Frankfurts stilles Erfolgsmodell: Wie ein Bauportal den Wohnungsbau ankurbelt

Das digitale Baugenehmigungsverfahren bezeichnet einen vollständig elektronisch abgewickelten Verwaltungsvorgang, der von der Antragstellung über das Bauportal Hessen bis zur Bescheiderteilung ohne Papierakte auskommt. In Frankfurt am Main hat dieses Verfahren die durchschnittliche Bearbeitungszeit im Jahr 2025 auf 52 Tage gedrückt, fast 20 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Parallel stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen auf 3.180, ein Plus von 40 Prozent gegenüber 2024. Diese Bilanz stellten Marcus Gwechenberger, Dezernent für Planen und Wohnen, und Simone Zapke, Leiterin der Bauaufsicht Frankfurt, bei einer Pressekonferenz am 9. Juni 2026 vor.

Der Befund ist bemerkenswert, weil er dem Bundes- und Landestrend zuwiderläuft. Während der Wohnungsbau andernorts unter hohen Zinsen, gestiegenen Baukosten und Fachkräftemangel leidet, meldet die hessische Wirtschaftsmetropole ein deutliches Genehmigungsplus. Seit dem 1. April 2025 werden Bauanträge, Bauvoranfragen und Mitteilungen nach der Hessischen Bauordnung (HBO) ausschließlich digital über das Bauportal Hessen eingereicht. Das Schriftformerfordernis entfällt durch die Registrierung im Portal; Mehrfachausfertigungen und Aktenordner gehören der Vergangenheit an. Über zehn Kilometer Bestandsakten hat die Bauaufsicht in den vergangenen Jahren digitalisiert und in ein Online-Archiv überführt, auf das Antragstellende vom eigenen Rechner aus zugreifen.

Die regionale Dimension ist dabei zentral. Bauordnungsrecht ist Ländersache, und die Hessische Bauordnung eröffnet mit der Genehmigungsfreistellung und dem vereinfachten Verfahren Spielräume, die andere Bundesländer anders ausgestalten. Das Bauportal Hessen bündelt diese landesrechtlichen Vorgaben in einem einheitlichen digitalen Arbeitsablauf, sodass Kommunen von Kassel bis Frankfurt auf derselben Infrastruktur aufsetzen. Genau hier liegt der Unterschied zu früheren Insellösungen einzelner Ämter, die selten über die Stadtgrenze hinaus Bestand hatten.

Was bedeutet das digitale Verfahren für Architektinnen und Architekten?

Für Entwurfsverfassende verändert sich vor allem die Planbarkeit. Eine mittlere Bearbeitungszeit von 52 Tagen über sämtliche Antragsarten hinweg, unabhängig von Größe und Prüfumfang, schafft eine Kalkulationssicherheit, die das analoge Verfahren oft vermissen ließ. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 HBO und die Genehmigungsfreistellung nach § 63 HBO entfalten ihr Tempo erst dann voll, wenn die Bauvorlagen strukturiert und maschinenlesbar eingereicht werden. Der geführte Dialog des Bauportals begleitet den gesamten Prozess, von der Antragstellung bis zur Fertigstellungsmeldung. Seit dem 20. April 2026 lässt sich auch das Bescheinigungsmanagement, etwa Baubeginnsanzeige und Fertigstellungsmeldung, durchgängig online abwickeln; die zuvor genutzte Zwischenlösung per E-Mail ist damit abgelöst.

Die Digitalisierung verlagert allerdings auch Verantwortung nach vorn. Wer unvollständig oder unsortiert einreicht, bremst sich selbst, denn die Qualität der Unterlagen entscheidet stärker denn je über das Tempo. Honorartechnisch berührt das die Leistungsphase 4 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Genehmigungsplanung: Der Aufwand verschiebt sich von der mühsamen Nachreichung hin zur sorgfältigen Erstaufbereitung. Für kleine und mittlere Büros ist das eine Chance, weil planbare Fristen die Liquiditätsplanung erleichtern, und zugleich eine Anforderung an die eigene digitale Ausstattung.

Wie übertragbar ist das Frankfurter Modell auf andere Kommunen?

Die rechtliche Grundlage besteht bundesweit. Das Onlinezugangsgesetz (OZG) verpflichtet Bund, Länder und Kommunen, Verwaltungsleistungen digital anzubieten, und der digitale Bauantrag zählt zu den priorisierten Leistungen. Den Vorsprung hat Frankfurt jedoch nicht über Nacht erreicht. Bereits 2017 begann die Bauaufsicht mit der digitalen Antragstellung für Werbeanlagen, die seit Juli 2023 ausschließlich elektronisch läuft. Eine zentrale Scanstelle, ein digitales Bestandsarchiv und die Baulastenauskunft mit E-Payment, jährlich rund 4.000 Anfragen, bildeten das Fundament für den großen Schritt.

Übertragbar ist daher weniger die Software als die Reihenfolge: erst die Prozesse ordnen, dann digitalisieren. Kleinere Kommunen ohne eigene Scanstelle profitieren von der landesweiten Lösung des Bauportals Hessen, das Frankfurt bewusst nicht im Alleingang, sondern in landesweiter Kooperation aufgebaut hat. Die wöchentlich tagende „Bauturbo-Konferenz“ zwischen Stadtplanungsamt und Bauaufsicht, eingerichtet im Zuge der Anfang März 2026 beschlossenen kommunalen Leitlinien zum Wohnungsbau, macht überdies deutlich: Technik allein beschleunigt nichts, die organisatorische Abstimmung zwischen den Ämtern muss hinzukommen.

Die konkrete Lehre für andere Regionen lässt sich in drei Punkten zusammenfassen. Erstens braucht die Digitalisierung einen mehrjährigen Vorlauf, in dem Bestandsakten erfasst und Schnittstellen geschaffen werden. Zweitens entfaltet ein Portal nur dann Tempo, wenn es landesweit statt kommunal isoliert betrieben wird, weil Büros so nicht für jede Stadt ein neues System erlernen müssen. Drittens bleibt die Verfahrensbeschleunigung an organisatorische Reformen gekoppelt, etwa feste Abstimmungsrunden und klar zugeschnittene Zuständigkeiten innerhalb der Verwaltung.

Bei aller Dynamik lohnt der nüchterne Blick auf die Grenzen. Genehmigung ist nicht Fertigstellung. Während die Genehmigungszahlen kletterten, sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2025 auf 3.772, ein Minus von elf Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit nahezu der Zehnjahresdurchschnitt von 3.812. Ein schnelles Amt entlastet weder den Kapitalmarkt noch die Baustelle. Lückenhaft bleibt das digitale Verfahren zudem in der Sache: Isolierte satzungsrechtliche Anträge nach § 172 BauGB, Umwandlungs- und Veräußerungsanträge sowie Abgeschlossenheitsanträge nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen weiterhin in Papierform eingereicht werden.

Ökologisch aufschlussreich ist eine andere Kennziffer. 1.030 der genehmigten Wohnungen entstanden 2025 durch die Umnutzung von Büro- und Gewerbeflächen, ein Anstieg von 63 Prozent und der höchste Wert seit fünf Jahren. Ein Bürogebäude in Niederrad etwa wird zu Studierendenwohnheim und Hotel. Das Bauen im Bestand schont graue Energie und knappe Fläche, und ein zügiges, transparentes Genehmigungsverfahren senkt die Hürde für solche komplexen Umnutzungen spürbar. Die genehmigte Bausumme erreichte mit 1,21 Milliarden Euro den höchsten Stand seit fünf Jahren; der Wohnungsbau führt die Investitionskategorien mit 361 Millionen Euro vor Bürogebäuden (194 Millionen) und Rechenzentren (187 Millionen) an.

Frankfurt liefert damit einen seltenen Beleg dafür, dass Verwaltungsdigitalisierung messbar wirkt, sofern sie als langfristiger Umbau und nicht als kurzlebiges IT-Projekt verstanden wird. Die Lehre für andere Regionen ist unbequem und ermutigend zugleich: Tempo entsteht nicht durch ein Portal, sondern durch Jahre konsequenter Vorarbeit, klare Prozesse und die Bereitschaft, Zuständigkeiten zwischen Ämtern neu zu ordnen.

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OECD-Kritik an Österreich: Zu viele Gutverdiener in Sozialwohnungen, zu lange Wartezeiten für Baugenehmigungen

Der soziale Wohnbau ist kein Selbstzweck, sondern ein wohnungspolitisches Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen: Genau diese Definition stellt der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 für Österreich, veröffentlicht am 19. März 2026, in den Mittelpunkt seiner Kritik. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) kommt zu dem Schluss, dass der geförderte Wohnbau in Österreich nicht mehr konsequent jene Menschen erreicht, für die er konzipiert wurde.

In Wien und anderen Großstädten sind die Wohnimmobilienpreise und Mieten laut OECD erheblich gestiegen. Der Druck auf leistbaren Wohnraum wächst, während der Anteil geförderten Wohnbaus am Gesamtbestand, obwohl im internationalen Vergleich nach wie vor hoch, kontinuierlich zurückgeht. Gleichzeitig leben in gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen Mieterinnen und Mieter, die ihren ursprünglichen Förderstatus längst überschritten haben, also Haushalte mit mittlerweile deutlich gestiegenen Einkommen. Dies führt zu einer strukturellen Fehlallokation, die jene benachteiligt, die den geförderten Wohnraum tatsächlich am dringendsten benötigen.

Was bedeutet das für die Planungs- und Wohnbaupolitik?

Aus berufspolitischer Sicht der Architektinnen und Architekten sind die OECD-Empfehlungen in mehrere Handlungsfelder zu differenzieren. Erstens: Die Forderung nach regelmäßiger Neubewertung der Anspruchsberechtigung für wohnbaugeförderte Genossenschaftswohnungen greift unmittelbar in die Steuerung von Bauträgern und Wohnbauförderungsgesetzen der Länder ein. In Österreich ist das Wohnrecht Ländersache; die neun Bauordnungen und die jeweiligen Wohnbauförderungsgesetze regeln, wer unter welchen Bedingungen in geförderten Wohnungen verbleiben darf. Eine bundesweit einheitliche Einkommensüberprüfung, wie sie die OECD andeutet, wäre verfassungsrechtlich komplex.

Zweitens steht die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren im Mittelpunkt der OECD-Forderungen. Dies ist für Architektinnen und Architekten in ihrer täglichen Praxis unmittelbar relevant: Verfahren zur Baubewilligung dauern in Österreich je nach Bundesland und Projektumfang zwischen einem und mehreren Monaten, bei komplexen Vorhaben mit naturschutzrechtlichen, wasserrechtlichen oder denkmalrechtlichen Nebenverfahren deutlich länger. Langwierige Behördenprozesse verteuern Projekte erheblich, weil Planungs- und Finanzierungskosten über die gesamte Wartezeit anfallen.

Welche Instrumente empfiehlt die OECD konkret?

Der OECD-Bericht benennt neben der Anspruchsberechtigungs-Überprüfung und der Verfahrensbeschleunigung zwei weitere Instrumente: Leerstandsabgaben und höhere Steuern auf ungenutztem Bauland. Beide Maßnahmen sind im deutschsprachigen Raum seit Jahren diskutiert, jedoch nur zögerlich umgesetzt worden. Eine Leerstandsabgabe würde spekulativen Leerstand von Wohnungen verteuern und Anreize setzen, Bestandsflächen dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Eine höhere Besteuerung von nicht entwickeltem Bauland könnte Kommunen und Länder dazu veranlassen, Baurechte zu aktivieren und Investorinnen und Investoren zur Projektumsetzung zu drängen.

Für die Berufspolitik der Architektenkammern ergeben sich daraus konkrete Handlungsfelder. Die Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten in Österreich sowie die Länderkammern sind gefordert, sich in die Debatten um Baugenehmigungsbeschleunigung, Wohnbauförderungsrecht und Vergabepraxis einzubringen. Das Vergaberecht nach dem Bundesvergabegesetz 2018 (BVergG 2018) sowie die EU-Richtlinie 2014/24/EU zur öffentlichen Auftragsvergabe bilden den Rahmen für Planungsaufträge im geförderten Wohnungsbau. Hier besteht Optimierungspotenzial, insbesondere was die Wertgrenzen für Direktvergaben und Verhandlungsverfahren betrifft.

Die FPÖ lehnte die OECD-Vorschläge zur Einkommensüberprüfung im sozialen Wohnbau umgehend ab. Bautensprecher Michael Oberlechner bezeichnete einkommensabhängige Mieten als leistungsfeindlich und als versteckte Steuererhöhung, die sich gegen den Mittelstand richte. Diese politische Reaktion zeigt, wie sensibel das Thema in der öffentlichen Debatte ist: Wohnungspolitik ist keine technische, sondern eine zutiefst gesellschaftspolitische Materie.

Was können Architekturkammern zur Lösung beitragen?

Kammern und Berufsverbände stehen vor der Aufgabe, die Qualität der gebauten Umwelt zu sichern und zugleich auf strukturelle Rahmenbedingungen zu reagieren. Im Kontext der OECD-Empfehlungen bedeutet das konkret: Kammern sollten die Forderung nach schnelleren Baugenehmigungsverfahren aktiv unterstützen und in ihren Positionen gegenüber der Politik verankern. Nicht beschleunigte Verfahren zulasten der Qualitätsprüfung, sondern effizientere, digital gestützte Prozesse mit klaren Bearbeitungsfristen sind das Ziel.

Architektinnen und Architekten können im sozialen Wohnbau durch kompakte, typologisch durchdachte Grundrisse und serielle Planungsansätze zur Kostensenkung beitragen. Das IBA’27-Programm in der Stuttgarter Region sowie Projekte im Rahmen gemeinnütziger Wohnbaugesellschaften zeigen, dass qualitätsvoller geförderter Wohnungsbau und wirtschaftliche Effizienz kein Widerspruch sind.

Die Grundsteuerreform, die die OECD als weiteres Instrument anspricht, betrifft indirekt die Bodenpreisgestaltung und damit die Kalkulationsgrundlage für Wohnbauprojekte. Österreich liegt laut OECD mit Grundsteuereinnahmen von 0,6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts deutlich unter dem OECD-Schnitt. Eine Reform könnte Bodenspekulation dämpfen und den Erwerb von Bauträgerliegenschaften für den geförderten Wohnbau erleichtern.

Was der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 letztlich in Erinnerung ruft: Leistbares Wohnen ist kein marktwirtschaftliches Nebenprodukt, sondern erfordert aktive politische Steuerung. Und diese Steuerung braucht qualifizierte Planerinnen und Planer, transparente Verfahren sowie ein Berufsrecht, das Gestaltungsqualität nicht dem Kostenminimierungsdruck opfert.

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Wenn immer weniger Neubauten genehmigt werden könnte dies auch als Zeichen gewertet werden, dass notwendige Investitionen zunehmend in den Bestand fließen. Branchenverbände appellieren zwar an die Politik und die Europäische Zentralbank, zusätzliche Maßnahmen zu ergreifen, um die Zinsen zu senken. Dies ist allerdings nicht nur für den Neubau sondern vor allem auch für die Ertüchtigung des Bestands dringend notwendig. Bei aller Kritik zeigt sich Bundesbauministerin Clara Geywitz noch im September 2023 optimistisch, dass durch Senken der Standards einer Reduzierung der Belastungen sowie durch Förderungen das ehrgeizige Ziel von 400.000 neuen Wohnungen nicht aus den Augen verloren wird. Aktuellen Zahlen sprechen allerdings eine ganz andere Sprache:

In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Deutschland weniger als 200.000 neue Wohnungen genehmigt, ein Rückgang von 28,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies bedeutet einen Rückgang um 76.900 auf insgesamt 195.100 Wohnungen. mehr

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In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Deutschland weniger als 200.000 neue Wohnungen genehmigt, ein Rückgang von 28,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies bedeutet einen Rückgang um 76.900 auf insgesamt 195.100 Wohnungen. mehr

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Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, kritisiert eine Überregulierung seitens der Politik, zu der auch das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) gehört. Er betont die Notwendigkeit einer Entscheidung seitens der Politik: Soll sie sich im Detail verregulieren oder effizientes Bauen von Wohnungen ermöglichen?

Der Rückgang der Baugenehmigungen hat weitreichende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist unverändert hoch, insbesondere in Ballungszentren, wo die Bevölkerungszahlen stetig steigen. Der Mangel an genehmigten Bauprojekten verschärft das Problem der Knappheit.

Eine Sprecherin des Bundesbauministeriums, das von der SPD geführt wird, äußerte sich besorgt über die aktuellen Zahlen: „Die Zahlen sind wirklich besorgniserregend.“ Das Ministerium führt regelmäßige Treffen mit den Ländern und Verbänden durch, um die Situation zu verbessern. Es gibt jedoch keine Pläne für ein Gipfeltreffen.

Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) fordert die öffentliche Hand energisch zum Handeln auf. Stefan Körzell, Vorstandsmitglied des DGB, betont die Notwendigkeit einer erheblichen Erhöhung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau: „Wir benötigen dringend eine deutliche Aufstockung der Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau.“

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Maßnahmen ergriffen werden, um diesen negativen Trend umzukehren. Regierungen, Bauunternehmen und Gewerkschaften sollten gemeinsam daran arbeiten, den Wohnungsbau anzukurbeln und die bürokratischen Hürden bei der Beantragung von Baugenehmigungen zu reduzieren. Nur durch eine verstärkte Zusammenarbeit und Investitionen können wir die wachsende Nachfrage nach Wohnraum decken und gleichzeitig die Wirtschaft stimulieren. mehr

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