baukunst.art | Kategorie: Praxis / Berufspolitik | Stand: 17. April 2026

Warum viele Architekturbüros in Österreich systematisch unter Honorar arbeiten

Seit November 2023 liegt die überarbeitete Fassung der Leistungs- und Vergütungsmodelle vor. Die LM.VM 2023 ersetzt die Fassung von 2014 und reagiert auf drei Entwicklungen, die das Honorar unter Druck setzen: das EuGH-Urteil gegen die deutsche HOAI, die wachsende Bedeutung von BIM und Nachhaltigkeitszertifikaten, und das neue Vergaberechtsgesetz 2026, das kleineren Planungsaufträgen den Weg in Totalunternehmermodelle ebnet. Wer seine Honorare heute noch wie vor zehn Jahren kalkuliert, verschenkt systematisch Geld. Eine Einordnung mit Formeln, Beispielen und Verhandlungsargumenten.

Was ist die LM.VM 2023 und was hat sich gegenüber 2014 geändert?

Die Leistungsmodelle und Vergütungsmodelle 2023 (LM.VM 2023) sind ein 784 Seiten starkes Werk, erarbeitet von Univ.-Prof. Hans Lechner und Assoc.-Prof. Christian Hofstadler am Institut für Baubetrieb und Bauwirtschaft der TU Graz. Die Bundeskammer der Ziviltechniker:innen empfiehlt die Anwendung als Grundlage für Planungsverträge und stellt die elektronische Fassung kostenlos über http://zt.pmtools.eu und http://arching.at zur Verfügung.

Die wichtigste strukturelle Neuerung: Die frühere Trennung zwischen Objektplanung Architektur (LM.OA) für große und öffentliche Projekte und Architektur-Konsumentenprojekten (LM.AK) für private Aufträge unter einer Million Euro wurde aufgehoben. Es gibt nur noch ein einheitliches Leistungsmodell Objektplanung-Architektur. Für Einfamilienhäuser und kleinere Umbauten kann die alte LM.AK in der Praxis weiterhin herangezogen werden, das Werk selbst kennt sie aber nicht mehr. Zusätzlich wurde BIM als eigenes Kapitel LM.VM.BIM integriert, und Nachhaltigkeitsleistungen werden in Bauphysik und Nachhaltigkeit (LM.VM.BP+NH) systematisch abgebildet.

Rechtlich ist die LM.VM keine Preisrechtsverordnung, sondern eine Empfehlung. Das unterscheidet sie fundamental von der deutschen HOAI. Der EuGH hat mit dem Urteil C-377/17 vom 4. Juli 2019 die verbindlichen Mindestsätze der HOAI als unvereinbar mit der Dienstleistungsrichtlinie gekippt. Österreich hatte nie ein verbindliches Preisrecht in diesem Sinne. Die Folge ist Fluch und Segen zugleich: Die Honorarvereinbarung ist frei, aber die LM.VM 2023 bietet die einzige sachlich fundierte Grundlage, um Honorare nachvollziehbar zu begründen.

Wie läuft die Honorarberechnung nach LM.VM 2023 konkret?

Das Vergütungsmodell Objektplanung-Architektur (VM.OA) arbeitet mit einer klaren Formel. Die Vergütung richtet sich nach sechs Parametern: der Bemessungsgrundlage, dem Leistungsbild, den beauftragten Leistungsphasen, den Bewertungspunkten, dem Formel- oder Tabellenwert und, bei Umbauten, dem Umbauzuschlag.

V_OA = BMGL × h_OA × f_LPH

Dabei ist V_OA die Vergütung, BMGL die Bemessungsgrundlage (in der Regel die anrechenbaren Baukosten nach ÖNORM B 1801-1), h_OA der Prozentsatz für die Objektplanung und f_LPH der Prozentwert der beauftragten Leistungsphasen. Der Prozentsatz h_OA wird zusätzlich mit einem Faktor aus den Bewertungspunkten gewichtet:

f_bw = 0,0198 × bw + 0,9406

Ein Projekt mit 30 Bewertungspunkten liegt damit beim Faktor 1,53, eines mit 60 Bewertungspunkten bei 2,13. Das ist kein kosmetischer Aufschlag, sondern entscheidet bei einem mittleren Projekt über einen fünfstelligen Honorarunterschied.

Die neun Leistungsphasen tragen folgende Prozentanteile am Gesamthonorar: LPH 1 Grundlagenanalyse 2 Prozent, LPH 2 Vorentwurf 8 Prozent, LPH 3 Entwurf 12 Prozent, LPH 4 Einreichplanung 5 Prozent, LPH 5 Ausführungsplanung 22 Prozent, LPH 6 Ausschreibung 6 Prozent plus Mitwirkung an der Vergabe 2 Prozent, LPH 7 Begleitung der Bauausführung 4 Prozent, LPH 8 Örtliche Bauaufsicht und Dokumentation 37 Prozent, LPH 9 Objektbetreuung 2 Prozent. Wer nur bis zur Einreichung beauftragt wird, erhält also 27 Prozent des Gesamthonorars.

Was bedeuten die Bewertungspunkte?

Die Bewertungspunkte sind das entscheidende Instrument zur Anpassung des Honorars an die reale Komplexität. Die LM.VM 2023 unterscheidet sechs Dimensionen: Vielfalt der Besonderheiten in den Projektinhalten (A), politisch-gesellschaftliche Diskussionen und Verfahrensbeteiligungen (B), Umwelt- und Bodenrisiken einschließlich Denkmalschutz (C), sowie Anforderungen an Einbindung, Funktionsbereiche, Gestaltung, Konstruktion, Technische Gebäudeausrüstung und Ausbau.

Die Hilfstabellen zur Ermittlung der Bewertungspunkte sind das eigentliche Arbeitspferd. Ein Bürogebäude mit Standardfunktionen und unkomplizierter Lage liegt bei 20 bis 25 Punkten. Ein Krankenhaus mit speziellen Labors und komplexer Haustechnik erreicht schnell 55 bis 65 Punkte. Ein denkmalgeschütztes Bestandsobjekt mit Anrainereinsprüchen, unklaren Statikverhältnissen und hohem Abstimmungsaufwand rutscht in die obere Bewertungsklasse. Wer diese Hilfstabellen nicht im Vertragsgespräch vorlegt, verhandelt nicht mit der LM.VM, sondern gegen sie.

Wie werden Umbau und Sanierung honoriert?

Der Punkt OA.11 regelt Umbauten und Modernisierungen. Die LM.VM 2023 sieht einen Umbauzuschlag vor, der individuell zu vereinbaren ist. Sofern nichts anderes schriftlich festgehalten wird, gilt ein Mindestzuschlag von 20 Prozent. Das ist der Unterschiedsbetrag, nicht die Obergrenze. Bei Substanzeingriffen, Denkmalschutz, Nutzungsänderungen, komplexer Statikkoordination oder schadstoffbelasteten Bauteilen sind Zuschläge von 30 bis 50 Prozent sachlich zu begründen.

Der Umbauzuschlag addiert sich auf das Grundhonorar, das auf die tatsächlich entstehenden anrechenbaren Kosten anzuwenden ist. Wird ein Büro mit 400 Quadratmetern für 800.000 Euro umgebaut, bemisst sich das Architektenhonorar auf diese 800.000 Euro und nicht auf einen hypothetischen Neubauwert. Die Bemessungsgrundlage ist nach ÖNORM B 1801-1 zu ermitteln. Für die Einarbeitung in bestehende Pläne eines Vorplaners sieht AR.20 eine gesonderte Einarbeitungsvergütung vor, die in der Praxis häufig vergessen wird.

Die Praxis zeigt, dass österreichische Büros bei Bestandsprojekten strukturell unter Honorar arbeiten. Der Aufwand für Aufmaß, Schadstoffrecherche, statische Prüfung, Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt und Risikoabsicherung wird regelmäßig unterschätzt und daher nicht vereinbart. Die LM.VM 2023 bietet dafür die passenden Instrumente, sie müssen nur konsequent angewendet werden.

Wie werden Nachhaltigkeitsleistungen und BIM berücksichtigt?

Nachhaltigkeit und Zertifizierung sind in der LM.VM 2023 erstmals systematisch verankert. Für die Bearbeitung, Zusammenstellung und Einarbeitung von Nachweisen je Zertifizierungssystem (klimaaktiv, DGNB, BREEAM, TQB der ÖGNB) kann pro Leistungsphase ein zusätzlicher Prozentpunkt angerechnet werden. Bei vollständigem Durchlauf über alle Phasen summiert sich das zu signifikanten Beträgen. Diese Zusatzpunkte greifen nicht automatisch, sie müssen vertraglich ausdrücklich vereinbart werden.

Für BIM existiert mit LM.VM.BIM 2023 ein eigenes Heft, das BIM-Anwendungsfälle, BIM-Gesamtkoordination (BGK) und BIM-Fachkoordination (BFK) als vergütungsfähige Leistungen definiert. Die Autoren weisen ausdrücklich darauf hin, dass BIM-Genauigkeitsanforderungen (LOI, LOG) nicht mehr eins zu eins auf die alten maßstabsorientierten Leistungsphasen abbildbar sind. In der Praxis bedeutet das: Wer BIM anbietet, ohne die zusätzlichen Koordinations- und Modellleistungen zu verrechnen, subventioniert den Bauherrn.

Die Bauphysik- und Nachhaltigkeitsleistungen sind in LM.VM.BP+NH 2023 eigenständig abgebildet. Das ermöglicht bei integralen Planungsteams eine saubere Abgrenzung der Leistungsbilder und verhindert, dass Nachhaltigkeitsberatung als Gratisleistung mitläuft.

Welche Rolle spielen Honorarindex und Basiswert?

Ein in Deutschland wenig bekanntes Instrument ist das jährliche Honorarindex-Verfahren der Bundeskammer. Auf Grundlage einer Vereinbarung aus dem Jahr 2002 verhandelt die Bundeskammer der Ziviltechniker:innen mit den Bundesländern, dem Bund, den ÖBB, der ASFINAG und weiteren öffentlichen Auftraggebern einmal jährlich über die Anpassung des sogenannten Basiswertes.

Der Basiswert setzt sich aus 60 Prozent Lohnkosten und 40 Prozent Sachkosten zusammen, abzüglich eines Rationalisierungsabschlages von 5 bis 10 Prozent. Alternativ steht der Erzeugerpreisindex für unternehmensnahe Dienstleistungen (EPI-DL) der Statistik Austria zur Verfügung. Für Architektur- und Ingenieurbüros liegt der EPI-DL über dem Basiswert und kennt keinen Rationalisierungsabschlag. In Verhandlungen mit öffentlichen Auftraggebern lohnt sich die Frage, welcher Index zugrunde gelegt wird. Die Kammer Tirol und Vorarlberg empfiehlt den EPI-DL als faireres Instrument.

Was machen Architekturbüros in der Praxis regelmäßig falsch?

Vier Kalkulationsfehler tauchen immer wieder auf. Erstens: Die Bemessungsgrundlage wird zu niedrig angesetzt, weil die anrechenbaren Kosten nach ÖNORM B 1801-1 nicht vollständig erfasst werden. Nebenkosten, Baustelleneinrichtung, technische Gebäudeausrüstung und doppelt zu zählende Positionen (z.B. bei Generalunternehmerkonstellationen) werden übersehen.

Zweitens: Die Bewertungspunkte werden unterschätzt. Viele Büros setzen aus Vorsicht oder Bequemlichkeit mittlere Werte an, obwohl das Projekt in eine höhere Bewertungsklasse gehört. Die Hilfstabellen der LM.VM 2023 liefern die Argumentation, sie werden aber im Erstgespräch selten vorgelegt.

Drittens: Der Umbauzuschlag wird gar nicht oder zu niedrig vereinbart. Bei substanziellen Bestandseingriffen reichen 20 Prozent in aller Regel nicht. Ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung gilt aber genau dieser Mindestzuschlag, und nachträgliche Korrekturen sind praktisch nicht durchsetzbar.

Viertens: Nachhaltigkeit und BIM werden als Selbstverständlichkeiten mitgeliefert. Jedes Zertifizierungssystem, jede BIM-Koordinationsleistung und jede zusätzliche Variantenuntersuchung sollte eigenständig als Zusatzleistung mit eigenem Prozentpunkt bzw. Stundensatz vereinbart werden. Die LM.VM 2023 bietet dafür die textlichen Bausteine, sie müssen aber aktiv in den Vertrag übernommen werden.

Was ändert die BVergG-Novelle 2026 für die Honorarpraxis?

Mit dem Vergaberechtsgesetz 2026, das seit 1. März 2026 in Kraft ist, wird die LM.VM 2023 in öffentlichen Verfahren noch wichtiger. Direktvergaben für Bauleistungen sind nun bis 200.000 Euro zulässig, für Planungsleistungen gilt dagegen der EU-Schwellenwert von 140.000 Euro. In Verhandlungsverfahren unter Bekanntmachung für Planungsleistungen ist die Auftragswertschätzung vergaberechtlich maßgeblich, und dafür liefert die LM.VM 2023 mit ihren Kostenermittlungstabellen die einzige breit anerkannte Grundlage.

Das gestärkte Bestbieterprinzip (§ 91 Abs 5 BVergG in der Fassung der Novelle) verlangt von öffentlichen Auftraggebern, qualitative Aspekte stärker in Eignungs- und Zuschlagskriterien aufzunehmen. Wer mit einer Honorarkalkulation nach LM.VM 2023 anbietet, argumentiert nicht nur mit einem Preis, sondern mit einer dokumentierten Leistungstiefe. Das ist im Preiswettbewerb ein strategischer Vorteil.

Fazit

Die LM.VM 2023 ist keine Pflicht, aber sie ist die beste Argumentationshilfe, die es in Österreich gibt. Wer sie kennt und konsequent anwendet, verhandelt auf Augenhöhe. Wer sie ignoriert, überlässt die Honorarfindung dem Auftraggeber. Drei konkrete Empfehlungen: Die Hilfstabellen zur Ermittlung der Bewertungspunkte gehören in jede Erstbesprechung. Der Umbauzuschlag ist immer explizit zu vereinbaren. Zusatzleistungen für Nachhaltigkeit und BIM sind mit eigenen Prozentpunkten in den Vertrag zu schreiben. Drei Handgriffe, die über Gewinn und Verlust eines Projekts entscheiden.

Quellen

Hans Lechner / Christian Hofstadler: LM.VM 2023. Ein Vorschlag für Leistungsmodelle und Vergütungsmodelle für Bauplanungen. Verlag der TU Graz, November 2023, ISBN 978-3-85125-975-9, 784 Seiten.

Bundeskammer der Ziviltechniker:innen: Leistungsmodelle 2014/2023, arching.at/mitglieder/552.

LM.VM 2023 Objektplanung Architektur (OA), elektronische Fassung, http://pmtools.eu .

LM.VM 2023 BIM-Leistungen (BIM), elektronische Fassung, http://arching.at .

Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Informationen zum Honorarindex, http://kammerwest.at .

EuGH, Urteil C-377/17 vom 4. Juli 2019 zu den verbindlichen Mindestsätzen der HOAI.

Bundesgesetzblatt: Vergaberechtsgesetz 2026, BGBl I Nr. 8/2026.