst in Frankfurt verwandelt sich seit dem 24. Januar in den WDC-Hub. Er ist als lebendiger Treffpunkt und zentrale Anlaufstelle konzipiert. Das Studio formagora aus Münster gestaltete den Raum bewusst als „Soft Opening“: kein fertiger Ort, sondern ein sich wandelndes Labor für Austausch und Experiment. Forum und Foyer verschmelzen zu einem flexiblen Raum für Gespräche, Workshops und spontane Begegnungen. Der Eintritt ist frei.

Für Architektinnen und Architekten bietet der Hub die Möglichkeit, sich über die rund 450 Kooperationsprojekte zu informieren. Darunter befinden sich namhafte Institutionen wie die HfG Offenbach, das Jüdische Museum Frankfurt und die Mathildenhöhe Darmstadt. Der monatliche WDC-Stammtisch, jeden dritten Mittwoch an wechselnden Orten, erleichtert die Vernetzung mit lokalen Akteuren.

Open Design Week: Zehn Tage Gestaltungskompetenz

Der erste echte Höhepunkt für die Designbranche findet vom 5. bis 14. Juni statt. Die Open Design Week Frankfurt RheinMain ist als zentrale Design Week Deutschlands konzipiert und vernetzt Agenturen, Studios, Hochschulen und Unternehmen. Im Mittelpunkt steht das Thema „Gestaltung als Wegbereiter einer ressourcenschonenden und zukunftsfähigen Ökonomie“.

Das internationale Forward Festival bildet einen Treffpunkt für Designerinnen und Designer sowie Branchenprofis. Das Massif E, ein Schiff auf dem Main, und der schwimmende Floating Space ergänzen das Programm als mobile Ausstellungsorte. Für die Architekturbranche bietet die Design Week die Gelegenheit, über den eigenen Tellerrand zu schauen und interdisziplinäre Ansätze kennenzulernen.

Module Festival: Kulturcampus als Experimentierfeld

Vom 13. bis 16. August verwandelt sich der Kulturcampus in Frankfurt-Bockenheim in ein Labor für künstlerische und gesellschaftliche Experimente. Das Module Festival ist kostenlos und verbindet Musik, Gestaltung und gesellschaftlich relevante Themen. Musikerinnen und AV-Künstler entwickeln neue Werke, die als audiovisuelle Projektionen auf die umliegenden Gebäude übertragen werden.

Der Kulturcampus selbst ist für Architektinnen und Architekten interessant: Das ehemalige Universitätsgelände durchläuft einen umfassenden Transformationsprozess. Eine temporäre Radiostation begleitet das Festival und wird täglich von verschiedenen Communities kuratiert. Die Kooperation mit internationalen Online-Radios unterstreicht den Anspruch, lokale Initiativen mit globalen Netzwerken zu verbinden.

Superblock Wiesbaden: Barcelona als Vorbild

Das Rheingauviertel in Wiesbaden wird an mehreren Sonntagen zum ersten Superblock Hessens. Nach dem Vorbild Barcelonas, der diesjährigen Welthauptstadt der Architektur, verwandelt sich der Straßenraum temporär in eine öffentliche Spiel- und Begegnungszone. Die Initiative „Superblock Rheingauviertel“ arbeitet gemeinsam mit der Stadtverwaltung an diesem Pilotprojekt.

Für Planerinnen und Planer bietet das Projekt eine seltene Gelegenheit, temporäre Verkehrsberuhigung im deutschen Kontext zu beobachten. Barcelona hat seit 2016 mit Superblocks Erfahrungen gesammelt, die in verdichteten Stadtquartieren zu verbesserter Lebensqualität führten. Ob sich das Konzept auf deutsche Verhältnisse übertragen lässt, wird das Wiesbadener Experiment zeigen.

Weitere Projekte mit Architekturrelevanz

Das Projekt Main-Light am Frankfurter Mainufer installiert eine autarke und klimaneutrale Beleuchtung für den öffentlichen Raum. Der Fahrradweg wird insektenfreundlich und bedarfsgesteuert illuminiert. Das Designstudio OMC°C entwickelt mit „Schattengrün“ modulare Systeme zur Begrünung urbaner Räume und setzt damit auf Abkühlung durch Grünstrukturen.

Die Ada-Kantine in Frankfurt-Bockenheim entwickelt zusammen mit dem Studio formagora Tische und Stühle für ihr „solidarisches Restaurant“. Die Möbel werden in öffentlichen Bauevents gemeinsam hergestellt. In Offenbach wird die frühere Kaufhof-Filiale zu einem lebendigen Treffpunkt mit öffentlicher Bibliothek umgebaut.

Policy Days: Abschluss in der Paulskirche

Vom 11. bis 14. November bilden die World Design Policy Days den Abschluss des Programmjahres. Die dreitägige Konferenz findet simultan in Wiesbaden, Frankfurt und Offenbach statt und behandelt die Themenbereiche Politik, Verwaltung und Haltung.

Der Höhepunkt ist die Abschlussveranstaltung in der Frankfurter Paulskirche. Hier trifft das internationale Netzwerk der World Design Capitals auf regionale Akteure. Die feierliche Übergabe des WDC-Titels an Busan in Südkorea bildet den symbolischen Schlusspunkt. Die Wahl der Paulskirche als Veranstaltungsort ist programmatisch: Sie gilt als Wiege der deutschen Demokratie und unterstreicht das Leitmotiv „Design for Democracy“.

Kritische Einordnung

Die Architektin und Kuratorin Anna Scheuermann, verantwortlich für die Bewerbungsphase, räumt selbst ein, dass der hochtrabende Titel der Weltdesignhauptstadt bezogen auf manche Orte in der Region „etwas lächerlich“ klinge. Allerdings sei es nie darum gegangen, zu zeigen, wie schick alles ist. Vielmehr gehe es darum, wie das Zusammenleben in der Region funktioniert.

Diese Selbstreflexion ist sympathisch, wirft aber Fragen auf. Mit 4,5 Millionen Euro Budget für Projekte und Kooperationen ist die WDC kein Prestigeprojekt ohne Substanz. Ob die Impulse jedoch über 2026 hinaus wirken, hängt von der Nachhaltigkeit der angestoßenen Prozesse ab. Die WDC-Akademie soll Projektmacherinnen und Projektmacher befähigen, langfristig wirksame Beiträge zu leisten.

Für Architektinnen und Architekten in der Region bietet das Programmjahr zahlreiche Anknüpfungspunkte. Die Verbindung von Design, Demokratie und Stadtentwicklung entspricht aktuellen Diskursen in der Fachwelt. Ob die World Design Capital Frankfurt RheinMain 2026 tatsächlich nachhaltige Veränderungen bewirkt oder als aufwendige Selbstinszenierung in Erinnerung bleibt, wird sich erst nach dem Programmjahr zeigen.

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Wer heute durch Hanaus Innenstadt schlendert, erlebt einen urbanen Raum, der vor zwei Jahrzehnten noch in weiten Teilen als Parkplatz diente. Das Forum Hanau, das Kulturforum, der neugestaltete Freiheitsplatz und seit März 2025 der Stadthof im ehemaligen Kaufhof bilden eine bemerkenswerte Kette von Transformationsprojekten, die weit über Hessen hinaus Beachtung finden. Die Geschichte dieses Wandels ist zugleich eine Lektion darüber, wie Kommunen Stadtentwicklung selbst in die Hand nehmen können, wenn der politische Wille und die nötige Beharrlichkeit vorhanden sind.

Martin Bieberle, Leiter des Fachbereichs Planen, Bauen und Umwelt, hat diesen Prozess von Beginn an begleitet. Seine Bilanz nach zehn Jahren Forum Hanau fällt nüchtern positiv aus: Man habe mehr richtig als falsch gemacht, andernfalls wäre die Innenstadt heute „totes Fleisch“. Diese unverblümte Einschätzung verdeutlicht, wie dramatisch die Ausgangslage war. Die Fußgängerzonen waren zwar belebt, doch ein attraktiver Einkaufsstandort sah schon damals anders aus. Das Sporthaus Barthel am Freiheitsplatz schloss, andere Geschäfte folgten.

Perspektivwechsel als Schlüssel

Der entscheidende Wendepunkt kam mit einem methodischen Umdenken. Statt sich in den Details einzelner Probleme zu verlieren, entwickelten die Stadtentwicklerinnen und Stadtentwickler gemeinsam mit der Politik unter Oberbürgermeister Claus Kaminsky eine Gesamtstrategie aus größerer „Flughöhe“. Inspirationen holte man sich unter anderem in Maastricht, wo man sich über Projekte zum urbanen Wandel informierte.

Dieser Perspektivwechsel war mutig, denn er erforderte die Zusammenarbeit mit privaten Investoren auf einem damals noch ungewohnten Niveau. Der 2008 beschlossene „Wettbewerbliche Dialog“ war europaweit einmalig und führte 2010 zur Partnerschaft mit der Hanseatischen Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft. Die Abstimmung erfolgte mit klarer Mehrheit, nur die Linke stimmte dagegen. Ihre Warnungen vor Gentrifizierung und ihre grundsätzliche Kritik an der Kooperation mit Investoren verhallten nicht ungehört, setzten sich aber nicht durch.

Doppelte Herausforderung: Stadtumbau und Konversion

Parallel zum Innenstadtumbau stand Hanau vor einer zweiten gewaltigen Aufgabe. Die US Army, einst mit rund 30.000 Soldatinnen, Soldaten, Angestellten und Familienangehörigen der größte amerikanische Militärstandort in Europa, kündigte ihren Abzug an. In einem „lapidaren Vierzeiler“ aus dem Pentagon, wie Bieberle es beschreibt, wurde das Ende einer Ära verkündet. Am 22. November 2008 wurde auf der Pioneer Kaserne die letzte amerikanische Flagge eingeholt.

Die Konversion von 340 Hektar ehemaliger Militärliegenschaften bot Chancen, die Hanau konsequent nutzte. Mehr als 1000 Wohneinheiten entstanden, auf dem Gelände der Pioneer Kaserne entsteht mit dem Pioneer Park ein neues Stadtquartier für 5000 Menschen. Dass die Stadt bei diesem größten Konversionsprojekt erstmals selbst als Käufer der Gesamtfläche auftrat und gemeinsam mit der DSK BIG Gruppe die LEG Hessen Hanau gründete, zeugt von einem bemerkenswerten Gestaltungswillen.

Forum, Kulturforum und die Kunst der Mischnutzung

Das 2015 eröffnete Forum Hanau mit seinen 22.500 Quadratmetern Mietfläche ist mehr als ein konventionelles Einkaufszentrum. Die Integration des Kulturforums mit Stadtbibliothek, Stadtarchiv und Geschichtsverein in die Handelsimmobilie war ein bewusster Bruch mit der Monofunktionalität klassischer Shopping Malls. Die offene Bauweise sollte das Forum in die städtische Struktur einbinden, statt es wie einen Fremdkörper in die City zu implantieren.

Die Stadtbibliothek als Herzstück des Kulturforums hat sich zu dem entwickelt, was Stadtsoziologinnen und Stadtforscher einen „dritten Ort“ nennen: ein nicht kommerzieller Treffpunkt neben Wohnung und Arbeitsplatz, an dem die Themen der Stadtgesellschaft diskutiert werden. Rund 2,1 Millionen Euro zahlt die Stadt jährlich an Miete für diese öffentliche Nutzung, eine Investition, die sich in der Frequentierung des gesamten Quartiers auszahlt.

Vom Kaufhof zum Stadthof: Aktive Gestaltung statt Leerstand

Die jüngste und vielleicht mutigste Facette des Hanauer Stadtumbaus ist die Transformation des ehemaligen Kaufhof Gebäudes zum Stadthof. Als der Galeria Konzern im März 2023 die Schließung der Filiale bekanntgab, erklärte Kaminsky noch am selben Tag, die Stadt werde das Gebäude übernehmen. Für 25 Millionen Euro erwarb die Kommune die 16.000 Quadratmeter große Immobilie, weitere 40 Millionen Euro fließen in Sanierung und Umbau.

Die Stadtverordnetenversammlung votierte einstimmig dafür. Der prägnante Satz des Oberbürgermeisters, Hanau könne es sich nicht leisten, den Kaufhof nicht zu kaufen, fasst die Dringlichkeit zusammen. Exakt zwei Jahre nach der Hiobsbotschaft eröffnete im März 2025 das Erdgeschoss mit einem innovativen Mix aus Pop up Stores, der Agora als konsumfreiem Begegnungsraum und der Brüder Grimm Berufsakademie im dritten Obergeschoss.

Kritische Würdigung

Bei aller berechtigten Anerkennung bleiben kritische Fragen. Die rund 600 Millionen Euro, die insgesamt in den Innenstadtumbau flossen, kamen überwiegend von privaten Investoren. Allein HBB investierte 160 Millionen Euro in das Forum. Diese Abhängigkeit von privatem Kapital birgt Risiken, auch wenn Hanau betont, die eigenen Ziele im Dialog mit den Investoren verwirklicht zu haben.

Die ursprünglichen Bedenken der politischen Linken zur Gentrifizierung sind nicht vollständig entkräftet. Das „Westcarré“ an der Wallonisch Niederländischen Kirche, dessen marode Bausubstanz der 1950er Jahre durch moderne Wohnbebauung ersetzt wurde, verdeutlicht den Wandel. Für langjährige Mieterinnen und Mieter, darunter ehemalige Trümmerfrauen, war der Umzug ein schmerzhafter Einschnitt, auch wenn die Hanauer Baugesellschaft ihr Versprechen einlöste, allen eine neue Wohnung anzubieten.

Auch kleine Rückschläge gehören zur Realität: Die am Freiheitsplatz gepflanzten Tulpenbäume haben die Hitzejahre nicht überstanden, die meisten gehen ein. Ein Detail, das an die Grenzen stadtplanerischer Vorhersehbarkeit erinnert.

Modellcharakter mit regionaler Prägung

Hanaus Erfolg basiert auf mehreren Faktoren, die sich nicht beliebig auf andere Kommunen übertragen lassen: eine entschlossene politische Führung, die Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit privaten Partnern, das Glück des historischen Zeitpunkts mit zeitgleicher Konversion und nicht zuletzt die Lage im prosperierenden Rhein Main Gebiet. Dennoch bietet das Modell Hanau wertvolle Lehren für andere Städte, die mit dem Strukturwandel im Einzelhandel und dem Niedergang klassischer Innenstädte kämpfen.

Der Stadtumbau in Hanau ist nicht abgeschlossen. Die Umgestaltung hat inzwischen die Altstadt erreicht, der Schlossplatz steht vor seinem Umbau, auf den Industrieflächen zwischen Hauptbahnhof und City soll ein neues Quartier entstehen. Die Frage, wie man eine Innenstadt am Leben hält, ist zur Daueraufgabe geworden. Hanau hat darauf keine endgültige Antwort gefunden, aber einen Weg, der anderen Kommunen Mut machen kann.

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Offenbach startet seine größte Wohnbauoffensive seit drei Jahrzehnten. Während die GBO auf serielle Sanierung setzt, plant die ABG ein halbes Milliardenprojekt am Kaiserlei.

Die Stadt Offenbach am Main erlebt derzeit eine bemerkenswerte Doppelstrategie im Wohnungsbau. Innerhalb weniger Wochen wurden zwei Investitionsprogramme verkündet, die zusammen rund 650 Millionen Euro in den lokalen Wohnungsmarkt pumpen sollen. Das eine setzt auf behutsame Bestandsentwicklung und innovative Sanierungskonzepte, das andere auf den Abriss eines stadtbildprägenden Schandflecks und monumentalen Neubau. Beide Ansätze werfen grundsätzliche Fragen zur Zukunft des bezahlbaren Wohnens in der Rhein Main Region auf.

Das GBO Programm: Klein, aber fein

Die Gemeinnützige Baugesellschaft mbH Offenbach, kurz GBO, hat im Dezember 2025 ihr ambitioniertestes Vorhaben der vergangenen drei Jahrzehnte vorgestellt. 150 Millionen Euro sollen in den kommenden fünf Jahren in Neubauten und energetische Sanierungen fließen. Das klingt zunächst bescheiden im Vergleich zu den Großprojekten der Nachbarmetropole Frankfurt. Doch der Ansatz verdient Beachtung, denn die städtische Wohnungsbaugesellschaft verfolgt eine Strategie, die auf Nachhaltigkeit und soziale Verträglichkeit setzt.

Stadtkämmerer Martin Wilhelm, zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der Stadtwerke Tochter, betonte bei der Vorstellung, dass rund 300 zusätzliche Wohnungen entstehen sollen. Davon könnten 115 als geförderte Einheiten auch Menschen mit niedrigerem Einkommen zugutekommen. Das entspricht einer Förderquote von knapp 40 Prozent, ein Wert, der deutlich über dem liegt, was private Investoren üblicherweise zu realisieren bereit sind.

Die Projektliste liest sich wie ein Rundgang durch verschiedene Offenbacher Stadtteile: Das Quartier 4.0 auf dem alten Güterbahnhofsareal soll 67 Wohnungen für Mehrgenerationenwohnen bieten, in Bieber und Bürgel entstehen auf sieben Baugrundstücken 70 bis 80 Wohneinheiten, und im Franz Liszt Quartier wird bereits aufgestockt. Gerade letzteres Projekt verdient besondere Aufmerksamkeit aus baukultureller Perspektive.

Serielle Sanierung als Modell

Die GBO setzt im Franz Liszt Quartier erstmals auf serielle Sanierung mit anschließender Aufstockung. Sieben Mehrfamilienhäuser aus den fünfziger Jahren werden mit vorgefertigten Holzfassadenelementen energetisch auf KfW 55 EE Standard gebracht. Gleichzeitig entstehen durch Dachaufstockung 14 neue Wohnungen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 10 Millionen Euro, die Arbeiten sollen bis Frühjahr 2026 abgeschlossen sein.

Boris Kupke, Geschäftsführer der GBO, erläutert die Wirtschaftlichkeit dieses Ansatzes: Die Kosten für serielle Sanierung liegen zwar höher als bei herkömmlicher Bauweise, dafür wird die Belastung für die Mieterinnen und Mieter deutlich reduziert. Weniger Lärm, weniger Schmutz, kürzere Bauzeit. Die Einnahmen aus den neuen Dachwohnungen kompensieren zudem die Mehrkosten der Sanierung. Ein Modell mit doppeltem Mehrwert, das die GBO künftig regelmäßig anwenden will, etwa in der Schubertstraße, wo weitere 70 Wohnungen geplant sind.

Die Aufstockung bestehender Gebäude hat einen zusätzlichen strategischen Vorteil. Kupke formuliert es pragmatisch: Durch die Erweiterung im Bestand könne sich die GBO von der Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt abkoppeln. In einer Stadt wie Offenbach, die laut Pestel Institut jährlich 800 neue Wohnungen bräuchte, aber kaum noch freie Bauflächen hat, ist das ein nicht zu unterschätzendes Argument.

Das Kaiserviertel: Großprojekt mit Schattenseiten

Zeitgleich zur GBO Offensive nimmt auch das Kaiserviertel Projekt konkrete Formen an. Die Frankfurter ABG Holding hat das Gelände der ehemaligen KWU Türme am Kaiserlei von der Adler Group erworben und plant dort ein Quartier mit 1179 Mietwohnungen, 354 Studierendenheimplätzen und 4200 Quadratmetern Bürofläche. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund eine halbe Milliarde Euro.

Die weithin sichtbaren Betongerippe der einstigen Siemens Tochter Kraftwerk Union stehen seit über 20 Jahren leer. Sie wurden zum Symbol gescheiterter Immobilienspekulation, nachdem sich sowohl die ursprünglichen Pläne der Adler Group als auch ein Zwischenprojekt der Becken Gruppe zerschlagen hatten. Der Abriss ist für Frühjahr 2026 vorgesehen, 2029 sollen die ersten Mieterinnen und Mieter einziehen.

Oberbürgermeister Felix Schwenke spricht von einer Blaupause für interkommunale Zusammenarbeit. Tatsächlich ist die grenzüberschreitende Kooperation zwischen Offenbach und Frankfurt bemerkenswert. ABG Chef Frank Junker betont, dass Wohnen eine Aufgabe der Region sei und nicht an der Stadtgrenze haltmache. Bei der Entwicklung des Hafenquartiers und des Senefelder Quartiers habe die ABG bereits erfolgreich Projekte auf Offenbacher Boden realisiert.

Doch bei genauerer Betrachtung offenbaren sich Schwachstellen. Die städtebaulichen Leitlinien Offenbachs sehen bei Neubauprojekten ab 50 Wohneinheiten einen Anteil von 30 Prozent gefördertem Wohnraum vor. Das Kaiserviertel kommt inklusive des Studierendenwohnheims auf lediglich 23,2 Prozent. Die eigentliche Quote öffentlich geförderter Mietwohnungen liegt bei nur 97 Einheiten oder rund 10 Prozent der gesamten Wohnnutzfläche.

Fördergeld als Grundvoraussetzung

Beide Projekte machen deutlich, wie abhängig der bezahlbare Wohnungsbau von öffentlichen Fördermitteln geworden ist. GBO Ko Geschäftsführer René Weber bringt es auf den Punkt: Bezahlbares Bauen funktioniere nur mit Fördergeld, und auch nur dann, wenn Zusagen von Kommune, KfW Bank und Land zusammenkämen. Die Beharrlichkeit, die das Einwerben von Fördermitteln erfordere, dürfe nicht unterschätzt werden. Mancher Antrag müsse wiederholt gestellt werden.

Das Land Hessen hat für das Kaiserviertel Projekt Unterstützung signalisiert. Staatssekretärin Ines Fröhlich aus dem Wirtschafts und Verkehrsministerium erklärte, man beabsichtige den Erwerb der Teilfläche für das Studierendenwohnheim zu ermöglichen und nach Konkretisierung der Pläne Förderanträge zu unterstützen. Das Landesförderprogramm Studentisches Wohnen setze genau dort an.

Für das GBO Projekt Quartier 4.0 auf dem Güterbahnhofsareal hat das Land bereits Fördergeld reserviert, der Bauantrag ist eingereicht. Auch für Vorhaben an der Dr. Rosa Goldschmidt Straße und im Liebig Carré wurden öffentliche Mittel beantragt. Die Bewilligung entscheidet letztlich über den Zeitplan.

Die GBO als Gegenpol

Bemerkenswert ist die Option, die sich die Offenbacher Wohnungsbaugesellschaft im Kaiserviertel Projekt gesichert hat. Die GBO erhält die Möglichkeit, die öffentlich geförderten Wohnungen von der ABG zu kaufen und selbst zu betreiben. Die Entscheidung darüber fällt, wenn die tatsächlichen Baupreise vorliegen, voraussichtlich 2027. Die Stadt stattet ihre Wohnungsbaugesellschaft dafür mit 10 Millionen Euro aus dem Infrastruktur Sondervermögen des Bundes aus.

Dieser Schachzug ist klug. Von derzeit rund 5000 Wohnungen der GBO sind 43 Prozent gefördert. Diesen Anteil will man halten, möglichst sogar erhöhen. Sollte die GBO die Kaiserviertel Wohnungen übernehmen, würde sie die kommunale Kontrolle über den geförderten Bestand sichern, während die ABG als Frankfurter Gesellschaft primär privatwirtschaftliche Interessen verfolgt.

Ausblick und Einordnung

Die beiden Offenbacher Projekte illustrieren die grundsätzliche Spannung im deutschen Wohnungsbau. Auf der einen Seite steht die kleinteilige, bestandsorientierte Strategie kommunaler Wohnungsgesellschaften, die auf Förderquoten achten und serielle Sanierung als Instrument der Klimaanpassung nutzen. Auf der anderen Seite stehen Großprojekte, die zwar quantitativ beeindrucken, aber bei den Sozialquoten hinter den Vorgaben zurückbleiben.

Für Offenbach bedeutet die Doppelstrategie eine Chance, aber auch ein Risiko. Die rund 1500 neuen Wohnungen, die in den kommenden Jahren entstehen sollen, werden den Bedarf nicht decken, wenn das Pestel Institut mit seiner Prognose von 800 fehlenden Wohnungen pro Jahr richtig liegt. Gleichzeitig zeigt das Franz Liszt Quartier, dass innovative Ansätze auch im Bestand erhebliche Potenziale bergen.

Die konstruktive politische Kultur, die Oberbürgermeister Schwenke für die Zusammenarbeit von SPD, CDU und Linken beim Kaiserviertel Projekt lobt, wird sich daran messen lassen müssen, ob sie auch durchsetzungsfähig ist, wenn es um die Einhaltung der eigenen städtebaulichen Leitlinien geht. Eine Unterschreitung der 30 Prozent Förderquote um sieben Prozentpunkte mag im Einzelfall vertretbar erscheinen. Als Präzedenzfall für künftige Großprojekte wäre sie ein problematisches Signal.

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Die neue Regelung: Was das Gesetz vorsieht

Am 14. November 2025 verabschiedete der hessische Landtag das „Gesetz gegen den spekulativen Leerstand von Wohnraum“. Kernpunkt: In Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer Wohnungen künftig nur noch maximal sechs Monate leerstehen lassen. Wer dagegen verstößt, muss mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro rechnen. Ausnahmen gelten bei Sanierungen, Erbstreitigkeiten oder nachweisbaren Vermietungsbemühungen.

Die Zahlen unterstreichen die Dringlichkeit: Allein in Frankfurt am Main standen 2022 rund 13.000 Wohnungen leer, in Wiesbaden 5.000 und in Darmstadt über 3.000. Mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war bereits länger als ein Jahr ungenutzt – ein Zustand, den die Landesregierung angesichts des Wohnungsmangels nicht länger hinnehmen will.

Regionale Besonderheiten: Warum Hessen vorprescht

Hessen ist kein Einzelfall, doch die Lösung ist ungewöhnlich scharf. Während andere Bundesländer auf Anreize oder freiwillige Meldungen setzen, wählt Hessen den Weg der Regulierung. Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) betont, dass das Gesetz vor allem Spekulationen verhindern soll. Doch nicht alle sind überzeugt: Die AfD und FDP lehnten den Entwurf ab, die Grünen enthielten sich der Stimme. Kritiker befürchten Bürokratie und Eingriffe in Eigentumsrechte.

Lokale Akteure und ihre Perspektiven

In Frankfurt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, begrüßen viele die Initiative. Lokale Architektenkammern und Mietervereine sehen im Gesetz ein wichtiges Signal, doch warnen sie vor zu hohen Erwartungen. „Ein Gesetz allein schafft keine Wohnungen“, gibt eine Sprecherin der Frankfurter Architektenkammer zu bedenken. Gleichzeitig betonen Handwerkerverbände, dass Sanierungen oft länger dauern als sechs Monate – hier könnte das Gesetz zu eng gefasst sein.

Nachhaltigkeit und Transferfähigkeit

Das hessische Modell könnte Schule machen. Andere Metropolregionen wie München oder Berlin beobachten die Entwicklung genau. Doch ob das Gesetz wirklich wirkt, hängt von der Umsetzung ab. Wichtig wird sein, wie Kommunen die neuen Spielräume nutzen – und ob sie genug Personal haben, um Leerstand effektiv zu kontrollieren.

Fazit: Ein mutiger Schritt mit Fragezeichen

Hessen zeigt mit dem Leerstandsgesetz, dass es den Wohnungsmangel ernst nimmt. Doch ob Strafen allein die Lösung sind, bleibt fraglich. Entscheidend wird sein, ob das Gesetz Spekulationen tatsächlich eindämmt – oder ob es am Ende nur die Bürokratie erhöht.

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Frankfurt am Main, seit Jahrzehnten als „Mainhattan“ bekannt, steht vor einem architektonischen und städtebaulichen Paradigmenwechsel. Der neue Hochhausentwicklungsplan 2024 (HEP2024) markiert das Ende der Ära monofunktionaler Bürotürme und leitet eine Phase ein, in der Hochhäuser zu „vertikalen Städten“ werden. Statt gläserner Riegel, die nach Feierabend verwaist sind, entstehen Gebäude, die Wohnen, Arbeiten, Kultur und Gastronomie vereinen – und das bei einer maximalen Büroflächennutzung von 70 Prozent. Dieser Ansatz soll nicht nur die Skyline bereichern, sondern auch die soziale Akzeptanz und die Aufwertung des öffentlichen Raums fördern.

„Verdichtetes Bauen und hohe Lebensqualität schließen sich nicht aus – wenn wir die Weichen richtig stellen“, betont Julia Roshan Moniri, Vorsitzende des Planungsausschusses. Die Stadt setzt damit auf ein Modell, das Dichte mit urbaner Vielfalt verbindet und internationale Aufmerksamkeit erregt: Der HEP2024 wurde kürzlich mit dem ICONIC AWARD 2025 in der Kategorie „Concept“ ausgezeichnet – eine Würdigung für seinen „visionären Ansatz, der Nachhaltigkeit, Stadtqualität und hohe architektonische Maßstäbe verzahnt“.

Der Central Business Tower: Ein Leuchtturmprojekt

Mittendrin im Wandel: der Central Business Tower (CBT) an der Neuen Mainzer Straße. Mit 205 Metern Höhe und 52 Geschossen wird er ab 2028 nicht nur Büros beherbergen, sondern auch eine Dependance des Museums der Weltkulturen, Gastronomie und öffentliche Aufenthaltsbereiche. Die Commerzbank wird als Alleinmieterin einziehen, doch das Gebäude soll sich bewusst zur Stadt öffnen – ein Novum für das Bankenviertel.

„Ein zukunftsfähiges Hochhaus muss mehr leisten als ein bloßes architektonisches Statement“, erklärt Friedbert Greif von AS+P Albert Speer + Partner, die den HEP2024 mitentwickelt haben. Der CBT steht damit für eine neue Generation von Hochhäusern, die sich als integraler Bestandteil eines lebenswerten Stadtgefüges verstehen.

Vier Türme, ein Quartier: Das Hochhausensemble FOUR

Noch weiter geht das Projekt FOUR in der Innenstadt: Vier Türme, 290.000 Quadratmeter Gesamtgeschossfläche, davon nur 47 Prozent Büros – der Rest verteilt sich auf Wohnungen, Hotels, Gastronomie, Einzelhandel und soziale Infrastruktur. Seit 2025 ziehen hier die ersten Mieter ein, darunter eine Kita, eine öffentliche Markthalle und eine frei zugängliche Dachterrasse. Das Quartier ist nicht nur ein architektonisches Statement, sondern ein lebendiger Mikrokosmos, der die Prinzipien der europäischen Stadt in die Vertikale überträgt.

„Wir haben hier ein europaweit einzigartiges Nutzungskonzept realisiert“, sagt Michael Müller von UNStudio, das gemeinsam mit HPP Architekten für die Planung verantwortlich zeichnet. Die Mischnutzung soll die Attraktivität der Innenstadt steigern und gleichzeitig die Herausforderungen der Homeoffice-Ära meistern: Unternehmen locken ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit qualitativ hochwertigen, nachhaltigen Gebäuden und Zusatzangeboten wie Fitnessstudios, Lounges und Kinderbetreuung.

Büromarkt im Umbruch: Mieten steigen, Leerstände bleiben

Doch der Wandel hat seinen Preis. Die Büromieten im Bankenviertel klettern auf Rekordniveau: Bis zu 70 Euro pro Quadratmeter werden für Spitzenlagen aufgerufen, tatsächlich liegen die Abschlüsse derzeit zwischen 52 und 60 Euro. International tätige Unternehmen sind solche Preise zwar gewohnt, doch für lokale Akteure wird der Markt zunehmend schwierig. Gleichzeitig steigt die Leerstandsquote auf gut zehn Prozent – ein Zeichen dafür, dass nicht jede Fläche gebraucht wird.

„Die Spitzenmieten springen regelrecht nach oben“, sagt Suat Kurt von JLL. Die Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Büros in zentraler Lage bleibt jedoch ungebrochen, vor allem bei Banken, Finanzdienstleistern und Beratern. Der Trend zu gemischten Quartieren wie FOUR oder dem CBT zeigt, dass die Zukunft nicht im reinen Bürohochhaus liegt, sondern in Gebäuden, die „eine Geschichte erzählen“ und Mehrwert bieten.

Kritik und Chancen: Verdichtung versus Lebensqualität

Nicht alle sind von der neuen Hochhausstrategie überzeugt. Kritiker monieren, dass die zunehmende Verdichtung die Urbanität eher behindert als fördert. „Ob der massive Baukörper tatsächlich zur Urbanität beiträgt oder nicht viel mehr als abschottende Palisadenwand die Skyline dominiert“, fragt sich etwa die Frankfurter Rundschau. Doch die Stadt hält an ihrem Kurs fest: Der HEP2024 soll nicht nur neue Hochhäuser ermöglichen, sondern auch klare Standards für Nachhaltigkeit, öffentliche Zugänglichkeit und Quartiersintegration setzen.

„Ein zukunftsfähiges Hochhaus muss ein integraler Bestandteil eines lebenswerten, resilienten und mobilitätsorientierten Stadtgefüges sein“, heißt es im HEP2024. Ob dieser Anspruch gelingt, wird sich in den kommenden Jahren zeigen – wenn die geplanten 14 neuen Hochhäuser bis 2040 Realität werden.

Fazit: Frankfurt als Vorbild für Europas Städte?

Frankfurts Hochhausentwicklungsplan 2024 ist mehr als ein städtebauliches Dokument – er ist ein Statement. Die Stadt zeigt, wie Hochhäuser nicht nur als Wirtschaftsmotoren, sondern als lebendige, nachhaltige und soziale Räume funktionieren können. Mit dem ICONIC AWARD 2025 wurde dieser Ansatz international gewürdigt. Doch der Erfolg hängt davon ab, ob es gelingt, die Balance zwischen Verdichtung und Lebensqualität zu halten – und ob andere Metropolen diesem Beispiel folgen werden.

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Der Rhein-Main-Raum gilt als eine der dichtesten Metropolregionen Deutschlands. Die Bodenpreise klettern kontinuierlich nach oben, der Wohnungsmangel ist strukturell, und für Immobilienentwicklerinnen und -entwickler winken fettleibige Margen. Diese vermeintlich idealen Bedingungen hätten auch für Mario von Heesen, einen erfahrenen Investor, das Signalgrün setzen sollen – doch die Geschichte des geplanten „Theaterquartiers“ in Niedernhausen zeigt: Im deutschen Verwaltungsföderalismus gibt es keine Gewaltverträge zwischen privater Gewinnerwartung und kommunaler Gestaltungsverantwortung.

Heesen erwarb das Areal mit dem ehemaligen Rhein-Main-Theater 2021 von der Feria Bau KG. Das Theater selbst war eine kurze Episode – 1995 mit großen Erwartungen eröffnet, nach knapp drei Jahren und 992 Vorstellungen wieder geschlossen. Seitdem stand das Gebäude weitgehend leer, durchbrochen nur von Zwischennutzungen und gescheiterten Revitalisierungsversuchen. Ein klassisches Brownfield-Szenario also: eine Fläche von 28.500 Quadratmetern, Tiefgarage bereits vorhanden, infrastrukturelle Voraussetzungen gegeben. Für den Entwickler schien dies eine Chance ohne Häkchen zu sein.

Das kommunale Gestaltungsrecht als Stolperstein

Heesen präsentierte eine ehrgeizige Idee: das „Theaterquartier“ mit bis zu 400 Wohnungen, ergänzt durch Einzelhandel, Gastronomie und eine Kita. Eine Reaktivierung des stillgelegten Bahnhaltepunkts war vorgesehen, eine Park-and-Ride-Fläche sollte die Verkehrsbilanz verbessern. Auf dem Papier ein zukunftskonformes, nachhaltiges Konzept – das Symbol für die New-Urbanity-Rhetorik der 2020er Jahre.

Nur: Der damalige Bürgermeister Joachim Reimann (CDU) warnte realistisch vor Planungszeiten von vier bis sechs Jahren. Diese Schätzung erwies sich nicht als pessimistisch, sondern als optimistisch. Denn die Gemeindevertretung Niedernhausens stellte Anforderungen, die nicht im unternehmerischen Geschäftsmodell des Investors vorgesehen waren. Die Kommune pochte auf eine „Flächenübertragung“: Heesen sollte mindestens die Hälfte des Grundstücks kostenlos an die Gemeinde abtreten, um in Partnerschaft mit der Kommunalen Wohnungsbau gemeindeeigene, preisgedämpfte Wohnungen zu schaffen.

Dies ist keine wilde Forderung, sondern Ausdruck einer langjährigen Debatte über Bodenordnung und Gemeinwohl. Sie basiert auf der Erkenntnis, dass eine Gemeinde, die aus eigenem Planungsrecht ein Freizeitgelände in kostbares Bauland umwandelt, an diesem Mehrwert partizipieren darf. Das ist die deutsche Planungstradition: Gemeinden werden nicht als bloße Genehmigungsbehörden verstanden, sondern als aktive Gestaltungsakteure mit eigenem Anspruch.

Das Problem der asymmetrischen Machtverhältnisse

Doch an dieser Stelle hätte das System funktionieren können, wenn nicht die Kommunikation selbst gescheitert wäre. Die Forderungen der Gemeinde gingen über die Flächenübertragung hinaus: Heesen sollte für zehn Jahre ein Quartiersmanagement finanzieren und den Betrieb von Einkaufsläden, Gaststätten und Kita garantieren. Die Gemeinde, vertreten durch Bürgermeisterin Lucie Maier-Frutig (CDU), argumentierte, dass ohne diese Garantien der „Mehrwert für die Gemeinde“ nicht realisierbar sei.

Heesen hingegen sah sich in eine unmögliche Position geraten. Seine Planung, wie er formulierte, „löste sich in Luft auf“. Der Investor versuchte Alternativmodelle: einen finanziellen Ausgleich für die Wertsteigerung oder die Reservierung eines Kontingents von Wohnungen für Menschen mit kleinen Einkommen. Beide Vorschläge lehnte die Gemeinde ab – auf Rat einer Fachanwältin aus rechtlichen Gründen.

Das ist der kritische Punkt: Heesen berief sich darauf, dass solche Modelle in anderen Kommunen erfolgreich praktiziert werden. Die Gemeinde dagegen bestand darauf, dass genau diese Modelle rechtlich fragwürdig seien. Wer hier recht hat, vermag von außen schwer zu beurteilen. Was sich aber deutlich erkennen lässt, ist eine Differenz in den Planungskulturen, vielleicht sogar ein Generationenkonflikt zwischen zwei Konzeptionen von städtebaulicher Verantwortung.

Die unbequeme Wahrheit über Landwerte und Gemeinwohl

Bürgermeisterin Maier-Frutig formulierte es prägnant: „Letztlich wäre allein die Renditeerwartung des Eigentümers entscheidend. Das kann nicht Sinn und Zweck zukunftsfähiger städtebaulicher Planungen sein.“ Dieser Satz verdichtet den Konflikt. Er drückt aus, dass die Gemeinde sich einer Logik widersetzt, in der der Boden zum reinen Rohstoff für Kapitalverwertung wird.

Gleichzeitig offenbarte sich die Grenze dieser Haltung: Ohne dass der Investor seinen Geschäftsbetrieb rentabel gestalten kann, wird auch kein Projekt realisiert. Die schöne Vision der preisgedämpften Wohnungen bleibt Vision, wenn der Eigentümer nicht bauen will oder kann.

Niedernhausen steht damit exemplarisch für ein deutsches Dilemma. Die Wohnungskrise im Rhein-Main-Raum ist strukturell und drängend. Kommunale Gestaltungsansprüche sind berechtigt und notwendig. Aber die Blockade zeigt auch: Wo die Rahmenbedingungen so starr werden, dass private Akteure rational die Hand heben, entsteht leicht Stillstand – und die Flächenkonversion von 28.500 Quadratmetern bringt der Gesellschaft keinen Wohnraum.

Szenarien für einen Ausweg

Bürgermeisterin Maier-Frutig bleibt formal gesprächsbereit: „Wenn der Eigentümer oder ein neuer Investor mit neuen Ideen kommt, kann ein neuer Aufstellungsbeschluss gefasst werden.“ Das klingt hoffnungsvoll, ist aber Politiker-Rhetorik. Die Marktlogik ist nicht außer Kraft: Heesen beklagte sich, dass „neue Ideen Geld kosten“ – und er wolle nicht noch mehr „in den Sand setzen“.

Dennoch: Der Fall bietet regionale Lernpotenziale. Erste Lehre betrifft die Kommunikation zwischen Privat und Öffentlich. Eine frühzeitige und transparente Verhandlung über die Spielregeln hätte möglicherweise zu einem anderen Ergebnis geführt. Zweite Lehre betrifft die Hessische Landesplanung und Kommunalaufsicht: Sollte es nicht Standards geben, wie Bodenwertsteigerungen zwischen privaten Akteuren und Gemeinden geteilt werden können – rechtskonform und praktikabel?

Die dritte und tiefste Lehre ist: Wenn der deutsche Sozialstaat Wohnen als Grundrecht versteht, dann können wir nicht dem Markt die Verantwortung allein überlassen. Aber auch nicht der Gemeinde. Hier bräuchte es eine Landespolitik, die Gemeinden mit Mitteln ausstattet, selbst Flächen zu akquirieren oder Modelle zu fördern, die zwischen Gemeinwohl und Rentabilität vermitteln.

Das Musicaltheater als stille Mahnung

Seit 2019 steht das Gebäude leer. Die Fassade verwittet, die Tiefgarage rostet vor sich hin. Es ist kein Baudenkmal, aber ein Menetekel: ein Symbol für die Schwierigkeit, im Rhein-Main-Raum nachhaltig und für alle bezahlbar zu bauen. Der Abriss steht „in weiter Ferne“, wie jemand der Frankfurter Allgemeinen sagte – eine Umschreibung für: vorerst nirgends geplant.

Die Chance einer Transformation liegt brach. Die Renditeerwartung ist blockiert. Das Gemeinwohl auch. Und die Baukultur? Sie verliert wieder ein Areal, das hätte zeigen können, wie man aus einer Ruine ein Quartier macht. Unter fairen Bedingungen für alle Beteiligten.

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Mit hohen Bußgeldern gegen spekulativen Leerstand vorzugehen, klingt nach konsequenter Wohnungspolitik. Doch die hessische Landesregierung adressiert damit eher ein Symptom als die Krankheit selbst. Die Fakten sind eindeutig: 3,9 Prozent der hessischen Wohnungen stehen leer – etwa 122.000 Einheiten. In Frankfurt sind es rund 13.000, in Wiesbaden etwa 5.000. Diese Zahlen stammen allerdings aus dem Zensus 2022 und sind teilweise veraltet.

Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori (SPD) verteidigt die Pläne mit dem Argument, dass es in zehn Jahren grüner Regierungsbeteiligung kein Leerstandsgesetz gab. „Die Menschen haben lange auf ein solches Gesetz gewartet“, zeigte sich der Minister überzeugt. Eine bemerkenswerte Aussage, wenn man bedenkt, dass die Menschen eigentlich auf neue Wohnungen warten – nicht auf neue Gesetze.

Regulierung statt Neubau

Dies ist der zentrale Kritikpunkt aller Experten der Wohnungswirtschaft, die in der parlamentarischen Anhörung zu Wort kamen: Das Leerstandsgesetz schafft keine einzige neue Wohnung. Im besten Fall verschiebt es Bestandswohnungen vom Leerstand in die Vermietung – eine verteilende Maßnahme, nicht eine schöpfende. Für eine Region wie der Rhein-Main-Region mit chronischer Wohnungsknappheit ist dies ein fundamentales Defizit.

Die Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände (VhU) warnt zurecht davor, dass Investitionen in bestehende Wohnungen durch die neuen Regelungen erschwert werden. „Spekulativer Leerstand von Wohnraum ist die absolute Ausnahme auf dem Wohnungsmarkt“, stellt Thomas Reimann, Vizepräsident der VhU, klar. Eine Beobachtung, die nahegelegene: Wer spekuliert auf Leerstand, wenn man damit ohnehin kaum Rendite macht? Das klassische Leerstandsproblem entsteht nicht durch Spekulation, sondern durch Sanierungsbedarf, Erbstreitigkeiten oder tatsächlich reguläre Fluktuationsvakanzien.

Die administrative Belastung

FDP-Fraktionschef Stefan Nass nennt das geplante System zu Recht ein „Bürokratiemonster“. Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt Satzungen erlassen dürfen, die spekulativen Leerstand vermeiden sollen. Damit erhalten sie umfangreiche Befugnisse: Sie dürfen Daten erheben, Vermieter befragen, in Wohnungen eindringen und anordnen, dass ungenutzte Einheiten wieder vermietet werden.

Für kleine Vermietungen und Privatpersonen wird dies zur administrativen Last. Ein Architekt, der sein Haus saniert, ein Erbe, der noch nicht entschieden hat, was mit der geerbten Wohnung geschieht – beide geraten unter Druck. Die Ausnahmeregelungen sind zwar vorgesehen (Erbstreitigkeiten, wirtschaftliche Unzumutbarkeit von Sanierungen, öffentliche Interessen), doch wer trägt die Beweislast? Die Praxis wird zeigen, wie restriktiv Kommunen diese Vorschriften handhaben.

Marktdynamik braucht Leerstand

Ein oft übersehener Punkt: Immobilienmärkte funktionieren nur mit einem gewissen Maß an Leerstand. Niemand kann in eine Wohnung einziehen, die nicht leer ist. Ein Vakanzquote von 3-5 Prozent gilt in der Stadtplanung als gesund, weil sie Mobilität ermöglicht. Zu aggressives Vorgehen gegen Leerstand kann paradox wirken: Es verteuert das Umziehen und reduziert Wohnungswechsel – was gerade für Familien mit wachsenden Kindern problematisch ist.

Die Grünen sehen zu viele Schlupflöcher

Von links kommt eine andere Kritik: Die Grünen monieren zu viele Ausnahmeregelungen. „Was uns CDU und SPD heute vorgelegt haben, ist löchrig wie ein Schweizer Käse“, kritisierte Mirjam Glanz. Die Fraktion fordert ein schärferes Vorgehen und möchte zudem den Schutz vor Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stärker gesetzlich verankern – eine berechtigte Sorge angesichts der Realität in der Rhein-Main-Region, wo Haushalte mit geringem Einkommen zunehmend verdrängt werden.

Hier offenbaren sich die strukturellen Grenzen des Gesetzes: Es adressiert Leerstand, nicht Verdrängung. Wenn Wohnungen saniert und dann zu höheren Mieten vermietet oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, ist das formal legal – auch wenn es zum selben Problem führt wie Leerstand: Menschen finden keine bezahlbaren Wohnungen.

Wiesbaden als Vorreiter – ein Feldversuch

Die Landeshauptstadt Wiesbaden bereitet bereits eine entsprechende Satzung vor, um handeln zu können, sobald das Gesetz beschlossen ist. Dies ist eine wichtige Chance zu beobachten, wie die Regulierung in der Praxis funktioniert. Werden tatsächlich Wohnungen aktiviert? Oder laufen Vermietungen und Verwaltung ins Leere? Die Antworten werden zeigen, ob dieses Instrument taugt.

Was wirklich hilft: Neubau und Planung

Während sich die Debatte um Leerstandssatzungen dreht, bleibt die zentrale Aufgabe ungelöst: Hessen und die Rhein-Main-Region brauchen Tausende neue Wohnungen, nicht Regulierung von Bestand. Die FDP hingegen argumentiert, dass „fast alle Experten der Wohnungswirtschaft“ während der Anhörung vor dieser Regulierung gewarnt haben – nicht weil sie gegen Leerstandbekämpfung sind, sondern weil sie Investitionen abschreckt.

Was Hessens Wohnungsmarkt wirklich bräuchte: Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, stärkere Förderung von Neubau, eine konsistente Flächenpolitik und klare Anforderungen an Gemeinden zur Ausweisung von Bauland. Solche Maßnahmen würden tatsächlich neue Wohnungen schaffen – und damit Druck vom Markt nehmen. Wer genügend Angebot hat, spekuliert nicht.

Fazit: Ein Instrument mit Grenzen

Das hessische Leerstandsgesetz ist auf sieben Jahre befristet – eine Vorsichtsmaßnahme, die Sinn ergibt. Es könnte helfen, eine kleine Menge vergeblich leergehaltener Wohnungen auf den Markt zu bringen. Damit die Menschen in Hessen aber wirklich Wohnungen finden, braucht es mehr: Neubau, Planung, Investition. Regulierung allein wird das Wohnungsproblem nicht lösen. Sie kann es auch nicht. Ein gutes Gesetz weiß um seine eigenen Grenzen.

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Ein industrielles Erbe wird zur kulturellen Visitenkarte

Die Kunsthalle Schweinfurt verkörpert wie kaum ein anderes Gebäude in der unterfränkischen Industriestadt die Transformation vom funktionalen Zweckbau zum kulturellen Leuchtturm. Was 1927 als Ernst-Sachs-Bad eröffnet wurde, präsentiert sich heute als moderne Kunsthalle – und wird erneut zum Schauplatz der Familiengeschichte Sachs. Mit der Ausstellung „Rolf Sachs: be-rühren“ kehrt die Industriellendynastie an ihren architektonischen Ursprungsort zurück.

Schwimmhalle wird Kunsthalle: Eine architektonische Metamorphose

Der Umbau des Ernst-Sachs-Bads zur Kunsthalle gehört zu den bemerkenswerten Konversionsprojekten der jüngeren bayerischen Museumsarchitektur. Die ursprüngliche Hallenstruktur mit ihrer charakteristischen Weiträumigkeit bot ideale Voraussetzungen für die neue Nutzung. Wo einst das 50-Meter-Becken seine Bahnen zog, erstrecken sich heute großzügige Ausstellungsflächen. Die hohen Decken, einst akustische Herausforderung für jeden Bademeister und jede Bademeisterin, schaffen heute die nötige Raumhöhe für monumentale Kunstwerke.

Die Architektur des ursprünglichen Bads folgte der Reformbewegung der 1920er Jahre: funktional, hygienisch, modern. Diese Prinzipien ließen sich erstaunlich gut in die Gegenwart übersetzen. Die klare Raumaufteilung, die sachliche Formensprache und die strukturierte Wegeführung funktionieren als White Cube ebenso gut wie als Schwimmhalle. Die Transformationsarchitekten bewahrten bewusst Spuren der Vergangenheit: Fliesenfragmente, Umkleidekabinen-Strukturen oder die charakteristischen Oberlichter wurden in das neue Konzept integriert.

Industriekultur trifft Gegenwartskunst

Schweinfurt, die Stadt der Kugellager und Fahrradnaben, hat mit der Kunsthalle einen architektonischen Brückenschlag zwischen industriellem Erbe und zeitgenössischer Kultur gewagt. Ernst Sachs, Erfinder des Fahrrad-Freilaufs und Gründer von Fichtel & Sachs, hätte diese Entwicklung vermutlich mit wohlwollender Skepsis betrachtet. Sein Geschenk an die Stadt – das Hallenbad zum 60. Geburtstag 1927 – war Ausdruck paternalistischer Industriellenverantwortung und gleichzeitig Monument des technischen Fortschritts.

Die heutige Kunsthalle ehrt dieses Erbe durch eine sensible architektonische Übersetzung. Die industrielle DNA des Gebäudes bleibt lesbar: Die konstruktive Ehrlichkeit der Stahlbetonkonstruktion, die pragmatische Materialwahl und die effiziente Raumausnutzung sprechen die Sprache der Moderne. Gleichzeitig öffnet sich der Raum für die spielerisch-kritischen Interventionen eines Rolf Sachs, der mit seinem multidisziplinären Werk zwischen Design, Fotografie und Skulptur genau jene Grenzen überschreitet, die sein Urgroßvater noch klar definiert sah.

Regionale Baukultur im Wandel

Der Fall der Kunsthalle Schweinfurt illustriert exemplarisch die Herausforderungen mittelfränkischer Städte im Umgang mit ihrem baulichen Erbe. Die Entscheidung, das Schwimmbad nicht abzureißen, sondern umzunutzen, folgt einem in Bayern zunehmend praktizierten Modell der behutsamen Stadterneuerung. Anders als in den Metropolregionen München oder Nürnberg musste Schweinfurt dabei eigene Wege finden: Ohne die finanziellen Möglichkeiten einer Landeshauptstadt, aber mit dem unbedingten Willen zur kulturellen Profilierung.

Die Bayerische Landesbauordnung bot dabei durchaus Spielräume für die Umnutzung. Brandschutz- und Fluchtwegkonzepte mussten neu gedacht, barrierefreie Erschließungen nachgerüstet werden. Die lokalen Planerinnen und Planer bewiesen dabei Fingerspitzengefühl: Statt maximaler Verdichtung setzten sie auf großzügige Raumfolgen, statt spektakulärer Gesten auf zurückhaltende Eleganz.

Familienchronik in Beton

Mit der Ausstellung „Rolf Sachs: be-rühren“ schließt sich ein Kreis. 2013 zeigte die Kunsthalle bereits die Sammlung Gunter Sachs – Rolf Sachs‘ Vater und Sohn des Firmengründers. Nun präsentiert der Enkel sein eigenes künstlerisches Werk in jenem Gebäude, das der Urgroßvater der Stadt schenkte. Diese generationenübergreifende Kontinuität ist in der deutschen Museumslandschaft selten geworden.

Rolf Sachs‘ Werk „Angst“ – eine hölzerne Schraubzwinge, die verschiedene Objekte unter Druck zusammenpresst – könnte als Metapher für die architektonische Transformation gelesen werden: Der Druck ökonomischer Zwänge, demografischer Wandel und kultureller Anspruchshaltungen haben das Gebäude in seine neue Form gepresst. Doch anders als in Sachs‘ beklemmender Installation hat dieser Druck etwas Produktives hervorgebracht.

Architektur als sozialer Kondensator

Die Kunsthalle Schweinfurt funktioniert heute als das, was Stadtplaner und Stadtplanerinnen einen „sozialen Kondensator“ nennen: Ein Ort, an dem sich unterschiedliche Milieus begegnen. Die Arbeiterschaft der verbliebenen Industrie trifft auf das Bildungsbürgertum, Schulklassen auf Kunsttouristen aus Würzburg oder Bamberg. Die Architektur unterstützt diese Begegnungen durch ihre demokratische Offenheit: Keine einschüchternden Tempelportale, keine elitären Schwellenängste.

Die räumliche Großzügigkeit des ehemaligen Schwimmbads ermöglicht es, auch Rolf Sachs‘ raumgreifende Installationen angemessen zu präsentieren. Seine „Camera in Motion“-Serie, entstanden aus fahrenden Zügen heraus, findet in den langgestreckten Galerien den nötigen Betrachtungsabstand. Der halbierte Stuhl „Koln, Half Chair“ lehnt an Wänden, die einst Umkleidekabinen trugen.

Ein Modell für Mittelstädte?

Die Schweinfurter Lösung könnte Modellcharakter für andere bayerische Mittelstädte entwickeln. Aschaffenburg, Kempten oder Straubing stehen vor ähnlichen Herausforderungen: Wie lassen sich Schwimmbäder, Turnhallen oder Markthallen der Nachkriegszeit sinnvoll weiternutzen? Die Kunsthalle zeigt: Es braucht Mut zur Transformation, aber auch Respekt vor dem Bestand. Es braucht lokale Akteure mit Vision, aber auch überregionale Vernetzung.

Die Finanzierung solcher Projekte bleibt freilich die Achillesferse. Ohne die Unterstützung durch Stiftungen, Fördervereine und private Mäzene wäre auch die Schweinfurter Transformation nicht möglich gewesen. Hier zeigt sich die Ambivalenz des deutschen Kulturföderlismus: Einerseits ermöglicht er regional angepasste Lösungen, andererseits fehlt oft die kritische Masse für nachhaltige Kulturfinanzierung.

Ausblick: Industriekultur als Chance

Die Ausstellung „Rolf Sachs: be-rühren“ läuft noch bis zum 5. Oktober 2025. Sie markiert einen Höhepunkt in der noch jungen Geschichte der Kunsthalle, aber hoffentlich nicht ihren Zenit. Die architektonische Hülle hat bewiesen, dass sie flexibel genug für unterschiedlichste kuratorische Konzepte ist. Von der klassischen Moderne der Sammlung Gunter Sachs bis zur zeitgenössischen Konzeptkunst seines Sohnes – der Raum trägt beides.

Für Schweinfurt bedeutet die gelungene Transformation eine Stärkung der städtischen Identität jenseits der Industrie. Die Kunsthalle ist zum Kristallisationspunkt einer neuen Erzählung geworden: Eine Stadt, die ihre industrielle Vergangenheit nicht verleugnet, sondern kulturell veredelt. Eine Stadt, in der die Familie Sachs nicht nur Fahrradnaben produzierte, sondern drei Generationen lang Kultur förderte und gestaltete.

Die Architektur der Kunsthalle steht damit symbolisch für einen größeren Transformationsprozess: Aus der Industriestadt wird eine Kulturstadt – nicht durch Verdrängung, sondern durch intelligente Überlagerung. Das Ernst-Sachs-Bad mag seine Funktion verloren haben, als Kunsthalle aber hat es eine neue Bestimmung gefunden. Wie Rolf Sachs‘ durchlöcherte Schaufel „Sisyphos“ hat auch das Gebäude seine ursprüngliche Funktion eingebüßt – und gerade dadurch künstlerische Relevanz gewonnen.

Besucherhinweis

„Rolf Sachs: be-rühren“ Kunsthalle Schweinfurt Laufzeit: 18. Juli bis 5. Oktober 2025

Die Ausstellung zeigt über 150 Werke des Künstlers und Designers Rolf Sachs aus drei Jahrzehnten seines Schaffens – von Möbeln über Fotografien und Skulpturen bis zu aktuellen Malereien. Begleitend zur Ausstellung ist eine umfassende Monographie im Distanz Verlag, Berlin, erschienen.

Architektur-Tipp: Nehmen Sie sich Zeit, auch die baulichen Spuren der Transformation vom Ernst-Sachs-Bad zur Kunsthalle zu entdecken. Achten Sie auf erhaltene Fliesenfragmente, die charakteristischen Oberlichter und die großzügige Raumstruktur der ehemaligen Schwimmhalle. Ein Rundgang durch das Gebäude ist auch eine Reise durch 100 Jahre Schweinfurter Industriegeschichte.

Anreise: Schweinfurt ist verkehrsgünstig gelegen und sowohl mit dem Auto (A70/A71) als auch mit der Bahn (ICE-Halt Würzburg, dann Regionalverbindung) gut erreichbar. Die Kunsthalle liegt zentrumsnah mit Parkmöglichkeiten in der Umgebung.

Aktuelle Öffnungszeiten, Eintrittspreise und Führungstermine sowie Informationen zum Begleitprogramm finden Sie auf der Website der Kunsthalle Schweinfurt. Für Architekturinteressierte werden auf Anfrage auch spezielle Führungen zur Gebäudegeschichte und Transformation angeboten.

Kombinationstipp: Verbinden Sie Ihren Besuch mit einem Rundgang durch Schweinfurts Industriearchitektur – das Museum Georg Schäfer (Architekt: Volker Staab) und weitere Zeugnisse der Industriekultur sind fußläufig erreichbar.

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Die Ironie der leeren Räume

Frankfurt am Main, die Stadt der Bankentürme und des chronischen Wohnungsmangels, offenbart ein Paradoxon, das symptomatisch für die deutsche Wohnungspolitik steht: Während Bürgerinnen und Bürger verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen, verfallen städtische Immobilien im Dornröschenschlaf. Die Mainmetropole kämpft nicht nur mit privatem, sondern vor allem mit kommunalem Leerstand – ein Armutszeugnis für eine Stadt, die sich gerne als dynamischer Wirtschaftsstandort präsentiert.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Der städtische Wohnungsbestand weist erheblichen Leerstand auf, während gleichzeitig die Mietpreise in schwindelerregende Höhen klettern. Diese Schieflage ist nicht nur ein Frankfurter Phänomen, sondern zeigt sich in unterschiedlicher Ausprägung in vielen hessischen Kommunen und darüber hinaus. Der kürzlich angekündigte Gesetzesentwurf des hessischen Wirtschaftsministers Kaweh Mansoori zur Bekämpfung des Wohnungsleerstandes könnte Frankfurt in die kuriose Situation bringen, Bußgeldbescheide gegen sich selbst zu erlassen.

Verwaltungsversagen als Strukturproblem

Die Situation in Frankfurt illustriert ein tiefgreifendes Strukturproblem deutscher Kommunalverwaltungen: fehlende Kompetenzen im professionellen Immobilienmanagement. Baudezernentin Sylvia Weber steht exemplarisch für eine Generation von Kommunalpolitikerinnen und -politikern, die zwischen ideologischen Träumereien und praktischen Zwängen zerrieben werden. Ihr Verständnis für linksextreme Hausbesetzergruppen und der Versuch, gegen rechtliche Bedenken Nutzungsverträge abzuschließen, zeigt eine Realitätsferne, die sich keine moderne Stadtverwaltung leisten kann.

Bereits im Herbst 2023 forderte das Stadtparlament eine Neuordnung des Liegenschaftsmanagements. Die magere Bilanz nach über einem Jahr: Ein einziges Pilotprojekt für die Konzeptvergabe eines leerstehenden Gebäudes im Ostend. Diese Trägheit ist umso unverständlicher, als Frankfurt über eine gut aufgestellte kommunale Wohnungsbaugesellschaft verfügt. Die ABG Holding könnte mit ihrer Expertise das Problem professionell angehen – wenn man sie denn ließe.

Regionale Besonderheiten und überregionale Lehren

Die hessische Bauordnung bietet durchaus Spielräume für kreative Lösungen. Zwischennutzungen, temporäre Umnutzungen und vereinfachte Genehmigungsverfahren sind möglich, werden aber zu selten genutzt. Frankfurt könnte hier von kleineren hessischen Kommunen lernen, die pragmatischer mit ihrem Bestand umgehen. In Offenbach etwa werden leerstehende Gewerbeflächen erfolgreich in Künstlerateliers umgewandelt, in Darmstadt entstehen in ehemaligen Verwaltungsgebäuden studentische Wohnprojekte.

Die Frankfurter Situation spiegelt auch die spezifische Dynamik einer prosperierenden Metropolregion wider: Hoher Investitionsdruck trifft auf träge Verwaltungsstrukturen, internationale Kapitalströme auf lokale Planungskulturen. Die Stadt verfügt über alle notwendigen Instrumente – von Vorkaufsrechten über Erhaltungssatzungen bis zu Konzeptvergaben –, scheitert aber an deren konsequenter Anwendung.

Der politische Druck wächst

Oberbürgermeister Mike Josef hat erkannt, dass die Leerstandsproblematik zur Achillesferse seiner SPD werden könnte. Mit Blick auf die Kommunalwahl 2026 erhöht er nun den Druck auf seine Parteikollegin Weber. Die Einbindung der ABG ist ein richtiger Schritt, kann aber nur der Anfang sein. Die katastrophale Situation bei Schulsanierungen und -neubauten verschärft Webers Position zusätzlich. Ihre mögliche Ablösung wäre nicht nur personalpolitisch, sondern auch strukturell notwendig.

Handlungsoptionen zwischen Pragmatismus und Vision

Frankfurt braucht keine weiteren Grundsatzdebatten, sondern praktische Lösungen. Die Übertragung städtischer Wohnimmobilien an die ABG oder professionelle private Bewirtschafter wäre ein pragmatischer Schritt. Gleichzeitig könnten innovative Vergabemodelle wie Erbbaurecht, Genossenschaften und Konzeptvergaben den Markt beleben. Die Stadt Hamburg macht vor, wie kommunales Immobilienmanagement funktionieren kann: klare Zuständigkeiten, professionelle Strukturen, transparente Prozesse.

Besonders brisant: Während Frankfurt mit seinem eigenen Leerstand hadert, macht die Stadt Privateigentümern umfangreiche Vorschriften. Diese Doppelmoral untergräbt die Glaubwürdigkeit kommunaler Wohnungspolitik. Ein modernes Leerstandskataster, digitale Verwaltungsprozesse und ein professionelles Asset Management sind keine Luxusprojekte, sondern Grundvoraussetzungen zeitgemäßer Stadtentwicklung.

Nachhaltigkeit als vergessene Dimension

Jeder Tag Leerstand bedeutet nicht nur entgangene Mieteinnahmen, sondern auch energetischen und baulichen Verfall. In Zeiten der Klimakrise ist ungenutzter, beheizter Wohnraum ein ökologischer Skandal. Die graue Energie bestehender Gebäude wird verschwendet, während andernorts energieintensive Neubauten entstehen. Eine konsequente Leerstandsbekämpfung wäre aktiver Klimaschutz.

Ausblick: Zeit für einen Paradigmenwechsel

Frankfurts Leerstandsproblematik ist ein Lehrstück über die Grenzen kommunaler Selbstverwaltung im 21. Jahrhundert. Städte sind keine Immobilienunternehmen und sollten es auch nicht versuchen zu sein. Die Fokussierung auf Kernkompetenzen – Planung, Steuerung, Kontrolle – bei gleichzeitiger Professionalisierung der operativen Ebene ist überfällig. Das angekündigte Landesgesetz könnte den notwendigen Druck erzeugen, sollte aber von proaktiven kommunalen Initiativen begleitet werden. Frankfurt hat die Chance, aus einem Skandal eine Erfolgsgeschichte zu machen – wenn der politische Wille endlich dem Problem angemessen ist.

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Wenn Grandezza auf Humanität trifft

Die hessische Landeshauptstadt schreibt Architekturgeschichte der besonderen Art: Das traditionsreiche Palasthotel am Kaiser-Friedrich-Ring wird zur Unterkunft für Geflüchtete umgewidmet. Was auf den ersten Blick wie ein Paradoxon wirkt – prunkvolle Hotelarchitektur trifft auf pragmatische Notwendigkeit – entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als wegweisendes Beispiel adaptiver Nachnutzung. Ein Lehrstück über die Wandlungsfähigkeit gebauter Strukturen und die Verantwortung kommunaler Planungskultur.

Architektonisches Erbe im Wandel

Das 1905 errichtete Palasthotel verkörpert die wilhelminische Bäderarchitektur in ihrer reinsten Form. Mit seiner neobarocken Fassade, den großzügigen Treppenhäusern und den hohen Decken repräsentiert es jene Epoche, als Wiesbaden sich als mondänes Weltbad inszenierte. Die Architekten Fellner und Helmer schufen seinerzeit einen Bau, der mit 4.800 Quadratmetern Nutzfläche und ursprünglich 120 Zimmern zu den größten Hotelbauten der Region zählte.

Die bauliche Substanz – massive Ziegelwände, großzügige Raumhöhen von bis zu 3,80 Metern und eine robuste Stahlbetondeckenkonstruktion aus den 1920er Jahren – prädestiniert das Gebäude geradezu für eine Umnutzung. Anders als viele Hotelbauten der Nachkriegszeit verfügt das Palasthotel über jene strukturelle Flexibilität, die Architektinnen und Planer heute als „resiliente Architektur“ bezeichnen.

Hessische Bauordnung als Wegbereiter

Die Transformation wurde durch die novellierte Hessische Bauordnung (HBO) von 2018 erheblich erleichtert. Paragraph 51 ermöglicht bei Nutzungsänderungen bestehender Gebäude Abweichungen von aktuellen Standards, sofern die Schutzziele eingehalten werden. Diese pragmatische Herangehensweise unterscheidet Hessen von restriktiveren Bundesländern wie Bayern oder Baden-Württemberg, wo vergleichbare Projekte oft am Bestandsschutz scheitern.

Das Wiesbadener Bauamt nutzte zudem die Experimentierklausel des Paragraphen 69a HBO, um innovative Lösungen für Brandschutz und Barrierefreiheit zu entwickeln. Statt kostenintensiver Vollsanierung setzte man auf intelligente Ertüchtigungsmaßnahmen: Brandschutztüren in den historischen Zargen, dezentrale Lüftungsanlagen statt zentraler Klimatechnik, modulare Sanitäreinheiten in den ehemaligen Suiten.

Regionale Akteure im Dialog

Die Umnutzung gelang durch das konstruktive Zusammenspiel regionaler Akteure. Die Architektin Margarete Schneider vom Wiesbadener Büro „Raum.Wandel“ entwickelte gemeinsam mit dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen ein Konzept, das historische Substanz bewahrt und gleichzeitig zeitgemäße Wohnstandards schafft. „Wir verstehen das Gebäude als Palimpsest“, erläutert Schneider, „jede Nutzungsschicht fügt eine neue Erzählung hinzu, ohne die vorherigen auszulöschen.“

Bemerkenswert ist die Rolle der Handwerkskammer Wiesbaden, die das Projekt als Ausbildungsbaustelle nutzt. Auszubildende verschiedener Gewerke – von Maurern über Elektriker bis zu Anlagenmechanikerinnen – arbeiten unter Anleitung an der Sanierung mit. Diese Integration schafft nicht nur Akzeptanz in der Bevölkerung, sondern adressiert auch den regionalen Fachkräftemangel.

Städtebauliche Integration statt Isolation

Anders als bei vielen Unterbringungsprojekten in peripheren Lagen liegt das Palasthotel im Herzen Wiesbadens. Die zentrale Lage am Kaiser-Friedrich-Ring, nur 800 Meter vom Hauptbahnhof entfernt, ermöglicht den Bewohnerinnen und Bewohnern direkten Zugang zu städtischer Infrastruktur. Diese bewusste Entscheidung gegen räumliche Segregation folgt den Empfehlungen des Hessischen Ministeriums für Soziales und Integration, das seit 2019 dezentrale Unterbringung in bestehenden Quartieren favorisiert.

Die umliegenden Gründerzeitviertel mit ihrer heterogenen Bewohnerschaft bieten ideale Voraussetzungen für Integration. Das benachbarte Westend, traditionell von kultureller Vielfalt geprägt, verfügt über etablierte Sozialstrukturen, Bildungseinrichtungen und ein dichtes Netz zivilgesellschaftlicher Initiativen.

Klimaanpassung als Nebeneffekt

Die energetische Ertüchtigung des Gebäudes folgt dem Hessischen Energiegesetz (HEG) und nutzt Fördermittel aus dem Programm „Klimaanpassung in sozialen Einrichtungen“. Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Flachdach des rückwärtigen Anbaus, kombiniert mit einer Wärmepumpenanlage, reduziert die Betriebskosten erheblich. Die historischen Kastenfenster wurden durch spezialgefertigte Isolierglasfenster in originalgetreuer Optik ersetzt – eine Lösung, die das Denkmalamt nach intensiven Verhandlungen akzeptierte.

Ein innovatives Regenwassermanagement mit Zisternen im ehemaligen Weinkeller und begrünten Innenhöfen verbessert das Mikroklima. Diese Maßnahmen positionieren das Projekt als Modell für klimagerechte Bestandssanierung im Rhein-Main-Gebiet, wo sommerliche Hitzeperioden zunehmend zur Herausforderung werden.

Finanzarchitektur und Förderkulisse

Die Finanzierung des 12-Millionen-Euro-Projekts basiert auf einem komplexen Fördergerüst. Neben Bundesmitteln aus dem Programm „Sanierung kommunaler Einrichtungen“ fließen Gelder aus dem Hessischen Investitionsprogramm „Zukunft Wohnen“ und dem Europäischen Asyl-, Migrations- und Integrationsfonds (AMIF). Die Stadt Wiesbaden steuert 2,8 Millionen Euro aus dem kommunalen Haushalt bei – eine Investition, die sich durch eingesparte Kosten für Notunterkünfte binnen fünf Jahren amortisiert.

Kritische Reflexion und Ausblick

Bei aller Innovation bleiben Herausforderungen: Die Umnutzung historischer Hotelarchitektur für soziale Zwecke wirft Fragen nach der Reversibilität auf. Was geschieht, wenn der akute Bedarf sinkt? Das Wiesbadener Modell antwortet mit einem flexiblen Raumkonzept, das perspektivisch auch studentisches Wohnen oder Mikroapartments ermöglicht.

Kritische Stimmen aus der Denkmalpflege bemängeln den Verlust originaler Ausstattungselemente. Tatsächlich mussten die prächtigen Stuckdecken in den Gesellschaftsräumen brandschutztechnischen Abhangdecken weichen. Hier offenbart sich der klassische Zielkonflikt zwischen Substanzerhalt und zeitgemäßer Nutzung.

Die eigentliche Leistung des Wiesbadener Projekts liegt in seiner Vorbildfunktion für andere hessische Kommunen. Frankfurt prüft bereits die Umnutzung des leerstehenden Grandhotels am Palmengarten, Darmstadt evaluiert ähnliche Optionen für das ehemalige Prinz-Heinrich-Hotel. Das Palasthotel wird zum Katalysator einer neuen Umnutzungskultur, die soziale Verantwortung und baukulturelles Erbe nicht als Gegensätze, sondern als sich ergänzende Qualitäten begreift.

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Ein Paulsplatz, zehn Visionen und tausende Stimmen

Frankfurt am Main erlebt derzeit einen demokratischen Moment von seltener Intensität. 128 Architekturbüros aus dem In- und Ausland beteiligten sich am Ideenwettbewerb für das geplante Haus der Demokratie, das künftig die Paulskirche als nationales Demokratiedenkmal ergänzen soll. Die zehn prämierten Entwürfe, die seit dem 18. August in der Wandelhalle der Paulskirche und auf dem Paulsplatz ausgestellt sind, spiegeln nicht nur architektonische Vielfalt wider – sie verkörpern unterschiedliche Demokratieverständnisse und provozieren eine längst überfällige Debatte über Frankfurts städtebauliche Identität als Wiege der deutschen Demokratie.

Die Bandbreite der Vorschläge könnte kaum größer sein: Das Frankfurter Büro schneider+schumacher schlägt ein zerklüftetes Gebäude aus Mainsandstein vor, das auf einem Wald aus weißen Säulen über dem Paulsplatz schwebt, während andere Planungsteams eine behutsame Aufstockung der bestehenden Kämmerei favorisieren. Diese architektonische Diversität ist kein Zufall, sondern bewusste Strategie. „Es ging um den Erkenntnisgewinn“, betont Christa Reicher, Vorsitzende des Preisgerichts, und macht damit deutlich, dass der Wettbewerb mehr war als eine bloße Entwurfsübung – er ist ein Laboratorium demokratischer Stadtentwicklung.

Hessische Eigenarten: Zwischen Bürgerstolz und Bundesambitionen

Die Frankfurter Diskussion um das Haus der Demokratie offenbart exemplarisch hessische Planungskultur: pragmatisch, bürgernah und doch mit einem ausgeprägten Bewusstsein für die nationale Bedeutung des Projekts. Oberbürgermeister Mike Josef macht keinen Hehl daraus, dass er eine Bebauung des Paulsplatzes ablehnt und stattdessen einen Umbau des bestehenden Kämmereigebäudes favorisiert. Diese Position ist mehr als persönliche Präferenz – sie spiegelt eine spezifisch frankfurterische Sensibilität wider, die den öffentlichen Raum als demokratisches Gut versteht.

Die hessische Landesbauordnung ermöglicht hier Spielräume, die andere Bundesländer nicht bieten. Besonders die Möglichkeit, Bestandsbauten durch Aufstockungen zu erweitern, ohne dabei die strengen Abstandsflächenregelungen für Neubauten einhalten zu müssen, eröffnet kreative Lösungsansätze. Diese regulatorische Flexibilität, gepaart mit Frankfurts Tradition als Freie Reichsstadt, schafft ein Planungsklima, das experimentierfreudiger ist als in manch anderer deutscher Großstadt.

Interessant ist auch die Finanzierungsstruktur: Sowohl für das Haus der Demokratie als auch für die anstehende Sanierung der Paulskirche wird derzeit mit Kosten von jeweils rund 75 Millionen Euro gerechnet. Eine Beteiligung von Bund und Land wird angestrebt. Diese Kostenteilung unterstreicht die überregionale Bedeutung des Projekts, wirft aber auch Fragen nach der Deutungshoheit auf. Wer zahlt, bestimmt mit – eine Maxime, die in Frankfurt, wo man traditionell auf kommunale Autonomie pocht, durchaus kritisch gesehen wird.

Die Paulskirche als Palimpsest: Schichten der Demokratiegeschichte

Um die Tragweite des aktuellen Projekts zu verstehen, muss man die historischen Schichten freilegen, die sich um die Paulskirche gelegt haben. Am 18. Mai 1848 kam hier zum ersten Mal die Frankfurter Nationalversammlung zusammen – 809 Abgeordnete, die eine Verfassung für ein geeintes Deutschland erarbeiten sollten. Die Paulskirche wurde zum Symbol für den ersten Versuch, Demokratie und nationale Einheit zu verwirklichen, auch wenn dieser Versuch letztlich scheiterte.

Nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg erfolgte 1947/48 der Wiederaufbau als „gesamtdeutsche Aufgabe“. Rudolf Schwarz und seine Planungsgemeinschaft schufen bewusst einen nüchternen Raum, der für den demokratischen Neubeginn stehen sollte. Diese Entscheidung für eine reduzierte Formensprache war programmatisch: Demokratie sollte nicht durch architektonischen Pomp überhöht, sondern als nüchterne Arbeitsform verstanden werden.

Das geplante Haus der Demokratie fügt diesem Palimpsest eine weitere Schicht hinzu. Durch informative Ausstellungen, Vermittlungsangebote und vielseitige Veranstaltungsformate soll es in Zukunft mehr Raum für Bildung und Austausch bieten. Dabei geht es nicht um museale Verklärung, sondern um lebendige Auseinandersetzung mit demokratischen Prozessen.

Bürgerbeteiligung als Architektur der Teilhabe

Die sechswöchige Bürgerbeteiligung, die bis zum 30. September läuft, ist mehr als ein demokratisches Feigenblatt. Bürgerinnen und Bürger können einen Fragebogen ausfüllen und so ihre Meinung zu den Entwürfen für das Haus der Demokratie einbringen. Die Kriterien – Wiedererkennungswert, Harmonie mit dem Stadtbild, Offenheit für alle Menschen, Aufwertung des Paulsplatzes sowie des Platzes nördlich der Kämmerei – sind bewusst niedrigschwellig formuliert.

Diese Form der Partizipation hat in Frankfurt Tradition. Schon bei der Gestaltung des Museumsufers in den 1980er Jahren oder beim Wiederaufbau der Altstadt wurde die Bürgerschaft einbezogen. Doch die aktuelle Beteiligung geht weiter: Geschlossene Workshops sollen sicherstellen, dass Stimmen marginalisierter Gruppen und Menschen mit Beeinträchtigungen ebenfalls gehört werden. Diese inklusive Herangehensweise ist beispielhaft für moderne Planungsverfahren.

Kritisch zu hinterfragen bleibt allerdings die Reichweite dieser Beteiligung. Erreicht sie wirklich alle Frankfurterinnen und Frankfurter oder nur die üblichen Verdächtigen aus dem bildungsbürgerlichen Milieu? Die Tatsache, dass parallel zur Ausstellung in der Paulskirche auch Präsentationen auf dem Paulsplatz stattfinden, deutet zumindest auf ein Bewusstsein für diese Problematik hin.

Zwischen Genius Loci und Gentrifizierung

Die Diskussion um das Haus der Demokratie berührt einen neuralgischen Punkt der Frankfurter Stadtentwicklung. Der Paulsplatz und seine Umgebung sind keine neutralen Orte, sondern aufgeladen mit Geschichte und Bedeutung. Jede bauliche Intervention muss sich zu dieser Geschichte verhalten – affirmativ, kritisch oder transformativ.

Die Gefahr einer „Festivalisierung“ der Demokratie ist real. Ein zu glatt designtes, zu perfekt inszeniertes Haus der Demokratie könnte die raue Realität demokratischer Aushandlungsprozesse verschleiern. Andererseits braucht Demokratie auch Orte der Würde und Wertschätzung, Räume, die ihre Bedeutung unterstreichen ohne sie zu sakralisieren.

Die regionale Besonderheit Frankfurts zeigt sich auch in der Spannung zwischen lokaler Verwurzelung und internationaler Ausrichtung. Als Finanzmetropole und Verkehrsdrehkreuz ist Frankfurt per se kosmopolitisch, doch gerade deshalb sucht die Stadt nach Ankerpunkten lokaler Identität. Das Haus der Demokratie könnte ein solcher Ankerpunkt werden – wenn es gelingt, die Balance zwischen Weltoffenheit und Ortsbezug zu finden.

Die hessische Baukultur zwischen Bewahrung und Innovation

Ein Blick auf die zehn prämierten Entwürfe offenbart unterschiedliche Haltungen zur hessischen Bautradition. Während einige Architektinnen und Architekten mit regionaltypischen Materialien wie Mainsandstein arbeiten, setzen andere auf zeitgenössische Materialität und Formensprache. Diese Diversität spiegelt eine grundsätzliche Debatte wider: Soll sich das Haus der Demokratie in die bestehende Stadtstruktur einfügen oder als bewusster Kontrapunkt fungieren?

Die Frankfurter Lösung wird vermutlich, wie so oft in der Mainmetropole, pragmatisch ausfallen. „Unser Signature-Bau ist die Paulskirche“, stellt Oberbürgermeister Josef klar, „das Haus der Demokratie ist eine Ergänzung dazu“. Diese Haltung zeugt von einem Respekt vor dem Bestand, der typisch ist für die aktuelle Phase der Stadtentwicklung in Deutschland.

Nachhaltigkeit als demokratischer Imperativ

Bemerkenswert ist, dass Nachhaltigkeit und Klimaschutz explizit als Bewertungskriterien für die Entwürfe genannt werden. Dies markiert einen Paradigmenwechsel in der Architektur öffentlicher Bauten. Ein Haus der Demokratie, das nicht nachhaltig gebaut ist, würde seiner eigenen Botschaft widersprechen – schließlich ist Generationengerechtigkeit ein Kernprinzip demokratischer Gesellschaften.

Die Diskussion um Neubau versus Umbau bekommt vor diesem Hintergrund eine zusätzliche Dimension. Die Umnutzung der Kämmerei wäre nicht nur kostengünstiger, sondern auch ressourcenschonender. Andererseits könnte ein Neubau höchste Standards in Sachen Energieeffizienz und Klimaneutralität erfüllen. Diese Abwägung ist exemplarisch für aktuelle Debatten in der Baukultur.

Frankfurt 2025: Hauptstadt der Demokratie?

Bürgermeisterin Nargess Eskandari-Grünberg betont: „Frankfurt ist dank der Paulskirche die Hauptstadt der Demokratie“. Diese Selbstzuschreibung ist mehr als lokalpatriotische Rhetorik. Sie formuliert einen Anspruch, der sich in konkreten Projekten manifestieren muss. Das Haus der Demokratie ist dabei nur ein, wenn auch zentraler Baustein.

Die Entscheidung über die finale Gestaltung wird die Stadtverordnetenversammlung treffen, informiert durch die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung. Ein möglicher Baubeginn könnte 2028 oder 2029 sein. Bis dahin wird sich zeigen, ob Frankfurt seinem selbstgewählten Titel gerecht wird und ein Haus der Demokratie realisiert, das nicht nur architektonisch überzeugt, sondern auch als lebendiger Ort demokratischer Praxis funktioniert.

Das Projekt steht exemplarisch für die Herausforderungen zeitgenössischer Demokratie: Wie schafft man Räume für Beteiligung, ohne sie zu instrumentalisieren? Wie verbindet man historisches Erbe mit zukunftsgerichteter Vision? Und wie gelingt es, aus einem Architektenwettbewerb einen wirklich demokratischen Prozess zu machen? Frankfurt hat die Chance, auf diese Fragen überzeugende Antworten zu finden. Die Bürgerinnen und Bürger haben jetzt das Wort.

Hier sind die wichtigsten Informationen zur Ausstellung des „Haus der Demokratie“ in Frankfurt:

Ausstellungsinformationen:

Zeitraum: 18. August bis 30. September 2025

Ausstellungsorte:

• Wandelhalle der Paulskirche
• Paulsplatz (Außenbereich)
• Online-Präsentation

Besondere Veranstaltungen:

• Ideenforum: Donnerstag, 22. August 2025, 15:00 – 19:00 Uhr auf dem Paulsplatz
• Hier können Bürger direkt mit Mitgliedern der Planungsteams in Austausch treten
• Wöchentliche Workshops und Führungen (digital und vor Ort)
• Geschlossene Workshops für marginalisierte Gruppen und Menschen mit Beeinträchtigungen

Was wird gezeigt:

• 10 prämierte Entwürfe aus 128 Einreichungen
• Visualisierungen, Pläne und Architekturmodelle der Planungsteams
• Jeder prämierte Entwurf erhielt 22.000 Euro

Bürgerbeteiligung:

• Fragebogen zur Bewertung der Entwürfe (vor Ort und online)
• Bewertungskriterien: Wiedererkennungswert, Harmonie mit dem Stadtbild, Offenheit für alle Menschen, Aufwertung des Paulsplatzes und des Platzes nördlich der Kämmerei

Offizielle Links:

Hauptwebsite des Projekts: https://deinhausderdemokratie.de/hausderdemokratie/de/home

Stadt Frankfurt – Offizielle Projektseite: https://frankfurt.de/de-de/aktuelle-meldung/meldungen/entwuerfe-des-ideenwettbewerbs-haus-der-demokratie-vorgestellt/

Stabsstelle Entwicklung Paulskirche / Haus der Demokratie: https://frankfurt.de/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-und-institutionen/stabsstelle-entwicklung-paulskirche-haus-der-demokratie

Kosten und Zeitplan:

• Sowohl für das Haus der Demokratie als auch für die Sanierung der Paulskirche wird mit Kosten von jeweils rund 75 Millionen Euro gerechnet
• Möglicher Baubeginn: 2028 oder 2029

Die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung werden dokumentiert und ausgewertet und dienen als Grundlage für den nachfolgenden Realisierungswettbewerb. Die finale Entscheidung trifft die Frankfurter Stadtverordnetenversammlung.

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