Ohne Mietobergrenze: Eine Förderung mit Leerstellen

„Gewerbe zu Wohnen“ (GzW) ist das neue Förderprogramm des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), das ab dem 1. Juli 2026 den Umbau leerstehender Nichtwohngebäude zu Wohnungen mit einem direkten Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit unterstützt. Abgewickelt wird es als KfW-Programm 266. Die Richtlinie ist am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht worden, für das Haushaltsjahr 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit. Das Programm endet mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Die Ausgangslage ist in den Zahlen klar beschrieben. Laut Bericht der Bundesregierung vom November 2025 ist die Leerstandsquote in den großen deutschen Büromärkten zwischen 2019 und 2024 von rund zwei auf 5,6 Prozent gestiegen, das entspricht etwa elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche. Das Beratungshaus JLL beziffert den Leerstand in den sieben größten Städten Ende 2025 auf 8,1 Millionen Quadratmeter. Parallel dazu fehlen in Ballungsräumen hunderttausende Wohnungen. Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle und eine veränderte Flächennachfrage haben eine Reserve geschaffen, die politisch bislang unberührt blieb. Mit GzW wird die Umwidmung erstmals zum eigenständigen Schwerpunkt der Wohnraumförderung.

Was fördert der Bund genau?

Gefördert werden bis zu 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben, maximal 100.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit, also höchstens 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung. Pro Unternehmen sind bis zu 300.000 Euro möglich. Antragsberechtigt sind Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer, private Investoren, Wohnungsunternehmen, Kommunen und Stiftungen. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und an keine Mietobergrenze geknüpft, ein politisch umstrittener Punkt, auf den noch zurückzukommen ist. Bedingung ist die energetische Ertüchtigung auf den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ausnahmen gelten für Baudenkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Förderfähig sind die baulichen Umbaumaßnahmen, Grundrissänderungen, Innenausbau und die Umgestaltung der Außenflächen einschließlich Entsiegelung. Energetische Sanierungskosten selbst sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu finanzieren. Anträge gehen vor Vorhabenbeginn direkt an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Flankiert wird GzW von einer Reihe weiterer Gesetzesänderungen. Die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) aus dem Jahr 2025 hat mit § 246e BauGB den sogenannten Bau-Turbo eingeführt, der erweiterte Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 BauGB und verbindliche Bearbeitungsfristen vorsieht. Auch die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) ist angepasst worden, um Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen zu entschärfen. Der Etat für den Wohnungsbau im Bundeshaushalt 2026 liegt bei 7,6 Milliarden Euro, bis 2029 stellt der Bund zudem 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit.

Wo endet das Förderprogramm, wo beginnt die Praxis?

Die Umwidmung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum ist nach § 29 BauGB genehmigungspflichtig, selbst wenn keine bauliche Veränderung erfolgt. Entscheidend ist der Bebauungsplan. In Mischgebieten nach § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Wohnnutzung in der Regel zulässig, in Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO oder Industriegebieten nach § 9 BauNVO hingegen nur ausnahmsweise über eine Befreiung nach § 31 BauGB. Hinzu kommen die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Länder, etwa der Bayerischen Bauordnung (BayBO): zwei Rettungswege ab sieben Metern Höhe, Brandmelder und gegebenenfalls eine zweite Außentreppe. Der Schallschutz nach DIN 4109 stellt an Wohnräume deutlich höhere Anforderungen als an Büros, sowohl im Luft- als auch im Trittschallbereich. Belichtung, Lüftungskonzept, sanitäre Mindestausstattung und Stellplatznachweis sind weitere Punkte, die in der Kalkulation regelmäßig unterschätzt werden. In München kostet die Stellplatzablöse in Zone 1 aktuell rund 25.000 Euro je nicht nachgewiesenem Stellplatz.

Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich damit selten am Zuschuss. Ein Zehn-Wohnungen-Projekt mit maximaler Ausschöpfung des Programms bringt 300.000 Euro, die den Umbau um etwa zehn bis zwanzig Prozent entlasten können. Der Löwenanteil der Kosten entsteht an anderer Stelle: bei der Ertüchtigung der Tragkonstruktion, dem Einbau von Nasszellen, der Anpassung der Gebäudehülle an den EH 85 EE-Standard und, nicht zuletzt, bei der Genehmigungsdauer. Die Kreislaufwirtschaft im Bauwesen liefert allerdings ein Argument jenseits der Kostenrechnung. Die Umnutzung von Bestandsgebäuden spart nach Angaben des Bundesbauministeriums bis zu zwei Drittel an Kohlendioxid-Emissionen gegenüber einem vergleichbaren Neubau. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) hat im Frühjahr 2026 in seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“ die Einbindung der Kreislaufkriterien in die Bauförderung empfohlen.

Position der Verbände und blinde Flecken

Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft begrüßen den Impuls, halten ihn aber für strukturell begrenzt. Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds Real Estate Development, bezeichnet die gezielte Umnutzungsförderung als richtigen Schritt, verweist jedoch darauf, dass das Grundproblem die Überregulierung des Wohnungsmarkts sei, die privatwirtschaftliche Investitionen verhindere. Sozialpolitisch orientierte Stimmen kritisieren wiederum die fehlende Mietbindung. Ein öffentlich subventioniertes Umbauprojekt kann zu beliebigen Marktmieten vermietet werden, solange die Mietpreisbremse nach Landesrecht nicht greift. Auch das Verhältnis zur gemischten Stadt bleibt ungelöst. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) und die Handwerkskammern warnen davor, dass mit der flächendeckenden Umwandlung von Ladenlokalen und kleinteiligem Gewerbe die Nutzungsmischung in den Innenstädten kippt, auf die das Handwerk für seine Kundennähe angewiesen ist.

Für die Architektenschaft rückt damit eine anspruchsvolle Aufgabe in den Fokus. Die Umwidmung ist planerisch komplexer als der Neubau: Tragwerk, Raumtiefe, Erschließungskerne, Fassadenraster und Installationsschächte sind im Bestand gesetzt, die Wohnungsgrundrisse müssen sich diesen Gegebenheiten unterordnen. Honorarrechtlich greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für Umbauten über den Umbauzuschlag nach § 6 Absatz 2 HOAI, der den Mehraufwand beim Bauen im Bestand abbilden soll. Ob der Aufschlag die tatsächliche Komplexität abdeckt, ist unter Planerinnen und Planern seit Jahren umstritten. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat wiederholt auf die planerische Anspruchstiefe des Bauens im Bestand hingewiesen und eine angemessene Vergütung eingefordert.

Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ liefert einen finanziellen Anstoß, keine strukturelle Lösung. Ob die 300 Millionen Euro den Unterschied zwischen einem rechnerisch wirtschaftlichen und einem tatsächlich umgesetzten Projekt machen, wird sich zeigen. Der größere Hebel liegt im Baurecht, in den Genehmigungszeiten und in der Frage, ob der Gebäudetyp E, das vereinfachte Bauen nach abweichenden Standards, auch für Umnutzungen praxistauglich weiterentwickelt wird. Solange diese Fragen offen bleiben, bleibt das Umbau-Programm das, was es jetzt ist: ein Anreiz, der den politischen Willen markiert, die Realität aber nur teilweise verändert.

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Das Ende eines Klosters in Prenzlauer Berg

Profanierung bezeichnet im katholischen Kirchenrecht die Rückführung eines geweihten Gebäudes in den weltlichen Gebrauch (can. 1222 § 2 Codex Iuris Canonici). Am 12. Februar 2026 vollzog das Erzbistum Berlin genau diesen Akt an der Kirche Mater Dolorosa im Katharinenstift, Greifswalder Straße 17-19. Mit der Profanierung endet ein 130 Jahre altes Kapitel Berliner Kirchengeschichte. Zugleich beginnt ein neues, in dem das Ensemble nicht mehr Ordensschwestern, Schülerinnen und Schülern oder einer portugiesischsprachigen Gemeinde dient, sondern angehenden Designerinnen und Designern.

Der Klosterkomplex wurde 1895/96 nach Plänen des Regierungsbaumeisters August Menken (1859-1903) errichtet, der in Berlin unter anderem die neuromanische Sankt-Johannes-Basilika in Neukölln verantwortete. Gegründet hatten das Haus 1893 die Arenberger Dominikanerinnen, Schwestern der heiligen Katharina von Siena, die hier über Generationen Waisenkinder aufnahmen und bis 2005 karitativ wirkten. Der Backsteinbau mit Klinkerbänderung, hölzernem Spitztonnengewölbe und drei originalen Bleiglasfenstern der Mayer’schen Hofkunstanstalt in München liegt im Hinterhof und ist als Baudenkmal in der Berliner Denkmalliste geführt (Obj.-Dok.-Nr. 09050098).

Angekündigt wurde der Verkauf im März 2025. Das Erzbistum begründete die Entscheidung mit einem hohen Sanierungsbedarf in allen Bereichen der Liegenschaft sowie mit seinem Immobilienentwicklungsplan, der eine spürbare Reduzierung kirchlicher Flächen vorsieht. Das Katholische Schulzentrum Edith Stein, das hier seit 1995 Erzieherinnen und Erzieher sowie Sozialassistentinnen und Sozialassistenten ausbildete, ist zum Schuljahr 2025/26 auf den Campus der Katholischen Hochschule für Sozialwesen Berlin nach Karlshorst umgezogen. Die Herz-Jesu-Priester, die seit 2013 in Prenzlauer Berg lebten, und die portugiesischsprachige Gemeinde suchen nach neuen Orten.

Warum gibt das Erzbistum ein denkmalgeschütztes Kloster auf?

Die Antwort ist bauwirtschaftlich so nüchtern wie gesellschaftlich vielsagend. Laut Erzbistum Berlin zwingt der Zustand der Gebäude zu Investitionen, die aus dem laufenden Haushalt nicht mehr zu leisten sind. Die 2024 veröffentlichte Immobilienstrategie formuliert das Ziel offen: Der Einsatz von Kirchensteuermitteln für Betrieb und Erhaltung eigener Liegenschaften soll auf deutlich weniger Flächen konzentriert werden. Hinter dieser Rechnung steht ein demografischer Befund. Die Zahl der Katholikinnen und Katholiken im Erzbistum, das Berlin, weite Teile Brandenburgs und Vorpommern umfasst, ist seit Jahren rückläufig, und mit ihr die Kirchensteuereinnahmen.

Der Verkauf folgt damit einem Muster, das auch andere Bistümer kennen. In Köln, Essen und Aachen werden Kirchen profaniert, umgenutzt, in Einzelfällen abgerissen. Was den Berliner Fall heraushebt, ist die Nachnutzung. Sie ist weder sakral, wie bei Verkäufen an orthodoxe oder freikirchliche Gemeinden, noch sozial, wie bei Umwandlungen in Kolumbarien oder Pflegeeinrichtungen. Das Ensemble geht an eine private Bildungseinrichtung, deren Gegenstand die sichtbarste Oberfläche der Gegenwart ist: die Mode.

Was plant die AMD mit dem ehemaligen Klosterensemble?

Käufer ist die AMD Akademie Mode & Design GmbH, deren Studienprogramme akademisch über die private Hochschule Fresenius verantwortet werden. Unter dem Projektnamen kloster.berlin sollen auf dem rund 6.000 Quadratmeter großen Grundstück Hörsäle, Ateliers und Werkstätten entstehen. Herzstück bleibt die profanierte Kirche, die als Eventfläche für Shows, Präsentationen, Ausstellungen und Konzerte dienen soll. Die Gesellschafter Olaf und Ramona Atanda-Wulf sprechen von einer Öffnung des Hinterhof-Ensembles für den Kiez. Im Kaufvertrag wurde, so die offizielle Mitteilung des Erzbistums, eine würdige Nachnutzung festgeschrieben.

Aus denkmalrechtlicher Sicht ist der Vorgang anspruchsvoll. Das Katharinenstift unterliegt dem Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) vom 24. April 1995. Nach § 11 DSchG Bln bedürfen Veränderungen, Instandsetzungen und Nutzungsänderungen eines Baudenkmals der Genehmigung durch das Landesdenkmalamt Berlin und die untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks Pankow. Die Eingriffstiefe entscheidet über die Genehmigungsfähigkeit. Eine Modeakademie bringt andere Anforderungen mit sich als ein Kloster. Rettungswege nach Bauordnung Berlin (BauO Bln) in der Fassung vom 29. September 2005, Brandschutzkonzepte, Lüftung, Akustik und Barrierefreiheit nach § 50 BauO Bln treffen auf Spitztonnengewölbe, Holzempore und originale Glasmalerei.

Energetisch wird das Ensemble an den Bestandsregelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vom 8. August 2020 gemessen. Für Baudenkmäler greifen die Ausnahmen des § 105 GEG, soweit eine Anpassung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Die planungsrechtliche Einordnung läuft, da ein qualifizierter Bebauungsplan fehlt, voraussichtlich über § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Eine Hochschule im Sinne einer Anlage für kulturelle und soziale Zwecke nach § 4 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO fügt sich in das Mischgebiet der Greifswalder Straße städtebaulich ein, löst aber Fragen zur Stellplatzpflicht und zum Immissionsschutz aus, insbesondere bei Abendveranstaltungen in der ehemaligen Kirche.

Städtebaulich ist das Projekt ein Gewinn, wenn es ernst genommen wird. Der Hinterhof an der Greifswalder Straße war jahrzehntelang ein halböffentlicher Ort, den Ortskundige kannten und andere nie betraten. Eine Hochschule mit Öffnung zum Kiez könnte diese Schwelle senken. Gleichzeitig stellt die Umnutzung einer Kirche zur Modebühne Fragen, die nicht allein durch Kaufvertragsklauseln zu beantworten sind. Was bedeutet es, wenn ein Raum, der über 130 Jahre Gebet, Gottesdienst und Trauer getragen hat, zum Laufsteg wird? Die Antwort darauf geben nicht Investoren, sondern die künftigen Nutzerinnen und Nutzer im täglichen Umgang mit dem Haus.

Vergleiche mit anderen deutschen Städten sind aufschlussreich. In Mönchengladbach wurde die Herz-Jesu-Kirche zum Kolumbarium umgewidmet, in Aachen die Pfarrkirche Sankt Josef zum sozialen Treffpunkt, in Essen die Kirche Sankt Barbara zu Wohnungen. Überall gilt die gleiche Faustregel der Denkmalpflege: Je näher die neue Nutzung an der kontemplativen Grundstimmung des Kirchenraums bleibt, desto geringer sind die baulichen Eingriffe. Eine Modeakademie entfernt sich von dieser Grundstimmung weiter als die meisten Alternativen. Das ist nicht zwingend ein Ausschlusskriterium, erhöht aber den Begründungsdruck gegenüber den Denkmalbehörden.

Der Fall Katharinenstift ist damit mehr als eine lokale Immobilientransaktion. Er steht exemplarisch für einen doppelten Strukturwandel: den Rückzug der Kirchen aus ihrem gebauten Erbe und die Ausweitung privater Bildungsanbieter in stadträumlich privilegierte Lagen. Ob das Ergebnis den Ort trägt, wird sich an Details zeigen. An der Frage, ob die drei Bleiglasfenster der Mayer’schen Hofkunstanstalt weiterhin Licht in den Kirchenraum lassen. An der Frage, ob Holzempore und Spitztonnengewölbe erhalten bleiben oder einer Catwalk-Logik weichen. An der Frage, ob der Hof tatsächlich öffentlich wird oder nur für PR-Zwecke geöffnet.

Bis Mitte 2026 soll die Übergabe abgeschlossen sein. Die Profanierung im Februar war der erste sichtbare Schritt. Der zweite, entscheidende, liegt in der Hand der Architektinnen und Architekten, die die Umnutzung planen werden. Ihnen fällt die Aufgabe zu, ein Denkmal so zu öffnen, dass es seine Geschichte nicht verliert. Gott zieht aus. Was kommt, wird sich daran messen lassen müssen, ob es dem Ort gerecht wird.

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Die Zeiten, in denen leerstehende Kaufhäuser das Stadtbild prägen, gehören in Hessen zunehmend der Vergangenheit an. Was einst schmerzliche Wunden im urbanen Gefüge hinterließ, entwickelt sich zur Chance für innovative Stadtentwicklung. Das Land zwischen Rhein und Weser wird zum Versuchslabor für durchdachte Umnutzungskonzepte, die weit über einfache Renovierungen hinausgehen.

In Frankfurt am Main nimmt das Thema bereits konkrete Formen an: Der ehemalige Galeria Kaufhof wird zu einem multifunktionalen „Third Place“ umgestaltet – einem Ort, der Arbeiten, Wohnen und soziale Begegnungen vereint. Rund 25 Millionen Euro fließen in dieses Vorzeigeprojekt, das 16 Vollgeschosse auf etwa 10.500 Quadratmetern Verkaufsfläche umfasst. Der Clou: Das Konzept setzt nicht auf vollständigen Abriss, sondern auf intelligente Transformation bestehender Strukturen.

Friedberg: Vom Kaufhaus zur Stadtmitte der Zukunft

Besonders anschaulich wird die hessische Umnutzungsphilosophie in Friedberg. Das seit acht Jahren leerstehende Kaufhaus Joh am Elvis-Presley-Platz erlebt gerade seine Wiedergeburt als „Kaiserforum“. Die Werkmann-Gruppe aus Dietzenbach investiert 23 Millionen Euro in eine Neugestaltung, die zeigt, wie regionale Akteure und lokale Expertise zusammenwirken können.

„Wir hoffen auf ein kurzes Verfahren“, erklärt Geschäftsführer Uwe Werkmann das ehrgeizige Zeitfenster. Der Bebauungsplan des Friedberger Architekturbüros BFLP sieht eine radikale Öffnung des massigen Gebäudes vor: Zwei Innenhöfe mit Bänken und Begrünung durchbrechen die geschlossene Struktur. Im Untergeschoss entstehen 42 Tiefgaragenstellplätze plus acht oberirdische Parkplätze – eine pragmatische Antwort auf die Mobilitätsbedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner.

Das Erdgeschoss bleibt öffentlich zugänglich und bietet 1200 Quadratmeter für einen Lebensmittelmarkt. In den oberen Stockwerken entstehen Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen, gekrönt von einem Dachcafé mit Blick auf Stadtkirche und Vogelsberg. Diese Mischung aus Nahversorgung, Wohnen und Gastronomie entspricht exakt den Anforderungen moderner Stadtentwicklung.

Hessische Förderkultur: Vom Land bis zur Kommune

Die erfolgreichen Umnutzungsprojekte in Hessen sind kein Zufall, sondern Ergebnis einer durchdachten Förderstrategie. Das Landesprogramm „Zukunft Innenstadt“ stellt allein für von Galeria-Schließungen betroffene Städte drei Millionen Euro bereit. Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Darmstadt und Hanau können damit individuelle Konzepte für ihre raumprägenden Immobilien entwickeln.

Darüber hinaus unterstützt das Land mit der kommunalen Klimarichtlinie gezielt nachhaltige Umnutzungen. Mitgliedskommunen des Bündnisses „Hessen aktiv: Die Klima-Kommunen“ erhalten dabei Förderquoten von bis zu 90 Prozent für investive Klimaschutz- und Klimaanpassungsmaßnahmen. Für andere Kommunen liegt der Fördersatz bei 70 Prozent, mit maximalen Förderbeträgen von 250.000 Euro für Kommunen und 200.000 Euro für kommunale Unternehmen.

Baurecht als Innovationstreiber und Hemmschuh

Die Hessische Bauordnung (HBO) erweist sich bei Umnutzungen als zweischneidiges Schwert. Während sie durch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO Planungssicherheit schafft, können komplexe Genehmigungsverfahren innovative Konzepte auch ausbremsen. Besonders bei Nutzungsänderungen von Gewerbe zu Wohnen entstehen oft unerwartete Hürden.

In Frankfurt zeigt die Bauaufsicht pragmatische Lösungsansätze: Unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht eine Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO schnelle Umsetzungen ohne zusätzliche Gebühren. Bauherrinnen und Bauherren können mit dem Bau beginnen, wenn sie innerhalb eines Monats keine gegenteilige Erklärung erhalten.

Zwischen Denkmalschutz und Energieeffizienz

Hessens Umnutzungsprojekte müssen oft den Spagat zwischen historischer Bausubstanz und modernen Energiestandards meistern. Die regionalen Förderprogramme unterstützen dabei gezielt die Verbindung von Denkmalschutz und Klimaschutz. Besonders die Städtebauförderprogramme „Stadtumbau in Hessen“ und „Städtebaulicher Denkmalschutz“ ermöglichen es, historische Gebäude behutsam zu transformieren, ohne ihre Identität zu verlieren.

Die TU Darmstadt hat in einer Studie die Wohnraumpotentiale bei Büro- und Geschäftshäusern untersucht und dabei auch hessische Beispiele aus Kassel und Frankfurt analysiert. Die Erkenntnisse zeigen: In der Vermeidung zusätzlicher Flächenversiegelung und der Nutzung vorhandener Infrastruktur liegen erhebliche Potentiale für nachhaltige Stadtentwicklung.

Regionale Netzwerke als Erfolgsfaktor

Was die hessischen Umnutzungsprojekte besonders auszeichnet, ist die enge Verzahnung regionaler Akteure. Die Werkmann-Gruppe in Friedberg etwa ist bereits mit anderen Projekten in der Stadt präsent und kennt die lokalen Gegebenheiten. Das Architekturbüro BFLP stammt ebenfalls aus Friedberg – ein Beispiel für die Wertschöpfung vor Ort.

Diese regionale Verankerung zeigt sich auch in der Zwischennutzung: Während das Kaiserforum-Projekt voranschreitet, ermöglicht die Werkmann-Gruppe lokalen Vereinen, Künstlern und Institutionen die temporäre Gestaltung der Schaufensterfront. „Wir geben Friedberger Einrichtungen die Möglichkeit, sich in zentraler Lage zu präsentieren“, erklärt Uwe Werkmann das Konzept.

Herausforderungen bei komplexen Eigentumsverhältnissen

Nicht alle Umnutzungsprojekte verlaufen so reibungslos wie in Friedberg. Die Geschichte des Kaufhauses Joh zeigt exemplarisch die Komplexität solcher Vorhaben: Nach der Schließung 2013 wechselte das Gebäude mehrmals den Besitzer. Die Edinburgh House-Gruppe und später die 3V Invest aus München konnten trotz verschiedener Konzepte keine nachhaltige Lösung entwickeln.

Erst der Verkauf an die regionale Werkmann-Gruppe brachte den Durchbruch – ein Indiz dafür, dass ortsansässige Entwickler oft bessere Lösungen finden als überregionale Investoren. „Ich könnte Erdgeschoss und ersten Stock 50 Mal vermieten“, berichtet ein Projektverantwortlicher über das Interesse potentieller Mieter.

Klimaanpassung als Gestaltungschance

Die neuen Umnutzungskonzepte in Hessen integrieren systematisch Aspekte der Klimaanpassung. Die geplanten Innenhöfe im Friedberger Kaiserforum mit Begrünung und Sitzgelegenheiten sind mehr als nur architektonische Gesten – sie schaffen Mikroklimata und Aufenthaltsqualität in verdichteten Stadtstrukturen.

Das Land Hessen fördert solche Maßnahmen gezielt über Programme zur Haus- und Hofbegrünung. Kommunen können Zuschüsse für Dach- und Fassadenbegrünung sowie Entsiegelung beantragen, besonders in Stadtteilen mit mikroklimatischer Belastung. Die Förderung erfolgt über kommunale Programme, die auf Rahmenvorgaben des Landes basieren.

Zukunftsperspektiven: Vom Einzelprojekt zum Systemwandel

Die erfolgreichen Umnutzungen in Frankfurt und Friedberg sind mehr als Einzelprojekte – sie markieren den Beginn eines systematischen Wandels in der hessischen Stadtentwicklung. Das neue Denken setzt auf Bestandserhaltung statt Abriss, auf Mischnutzung statt Monostrukturen, auf regionale Kompetenz statt überregionale Spekulation.

Für andere Bundesländer können die hessischen Ansätze als Blaupause dienen: Die Kombination aus gezielter Landesförderung, pragmatischen Genehmigungsverfahren und der Einbindung regionaler Akteure schafft ein Umfeld, in dem innovative Umnutzungskonzepte gedeihen können. Entscheidend ist dabei die Erkenntnis, dass jedes Projekt maßgeschneiderte Lösungen erfordert – Patentrezepte gibt es nicht.

Die Transformation von Kaufhäusern zu lebendigen Stadtquartieren zeigt: Hessen macht aus der Not eine Tugend und verwandelt strukturelle Herausforderungen in Chancen für zukunftsfähige Stadtentwicklung. Der Weg von der Kaufhalle zum Kaiserforum ist mehr als nur ein Namenswechsel – er symbolisiert den Übergang in eine neue Ära des städtischen Lebens.

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Der Mangel an verfügbaren Bauflächen ist ein zentrales Problem im urbanen Raum. Während Städte expandieren und der Bedarf an Wohnraum steigt, liegen zahlreiche Flächen brach – darunter viele ehemalige Bahnbetriebsgelände. Diese Flächen bieten theoretisch enormes Potenzial für neue Wohn- und Bauprojekte, doch in der Praxis gestaltet sich die Umnutzung als kompliziert. Eine Mischung aus rechtlichen Hürden, ökologischen Bedenken und baulichen Herausforderungen erschwert die Realisierung solcher Projekte.

Die rechtlichen Fallstricke

Eine Gesetzesänderung Ende 2023 hat Bahnbetriebsflächen als von „überragendem öffentlichen Interesse“ deklariert  . Dies bedeutet, dass eine Umwidmung nur dann möglich ist, wenn das geplante Projekt dieses öffentliche Interesse überwiegt. Das Hauptanliegen dieser Regelung besteht darin, die Reaktivierung potenziell noch benötigter Schienenflächen zu sichern. Der Bund befürchtet, dass die vorschnelle Umwidmung wertvoller Bahnflächen langfristig den Ausbau des Schienennetzes behindern könnte. Gleichzeitig kritisieren Kommunen und Städtevertreterinnen und -vertreter diese strengen Vorgaben als hinderlich für die Schaffung dringend benötigten Wohnraums .

Vor- und Nachteile der Umnutzung

Das Bauen auf alten Bahngleisen bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Zu den Vorteilen zählt die gute Erschließung: Viele dieser Flächen sind zentral gelegen und bereits infrastrukturell angebunden. Die Nutzung vorhandener Infrastruktur kann die Baukosten senken und zur nachhaltigen Entwicklung beitragen, da keine neuen Flächen versiegelt werden müssen . Gleichzeitig bestehen Risiken, die eine sorgfältige Planung erfordern. Ehemalige Bahnbetriebsflächen können mit Altlasten belastet sein, die umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig machen. Umweltverträglichkeitsprüfungen sind daher ein Muss, um mögliche Schadstoffe wie Ölrückstände oder Schwermetalle zu identifizieren und zu beseitigen .

Kreative Nutzungskonzepte

Trotz der Herausforderungen gibt es zahlreiche gelungene Beispiele für die Umnutzung von Bahnbrachen. In vielen Städten wurden alte Bahngleise in Grünanlagen, Fahrradwege oder Kulturzentren umgewandelt. Diese Projekte tragen nicht nur zur Revitalisierung von Stadtteilen bei, sondern fördern auch die soziale und ökologische Nachhaltigkeit. Besonders attraktiv sind gemischte Nutzungskonzepte, die Wohnen, Arbeiten und Freizeitaktivitäten miteinander verbinden und so zur Belebung der Stadt beitragen .

Politische Initiativen und künftige Entwicklungen

Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage setzt sich die Unionsfraktion im Bundestag für eine Lockerung der gesetzlichen Regelungen ein. Ihr Gesetzentwurf sieht vor, die Umwidmung von Bahnbrachen zu vereinfachen und bürokratische Hürden abzubauen. Auch der Deutsche Städtetag unterstützt diese Initiative und fordert flexiblere Vorgaben, um das Potenzial brachliegender Bahngelände besser auszuschöpfen  . Auf der anderen Seite warnt der Verband „Allianz pro Schiene“ davor, zu frühere, weniger restriktive Regelungen zurückzukehren. In den letzten Jahrzehnten ist das deutsche Schienennetz um etwa 12 Prozent geschrumpft, und viele Strecken reaktiviert man heute nur mit Mühe. Ein überstürzter Verkauf von Bahnflächen könnte langfristig den Ausbau des Schienenverkehrs behindern .

Nachhaltigkeit als Leitprinzip

Die Umnutzung ehemaliger Bahnbetriebsflächen bietet eine einzigartige Chance zur nachhaltigen Stadtentwicklung. Durch die Wiederverwendung bestehender Infrastrukturen wird der Flächenverbrauch minimiert, was zur Reduzierung der Umweltbelastung beiträgt. Projekte, die auf Nachhaltigkeit setzen, integrieren oft grüne Energiequellen wie Solaranlagen und nutzen effiziente Bauweisen. Gleichzeitig kann die Schaffung neuer Grünflächen entlang alter Bahngleise die Biodiversität fördern und städtischen Raum lebenswerter machen .

Fazit: Ein Balanceakt zwischen Tradition und Moderne

Das Bauen auf brachliegenden Bahngeländen ist ein Balanceakt zwischen verschiedenen Interessen. Einerseits bieten diese Flächen enormes Potenzial zur Entlastung des Wohnungsmarkts und zur Verbesserung der urbanen Lebensqualität. Andererseits müssen die langfristigen Bedürfnisse des Schienenverkehrs sowie ökologische und rechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Mit einem ausgewogenen Ansatz und innovativen Konzepten kann die Revitalisierung solcher Flächen gelingen – und damit ein wichtiger Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung geleistet werden.

Der Erfolg solcher Projekte hängt jedoch maßgeblich von der Zusammenarbeit aller Beteiligten ab: Politik, Planerinnen und Planer, Architektinnen und Architekten sowie die lokale Bevölkerung müssen gemeinsam Lösungen erarbeiten, um die Potenziale dieser Flächen voll auszuschöpfen und gleichzeitig die Herausforderungen zu meistern.

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Diese Initiative richtet sich an Gemeinden sowie Schulen und öffentliche Bildungseinrichtungen, die an diesem offenen und neuartigen Prozess teilnehmen möchten. Das Ziel ist es, ein kühnes und innovationsfreudiges Team zu finden, um strategische Partnerschaften innerhalb der Gemeinde zu fördern und zu stärken. mehr

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Dieses Projekt soll als Startpunkt für die Entwicklung eines neuen Wohnviertels auf der brachliegenden Fläche von 62.000 Quadratmetern dienen. In einem Wettbewerb wurden sowohl Entwürfe für das Schaudepot als auch Konzepte für die zukünftige Gestaltung des Geländes gesucht. mehr

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Dies ist besonders relevant, wenn es um die Bewertung und Ertüchtigung der vorhandenen Feuer- und Rauchschutzelemente (FSA/RSA) geht. Hierbei müssen sowohl die Anforderungen des Denkmalschutzes als auch wirtschaftliche und ökologische Aspekte berücksichtigt werden.

In bestehenden Gebäuden finden sich oft ältere Brandschutzelemente, die zum Zeitpunkt des Einbaus den baurechtlichen Anforderungen entsprachen. Diese Elemente gelten weiterhin als geeignet, solange kein Brandereignis stattfindet oder wesentliche bauliche beziehungsweise Nutzungsänderungen vorgenommen werden. Die Entscheidung, ob diese Elemente erhalten oder ersetzt werden sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich ihrer aktuellen Leistungsfähigkeit und der Anforderungen der neuen Nutzung. Wichtig sind dabei eine sorgfältige Bewertung, der Nachweis der Eignung und die Durchführung entsprechender Prüfungen.

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Auf dem Gelände des Kreativquartiers Schiffbauergasse in Potsdam werden insgesamt zehn Parkplätze mit jeweils einer Fläche von 2 m x 5 m = 10 m² als offene Experimentierfelder bereitgestellt.

Gesucht werden Ideen und konkrete Projekte, da ein durchschnittliches Auto etwa 95% des Tages im öffentlichen Raum steht. Diese passive Nutzung steht im Gegensatz zur Bedeutung öffentlicher Räume als Orte der Begegnung und Erholung für die Gesellschaft.

Kreative Teams sind herzlich eingeladen, ihre Projektvorschläge für die Umsetzung in Potsdam einzureichen. Kooperationen mit Initiativen, Expertinnen und Experten der Baukultur, Unternehmen und anderen Interessierten sind willkommen. Die Teams sollten den Sinn und Zweck ihres Projekts gemeinsam erarbeiten. Gesucht werden fachübergreifende Projekte, die sowohl auf gestalterische Qualität als auch auf ressourcenschonende Umsetzung fokussiert sind. Es ist wichtig, eine klare Vorstellung davon zu haben, wie und wo das 10-m²-Projekt nach dem Konventszeitraum weiterhin Nutzen stiften kann. Zusätzlicher Mehrwert ist ausdrücklich erwünscht! mehr

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Statt eines großen Hotels könnten nun Gewerbe und Büros in Erwägung gezogen werden. In unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs zeichnet sich eine Veränderung ab – allerdings nicht die, die ursprünglich für die ehemalige Wagenhalle geplant war. Wie bereits berichtet, war geplant, den historischen Bau, der einst ein kleines Kino für Erwachsenenfilme beherbergte und derzeit unter anderem einen Döner-Laden beherbergt, zu überbauen. Ein Berliner Investor hatte vor, ein Zwei-Sterne-Hotel mit 180 Zimmern und 60 Appartements zu errichten, nur einen Steinwurf vom Bahnhofsvorplatz entfernt. Die Pläne erhielten im Dezember 2019 im Bauausschuss grünes Licht. Doch dann tat sich lange Zeit überhaupt nichts. mehr

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Er bringt Ideen ins Spiel, die auf den ersten Blick vielleicht nicht attraktiv erscheinen: Teile des eigenen Hauses an Unbekannte zu vermieten oder zusätzlichen Wohnraum auf dem eigenen Grundstück zu schaffen. Dieses Konzept der „Nachverdichtung“ von Einfamilienhäusern, so Hild, könnte nicht nur neuen Wohnraum generieren, sondern auch Hauseigentümern finanzielle Mittel für Renovierungen bieten. Hild ist davon überzeugt, dass dies der Schlüssel zu einer nachhaltigen Zukunft für Einfamilienhäuser ist. mehr

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Während der Name „Piz Linard“ für die einen den Berggipfel repräsentiert, erinnert er die anderen an das gleichnamige rosafarbene Hotel am Dorfplatz von Lavin. Das „Crusch Alba“, übersetzt als „Weißes Kreuz“, am Dorfeingang hingegen ist weniger bekannt. Bis vor einigen Jahren stellte es die einzige Konkurrenz im Ort dar. Mittlerweile hat das zweite Hotel seine Pforten geschlossen, und das große Engadinerhaus mit den dicken weißen Mauern steht leer. Gleichzeitig mangelt es dem Dorf und dem einzigen noch verbliebenen Hotel an Raum: preisgünstiger Wohnraum für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer sowie Gästezimmer für größere Veranstaltungen im „Piz Linard“. Dabei mangelt es dem Dorf mit seinen rund 200 Einwohnern nicht an bereits bebautem Raum: „Was fehlt, sind erschwingliche Mietwohnungen. Zwar gibt es viele große Häuser, doch bei den Erstwohnungen sind Teile davon häufig ungenutzt, und die Zweitwohnungen stehen die meiste Zeit leer“, erklärt der Architekt Luca Camponovo. Ohne das passende Wohnangebot gestaltet es sich schwierig, die dringend benötigten Arbeitskräfte in den Bereichen Tourismus, Landwirtschaft, Gewerbe oder Verwaltung zu finden. Nur wenn sie eine bezahlbare Bleibe im Tal finden, wird es gelingen, sie in das kleine Bergdorf zu locken. mehr

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Der erste Abschnitt entlang der Uferkante der Moldau wurde gründlich gereinigt und instandgesetzt. Anschließend wurde sie teilweise in auffälligem Rot gestrichen und mit Stangen und Rampen ausgestattet. Hier ist ein Ort für Skater:innen, Sprayer:innen und Freestyle-Sportler:innen entstanden, an dem sie ihre Leidenschaft ausüben können. Die Wände zieren Leuchtröhren und Street-Art, während die bestehende Tunnelstruktur mit kiemenartigen Öffnungen versehen wurde. Dadurch entsteht im Inneren ein faszinierendes Schattenspiel, und von der Brücke aus eröffnen sich interessante Einblicke, insbesondere bei Nacht.

Eine weitere bemerkenswerte Besonderheit ist eine Skulptur in Form eines Schweins, die am Fuße der östlichen Treppe zu finden ist. Durch einen QR-Code können dort Spenden für Obdachlose aus der Gegend abgegeben werden. Mit diesen Veränderungen haben die Planer versucht, die Unterführung attraktiver und sicherer zu gestalten und gleichzeitig einen wertvollen Beitrag zur Unterstützung der Gemeinschaft zu leisten. mehr

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Vor Kurzem fand in Hamburg ein „Round-Table“ statt, bei dem diese komplexe Thematik diskutiert wurde. Der Austausch von Ideen und Erfahrungen war dabei von großer Bedeutung, denn die Herausforderungen, die die Umnutzung von Warenhäusern mit sich bringt, sind vielfältig. Die Gebäude sind oft groß und ihre Architektur ist auf den Verkauf von Waren ausgerichtet, was eine Umgestaltung schwierig macht. Auch die Lage und der Zustand der Gebäude spielen eine Rolle.

Achammer und seine Kollegen haben verschiedene Ansätze diskutiert, um diese Gebäude wiederzubeleben. Ein Ansatz ist die Nutzung der Räumlichkeiten für kulturelle und soziale Veranstaltungen. Auch die Einrichtung von Wohnungen und Büros in den Gebäuden ist denkbar. Es geht darum, die Gebäude zu einem Ort der Begegnung und des Austauschs zu machen, der für die Menschen in der Umgebung von Bedeutung ist.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Nachhaltigkeit. Die Revitalisierung von Warenhäusern sollte ökologisch und sozial verträglich sein. Es geht darum, eine lebenswerte Umgebung zu schaffen, die auch in Zukunft Bestand hat. Hier sind innovative Konzepte und Technologien gefragt, die eine nachhaltige Nutzung der Gebäude ermöglichen.

Insgesamt ist die Revitalisierung von Warenhäusern eine Herausforderung, die aber auch große Chancen bietet. Es geht darum, die Potenziale dieser Gebäude zu nutzen und sie zu einem Ort der Begegnung und des Austauschs zu machen. Der „Round-Table“ in Hamburg war ein wichtiger Schritt, um diese Ziele zu erreichen und die Diskussion darüber fortzusetzen. mehr

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Im eher unspektakulären Stadtbild um den Hauptbahnhof sticht die Markthalle hervor. Die Fassade ist orange-weiß gemustert und das Gebäude ist rund 13 Meter hoch. Die Fläche von über 2500 Quadratmetern ist stark frequentiert.

In dem Gebäude arbeiten Freiberufler in einem Coworking-Space mit 30 Arbeitsplätzen. Dieser verfügt über eine schalldichte Telefonbox, einen Filmraum und ein Podcaststudio. Die Einrichtung ist bunt und es werden Möbel von lokalen Herstellern verwendet. Ältere Menschen erhalten Workshops, um die Bedienung von Smartphones zu erlernen. Im Repair-Café finden Tüftler Werkzeuge, um defekte Geräte zu reparieren. Zudem bildet die Softwareschule 42 Wolfsburg jährlich 300 junge Menschen zu professionellen Programmierern aus. Ein Jugendtreff ist ebenfalls gut besucht. mehr

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Die monumentalen Räume eines Klosters aus dem siebzehnten Jahrhundert erwachen in Arco, im nördlichen Teil des Gardasees, zu neuem Leben. Das Projekt von noa* verwandelt die Gemäuer in ein Hotel, das den Charme der alten Architektur und die ruhige, meditative Atmosphäre bewahrt. mehr…

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