baukunst.art  | Regionales | Hessen | Juli 2026

„Neues Wohnen in Breckenheim“: Ein Schulgelände als Prüfstein für Konzeptqualität

Im alten Ortskern von Breckenheim will Wiesbaden gemeinschaftliches Wohnen ermöglichen. Das Konzeptverfahren stellt eine Frage, die viele Kommunen bewegt: Was ist ein Grundstück wert?

Ein Konzeptverfahren ist ein Vergabeverfahren, bei dem eine Kommune ein Grundstück nicht an das höchste Gebot, sondern an das überzeugendste Nutzungskonzept vergibt. Mit dem am 16. Februar 2026 veröffentlichten Verfahren „Neues Wohnen in Breckenheim“ überträgt die Landeshauptstadt Wiesbaden dieses Instrument auf ein sensibles Grundstück: das ehemalige Schulgelände im historischen Ortskern ihres östlichen Vororts. Bis zum 2. Juni 2026 nahm das Stadtplanungsamt Bewerbungen entgegen. Über die Qualität der eingereichten Konzepte und ihre Gemeinwohlorientierung wird seither weiter diskutiert.

Breckenheim liegt am östlichen Rand des Stadtgebiets, zwischen den Autobahnen A 66 und A 3, und hat sich einen dörflichen Charakter bewahrt. Der alte Ortskern mit Fachwerk und schmalen Gassen bildet einen baulichen Zusammenhang, in dem sich neue Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Das frei gewordene Areal der ehemaligen Grundschule ist damit mehr als eine Baulücke. Es zählt zu den wenigen Flächen, über die sich die künftige Mitte des Ortes überhaupt noch gestalten lässt. Unter dem Arbeitstitel „Neue Mitte Breckenheim“ beschäftigt das Vorhaben den Ortsbeirat seit Monaten.

Warum vergibt Wiesbaden das Grundstück nicht an das Höchstgebot?

Die Antwort liegt in der Steuerungslogik des Verfahrens. Wer allein den Preis entscheiden lässt, überlässt die Nutzung dem finanzstärksten Bieter, in der Regel einem renditeorientierten Bauträger. Das Konzeptverfahren dreht diese Reihenfolge um: Die Stadt definiert zuerst, was auf der Fläche entstehen soll, und wählt anschließend die Bewerberin oder den Bewerber mit dem passendsten Konzept aus. In der reinen Variante wird ein fester Grundstückswert vorgegeben, sodass die Konzeptqualität zu hundert Prozent über den Zuschlag entscheidet. In der Praxis kombinieren viele Kommunen Konzept und Preis, wobei die Qualität mit mindestens fünfzig bis siebzig Prozent gewichtet wird. Für gemeinschaftliche und gemeinwohlorientierte Trägerinnen und Träger, die im reinen Bieterwettbewerb gegen professionelle Investoren chancenlos wären, öffnet sich so überhaupt erst ein Zugang.

Wiesbaden setzt das Instrument nicht zum ersten Mal ein. Die Landeshauptstadt vergibt ausgewählte städtische Grundstücke seit einigen Jahren über Konzeptverfahren und flankiert dies häufig mit der Ausgabe im Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Boden bleibt dabei im kommunalen Eigentum, die Nutzerinnen und Nutzer erwerben lediglich das Recht zu bauen. Eingebettet ist dies in die Wohnraumpolitik des Landes, das mit der Bauland-Offensive 2.0 (2024) gezielt Kommunen unterstützt, die Flächen für bezahlbaren und gemeinschaftlichen Wohnraum mobilisieren. Verbindliche Zusagen zu Belegungsbindungen, Miethöhen oder Nutzungsanteilen sichert die Stadt regelmäßig über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB ab.

Welche Kriterien entscheiden über den Zuschlag?

Die Bewertung stützt sich typischerweise auf drei Dimensionen. Die soziale Dimension fragt nach mietpreisgebundenen Wohnungen, nach Zielgruppen und nach Angeboten für die Nachbarschaft. Die bauliche Dimension prüft Wohnungsmix, Energiekonzept und architektonische Qualität, häufig mit Bezug auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und eine nachvollziehbare Kostenermittlung nach DIN 276. Die finanzielle Dimension schließlich verlangt ein tragfähiges Finanzierungskonzept und eine gefestigte Rechtsform, damit die Trägerschaft das Vorhaben auch langfristig hält. Erst das Zusammenspiel dieser Ebenen macht aus einem Grundstück ein Quartier. Ein hoher Kaufpreis allein sagt darüber nichts aus.

Was bedeutet das Verfahren für den Ortskern von Breckenheim?

Für den Ort verschiebt sich die Frage vom Ob zum Wie. Das ausgelobte Programm nennt Gemeinschaftsnutzungen und Wohnungen für verschiedene Zielgruppen. Damit sind Wohnformen gemeint, die über das freistehende Einfamilienhaus hinausreichen: Wohnprojekte mehrerer Generationen, geteilte Gemeinschaftsräume, kleine Läden oder soziale Angebote im Erdgeschoss. Ein solches Konzept kann einen Ortskern beleben, in dem Nahversorgung und Treffpunkte über Jahre geschwunden sind. Es kann aber auch Sorgen wecken, wenn Anwohnerinnen und Anwohner mehr Verkehr, höhere Dichte oder einen Bruch mit dem gewohnten Maßstab befürchten. Genau an dieser Stelle entscheidet sich die Qualität eines Konzeptverfahrens: an der Frage, ob Dichte und Gemeinschaft so entworfen werden, dass sie den Charakter des Fachwerkorts stärken statt ihn zu überformen.

Wo liegen die Schwächen des Verfahrens?

Ein Konzeptverfahren ist kein Selbstläufer. Es verlagert Aufwand von der Bauphase in die Vergabephase: Die Kriterien müssen präzise, überprüfbar und rechtssicher formuliert sein, sonst wird die Auswahl angreifbar. Zugesagte Bindungen entfalten ihren Wert erst, wenn die Stadt sie über Jahrzehnte kontrolliert und im Zweifel durchsetzt. Und Konzeptqualität lässt sich schwer messen: Ein überzeugendes Papier ist noch kein gebautes Haus. In Breckenheim kommt die lokalpolitische Dimension hinzu. Teile des Ortsbeirats und der örtlichen Christlich Demokratischen Union (CDU) sahen das Projekt „Neue Mitte“ zwischenzeitlich vor dem Aus, ein Hinweis darauf, wie stark der Erfolg solcher Verfahren von tragfähigen Mehrheiten und einer glaubwürdigen Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger abhängt. Ohne diese bleibt das beste Konzept ein Entwurf in der Schublade.

Nachhaltig ist bereits der Ausgangspunkt. Wer ein bestehendes Schulgelände im Ortskern neu belegt, betreibt Innenentwicklung und spart Fläche am Ortsrand, ein Ziel, das der Gesetzgeber mit dem Vorrang der Innenentwicklung in § 1 Absatz 5 BauGB ausdrücklich verankert hat. Zugleich verlangt der Umgang mit einem gewachsenen Ort Fingerspitzengefühl: Die graue Energie im Bestand, die Höhenentwicklung gegenüber der Fachwerknachbarschaft und die Freiraumqualität zwischen den Gebäuden gehören zu den Punkten, an denen sich ein Entwurf bewähren muss. Ein Konzeptverfahren kann diese Abwägung erzwingen, weil es die Bewerberinnen und Bewerber verpflichtet, ihre Haltung zu Bestand, Dichte und Freiraum offenzulegen, bevor der erste Bagger anrückt.

Übertragbar ist das Modell dennoch. Städte wie Freiburg, Tübingen und Münster zeigen seit Jahren, dass die Konzeptvergabe soziale Durchmischung und baukulturelle Qualität sichern kann, wo der freie Markt allein sie nicht liefert. Für einen Vorort wie Breckenheim liegt die eigentliche Chance darin, aus einer aufgegebenen Schule keinen beliebigen Wohnblock, sondern einen Ort mit Programm zu machen. Ob das gelingt, hängt weniger vom Instrument ab als von der Konsequenz, mit der die Landeshauptstadt Wiesbaden ihre eigenen Qualitätsziele nach der Vergabe auch einfordert. Das Verfahren liefert den Rahmen. Die Baukultur entsteht erst im Vollzug.