Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Wohnungsnot trifft Sparzwang: Hubertz‘ Plan zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Der am 19. Juni 2026 in Frankfurt vorgestellte Aktionsplan von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) ist ein Bündel aus dreizehn Einzelmaßnahmen, das die Baukosten dämpfen und den stockenden Wohnungsbau wieder in Gang bringen soll, ohne dabei unmittelbar ein einziges neues Gesetz in Kraft zu setzen. Vorgelegt wurde das Papier vor Vertreterinnen und Vertretern der Immobilien- und Finanzbranche, nicht im Deutschen Bundestag. Schon dieser Rahmen verrät die Zwitterstellung des Vorhabens: halb Reformfahrplan, halb Werbeauftritt um Investitionen.

Die Ausgangslage rechtfertigt jeden Tatendrang. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 in Deutschland nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012. Bundesweit fehlen schätzungsweise eine Million Wohnungen. Hubertz formuliert das Problem ungewohnt offen: Es gehe nicht mehr darum, das Bauen attraktiver zu machen, sondern dafür zu sorgen, dass Projekte überhaupt noch realisiert würden. Die Baukosten hätten, so die Ministerin, ein unsägliches Niveau erreicht.

Verschärft wird die Lage durch die Finanzierungsseite. Gestiegene Kreditzinsen haben in den vergangenen Jahren zahlreiche Vorhaben unrentabel gemacht. Die von Hubertz angekündigte Verlängerung von Abschreibungsmöglichkeiten weist in die richtige Richtung, doch ihre konkrete Ausgestaltung fehlt bislang. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob aus einer Ankündigung messbare Wirkung wird.

Was steht konkret im Aktionsplan?

Den sichtbarsten Punkt bildet die Digitalpflicht: Ab 2028 soll der digitale Bauantrag zum verbindlichen Regelweg werden, Papieranträge nur noch in begründeten Härtefällen zulässig sein. Ziel ist eine durchgängige Digitalisierung vom Antrag bis zur Genehmigung. Zweitens bündelt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die bislang zersplitterte Neubauförderung ab 2027 in einem einzigen Programm mit dem schlichten Namen Neubau; der Aufbau von Wohneigentum für Familien soll dabei ein zentrales Kriterium sein. Drittens kündigt Hubertz ein Bonus-System an, das verkürzte Bauzeiten und reduzierte Kosten belohnt und damit serielles wie modulares Bauen mit vorgefertigten Bauteilen anreizt. Hinzu kommt die Absicht, Bauleitplanverfahren mit standardisierten Datenmodellen auf maximal zwei Jahre zu begrenzen.

Besonders die Zwei-Jahres-Grenze für Bauleitplanverfahren ist ambitioniert. Bebauungspläne nach Baugesetzbuch (BauGB) scheitern in der Praxis selten am Formular, sondern an Umweltprüfungen, Beteiligungsverfahren und Abwägungen widerstreitender Belange. Standardisierte Datenmodelle können die Verwaltung entlasten, doch die rechtlich gebotene Sorgfalt lässt sich nicht per Frist verordnen. Wer Verfahren wirklich verkürzen will, muss an die materiellen Anforderungen heran, nicht nur an deren digitale Verpackung.

Vieles davon ist nicht neu. Der prominent platzierte Gebäudetyp E, der ein rechtssicheres Abweichen von Normen und technischen Standards etwa bei Tiefgaragen erlauben soll, geht noch auf die Ampelkoalition zurück. Der zugehörige Gesetzentwurf soll laut Hubertz erst in diesem Jahr vom Bundesministerium der Justiz vorgelegt werden. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), bringt die Geduldsprobe auf den Punkt: Beim Gebäudetyp E sei bereits über ein Jahr dieser Legislaturperiode verloren gegangen. Er bewertet den Plan grundsätzlich positiv, fordert aber deutlich mehr Tempo und Ehrgeiz in der Umsetzung sowie kurzfristige finanzielle Anreize.

Beschleunigt die Digitalpflicht wirklich die Verfahren?

Hier zeigt sich die zentrale Schwäche des Plans. Ein digitaler Bauantrag beschleunigt nichts, solange die Genehmigungsbehörden personell unterbesetzt sind und jedes Bundesland eine eigene Bauordnung pflegt. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet sich von der Bauordnung in Nordrhein-Westfalen oder Sachsen erheblich; ein bundesweit einheitlicher digitaler Antrag setzt eine Harmonisierung voraus, die der Aktionsplan nicht liefert. Digitalisierung ohne Verfahrensvereinfachung verlagert die Aktenberge lediglich auf den Server.

Hinzu kommt der Datenschutz. Bauanträge enthalten regelmäßig personenbezogene Daten und sensible Grundstücksinformationen, deren Verarbeitung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) genügen muss. Wo zusätzliche Prüfschritte, Aufbewahrungsfristen und Nachweispflichten entstehen, kann Digitalisierung Verfahren sogar verlängern statt verkürzen. Beschleunigung gelingt nur, wenn die materielle Prüfdichte sinkt, nicht allein das Medium wechselt.

Auch das serielle Bauen verdient einen nüchternen Blick. Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) räumte selbst ein, dass erst rund zehn Prozent der Gebäude in Deutschland mit vorgefertigten Bauteilen errichtet würden. Kritikerinnen und Kritiker warnen, dass serieller Wohnungsbau für Verdichtung und Aufstockung in den Innenstädten kaum taugt und derzeit nicht einmal günstiger ist. Der von Hubertz beschworene Vergleich, ganze Wohnviertel rollten vom Fließband, weckt zudem ungute Erinnerungen an den industriellen Plattenbau; die architektonische und städtebauliche Qualität bleibt im Aktionsplan eine Leerstelle.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Planungsbüros?

Für die Architektenschaft ist der Plan ein zweischneidiges Schwert. Einerseits eröffnet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bei standardisierten und seriellen Projekten weniger Spielraum für die volle Leistungstiefe; wo Gebäude faktisch aus dem Katalog kommen, schrumpft der Anteil planerischer Wertschöpfung. Andererseits verschiebt der Gebäudetyp E Verantwortung zurück zu den Entwerfenden: Wer rechtssicher von einer Norm abweicht, braucht fundierte fachliche Begründung, saubere Dokumentation und ein waches Haftungsbewusstsein.

Beides begünstigt eher das größere Büro mit eigener Rechtsabteilung als die kleine Partnerschaft. Hier wären berufspolitische Leitplanken der Bundesarchitektenkammer (BAK) und der Länderarchitektenkammern gefragt, etwa die Forderung, dass Standardisierung die Planungshoheit nicht aushöhlt, dass Haftungsrisiken beim Abweichen von Normen fair verteilt werden und dass Beschleunigung nicht zulasten der Baukultur geht.

Unterbelichtet bleibt schließlich der Fachkräftemangel. Schnellere Verfahren und mehr Förderung erhöhen die Nachfrage nach Planungsleistungen, doch ohne qualifizierte Nachwuchskräfte in Büro und Bauamt verpufft jeder Beschleunigungseffekt. Eine ehrliche Wohnungsbaupolitik wäre stärker mit Nachwuchsförderung und der personellen Ausstattung der Bauverwaltung verzahnt; im Aktionsplan kommt dieser Zusammenhang kaum vor, obwohl die Branche genau davon abhängig ist.

Der ehrliche Befund lautet: Der Aktionsplan ist weder reiner Aktionismus noch fertige Politik. Er benennt die richtigen Hebel, Kosten, Zeit und Verfahren, bleibt aber bei der Ausgestaltung vage und schiebt die entscheidenden Gesetzgebungsschritte in die Zukunft. Ein Papier, das überwiegend aus Absichtserklärungen und bereits bekannten Vorhaben besteht und auf einer Investorenkonferenz statt im Parlament präsentiert wird, ist zunächst ein politisches Signal. Ob daraus sinnvolle Politik wird, entscheidet sich nicht an der Zahl dreizehn, sondern an den Gesetzentwürfen, die noch in diesem Jahr folgen müssen. Andernfalls droht dem schönsten Plan das Schicksal so vieler Wohnungsbauoffensiven der vergangenen Jahre: viel angekündigt, wenig gebaut.

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Normenflut am Bau: Wie der Normenkontrollrat den Wohnungsbau entrümpeln will

Eine Baunorm ist eine technische Regel, die Entwurf und Ausführung von Gebäuden vereinheitlicht; rund 4.000 solcher Normen stehen in Deutschland mit dem Bauen in Zusammenhang, und genau diese Menge gerät nun ins Visier des Nationalen Normenkontrollrats (NKR). Das unabhängige Kontroll- und Beratungsgremium der Bundesregierung fordert in einem Positionspapier eine grundlegende Reform des Zusammenspiels von technischen Normen, Baurecht und Vertragsrecht.

Ziel ist es, die Baukosten zu senken, Investitionen in den Wohnungsneubau zu erleichtern und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

NKR-Präsident Lutz Goebel nennt die heutige Lage einen Systemfehler: Wer in Deutschland einfacher und günstiger bauen wolle, brauche heute oft mehr Mut als jene, die den höchsten Standard wählten.

Warum treiben Normen die Baukosten?

Die Baupreise kennen seit Jahren nur eine Richtung. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Februar 2026 um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Dieser Wert wirkt moderat, folgt aber auf einen historischen Ausschlag: 2022 verteuerte sich der Wohnungsneubau um 16,3 Prozent, der höchste Baupreisanstieg seit 1970. Material, Energie und Lieferketten trugen den größten Teil dazu bei. Ein struktureller Kostentreiber bleibt jedoch auch ohne Krise bestehen: die schiere Zahl technischer Anforderungen. Ein Forschungsprojekt des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen kam zu dem Ergebnis, dass allein für den Geschosswohnungsbau etwa 355 Normen relevant sind. Jede einzelne mag für sich sinnvoll sein. In der Summe erzeugen sie einen Standard, den niemand mehr bewusst bestellt hat und der sich in jeder Quadratmeterkalkulation niederschlägt.

Der NKR fordert deshalb, alle Anforderungen kritisch zu hinterfragen: Was ist wirklich notwendig für Sicherheit und Gesundheit, und was nicht? Die Antwort entscheidet darüber, ob ein Schallschutz oberhalb des Pflichtniveaus, eine besondere Lüftungstechnik oder ein bestimmter Ausstattungsstandard zwingend ist oder verhandelbar.

Was ändert das Gebäudetyp-E-Gesetz?

Den juristischen Hebel liefert das Gebäudetyp-E-Gesetz, das die Bundesregierung als Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus auf den Weg gebracht hat. Der Kern liegt im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Bislang gilt ein Bauwerk nach § 633 BGB grundsätzlich nur dann als mangelfrei, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Dabei handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um einen bautechnischen Mindeststandard, der als vertraglich zugesichert gilt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Wer abweichen wollte, musste bisher umfangreiche Aufklärungs- und Hinweispflichten erfüllen und trug ein erhebliches Haftungsrisiko.

Der neue § 650o BGB schafft hier einen eigenen Vertragstyp für fachkundige Unternehmen. Technische Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, sind danach ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht; ein Abweichen begründet in diesem Fall keinen Sachmangel im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 2 BGB. Voraussetzung ist, dass dauerhafte Sicherheit, Eignung und eine gleichwertige Ausführungsqualität gewahrt bleiben und der Unternehmer die Abweichung samt Kostenfolgen vorab anzeigt. Sicherheitsrelevante Normen, etwa zu Statik oder Brandschutz, behalten dagegen ihren verbindlichen Charakter als anerkannte Regeln der Technik. Die Trennlinie verläuft zwischen Komfort und Sicherheit, nicht zwischen teuer und billig.

Bemerkenswert ist die Herkunft der Initiative. Den Planungsansatz hat die Bayerische Architektenkammer angestoßen; die Bundesarchitektenkammer (BAK) und die Bundesingenieurkammer trugen ihn beim Symposium „Einfach bauen“ nach Berlin. Die berufsständische Vertretung hat hier nicht nur reagiert, sondern Recht mitgestaltet.

Schwächt die Reform die Bauqualität?

Der Einwand liegt nahe, doch die fachliche Debatte ist differenzierter. DIN-Normen haben zunächst Empfehlungscharakter und sind keine gesetzlichen Vorschriften; eine Abweichung ist grundsätzlich möglich. Eine DIN-Norm kann die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, muss es aber nicht, und sie kann sogar hinter ihnen zurückbleiben. Genau diese Differenzierung greift das DIN selbst auf. Daniel Schmidt, Mitglied des DIN-Vorstands, vergleicht Normen mit unverzichtbaren Werkzeugen, die ihren Nutzen aber nur dann entfalten, wenn sie passend zur Aufgabe eingesetzt werden. Das DIN begrüßt die Empfehlungen des NKR und sieht den entscheidenden Hebel für günstigeres Bauen in der Anpassung des rechtlichen Rahmens, nicht in der Absenkung des Sicherheitsniveaus.

Für die Architektenschaft verschiebt sich damit die Verantwortung. Wo Standards verhandelbar werden, wächst die Beratungs- und Dokumentationspflicht.

Wer einen Gebäudetyp-E-Vertrag begleitet, muss Bauherrinnen und Bauherren die Folgen einer Abweichung präzise erläutern, vom Schallschutz bis zum Wiederverkaufswert. Die Honorierung dieser anspruchsvollen Beratung ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bisher nicht eigens abgebildet, was Architektenkammern und Ingenieurkammern frühzeitig adressieren sollten.

Was bedeutet das für kleine Büros?

Für kleinere Büros liegt in der Reform eine doppelte Chance. Einfacheres Bauen senkt die Schwelle für Projekte, die an überzogenen Standards bisher scheiterten, und stärkt die Vertragsfreiheit gegenüber Bauherrschaft und ausführenden Firmen. Zugleich verlangt der neue Spielraum mehr juristische Sorgfalt, die ein großes Büro leichter vorhält als eine Architektin oder ein Architekt in Einzelpraxis. Hier sind die Kammern gefragt: mit Musterverträgen, Leitlinien und Fortbildung. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat bereits angekündigt, Leitlinien und Prozessempfehlungen zum Gebäudetyp E zu erarbeiten.

Flankiert wird die Entwicklung durch zwei weitere Instrumente. Der sogenannte Bau-Turbo erlaubt Kommunen über den neuen § 246e BauGB, Wohnungsbau auch ohne vollständigen Bebauungsplan zuzulassen. Und seit 2025 unterliegen neue Baunormen einer verbindlichen Folgekostenabschätzung, die prüft, welche Bau- und Nutzungskosten eine Vorgabe verursacht, bevor sie verbindlich wird. Damit verschiebt sich die Beweislast: Nicht mehr der Verzicht auf eine Norm muss begründet werden, sondern ihre Einführung.

Ob aus der Initiative ein echter Kulturwandel wird, hängt von der Praxis ab. Solange Gerichte, Sachverständige und Versicherer den höchsten Standard als sicheren Hafen behandeln, bleibt der Mut zum einfachen Bauen ein Risiko. Die berufspolitische Aufgabe besteht darin, diesen Hafen zu verlegen: hin zu einer Baukultur, die Qualität nicht mit Maximalausstattung verwechselt.

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Heimat aus Stein: über den Versuch, Architektur politisch zu normieren

Architektonischer Heimatstil bezeichnet die Vorstellung, dass öffentliche Bauten regionale Bautraditionen sichtbar fortschreiben sollen; als verbindliche politische Vorgabe formuliert, verschiebt der Begriff die Gestaltungsfrage von der fachlichen Beurteilung zur staatlichen Stilkontrolle. Genau in dieser Form taucht er nun in einem Programmentwurf der Alternative für Deutschland (AfD) auf, und genau deshalb verdient er eine berufspolitische Einordnung.

Was steht im Programmentwurf der AfD?

Laut einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom Mai 2026 enthält der nicht-öffentliche Entwurf für ein Regierungsprogramm der AfD in Mecklenburg-Vorpommern die Forderung, bei öffentlichen Bauten künftig auf einen architektonischen Heimatstil zu achten. Zur Begründung heißt es, eine gesichtslose moderne Architektur habe Einzug gehalten, regionale Baustile fänden sich nur noch selten und sorgten so für eine mangelnde Identifikation mit der Heimat. Wie dieser Stil konkret aussehen soll, bleibt im Entwurf offen.

Der Vorstoß steht nicht allein. Bereits 2024 verurteilte die AfD-Fraktion im Landtag von Sachsen-Anhalt das Bauhaus in einem Antrag als Irrweg der Moderne und forderte, die Glorifizierung des Bauhaus-Erbes abzulehnen. Anlass war das Doppeljubiläum des UNESCO-Weltkulturerbes Bauhaus in den Jahren 2025 und 2026. Flankiert wird der aktuelle Entwurf von Plänen zur Förderung traditioneller Volkskunst und zur Überprüfung ideologisch motivierter Projekte, was bei Kulturschaffenden im Land erkennbar Sorgen auslöst.

Ist das nicht dasselbe wie bei König Charles?

Die Parallele liegt nahe, trägt aber nur an der Oberfläche. Als Prince of Wales war Charles über Jahrzehnte der prominenteste Kritiker der britischen Nachkriegsmoderne. 1984 bezeichnete er einen geplanten Erweiterungsbau der National Gallery am Trafalgar Square als monströsen Auswuchs im Gesicht eines geliebten Freundes; der Entwurf wurde daraufhin fallengelassen. 1989 folgte mit „A Vision of Britain“ ein Buch samt BBC-Dokumentation, in dem er zehn Grundsätze für Architektur und Stadtplanung formulierte: Ortsbezug, menschlicher Maßstab, regionale Materialien, Vorrang des Fußgängers. Umgesetzt hat er diese Haltung in der Modellstadt Poundbury in Dorset, deren Masterplan vom Architekten Léon Krier stammt, und später in Nansledan bei Newquay.

Der Unterschied ist entscheidend. Bei Charles handelte es sich um eine ästhetische und stadtbauliche Position, vorgetragen von einer Person ohne Gesetzgebungsmacht, finanziert auf eigenem Grund und der fachlichen Kritik ausgesetzt. Der AfD-Entwurf hingegen stellt einen unscharfen Heimatstil als mögliche verbindliche Vorgabe für öffentliche Bauten in Aussicht, eingebettet in ein identitätspolitisches Programm. Die Worte ähneln sich, der gesichtslose Modernismus gegen die verlorene Identität; der ordnungspolitische Rahmen unterscheidet sich grundlegend.

Der Begriff selbst ist historisch vorbelastet. Als Heimatschutzstil bezeichnete man um 1900 eine Strömung, die sich gegen die Industriearchitektur wandte und regionale Bauformen pflegte; im Nationalsozialismus wurde diese Formensprache für eine völkische Heimatideologie vereinnahmt und gegen die als undeutsch diffamierte Moderne in Stellung gebracht. Wer den Begriff heute ohne Erläuterung als politische Vorgabe einsetzt, ruft diese Vorgeschichte mit auf, ob gewollt oder nicht.

Was bedeutet eine staatliche Stilvorgabe für das Vergaberecht?

Hier liegt der eigentliche berufspolitische Konflikt. Die Vergabe von Architektenleistungen folgt einem geregelten Verfahren. Oberhalb der EU-Schwellenwerte sollen Planungsleistungen nach § 74 Vergabeverordnung (VgV) in der Regel im Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb vergeben werden; bei Planungswettbewerben verpflichtet § 78 Absatz 2 VgV öffentliche Auftraggeber zur Anwendung der Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013). Diese Verfahren beruhen auf Anonymität, auf einem unabhängigen Preisgericht und auf der Beurteilung der besten Lösung, nicht der politisch genehmen Form.

Eine verbindliche Stilvorgabe griffe in dieses System ein. Wer als Auslobungskriterium einen Heimatstil verlangt, ohne ihn fachlich definieren zu können, schafft Rechtsunsicherheit und öffnet die Beurteilung für sachfremde Erwägungen. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) verfolgt mit dem Compliance-Papier von 2018 das erklärte Ziel, möglichst jedes konkurrierende Verfahren als geregelten, fairen Leistungswettbewerb durchzuführen. Eine staatlich verordnete Formensprache liefe diesem Anspruch zuwider.

Was folgt daraus für kleine Büros und die Baukultur?

Betroffen wären zunächst kleine und mittlere Planungsbüros. Sie tragen die Mehrzahl der öffentlichen Verfahren und besitzen weder die Ressourcen noch den Spielraum, um auf wechselnde politische Stilkonjunkturen zu reagieren. Eine unbestimmte Vorgabe wie Heimatstil verlagert das Risiko auf die Einreichenden und bevorzugt jene, die das jeweils Erwünschte am besten antizipieren. Für Berufsanfängerinnen und Berufsanfänger, die ohnehin schwer in geschlossene Verfahren gelangen, wächst die Hürde weiter.

Hinzu kommt der gesetzliche Auftrag der Architektenkammern, die Baukultur zu fördern. Baukultur meint nicht eine bestimmte Epoche, sondern die Qualität des Prozesses und des Ergebnisses. Sie schließt sorgfältig geplante Rekonstruktionen ebenso ein wie zeitgenössische Entwürfe. Eine politische Festlegung auf einen einzigen, noch dazu undefinierten Stil verengt diesen Begriff und stellt die fachliche Selbstverwaltung in Frage, die das Berufsrecht den Kammern zuweist.

Die Architektenschaft tut deshalb gut daran, die Debatte nicht den politischen Lagern zu überlassen. Der berechtigte Wunsch vieler Menschen nach Orten, mit denen sie sich identifizieren, ist real und durch den Immobilienmarkt belegt; urbane Altbauten erzielen vielerorts die höchsten Quadratmeterpreise. Diesen Wunsch ernst zu nehmen, heißt jedoch nicht, ihn per Verordnung in eine Stilrichtung zu zwingen. Es heißt, Verfahren so zu gestalten, dass Ortsbezug, Maßstab und Materialgerechtigkeit zu echten Wettbewerbskriterien werden, beurteilt von unabhängigen Fachleuten statt von Parteitagen.

Heimatstil ist damit weniger eine Stilfrage als eine Machtfrage: Wer entscheidet über die Gestalt des öffentlichen Raums? Die Antwort der freien Berufe lautet seit jeher das geregelte Verfahren, das unabhängige Urteil und die fachliche Verantwortung. Diese Antwort zu verteidigen, ist berufspolitisch wichtiger als jede einzelne Fassade.

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Fünf gegen Reiche: Wie das Heizungsgesetz binnen 96 Stunden seine politische Tragfähigkeit verliert

Innerhalb von 96 Stunden nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 haben sich fünf voneinander unabhängige Frontstellungen gegen das Gebäudemodernisierungsgesetz aufgebaut. Der Nationale Normenkontrollrat hält den Entwurf für handwerklich misslungen. Der Städte- und Gemeindebund sieht die kommunale Wärmeplanung gefährdet. Die Berufsvertretungen der Planenden bemängeln fehlende Verlässlichkeit. In der SPD wachsen die Vorbehalte. Und im Hintergrund formiert sich juristischer Widerstand, der das parlamentarische Verfahren überlagern könnte. Was bedeutet das für ein Gesetz, das vor der Sommerpause beschlossen werden soll?

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Acht Tage nach dem Referentenentwurf, ohne nennenswerte inhaltliche Änderungen. Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien fällt, an ihre Stelle tritt die Bio-Treppe ab 2029. Fossile Heizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Die Bundesregierung peilt ein Inkrafttreten vor der Sommerpause an, der Bundestag ist nun am Zug, der Bundesrat ist nicht zustimmungspflichtig. Bemerkenswerter als der Beschluss selbst ist, was in den 96 Stunden danach passiert ist.

Erste Front: Der Nationale Normenkontrollrat schreibt das Gesetz ab

Am 14. Mai 2026 hat sich der Vorsitzende des Nationalen Normenkontrollrats, Lutz Goebel, in der Bild-Zeitung zum GModG geäußert. Der Gesetzentwurf gehöre zu den handwerklich schwächsten und praxisfernsten Vorhaben, die dem Gremium in den vergangenen Jahren vorgelegt worden seien. Der Text sei in weiten Teilen kaum verständlich, unnötig kompliziert und für Betroffene häufig nicht nachvollziehbar. Selbst Heizungs-Fachverbände kritisierten Umsetzungsprobleme und mangelnde Praxistauglichkeit.

Der NKR ist ein gesetzlich verankertes, unabhängiges Expertengremium mit zehn ehrenamtlichen Mitgliedern, die vom Bundespräsidenten berufen werden. Sein Mandat umfasst den gesamten Erfüllungsaufwand eines Gesetzes, also alle messbaren Kosten und den Zeitaufwand für Bürger, Unternehmen und Verwaltung. Eine derart frontale öffentliche Kritik ist selten. Goebels Wortwahl ist es noch seltener. Das Gesetz sei ein Paradebeispiel dafür, warum viele Menschen staatliche Regeln nicht mehr verstünden. Genau solche Gesetze trügen zur Frustration vieler Bürgerinnen und Bürger gegenüber Staat und Politik bei.

Konkret bemängelt der NKR zusätzliche Bürokratie- und Beratungskosten. Die Aufteilung der Nebenkosten beim Einbau fossiler Heizungen sei für viele Wohnungseigentümer ohne externe Beratung kaum umsetzbar. Goebel hat den Bundestag aufgefordert, den Entwurf im parlamentarischen Verfahren zu überarbeiten und die Vorschläge der Fachverbände zu prüfen. Diese Aufforderung wiegt politisch, weil sie aus einem Gremium kommt, das von der Bundesregierung selbst eingesetzt wurde, um deren Gesetzgebungsqualität zu prüfen.

Zweite Front: Der Städte- und Gemeindebund warnt vor Infrastruktur-Wirrwarr

Am 15. Mai 2026 hat sich André Berghegger, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes, im Spiegel geäußert. Sein Argument zielt nicht auf die Klimabilanz, sondern auf die kommunale Vollzugsverantwortung. Es könne nicht dauerhaft Ziel sein, gleichzeitig Gasnetze weiterzubetreiben, Stromnetze für flächendeckende Wärmepumpen auszubauen und parallel neue Wärmenetze zu errichten. Welche Infrastruktur sinnvoll sei, könne nur die kommunale Wärmeplanung vor Ort entscheiden.

Berghegger befürchtet widersprüchliche Förderanreize. Im schlimmsten Fall werde die Wärmewende volkswirtschaftlich ineffizient, Bürger, Wirtschaft und Kommunen seien finanziell überfordert. Der Städtebund sperrt sich nicht grundsätzlich gegen die Bio-Treppe oder gegen Biomethan als Brennstoffoption. Voraussetzung sei jedoch der weitere Betrieb der Gasnetze. Und genau hier beginnt das Dilemma: Wer kommunale Wärmeplanung ernst nimmt, kann nicht gleichzeitig den unbegrenzten Weiterbetrieb der Gasinfrastruktur garantieren.

Das Argument trifft eine Stelle, an der das GModG strukturell schwach ist. Das Gesetz regelt den Einbau einer Heizung, nicht die Frage, ob die Versorgungsinfrastruktur dafür langfristig vorhanden sein wird. Die Bundesregierung hat angekündigt, eine Biomethan-Strategie und ein Maßnahmenpaket zum Netzbetrieb nachzuliefern. Solange diese Strategie nicht vorliegt, beschließt der Bundestag ein Gesetz, dessen wichtigste Voraussetzung erst später geklärt wird.

Dritte Front: Die Architektenkammern fordern Verlässlichkeit in der Planungspraxis

Die Bundesarchitektenkammer hat ihre Stellungnahme zum Referentenentwurf am 11. Mai 2026 eingereicht, zwei Tage vor dem Kabinettsbeschluss. Präsidentin Andrea Gebhard fasste die Position in einem Satz zusammen, der mittlerweile zum Resümee des Berufsstands geworden ist. Erlaubt sei nicht automatisch sinnvoll. Wer heute eine neue Heizung einbauen lasse, treffe eine Entscheidung für Jahrzehnte. Eigentümerinnen und Eigentümer bräuchten verlässliche Beratung, klare Rahmenbedingungen und Schutz vor teuren Fehlinvestitionen.

Die BAK fordert vier konkrete Nachbesserungen im parlamentarischen Verfahren. Erstens, die Beratungspflicht beim Heizungstausch nicht zu streichen, sondern praxistauglich weiterzuentwickeln. Zweitens, klare Brennstoffregeln zu Verfügbarkeit, Herkunft, Qualität und Anrechenbarkeit. Drittens, ein verlässliches Enddatum für den Betrieb fossiler Heizungen. Viertens, eine systematische Verzahnung von Gebäudemodernisierungsgesetz, kommunaler Wärmeplanung und Förderkulisse.

Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen hat bereits zu den Eckpunkten Stellung bezogen und einen Punkt herausgearbeitet, der eng mit der Argumentation des Städtebunds verzahnt ist: die Verankerung eines Quartiersansatzes. Eine Wärmewende, die nur das einzelne Gebäude in den Blick nimmt, verfehlt die Wirklichkeit der baulichen Praxis. Ein Quartier mit kommunaler Wärmeplanung, gemischter Eigentumsstruktur und unterschiedlichen Gebäudealtern lässt sich nicht über eine reine Anlagenregelung steuern. Auch die AKNW kritisiert, dass die 65-Prozent-Regelung ersatzlos gestrichen wird, ohne dass ein alternativer Pfad zur Emissionsfreiheit erkennbar wäre.

Für die Planungspraxis hat das konkrete Folgen. Wer als Architektin oder Architekt heute zu einer Heizungsentscheidung berät, muss vier Szenarien parallel durchrechnen: einen Wärmepumpenbetrieb mit aktueller Strompreisprognose, einen fossilen Anlagenbetrieb mit Bio-Treppe und steigendem CO2-Preis, einen Hybridbetrieb mit anteiliger Wärmepumpe und einen Anschluss an ein Wärmenetz, sofern verfügbar. Die Lebenszykluskosten der vier Varianten unterscheiden sich erheblich, die Unsicherheitsbereiche überlappen sich. Diese Vier-Szenarien-Logik ist keine Erleichterung, sondern eine Lastenverschiebung aus der politischen Steuerung in die Planung.

Vierte Front: Die SPD verteidigt im Kabinett, was sie inhaltlich nicht trägt

Bemerkenswert sind die innerkoalitionären Risse. Bundesumweltminister Carsten Schneider hatte bereits im Vorfeld des Kabinettsbeschlusses Vorbehalte gegen die Streichung des Fossilverbots ab 2044 angemeldet. Auch SPD-Fraktionsvorsitzender Matthias Miersch hat den Beschluss am Tag der Verabschiedung mit einer Formulierung kommentiert, die mehr verteidigt als bejaht. Das Heizungsgesetz sei nun fest mit dem Klimaschutzgesetz und dem Ziel der Klimaneutralität 2045 verzahnt und schütze Mieterinnen und Mieter. Die Wirkung des Gesetzes solle 2030 von den Ministerien für Wirtschaft, Bauen und Umwelt überprüft werden.

Eine Wirkungsprüfung 2030 mit möglicher Nachsteuerung ist im politischen Vokabular ein Eingeständnis. Wer ein Gesetz mit Nachsteuerungsoption beschließt, weiß, dass es in der jetzigen Form nicht hält, was es verspricht. Auch SPD-Chef Lars Klingbeil hat in den vergangenen Wochen wiederholt Vorbehalte gegen die Energiegesetze aus dem Hause Reiche formuliert. Die SPD trägt den Kabinettsbeschluss mit, weil sie ihn im Koalitionsausschuss verhandelt hat. Sie verteidigt ihn nicht, weil sie ihn für gelungen hält.

Diese vierte Front ist die politisch riskanteste. Wenn die SPD-Fraktion im parlamentarischen Verfahren auf Nachbesserungen drängt, kann der Bundestag die Architektur des Gesetzes verändern. Wenn nicht, wird der Konflikt in das nächste Klimaschutzprogramm und in den nächsten Koalitionsausschuss verlagert. In beiden Fällen entsteht keine Planungssicherheit für die Branche, sondern die berechtigte Erwartung, dass nach 2030 nachgeschärft wird.

Fünfte Front: Juristischer Widerstand zwischen Klimaschutzrecht und EU-Vorgaben

Eine fünfte Frontstellung hat sich in den Tagen nach dem Kabinettsbeschluss verdichtet, und sie ist möglicherweise die folgenreichste. Die Deutsche Umwelthilfe hat am 13. Mai erklärt, sie werde rechtlich nichts unversucht lassen, um das GModG in seiner jetzigen Form zu stoppen. Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz spricht von einer fossilen Rolle rückwärts. Die DUH ist kein symbolischer Akteur. Sie hat in den vergangenen 18 Monaten zwei Klimaklagen vor dem Bundesverwaltungsgericht gewonnen und im Januar 2026 das Urteil erstritten, mit dem das Klimaschutzprogramm 2023 als unzureichend bewertet wurde.

Die Verwaltungsrechtlerin Miriam Vollmer, eine der profiliertesten Stimmen im Energie- und Klimaschutzrecht, hat öffentlich gewarnt, das Gesetz stehe in weiten Teilen auf unsicherem rechtlichen Boden. Drei rechtliche Angriffsflächen sind erkennbar. Erstens, die EPBD-Konformität. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt verbindlich Maßnahmen, die den gesamten Gebäudebestand bis 2050 zu hundert Prozent klimaneutral mit Wärme versorgen. Die Bio-Treppe sieht bis 2040 lediglich 60 Prozent biogenen Anteil vor. Mehrere Verbände, darunter der Bundesverband Erneuerbare Energie, halten den Entwurf für nicht richtlinienkonform.

Zweitens, das Klimaschutzgesetz. Das Bundesverwaltungsgericht hat im Januar 2026 entschieden, dass das Klimaschutzprogramm 2023 für die Erreichung der gesetzlichen Klimaziele nicht ausreicht. Der Gebäudesektor ist seit Jahren der Bereich mit der größten Zielverfehlung. Ein Gesetz, das den Klimaschutzbeitrag des Gebäudesektors verringert, geht in eine ungünstige Beweislage. Die Begründung der Bundesregierung selbst räumt ein, dass die Folgen der Bio-Treppe nicht bezifferbar seien. In einem Klageverfahren ist das ein problematischer Satz.

Drittens, das Verschlechterungsverbot. Bereits im März 2025 hatte der CDU-CSU-interne Zusammenschluss Klimaunion ein Rechtsgutachten vorgelegt, das zentrale Rückschritte beim Klimaschutz für verfassungsrechtlich problematisch hält. Der Vorsitzende Thomas Heilmann, ehemaliger CDU-Abgeordneter, hatte 2023 vor dem Bundesverfassungsgericht erfolgreich für mehr Beratungszeit beim damaligen Heizungsgesetz geklagt. Seine Position ist klar: Detailänderungen seien möglich, um Regelungen unbürokratischer zu gestalten. Die zentrale Wirkung des Heizungsgesetzes könne aber nicht zurückgenommen werden, ohne gegen die Verfassung zu verstoßen, sofern keine ähnlich wirksame Maßnahme beschlossen werde.

Auch der Expertenrat der Bundesregierung für Klimafragen hat eine Rückabwicklung des Heizungsgesetzes mehrfach als gefährlich bezeichnet. Damit liegt eine seltene Konstellation vor. Der juristische Widerstand kommt nicht nur aus dem klimaaktivistischen Spektrum, sondern auch aus der CDU selbst, aus der Wissenschaft und aus dem von der Bundesregierung eingesetzten Beratungsgremium. Für ein Gesetz, das vor der Sommerpause durchs parlamentarische Verfahren soll, ist das eine ungünstige Ausgangslage.

Was ist die kleinste gemeinsame Diagnose?

Die fünf Frontstellungen kommen aus sehr unterschiedlichen Ecken. Der NKR argumentiert aus der Sicht von Bürokratiekosten und Rechtsstaatlichkeit. Der Städtebund aus der Sicht kommunaler Daseinsvorsorge. Die Architektenkammern aus der Sicht der Planungspraxis. Die SPD aus der Sicht eines Koalitionspartners, der das Vorhaben nicht trägt, aber mitbeschlossen hat. Der juristische Strang aus der Sicht des Klimaschutz- und Europarechts. Was die fünf Linien eint, ist keine inhaltliche Schnittmenge, sondern eine strukturelle Diagnose. Das Gesetz beantwortet die falschen Fragen oder beantwortet die richtigen Fragen unzureichend.

Die Bundesregierung selbst räumt in der Kabinettsvorlage ein, dass die mittelbaren Folgen der Bio-Treppe zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht beziffert werden könnten. Eine belastbare Abschätzung künftiger Kosten sei nicht möglich. Gesicherte Annahmen für die Marktentwicklung ließen sich nicht treffen. Diese Selbstauskunft, in einer eigentlich nüchternen Kabinettsvorlage, ist der politische Kern des Beschlusses. Ein Gesetz, dessen Folgen die beschließende Bundesregierung in der eigenen Begründung als nicht bezifferbar bezeichnet, wird nicht beschlossen, weil es trägt. Es wird beschlossen, weil es politisch versprochen wurde.

Wie geht es im Gesetzgebungsverfahren weiter?

Nach dem Kabinettsbeschluss folgt die parlamentarische Befassung. Der Bundestag berät das Gesetz in den nächsten Wochen in erster Lesung, anschließend gehen die Beratungen in die Ausschüsse. Der Bundesrat befasst sich, ist beim GModG aber nicht zustimmungspflichtig. Ein Inkrafttreten ist nach der Sommerpause realistisch, also Mitte bis Ende Juli, eventuell Anfang August 2026. Die EPBD-Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 wird damit überschritten. Ein Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission ist möglich, in der Praxis aber nicht unmittelbar zu erwarten.

Im parlamentarischen Verfahren bleibt Spielraum für substanzielle Korrekturen. Wer Einfluss nehmen will, muss jetzt in die Fachausschüsse einbringen, was bislang nicht angekommen ist. Der NKR-Vorstoß vom 14. Mai erhöht die politische Wahrscheinlichkeit, dass mindestens die Bürokratie- und Beratungslast überarbeitet wird. Die SPD-internen Vorbehalte machen es plausibel, dass das Fossilverbot 2044 noch einmal verhandelt wird. Der juristische Strang wirkt indirekt: Abgeordnete, die in Kenntnis der Verfassungsfragen abstimmen, werden risikoaverser argumentieren. Beim Verhältnis von Bio-Treppe und kommunaler Wärmeplanung ist hingegen wenig Bewegung erwartbar.

Was bedeutet das für Architektinnen und Architekten?

Für die planenden Berufe ergeben sich drei konkrete Konsequenzen. Erstens: Die Bauherrenberatung im Energiebereich wird komplexer und arbeitsintensiver. Wer das ernst nimmt, kalkuliert ein neues Honorarmodell. Wer es nicht ernst nimmt, verkauft Standardberatung in einem Markt, der keine Standards mehr hat. Zweitens: Die Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung wird zum entscheidenden Faktor. Eine Sanierungsempfehlung ohne Bezug zur Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ist nach Inkrafttreten des GModG eine Empfehlung im luftleeren Raum. Drittens: Die Lebenszyklusbetrachtung gewinnt an Gewicht, gerade weil das Gesetz sie nicht verlangt. Was der Gesetzgeber nicht regelt, müssen die Planenden in ihren Verträgen und Honorarordnungen selbst regeln.

Die nationale Gebäudedatenbank, die nach EPBD die Grundlage dieser Arbeit bilden sollte, ist im GModG nicht ausgestaltet. Auch der Renovierungspass, den die EPBD vorsieht, fehlt. Damit fehlen genau jene Werkzeuge, die eine seriöse Bestandsstrategie braucht. Wer als Planungsbüro langfristig in diesem Feld arbeiten will, muss diese Lücken selbst schließen, mit eigenen Datenstrukturen, eigenen Beratungsmodellen, eigenen Quellenbewertungen. Zugleich bleibt das juristische Risiko: Sollte das GModG in zwei oder drei Jahren ganz oder teilweise gerichtlich gekippt werden, geraten Heizungsentscheidungen, die in seinem Vertrauen getroffen wurden, in eine schwierige Lage. Eine Beratung, die diese Möglichkeit nicht thematisiert, wird haftungsrechtlich angreifbar.

Wie positioniert sich baukunst.art?

Wir lesen den Kabinettsbeschluss in der Konstellation, die sich nach 96 Stunden zeigt, als ein Vorhaben, das politisch beschlossen, fachlich aber nicht getragen und juristisch unsicher fundiert ist. Dass der Normenkontrollrat ein laufendes Vorhaben so deutlich öffentlich kritisiert, ist eine Seltenheit. Dass die Kommunen über den Städtebund vor einem Infrastruktur-Wirrwarr warnen, ist eine ernste Warnung an die Praktikabilität. Dass die Berufsvertretungen der Planenden Verlässlichkeit einfordern, ist die Konstante seit Februar 2026. Dass die SPD im eigenen Kabinettsbeschluss eine Wirkungsprüfung 2030 mit Nachsteuerungsoption anlegt, ist der politisch ehrlichste Punkt im gesamten Verfahren. Dass aus dem klimaaktivistischen Spektrum, der Verwaltungsrechtspraxis und der CDU-internen Klimaunion gleichzeitig juristischer Widerstand wächst, ist eine seltene Konstellation.

Verlässlichkeit, das Wort, das in den meisten Kritiken auftaucht, ist nicht nur ein technischer Begriff. Es ist die Grundlage jeder Investitionsentscheidung im Gebäudesektor. Wer Klimapolitik im Gebäudebereich erfolgreich gestalten will, kann die Anforderungen nicht alle drei Jahre neu definieren. Die Branche hat sich auf den eingeschlagenen Weg eingestellt, sie hat investiert, sie hat Fachpersonal qualifiziert. Eine Rolle rückwärts bestraft genau diejenigen, die vorausgegangen sind.

Die nächste Bundesregierung wird nachsteuern müssen, gleich welcher Zusammensetzung. Die Frage ist nur, wie viel an Vertrauen in die politische Verlässlichkeit der Gebäudepolitik bis dahin verloren ist. Wenn das Gesetz juristisch fällt, kommt diese Nachsteuerung früher als geplant. Wenn nicht, kommt sie spätestens nach der Evaluierung 2030. Das parlamentarische Verfahren der nächsten Wochen ist der letzte Ort, an dem die fünf Frontstellungen einvernehmlich aufgelöst werden könnten. Es spricht wenig dafür, dass das gelingt. Aber genau dort müsste es versucht werden.

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Vom Steuerungsinstrument zur Brennstoffquote: Der politische Preis des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes

Am 5. Mai 2026 hat das Bundeswirtschaftsministerium den Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz vorgelegt. Sechs Tage Verbändeanhörung, dann der Kabinettsbeschluss am 13. Mai. Das Tempo ist kein Versehen, es ist die Methode. Doch wer Klimapolitik im Gebäudesektor verlässlich gestalten will, braucht mehr als ein neues Etikett.

Was steht im Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz?

Der Entwurf ändert das bisherige Gebäudeenergiegesetz als Artikelgesetz und gibt ihm einen neuen Namen: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz GModG. Die Bezeichnung GMG wurde fallengelassen, weil sie bereits für ein Gesetz aus dem Jahr 2004 zur gesetzlichen Krankenversicherung vergeben ist. Der Kern der Reform liegt im neuen Abschnitt 3 des Teils 3, der die Modernisierung der Wärmeversorgung regelt. Dort werden zulässige Anlagenvarianten aufgeführt, ohne dass eine konkrete Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien festgeschrieben wird.

Die bisherigen Paragraphen 71 sowie 71b bis 71p, die die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch enthielten, werden ersatzlos gestrichen. Auch das verbindliche Verbot fossiler Heizkessel ab 2045 fällt weg. An seine Stelle tritt eine weichere Zielformulierung in Richtung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050. Die Beratungspflicht beim Einbau einer fossilen Heizung entfällt ebenfalls.

Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5. Für die Bilanzierung wird auf die DIN/TS 18599 in der Fassung von Oktober 2025 verwiesen. Die Pflicht zur Erstellung kommunaler Wärmepläne wird für Kommunen mit weniger als 15.000 Einwohnerinnen und Einwohnern vereinfacht. Eine in der Begründung angekündigte grundlegende Überarbeitung der Energieausweisregeln steht aus, sie ist für eine spätere Reformstufe vorgesehen.

Wie funktioniert die neue Bio-Treppe?

An die Stelle der gestrichenen 65-Prozent-Regel tritt die Bio-Treppe. Wer ab 2029 eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Die Stufen lauten 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Bis Ende 2034 lässt sich die Pflicht alternativ über Solarthermie erfüllen. Wärmepumpen-Hybridsysteme sind voraussichtlich von der Brennstoffquote ausgenommen.

Als zulässige klimafreundliche Brennstoffe nennt der Entwurf Biomethan, Bioöl und biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangefarbenen und türkisen Wasserstoff. Die Verfügbarkeit dieser Brennstoffe in den geforderten Mengen ist nicht gesichert. Mehrere Studien, darunter eine Auswertung des Öko-Instituts, beziffern die Klimaschutzlücke des GModG gegenüber dem geltenden GEG auf mehrere Millionen Tonnen CO2-Äquivalente jährlich.

Warum ist die Verbändeanhörung zeitlich problematisch?

Die Anhörung läuft vom 5. bis zum 11. Mai 2026, also über sechs Kalendertage. Der Kabinettsbeschluss ist für den 13. Mai 2026 angesetzt, also lediglich zwei Tage später. Hintergrund ist die Umsetzungsfrist der EU-Gebäuderichtlinie EPBD am 29. Mai 2026. Mehrere Verbände kritisieren das Verfahren als unzureichend. Der Verband Deutscher Kälte-Klima-Fachbetriebe spricht in einer Stellungnahme von einer Anhörung, die kaum noch eine Funktion habe.

Sechs Tage genügen nicht, um einen Artikelentwurf zu prüfen, der ein Gesetz mit Auswirkungen auf jeden Heizungstausch und jede Bestandssanierung neu fasst. Wer Beteiligung als Pflichtübung organisiert, beschädigt die Legitimation des Ergebnisses. Die EU-Frist ist real, aber sie ist seit dem 24. April 2024 bekannt. Die jetzige Eile ist hausgemacht.

Welche Kritik üben die Kammern und Fachverbände?

Die Bundesarchitektenkammer warnt seit Februar 2026 vor einer Aufweichung zentraler Steuerungsmechanismen. Präsidentin Andrea Gebhard hat die Position in mehreren Stellungnahmen formuliert: Die Lockerung der Vorgaben stehe im Widerspruch zur EPBD, eine Stop-and-Go-Regulierung verteuere Bauprojekte und untergrabe langfristige Effizienzstrategien. Mit den fünf Regelungsbausteinen für ein praxistaugliches Gebäudemodernisierungsgesetz hat die BAK im März 2026 einen konstruktiven Gegenentwurf vorgelegt.

Die Bundesingenieurkammer fordert eine stärker CO2-basierte Anforderungslogik anstelle eines rein technologieoffenen Katalogs ohne steuernde Leitplanken. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen bezeichnet das Vorhaben als Hochrisiko-Manöver. Der Energieberatendenverband GIH bewertet die Streichung der 65-Prozent-Regel als Rückschritt für die Klimaziele. Selbst aus dem Lager der Befürworter von Holzfeuerung kommt scharfe Kritik: Der Deutsche Säge- und Holzindustrie-Bundesverband sieht im Entwurf ein faktisches Verbot des Heizens mit Holz, weil neue Nachweis- und Dokumentationspflichten eingeführt werden.

Die Liste der kritischen Stellungnahmen reicht damit quer durch die Branchen, von der Berufsvertretung über die Energieberatung bis zur Heizungsindustrie. Geeint sind die Akteure in zwei Punkten. Erstens: Der Entwurf liefert keine schlüssige Antwort auf die Klimaziele im Gebäudesektor. Zweitens: Er verschiebt die eigentliche Entscheidung in technische Folgeverordnungen, deren Eckpunkte erst bis zum Sommer 2026 vorgelegt werden sollen.

Was bedeutet der Wegfall der 65-Prozent-Regel für die Klimaziele?

Das Bundesverwaltungsgericht hat im Januar 2026 entschieden, dass das Klimaschutzprogramm 2023 für die Erreichung der gesetzlichen Klimaziele nicht ausreicht. Der Gebäudesektor ist seit Jahren der Bereich mit der größten Zielverfehlung. Die 65-Prozent-Regel war ein technisch konkretes, im Vollzug überprüfbares Steuerungsinstrument. Sie hatte den Vorteil, dass jede einzelne Heizungsentscheidung an einer klaren Regel gemessen werden konnte.

Die Bio-Treppe verlagert die Steuerung vom Anlagenbestand auf den Brennstoffmarkt. Das setzt voraus, dass die geforderten Mengen Biomethan, Bioöl und Wasserstoff verfügbar sind, technisch wie wirtschaftlich. Diese Voraussetzung ist nach gegenwärtigem Stand nicht erfüllt. Die Bundesregierung kündigt zudem an, die Ausgestaltung der Grüngas- und Grünheizölquote erst über eine spätere Änderung des Energiewirtschaftsgesetzes zu regeln. Der entscheidende Hebel der Reform ist also bislang gar nicht im Entwurf enthalten.

Welche Folgen hat das GModG für die Planungspraxis?

Architektinnen und Architekten, Fachplanende und Energieberatende beraten Bauherrschaften zu Investitionen mit Lebensdauern von 20 bis 40 Jahren. Diese Beratung braucht Verlässlichkeit. Der GModG-Entwurf liefert das Gegenteil. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, kann sie zwar betreiben, aber er verlagert das Kosten- und Regulierungsrisiko in die Zukunft. Die Bio-Treppe wird Gas und Heizöl ab 2029 schrittweise verteuern, ohne dass die Mengen verfügbar wären, um die Quoten ohne Aufpreis zu bedienen.

Für die Bestandssanierung verschärft sich die Situation zusätzlich. Die EPBD verlangt eine Lebenszyklusbetrachtung der Gebäude, das GModG enthält dazu nur punktuelle Verweise. Die in der EPBD angelegte nationale Gebäudedatenbank, die Eigentümerinnen und Eigentümern Orientierung über Pflichten, Fristen und Förderpfade geben soll, ist bislang nicht ausgestaltet. Wer als Planende heute eine Sanierungsstrategie entwickelt, weiß weder, welche Effizienzklassen ab 2030 verbindlich gelten, noch, welche Förderkulisse Bestand hat.

Die Folge ist absehbar. Bauherrschaften werden Entscheidungen aufschieben, Sanierungsprojekte verlangsamen sich, der Investitionsstau im Bestand wächst. Das Gegenteil dessen, was die Reform behauptet zu erreichen.

Wie geht es im Gesetzgebungsverfahren weiter?

Nach dem Kabinettsbeschluss am 13. Mai folgt das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat. Das ursprünglich angepeilte Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist nicht mehr zu halten. Realistisch wird ein Inkrafttreten im Spätsommer oder Herbst 2026. Bis zum 29. Mai 2026 muss Deutschland die EPBD in nationales Recht umsetzen, andernfalls droht ein Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission. Das Inkrafttreten der 65-Prozent-Regelung in Großstädten wurde bereits vom 1. Juli auf den 1. November 2026 verschoben, um eine Rechtslücke zwischen alter und neuer Regelung zu vermeiden.

Im parlamentarischen Verfahren bleibt Spielraum für Korrekturen. Die Berufsvertretungen werden ihre Stellungnahmen in den Bundestag einbringen. Der Bundesrat kann Einwendungen erheben. Ob daraus substanzielle Verbesserungen werden, hängt davon ab, wie sehr die Koalition den Entwurf als Verhandlungsmasse oder als Endprodukt versteht.

Was sollte aus Sicht der Planenden geschehen?

Drei Punkte sind nicht verhandelbar. Erstens: Die Klimaziele im Gebäudesektor brauchen ein Steuerungsinstrument, das im Vollzug überprüfbar ist. Eine reine Quotenregelung auf einem Brennstoffmarkt, der die Mengen nicht liefern kann, ist keine Steuerung, sondern eine Verschiebung. Zweitens: Die Lebenszyklusbetrachtung gehört von Beginn an in den Planungsprozess, nicht als nachgelagerter Rechenschritt am Projektende. Die EPBD verlangt das, das GModG verzögert es. Drittens: Die Energieausweisreform muss mit der Wärmewende zusammen gedacht werden, nicht in einer späteren Reformstufe.

Der politische Kern der Reform liegt in einem Wort, das im Entwurf nicht steht: Verlässlichkeit. Wer Klimapolitik im Gebäudesektor erfolgreich gestalten will, kann die Anforderungen nicht alle drei Jahre neu definieren. Die Branche hat sich auf den eingeschlagenen Weg eingestellt, sie hat investiert, sie hat Fachpersonal qualifiziert. Eine Rolle rückwärts bestraft genau diejenigen, die vorausgegangen sind.

Wie positioniert sich baukunst.art?

Wir lesen den GModG-Entwurf als das, was er ist: ein politisches Signal an eine bestimmte Wählerschaft, gefasst in eine technisch unzureichende Struktur. Die Erleichterungen, die er verspricht, sind kurzfristig. Die Lasten, die er erzeugt, fallen in das nächste Jahrzehnt, also genau in die Zeitspanne, in der die Klimaziele 2030 und 2040 erreicht werden müssen. Architektinnen und Architekten, Stadtplanende und Fachplanende werden diese Lasten zu tragen haben, gemeinsam mit den Bauherrschaften, die ihrer Beratung folgen.

Wer den Entwurf in seiner jetzigen Form beschließt, beschließt absehbare Folgekosten. Die nächste Bundesregierung, gleich welcher Zusammensetzung, wird nachsteuern müssen. Die Frage ist nur, wie viel Vertrauen in die politische Verlässlichkeit der Gebäudepolitik bis dahin verloren ist.

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Ohne Mietobergrenze: Eine Förderung mit Leerstellen

„Gewerbe zu Wohnen“ (GzW) ist das neue Förderprogramm des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), das ab dem 1. Juli 2026 den Umbau leerstehender Nichtwohngebäude zu Wohnungen mit einem direkten Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit unterstützt. Abgewickelt wird es als KfW-Programm 266. Die Richtlinie ist am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht worden, für das Haushaltsjahr 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit. Das Programm endet mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Die Ausgangslage ist in den Zahlen klar beschrieben. Laut Bericht der Bundesregierung vom November 2025 ist die Leerstandsquote in den großen deutschen Büromärkten zwischen 2019 und 2024 von rund zwei auf 5,6 Prozent gestiegen, das entspricht etwa elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche. Das Beratungshaus JLL beziffert den Leerstand in den sieben größten Städten Ende 2025 auf 8,1 Millionen Quadratmeter. Parallel dazu fehlen in Ballungsräumen hunderttausende Wohnungen. Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle und eine veränderte Flächennachfrage haben eine Reserve geschaffen, die politisch bislang unberührt blieb. Mit GzW wird die Umwidmung erstmals zum eigenständigen Schwerpunkt der Wohnraumförderung.

Was fördert der Bund genau?

Gefördert werden bis zu 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben, maximal 100.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit, also höchstens 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung. Pro Unternehmen sind bis zu 300.000 Euro möglich. Antragsberechtigt sind Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer, private Investoren, Wohnungsunternehmen, Kommunen und Stiftungen. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und an keine Mietobergrenze geknüpft, ein politisch umstrittener Punkt, auf den noch zurückzukommen ist. Bedingung ist die energetische Ertüchtigung auf den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ausnahmen gelten für Baudenkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Förderfähig sind die baulichen Umbaumaßnahmen, Grundrissänderungen, Innenausbau und die Umgestaltung der Außenflächen einschließlich Entsiegelung. Energetische Sanierungskosten selbst sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu finanzieren. Anträge gehen vor Vorhabenbeginn direkt an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Flankiert wird GzW von einer Reihe weiterer Gesetzesänderungen. Die Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) aus dem Jahr 2025 hat mit § 246e BauGB den sogenannten Bau-Turbo eingeführt, der erweiterte Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 BauGB und verbindliche Bearbeitungsfristen vorsieht. Auch die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) ist angepasst worden, um Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen zu entschärfen. Der Etat für den Wohnungsbau im Bundeshaushalt 2026 liegt bei 7,6 Milliarden Euro, bis 2029 stellt der Bund zudem 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit.

Wo endet das Förderprogramm, wo beginnt die Praxis?

Die Umwidmung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum ist nach § 29 BauGB genehmigungspflichtig, selbst wenn keine bauliche Veränderung erfolgt. Entscheidend ist der Bebauungsplan. In Mischgebieten nach § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Wohnnutzung in der Regel zulässig, in Gewerbegebieten nach § 8 BauNVO oder Industriegebieten nach § 9 BauNVO hingegen nur ausnahmsweise über eine Befreiung nach § 31 BauGB. Hinzu kommen die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Länder, etwa der Bayerischen Bauordnung (BayBO): zwei Rettungswege ab sieben Metern Höhe, Brandmelder und gegebenenfalls eine zweite Außentreppe. Der Schallschutz nach DIN 4109 stellt an Wohnräume deutlich höhere Anforderungen als an Büros, sowohl im Luft- als auch im Trittschallbereich. Belichtung, Lüftungskonzept, sanitäre Mindestausstattung und Stellplatznachweis sind weitere Punkte, die in der Kalkulation regelmäßig unterschätzt werden. In München kostet die Stellplatzablöse in Zone 1 aktuell rund 25.000 Euro je nicht nachgewiesenem Stellplatz.

Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich damit selten am Zuschuss. Ein Zehn-Wohnungen-Projekt mit maximaler Ausschöpfung des Programms bringt 300.000 Euro, die den Umbau um etwa zehn bis zwanzig Prozent entlasten können. Der Löwenanteil der Kosten entsteht an anderer Stelle: bei der Ertüchtigung der Tragkonstruktion, dem Einbau von Nasszellen, der Anpassung der Gebäudehülle an den EH 85 EE-Standard und, nicht zuletzt, bei der Genehmigungsdauer. Die Kreislaufwirtschaft im Bauwesen liefert allerdings ein Argument jenseits der Kostenrechnung. Die Umnutzung von Bestandsgebäuden spart nach Angaben des Bundesbauministeriums bis zu zwei Drittel an Kohlendioxid-Emissionen gegenüber einem vergleichbaren Neubau. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) hat im Frühjahr 2026 in seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“ die Einbindung der Kreislaufkriterien in die Bauförderung empfohlen.

Position der Verbände und blinde Flecken

Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft begrüßen den Impuls, halten ihn aber für strukturell begrenzt. Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds Real Estate Development, bezeichnet die gezielte Umnutzungsförderung als richtigen Schritt, verweist jedoch darauf, dass das Grundproblem die Überregulierung des Wohnungsmarkts sei, die privatwirtschaftliche Investitionen verhindere. Sozialpolitisch orientierte Stimmen kritisieren wiederum die fehlende Mietbindung. Ein öffentlich subventioniertes Umbauprojekt kann zu beliebigen Marktmieten vermietet werden, solange die Mietpreisbremse nach Landesrecht nicht greift. Auch das Verhältnis zur gemischten Stadt bleibt ungelöst. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) und die Handwerkskammern warnen davor, dass mit der flächendeckenden Umwandlung von Ladenlokalen und kleinteiligem Gewerbe die Nutzungsmischung in den Innenstädten kippt, auf die das Handwerk für seine Kundennähe angewiesen ist.

Für die Architektenschaft rückt damit eine anspruchsvolle Aufgabe in den Fokus. Die Umwidmung ist planerisch komplexer als der Neubau: Tragwerk, Raumtiefe, Erschließungskerne, Fassadenraster und Installationsschächte sind im Bestand gesetzt, die Wohnungsgrundrisse müssen sich diesen Gegebenheiten unterordnen. Honorarrechtlich greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für Umbauten über den Umbauzuschlag nach § 6 Absatz 2 HOAI, der den Mehraufwand beim Bauen im Bestand abbilden soll. Ob der Aufschlag die tatsächliche Komplexität abdeckt, ist unter Planerinnen und Planern seit Jahren umstritten. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat wiederholt auf die planerische Anspruchstiefe des Bauens im Bestand hingewiesen und eine angemessene Vergütung eingefordert.

Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ liefert einen finanziellen Anstoß, keine strukturelle Lösung. Ob die 300 Millionen Euro den Unterschied zwischen einem rechnerisch wirtschaftlichen und einem tatsächlich umgesetzten Projekt machen, wird sich zeigen. Der größere Hebel liegt im Baurecht, in den Genehmigungszeiten und in der Frage, ob der Gebäudetyp E, das vereinfachte Bauen nach abweichenden Standards, auch für Umnutzungen praxistauglich weiterentwickelt wird. Solange diese Fragen offen bleiben, bleibt das Umbau-Programm das, was es jetzt ist: ein Anreiz, der den politischen Willen markiert, die Realität aber nur teilweise verändert.

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Iran-Krieg: Baukosten für Hausbau steigen um bis zu fünf Prozent

Die Baukosten für konventionelle Wohngebäude in Deutschland liegen seit Beginn des Iran-Krieges um drei bis fünf Prozent höher als zuvor; Treiber sind energieintensiv hergestellte Materialien wie Stahl, Beton und Dämmstoffe sowie deutlich gestiegene Logistikkosten. Diese Größenordnung wird im April 2026 vom Verband baugewerblicher Unternehmer Hessen, vom Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) und vom Bauindustrieverband HDB übereinstimmend bestätigt. Aus berufspolitischer Sicht stellt sich damit weniger die Frage nach dem Befund als nach dem Instrumentenkasten: Welche Werkzeuge haben Kammern, Verbände und Bundesregierung kurzfristig zur Hand?

Die Ausgangslage ist angespannt. Schon in den Jahren 2024 und 2025 stiegen die Baupreise laut Statistischem Bundesamt um jeweils rund drei Prozent. Das Defizit am Wohnungsmarkt liegt bei rund einer Million Einheiten, einzelne Erhebungen sprechen von bis zu 1,4 Millionen. Für 2026 werden lediglich 215.000 bis 222.000 Fertigstellungen erwartet, weit unterhalb des Regierungsziels von 400.000 Einheiten pro Jahr. In dieser Lage wirkt der Krieg, so Bauministerin Verena Hubertz (SPD) im ARD-Morgenmagazin, wie ein Brennglas auf vorhandene strukturelle Probleme.

Wer trägt die Mehrkosten am Bau?

Im Regelfall bleibt das Risiko zunächst bei den Auftragnehmenden. Werkverträge nach BGB und VOB/B sehen Festpreise vor; Stoffpreisgleitklauseln sind außerhalb öffentlicher Vergaben die Ausnahme. Tim-Oliver Müller vom HDB berichtete von Preissteigerungen bei Diesel um rund 25 Prozent und bei Bitumen, dem auf Erdöl basierenden Bindemittel im Asphalt, um etwa 36 Prozent innerhalb eines Monats. Eine belastbare Kalkulation ist unter diesen Bedingungen kaum noch möglich.

Für die Architektenschaft heißt das: Bauherrenberatung wird zur Risikodisziplin. Wer in laufenden Projekten in Leistungsphase 6 und 7 der HOAI Vergaben vorbereitet, sollte Stoffpreisgleitklauseln, Bauzeitenpuffer und Mehrkostenanzeigen nach § 650b BGB systematisch prüfen. Festpreisangebote über lange Realisierungszeiträume sind unter aktuellen Bedingungen wirtschaftlich kaum belastbar. Mehrere Architektenkammern raten zu klar dokumentierten Risikohinweisen gegenüber Bauherrenschaften, auch zur Begrenzung eigener Haftungsrisiken nach den Grundsätzen der Aufklärungs- und Beratungspflicht.

Welche berufspolitischen Antworten formieren sich?

Die Bundesarchitektenkammer (BAK) und die Länderkammern bekräftigen ihre Forderung nach planbaren Rahmenbedingungen. Drei Themen stehen im Zentrum: die Beschleunigung des sogenannten Bau-Turbos, der Gebäudetyp E nach den Plänen des Bundesbauministeriums sowie eine Modernisierung der HOAI in Richtung leistungsgerechter Honorierung. Ministerin Hubertz hat einen Gesetzesentwurf zum Gebäudetyp E bis Sommer 2026 angekündigt; er soll vereinfachtes Bauen ohne sogenannte Goldstandards ermöglichen. Aus Sicht vieler Architektinnen und Architekten birgt das Chancen, etwa beim Verzicht auf überzogene Schallschutz- oder Komfortnormen, zugleich aber Haftungsrisiken, solange das Verhältnis zu den anerkannten Regeln der Technik nicht abschließend geklärt ist.

Auf europäischer Ebene bleibt die Umsetzung der EU-Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (EPBD) ein Reizthema. Höhere Sanierungsquoten und ambitionierte Effizienzanforderungen treffen auf eine Branche, die an Materialknappheit und Personalengpässen laboriert. Die Architektenkammern fordern, dass die Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der EPBD-Umsetzung mit den realen Marktverhältnissen abgeglichen werden. Eine starre Fortschreibung von Effizienzklassen, ohne Rücksicht auf Kostenrealität und Lieferketten, droht den Neubau weiter abzuwürgen.

Was tut die Politik kurzfristig?

Der Bundestag hat am 24. April 2026 einen zweimonatigen Tankrabatt beschlossen, der die Energiesteuer auf Kraftstoffe ab Mai senken soll. Ob die Entlastung in der Baulogistik ankommt, ist nach Einschätzung des ADAC offen. Für die soziale Wohnraumförderung stehen 2026 rund vier Milliarden Euro im Bundeshaushalt bereit. Parallel arbeitet die Koalition an einer Reform des Mietrechts; der Kabinettsbeschluss zur GEG-Novelle ist für den 13. Mai 2026 geplant.

Aus berufspolitischer Sicht reicht das nicht. Die Bayerische Architektenkammer und mehrere Schwesterkammern haben in den vergangenen Wochen erneut auf die Schieflage zwischen Anforderungsdichte und Honorarstruktur hingewiesen. Die HOAI in der Fassung von 2021 bildet den gestiegenen Aufwand bei Nachhaltigkeitsnachweisen, Lebenszyklusberechnungen nach DIN 276 und DIN 277 sowie energetischen Optimierungen nur unzureichend ab. Wenn Mehrkosten bei Material und Logistik auf statische Honorartafeln treffen, wird die wirtschaftliche Tragfähigkeit kleiner und mittlerer Büros zur Existenzfrage.

Welche Konsequenzen ergeben sich für die Berufspraxis?

Für die einzelne Berufsträgerin und den einzelnen Berufsträger zeichnen sich drei Handlungsebenen ab. Erstens die Vertragsgestaltung: Architektenverträge sollten Mehraufwand bei Umplanungen wegen Materialwechseln klar regeln, mit präziser Abgrenzung zwischen Grundleistungen der HOAI und gesondert vergüteten Besonderen Leistungen. Zweitens die Kommunikation: Frühzeitige Hinweise auf Marktrisiken, dokumentiert in Protokollen und Aktenvermerken, sind kein Misstrauensvotum gegenüber den Bauherrenschaften, sondern Teil der Beratungspflicht. Drittens die kollektive Interessenvertretung: Mitwirkung in Kammergremien, Vergabeausschüssen und Stellungnahmeverfahren entfaltet derzeit mehr Wirkung als Einzelinitiativen.

Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) verweist auf einen weiteren Effekt: Sinkende Kaufkraft durch hohe Energiepreise reduziert den Spielraum privater Bauherrenschaften zusätzlich. Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen rechnen erst ab 2027 mit einer spürbaren Erholung, vorausgesetzt, der Bau-Turbo greift und die Zinsentwicklung lässt es zu.

Der Krieg im Iran wird die strukturelle Krise des deutschen Wohnungsbaus nicht verursachen, aber sichtbar verschärfen. Die berufspolitischen Werkzeuge, von der HOAI-Reform über den Gebäudetyp E bis zu einer realistischen GEG-Fortschreibung, liegen auf dem Tisch. Ihre Wirksamkeit entscheidet darüber, ob in Deutschland in zwei Jahren wieder unter belastbaren Rahmenbedingungen geplant und gebaut werden kann; oder ob die Branche den nächsten geopolitischen Schock mit denselben Defiziten erlebt.

Der Beitrag Drei bis fünf Prozent: Was der Iran-Krieg für deutsche Bauherren wirklich bedeutet erschien zuerst auf Baukunst.

Der Bundestag hat das Vergabebeschleunigungsgesetz beschlossen. Was die Reform für Architekturbüros wirklich bedeutet, und wo neue Gefahren lauern.

Das Vergabebeschleunigungsgesetz reformiert das deutsche Vergaberecht oberhalb der EU-Schwellenwerte und bündelt Maßnahmen zur Vereinfachung, Digitalisierung und Beschleunigung öffentlicher Beschaffungsverfahren. Am 23. April 2026 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD beschlossen (Drucksachen 21/1934 und 21/5525), gegen die Stimmen von AfD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke. Stimmt der Bundesrat am 8. Mai 2026 zu, tritt die Reform zum 1. Juli 2026 in Kraft. Für die planenden Berufe ist das Gesetz eine Doppelbotschaft: Erleichterungen im Tagesgeschäft, strukturelle Gefahren im Großen.

Die Reform betrifft das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und die Vergabeverordnung (VgV) und folgt einem Beteiligungsverfahren des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE) aus dem Jahr 2023, in dessen Rahmen über 450 Stellungnahmen ausgewertet wurden. Die Bundesarchitektenkammer (BAK), die Bundesingenieurkammer (BIngK) sowie der Verband Beratender Ingenieure (VBI) haben den Reformprozess über Jahre kritisch begleitet und gemeinsam mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) und dem Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) Lobbyarbeit gegen eine pauschale Aufweichung des Losgrundsatzes geleistet.

Was ändert sich konkret für Architekturbüros?

Im Tagesgeschäft kleiner und mittlerer Büros liegen die spürbarsten Verbesserungen. Die Wertgrenze für Direktaufträge nach § 14 Unterschwellenvergabeordnung (UVgO) steigt von 1.000 Euro auf 50.000 Euro. Damit lassen sich Sanierungs-, Machbarkeits- und Vorplanungsaufträge ohne formales Vergabeverfahren direkt beauftragen, mit einer Pflicht zum rotierenden Wechsel zwischen den beauftragten Planerinnen und Planern, um faire Teilhabe zu sichern. Für viele Kommunen, die bisher selbst kleinste Untersuchungen formalisieren mussten, bedeutet das eine deutliche Entlastung in der täglichen Auftragsvergabe.

Ebenfalls relevant ist die Kodifizierung eines alternativen Ansatzes zur Auftragswertberechnung bei Planungsleistungen. Hintergrund ist die Streichung von § 3 Absatz 7 Satz 2 VgV durch den Bundesrat 2024, durch die seither sämtliche Leistungsbilder nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu summieren waren. Schon kleinere Erweiterungen einer Kindertagesstätte konnten dadurch in die EU-weite Ausschreibungspflicht oberhalb des aktuellen Schwellenwerts von 221.000 Euro netto rutschen. Ein Rechtsgutachten von Professor Martin Burgi (Ludwig-Maximilians-Universität München, 2024) im Auftrag von BAK, BIngK, AHO und VBI hatte ein alternatives Beschaffungskonzept entwickelt, das Planungs- und Bauleistungen gemeinsam unter den Bauleistungs-Schwellenwert subsumiert und anschließend losweise ausschreibt. Diese Linie übernimmt das Gesetz und schafft damit endlich Rechtssicherheit für öffentliche Auftraggeber.

Hinzu kommen Beschleunigungen im Nachprüfungsverfahren: Die aufschiebende Wirkung sofortiger Beschwerden gegen Entscheidungen der Vergabekammer entfällt, der Schriftverkehr kann per E-Mail erfolgen, mündliche Verhandlungen können virtuell geführt werden. Für den planenden Mittelstand bedeutet das geringeren Verfahrensaufwand und schnellere Auftragsklarheit, gerade in Büros, die sich keine eigene Vergabeabteilung leisten können. Verzögerungen von zwei bis drei Jahren durch Beschwerdeverfahren vor den Oberlandesgerichten, die in der Vergangenheit ganze Bauvorhaben unrentabel werden ließen, sollen damit der Vergangenheit angehören.

Wo liegen die strukturellen Risiken für Planerinnen und Planer?

Der politisch umstrittenste Punkt ist der neue § 97a GWB, der die Losvergabe regelt. Im Grundsatz bleibt die mittelstandsfreundliche Aufteilung in Teil- und Fachlose erhalten, eine Forderung, die BAK, BIngK, ZDB und ZDH gemeinsam durchgesetzt haben. Doch § 97a Absatz 3 schafft eine ausgeweitete Ausnahme: Mehrere Lose dürfen zusammen vergeben werden, wenn zeitliche Gründe es erfordern, das Vorhaben aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität finanziert wird und der geschätzte Auftragswert das Doppelte des einschlägigen Schwellenwerts erreicht, also ungefähr ab 14 Millionen Euro im Bauwesen. Hinzu kommen Verkehrsinfrastrukturvorhaben nach Absatz 4, namentlich Eisenbahn, Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen und Flugplätze.

In der Praxis öffnet diese Regel die Tür zu generalunternehmerischen Vergabemodellen, bei denen Planung und Ausführung im Paket vergeben werden. Damit verschiebt sich die Marktstellung der Architektenschaft. Wo unabhängige Planung als Gegengewicht zur Bauausführung gedacht ist, droht eine Eingliederung in Wertschöpfungsketten, die von Bauindustrie und Investorinnen dominiert werden. Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer, formuliert es so: „Architektur und Planung sind öffentliche Aufgaben, und gute Vergaberegeln sind die Grundlage dafür, dass sie das bleiben.“

Die BAK hat besonders auf die soziale Infrastruktur hingewiesen. Schulen und Kindertagesstätten, so Gebhard, sollten von der Ausnahme ausgenommen bleiben, weil dort fachliche Unabhängigkeit der Planenden für pädagogische Konzepte und gesellschaftliche Zusammenhänge entscheidend ist. Diese Differenzierung hat das Gesetz nicht aufgenommen. Die Kammer kündigt an, die Anwendungspraxis im ersten Jahr nach Inkrafttreten genau zu beobachten und Fälle zu dokumentieren, in denen die Dringlichkeitsklausel zu weit ausgelegt wird.

Beschleunigung um welchen Preis?

Das Gesetz steht in einer Reihe weiterer Beschleunigungsvorhaben der Großen Koalition, darunter das Gesetz zur beschleunigten Planung und Beschaffung für die Bundeswehr vom 15. Januar 2026 sowie die föderale Modernisierungsagenda vom 4. Dezember 2025, die bis Ende 2026 eine Neufassung der UVgO vorsieht. Der politische Impuls ist eindeutig: Investitionsstaus abbauen, Bundeswehrbeschaffung absichern, die Klimaneutralität bis 2045 nicht durch Verfahren verschleppen. Nach Berechnungen des BMWE kann ein Euro öffentlicher Investitionen im Durchschnitt 1,50 Euro private Investitionen anreizen, ein Hebel, der über das Vergaberecht reguliert wird.

Für Architekturbüros zwingt das zu einer Doppelhaltung. Im operativen Geschäft sind die neuen Wertgrenzen, die digitalisierten Verfahren und die klare Auftragswertberechnung ein lange überfälliger Schritt zur Entbürokratisierung, gerade für Büros mit fünf bis zwanzig Mitarbeitenden. Berufspolitisch jedoch verlangt § 97a Absatz 3 wache Begleitung: Welche Vorhaben werden tatsächlich als „dringlich“ eingestuft? Wie eng wird das Tatbestandsmerkmal des Sondervermögens ausgelegt? Welche kommunalen Auftraggeber kopieren das Modell ohne den engen rechtlichen Rahmen, wenn der Anwendungsbereich Schule macht?

Fluch oder Segen also? Beides, und zwar nicht zufällig, sondern systematisch. Das Vergabebeschleunigungsgesetz entlastet die freiberufliche Planungspraxis dort, wo sie unter Verfahrensaufwand erstickte. Es öffnet zugleich an strategischen Stellen einen Spalt, durch den die historische Trennung von Planung und Ausführung weiter erodieren kann. Die Architektenschaft wird ihre Argumente für unabhängige Planung in den nächsten Jahren noch klarer artikulieren müssen, gerade in einem politischen Umfeld, das Tempo höher gewichtet als Verfahrensqualität. Der Bundesrat berät am 8. Mai 2026, das Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist nur noch Formsache.

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Warum viele Architekturbüros in Österreich systematisch unter Honorar arbeiten

Seit November 2023 liegt die überarbeitete Fassung der Leistungs- und Vergütungsmodelle vor. Die LM.VM 2023 ersetzt die Fassung von 2014 und reagiert auf drei Entwicklungen, die das Honorar unter Druck setzen: das EuGH-Urteil gegen die deutsche HOAI, die wachsende Bedeutung von BIM und Nachhaltigkeitszertifikaten, und das neue Vergaberechtsgesetz 2026, das kleineren Planungsaufträgen den Weg in Totalunternehmermodelle ebnet. Wer seine Honorare heute noch wie vor zehn Jahren kalkuliert, verschenkt systematisch Geld. Eine Einordnung mit Formeln, Beispielen und Verhandlungsargumenten.

Was ist die LM.VM 2023 und was hat sich gegenüber 2014 geändert?

Die Leistungsmodelle und Vergütungsmodelle 2023 (LM.VM 2023) sind ein 784 Seiten starkes Werk, erarbeitet von Univ.-Prof. Hans Lechner und Assoc.-Prof. Christian Hofstadler am Institut für Baubetrieb und Bauwirtschaft der TU Graz. Die Bundeskammer der Ziviltechniker:innen empfiehlt die Anwendung als Grundlage für Planungsverträge und stellt die elektronische Fassung kostenlos über http://zt.pmtools.eu und http://arching.at zur Verfügung.

Die wichtigste strukturelle Neuerung: Die frühere Trennung zwischen Objektplanung Architektur (LM.OA) für große und öffentliche Projekte und Architektur-Konsumentenprojekten (LM.AK) für private Aufträge unter einer Million Euro wurde aufgehoben. Es gibt nur noch ein einheitliches Leistungsmodell Objektplanung-Architektur. Für Einfamilienhäuser und kleinere Umbauten kann die alte LM.AK in der Praxis weiterhin herangezogen werden, das Werk selbst kennt sie aber nicht mehr. Zusätzlich wurde BIM als eigenes Kapitel LM.VM.BIM integriert, und Nachhaltigkeitsleistungen werden in Bauphysik und Nachhaltigkeit (LM.VM.BP+NH) systematisch abgebildet.

Rechtlich ist die LM.VM keine Preisrechtsverordnung, sondern eine Empfehlung. Das unterscheidet sie fundamental von der deutschen HOAI. Der EuGH hat mit dem Urteil C-377/17 vom 4. Juli 2019 die verbindlichen Mindestsätze der HOAI als unvereinbar mit der Dienstleistungsrichtlinie gekippt. Österreich hatte nie ein verbindliches Preisrecht in diesem Sinne. Die Folge ist Fluch und Segen zugleich: Die Honorarvereinbarung ist frei, aber die LM.VM 2023 bietet die einzige sachlich fundierte Grundlage, um Honorare nachvollziehbar zu begründen.

Wie läuft die Honorarberechnung nach LM.VM 2023 konkret?

Das Vergütungsmodell Objektplanung-Architektur (VM.OA) arbeitet mit einer klaren Formel. Die Vergütung richtet sich nach sechs Parametern: der Bemessungsgrundlage, dem Leistungsbild, den beauftragten Leistungsphasen, den Bewertungspunkten, dem Formel- oder Tabellenwert und, bei Umbauten, dem Umbauzuschlag.

V_OA = BMGL × h_OA × f_LPH

Dabei ist V_OA die Vergütung, BMGL die Bemessungsgrundlage (in der Regel die anrechenbaren Baukosten nach ÖNORM B 1801-1), h_OA der Prozentsatz für die Objektplanung und f_LPH der Prozentwert der beauftragten Leistungsphasen. Der Prozentsatz h_OA wird zusätzlich mit einem Faktor aus den Bewertungspunkten gewichtet:

f_bw = 0,0198 × bw + 0,9406

Ein Projekt mit 30 Bewertungspunkten liegt damit beim Faktor 1,53, eines mit 60 Bewertungspunkten bei 2,13. Das ist kein kosmetischer Aufschlag, sondern entscheidet bei einem mittleren Projekt über einen fünfstelligen Honorarunterschied.

Die neun Leistungsphasen tragen folgende Prozentanteile am Gesamthonorar: LPH 1 Grundlagenanalyse 2 Prozent, LPH 2 Vorentwurf 8 Prozent, LPH 3 Entwurf 12 Prozent, LPH 4 Einreichplanung 5 Prozent, LPH 5 Ausführungsplanung 22 Prozent, LPH 6 Ausschreibung 6 Prozent plus Mitwirkung an der Vergabe 2 Prozent, LPH 7 Begleitung der Bauausführung 4 Prozent, LPH 8 Örtliche Bauaufsicht und Dokumentation 37 Prozent, LPH 9 Objektbetreuung 2 Prozent. Wer nur bis zur Einreichung beauftragt wird, erhält also 27 Prozent des Gesamthonorars.

Was bedeuten die Bewertungspunkte?

Die Bewertungspunkte sind das entscheidende Instrument zur Anpassung des Honorars an die reale Komplexität. Die LM.VM 2023 unterscheidet sechs Dimensionen: Vielfalt der Besonderheiten in den Projektinhalten (A), politisch-gesellschaftliche Diskussionen und Verfahrensbeteiligungen (B), Umwelt- und Bodenrisiken einschließlich Denkmalschutz (C), sowie Anforderungen an Einbindung, Funktionsbereiche, Gestaltung, Konstruktion, Technische Gebäudeausrüstung und Ausbau.

Die Hilfstabellen zur Ermittlung der Bewertungspunkte sind das eigentliche Arbeitspferd. Ein Bürogebäude mit Standardfunktionen und unkomplizierter Lage liegt bei 20 bis 25 Punkten. Ein Krankenhaus mit speziellen Labors und komplexer Haustechnik erreicht schnell 55 bis 65 Punkte. Ein denkmalgeschütztes Bestandsobjekt mit Anrainereinsprüchen, unklaren Statikverhältnissen und hohem Abstimmungsaufwand rutscht in die obere Bewertungsklasse. Wer diese Hilfstabellen nicht im Vertragsgespräch vorlegt, verhandelt nicht mit der LM.VM, sondern gegen sie.

Wie werden Umbau und Sanierung honoriert?

Der Punkt OA.11 regelt Umbauten und Modernisierungen. Die LM.VM 2023 sieht einen Umbauzuschlag vor, der individuell zu vereinbaren ist. Sofern nichts anderes schriftlich festgehalten wird, gilt ein Mindestzuschlag von 20 Prozent. Das ist der Unterschiedsbetrag, nicht die Obergrenze. Bei Substanzeingriffen, Denkmalschutz, Nutzungsänderungen, komplexer Statikkoordination oder schadstoffbelasteten Bauteilen sind Zuschläge von 30 bis 50 Prozent sachlich zu begründen.

Der Umbauzuschlag addiert sich auf das Grundhonorar, das auf die tatsächlich entstehenden anrechenbaren Kosten anzuwenden ist. Wird ein Büro mit 400 Quadratmetern für 800.000 Euro umgebaut, bemisst sich das Architektenhonorar auf diese 800.000 Euro und nicht auf einen hypothetischen Neubauwert. Die Bemessungsgrundlage ist nach ÖNORM B 1801-1 zu ermitteln. Für die Einarbeitung in bestehende Pläne eines Vorplaners sieht AR.20 eine gesonderte Einarbeitungsvergütung vor, die in der Praxis häufig vergessen wird.

Die Praxis zeigt, dass österreichische Büros bei Bestandsprojekten strukturell unter Honorar arbeiten. Der Aufwand für Aufmaß, Schadstoffrecherche, statische Prüfung, Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt und Risikoabsicherung wird regelmäßig unterschätzt und daher nicht vereinbart. Die LM.VM 2023 bietet dafür die passenden Instrumente, sie müssen nur konsequent angewendet werden.

Wie werden Nachhaltigkeitsleistungen und BIM berücksichtigt?

Nachhaltigkeit und Zertifizierung sind in der LM.VM 2023 erstmals systematisch verankert. Für die Bearbeitung, Zusammenstellung und Einarbeitung von Nachweisen je Zertifizierungssystem (klimaaktiv, DGNB, BREEAM, TQB der ÖGNB) kann pro Leistungsphase ein zusätzlicher Prozentpunkt angerechnet werden. Bei vollständigem Durchlauf über alle Phasen summiert sich das zu signifikanten Beträgen. Diese Zusatzpunkte greifen nicht automatisch, sie müssen vertraglich ausdrücklich vereinbart werden.

Für BIM existiert mit LM.VM.BIM 2023 ein eigenes Heft, das BIM-Anwendungsfälle, BIM-Gesamtkoordination (BGK) und BIM-Fachkoordination (BFK) als vergütungsfähige Leistungen definiert. Die Autoren weisen ausdrücklich darauf hin, dass BIM-Genauigkeitsanforderungen (LOI, LOG) nicht mehr eins zu eins auf die alten maßstabsorientierten Leistungsphasen abbildbar sind. In der Praxis bedeutet das: Wer BIM anbietet, ohne die zusätzlichen Koordinations- und Modellleistungen zu verrechnen, subventioniert den Bauherrn.

Die Bauphysik- und Nachhaltigkeitsleistungen sind in LM.VM.BP+NH 2023 eigenständig abgebildet. Das ermöglicht bei integralen Planungsteams eine saubere Abgrenzung der Leistungsbilder und verhindert, dass Nachhaltigkeitsberatung als Gratisleistung mitläuft.

Welche Rolle spielen Honorarindex und Basiswert?

Ein in Deutschland wenig bekanntes Instrument ist das jährliche Honorarindex-Verfahren der Bundeskammer. Auf Grundlage einer Vereinbarung aus dem Jahr 2002 verhandelt die Bundeskammer der Ziviltechniker:innen mit den Bundesländern, dem Bund, den ÖBB, der ASFINAG und weiteren öffentlichen Auftraggebern einmal jährlich über die Anpassung des sogenannten Basiswertes.

Der Basiswert setzt sich aus 60 Prozent Lohnkosten und 40 Prozent Sachkosten zusammen, abzüglich eines Rationalisierungsabschlages von 5 bis 10 Prozent. Alternativ steht der Erzeugerpreisindex für unternehmensnahe Dienstleistungen (EPI-DL) der Statistik Austria zur Verfügung. Für Architektur- und Ingenieurbüros liegt der EPI-DL über dem Basiswert und kennt keinen Rationalisierungsabschlag. In Verhandlungen mit öffentlichen Auftraggebern lohnt sich die Frage, welcher Index zugrunde gelegt wird. Die Kammer Tirol und Vorarlberg empfiehlt den EPI-DL als faireres Instrument.

Was machen Architekturbüros in der Praxis regelmäßig falsch?

Vier Kalkulationsfehler tauchen immer wieder auf. Erstens: Die Bemessungsgrundlage wird zu niedrig angesetzt, weil die anrechenbaren Kosten nach ÖNORM B 1801-1 nicht vollständig erfasst werden. Nebenkosten, Baustelleneinrichtung, technische Gebäudeausrüstung und doppelt zu zählende Positionen (z.B. bei Generalunternehmerkonstellationen) werden übersehen.

Zweitens: Die Bewertungspunkte werden unterschätzt. Viele Büros setzen aus Vorsicht oder Bequemlichkeit mittlere Werte an, obwohl das Projekt in eine höhere Bewertungsklasse gehört. Die Hilfstabellen der LM.VM 2023 liefern die Argumentation, sie werden aber im Erstgespräch selten vorgelegt.

Drittens: Der Umbauzuschlag wird gar nicht oder zu niedrig vereinbart. Bei substanziellen Bestandseingriffen reichen 20 Prozent in aller Regel nicht. Ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung gilt aber genau dieser Mindestzuschlag, und nachträgliche Korrekturen sind praktisch nicht durchsetzbar.

Viertens: Nachhaltigkeit und BIM werden als Selbstverständlichkeiten mitgeliefert. Jedes Zertifizierungssystem, jede BIM-Koordinationsleistung und jede zusätzliche Variantenuntersuchung sollte eigenständig als Zusatzleistung mit eigenem Prozentpunkt bzw. Stundensatz vereinbart werden. Die LM.VM 2023 bietet dafür die textlichen Bausteine, sie müssen aber aktiv in den Vertrag übernommen werden.

Was ändert die BVergG-Novelle 2026 für die Honorarpraxis?

Mit dem Vergaberechtsgesetz 2026, das seit 1. März 2026 in Kraft ist, wird die LM.VM 2023 in öffentlichen Verfahren noch wichtiger. Direktvergaben für Bauleistungen sind nun bis 200.000 Euro zulässig, für Planungsleistungen gilt dagegen der EU-Schwellenwert von 140.000 Euro. In Verhandlungsverfahren unter Bekanntmachung für Planungsleistungen ist die Auftragswertschätzung vergaberechtlich maßgeblich, und dafür liefert die LM.VM 2023 mit ihren Kostenermittlungstabellen die einzige breit anerkannte Grundlage.

Das gestärkte Bestbieterprinzip (§ 91 Abs 5 BVergG in der Fassung der Novelle) verlangt von öffentlichen Auftraggebern, qualitative Aspekte stärker in Eignungs- und Zuschlagskriterien aufzunehmen. Wer mit einer Honorarkalkulation nach LM.VM 2023 anbietet, argumentiert nicht nur mit einem Preis, sondern mit einer dokumentierten Leistungstiefe. Das ist im Preiswettbewerb ein strategischer Vorteil.

Fazit

Die LM.VM 2023 ist keine Pflicht, aber sie ist die beste Argumentationshilfe, die es in Österreich gibt. Wer sie kennt und konsequent anwendet, verhandelt auf Augenhöhe. Wer sie ignoriert, überlässt die Honorarfindung dem Auftraggeber. Drei konkrete Empfehlungen: Die Hilfstabellen zur Ermittlung der Bewertungspunkte gehören in jede Erstbesprechung. Der Umbauzuschlag ist immer explizit zu vereinbaren. Zusatzleistungen für Nachhaltigkeit und BIM sind mit eigenen Prozentpunkten in den Vertrag zu schreiben. Drei Handgriffe, die über Gewinn und Verlust eines Projekts entscheiden.

Quellen

Hans Lechner / Christian Hofstadler: LM.VM 2023. Ein Vorschlag für Leistungsmodelle und Vergütungsmodelle für Bauplanungen. Verlag der TU Graz, November 2023, ISBN 978-3-85125-975-9, 784 Seiten.

Bundeskammer der Ziviltechniker:innen: Leistungsmodelle 2014/2023, arching.at/mitglieder/552.

LM.VM 2023 Objektplanung Architektur (OA), elektronische Fassung, http://pmtools.eu .

LM.VM 2023 BIM-Leistungen (BIM), elektronische Fassung, http://arching.at .

Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Informationen zum Honorarindex, http://kammerwest.at .

EuGH, Urteil C-377/17 vom 4. Juli 2019 zu den verbindlichen Mindestsätzen der HOAI.

Bundesgesetzblatt: Vergaberechtsgesetz 2026, BGBl I Nr. 8/2026.

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 Stuart Stadler, Architekt , Herausgeber baukunst.art

 Wie der Gesetzgeber die Baukultur leise kassiert

Am 27. Februar 2026 wurde das Vergaberechtsgesetz 2026 im Bundesgesetzblatt kundgemacht, vier Tage später trat der Großteil der Bestimmungen in Kraft. Die Novelle hebt Schwellenwerte dauerhaft an, verankert das Bestbieterprinzip stärker und schreibt elektronische Standardformulare vor. Für Architektinnen und Architekten ist die Reform aber keine Verwaltungsmodernisierung, sondern ein Eingriff in die Statik des Planungsberufs. Die Ziviltechnikerkammer sieht die Trennung von Planen und Bauen gefährdet und warnt vor einer Welle an Totalunternehmerverfahren.

Was ändert sich konkret durch das Vergaberechtsgesetz 2026?

Die Reform überführt die bisher nur befristet geltende Schwellenwerteverordnung in Dauerrecht. Bauaufträge dürfen künftig bis 200.000 Euro direkt vergeben werden, Liefer- und Dienstleistungsaufträge bis 140.000 Euro. Ab einem geschätzten Auftragswert von 50.000 Euro müssen öffentliche Auftraggeber drei Vergleichsangebote einholen und dokumentieren.

Gleichzeitig senkte die EU-Kommission den Oberschwellenwert für zentrale öffentliche Auftraggeber bei Liefer- und Dienstleistungen zum 1. Januar 2026 von 143.000 auf 140.000 Euro. Damit liegt die Schwelle, ab der Planungsleistungen EU-weit ausgeschrieben werden müssen, europarechtlich vorgegeben und deutlich unter jener für Bauleistungen. Neu sind außerdem harmonisierte Ausschlussgründe, flexiblere Eignungsprüfungen, ein gestärktes Bestbieterprinzip sowie verpflichtende eForms ab 1. Oktober 2026.

Warum schlägt die Ziviltechnikerkammer Alarm?

Die Kammer der Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker für Wien, Niederösterreich und Burgenland hatte ihre Stellungnahme in ein gemeinsames Dokument mit der Bundeskammer eingebracht. Kammerpräsident Bernhard Sommer begrüßt zwar, dass Lebenszykluskosten und Flächeninanspruchnahme erstmals vergaberechtlich berücksichtigt werden. Die Verankerung ökologischer Kriterien sei ein überfälliger Schritt.

Scharf kritisiert die Kammer jedoch die Ungleichheit bei den Schwellenwerten. Während die nationalen Wertgrenzen für Bauleistungen deutlich angehoben werden, bleiben jene für Planungsleistungen faktisch unverändert. Das Ergebnis ist eine Schieflage, die Sommer in der OTS-Aussendung vom 13. November 2025 so beschreibt:

„Dieses Ungleichgewicht kann dazu führen, dass Planungsleistungen nicht mehr separat vergeben werden, sondern im Rahmen von Totalunternehmerverfahren mitvergeben werden. Wenn nun auch kleinere Projekte auf diese fragwürdige Weise vergeben werden, gehen sie nicht nur aus weniger Bewerber:innen hervor, sondern werden auch intransparent abgewickelt.“

Wie wirkt die Schwellenwertlogik auf Planungsqualität?

Die Asymmetrie ist schnell erklärt. Ein öffentlicher Bauherr kann ein Gebäude bis 200.000 Euro direkt vergeben, die zugehörige Planung aber muss er ab 140.000 Euro EU-weit ausschreiben. Weil die Gesamtbaukosten regelmäßig ein Vielfaches der Planungskosten betragen, kehrt sich die Verhältnismäßigkeit um. Ausgerechnet jene Leistung, die das Projekt inhaltlich definiert, unterliegt strengeren Wettbewerbsregeln als der kostenintensivere Bauauftrag.

In der Praxis verstärkt das den Anreiz, Planung und Bau in einem einzigen Paket auszuschreiben. Damit entfällt die EU-weite Planeausschreibung, der Auftraggeber spart Verfahrenszeit und Beraterkosten. Gleichzeitig wird Paragraf 44 Absatz 3 BVergG, der bisher Direktvergaben an qualitative Prämissen band, durch die Schwellenwertanhebung weitgehend entwertet. Die Folge ist ein Rückzug aus dem Qualitätswettbewerb hin zu einem reinen Preiswettbewerb, gerade bei geistigen Dienstleistungen.

Was bedeutet das Totalunternehmermodell für die Trennung von Planen und Bauen?

Das Totalunternehmermodell (TU-Modell) bündelt Planung und Ausführung bei einem einzigen Auftragnehmer. Der öffentliche Bauherr spricht nur noch mit dem TU, die Architektin oder der Architekt wird Subunternehmer des Bauunternehmens. Damit löst sich auf, was in Österreich seit der Einführung des Ziviltechnikerwesens als Grundvoraussetzung für unabhängige Qualitätssicherung galt: die organisatorische Trennung zwischen jenen, die planen, und jenen, die ausführen.

Die Kammer hält in ihrer Stellungnahme fest, dass solche Modelle erfahrungsgemäß zu Intransparenz, Qualitätsproblemen und Mehrkosten führten. Der Planer verliert den direkten Draht zum Bauherrn, die Bauherrenvertretung hat keine unabhängige Instanz mehr, die auf Planungsqualität, Lebenszykluskosten oder Baukultur pocht. Gerade komplexe Aufgaben wie Schulen, Krankenhäuser oder Kommunalbauten verlangen aber nach einer klaren Rollenverteilung. Wenn der TU die Architektenleistung selbst einkauft, gewinnt der günstigste Anbieter, nicht der beste.

Welche Parallelen ergeben sich zur HOAI-Debatte in Deutschland?

Für Leserinnen und Leser in Deutschland ergibt sich ein vertrautes Muster. Das EuGH-Urteil C-377/17 aus dem Juli 2019 hatte die verbindlichen Mindestsätze der HOAI gekippt und damit den Preiswettbewerb um Planungsleistungen in Deutschland freigegeben. Seither ringt die deutsche Berufsvertretung um eine neue Honorarordnung, die Qualität sichert, ohne europarechtlich angreifbar zu sein.

Österreich hat keine HOAI, sondern die Leitlinien zur Leistungsermittlung LM.VM. Diese sind zwar weniger scharf formuliert, entfalten aber in öffentlichen Vergaben erhebliche Orientierungskraft. Sobald Planungsleistungen im TU-Modell verschwinden, sinkt auch der Einfluss der LM.VM. Die Kammer fordert daher seit Jahren ein Anfechtungsrecht für die gesetzlichen Interessensvertretungen, damit Kammern gegen rechtswidrige Ausschreibungen vorgehen können, ohne einzelne Architekturbüros ins Risiko zu bringen. Dieses Anliegen blieb auch in der Novelle 2026 unerfüllt.

Wie geht es weiter?

Die Bundeskammer hat auf ihrer Plattform http://arching.at bereits einen ersten Überblick veröffentlicht. Der Großteil der Bestimmungen gilt seit 1. März 2026, die neuen eForms-Vorgaben greifen ab 1. Oktober 2026. Die Kammer empfiehlt Mitgliedern, bei öffentlichen Ausschreibungen besonders auf die Verfahrensart, die Dokumentation der drei Vergleichsangebote und die Frage zu achten, ob Planungsleistungen getrennt oder als TU-Paket ausgeschrieben werden.

Politisch bleibt die zentrale Forderung offen: Die Ziviltechnikerkammer will, dass Mindeststandards für Architekturwettbewerbe in den Verordnungsrang gehoben werden und dass Interessensvertretungen ein eigenes Anfechtungsrecht erhalten. Solange beides nicht kommt, verlagert sich die Qualitätssicherung in die Hände einzelner Büros. Das ist ein schlechter Tausch. Denn Vergaberecht ist nie nur Verwaltungstechnik, sondern entscheidet darüber, wer die gebaute Umwelt unseres Landes tatsächlich plant.

Fazit

Das Vergaberechtsgesetz 2026 bringt sinnvolle Modernisierungen im Bereich Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Die Schwellenwertlogik aber drückt Planungsleistungen in eine strukturelle Benachteiligung. Wenn die Republik ihre Baukultur ernst nimmt, muss sie das Ungleichgewicht zwischen Planung und Ausführung beseitigen, statt es zu zementieren.

Quellen

Bundeskanzleramt, Bundesgesetzblatt: Vergaberechtsgesetz 2026, BGBl I Nr. 8/2026, kundgemacht am 27.2.2026.

Kammer der Ziviltechniker:innen Wien, Niederösterreich, Burgenland: OTS-Aussendung OTS0161 vom 13.11.2025.

Bundeskammer der Ziviltechniker:innen (http://arching.at ): „Vergaberechtsgesetz 2026 in Kraft“, Übersicht März 2026.

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Das Fundament bröckelt

Wer ein Haus baut, braucht soliden Grund. Was für Gebäude gilt, trifft auf Berufe ebenso zu – und der Berufsstand der Architektinnen und Architekten steht gegenwärtig auf erschüttertem Terrain. Drei Entwicklungen überlagern sich dabei auf unglückliche Weise: das EuGH-Urteil zur HOAI aus dem Jahr 2019, das Vergabetransformationsgesetz mit seiner Tendenz zur Generalübernehmervergabe sowie Erleichterungen in der seit dem 1. Januar 2025 gültigen Fassung der bayerischen Bauordnung (BayBO), die bestimmte Bauvorhaben nun verfahrensfrei stellt – Vorhaben, die bisher zwingend eine Architektin oder einen Architekten erforderten. Zusammen ergeben diese drei Entwicklungen eine Gemengelage, die in ihrer Konsequenz den Berufsstand strukturell gefährdet.

Rund vierzig Jahre Berufspraxis lehren eines: Architektinnen und Architekten haben schon manchen Sturm überstanden. Die HOAI-Novellen der Vergangenheit, die Digitalisierungswelle, der BIM-Umbruch – jedes Mal gelang die Anpassung. Doch das EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 (Rechtssache C-377/17) trifft tiefer. Der Europäische Gerichtshof erklärte die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architektinnen und Architekten sowie Ingenieurinnen und Ingenieure für unvereinbar mit europäischem Recht. Das Gericht sah im Wesentlichen eine unzulässige Beschränkung des freien Dienstleistungsverkehrs – und ließ dabei weitgehend unbeantwortet, wie Planungsqualität anderweitig gesichert werden soll.

Honorardumping als Systemrisiko

Die Folgen zeigen sich im Alltag kleiner und mittlerer Büros mit erschreckender Deutlichkeit. Ohne verbindliche Mindestsätze gerät jede Honorarverhandlung zum Pokerspiel, bei dem Bauherrinnen und Bauherren naturgemäß das stärkere Blatt halten. Wer als Einzelkämpfer oder kleines Büro antritt, hat gegen Generalübernehmer mit eigenen Planungsabteilungen strukturell das Nachsehen. Das Vergabetransformationsgesetz, das die Vergabe von Bauvorhaben an Generalübernehmende begünstigt, verschärft diesen Wettbewerbsnachteil zusätzlich.

Der Vergleich mit anderen Freiberuflern drängt sich auf: Niemand käme auf die Idee, Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten zu untersagen, sich auf ein Mindesthonorar zu berufen. Der Gesetzgeber erkennt dort an, dass Qualität ihren Preis hat und Preisdumping letztlich zu Lasten der Mandantschaft geht. Bei Planungsleistungen gilt diese Logik offenbar nicht – obwohl die Konsequenzen schlecht geplanter Gebäude deutlich sichtbarer sind als die eines schlecht formulierten Schriftsatzes.

Seriell und modular: Fortschritt oder Verdrängung?

Parallel dazu gewinnt das modulare und serielle Bauen politischen Rückenwind. Die Argumente dafür sind nicht von der Hand zu weisen: Wohnungsnot, explodierte Baukosten und ein eklatanter Fachkräftemangel machen schnellere, standardisierbarere Lösungen zwingend erforderlich. Fertighaussysteme, vorgefertigte Module und typisierte Grundrisse können tatsächlich helfen, den Neubaumarkt zu entlasten.

Die Frage ist allerdings, was dabei verloren geht. Baukultur entsteht nicht durch Wiederholung. Sie ist das Ergebnis von Auseinandersetzung – mit dem Ort, mit dem Klima, mit der Nutzerin und dem Nutzer, mit dem gewachsenen städtebaulichen Kontext. Kleine und mittlere Architekturbüros sind dabei unverzichtbare Träger regionaler Identität: Sie kennen den örtlichen Handwerker, den Bebauungsplan der Gemeinde und die Geschichte des Grundstücks. Diese lokale Verankerung lässt sich nicht standardisieren.

Modulares Bauen und hochwertige Architektur schließen sich nicht grundsätzlich aus – aber die aktuelle Debatte neigt dazu, beide gegeneinander auszuspielen, als wären Kosteneffizienz und Gestaltungsqualität unvereinbare Gegensätze. Das sind sie nicht. Wer jedoch die Planungsbeteiligung qualifizierter Architektinnen und Architekten schrittweise durch Verfahrensfreistellungen und Generalübernehmermodelle aushöhlt, beantwortet die Frage implizit: mit der falschen Antwort.

Was die Initiative Baukunst fordert

Vor diesem Hintergrund haben Architektinnen und Architekten aus dem gesamten deutschsprachigen Raum – von München bis Wien, von Hamburg bis Straßburg – einen offenen Brief an die Architekturverbände und Architektenkammern Deutschlands verfasst. Die Unterzeichnenden fordern kein Festhalten am Status quo, sondern konstruktive Lösungen: stärkere Interessenvertretung auf nationaler und europäischer Ebene, transparente Honorarmodelle, die insbesondere kleinen Büros eine tragfähige Existenzgrundlage bieten, sowie gezielte Qualitätssicherung durch Weiterbildung und klare Planungsberechtigungen.

Besonders hervorzuheben ist der Appell zur Sensibilisierung der Öffentlichkeit. Bauherrinnen und Bauherren verstehen häufig nicht, was qualifizierte Planungsleistung kostet – und warum das so ist. Architektur wird allzu oft als Kostenfaktor wahrgenommen, nicht als Investition in Nutzerqualität, Langlebigkeit und städtebaulichen Zusammenhang. Hier liegt eine genuine Kommunikationsaufgabe, der sich die Kammern und Verbände mit mehr Nachdruck widmen könnten.

HOAI als Orientierung – nicht als Korsett

Ein häufiges Missverständnis gilt es auszuräumen: Die HOAI war nie ein Zwangskorsett, das jede Honorarvereinbarung starr determinierte. Sie war – in ihrer besten Lesart – ein Orientierungsrahmen, der sowohl Planenden als auch Auftraggebenden Transparenz und Vergleichbarkeit bot. Als Leitplanke für faire Vergütung hat sie nach wie vor ihre Berechtigung, auch wenn die verbindliche Untergrenze europarechtlich gefallen ist.

Interessanterweise greifen viele Büros intern nach wie vor auf die HOAI-Tabellen zurück – weil es schlicht kein besseres Kalkulationsinstrument gibt. Was fehlt, ist die rechtliche Absicherung im Streitfall. Genau hier liegt Handlungsbedarf: nicht in der Nostalgie nach einem Rechtszustand von gestern, sondern in der Entwicklung belastbarer Alternativen, die europarechtlich standfest sind.

Ein Berufsstand, der sich neu erfindet

Vierzig Jahre Berufspraxis haben gezeigt: Die besten Architektinnen und die klügsten Architekten sind diejenigen, die Veränderung nicht beklagen, sondern gestalten. Der Druck auf den Berufsstand ist real – aber er kann auch Antrieb sein. Die Initiative Baukunst ist ein Zeichen, dass die Branche diesen Weg gehen will: nicht im Rückzug, sondern im Dialog.

Die Unterzeichnenden aus Deutschland, Österreich und Frankreich stehen exemplarisch für eine Branche, die ihre Stimme erhebt – konstruktiv, sachlich und mit dem langen Atem, den komplexe Systeme erfordern. Architektinnen und Architekten planen in Jahrzehnten. Warum sollten sie bei der Gestaltung ihrer eigenen Zukunft weniger Weitblick beweisen als beim nächsten Bauprojekt?

Zum offener Brief

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Warum das Ende freischaffender Architekturbüros auch das Ende ihrer Bautechnik bedeutet

Wenn Architekturbüros schließen, geht ihr Wissen verloren. Für immer. Die Kammern schauen zu.

Zwischen 2025 und 2035 werden im DACH-Raum schätzungsweise 24.000 bis 26.000 freischaffende Architekten ihre Büros schließen – ohne Nachfolge, ohne Archiv, ohne dass das in Jahrzehnten erarbeitete konstruktive und gestalterische Wissen irgendwo gesichert wird. Die Architektenkammern in Deutschland, Österreich und der Schweiz haben dafür kein Programm. Kein einziges. Ein Befund – und eine Forderung.

Was verschwindet wirklich, wenn ein Architekturbüro schließt?

Wenn ein Arzt in Rente geht, übernimmt ein Nachfolger die Praxis und die Patientenkartei. Wenn ein Anwalt aufhört, übernimmt ein Kollege die laufenden Mandate. Wenn ein Handwerksmeister sein Unternehmen schließt, endet die Firma – aber das handwerkliche Wissen lebt in den Gesellen weiter, die er ausgebildet hat.

Wenn eine Architektin nach 35 Jahren Freiberuflichkeit ihr Büro schließt, verschwindet in den meisten Fällen alles. Die Planschränke werden entleert oder entsorgt. Die Festplatte mit den CAD-Dateien landet irgendwo. Die Detailbibliothek, die über Jahrzehnte gewachsen ist – Anschlussdetails, bauphysikalische Lösungen, erprobte Fassadenkonstruktionen, regionale Baukenntnisse – existiert nirgendwo sonst. Sie ist diese eine Person. Und jetzt ist sie weg.

Wie groß ist das Problem – und warum kommt es jetzt?

Die Zahlen sind eindeutig. Laut BAK-Bundeskammerstatistik (Stand 1.1.2024) sind in Deutschland 53.268 Freischaffende in den Kammern eingetragen. Die BAK-Strukturbefragung 2024 zeigt: Das Durchschnittsalter dieser Selbstständigen liegt bei 55 Jahren – und der Anteil der über 60-Jährigen unter den Freischaffenden ist seit 2015 von 20 auf 30 Prozent gestiegen. Das sind rechnerisch rund 16.000 Menschen, die bereits heute im letzten aktiven Jahrzehnt ihrer Selbstständigkeit stehen. Bis 2035 werden – unter Einschluss der heute 57- bis 60-Jährigen – schätzungsweise 20.000 bis 22.000 freischaffende Architekten in Deutschland aus der Selbstständigkeit ausscheiden. Im DACH-Raum insgesamt sind es rund 24.000 bis 26.000.

Das Besondere an dieser Kohorte: Es handelt sich um die Gründergeneration der Bundesrepublik – Architektinnen und Architekten, die in den 1970er, 1980er und frühen 1990er Jahren ihre Büros gegründet haben. Sie haben nicht nur Gebäude entworfen. Sie haben einen Wissensbestand aufgebaut, der die Architekturpraxis des DACH-Raums bis heute trägt.

Gleichzeitig zeigen die Strukturdaten: 89 Prozent der deutschen Architekturbüros haben weniger als 10 Mitarbeiterinnen, 35 Prozent sind Solo-Büros ohne Angestellte. Das bedeutet: In der überwältigenden Mehrheit der Fälle gibt es niemanden, dem dieses Wissen intern weitergegeben werden könnte. Es gibt keine Schülerin, keinen Gesellen, keinen Junior-Partner, der das Handwerk übernimmt. Es gibt nur den Inhaber – und den Abschluss.

Welche Dimensionen des Wissens stehen auf dem Spiel?

Die Wissensforschung unterscheidet zwischen explizitem und implizitem Wissen. Explizites Wissen ist dokumentierbar – es steht in Normen, Fachbüchern, Handbüchern. Implizites Wissen ist personengebunden, durch Erfahrung entstanden, schwer in Worte zu fassen.

Dimension 1 – Das implizite Erfahrungswissen: nicht rettbar

Das Netz aus Beziehungen zu Behördenmitarbeitern, zu Handwerkern, zu Stammauftraggebern: implizit. Die Kenntnis lokaler Boden- und Klimabedingungen, der regionalen Bautypologien, der stillen Eigenheiten von Bebauungsplänen: implizit. Das Gespür für den richtigen Materialeinsatz, das aus hundert Baustellenerfahrungen entstanden ist: implizit. Es stirbt mit dem Inhaber – das war schon immer so und wird so bleiben.

Dimension 2 – Das gezeichnete Detailwissen: prinzipiell rettbar, aber nicht gerettet

Die Detailbibliothek eines Büros – Konstruktionsschnitte, Anschlusspunkte, bewährte Fassadenlösungen, Sonderdetails für spezifische bauphysikalische Aufgaben – liegt als Zeichnung vor. Sie ist materialisierbar, archivierbar, weiterzugeben. Das ist der entscheidende Unterschied zur Arztpraxis oder zur Kanzlei: In der Architektur könnte man diesen Wissenstypus retten. Man tut es nicht.

Dimension 3 – Das gebäudebezogene Planwissen: rechtlich gesichert, praktisch gefährdet

Grundrisse, Schnitte, Ausführungsdetails zu konkreten Gebäuden unterliegen Aufbewahrungsfristen – steuerlich zehn Jahre, haftungsrechtlich oft deutlich länger. Aber diese Pläne verbleiben im Büro, werden nicht übergeben, landen nach Ablauf der Fristen im Altpapier. Das Gebäude steht noch achtzig Jahre. Die Bestandspläne sind in zehn Jahren weg.

Warum ist das digitale Planarchiv besonders gefährdet?

Das Planarchiv auf Papier war greifbar, beständig, verständlich. Die Planschränke der 1970er und 1980er sind, sofern noch vorhanden, physisch zugänglich – und können im Notfall gescannt werden.

Das Planarchiv auf dem Computer ist eine andere Sache. Weit über 90 Prozent der umlaufenden CAD-Dateien liegen im proprietären DWG-Format des Marktführers Autodesk vor. Dieses Format ist nicht offen, nicht standardisiert, nicht langzeitstabil. Konvertierungsversuche in offene Formate erzeugen regelmäßig Informationsverluste. Und selbst wenn eine Festplatte gut erhalten ist – in zwanzig Jahren kann niemand mehr garantieren, dass die Datei noch lesbar ist.

In allen Denkmalämtern der Bundesrepublik fehlen bis heute verbindliche technische Standards für die Langzeitarchivierung digitaler Baudokumentationen. Für die freischaffenden Architekturbüros gibt es nicht einmal den Ansatz einer Empfehlung. Die Bayerische Architektenkammer weist in ihrer Rechtsauskunft darauf hin, dass Architekten aus Haftungsgründen nicht verpflichtet sind, CAD-Dateien in weiterbearbeitbaren Formaten herauszugeben. Im laufenden Betrieb schützt das den Architekten. Beim Büroabschluss bedeutet es: Das gezeichnete Wissen eines Berufslebens stirbt mit dem proprietären Format auf der Festplatte.

Was tun die Kammern – und was tun sie nicht?

Die Architektenkammern in Deutschland, Österreich und der Schweiz erfüllen einen klaren gesetzlichen Auftrag: die Baukultur zu fördern. Baukultur aber entsteht nicht nur durch neue Projekte. Sie wird auch durch das akkumulierte handwerkliche und gestalterische Wissen getragen, das sich in freischaffenden Büros über Jahrzehnte sedimentiert hat.

Was tun die Kammern für diesen Wissenserhalt? Einzelne Landesarchitektenkammern betreiben Bürovermittlungsdienste, um Nachfolgeregelungen zu erleichtern. Die Architektenkammer Berlin hat in einem vom Bundesministerium für Wirtschaft geförderten Pilotprojekt eine Nachfolge-Plattform erprobt und eine Broschüre vorgelegt. Die Architektenkammer NRW unterhält das Baukunstarchiv NRW. Und damit endet die Liste.

Kein Programm zur Sicherung konstruktiven Detailwissens. Kein niedrigschwelliges Angebot für den normalen Freischaffenden, sein Planarchiv geordnet zu übergeben. Keine Initiative zur digitalen Langzeitarchivierung von CAD-Beständen. Keine Kooperation mit Architekturfakultäten, um das Erfahrungswissen der Babyboomer-Generation systematisch in die Lehre zu überführen. Nichts.

Das Baukunstarchiv der Akademie der Künste in Berlin, das Architekturmuseum der TUM, das Architekturzentrum Wien und das gta Archiv der ETH Zürich sind exzellente Institutionen – aber sie sammeln kanonische Architektennachlässe, keine baukonstruktiven Detailarchive des freischaffenden Mittelstands. Von den 53.268 Freischaffenden in Deutschland werden weniger als ein Prozent jemals Kontakt zu einer dieser Institutionen aufnehmen. Für die übrigen 99 Prozent gibt es nichts.

Was verliert die nächste Generation?

Junge Architektinnen und Architekten lernen aus drei Quellen: Hochschule, eigene Erfahrung – und dem Wissen älterer Kolleginnen und Kollegen. Die Hochschule liefert Entwurfsbildung. Die eigene Erfahrung kommt mit den Jahren. Das Wissen erfahrener Büros war bisher der dritte Pfeiler – durch Anstellungsverhältnisse, durch Mentoring, durch informellen Austausch.

Wenn in den nächsten zehn Jahren 20.000 Büros schließen, ohne dass dieses Wissen irgendwo gesichert wird, verliert dieser dritte Pfeiler seine Substanz. Die Generation, die mit BIM aufwächst und KI nutzt, wird bautechnische Detailentscheidungen zunehmend ohne das handwerkliche Fundament treffen, das nur aus jahrzehntelanger Praxis entstehen kann. Das ist kein Generationenproblem. Es ist ein Qualitätsproblem – für Planung, für Ausführung, für das gebaute Ergebnis.

Der demografische Wandel trifft alle Branchen. In der Architektur hat er eine Besonderheit: Das Wissen dieser Branche ist zu einem erheblichen Teil zeichnerisch erfasst. Es wäre prinzipiell rettbar. Dass es trotzdem nicht gerettet wird, ist eine Entscheidung – keine Naturnotwendigkeit.

Was wäre jetzt zu tun?

Die Antwort ist nicht komplex. Sie erfordert politischen Willen – und Kammerarbeit, die über Verwaltung und Interessenvertretung hinausgeht.

1. Kammerprogramm Wissen sichern

Analog zur Berliner Nachfolge-Plattform braucht es ein bundesweites, kammergefördertes Angebot, das ausscheidende Büroinhaber dabei unterstützt, ihre Detailbibliotheken zu dokumentieren und in zugänglicher Form zu hinterlassen – nicht für die Archive, sondern für den Berufsstand, für Hochschulen, für die Praxis.

2. Offener Standard für die Büroarchivierung

Die Bundesarchitektenkammer sollte gemeinsam mit dem BBSR einen verbindlichen Mindeststandard für die Archivierung von CAD-Beständen beim Büroabschluss entwickeln – ein herstellerunabhängiges Exportformat (PDF/A-3, IFC), das in 50 Jahren noch lesbar ist.

3. Öffnung der Archivlandschaft nach unten

Die bestehenden Architekturarchive müssen ihren Selektionsfokus erweitern. Es braucht eine ergänzende Struktur, die das konstruktive Alltagswissen freischaffender Büros sichert – nicht als museales Objekt, sondern als professionelle Ressource für den Berufsstand.

4. Kooperationen zwischen Kammern und Hochschulen

In strukturierten Programmen könnten ausscheidende Büroinhaber ihr Detailwissen in Lehrveranstaltungen, Workshops und dokumentierten Projektstudien weitergeben – als systematischen Teil ihrer Berufsbiografie, nicht als gelegentlichen Gastauftritt.

Solange niemand das benennt, rückt es nicht auf die Agenda.

Die Kammern sind auf die Begleitung aktiver Berufstätigkeit ausgelegt, nicht auf die Sicherung des Erbes beim Ausscheiden. Solange niemand das öffentlich benennt, bleibt es außerhalb der berufspolitischen Agenda. Solange es außerhalb der Agenda bleibt, geschieht nichts.

Der demografische Wandel gibt dem Berufsstand ein Jahrzehnt. Dann ist es zu spät.

■  Quellen

BAK – Bundesarchitektenkammer: Bundeskammerstatistik (Stand 1.1.2024), Strukturbefragung 2024 (Berichtsjahr 2023), http://bak.de

Deutsches Architektenblatt: Architektenstatistik: Alter, Arbeitszeiten, Büros, Umsatz und Gehalt, Januar 2025, http://dabonline.de

Architektenkammer Hessen (AKH): Kurzauswertung der BAK-Strukturbefragung 2024, http://akh.de

ACE – Architects‘ Council of Europe: Sector Study 2024 (9. Ausgabe), ace-cae.eu

KfW Research: Nachfolge-Monitoring Mittelstand 2024, http://kfw.de

DIHK: Report Unternehmensnachfolge 2024, http://dihk.de

Bearing Point: Studie Wissensmanagement im Kundenservice 2024

EU-Kommission: Schaden durch ungesichertes Wissen, jährliche Schätzung

Akademie der Künste Berlin: Baukunstarchiv, adk.de

Architekturmuseum TUM München: Sammlung und Archiv, http://architekturmuseum.de

Architekturzentrum Wien (Az W): Vor- und Nachlässe, http://azw.at

Bayerische Architektenkammer: Rechtliche Hinweise zu Aufbewahrungsfristen, http://byak.de

Architektenkammer Berlin: Plattform Büronachfolge / Broschüre, http://ak-berlin.de

Vereinigung der Landesdenkmalpfleger: Langzeitarchivierung digitaler Baudokumentation, Nr. 30

BAK-Bundeskammerstatistik: Freischaffende Architekten nach Fachrichtungen (PDF), Stand 1.1.2024

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Architektensuche: Was Kammern nicht wissen und warum das Büros bei der Akquise schadet

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Welche Erkenntnisse die Architektenkammern über das Suchverhalten von Bauherrinnen und Bauherren vorhalten, lässt sich in einem Satz zusammenfassen: keine.

Das ist bemerkenswert für Organisationen, die nach eigenem Verständnis die Schnittstelle zwischen qualifizierten Architektinnen und Architekten einerseits und der Öffentlichkeit andererseits darstellen. Bundesarchitektenkammer (BAK), Länderkammern, ihre europäischen Pendants in Frankreich, Österreich, Italien und Spanien: Alle führen Register, alle betreiben Suchportale, alle vertreten den Anspruch, Bauinteressierte und Architektinnen zusammenzubringen. Aber wie Bauherrinnen und Bauherren tatsächlich suchen, welche Kanäle sie nutzen, welche Kriterien sie bei der Auswahl anwenden, das hat keine dieser Organisationen je systematisch erhoben.

Warum eine Schutzorganisation ihre eigene Schutzleistung nicht misst?

Eine Analyse der Forschungslage in sechs europäischen Ländern zeigt das Ausmaß dieser Lücke in aller Deutlichkeit. Die BAK-Strukturbefragung 2024, erhoben unter freischaffenden Kammermitgliedern, liefert detaillierte Daten zu Bürostrukturen, Umsatz und Beschäftigung. Das monatliche BAK/ifo-Architekten-Konjunkturpanel (Leibniz-Institut ifo, München, ca. 300 Büros) dokumentiert Geschäftsklima und Auftragserwartungen. Die BAK-Berufspolitische Befragung 2025 hat über 15.600 Kammermitglieder zu Themen wie Künstliche Intelligenz, Bürokratiebelastung und Teilzeitarbeit befragt.

Eine einzige Frage fehlt in allen diesen Erhebungen vollständig: Wie haben Ihre Bauherrinnen und Bauherren Sie gefunden?

Das ist kein Versehen. Es ist Ausdruck einer strukturellen Ausrichtung: Kammern forschen über ihre Mitglieder, nicht über deren potenzielle Auftraggeber. Das ist nachvollziehbar, weil Kammermitglieder die Beitragszahler sind. Aber es ist berufspolitisch blind, weil die Akquisitionsbedingungen der Mitglieder direkt davon abhängen, dass die Kammer die Nachfrageseite kennt und gestaltet. Wer den Markt seiner Mitglieder nicht kennt, kann ihn nicht vertreten.

Was wissen wir stattdessen, und woher kommt das Wissen?

Der einzige belastbare europäische Einzelbefund stammt aus Großbritannien. Die Forschungsreihe „Future Business of Architecture“ des Royal Institute of British Architects (RIBA) zeigt: Nahezu zwei Drittel aller Aufträge entstehen durch Reputation, Wiederholungsbeauftragungen oder persönliche Empfehlung. Die RIBA-Hausbesitzerbefragung 2021 (1.500 Befragte, UK-weit) ergab, dass 61 Prozent der Teilnehmenden die Mitgliedschaft in einer Berufsorganisation als wichtiges Auswahlkriterium nannten. Das sind partielle Befunde aus britischem Kontext, keine Repräsentativerhebung zu Suchwegen. Aber es ist das Beste, was Europa zu bieten hat.

Für Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien und Spanien liegt keine vergleichbare Studie vor. Die Archigraphie 2024-2026 des Conseil national de l’Ordre des Architectes (CNOA, Paris), die umfangreichste nationale Professionsstudie Frankreichs (über 2.000 befragte Architektinnen und Architekten, Dezember 2024), liefert Daten zu Marktstruktur und Renovierungsquoten. Wie private Bauherrinnen ihre Architektinnen und Architekten gefunden haben, fragt sie nicht.

Digitale Plattformen wie Houzz, ArchiLovers oder Google haben an Bedeutung gewonnen, das ist plausibel. Wie viele Bauinteressierte diese Kanäle nutzen und wie viele über Kammerverzeichnisse oder persönliche Empfehlung suchen: Niemand weiß es. Nirgendwo in Europa ist die Konversionsrate eines einzigen offiziellen Architekten-Suchportals öffentlich dokumentiert.

Was Deutschland im europäischen Vergleich besonders betrifft

In Deutschland kommt zu dieser allgemeinen Wissenslücke ein strukturelles Problem hinzu, das in Europa einzigartig ist. Die Listung im Online-Verzeichnis der Länderkammern ist für Kammermitglieder freiwillig. Die BAK empfiehlt die Eintragung, verpflichtet dazu aber nicht. Das Ergebnis: Das institutionelle Suchportal, das Bauherrinnen und Bauherren an Architektinnen und Architekten vermitteln soll, bildet den tatsächlichen Bestand freischaffender Büros strukturell unvollständig ab.

In Frankreich gilt Pflichtmitgliedschaft im Ordre des Architectes, in Spanien in den regionalen Colegios, in Italien in den provinziellen Ordini. Die jeweiligen Suchportale erfassen ihre Mitglieder vollständig. In Deutschland ist das institutionelle Angebot freiwillig, und damit strukturell lückenhaft. Nicht aus Nachlässigkeit einzelner, sondern durch Systemdesign.

Es wäre eine berufspolitische Aufgabe, das zu ändern. Eine verbindliche Listung aller freischaffenden Kammermitglieder in einem einheitlichen, filterfähigen, öffentlich zugänglichen Verzeichnis wäre ein erster Schritt. Solange er nicht getan wird, können Architekturbüros nicht darauf vertrauen, dass ihre Kammer für ihre Auffindbarkeit sorgt.

Was folgt daraus für Architektinnen und Architekten heute?

Die fehlende Datenlage der Kammern ist keine Entschuldigung und kein Schicksal. Sie ist eine Lücke, die informierte Architektinnen und Architekten für sich nutzen können. Wer versteht, wie Bauherrinnen und Bauherren suchen, auch wenn dieses Wissen aus britischen RIBA-Studien, aus Plausibilitätsüberlegungen zu vertrauensintensiven Dienstleistungen und aus praktischer Erfahrung zusammengesetzt werden muss, verschafft sich einen strukturellen Vorteil gegenüber Mitbewerberinnen und Mitbewerbern, die auf institutionelle Unterstützung warten.

Das Schweigen der Kammern zu dieser Frage ist unbequem. Aber es schafft auch Raum: für alle, die bereit sind, das eigene Marktwissen selbst aufzubauen.

Bauherren gewinnen, Lehrgang, Baukunst.art

Akquisestrategie für Architektinnen und Architekten im deutschsprachigen Raum

Da die Kammern die Nachfrageseite nicht erheben, liefert dieser Lehrgang das Wissen, das fehlt, und die Werkzeuge, um es anzuwenden.

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Kategorie: PRAXIS

Gewidmet, aber leer: Was Österreichs brachliegende Bauflächen über das Versagen der Raumplanung verraten

Brachliegendes Bauland ist eine planerische Fehlfunktion: Wenn gewidmete Flächen jahrzehntelang unbebaut bleiben, während Wohnraum knapp und teuer wird, versagt das System der räumlichen Planung an einem seiner Grundprinzipien. Laut Erhebungen der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) aus dem Jahr 2025 liegen in Österreich insgesamt 63.000 Hektar gewidmetes Bauland ungenutzt. Das entspricht einem Fünftel aller Bauflächen und übertrifft zusammengerechnet die Stadtgebiete von Wien, Graz und Salzburg. Für Architektinnen und Architekten, die täglich mit Baurecht, Widmung, Vergabe und Projektentwicklung befasst sind, ist dieses strukturelle Problem keine abstrakte Statistik, sondern eine konkrete Rahmenbedingung ihrer Arbeit.

Warum bleiben gewidmete Flächen unbebaut?

Die Gründe für die österreichischen Baulandreserven sind vielschichtig und regional stark ausgeprägt. Im Burgenland, das mit rund 30 Prozent die bundesweit höchste Baulandreserve aufweist, benennt der ÖVP-Bürgermeister von Weichselbaum im Bezirk Jennersdorf das Kernproblem direkt: Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer horten ihr Bauland als generationelles Erbe. ‚Keiner gibt was her‘, fasst Harald Brunner die Lage seiner Gemeinde zusammen, die eine Baulandreserve von 52 Prozent verzeichnet. Diese Haltebereitschaft folgt einer rationalen Erwartung steigender Grundstückspreise, ist aber aus planerischer Perspektive dysfunktional.

Dem gegenüber zeigt Wien mit lediglich 6,6 Prozent freier Baufläche, dass Knappheit zwar mobilisieren kann, zugleich aber Preise treibt. In der Steiermark beträgt die Baulandreserve 22 Prozent, in Kärnten und Niederösterreich je rund 21 Prozent. Salzburg verzeichnet 13 Prozent, Tirol 15 Prozent, Oberösterreich 17,6 Prozent. Die Datenbasis stammt aus der ÖROK-Erhebung 2025, die erstmals flächendeckend belastbare Vergleichszahlen liefert.

Hinzu kommen historische Überwidmungen: Der WWF kritisiert gegenüber der APA ‚großzügige bis verschwenderische‘ Widmungen der Vergangenheit, die Gemeindegebiete aufgebläht haben, ohne dass ein realistischer Bedarf bestand. Das Ergebnis sind Baulandreserven in Randlagen ohne Infrastrukturanbindung, die aus raumplanerischer Sicht besser gar nicht erst hätten gewidmet werden dürfen.

Welche Instrumente greifen, und was bedeuten sie für Planungsbüros?

Einzelne Bundesländer versuchen, mit fiskalischen und rechtlichen Mitteln gegenzusteuern. Das Burgenland erhebt seit 2025 eine ‚Baulandmobilisierungsabgabe‘: Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer unbebauter Grundstücke zahlen jährlich zwischen 0,5 und zwei Prozent des Grundstückswerts. Infrastrukturlandesrat Heinrich Dorner (SPÖ) sieht erste Wirkung: Die burgenländische Baulandreserve sei von 38 auf 30 Prozent gesunken. Tirol plant eine vergleichbare Abgabe für 2026. Darüber hinaus haben einzelne Gemeinden in Tirol, darunter Umhausen im Ötztal, Bausperren für spekulative Grundstücke verhängt, die der Österreichische Verfassungsgerichtshof im Oktober 2025 bestätigt hat.

Für planende Büros ergeben sich aus diesen Entwicklungen konkrete Konsequenzen. Wenn Gemeinden aktiv auf die Mobilisierung von Baulandreserven setzen, entsteht Projektpotenzial in Lagen, die bisher schlummerten. Verdichtung im Bestand, Lückenschluss, die Umnutzung von Altwidmungen: Das sind Aufgaben, bei denen die planerische Kompetenz von Architektinnen und Architekten gefragt ist. Gleichzeitig verschiebt sich der politische Druck. Neuwidmungen werden durch bestehende Altlasten schwieriger zu rechtfertigen; neue Projekte müssen ihre Standortwahl raumordnungsrechtlich weit stärker legitimieren als bisher.

Der WWF-Bodenschutz-Experte Simon Pories weist auf einen wichtigen Vorbehalt hin: Baulandmobilisierung darf kein Selbstzweck sein. Nicht jedes gewidmete Grundstück sollte bebaut werden. Entscheidend ist die Lage: zentral, gut angebunden an den öffentlichen Nahverkehr und die technische Infrastruktur. Für Architektinnen und Architekten bedeutet das, bereits in der Grundlagenermittlung und Vorplanung die raumordnungsrechtliche Qualität eines Standorts kritisch zu beurteilen, statt jede Widmung als gegebene Bebauungschance zu behandeln.

Was bedeutet das für Architektinnen und Architekten konkret?

Erstens ergibt sich ein erweitertes Beratungsfeld. Eigentümerinnen und Eigentümer unbebauten Baulands geraten durch fiskalischen Druck zunehmend unter Entwicklungszwang. Wer frühzeitig als kompetente Planerin oder kompetenter Planer in diesen Prozess eintritt, sichert sich Projektentwicklungsmandate, die klassischerweise nicht über Ausschreibungen vergeben werden.

Zweitens wächst das Thema Rückwidmung. Wo Gemeinden Überwidmungen korrigieren, können Eigentümerinnen und Eigentümer Entschädigungsansprüche nach Landesraumordnungsrecht geltend machen. Architektinnen und Architekten sind in solchen Verfahren als Sachverständige oder Gutachter gefragt, eine honorarträchtige Zusatzleistung jenseits der klassischen Leistungsphasen.

Drittens zeigt die Situation, dass Bebauungspläne und Flächenwidmungspläne keine statischen Rahmenbedingungen sind, sondern aktiv politisch gesteuerte Instrumente. Wer Planungsverfahren aktiv begleitet und in Gemeinderäten als sachkundige Stimme auftritt, kann Entscheidungen mitgestalten, die später die Grundlage für Bauvorhaben bilden. Diese planerisch-politische Dimension der Berufspraxis wird angesichts knapper Budgets, Flächeneffizienzdebatten und ökologischer Anforderungen an den Bodenschutz weiter an Bedeutung gewinnen.

Die Zahlen der ÖROK sind kein abstraktes Planungsproblem. Sie beschreiben eine Systemfrage, auf die Architektinnen und Architekten sowohl als planende Fachleute als auch als gesellschaftliche Akteurinnen und Akteure eine Antwort geben müssen.

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OECD-Kritik an Österreich: Zu viele Gutverdiener in Sozialwohnungen, zu lange Wartezeiten für Baugenehmigungen

Der soziale Wohnbau ist kein Selbstzweck, sondern ein wohnungspolitisches Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen: Genau diese Definition stellt der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 für Österreich, veröffentlicht am 19. März 2026, in den Mittelpunkt seiner Kritik. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) kommt zu dem Schluss, dass der geförderte Wohnbau in Österreich nicht mehr konsequent jene Menschen erreicht, für die er konzipiert wurde.

In Wien und anderen Großstädten sind die Wohnimmobilienpreise und Mieten laut OECD erheblich gestiegen. Der Druck auf leistbaren Wohnraum wächst, während der Anteil geförderten Wohnbaus am Gesamtbestand, obwohl im internationalen Vergleich nach wie vor hoch, kontinuierlich zurückgeht. Gleichzeitig leben in gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen Mieterinnen und Mieter, die ihren ursprünglichen Förderstatus längst überschritten haben, also Haushalte mit mittlerweile deutlich gestiegenen Einkommen. Dies führt zu einer strukturellen Fehlallokation, die jene benachteiligt, die den geförderten Wohnraum tatsächlich am dringendsten benötigen.

Was bedeutet das für die Planungs- und Wohnbaupolitik?

Aus berufspolitischer Sicht der Architektinnen und Architekten sind die OECD-Empfehlungen in mehrere Handlungsfelder zu differenzieren. Erstens: Die Forderung nach regelmäßiger Neubewertung der Anspruchsberechtigung für wohnbaugeförderte Genossenschaftswohnungen greift unmittelbar in die Steuerung von Bauträgern und Wohnbauförderungsgesetzen der Länder ein. In Österreich ist das Wohnrecht Ländersache; die neun Bauordnungen und die jeweiligen Wohnbauförderungsgesetze regeln, wer unter welchen Bedingungen in geförderten Wohnungen verbleiben darf. Eine bundesweit einheitliche Einkommensüberprüfung, wie sie die OECD andeutet, wäre verfassungsrechtlich komplex.

Zweitens steht die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren im Mittelpunkt der OECD-Forderungen. Dies ist für Architektinnen und Architekten in ihrer täglichen Praxis unmittelbar relevant: Verfahren zur Baubewilligung dauern in Österreich je nach Bundesland und Projektumfang zwischen einem und mehreren Monaten, bei komplexen Vorhaben mit naturschutzrechtlichen, wasserrechtlichen oder denkmalrechtlichen Nebenverfahren deutlich länger. Langwierige Behördenprozesse verteuern Projekte erheblich, weil Planungs- und Finanzierungskosten über die gesamte Wartezeit anfallen.

Welche Instrumente empfiehlt die OECD konkret?

Der OECD-Bericht benennt neben der Anspruchsberechtigungs-Überprüfung und der Verfahrensbeschleunigung zwei weitere Instrumente: Leerstandsabgaben und höhere Steuern auf ungenutztem Bauland. Beide Maßnahmen sind im deutschsprachigen Raum seit Jahren diskutiert, jedoch nur zögerlich umgesetzt worden. Eine Leerstandsabgabe würde spekulativen Leerstand von Wohnungen verteuern und Anreize setzen, Bestandsflächen dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Eine höhere Besteuerung von nicht entwickeltem Bauland könnte Kommunen und Länder dazu veranlassen, Baurechte zu aktivieren und Investorinnen und Investoren zur Projektumsetzung zu drängen.

Für die Berufspolitik der Architektenkammern ergeben sich daraus konkrete Handlungsfelder. Die Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten in Österreich sowie die Länderkammern sind gefordert, sich in die Debatten um Baugenehmigungsbeschleunigung, Wohnbauförderungsrecht und Vergabepraxis einzubringen. Das Vergaberecht nach dem Bundesvergabegesetz 2018 (BVergG 2018) sowie die EU-Richtlinie 2014/24/EU zur öffentlichen Auftragsvergabe bilden den Rahmen für Planungsaufträge im geförderten Wohnungsbau. Hier besteht Optimierungspotenzial, insbesondere was die Wertgrenzen für Direktvergaben und Verhandlungsverfahren betrifft.

Die FPÖ lehnte die OECD-Vorschläge zur Einkommensüberprüfung im sozialen Wohnbau umgehend ab. Bautensprecher Michael Oberlechner bezeichnete einkommensabhängige Mieten als leistungsfeindlich und als versteckte Steuererhöhung, die sich gegen den Mittelstand richte. Diese politische Reaktion zeigt, wie sensibel das Thema in der öffentlichen Debatte ist: Wohnungspolitik ist keine technische, sondern eine zutiefst gesellschaftspolitische Materie.

Was können Architekturkammern zur Lösung beitragen?

Kammern und Berufsverbände stehen vor der Aufgabe, die Qualität der gebauten Umwelt zu sichern und zugleich auf strukturelle Rahmenbedingungen zu reagieren. Im Kontext der OECD-Empfehlungen bedeutet das konkret: Kammern sollten die Forderung nach schnelleren Baugenehmigungsverfahren aktiv unterstützen und in ihren Positionen gegenüber der Politik verankern. Nicht beschleunigte Verfahren zulasten der Qualitätsprüfung, sondern effizientere, digital gestützte Prozesse mit klaren Bearbeitungsfristen sind das Ziel.

Architektinnen und Architekten können im sozialen Wohnbau durch kompakte, typologisch durchdachte Grundrisse und serielle Planungsansätze zur Kostensenkung beitragen. Das IBA’27-Programm in der Stuttgarter Region sowie Projekte im Rahmen gemeinnütziger Wohnbaugesellschaften zeigen, dass qualitätsvoller geförderter Wohnungsbau und wirtschaftliche Effizienz kein Widerspruch sind.

Die Grundsteuerreform, die die OECD als weiteres Instrument anspricht, betrifft indirekt die Bodenpreisgestaltung und damit die Kalkulationsgrundlage für Wohnbauprojekte. Österreich liegt laut OECD mit Grundsteuereinnahmen von 0,6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts deutlich unter dem OECD-Schnitt. Eine Reform könnte Bodenspekulation dämpfen und den Erwerb von Bauträgerliegenschaften für den geförderten Wohnbau erleichtern.

Was der OECD-Wirtschaftsbericht 2026 letztlich in Erinnerung ruft: Leistbares Wohnen ist kein marktwirtschaftliches Nebenprodukt, sondern erfordert aktive politische Steuerung. Und diese Steuerung braucht qualifizierte Planerinnen und Planer, transparente Verfahren sowie ein Berufsrecht, das Gestaltungsqualität nicht dem Kostenminimierungsdruck opfert.

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Serielles Sanieren ist die industrialisierte energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden mit vorgefertigten Fassaden- und Dachelementen, die nach einem Katalogprinzip zu kalkulierten Festpreisen beschafft werden. Ein breites Bündnis aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWE), dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB), dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie der Deutschen Energie-Agentur (dena) hat eine Rahmenvereinbarung unterzeichnet, die das serielle Sanieren in Deutschland auf eine neue institutionelle Grundlage stellt. Für Architektinnen und Architekten, die im Bestandsbereich tätig sind, eröffnet diese Entwicklung sowohl neue Auftragsfelder als auch veränderte Planungsanforderungen.

Wie funktioniert das Katalogprinzip beim seriellen Sanieren?

Das Modell lehnt sich an ein bereits etabliertes System an: die Rahmenvereinbarungen zum seriellen, modularen und systemischen Bauen (SMSB), die der GdW in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Das Prinzip ähnelt einem strukturierten Baukatalog, aus dem Mitgliedsunternehmen Bauprodukte mit vorgefertigten Elementen zu Festpreisen wählen können. Bisherige Erfahrungswerte belegen erzielte Quadratmeterpreise zwischen 2.370 und 4.370 Euro, was deutlich unter dem üblichen Marktniveau liegt.

Die neue Rahmenvereinbarung soll europaweit über Tenders Electronic Daily (TED), den Onlinedienst der Europäischen Union für öffentliche Ausschreibungen, platziert werden. Der genaue Zeitpunkt steht noch nicht fest. Damit entsteht ein transparenter, vergaberechtskonformer Beschaffungsweg, der nach den Bestimmungen der Vergabeverordnung (VgV) und VOB/A-EU für kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften zugänglich ist.

Für planende Büros ergibt sich daraus eine veränderte Beratungsrolle. Wer Bauherrinnen und Bauherren aus dem GdW-Umfeld betreut, sollte die verfügbaren Systeme und deren Preisrahmen kennen, um eine fundierte Grundlage für die Kostenplanung nach DIN 276 liefern zu können. Gleichzeitig verändert sich der Planungsansatz: Die gestalterische Freiheit wird durch die Systemvorgaben begrenzt, während Ausführungssicherheit und Kalkulierbarkeit steigen. Das ist kein Widerspruch, sondern eine neue Planungsdisziplin.

Die Vorfertigung der Elemente erfolgt industriell und wetterunabhängig, die Montage auf der Baustelle ist auf wenige Tage reduziert. Architektinnen und Architekten, die in den Leistungsphasen 5 bis 8 tätig sind, müssen die Schnittstellen zwischen vorgefertigtem System und Bestand präzise definieren. Brandschutz, Fensteranschlüsse, Lüftungskonzept nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Entwässerung der neuen Außenhülle sind typische Konfliktpunkte, die sorgfältige Detailplanung erfordern.

Welche Chancen und Risiken entstehen für kleinere Architekturbüros?

GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser verweist auf eine bereits belastbare Marktgröße: Rund 4.000 Wohneinheiten sind bundesweit im seriellen Sanieren fertiggestellt oder im Bau, weitere 18.000 befinden sich in der Planung. Diese Zahlen machen deutlich, dass serielles Sanieren kein Nischenthema mehr ist, sondern einen wachsenden Markt darstellt.

Für kleine und mittelgroße Architekturbüros stellen sich dabei konkrete Fragen: Wie positioniert man sich gegenüber Systemanbietern? Welche Leistungen verbleiben beim Büro, wenn der Produktkatalog einen Teil der Detailplanung vorwegnimmt? Und unter welchen Bedingungen ist das Modell für Bauherren außerhalb des GdW-Rahmens attraktiv?

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Beschleunigung. GdW-Präsident Axel Gedaschko betont, dass nur durch industrielle Vorfertigung, standardisierte Prozesse und partnerschaftliche Zusammenarbeit die energetische Modernisierung in der notwendigen Breite zu vertretbaren Kosten umgesetzt werden kann. Dieser Befund gilt auch jenseits der Wohnungswirtschaft: In Zeiten von Fachkräftemangel und gestiegenen Baukosten ist die Reduktion handwerklicher Komplexität auf der Baustelle ein handfester Vorteil, den Bauherrinnen und Bauherren zunehmend einfordern.

Die Herausforderung liegt in der Qualitätssicherung. Nicht jedes Bestandsgebäude ist für serielle Systeme geeignet. Unregelmäßige Grundrisse, denkmalgeschützte Fassaden, statisch problematische Attiken oder besondere Nutzungsanforderungen können die Anwendbarkeit der Kataloglösungen einschränken. Hier bleibt individuelle Planung unverzichtbar. Die Aufgabe besteht darin, frühzeitig zu prüfen, ob ein Objekt systemfähig ist, und den Bauherrn transparent über die Konsequenzen der Standardisierung zu informieren.

Aus haftungsrechtlicher Sicht ist bedeutsam, dass Systemanbieter in der Regel Gewährleistungen für ihre vorgefertigten Elemente übernehmen. Die planungsrechtliche Verantwortung der Architektin oder des Architekten für die Gesamtmaßnahme bleibt davon unberührt. Die Koordination zwischen Systemlieferant, ausführendem Unternehmen und den übrigen Fachplanern obliegt weiterhin der objektverantwortlichen Planung, was eine saubere Vertragsdefinition der Schnittstellen voraussetzt.

Ausblick: Serielles Sanieren als strategisches Geschäftsfeld

Die Rahmenvereinbarung, die in den kommenden Monaten europaweit ausgeschrieben werden soll, schafft eine neue institutionelle Infrastruktur für die energetische Gebäudemodernisierung. Für die rund 3.000 GdW-Mitgliedsunternehmen entsteht ein verlässlicher Zugang zu qualitätsgesicherten Systemlösungen mit klarer Preistransparenz.

Architekturbüros, die im Bestandsbereich tätig sind oder dieses Segment gezielt erschließen wollen, sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen. Die Veröffentlichung auf TED markiert den Moment, ab dem sich Systemanbieter verbindlich bewerben können. Wer die Marktstruktur und die angebotenen Systeme kennt, kann Bauherrinnen und Bauherren fundiert beraten und eigene Leistungen gezielt positionieren.

Das Potenzial ist erheblich. Der Gebäudebestand in Deutschland umfasst rund 21 Millionen Wohneinheiten, von denen laut Statistischem Bundesamt ein Großteil noch nicht den energetischen Anforderungen des GEG entspricht. Serielles Sanieren ist kein Allheilmittel, aber ein praxiserprobter Weg, um Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Geschwindigkeit in Einklang zu bringen. Wer diesen Weg aktiv mitgestaltet, statt ihn nur zu begleiten, ist gut positioniert.

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BERUFSPOLITIK | FÖRDERUNG

Milliarden für nichts? Warum Deutschlands Wohnungsbauoffensive stottert

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Drei Monate nach dem Start der EH55-Förderung zeigt sich: Zinssenkungen allein reichen nicht, um den Bauüberhang von 760.000 Wohnungen zu mobilisieren.

Das Effizienzhaus 55 (EH55) bezeichnet ein Wohngebäude, das lediglich 55 Prozent der Primärenergie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigt. Seit dem 16. Dezember 2025 ist dieser Standard im Rahmen des KfW-Programms „Klimafreundlicher Neubau“ (Programmkennzeichen 297/298) wieder förderfähig, nachdem die Ampel-Koalition die Förderung im Januar 2022 abrupt eingestellt hatte. Die schwarz-rote Bundesregierung unter Bundesbauministerin Verena Hubertz reaktivierte das Programm mit einem Gesamtvolumen von 800 Millionen Euro, um den sogenannten Bauüberhang abzubauen: jene mehr als 760.000 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber nie gebaut wurden.

Die Idee dahinter war so bestechend wie sie simpel klang. Wer bereits eine Baugenehmigung in der Schublade hatte und nach EH55-Standard gebaut hätte, sollte nun mit zinsvergünstigten KfW-Krediten von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit den letzten Anstoß zum Bauen erhalten. Fossile Energieträger wie Gas oder Öl sind ausgeschlossen; Wärme muss zu hundert Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Das Programm ist zeitlich befristet und endet, wenn der Fördertopf erschöpft ist, spätestens aber zum 30. Juni 2026.

Warum wurden von 800 Millionen Euro bis Februar erst 150 Millionen abgerufen?

Die Bilanz nach den ersten zwei Monaten ist ernüchternd. Laut einer Recherche des Handelsblatts waren von den bereitgestellten 800 Millionen Euro Anfang Februar 2026 erst rund 150 Millionen Euro abgerufen worden. Gefördert wurden bis Ende Februar insgesamt rund 17.000 Wohneinheiten. Gemessen am Potenzial des Bauüberhangs ist das wenig. Vier strukturelle Hemmnisse erklären, warum das Programm bislang hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Erstens: die Definition des Vorhabenbeginns. Bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gilt als Förderschaden. Für Wohnungsunternehmen, die öffentlich ausschreiben müssen oder mit Generalübernehmern arbeiten, ist das faktisch ein Ausschluss. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) kritisiert dies ausdrücklich und fordert eine praxistauglichere Regelung. Besonders absurd: Die Nutzung der GdW-Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen ist derzeit förderschädlich, obwohl genau diese Bauweise günstiger und schneller wäre.

Zweitens: der Zinsvorteil schrumpft rascher als versprochen. Zum 2. März 2026 senkte das Bundesbauministerium den Effektivzins auf historisch niedrige 1,0 Prozent (bei zehn Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung). KfW-Vorständin Melanie Kehr sprach von einem „Signalzins“. Doch bereits bis zum 12. März war der Zins wieder auf 1,23 Prozent gestiegen. Der Grund: Der Effektivzins ergibt sich nicht allein aus der staatlichen Zinsverbilligung, sondern auch aus den Kapitalmarktzinsen und weiteren Kosten. Geopolitische Verwerfungen, etwa in Nahost, treiben die Kapitalmärkte und damit die Zinslast. Was die Politik mit der linken Hand gibt, holt der Markt mit der rechten zurück.

Drittens: die Baukosten bleiben strukturell hoch. Die EH55-Förderung adressiert ausschließlich den Finanzierungsaspekt. Sie ändert nichts an den nach wie vor erhöhten Kosten für Material, Handwerk und Energieberatung. Wer einen Energieberater einschalten muss (Voraussetzung für die Förderung), zahlt dabei zusätzlich. Der tatsächliche Zinsvorteil schrumpft, wenn man Beratungskosten, Planungsaufwand und Antragsverfahren gegenrechnet. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, begrüßt das Programm grundsätzlich als „gute Ergänzung“, mahnt aber, dass Bauwillige zunächst den Mut zum Bauen fassen müssen, bevor ein Zinsvorteil überhaupt wirken kann.

Viertens: die Reichweite des Programms ist begrenzt. Bei einem Budget von 800 Millionen Euro und einem maximalen Kreditbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit lassen sich rechnerisch maximal 8.000 Wohneinheiten fördern. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln rechnet vor: Würde man jede genehmigte Wohnung einmalig mit 10.000 Euro Zuschuss fördern, könnte man nicht einmal den Bau von 6.000 Wohnungen unterstützen. Gemessen an den 760.000 Wohnungen im Bauüberhang ist das ein Tropfen.

Welche strukturellen Reformen braucht die Wohnungsbauförderung wirklich?

Die Reaktivierung der EH55-Förderung ist politisch verständlich. Sie signalisiert Handlungsbereitschaft in einem Markt, der seit Jahren stagniert: 2024 wurden bundesweit nur noch 251.900 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 rechnen Experten mit rund 200.000 Einheiten. Das Jahresziel von 400.000 Wohnungen, das die Ampel einst ausgerufen hatte, ist in weite Ferne gerückt. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sah die befristete Reaktivierung des EH55-Standards ausdrücklich vor, um den Bauüberhang zu aktivieren.

Doch ein Förderprogramm ersetzt keine Baurechtsreform. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) weist seit Jahren darauf hin, dass die eigentlichen Bremsen im System tiefer liegen: träge Genehmigungsverfahren, kleinteiliges Bauordnungsrecht der Länder, steigende Anforderungen an Nachweise und Zertifizierungen. Wer für die EH55-Förderung einen Energieberater benötigt, der auch die Lebenszyklusanalyse (LCA) zertifiziert hat (ab 1. Juli 2025 Pflicht für KfW-Programme), erhöht die Projektkosten weiter. Die Förderung verlangt immer mehr, während der Vorteil immer kleiner wird.

GdW-Präsident Axel Gedaschko fasste die Lage präzise zusammen: Die Zinssenkung sei ein richtiges Signal, aber die Programme müssten praxistauglich und verlässlich ausgestaltet werden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft brauche Zinsen nahe einem Prozent, damit Neubaumieten bezahlbar bleiben. Genau das hat das Ministerium am 2. März geliefert. Und zehn Tage später war der Vorteil bereits wieder erodiert.

Historisch betrachtet ist das EH55-Desaster ein Lehrbeispiel für wohnungspolitisches Stückwerk. Im Januar 2022 stoppte die Bundesregierung die Förderung mit sofortiger Wirkung, nachdem Anträge für EH55-Neubauten in kürzester Zeit 5 Milliarden Euro der vorläufigen Haushaltsmittel erschöpft hatten. Das Bundeswirtschaftsministerium sprach damals von einer „klimapolitischen Fehlsteuerung“: Man habe jahrelang einen Standard gefördert, der sich längst am Markt durchgesetzt hatte. Seit 2023 ist EH55 ohnehin der gesetzliche Mindeststandard für Neubauten nach dem GEG. Dennoch ließ man Zehntausende Projekte im Nichts stehen. Drei Jahre später reaktiviert man dasselbe Programm als Krisenmedizin.

Ein Signal mit kurzem Atem

Die EH55-Förderung ist ein politisch gut gemeintes Instrument mit strukturell begrenzter Wirkung. Der Zinsvorteil ist real, aber volatil; das Budget ist gering und die bürokratischen Anforderungen sind erheblich. Architekten und Planungsbüros, die Bauherren beraten, sollten die Konditionen kontinuierlich im Auge behalten und Antragszeitpunkte sorgfältig kalkulieren. Wer zögert, riskiert, dass der Fördertopf ausgeschöpft ist; wer zu früh handelt, riskiert die Förderschädlichkeit durch voreiligen Vertragsabschluss.

Was die Wohnungsbaukrise in Deutschland braucht, ist keine befristete Zinshilfe mit einem Verfallsdatum zum 30. Juni 2026. Gebraucht werden stabile, langfristige Förderarchitekturen, beschleunigte Genehmigungsverfahren und verlässliche gesetzliche Rahmenbedingungen. Die EH55-Neuauflage gibt dem Markt einen Impuls. Ob daraus eine Trendwende wird, entscheidet sich nicht in Fördertöpfen, sondern in Planungsämtern, Normenausschüssen und auf Bundesebene. Die Baukrise ist kein Finanzierungsproblem. Sie ist ein Systemproblem.

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Am 2. Dezember 2025 passierte das österreichische Mietenpaket den Bautenausschuss, am 11. Dezember 2025 beschloss der Nationalrat die neue Gesetzgebung. Seitdem gilt mit 1. Januar 2026 ein Dreigestirn aus Regelwerken, das den Wiener Mietmarkt und in seiner Auswirkung die gesamte österreichische Wohnarchitektur neu vermessen will: das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) sowie das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG). Drei Kürzel, ein Versprechen: leistbares Wohnen. Doch wer die Gesetze genauer liest, erkennt, dass zwischen Gesetzgebungsabsicht und architektonischer Realität oft eine beachtliche Lücke klafft.

Für Architektinnen und Architekten, die im sozialen Wohnbau, im geförderten Geschosswohnungsbau oder als Planende für private Vermieterinnen und Vermieter tätig sind, ist diese Reform mehr als politisches Hintergrundrauschen. Sie verändert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, unter denen Bauvorhaben geplant, finanziert und vermietet werden. Wer heute ein Mehrfamilienhaus entwirft, plant immer auch in ein Mietrechtssystem hinein.

Die Mechanik der Mietpreisbremse: Eleganz mit Tücken

Das MieWeG führt erstmals eine gesetzliche Begrenzung vertraglicher Wertsicherungsklauseln für Wohnungsmietverträge ein, und zwar sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Das Grundprinzip klingt überzeugend: Mietanpassungen erfolgen nur noch einmal jährlich zum 1. April. Liegt die Vorjahresinflation gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI 2020) über drei Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden. Eine Formel also, die den Mieterinnen und Mietern in Hochinflationsphasen echte Erleichterung bringen kann.

Die Grünen-Bautensprecherin Nina Tomaselli wies jedoch unmittelbar nach dem Ausschussbeschluss auf eine entscheidende Schwäche hin: In den vergangenen 25 Jahren lag der VPI nur viermal über der Dreiprozentmarke, davon zweimal nur sehr knapp. Das bedeutet: Der Mechanismus greift in normalen Inflationszeiten kaum. Er ist ein Instrument für Ausnahmesituationen, das sich als dauerhafte Wohnkostenbremse verkauft. Architektinnen und Architekten, die im Auftrag institutioneller Bauträgerinnen und Bauträger langfristige Investitionskalkulationen erstellen, sollten diese statistische Schwäche kennen.

Hinzu kommt eine Übergangsregelung, die selbst Fachleute herausfordert. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt als massgeblicher Startpunkt jener Zeitpunkt, auf den sich der letzte Indexwert der vorangehenden Wertsicherung bezieht. Die Folge: Parallele Berechnungsmodelle für Alt- und Neuverträge, die nach Einschätzung von Expertinnen und Experten im Begutachtungsverfahren zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen. Ausgerechnet ein Gesetz, das die Mietanpassungen vereinfachen wollte, erzeugt komplexe Parallelrechnungen.

Längere Befristungen: Stabilität oder Falle?

Mit dem 5. MILG wird auch die Mindestdauer befristeter Wohnungsmietverträge neu geregelt. Sie steigt von bislang drei auf fünf Jahre, gültig für alle Verlängerungen und Neuvermietungen ab 1. Januar 2026. ÖVP-Abgeordneter Andreas Ottenschläger sprach von Rechts- und Planungssicherheit für alle Beteiligten, SPÖ-Bautensprecherin Elke Hanel-Torsch von einem grossen Mietrechtspaket für leistbares Wohnen.

Für die Praxis des Wohnungsbaus bedeutet die verlängerte Mindestbefristung eine strukturelle Veränderung im Verhältnis zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Nutzerinnen und Nutzern. Bauherrinnen und Bauherren, die auf private Kleinvermieter als Klientel setzen, werden eine Ausnahmebestimmung nutzen dürfen: Wer keine Unternehmerin und kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, bleibt von der Fünfjahresperson befreit. Was im politischen Diskurs als Schutz kleiner Vermieterinnen und Vermieter verhandelt wird, schafft in der Rechtsanwendung eine Grauzone, die Architektinnen und Architekten kennen sollten, wenn sie Wohngebäude für ein gemischtes Vermieterfeld planen.

Das ZIAG: Rechtssicherheit auf Kosten der Mieterrechte?

Am schärfsten umstritten ist das ZIAG, das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz. Es regelt Rückforderungsansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln neu und gilt nicht nur für Mietverträge, sondern auch für Versicherungs-, Kredit- und Leasingverträge. Die Grünen bezeichneten das Gesetz als Kniefall vor der Immobilienlobby: Vermieterinnen und Vermieter, die jahrelang rechtswidrige Klauseln verwendet hatten, kommen durch das ZIAG günstiger davon als ohne gesetzliche Neuregelung. Konsumentenansprüche im Umfang von mehreren Hundert Millionen Euro würden damit nach Einschätzung Tomasellis vernichtet.

Arbeiterkammer, VKI, Mietervereinigung und ÖGB kritisierten den Entwurf als verfassungs- beziehungsweise unionsrechtswidrig. Ob das ZIAG einer verfassungsrechtlichen Prüfung standhält, bleibt abzuwarten. Für Planende im Bereich des gewerblichen Mietwohnungsbaus ist diese Rechtsunsicherheit jedoch ein Hinweis: Wer Gebäude für Bauträgerinnen und Bauträger entwirft, die auf komplexe Mietvertragsstrukturen setzen, sollte das juristische Umfeld kennen.

Was die Reform nicht angeht: der freie Markt und die Baukosten

Trotz aller politischen Rhetorik bleibt das neue Mietenpaket in einem entscheidenden Punkt stumm: Es adressiert nicht die Ursachen steigender Wohnkosten, sondern versucht, deren Symptome zu dämpfen. Die Baukosten in Österreich sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen, Baugenehmigungsverfahren dauern zu lang, und der soziale Wohnungsbau erhält trotz nomineller Bekenntnisse zu wenig strukturelle Förderung. Eine echte Leerstandsabgabe, wie von den Grünen im Rahmen ihres Fünf-Punkte-Plans gefordert, fehlt im beschlossenen Paket ebenso wie das Bestellerprinzip beim Kauf oder verbindliche Mietobergrenzen für Nachkriegsbauten.

Aus architektonischer Perspektive ist dieser Befund bedeutsam: Wohnungspolitik, die primär auf Mietpreisregulierung setzt, ohne gleichzeitig ausreichend Neubau zu stimulieren, erzeugt mittelfristig Angebotsknappheit. Werden Vermietungen wirtschaftlich unattraktiver, ohne dass neue Wohneinheiten entstehen, sinkt das Angebot weiter. Architektinnen und Architekten, die in der Wohnbauberatung tätig sind, kennen diesen Mechanismus aus anderen europäischen Ländern.

Historische Einordnung: Österreichs regulierter Mietmarkt im europäischen Vergleich

Das österreichische Mietrecht zählt zu den ältesten und komplexesten in Europa. Das Mietrechtsgesetz geht in wesentlichen Teilen auf das Jahr 1981 zurück, seine Vorläufer auf die Erste Republik. Jede Reform fügt einem bereits mehrfach geflickten System weitere Schichten hinzu. Das MieWeG ist das fünfte Inflationslinderungsgesetz in Folge, ein Umstand, der für sich spricht: Was systematisch gelöst werden sollte, wird legislativ verwaltet.

Im Vergleich dazu hat Deutschland mit dem Berliner Mietendeckel ein besonders drastisches Experiment unternommen, das vom Bundesverfassungsgericht gestoppt wurde. Die Niederlande reformieren derzeit das Mietrecht grundlegend. In Österreich hingegen bleibt das dualistische System aus vollreguliertem Altbau und weitgehend freiem Neubaumarkt unangetastet. Dieser Dualismus prägt auch die architektonische Praxis: Wer im Altbestand saniert, bewegt sich in einem anderen Regelwerk als wer neu baut.

Konsequenzen für die architektonische Berufspraxis in Österreich

Was bedeutet das neue Mietenpaket konkret für Architektinnen und Architekten? Erstens: Wer Wohngebäude für gewerbliche Vermieterinnen und Vermieter plant, sollte die neuen Befristungsregeln und deren Ausnahmen kennen. Zweitens: Kalkulationsmodelle für Renditewohnungsbau müssen das MieWeG einbeziehen, auch wenn sein praktischer Effekt bei moderater Inflation gering bleibt. Drittens: Die Rechtsunsicherheit rund um das ZIAG kann Entscheidungsprozesse bei der Planung von Mietobjekten verzögern.

Darüber hinaus bleibt eine grundlegende Frage offen, die weit über Paragrafen hinausgeht: Welche Baukultur entsteht in einem Markt, der durch immer mehr Regulierung gesteuert wird? Gut gestaltete, langlebige und energieeffiziente Wohngebäude brauchen stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Eine Wohnpolitik, die primär kurzfristige Mietentlastung sucht, ohne die Qualität des Bauens strukturell zu fördern, läuft Gefahr, die Symptome zu lindern und die Ursachen zu verstärken. Das beste Instrument gegen überhöhte Mieten bleibt am Ende das, was kein Mietrechtsgesetz ersetzen kann: ausreichend guter Wohnraum.

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Ein Festival feiert seinen 13. Geburtstag. Das ist in der Kulturbranche keine Selbstverständlichkeit, und für ein biennales Format im Bereich Baukultur erst recht nicht. Die Architekturtage, Österreichs größte Publikumsveranstaltung für Architektur und Ingenieurwesen, treten von 28. bis 30. Mai 2026 in ihre 13. Ausgabe ein. Das Thema lautet: „Was uns verbindet – Infrastrukturen des Alltags.“ Drei Tage, neun Bundesländer, zehn Architekturhäuser, über 300 Veranstaltungen. Die Zahlen klingen beeindruckend. Die Frage, die sich erfahrene Beobachterinnen und Beobachter stellen sollten, lautet: Reichen Zahlen und guter Wille?

Eine Zeitbombe aus Beton und Stahl

Die Themenwahl ist keine beliebige. Sie ist dringend. Rund 70 Prozent der Infrastrukturanlagen, die Österreich bis 2050 benötigen wird, existieren heute noch nicht. Das ist keine Prognose aus einem Zukunftsinstitut, das ist der nüchterne Befund der Veranstalter selbst. Kraftwerke, Tunnelbauten, Brücken, Recyclinganlagen, Abwasserinfrastruktur: Der Investitionsbedarf ist enorm, der öffentliche Diskurs darüber auffällig still. Genau hier liegt die Stärke dieses Festivalansatzes. Wer Infrastruktur zum Thema macht, betreibt nicht Architekturvermittlung im herkömmlichen Sinne, sondern gesellschaftliche Aufklärung.

Infrastrukturbauten sind die ungeliebten Stiefkinder der Architekturwelt. Keine Biennale-Pavillons, keine Hochglanzkataloge, selten Jury-Favoriten. Dabei sind Kanalisation und Stromtrassen die unsichtbaren Voraussetzungen jedes glamourösen Stadtquartiers. Die Architekturtage wagen den Versuch, diese blinden Flecken ins Licht zu rücken. Das verdient Respekt. Es verdient aber auch kritische Begleitung.

Berufspolitik zwischen Kammer und Podium

Veranstaltet wird das Festival von der Bundeskammer und den Länderkammern der Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker sowie der Architekturstiftung Österreich. Dieses Trägermodell ist mehr als organisatorischer Hintergrund. Es ist ein berufspolitisches Statement. Die Kammern positionieren sich mit der Themenauswahl als Akteurinnen in der Infrastrukturdebatte und behaupten damit Relevanz in einer politischen Sphäre, die von Ingenieurbüros, Baukonzernen und öffentlichen Auftraggebern dominiert wird.

Das ist strategisch klug. Architekten und Architektinnen, aber auch Zivilingenieure und Zivilingenieurinnen stehen in der Infrastrukturplanung strukturell unter Druck: Vergabeverfahren bevorzugen häufig Angebote, die Planungsleistungen zu Dumpingpreisen einschließen, die HOAI-Debatten auf österreichische Verhältnisse übertragen. Wer Infrastruktur als kulturelles und gestalterisches Thema besetzt, stärkt mittelbar auch die Honorarargumente der Planenden. Ein öffentlich wahrgenommener Gestaltungsanspruch ist die Voraussetzung für öffentlich akzeptierte Planungshonorare. Die Kammerpolitik lässt sich in der Themenwahl der Architekturtage lesen, auch wenn das nirgendwo explizit steht.

Zehn Häuser, eine Sprache?

Die Programmkuratierung liegt bei den zehn Architekturhäusern Österreichs: vom afo architekturforum in Linz über das Architekturzentrum Wien bis zum vai in Vorarlberg. Dieses dezentrale Modell ist eine der konzeptuellen Stärken des Festivals. Es garantiert Regionalbezug und verhindert die Zentralisierung des Diskurses in Wien. Gleichzeitig birgt es eine strukturelle Schwäche: zehn Institutionen mit unterschiedlichen Ressourcen, Netzwerken und inhaltlichen Schwerpunkten erzeugen zwangsläufig ein ungleiches Programm.

Die Frage, ob ein Festivalbesucher in Eisenstadt dasselbe Programmniveau erleben kann wie in Graz oder Innsbruck, ist nicht akademischer Natur. Sie ist eine Frage der Verteilungsgerechtigkeit kultureller Vermittlungsarbeit. Ein Festival, das für sich beansprucht, ganz Österreich zu erreichen, muss sich an diesem Anspruch messen lassen. Das detaillierte Programm soll erst ab Mitte Februar 2026 auf der Website abrufbar sein, was die Beurteilung derzeit noch einschränkt.

Offene Studios, offene Fragen

Das Format OPENSTUDIO26 ist einer der sympathischsten Programmbausteine. Architektinnen und Architekten sowie Zivilingenieurinnen und Zivilingenieure öffnen österreichweit ihre Ateliers. Das ist Baukulturdialog ohne Podium und Moderatorin, auf Augenhöhe, im Arbeitsalltag verankert. Die Einreichfrist läuft bis zum 17. April 2026. Der OPENCALL26 ergänzt das Bild: Interessierte können Fotos und Visionen zum Infrastrukturthema einreichen, bis zum Festivaltag am 30. Mai 2026.

Diese partizipativen Formate sind wichtig. Sie sind aber auch anfällig für das, was man in der Kulturbranche als „Engagement-Theater“ kennt: Beteiligung, die primär der Außendarstellung dient, ohne in tatsächliche planerische oder politische Prozesse zurückzuwirken. Die entscheidende Frage lautet: Was passiert nach dem Festival? Werden die Visionen zum Thema Infrastruktur irgendwo aggregiert, ausgewertet, an Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträger weitergeleitet? Oder verschwinden sie in einem Archiv?

Best Practice und Kontroverse als Programmprinzip

Bemerkenswert ist die ausdrückliche Ankündigung, neben Best-Practice-Beispielen auch kontroverse Projekte zu präsentieren. Das ist kein selbstverständlicher Schritt für ein Festival, das von Kammern getragen wird. Institutionen, die Interessenvertretung betreiben, tendieren erfahrungsgemäß zur Harmonisierung, nicht zur Konfrontation. Wenn die Architekturtage 2026 tatsächlich Projekte zeigen, die Infrastrukturentwicklung als gesellschaftlichen Konflikt darstellen, also Bauten, die Gemeinden spalten, Landschaften verändert haben, ökologische Kosten produzieren, dann wäre das ein qualitativer Sprung gegenüber mancher Vorjahresausgabe.

Dieser Anspruch muss sich am Programm messen lassen, das im Februar erscheint. Kontroverse auf der Pressekonferenz ankündigen ist das eine. Kontroverse im Vermittlungsformat aushalten ist das andere.

Was ein Baukulturfestival heute leisten muss

Die 13. Ausgabe der Architekturtage findet in einem politischen Moment statt, in dem Infrastruktur keine neutrale technische Kategorie mehr ist. Klimaschutz, Energiewende, Mobilitätswende, Reparatur der sozialen Infrastruktur nach Pandemie und Sparpolitik: All das ist mit Bauen verknüpft, mit Planungsentscheidungen, mit Honorarstrukturen und Vergabeverfahren. Ein Festival, das diese Zusammenhänge sichtbar macht, betreibt Baukulturpolitik. Das ist legitim. Es ist sogar notwendig.

Was die Architekturtage dabei nicht aus dem Blick verlieren sollten: Baukulturvermittlung ist keine Einbahnstraße. Publikum zu informieren ist wichtig. Aber die Architektinnen und Architekten sowie Ingenieurinnen und Ingenieure, die täglich mit Infrastrukturaufgaben konfrontiert sind, von der Gemeindeplanerin im Waldviertel bis zum Tiefbauingenieur in der Steiermark, brauchen aus einem solchen Festival auch Rückenwind für ihre eigene Berufspraxis. Das Festival hat das Potenzial, beides zu leisten. Ob es dieses Potenzial ausschöpft, entscheiden drei Tage im Mai.

Die zehn kuratierenden Architekturinstitutionen

Die Programmkuratierung und Umsetzung liegt bei den zehn Architekturhäusern Österreichs, die jeweils eigenständige Programme für ihre Region entwickeln:

Institution	Bundesland	Website
afo architekturforum oberösterreich	Oberösterreich	www.afo.at
Architektur Haus Kärnten	Kärnten	www.architektur-kaernten.at
ARCHITEKTUR RAUMBURGENLAND	Burgenland	www.architekturraumburgenland.at
Az W – Architekturzentrum Wien	Wien	www.azw.at
aut. architektur und tirol	Tirol	www.aut.cc
HDA – Haus der Architektur Graz	Steiermark	www.hda-graz.at
Initiative Architektur Salzburg	Salzburg	www.initiativearchitektur.at
ÖGFA – Österreichische Gesellschaft für Architektur	Wien (bundesweit)	www.oegfa.at
ORTE Architekturnetzwerk Niederösterreich	Niederösterreich	www.orte-noe.at
vai – vorarlberger architektur institut	Vorarlberg	www.v-a-i.at

Veranstalter

Bundeskammer der Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker inkl. aller neun Länderkammern www.arching.at

Architekturstiftung Österreich Förderung von Baukultur und Architekturvermittlung www.architekturstiftung.at

Programm- und Teilnahmeformate

Format	Beschreibung	Frist / Termin
Bauvisiten	Besichtigungen von Infrastrukturbauten: Kraftwerke, Tunnel, Brücken, Recyclinganlagen, Abwasseranlagen	28. bis 30. Mai 2026
Bus- und Fahrradtouren	Kuratierte Touren zu ausgewählten Infrastrukturstandorten in allen Bundesländern	28. bis 30. Mai 2026
Ausstellungen	Präsentationen zu Infrastrukturprojekten: Best-Practice-Beispiele und kontroverse Projekte	28. bis 30. Mai 2026
Diskussionen und Vorträge	Fachgespräche mit Planenden, Auftraggebern und Expertinnen und Experten	28. bis 30. Mai 2026
Filmprogramm	Dokumentarfilme und Kurzfilme zu Infrastruktur und Ingenieurtechnik	28. bis 30. Mai 2026
Kinder- und Jugendprogramm	Altersgerechte Formate zur Baukulturvermittlung an Schulen und im Festival	28. bis 30. Mai 2026
OPENSTUDIO26	Architektinnen und Architekten sowie Zivilingenieurinnen und Zivilingenieure öffnen ihre Büros und Ateliers österreichweit	Einreichung bis 17. April 2026
OPENCALL26	Offen für alle: Fotos, Ideen und Visionen zum Thema Infrastrukturen können eingereicht werden	Einreichung bis 30. Mai 2026

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Die schwarz-rote Koalition hat am 24. Februar 2026 vollbracht, was CDU/CSU seit zwei Jahren versprochen haben: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund das Habecksche Heizungsgesetz – wird abgeschafft. Unionsfraktionschef Jens Spahn sagte es mit der Zufriedenheit eines Mannes, der einen langen Kampf gewonnen hat: „Der Heizungskeller wird wieder Privatsache.“ Wer aber glaubt, damit sei endlich Klarheit eingekehrt, irrt. Für Planerinnen und Planer beginnt mit dieser Kehrtwende eine neue Epoche der Unsicherheit.

Was wegfällt – und was stattdessen kommt

Das Kernstück des GEG, die Pflicht zur 65-prozentigen Versorgung neu eingebauter Heizungen aus erneuerbaren Energiequellen, entfällt. Konkret werden die Paragraphen 71 und 72 des Gebäudeenergiegesetzes gestrichen – jene Abschnitte, die 2023 nach monatelangem politischem Chaos eingefügt worden waren und die Wärmepumpe faktisch zur Pflichtlösung beim Heizungsneubau gemacht hatten. Für Büros, die in den letzten zwei Jahren ihre Sanierungsberatung und Neubauplanung konsequent auf dieses Regelwerk ausgerichtet haben, bedeutet das einen schmerzhaften Kurswechsel.

An die Stelle der verbindlichen Erneuerbare-Vorgabe treten drei neue Instrumente: erstens die sogenannte Bio-Treppe, die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer ab Januar 2029 verpflichtet, neue Gasheizungen mit mindestens zehn Prozent biogenem Gas zu betreiben; zweitens eine Grüngasquote für Lieferanten, die ab 2028 bei einem Prozent starten soll; drittens eine analoge Grünöl-Quote für den Heizölsektor. Wie die Quoten nach 2030 ansteigen, will die Koalition erst im Gesetzgebungsprozess klären – ein Satz, der in Planungsbüros verständliches Kopfschütteln auslösen dürfte.

Der Gebäudesektor verfehlt seine Ziele – schon wieder

Die Zahlen, die dieser Entscheidung zugrunde liegen, sind ernüchternd. Der Gebäudesektor ist für rund 30 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Im Jahr 2025 stiegen seine Emissionen abermals an, um 3,2 Prozent auf 104 Millionen Tonnen – und das trotz des seit Anfang 2024 geltenden GEG. Das Klimaschutzgesetz schreibt für 2030 einen Zielwert von 67 Millionen Tonnen vor. Die Lücke ist also nicht kleiner geworden, sondern größer. Die Denkfabrik Agora Energiewende erwartet, dass ohne die 65-Prozent-Vorgabe die Klimaschutzlücke im Gebäudesektor bis 2030 um mindestens 15 Millionen Tonnen weiter zunehmen wird.

Architektinnen und Architekten kennen dieses Muster: Die Politik verschärft die Anforderungen, Fachleute richten ihre Beratung darauf aus, Planungsstandards werden angepasst – und dann dreht die Politik das Steuer um. Das Ergebnis ist ein Vertrauensverlust, der die Bauherrenschaft ebenso trifft wie die Fachleute selbst. Wer seinen Kunden und Kundinnen in den letzten zwei Jahren den Umstieg auf Wärmepumpen empfohlen hat, steht nicht falsch – aber er muss die Empfehlung neu begründen, ohne sich auf gesetzliche Vorgaben stützen zu können.

Planungsrechtliche Konsequenzen für die Praxis

Praktisch relevant ist zunächst die Entkopplung der Heizungsregeln von der kommunalen Wärmeplanung. Bislang war die Frage, ob eine neue Gas- oder Ölheizung zulässig ist, unmittelbar mit dem Abschluss der örtlichen kommunalen Wärmeplanung verknüpft. In Großstädten über 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner hätte dieser Abschluss bis zum 30. Juni 2026 erfolgen müssen. Diese Koppelung entfällt nun vollständig. Architektinnen können ab sofort – unabhängig vom Planungsstand der Gemeinde – wieder Gas- und Ölheizungen in bestehende Gebäude einbauen lassen, unter der einzigen Auflage, ab 2029 einen Bio-Gas-Vertrag nachzuweisen.

Die Kontrolle dieser Anforderung soll künftig bei der ohnehin vorgeschriebenen Abgasprüfung durch Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger liegen – ein Instrument, das in seiner Praktikabilität von Energieberaterinnen und Energieberatern bereits jetzt kritisch bewertet wird. Stefan Bolln, Energieberater und Bundesvorsitzender des Energieberatendenverbands GIH, hat es deutlich formuliert: Wer eine neue Gasheizung einbaut, verschafft sich kurzfristig Luft – zahlt aber über die gesamte Betriebsdauer drauf.

Die Biogasfalle – und wer die Zeche zahlt

Aus energiewirtschaftlicher Sicht ist das neue Regelwerk problematisch. Grüne Gase – also Biomethan, grüner Wasserstoff und vergleichbare Energieträger – sind teuer und knapp. Laut einer Auswertung des Vergleichsportals Verivox kosten Biogastarife mit einem Biomethananteil von 65 Prozent bereits heute durchschnittlich 14,7 Cent pro Kilowattstunde, gegenüber 13,5 Cent für konventionelles Erdgas in der Grundversorgung. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzt, dass auf gasverbrauchende Haushalte im Jahr 2030 Mehrkosten von knapp 180 Euro allein durch die Grüngas-Anforderungen zukommen könnten – zuzüglich steigender CO2-Preise und Netzentgelte.

Für Architektinnen und Architekten stellt sich damit eine berufspolitisch heikle Frage: Welche Verantwortung tragen Planende, wenn sie Bauherrschaften bei der Heizungswahl beraten? Das neue Recht erlaubt die Gasheizung, die Fachliteratur und die Wirtschaftlichkeitsrechnung sprechen langfristig gegen sie. Die Denkfabrik Epico warnt, dass die steigenden Grüngasquoten innerhalb von wenigen Jahren zu Mengen führen, die der Markt absehbar nur sehr schwer bis gar nicht liefern kann. Wer diese Fakten kennt und schweigt, macht sich mitverantwortlich.

Wärmepumpenförderung bleibt – aber wie lange?

Ein beruhigendes Signal sendet die Koalition immerhin in Richtung klimafreundlicher Technologien: Die Förderung für den Einbau von Wärmepumpen und vergleichbaren Systemen bleibt bis mindestens 2029 erhalten. SPD-Fraktionschef Matthias Miersch hat dies ausdrücklich betont, auch wenn er einräumen musste, dass die genaue Ausgestaltung noch bis zum Sommer zwischen den Koalitionspartnern besprochen werden muss. Ein Detail, das zeigt: Auch diese Zusicherung steht auf unsicherem Boden.

Interessant ist dabei ein Blick auf den Markt: Im vergangenen Jahr stieg der Wärmepumpenabsatz in Deutschland um 55 Prozent auf knapp 300.000 Stück – die Wärmepumpe war damit erstmals das meistverkaufte Heizgerät. Dieser Trend folgt der Logik der Lebenszykluskosten und wurde durch kein politisches Signal gebremst. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), wie das neue Regelwerk heißen soll, könnte diesen Trend verlangsamen – oder die Marktlogik setzt sich gegen die Politik durch.

Was Architektenkammern jetzt leisten müssen

Die berufspolitische Konsequenz aus diesem Zickzackkurs ist klar: Die Architektenkammern müssen ihre Beratungsleistung neu definieren. Nicht in dem Sinne, dass die Empfehlung für klimafreundliche Heizungen zurückgenommen werden sollte – im Gegenteil. Aber die Grundlage dieser Empfehlung verschiebt sich vom Gesetz zur fachlichen Überzeugung. Das ist anspruchsvoller, aber auch ehrlicher.

Konkret bedeutet das: Architekturverbände und Kammern sollten in den kommenden Wochen klare Positionspapiere herausgeben, die Mitgliedern erklären, welche Beratungspflichten aus dem neuen Recht entstehen, wie Haftungsrisiken bei der Heizungsempfehlung einzustufen sind und was der Wegfall der kommunalen Wärmeplanungspflicht für den Umgang mit Bestandsgebäuden bedeutet. Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll laut Koalitionszeitplan bis Ostern (Anfang April 2026) als Kabinettsentwurf vorliegen, am 1. Juli in Kraft treten. Die Zeit für Orientierung ist knapp.

Der Heizungskeller ist wieder Privatsache, sagt Jens Spahn. Für Architektinnen und Architekten stimmt das nur halb. Der Heizungskeller bleibt Planungssache – und damit Verantwortungssache.

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Baugenehmigungen steigen erstmals seit 2021: Hoffnungsschimmer oder Augenwischerei?

Die Nachricht klingt nach Aufbruch: Im Jahr 2025 wurden in Deutschland 238.500 Wohnungen genehmigt, 10,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Erstmals seit vier Jahren zeigt die Kurve nach oben. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) wertet das als Beleg für eine beginnende Trendwende und verweist auf das zweite Halbjahr, in dem die Genehmigungen sogar um 17,8 Prozent zulegten. Die Stimmung in der Branche habe sich verbessert und die Investitionen stiegen, erklärt die Ministerin. Das sei auch das Ergebnis klarer politischer Entscheidungen. Soweit die Regierungserzählung. Die Realität in den Architekturbüros, auf den Baustellen und in den Wohnungsämtern der Republik erzählt allerdings eine differenziertere Geschichte.

Ein Anstieg vom Tiefpunkt

Was bei der politischen Jubelkommunikation gerne unter den Tisch fällt: Das Vergleichsjahr 2024 markierte mit rund 215.300 Genehmigungen den niedrigsten Stand seit 2010. Drei Jahre in Folge waren die Zahlen gefallen, befeuert durch explodierende Baukosten, gestiegene Zinsen und eine Lawine regulatorischer Anforderungen. Wer also vom niedrigsten Niveau seit anderthalb Jahrzehnten aus einen Anstieg verzeichnet, dem sei die Frage erlaubt: Ist das eine Trendwende oder schlicht ein Zurückpendeln von einem historischen Tiefpunkt?

Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes sprechen eine klare Sprache. Im Neubau wurden 198.100 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 12,6 Prozent. Einfamilienhäuser legten um 17,2 Prozent auf 44.500 zu, Mehrfamilienhäuser, das für den Mietwohnungsmarkt entscheidende Segment, um 12,1 Prozent auf 128.100. Zweifamilienhäuser hingegen stagnierten nahezu. Die Zahlen zeigen einen positiven Trend, keine Frage. Aber sie zeigen auch: Das Niveau bleibt weit unter dem, was die Wohnungsmärkte brauchen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat errechnet, dass zwischen 2021 und 2025 bundesweit nur 74 Prozent der erforderlichen Wohnungen fertiggestellt wurden. Das Pestel Institut beziffert den Fehlbestand Ende 2024 auf 1,4 Millionen Wohnungen.

In Baugenehmigungen kann man nicht wohnen

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) formuliert es unverblümt: Der Wohnungsbau befinde sich in einer Dauerkrise, und in Baugenehmigungen könne man nicht wohnen. Nötig seien neben schnelleren Genehmigungsverfahren auch einfachere bauliche Mindeststandards und eine spürbare Entlastung bei Steuern und Abgaben. Tatsächlich ist der Weg von der Genehmigung zur fertigen Wohnung lang. Die durchschnittliche Dauer von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung liegt inzwischen bei 26 Monaten, im Geschosswohnungsbau sogar bei 34 Monaten. Und was 2026 fertiggestellt wird, wurde vor zwei bis drei Jahren genehmigt, also in der Talsohle der Genehmigungskrise.

Die Konsequenz ist ernüchternd: Für 2026 prognostizieren sowohl das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen als auch das Institut der deutschen Wirtschaft nur rund 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Das wären rund 20.000 weniger als 2025 und meilenweit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, das schon die Ampel Regierung nie erreichte. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht sogar von weniger als 200.000 Fertigstellungen aus. Steigende Genehmigungen und sinkende Fertigstellungen, das ist die paradoxe Gleichzeitigkeit, die den deutschen Wohnungsmarkt im Jahr 2026 kennzeichnet.

Architekturbüros: Stimmung auf 17 Jahres Tief

Dass die ministeriellen Erfolgsmeldungen bei den Planerinnen und Planern nicht ankommen, zeigt der ifo Geschäftsklimaindex für Architekturbüros. Im Januar 2026 sackte er auf minus 9,8 Saldenpunkte, den schlechtesten Wert seit der Finanzkrise 2009. Die Bundesarchitektenkammer hatte gerade zu Jahresbeginn auf einen Aufschwung gehofft, doch die Erholung des vergangenen Sommers hat sich nicht verfestigt. Seit drei Jahren bewegen sich die Werte im negativen Bereich. Fehlende Nachfrage hat den Fachkräftemangel als größte Sorge der Büros abgelöst. Knapp 40 Prozent der Büros verzeichnen rückläufige Auftragsbestände, nur noch 84 Prozent erzielen einen Gewinn, im Vorjahr waren es 97 Prozent.

Im Wohnungsbau selbst besserte sich das ifo Geschäftsklima im Januar zwar minimal von minus 22,7 auf minus 20,9 Punkte. Doch fast die Hälfte der Wohnungsbauunternehmen (49,8 Prozent) klagt über Auftragsmangel, die Stornoquote liegt bei 11,1 Prozent. Das ifo Institut spricht von einer Warteschleife. Die Hoffnung lautet, dass die gestiegenen Baugenehmigungen allmählich in echte Aufträge münden. Doch zwischen dieser Hoffnung und der operativen Realität liegt ein Graben, den politische Rhetorik allein nicht überbrücken kann.

Der Bau Turbo: Richtige Idee, fragwürdiges Timing

Mit dem sogenannten Bau Turbo, einem neuen Paragraphen 246e im Baugesetzbuch, will die Bundesregierung Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten ermöglichen, den Bau günstiger Wohnungen auch ohne Bebauungsplan zu genehmigen. Dazu kommt die Novelle des Baugesetzbuchs, Förderprogramme und ein auf fast 13 Milliarden Euro aufgestocktes Budget des Bauministeriums für 2026, davon vier Milliarden für die soziale Wohnraumförderung. Fachleute halten den Ansatz grundsätzlich für richtig. Doch die meisten Hochbauunternehmen rechnen erst für die Jahre 2027 und 2028 mit spürbaren Effekten. Der Bau Turbo mag ein richtiger Impuls sein, aber seine Wirkung trifft auf eine Branche, die sich erst sortieren muss.

Die strukturellen Probleme bleiben bestehen: hohe Baukosten, teure Finanzierungen, steigender Regulierungsdruck und ein Fachkräftemangel, der laut DIHK immer noch 49 Prozent der Bauunternehmen bei der Stellenbesetzung behindert. Hinzu kommt ein europäischer Vergleich, der nachdenklich stimmt. Das ifo Institut prognostiziert für 2026 ein Bauwachstum von 2,4 Prozent in 19 EU Ländern. Deutschland scheint davon abgekoppelt. Während andere europäische Länder von Wohnraumbedarf und Infrastrukturinvestitionen profitieren, kämpft die größte Volkswirtschaft des Kontinents mit hausgemachten Blockaden.

Zwischen Statistik und Lebensrealität

Die ehrliche Bilanz lautet: Ja, die Baugenehmigungen steigen, und das ist besser als ein weiterer Rückgang. Aber eine Trendwende ist das noch nicht, sondern bestenfalls die erste Stabilisierung nach dem freien Fall. Der Anstieg kommt vom tiefsten Niveau seit 2010, die Fertigstellungen werden 2026 weiter sinken, die Architekturbüros stecken im tiefsten Stimmungsloch seit 17 Jahren und die Hälfte der Wohnungsbauunternehmen klagt über fehlende Aufträge. Sich diese Zahlen als Erfolg an die politische Brust zu heften, zeugt entweder von bemerkenswerten Fähigkeiten in selektiver Wahrnehmung oder von dem Kalkül, dass Hoffnung in der öffentlichen Debatte schwerer wiegt als nüchterne Analyse.

Was die Branche braucht, sind keine Siegesmeldungen, sondern Ehrlichkeit, Geduld und konsequentes Handeln. Die Digitalisierung der Genehmigungsverfahren, die Vereinfachung der Baustandards, verlässliche Förderkulissen und ein realistischer Blick auf die Zeitachse, das stünde einer Bauministerin besser an als voreiliger Triumphismus. Denn die Mieterinnen und Mieter in München, Berlin und Frankfurt, deren Angebotsmieten 2025 erneut um über vier Prozent gestiegen sind, können von steigenden Genehmigungszahlen weder heizen noch wohnen.

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Wer zu Jahresbeginn 2026 auf einen konjunkturellen Silberstreif am Horizont der deutschen Architekturlandschaft gehofft hatte, wurde im Januar bitter enttäuscht. Der Geschäftsklimaindex (GKI) des ifo Instituts für Architekturbüros sackte auf minus 9,8 Saldenpunkte ab. Das ist nicht nur eine deutliche Verschlechterung gegenüber dem Jahresende 2025, sondern markiert zugleich den schlechtesten Wert seit dem Frühsommer 2009, als die Lehman Pleite die gesamte Immobilienwirtschaft erschütterte. Zum Vergleich: Der Gesamtwert für alle Branchen liegt im Januar bei minus 8,6 Punkten. Die Architekturbranche schneidet damit sogar schlechter ab als der ohnehin schwächelnde Durchschnitt der deutschen Wirtschaft.

Drei Jahre im Negativbereich

Der GKI basiert auf monatlichen Umfragen des Münchner ifo Instituts unter mehreren Hundert Architekturbüros und setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: der Beurteilung der aktuellen wirtschaftlichen Situation und den Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate. Beide Teilindizes fielen im Januar so schlecht aus wie seit mindestens einem Jahr nicht mehr. In der Bundesarchitektenkammer (BAK) hatte man gerade zu Jahresbeginn auf einen Aufschwung gehofft. Seit gut drei Jahren bewegen sich die Werte inzwischen im negativen Bereich. Im vergangenen Sommer zeigte der Index bei Architektinnen und Architekten zwar mehrere Monate lang nach oben, doch die Erholung hat sich nicht verfestigt.

Das ist besonders bemerkenswert, weil das Geschäftsklima bei den befragten Architekturbüros laut BAK Daten seit dem Jahr 2022 kontinuierlich eingetrübt ist. Die Geschäftserwartungen schwanken seit drei Jahren um einen negativen Saldenwert von minus 20. Zum Ende des dritten Quartals 2025 hatte der Pessimismus bei den Erwartungen sogar weiter zugenommen, die Auftragsbestände waren gesunken und die Zahlen deuteten auf erwarteten Personalabbau hin. Der kurze Lichtblick im Sommer 2025 erwies sich als Strohfeuer.

Nachfrage als Kernproblem

Die Diagnose der BAK Wirtschaftsabteilung ist eindeutig: Für die Architekturbüros ist die unzureichende Nachfrage derzeit das größte Problem und wird viel stärker als geschäftsbehindernd angesehen als der Fachkräftemangel. Diese Verschiebung der Problemwahrnehmung ist beachtenswert. Noch vor zwei Jahren klagten die Büros vorrangig über fehlende Fachkräfte. Dass nun der Mangel an Aufträgen den Personalmangel als größte Sorge abgelöst hat, zeigt die Dimension der Krise.

Offenbar wirken die politischen Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus noch nicht richtig oder sind nicht richtig konzeptioniert. Diese Einschätzung deckt sich mit Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), das für 2026 nur noch rund 215.000 fertiggestellte Wohnungen prognostiziert. Das Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, das bereits die Ampel Regierung nie erreicht hatte, rückt damit in immer weitere Ferne. Im Jahr 2024 wurden so wenige Wohnungen fertiggestellt wie seit 2015 nicht mehr. Der sogenannte Bau Turbo der Bundesregierung soll über schnellere Genehmigungen gegensteuern, doch die Fakten sprechen eine andere Sprache: Nur was in den Vorjahren genehmigt wurde, kann heute baulich vollendet werden. Die Genehmigungsdauer bis zur Fertigstellung beträgt inzwischen durchschnittlich 26 Monate, bei Geschosswohnungen sogar 34 Monate.

Strukturelle Verwerfungen hinter den Zahlen

Die Malaise der Architekturbüros ist kein isoliertes Branchenphänomen, sondern Ausdruck einer tiefen strukturellen Krise des deutschen Bausektors. Der ifo Geschäftsklimaindex für die Gesamtwirtschaft verharrte im Januar 2026 unverändert bei 87,6 Punkten, die Erwartungen trübten sich leicht ein. Die deutsche Wirtschaft startet ohne Schwung ins neue Jahr. Im Bauhauptgewerbe hellte sich die Stimmung zwar etwas auf, doch im Hochbau blieb die Auftragslage weiterhin schwach. Die Kapazitätsauslastung im verarbeitenden Gewerbe sank auf 77,5 Prozent und liegt damit deutlich unter dem langfristigen Mittelwert von 83,2 Prozent.

Die knapp 40.000 deutschen Architekturbüros, zu über 90 Prozent Einheiten mit weniger als zehn Beschäftigten, spüren diese Entwicklungen unmittelbar. Eine gemeinsame Mitgliederbefragung von BAK, Bundesingenieurkammer, AHO und VBI ergab, dass knapp 40 Prozent aller befragten Büros einen rückläufigen Auftragsbestand in den vergangenen sechs Monaten verzeichneten. Nur noch 84 Prozent der Büros erzielten einen Gewinn, im Vorjahr waren es noch 97 Prozent. Die Ursachen der angespannten Lage liegen in gestörten Projektabläufen, steigenden regulatorischen Anforderungen und dem Ringen um faire Verträge mit angemessener Vergütung.

KI Boom als digitaler Lichtblick

Die Ergebnisse der Januar Befragung sind allerdings nicht durchweg negativ. Ein bemerkenswerter Befund: So viele Betriebe wie noch nie gaben an, in diesem Jahr Geld in neue Software und Digitalisierung investieren zu wollen, getrieben vom anhaltenden KI Boom. Die Branche scheint verstanden zu haben, dass Produktivitätssteigerung durch Technologie kein optionaler Luxus mehr ist, sondern Überlebensstrategie. Tatsächlich schätzen die befragten Büros ihre eigene Produktivität weiterhin sehr hoch ein, was darauf hindeutet, dass die Investitionsbereitschaft in digitale Werkzeuge bereits Früchte trägt.

Ein weiterer kleiner Lichtblick: Beschäftigte kündigen zu müssen, erwarten etwas weniger Büros als noch im Dezember. Das deutet darauf hin, dass trotz der düsteren Stimmung viele Büros versuchen, ihr qualifiziertes Personal zu halten, wohl in der Hoffnung, dass die Auftragslage irgendwann wieder anzieht. Wer einmal erfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verloren hat, weiß, wie schwer es ist, sie zurückzugewinnen.

Politischer Handlungsdruck wächst

Die Zahlen des ifo Instituts sind ein Weckruf an die Politik. Die Bundesregierung hat mit dem Bau Turbo und der Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf 23,5 Milliarden Euro für den Zeitraum 2025 bis 2029 zwar Signale gesetzt. Doch zwischen politischer Absichtserklärung und spürbarer Wirkung in den Büros klafft eine Lücke, die sich mit jedem Monat negativer Konjunkturdaten weiter öffnet. Die Baugenehmigungen stiegen zwar zuletzt leicht, liegen aber im Vergleich zu 2020 noch immer um 35 Prozent niedriger. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie warnt, dass die Fertigstellungen 2026 unter 200.000 Wohnungen fallen könnten.

Was die Branche braucht, ist keine weitere Ankündigungspolitik, sondern verlässliche Rahmenbedingungen, konsequenten Bürokratieabbau und eine ehrliche Debatte über Baukosten und Normungsdichte. Die Digitalisierung von Genehmigungsverfahren, ein besseres Flächenmanagement der Städte und die Vereinfachung regulatorischer Anforderungen stehen seit Jahren auf der Forderungsliste der Branchenverbände. Dass diese Themen nicht entschiedener angegangen werden, während der Geschäftsklimaindex auf den tiefsten Stand seit der Finanzkrise fällt, darf als politisches Versäumnis gelten. Architektinnen und Architekten planen heute, was morgen gebaut wird. Wenn sie keine Aufträge haben, fehlen übermorgen die Wohnungen.

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Große Worte, wenig Taten

Im März 2024 beschloss der österreichische Ministerrat, das Potenzial der Tiefengeothermie bestmöglich zu nutzen. Finanzminister Magnus Brunner kündigte an, wichtige Rahmenbedingungen zu schaffen. Ein Positionspapier wurde erarbeitet, Stakeholder Roundtables einberufen, Arbeitsgruppen gebildet. Die Rhetorik klang vielversprechend, die Realität sieht anders aus: Bis heute fehlt jene gesetzliche Reform, die den Ausbau der Erdwärme tatsächlich beschleunigen würde.

Österreich hat sich ein ambitioniertes Ziel gesetzt. Bis 2040 soll das Land klimaneutral werden, zehn Jahre früher als die Europäische Union insgesamt. Der Wärmesektor, verantwortlich für einen erheblichen Teil der Treibhausgasemissionen, steht dabei im Zentrum der Transformation. Geothermie, also die Nutzung der im Erdreich gespeicherten Wärme, könnte einen substanziellen Beitrag leisten. Der Verein Geothermie Österreich beziffert das Potenzial auf rund 25 Milliarden Kilowattstunden für Wärme und Kälte bis 2040. Bei der oberflächennahen Geothermie schätzt der Verband sogar ein Ausbaupotenzial um das 700fache des gegenwärtigen Anwendungsumfangs, sofern die richtigen Anreize gesetzt werden.

Das Mineralrohstoffgesetz als Bremsklotz

Die Crux liegt im österreichischen Mineralrohstoffgesetz, dem MinRoG. Dieses regelt seit 1999 nicht nur den klassischen Bergbau, sondern auch die Gewinnung geothermischer Energie. Bei Bohrungen mit über 300 Metern Tiefe greifen bergrechtliche Bestimmungen, die ursprünglich für ganz andere Zwecke konzipiert wurden. Das Ergebnis sind langwierige Genehmigungsverfahren, die mehrere Jahre in Anspruch nehmen können.

Gregor Götzl von der Geologischen Bundesanstalt und Vorstandsmitglied beim Verein Geothermie Österreich bringt das Problem auf den Punkt: Die hydrothermale Geothermie findet in Österreich bislang meist abseits der großen Ballungszentren statt. Ein wesentlicher Grund dafür ist der komplexe und teilweise nicht mehr zeitgemäße gesetzliche Rahmen für die Aufsuchung und Erschließung hydrothermaler Ressourcen.

Der Blick nach Deutschland

Während Österreich Positionspapiere verfasst, handelt der Nachbar im Norden. Im September 2024 verabschiedete das deutsche Bundeskabinett das Geothermie und Wärmepumpengesetz. Das GeoWG führt Höchstfristen für Genehmigungsverfahren im Bergrecht ein. Behörden müssen künftig innerhalb eines Jahres über Projekte entscheiden. Einsprüche haben keine aufschiebende Wirkung mehr. Geothermie, Wärmepumpen und Wärmespeicher stehen künftig im überragenden öffentlichen Interesse.

Das Bürokratieentlastungsgesetz IV stellt zudem klar, dass oberflächennahe Geothermie bis 400 Meter Tiefe grundsätzlich nicht dem Bergrecht unterfällt. Damit werden bergrechtliche Zulassungsverfahren für diese Anwendungsform obsolet. Kleine private Grundwasserwärmepumpen und Erdwärmekollektoren benötigen keine wasserrechtliche Genehmigung mehr, eine einfache Anzeige bei der Behörde genügt.

Von solchen Vereinfachungen kann man in Österreich nur träumen. Das Bundesministerium für Finanzen, zuständig für Bergbau, hat zwar Subprozesse gestartet, darunter die Prüfung von Optionen zur Absicherung des Fündigkeitsrisikos und die Analyse der Förderlandschaft. Konkrete Gesetzesänderungen blieben jedoch aus.

Wien als Lichtblick

Immerhin gibt es positive Entwicklungen auf Projektebene. In Wien haben OMV und Wien Energie das Joint Venture deeep gegründet, um Tiefengeothermie im Großraum Wien nutzbar zu machen. Im Dezember 2024 starteten die Bohrungen für die erste Tiefengeothermie Anlage in Aspern. Ein 50 Meter hoher Bohrturm dringt mehr als 3.000 Meter in die Erde vor, um das sogenannte Aderklaaer Konglomerat anzuzapfen, ein natürliches Heißwasservorkommen.

Die Anlage soll 2028 ans Fernwärmenetz angeschlossen werden und klimaneutrale Wärme für rund 20.000 Wiener Haushalte erzeugen. Insgesamt planen die Partner bis zu sieben Tiefengeothermie Anlagen mit einer Gesamtleistung von 200 Megawatt, ausreichend für 200.000 Haushalte. Das Investitionsvolumen für die erste Anlage beläuft sich auf rund 90 Millionen Euro, gefördert aus Mitteln der Umweltförderung des Klimaschutzministeriums.

Die Frage der Versorgungssicherheit

Das Wiener Projekt illustriert ein weiteres Argument für den Geothermie Ausbau: Versorgungssicherheit. Wien Energie hat angekündigt, ab 2025 kein russisches Erdgas mehr zu nutzen. Tiefengeothermie bietet eine lokale, importunabhängige Alternative. Die Erdwärme ist rund um die Uhr verfügbar, unabhängig von Wetterbedingungen, und liefert grundlastfähige Energie über Jahrzehnte hinweg.

Die Technologie erfordert allerdings erhebliche Vorlaufkosten. Pro Bohrtag können Kosten von bis zu 80.000 Euro anfallen. Das Fündigkeitsrisiko, also die Ungewissheit, ob an einem Standort tatsächlich ausreichend heißes Wasser in nutzbarer Menge vorhanden ist, stellt eine weitere Hürde dar. In Deutschland arbeitet Munich Re gemeinsam mit der KfW an einer Fündigkeitsversicherung, um dieses Risiko für Investoren zu mindern.

Regierungswechsel ohne Paradigmenwechsel

Die neue österreichische Regierung aus ÖVP, SPÖ und Neos hält am Ziel der Klimaneutralität bis 2040 fest. Das Regierungsprogramm 2025 bis 2029 verspricht ein Klimagesetz mit verbindlichen Obergrenzen für den Treibhausgasausstoß. Das klingt vertraut, denn bereits das türkis grüne Regierungsprogramm 2020 bis 2024 enthielt ähnliche Ankündigungen. Das damals versprochene Klimaschutzgesetz wurde nie beschlossen.

Die gemeinsame Wärmestrategie von Bund und Ländern nennt Geothermie explizit als Technologie für die Umstellung der Wärmeversorgung. Der Ausstieg aus fossilen Gasheizungen ist bis 2040 vorgesehen. Doch ohne vereinfachte Genehmigungsverfahren, ohne Klarstellungen im Bergrecht, ohne adäquate Risikoabsicherung wird die Geothermie ihr Potenzial nicht entfalten können.

Was jetzt passieren muss

Die Forderungen der Branche liegen auf dem Tisch. Eine Modernisierung des Mineralrohstoffgesetzes nach deutschem Vorbild, die oberflächennahe Geothermie vom Bergrecht ausnimmt und Höchstfristen für Genehmigungsverfahren einführt. Eine Verankerung der Geothermie im überragenden öffentlichen Interesse. Instrumente zur Absicherung des Fündigkeitsrisikos. Verbesserte Datenlage über geologische Potenziale.

Das Bundesministerium für Finanzen hat diese Punkte in seinem Positionspapier anerkannt. Die Frage ist, ob den Worten Taten folgen. Andernfalls bleibt Österreichs ambitioniertes Klimaziel 2040 das, was Kritikerinnen und Kritiker befürchten: ein leeres Versprechen, begraben unter Schichten von Bürokratie, so tief wie jene Erdschichten, deren Wärme das Land so dringend nutzen sollte.

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Ein Jahr ist vergangen, seit die Ampelkoalition zerbrach und mit ihr ein Projekt, das die planenden Berufe jahrelang vorangetrieben hatten: die umfassende Novellierung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Was im Dezember 2024 als nahezu fertige Reform galt, liegt seither auf Eis. Die wissenschaftlichen Gutachten sind vollständig, die fachlichen Grundlagen erarbeitet, mehr als 200 Architektinnen und Ingenieure haben seit 2021 an modernisierten Leistungsbildern gefeilt. Doch politisch passiert: nichts.

Bei der AHO Herbsttagung Anfang Dezember 2025 in Berlin machte Dr. Gunnar Zillmann vom Bundeswirtschaftsministerium unmissverständlich klar, woran die Planenden sind. Die HOAI habe bei den Bundesministerien derzeit keine hohe Priorität. Andere Gesetze seien wichtiger, das Vergabebeschleunigungsgesetz etwa. Immerhin: Am 21. Januar 2026 soll es ein Erstgespräch zwischen dem Wirtschafts und dem Bauministerium sowie den Planerverbänden geben. Dann wolle man besprechen, wie es auf Basis der vorliegenden Gutachten weitergehen könne.

Gutachten ohne Biss

Dabei mangelt es nicht an Substanz. Zwei wissenschaftliche Fachgutachten liegen vor, die eine solide Grundlage für die Reform bilden. Das Planungsbereichsgutachten aus dem Jahr 2023 evaluierte die Leistungsbilder grundlegend. Es berücksichtigt erstmals systematisch die Anforderungen an Nachhaltigkeit, Digitalisierung und das Planen im Bestand. Ein eigenständiges Leistungsbild für den städtebaulichen Entwurf wurde entwickelt. BIM erhält einen Regelprozess mit klar definierten Grund und Besonderen Leistungen.

Das im Januar 2025 fertiggestellte Honorargutachten geht noch weiter. Es empfiehlt Honorarerhöhungen zwischen 16 und 67 Prozent bei der Objektplanung Gebäude, bei der Technischen Ausrüstung sogar zwischen 26 und 76 Prozent. Kleinere Projekte mit geringen anrechenbaren Kosten sollen überproportional angehoben werden, weil deren Honorare bislang schlicht nicht auskömmlich waren. Die Zahlen sind keine Wunschliste der Verbände, sondern wissenschaftlich ermittelte Anpassungen an die Realität.

Doch was nützen wissenschaftlich fundierte Honorartafeln, wenn sie niemand einhalten muss? Genau hier liegt das Problem, das auch die beste Novellierung nicht lösen wird. Die neuen Werte sind Empfehlungen, Orientierungshilfen, unverbindliche Richtwerte. Jeder Auftraggeber kann sie ignorieren, jeder Bauherr kann weiterhin Dumpingpreise durchsetzen. Die HOAI bleibt ein zahnloser Tiger.

Das EuGH Urteil ist kein Naturgesetz

Der Europäische Gerichtshof entschied 2019, dass die verbindlichen Mindest und Höchstsätze der HOAI gegen die EU Dienstleistungsrichtlinie verstoßen. Was als Qualitätssicherung gedacht war, wurde zur unzulässigen Marktbeschränkung erklärt. Seither akzeptieren Kammern und Verbände dieses Urteil als unverrückbare Tatsache. Die HOAI 2021 reagierte notgedrungen, die geplante Novelle bewegt sich ebenfalls im Rahmen des Erlaubten. Doch dieser Rahmen ist zu eng.

Was dabei vergessen wird: EU Recht ist kein Naturgesetz. Es kann geändert werden, wenn der politische Wille da ist. Die Dienstleistungsrichtlinie von 2006 entstand in einer Zeit, als Deregulierung und Marktöffnung als Allheilmittel galten. Inzwischen hat sich das Klima gewandelt. Qualitätssicherung, Verbraucherschutz und faire Arbeitsbedingungen stehen wieder höher auf der Agenda. Die EU selbst diskutiert längst über die Grenzen des freien Marktes, wenn es um kritische Infrastruktur und strategische Sektoren geht.

Das Bauwesen ist ein solcher Sektor. Wer minderwertig plant, gefährdet nicht nur Budgets, sondern Menschenleben. Wer Honorare drückt, bis Qualität leidet, schadet dem Gemeinwohl. Diese Argumente müssten auf europäischer Ebene vorgetragen werden. Doch von einer konzertierten Lobbyarbeit der deutschen Planerkammern in Brüssel ist wenig zu hören. Stattdessen arrangiert man sich mit dem Status quo.

Vorbehaltsaufgaben als Ausweg

Es gäbe Alternativen. Eine davon sind sogenannte Vorbehaltsaufgaben. Bestimmte Planungsleistungen dürften dann nur von qualifizierten Architektinnen und Ingenieuren erbracht werden. Das existiert in anderen Berufen längst: Ärztinnen dürfen Diagnosen stellen, Anwälte vor Gericht vertreten, Wirtschaftsprüfer Bilanzen testieren. Warum sollte nicht auch die Entwurfsplanung eines Gebäudes oder die Tragwerksberechnung einer Brücke an einen Qualifikationsnachweis gebunden sein?

Die Grünen hatten in ihren Wahlprüfsteinen zur Bundestagswahl einen offenen Dialog über Vorbehaltsaufgaben angekündigt. Die SPD verwies auf die Länderzuständigkeit, zeigte sich aber nicht grundsätzlich ablehnend. Die CDU schwieg. Die Verbände griffen das Thema auf, doch es verschwand in den Niederungen der Koalitionsverhandlungen. Im neuen Koalitionsvertrag findet sich kein Wort dazu.

Vorbehaltsaufgaben würden nicht direkt Mindesthonorare zurückbringen. Aber sie würden den Markt bereinigen. Wer nur noch qualifizierte Büros beauftragen darf, kann nicht mehr auf Billiganbieter ohne entsprechende Expertise ausweichen. Der Wettbewerb verlagert sich von reinen Preisvergleichen hin zu Qualitätskriterien. Das wäre ein echter Paradigmenwechsel.

Koalitionsvertrag schweigt

Die neue Bundesregierung unter Friedrich Merz hat im April 2025 ihren Koalitionsvertrag vorgelegt. Das Dokument trägt den Titel Verantwortung für Deutschland und enthält durchaus ambitionierte Vorhaben für die Bauwirtschaft. Ein Wohnbauturbo soll Genehmigungsverfahren beschleunigen, der Gebäudetyp E wird gesetzlich verankert, das Bauministerium bleibt als eigenständiges Ressort erhalten. Für eine koordinierte Baupolitik ist das ein wichtiges Signal.

Was im Koalitionsvertrag allerdings fehlt, ist jede Erwähnung der HOAI. Anders als im Ampelkoalitionsvertrag, der die Modernisierung der Honorarordnung explizit als Ziel formulierte, findet sich im neuen Regierungsprogramm kein Wort dazu. Der Bund Deutscher Baumeister kritisierte diese Leerstelle prompt: Die HOAI sei ein Kernanliegen der planenden Berufe, ihr Fehlen im Vertrag ein deutliches Versäumnis.

Noch gravierender ist das Schweigen zu grundsätzlichen Reformen. Vorbehaltsaufgaben? Kein Thema. Europäische Initiative für faire Honorierung? Fehlanzeige. Stärkung der Planungsqualität durch verbindliche Standards? Nicht vorgesehen. Die Regierung will schneller bauen, aber sie ignoriert die Frage, wer das Bauen eigentlich plant und unter welchen Bedingungen.

Die Leidtragenden

In der Praxis bedeutet das: Architektinnen und Ingenieure müssen ihre Honorare weiterhin individuell verhandeln, oft unter erheblichem Preisdruck. Besonders kleinere Büros geraten dabei in Bedrängnis. Wer keine starke Verhandlungsposition hat, verkauft seine Leistungen unter Wert. Die Folgen sind absehbar: Qualifizierter Nachwuchs wandert in besser bezahlte Branchen ab. Erfahrene Planerinnen und Planer reduzieren ihr Engagement oder geben auf. Büros, die seriös kalkulieren, verlieren Aufträge an jene, die mit Dumpingpreisen locken.

Auch die modernisierte HOAI wird daran nichts ändern. Wissenschaftlich fundierte Honorartafeln sind schön und gut, doch sie entfalten keine Wirkung, wenn der Markt sie ignoriert. Ein Auftraggeber, der weiß, dass er rechtlich nichts zu befürchten hat, wird weiterhin nach dem günstigsten Angebot greifen. Dass dieses Angebot möglicherweise nicht auskömmlich ist, dass dahinter ein Büro steht, das sich nur durch Selbstausbeutung über Wasser hält, interessiert ihn nicht.

Was die Verbände tun müssten

Die Kammern und Verbände haben in den vergangenen Jahren beachtliche Arbeit geleistet. Mehr als 200 Fachleute haben an den Gutachten mitgewirkt, die Geschlossenheit zwischen Architekten und Ingenieuren ist beispielhaft, die fachlichen Grundlagen sind solide. Doch diese Arbeit bewegt sich innerhalb eines Systems, das grundsätzlich defekt ist. Sie optimiert Details, während das Fundament bröckelt.

Ein Kurswechsel wäre nötig. Die Verbände müssten die Frage der verbindlichen Honorare wieder auf die Agenda setzen. Nicht als nostalgische Forderung nach der guten alten Zeit, sondern als sachlich begründetes Anliegen: Qualitätssicherung im Bauwesen erfordert angemessene Vergütung. Angemessene Vergütung erfordert Verbindlichkeit. Verbindlichkeit erfordert politischen Willen, auch auf europäischer Ebene.

Das Argument, das EuGH Urteil sei unumstößlich, greift zu kurz. Der Gerichtshof hat geltendes Recht ausgelegt. Dieses Recht kann geändert werden. Andere Branchen lobbyieren erfolgreich für ihre Interessen in Brüssel. Die Agrarwirtschaft bekommt Subventionen, die Automobilindustrie Ausnahmeregelungen, die Finanzbranche Rettungsschirme. Warum sollten ausgerechnet die planenden Berufe sich mit einem Urteil abfinden, das ihre wirtschaftliche Grundlage untergräbt?

Ausblick mit bitterem Beigeschmack

Wenn alles gut läuft, so die vorsichtige Prognose aus dem Ministerium, könnte im Sommer 2026 ein Referentenentwurf vorliegen. Die neue HOAI träte dann frühestens Anfang 2027 in Kraft. Ursprünglich war sie für 2025 geplant. Die Verzögerung beträgt damit mindestens zwei Jahre.

Für die Verbände bedeutet das: weitermachen, präsent bleiben, Druck aufbauen. Klaus Dieter Abraham vom AHO, Heinrich Bökamp von der Bundesingenieurkammer und Andrea Gebhard von der Bundesarchitektenkammer werden nicht müde, die Dringlichkeit der Novellierung zu betonen. Die wissenschaftlichen Grundlagen liegen vor, die Branche ist sich einig, selbst die Auftraggeber haben die Empfehlungen mitgetragen.

Doch selbst wenn die Novelle kommt, bleibt ein bitterer Beigeschmack. Sie wird modernere Leistungsbilder bringen, höhere Orientierungswerte, bessere Definitionen für BIM und Nachhaltigkeit. Sie wird den Planenden helfen, ihre Angebote zu begründen. Aber sie wird das strukturelle Problem nicht lösen: dass Planungsleistungen in Deutschland unter Wert verkauft werden, weil es keine Mechanismen gibt, die das verhindern.

Das Gespräch am 21. Januar 2026 wird zeigen, ob die Politik zumindest die kleine Reform vorantreibt. Die große Reform, die Rückkehr zu verbindlichen Standards, bleibt vorerst eine Utopie. Es sei denn, die Verbände beginnen endlich, für sie zu kämpfen.

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