Ohne Mietobergrenze: Eine Förderung mit Leerstellen

„Gewerbe zu Wohnen“ (GzW) ist das neue Förderprogramm des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), das ab dem 1. Juli 2026 den Umbau leerstehender Nichtwohngebäude zu Wohnungen mit einem direkten Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit unterstützt. Abgewickelt wird es als KfW-Programm 266. Die Richtlinie ist am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht worden, für das Haushaltsjahr 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit. Das Programm endet mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Die Ausgangslage ist in den Zahlen klar beschrieben. Laut Bericht der Bundesregierung vom November 2025 ist die Leerstandsquote in den großen deutschen Büromärkten zwischen 2019 und 2024 von rund zwei auf 5,6 Prozent gestiegen, das entspricht etwa elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche. Das Beratungshaus JLL beziffert den Leerstand in den sieben größten Städten Ende 2025 auf 8,1 Millionen Quadratmeter. Parallel dazu fehlen in Ballungsräumen hunderttausende Wohnungen. Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle und eine veränderte Flächennachfrage haben eine Reserve geschaffen, die politisch bislang unberührt blieb. Mit GzW wird die Umwidmung erstmals zum eigenständigen Schwerpunkt der Wohnraumförderung.

Was fördert der Bund genau?

Gefördert werden bis zu 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben, maximal 100.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit, also höchstens 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung. Pro Unternehmen sind bis zu 300.000 Euro möglich. Antragsberechtigt sind Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer, private Investoren, Wohnungsunternehmen, Kommunen und Stiftungen. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und an keine Mietobergrenze geknüpft, ein politisch umstrittener Punkt, auf den noch zurückzukommen ist. Bedingung ist die energetische Ertüchtigung auf den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ausnahmen gelten für Baudenkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Förderfähig sind die baulichen Umbaumaßnahmen, Grundrissänderungen, Innenausbau und die Umgestaltung der Außenflächen einschließlich Entsiegelung. Energetische Sanierungskosten selbst sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu finanzieren. Anträge gehen vor Vorhabenbeginn direkt an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Flankiert wird GzW von einer Reihe weiterer Gesetzesänderungen. Die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) aus dem Jahr 2025 hat mit § 246e BauGB den sogenannten Bau-Turbo eingeführt, der erweiterte Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 BauGB und verbindliche Bearbeitungsfristen vorsieht. Auch die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) ist angepasst worden, um Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen zu entschärfen. Der Etat für den Wohnungsbau im Bundeshaushalt 2026 liegt bei 7,6 Milliarden Euro, bis 2029 stellt der Bund zudem 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit.

Wo endet das Förderprogramm, wo beginnt die Praxis?

Die Umwidmung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum ist nach § 29 BauGB genehmigungspflichtig, selbst wenn keine bauliche Veränderung erfolgt. Entscheidend ist der Bebauungsplan. In Mischgebieten nach § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Wohnnutzung in der Regel zulässig, in Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO oder Industriegebieten nach § 9 BauNVO hingegen nur ausnahmsweise über eine Befreiung nach § 31 BauGB. Hinzu kommen die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Länder, etwa der Bayerischen Bauordnung (BayBO): zwei Rettungswege ab sieben Metern Höhe, Brandmelder und gegebenenfalls eine zweite Außentreppe. Der Schallschutz nach DIN 4109 stellt an Wohnräume deutlich höhere Anforderungen als an Büros, sowohl im Luft- als auch im Trittschallbereich. Belichtung, Lüftungskonzept, sanitäre Mindestausstattung und Stellplatznachweis sind weitere Punkte, die in der Kalkulation regelmäßig unterschätzt werden. In München kostet die Stellplatzablöse in Zone 1 aktuell rund 25.000 Euro je nicht nachgewiesenem Stellplatz.

Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich damit selten am Zuschuss. Ein Zehn-Wohnungen-Projekt mit maximaler Ausschöpfung des Programms bringt 300.000 Euro, die den Umbau um etwa zehn bis zwanzig Prozent entlasten können. Der Löwenanteil der Kosten entsteht an anderer Stelle: bei der Ertüchtigung der Tragkonstruktion, dem Einbau von Nasszellen, der Anpassung der Gebäudehülle an den EH 85 EE-Standard und, nicht zuletzt, bei der Genehmigungsdauer. Die Kreislaufwirtschaft im Bauwesen liefert allerdings ein Argument jenseits der Kostenrechnung. Die Umnutzung von Bestandsgebäuden spart nach Angaben des Bundesbauministeriums bis zu zwei Drittel an Kohlendioxid-Emissionen gegenüber einem vergleichbaren Neubau. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) hat im Frühjahr 2026 in seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“ die Einbindung der Kreislaufkriterien in die Bauförderung empfohlen.

Position der Verbände und blinde Flecken

Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft begrüßen den Impuls, halten ihn aber für strukturell begrenzt. Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds Real Estate Development, bezeichnet die gezielte Umnutzungsförderung als richtigen Schritt, verweist jedoch darauf, dass das Grundproblem die Überregulierung des Wohnungsmarkts sei, die privatwirtschaftliche Investitionen verhindere. Sozialpolitisch orientierte Stimmen kritisieren wiederum die fehlende Mietbindung. Ein öffentlich subventioniertes Umbauprojekt kann zu beliebigen Marktmieten vermietet werden, solange die Mietpreisbremse nach Landesrecht nicht greift. Auch das Verhältnis zur gemischten Stadt bleibt ungelöst. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) und die Handwerkskammern warnen davor, dass mit der flächendeckenden Umwandlung von Ladenlokalen und kleinteiligem Gewerbe die Nutzungsmischung in den Innenstädten kippt, auf die das Handwerk für seine Kundennähe angewiesen ist.

Für die Architektenschaft rückt damit eine anspruchsvolle Aufgabe in den Fokus. Die Umwidmung ist planerisch komplexer als der Neubau: Tragwerk, Raumtiefe, Erschließungskerne, Fassadenraster und Installationsschächte sind im Bestand gesetzt, die Wohnungsgrundrisse müssen sich diesen Gegebenheiten unterordnen. Honorarrechtlich greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für Umbauten über den Umbauzuschlag nach § 6 Absatz 2 HOAI, der den Mehraufwand beim Bauen im Bestand abbilden soll. Ob der Aufschlag die tatsächliche Komplexität abdeckt, ist unter Planerinnen und Planern seit Jahren umstritten. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat wiederholt auf die planerische Anspruchstiefe des Bauens im Bestand hingewiesen und eine angemessene Vergütung eingefordert.

Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ liefert einen finanziellen Anstoß, keine strukturelle Lösung. Ob die 300 Millionen Euro den Unterschied zwischen einem rechnerisch wirtschaftlichen und einem tatsächlich umgesetzten Projekt machen, wird sich zeigen. Der größere Hebel liegt im Baurecht, in den Genehmigungszeiten und in der Frage, ob der Gebäudetyp E, das vereinfachte Bauen nach abweichenden Standards, auch für Umnutzungen praxistauglich weiterentwickelt wird. Solange diese Fragen offen bleiben, bleibt das Umbau-Programm das, was es jetzt ist: ein Anreiz, der den politischen Willen markiert, die Realität aber nur teilweise verändert.