Liebe Kollegin, lieber Kollege,

ein Architekturmagazin ohne Werbung und ohne Bezahlschranke verfügt über genau zwei Ressourcen: verfügbare Zeit und die Überzeugung, dass die Sache es wert ist. Beide sind endlich. Der August macht das sichtbar.

Diese Ausgabe fällt schmaler aus als gewohnt. Weniger Beiträge, kürzere Strecken, kein ausgebauter Themenschwerpunkt. Das ist keine Nachlässigkeit, sondern eine Entscheidung. Der Sommer leert die Büros, die Baustellen ruhen zwischen zwei Ferienwochen, und auch eine Redaktion, die vollständig aus ehrenamtlicher Arbeit besteht, braucht gelegentlich einen Monat ohne vollen Umfang. Lieber eine kleine Ausgabe mit sorgfältig geprüften Texten als eine große mit Füllmaterial.

Warum erscheint der August in reduzierter Form?

Weil jede Zeile dieses Magazins neben der Berufspraxis entsteht. baukunst.art wird ehrenamtlich erstellt, Monat für Monat, ohne Anzeigenabteilung, ohne bezahlte Beiträge, ohne Kooperationen, die redaktionelle Fläche kaufen. Was hier steht, steht hier, weil die Redaktion es für relevant hält, und aus keinem anderen Grund. Diese Unabhängigkeit ist der eigentliche Wert des Projekts. Sie hat einen Preis, und der wird in Arbeitszeit bezahlt.

Wer trägt die Kosten eines werbefreien Magazins?

Hosting, Lizenzen, Bildrechte, Technik, Korrektorat: all das kostet Geld, auch wenn niemand ein Honorar erhält. Die einzige regelmäßige Einnahmequelle ist die Baukunst Akademie. Die dort angebotenen Lehrgänge finanzieren einen Teil der Arbeit an diesem Magazin. Wer einen Kurs bucht, erwirbt also nicht nur Fachwissen für die eigene Praxis, sondern hält zugleich eine unabhängige Fachpublikation am Leben. Das ist kein Spendenaufruf, sondern ein sachlicher Zusammenhang, der bekannt sein sollte.

Diese Konstruktion ist eine Reaktion auf eine Entwicklung, die jede Kollegin und jeder Kollege im Zeitschriftenregal beobachten kann. Die klassische Architekturfachpresse finanziert sich seit Jahrzehnten überwiegend über Anzeigen der Bauproduktindustrie. Das funktioniert, solange die Budgets fließen, erzeugt aber eine Abhängigkeit, die sich in der Themenwahl niederschlägt. Wo Hersteller die Seiten bezahlen, fällt die kritische Betrachtung ihrer Produkte erfahrungsgemäß knapper aus. Ein werbefreies Magazin kauft sich von diesem Zusammenhang frei, und zwar buchstäblich.

Welche Kurse beginnen im September?

Ab dem 8. September läuft der Lehrgang „KI als Assistent im Büroalltag“, vier Online-Module zu je 90 Minuten über den praktischen Einsatz von Sprachmodellen in Planung, Kommunikation und Büroorganisation. Ab dem 10. September folgt der „Psychologie Grundkurs im Architekturbüro“, ebenfalls vier Module, von der Stressreaktion über die Grundbedürfnisse bis zur Selbststeuerung. Beide Lehrgänge werden von den Architektenkammern mit bis zu acht Fortbildungspunkten anerkannt.

KI als Assistent im Büroalltag: https://baukunst.art/kurse/lehrgang-ki-im-bueroalltag-2-3/

Psychologie Grundkurs im Architekturbüro: https://baukunst.art/kurse/lehrgang-psychologie-gk-im-architekturbuero-1-3/

Danach geht es weiter. Ab dem 8. Oktober behandelt „Bauherren gewinnen“ die Akquisestrategie für Architekturbüros, ab dem 3. November folgt „Rechtlich sicher“ mit Vertragsgestaltung, Leistungsphasen und Haftungsfragen. Alle Lehrgänge finden online statt, jeweils von 17 bis 18.30 Uhr, damit sie sich neben dem Büroalltag bewältigen lassen.

Bauherren gewinnen: Akquisestrategie für Architekturbüros: https://baukunst.art/kurse/marketing-11-akquisestrategie-1-2/

Rechtlich sicher: https://baukunst.art/kurse/lehrgang-rechtlich-sicher-1-3/

Der schmale August ist also kein Rückzug, sondern eine Atempause. Ab September erscheint baukunst.art wieder im gewohnten Umfang, mit ausgebautem Schwerpunkt und den bekannten Rubriken. Bis dahin lohnt der Blick in die vorliegenden Beiträge dieser Ausgabe, die trotz ihrer geringeren Zahl nichts an Sorgfalt eingebüßt haben.

Ein Fachmagazin, das niemandem gehört außer seiner Leserschaft, ist in der deutschen Architekturpublizistik selten geworden. Es zu erhalten, ist einfacher, als es klingt: durch Lesen, durch Weiterempfehlen, durch die Teilnahme an einem Kurs.

Mit kollegialen Grüßen

Stuart Stadler

Der Beitrag Der schmale August erschien zuerst auf Baukunst.

Wie hoch darf Zürich werden? Eine Stadt stimmt über sich selbst ab

Hochhausrichtlinien sind jenes planerische Instrument, mit dem eine Stadt festlegt, in welchen Gebieten hohe Häuser überhaupt möglich sind und welche Gegenleistungen sie dafür erbringen müssen. In Zürich stammen diese Regeln aus dem Jahr 2001 und wurden seither nie umfassend überarbeitet. Am 27. September 2026 stimmen die Zürcherinnen und Zürcher über ihre Ablösung ab, und zwar über zwei konkurrierende Fassungen derselben Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO): die Vorlage des Gemeinderats und, als Gegenvorschlag, die ursprüngliche Vorlage des Stadtrats. Werden beide angenommen, entscheidet die Stichfrage.

Der Vorgang ist selbst für schweizerische Verhältnisse bemerkenswert. Der Stadtrat, also die Exekutive, beschloss die aktualisierten Richtlinien samt BZO-Teilrevision am 26. Juni 2024 (Stadtratsbeschluss Nr. 1956/2024). Der Gemeinderat, das Stadtparlament, änderte die Vorlage am 18. März 2026 erheblich. Daraufhin ergriffen FDP.Die Liberalen, die Grünliberale Partei (GLP) und Die Mitte das Referendum, und die Exekutive stellte ihre eigene Fassung als Gegenvorschlag daneben. Nun liegt eine Fachplanung, die üblicherweise in Kommissionen verschwindet, in voller Länge auf dem Stimmzettel. Als Hochhaus gilt im Kanton Zürich ein Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 Metern (§ 282 Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, PBG), und zulässig ist es nur dort, wo die kommunale Bau- und Zonenordnung es vorsieht.

Was steht in der Vorlage des Stadtrats?

Ein Stufenmodell mit drei Höhen: 40, 60 und 80 Meter, verbunden mit dem Grundsatz, je höher das Gebäude, desto strenger die Anforderungen. Die Gesamtfläche der Hochhausgebiete bleibt gegenüber heute unverändert, ihre Verteilung ändert sich: Das 40-Meter-Gebiet wächst, das 80-Meter-Gebiet schrumpft zugunsten der neu eingeführten 60-Meter-Kategorie. Empfindliche Lagen wie Hanglagen und Quartiererhaltungszonen bleiben ausgenommen. Für Bauten über 80 Meter braucht es einen Gestaltungsplan und die Zustimmung von Gemeinderat und Stadtrat.

Die Gegenleistungen sind an die Höhe gekoppelt. Der Stadtrat nennt in seiner Medienmitteilung vom Mai 2026 öffentlich nutzbare Erdgeschosse, öffentlich zugängliche Aussenräume, einen Beitrag zum Lokalklima und Grenzwerte für die Treibhausgasemissionen der verbauten Materialien; je höher das Haus, desto strenger fallen diese Auflagen aus und desto besser muss es mit öffentlichem Verkehr erschlossen sein. Katrin Gügler, Direktorin des Amts für Städtebau der Stadt Zürich, hatte die Stossrichtung bereits bei der öffentlichen Auflage auf drei Punkte gebracht: geschärfte Gebiete, besser durchsetzbare Qualitätsanforderungen, mehr Mitwirkung. Entscheidend ist ein Vorbehalt, den der Stadtrat ausdrücklich macht: Hochhausgebiete sind „lediglich Möglichkeitsgebiete“. Jedes Projekt wird einzeln auf städtebauliche, ökologische und funktionale Eignung geprüft, eine Zone ist also keine Bauzusage.

Was hat der Gemeinderat daran geändert?

Er hat gegenüber der Stadtratsvorlage vor allem Fläche gestrichen. In der Parlamentsfassung sind 80 Meter nur noch entlang der Bahnlinien und im Zentrum von Oerlikon zulässig. Im Kreis 5 fällt ein Gebiet von 80 auf 40 Meter zurück, in Schwamendingen wird aus 60 Metern 40, und in Altstetten sowie in Zürich Nord fallen vorgesehene 40-Meter-Gebiete fast vollständig weg. Die Gestaltungsplanpflicht beginnt bereits bei 60 Metern, ein Wettbewerbsverfahren ist schon ab 25 Metern zwingend. Hinzu kommen zwei Prozent der Geschossfläche für gemeinschaftliche Nutzungen und die Auflage, dass Mehrausnutzungen aus Gestaltungsplänen vollständig dem preisgünstigen Wohnraum zugutekommen.

Die Mehrheit dafür kam aus einer Konstellation, die es nur in Zürich gibt: die linken Parteien zusammen mit der Schweizerischen Volkspartei (SVP). Die Reaktionen fielen entsprechend scharf aus. Der FDP-Gemeinderat Flurin Capaul sprach von einer „Hochhausverhinderungsrichtlinie“ und kündigte das Referendum noch am selben Abend an, Nicolas Cavalli von den Grünliberalen nannte den Beschluss eine „Verschlechterung“ und eine „Dämonisierung der Hochhäuser“. André Odermatt, damals Vorsteher des Hochbaudepartements, bedauerte, sein „stimmiges System“ sei verzerrt worden. Odermatt trat im Mai 2026 nach sechzehn Jahren ab; das Departement führt seit der Konstituierung des neuen Stadtrats am 27. Mai 2026 Tobias Langenegger. Bemerkenswert ist, dass hier nicht Hochhausgegnerinnen gegen Hochhausbefürworter stehen, sondern zwei Lesarten von Verdichtung: die eine will Höhe als Werkzeug der Innenentwicklung, die andere fürchtet Verdrängung und sieht in jedem Turm zuerst ein Renditeobjekt.

Was tragen Hochhäuser tatsächlich zur Stadt bei?

Nüchtern betrachtet weniger, als ihre Fürsprecher versprechen, und mehr, als ihre Gegner zugestehen. Rechnerisch lösen Türme das Wohnungsproblem nicht: Ein einzelnes 80-Meter-Haus ersetzt keinen Quartierbaustein, und die Dichte gut gebauter Blockrandquartiere erreicht ein freistehender Turm mit den nötigen Abständen oft gar nicht. Was Hochhäuser leisten können, ist punktuelle Konzentration an Orten, die es vertragen, also an Bahnhöfen und in Zentren mit vorhandener Infrastruktur, und damit Entlastung anderswo. Genau das meint die im Raumplanungsgesetz (RPG, Art. 1 Abs. 2 Bst. abis) verankerte Siedlungsentwicklung nach innen.

Der Preis ist ebenfalls real. Hochhäuser sind pro Quadratmeter teuer, materialintensiv und wegen Kern, Erschliessung und Haustechnik in der grauen Energie schlecht gestellt. Sie verschatten, sie lenken Wind, sie können Kaltluftbahnen stören, was in einer Stadt mit zunehmenden Hitzetagen kein Nebenaspekt ist. Und sie erzeugen, wo der Bodenpreis dem Turm folgt, jenen Aufwertungsdruck, den die Parlamentsfassung mit ihrer Auflage zum preisgünstigen Wohnraum abzufangen versucht. Beide Vorlagen anerkennen diese Kosten, sie ziehen nur unterschiedliche Konsequenzen daraus: Der Stadtrat bindet die Höhe an Anforderungen, der Gemeinderat begrenzt zusätzlich die Kulisse.

Was heisst das für München, Wien und Frankfurt?

Zürich führt vor, was passiert, wenn Höhenplanung demokratisch verhandelt statt fachlich verordnet wird. In Deutschland regeln Hochhausrahmenpläne und Bebauungspläne nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) dasselbe Thema, in Österreich Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, in beiden Fällen ohne Urnengang. München zog seine 100-Meter-Grenze 2004 per Bürgerentscheid und arbeitet seit dem Stadtratsbeschluss vom 28. Juni 2023 mit einer fortgeschriebenen Hochhausstudie, die bewusst auf Qualitätskriterien statt auf eine feste Meterzahl setzt; Frankfurt am Main schreibt seinen Hochhausrahmenplan seit 1998 fort, Wien steuert seit dem Fachkonzept Hochhäuser von 2014 über Ausschluss- und Eignungszonen.

Der Zürcher Fall zeigt, dass ein Stufenmodell mit gekoppelten Gegenleistungen präziser wirkt als eine pauschale Obergrenze, weil es Höhe nicht verbietet, sondern bepreist. Er zeigt aber auch, wie schnell aus Qualitätsanforderungen faktische Verhinderung wird, wenn Auflagen, Wettbewerbspflichten und Verfahrensstufen sich summieren. Darin steckt ein Widerspruch, den die Parlamentsfassung nicht auflöst: Sie knüpft den preisgünstigen Wohnraum an die Mehrausnutzung aus Gestaltungsplänen, streicht aber zugleich jene Gebiete, in denen solche Gestaltungspläne überhaupt entstehen könnten. Je weniger Türme gebaut werden, desto seltener greift das Instrument, das sie sozial rechtfertigen soll.

Bis zur Rechtskraft der Teilrevision gilt in Zürich die negative Vorwirkung des Stadtratsbeschlusses Nr. 1956/2024: Die neuen Hochhausgebiete und Maximalhöhen sind noch nicht anwendbar, entfalten aber bereits Sperrwirkung gegenüber Vorhaben, die ihnen widersprechen. Auch das gehört zur Bilanz: Fünfundzwanzig Jahre alte Richtlinien bleiben in Kraft, während über ihre Ablösung gestritten wird. Was Hochhäuser zur Stadt beitragen, entscheidet sich am Ende ohnehin nicht in der Zonenordnung, sondern im Erdgeschoss, an der Fassade und in der Frage, wer dort wohnen kann. Die Zonenordnung legt nur fest, ob die Frage überhaupt gestellt werden darf.

Der Beitrag Vierzig, sechzig, achtzig: Warum Zürich über seine eigene Höhe abstimmt erschien zuerst auf Baukunst.

Wohnen wie in Wien? Was am Vorbild dran ist und was nicht

Gesellschaft & Urbanismus · Meinung & Kritik

Von Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Das Wiener Modell bezeichnet kein einzelnes Förderinstrument, sondern die dauerhafte Kopplung dreier Ebenen: kommunales Eigentum an Wohnungen, eine unbefristete Bindung geförderter Bestände und eine Widmungspolitik, die Bauland von vornherein preislich begrenzt. Wer nur die Mieten vergleicht, übersieht die eigentliche Leistung. Sie liegt hundert Jahre zurück und heißt Boden.

Die Größenordnung ist bekannt und bleibt in Europa ohne Parallele. Rund 220.000 Gemeindewohnungen bewirtschaftet die Hausverwaltung Wiener Wohnen, dazu kommen laut Wohnservice Wien etwa 200.000 geförderte Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen. Zusammen decken sie den größten Teil des Wiener Mietmarktes ab und wirken als Preisanker auch dort, wo frei vermietet wird. Finanziert wird das über das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989), vergeben wird über Bauträgerwettbewerbe des wohnfonds_wien, in denen Architektur, Ökologie, soziale Nachhaltigkeit und Ökonomie gleichrangig bewertet werden. Der Wettbewerb um die Förderung ist damit auch ein Wettbewerb um Qualität, was den Wiener Wohnbau von der reinen Kostenoptimierung unterscheidet.

Das jüngste Instrument ist das schärfste. Mit der Novelle der Bauordnung für Wien, im Gemeinderat am 22. November 2018 beschlossen und seit Anfang 2019 in Kraft, existiert die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“, geregelt in § 6 Abs. 6a Bauordnung für Wien. Sie greift bei Neuwidmungen ab 5.000 Quadratmetern Wohnnutzfläche, also etwa ab 50 Wohnungen. Das Gesetz selbst verlangt, dass die Wohnnutzfläche überwiegend gefördert errichtet wird; die Planungsgrundlagen der Magistratsabteilung 21 setzen im Regelfall zwei Drittel an. Die Grundkosten sind mit 188 Euro je Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche limitiert, der Hauptmietzins auf 40 Jahre gebunden, bei Beschluss der Novelle auf 4,97 Euro je Quadratmeter ohne Erhaltungsbeitrag. Im regulär geförderten Neubau liegt der zulässige Hauptmietzins 2026 bei 6,55 Euro je Quadratmeter zuzüglich 0,97 Euro Erhaltungsbeitrag, im günstigeren Segment SMART bei 4,91 Euro (§ 63 WWFSG 1989). Der Eingriff zielt nicht auf die Miete, sondern auf die Bodenrente: Wo nur gefördert gebaut werden darf, kann kein Grundstückspreis kalkuliert werden, der ungefördertes Bauen voraussetzt.

Was macht Wien anders als München oder Zürich?

Den Unterschied macht die Dauer. In Deutschland ist die Sozialbindung ein befristetes Recht, das abläuft, und der Ablauf frisst den Neubau auf. Nach Zahlen der Bundesregierung, die der Deutsche Mieterbund am 16. Juni 2026 veröffentlichte, entstanden 2025 bundesweit 27.283 neue geförderte Mietwohnungen, während 57.621 Wohnungen aus der Bindung fielen. Unter dem Strich verlor Deutschland rund 20.000 Sozialwohnungen in einem Jahr, in dem gefördert gebaut wurde wie lange nicht. Wien kennt dieses Leck nicht, weil kommunale Wohnungen im Eigentum der Stadt bleiben und geförderte Bestände über Jahrzehnte gebunden sind.

Der zweite Unterschied ist sozialpolitischer Natur. Die Wiener Einkommensgrenzen liegen so hoch, dass ein großer Teil der Mittelschicht anspruchsberechtigt bleibt. Das Forschungs- und Beratungsunternehmen empirica hat in seiner Analyse aus dem Jahr 2020 vorgerechnet, dass Einzelpersonen mit knapp 4.000 Euro netto monatlich noch zugangsberechtigt sind, etwa das Dreifache der Berliner Schwelle, und dass zusätzlich Eigenmittel von rund 500 Euro je Quadratmeter aufzubringen sind. Was empirica als Kritik formulierte, ist zugleich der politische Kern des Modells: Geförderter Wohnbau ist in Wien kein Restsegment für Bedürftige, sondern Normalfall. Deshalb hat er eine Mehrheit hinter sich, und deshalb überlebt er Regierungswechsel.

Zürich zeigt, dass sich Ähnliches ohne österreichische Förderarchitektur erreichen lässt, allerdings langsamer: Genossenschaften, Stiftungen und die Stadt selbst hielten Ende 2023 rund 27 Prozent der Mietwohnungen, die Gemeindeordnung verlangt seit dem Volksentscheid von 2011 ein Drittel bis 2050. Zwischen 2020 und 2023 wuchs dieser Bestand um etwa 1.100 Wohnungen, der gesamte Mietwohnungsbestand um rund 7.000. Der Anteil steigt also nicht, er hält sich bestenfalls. München besitzt weder den Bodenvorrat noch die Bindungsdauer und kompensiert mit der Sozialgerechten Bodennutzung, einem städtebaulichen Vertragsmodell, das erst im Planungsverfahren greift und damit stets neu verhandelt werden muss.

Wo stößt das Wiener Modell 2026 an seine Grenzen?

Die Ermüdung ist messbar. Ein 2026 vorgelegter Wohnbaubericht der Wirtschaftskammer Wien und gemeinnütziger Bauvereinigungen erwartet für dieses Jahr rund 9.400 fertiggestellte Wohnungen statt der geplanten 12.600. Jede vierte eingeplante Wohnung entsteht also nicht. Rund 70 Prozent der Neubauleistung stammen inzwischen von gewerblichen Bauträgern, nur 30 Prozent von gemeinnützigen. Als Ursachen nennt der Bericht gestiegene Finanzierungskosten, eine schrumpfende Zahl aktiver Bauträger und Flächenwidmungspläne, die teils aus den 1990er Jahren stammen.

Zugleich verschiebt sich der Schwerpunkt vom Neubau in den Bestand. Das Wiener Regierungsabkommen 2025 hat die Sanierungsförderung von 112 auf 260 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Ökologisch ist das folgerichtig, denn die graue Energie der Gründerzeitstadt lässt sich nicht durch Neubau einsparen. Wohnungspolitisch bleibt es ambivalent: Eine sanierte Wohnung ist keine zusätzliche Wohnung.

Auch das Vorzeigeinstrument wirkt zäh. Die Tageszeitung Der Standard berichtete 2026, die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ sei seit 2019 erst gut ein Dutzend Mal angewandt worden; eine öffentlich zugängliche Evaluierung liege nicht vor, kritisiert Peter Sittler, Wohnbausprecher der ÖVP Wien. Hinzu kommt ein Bewirtschaftungsproblem im Bestand: Im Juni 2026 standen nach Medienberichten über 7.000 Gemeindewohnungen leer, teils wegen laufender Sanierungen, teils aus strategischen Gründen, während die Wartelisten lang bleiben. Und die Zugangsprüfung findet nur einmal statt, beim Einzug. Wessen Einkommen später steigt, bleibt wohnen. Das erzeugt jene Insider-Outsider-Verteilung, die Zuziehenden und jungen Haushalten den Zugang erschwert.

Was bedeutet das für den European Affordable Housing Plan?

Die Europäische Kommission hat am 16. Dezember 2025 den European Affordable Housing Plan vorgelegt, den ersten Wohnungsplan ihrer Geschichte. Er ruht auf vier Säulen: mehr Angebot, mobilisierte Investitionen über eine gemeinsame Plattform mit der Europäischen Investitionsbank, Sofortmaßnahmen gegen Spekulation und Kurzzeitvermietung sowie Schutz gefährdeter Gruppen. Der für die Praxis entscheidende Punkt steht im Kleingedruckten: die gezielte Überarbeitung der Beihilfevorschriften für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (SGEI), die geförderten Wohnbau künftig ohne vorherige Notifizierung bei der Kommission ermöglichen soll.

Damit rückt Brüssel von einer Definition ab, die sozialen Wohnbau auf benachteiligte Haushalte verengte. An dieser Verengung hätte sich das Wiener Modell mit seinen bewusst breiten Einkommensgrenzen reiben müssen. Wer bezahlbares Wohnen als Daseinsvorsorge für die Mitte der Gesellschaft organisieren will, braucht den Spielraum. Bürgermeister Michael Ludwig, zugleich Präsident des Österreichischen Städtebundes, hat ihn bei seinem Brüsseler Arbeitsbesuch am 30. Oktober 2025 ausdrücklich eingefordert: das Definitionsrecht über leistbares Wohnen bei Mitgliedstaaten, Ländern und Kommunen, revolvierende Finanzierungsinstrumente der Europäischen Investitionsbank und die Streichung enger Zielgruppendefinitionen.

Übertragbar ist am Wiener Fall deshalb nicht das Ergebnis, sondern die Vorleistung. Eine Stadt, die heute keinen Boden besitzt, kann morgen keine Preise begrenzen. Wien hat seinen Vorrat über Jahrzehnte aufgebaut, seit den Wohnbausteuern des Roten Wien ab 1923, und vergibt zunehmend Baurechte statt Eigentum, wie es der Rechnungshof dem wohnfonds_wien bereits 2018 empfohlen hatte. Das ist die eigentliche Lehre, und sie ist unbequem, weil sie nicht in eine Legislaturperiode passt. Wer sie zieht, kauft Grundstücke, bevor die Krise sichtbar wird. Wer sie nicht zieht, verwaltet später Wartelisten.

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Kulturkampf um Gropius: Wie das Bauhaus in den Wahlkampf gerät

Das Bauhaus-Manifest 2026 ist eine gemeinsame Erklärung von vierzehn Dach- und Fachorganisationen aus Kultur, Design, Architektur, Handwerk und Kirchen, die am 20. August 2026 auf Initiative des Beauftragten der Bundesregierung für Kultur und Medien (BKM), Wolfram Weimer, veröffentlicht wurde. Sie bekennt sich in sechs Punkten zu den Grundsätzen der 1919 in Weimar gegründeten Schule, beschwört den „Mut zur kühnen Vision“ und die „Freiheit des künstlerischen Denkens“ und verpflichtet die Unterzeichnenden darauf, dieses Erbe gegen demokratiefeindliche Angriffe zu verteidigen. Der Anlass ist doppelt: Im Dezember 2026 jährt sich die Einweihung des Dessauer Bauhausgebäudes von Walter Gropius zum hundertsten Mal, und am 6. September 2026 wählt Sachsen-Anhalt einen neuen Landtag.

Unterzeichnet haben unter anderem die Akademie der Künste (Manos Tsangaris), die Bundesarchitektenkammer (Andrea Gebhard), der Zentralverband des Deutschen Handwerks (Holger Schwannecke), der Deutsche Städtetag (Burkhard Jung), die Deutsche UNESCO-Kommission (Maria Böhmer), der Deutsche Kulturrat (Olaf Zimmermann), der Deutsche Museumsbund, ICOM Deutschland, der Deutsche Designtag, der German Design Council, das Deutsche Zentrum Kulturgutverluste sowie beide großen Kirchen. Deren Unterschriften tragen eine regionale Signatur: Für die Deutsche Bischofskonferenz zeichnet der Magdeburger Bischof Gerhard Feige, für die evangelische Seite Karsten Wolkenhauer, Kirchenpräsident der Evangelischen Landeskirche Anhalts, also jener Landeskirche, in deren Gebiet das Dessauer Bauhausgebäude steht. Die sechs Grundsätze reichen vom Bekenntnis zum Bauhaus über die identitätsstiftende Rolle von Kulturbauten und die Erinnerungskultur bis zur Autonomie der Kulturinstitutionen, zum disziplinübergreifenden Arbeiten und zur „Weltoffenheit statt Nationalismus“. Nahezu zeitgleich verabschiedete die Kulturministerkonferenz der Länder die „Dessauer Erklärung“, die vor politischer Einflussnahme, finanziellen Sanktionen und Zensur in Kulturinstitutionen warnt und die durch Artikel 5 Absatz 3 Grundgesetz geschützte Kunstfreiheit zum „Gradmesser gesellschaftlicher und demokratischer Freiheit“ erklärt.

Warum trifft der Streit ausgerechnet Dessau?

Weil das Bauhaus dort kein Zitat ist, sondern Bausubstanz. Die Schule zog 1925 von Weimar nach Dessau, das Gropius-Gebäude wurde im Dezember 1926 eingeweiht, dazu kamen die Meisterhäuser, die Siedlung Törten, das Kornhaus, das Arbeitsamt und die Laubenganghäuser in der Peterholzstraße. Seit 1996 stehen das Bauhaus und seine Stätten in Weimar und Dessau auf der Welterbeliste der UNESCO, 2017 erweitert um die Bundesschule in Bernau und eben jene Laubenganghäuser. Für eine Stadt mit weniger als 80 000 Einwohnerinnen und Einwohnern, die seit 1990 Bevölkerung und Industrie verloren hat, ist dieses Erbe der wichtigste weiche Standortfaktor überhaupt. Unterhalt und Sanierung folgen dem Denkmalschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt (DenkmSchG LSA) und damit Landesrecht, Landesbehörden und Landesmitteln.

Die Ironie der Geschichte liegt offen zutage. Das Bauhaus verließ Dessau 1932 nicht wegen eines Bauantrags, sondern weil die Stadtverordnetenversammlung im August 1932 auf Antrag der NSDAP-Fraktion die Auflösung beschloss. Wer heute im Magdeburger Landtag über Fördermittel für die Stiftung Bauhaus Dessau abstimmt, entscheidet also über eine Institution, deren Vertreibung schon einmal parlamentarisch beschlossen wurde. Diese Doppelung erklärt die Schärfe der Debatte besser als jede kulturpolitische Grundsatzfrage.

Was steht finanziell auf dem Spiel?

Konkrete Summen, keine Symbolik. Die Stiftung Bauhaus Dessau erhält nach Angaben des Tagesspiegels rund 2,1 Millionen Euro jährlich vom Bund und etwa 5 Millionen Euro vom Land Sachsen-Anhalt. Der Löwenanteil hängt damit an einem Landeshaushalt, der nach dem 6. September neu verhandelt wird. Wie eine AfD-Mehrheit damit umginge, hat die Fraktion bereits im Oktober 2024 angedeutet. Ihr Antrag im Landtag von Sachsen-Anhalt trug den Titel „Irrweg der Moderne“, wies eine „einseitige Glorifizierung des Bauhaus-Erbes“ zurück und forderte eine wissenschaftliche Neubewertung des für 2025 und 2026 geplanten Jubiläums samt Umgestaltung der zugehörigen Ausstellung. Die Debatte dauerte etwa 45 Minuten, alle übrigen Fraktionen lehnten den Antrag ab; aus der Landesregierung hielt Justizministerin Franziska Weidinger (CDU) dagegen, es gehe nicht um Reliquienpflege, sondern um die Übertragbarkeit der Bauhaus-Prinzipien in die Gegenwart. Auch der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) Sachsen-Anhalt meldete sich damals mit einer eigenen Stellungnahme zu Wort.

Stiftungsdirektorin Barbara Steiner nannte die Kritik „pauschal und politisches Kalkül“ und warf der Partei vor, ein völkisches Kulturverständnis zu propagieren. Philipp Oswalt, von 2009 bis 2014 Direktor der Stiftung, sprach von Kulturkampf. Die Umfragen geben dem Streit Gewicht: Nach der zuletzt am 12. August 2026 veröffentlichten Erhebung von pollytix, erhoben vom 3. bis 8. August, kommt die AfD in Sachsen-Anhalt auf 43 Prozent, die CDU auf 23, die Linke auf 13; INSA sah die AfD Anfang August bei 42 Prozent. Bereits das Landtagswahlprogramm der AfD von 2021 forderte, die Zuschüsse für Landestheater zu halbieren und die Förderung des IMPULS-Festivals für Neue Musik zu streichen. Kulturstaatsminister Weimer sagte dem Bauhaus daraufhin eine verlässliche Bundesförderung zu.

Was bedeutet das für Architektinnen und Architekten in der Region?

Mehr, als die Berliner Schlagzeilen vermuten lassen. Baukultur ist in Deutschland Ländersache: Die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), das Denkmalrecht, die Landesförderung und die Architektenkammer Sachsen-Anhalt als Körperschaft des öffentlichen Rechts liegen sämtlich in Landeshoheit. Wenn die Bundesarchitektenkammer, der Zusammenschluss der sechzehn Länderkammern, ein solches Manifest mitträgt, verlässt der Berufsstand die bequeme Position der reinen Fachlichkeit. Das ist konsequent, denn Gestaltungsbeiräte, Wettbewerbsverfahren und Denkmalpflege sind ohne politischen Rückhalt nicht zu haben. Es ist zugleich riskant, weil Kammern ihre Mitglieder in ihrer ganzen politischen Bandbreite vertreten.

Bemerkenswert ist auch die Beteiligung des Handwerks. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks vertritt Betriebe, die mit kulturpolitischen Erklärungen selten auffallen, deren Auftragsbücher aber an der Denkmalpflege hängen: Fensterbau, Putz, Metallbau, Restaurierung. Das Bauhaus war von Beginn an ein Werkstattbetrieb; insofern unterschreibt hier kein fachfremder Verband, sondern der zweite Teil des ursprünglichen Programms. Für andere Länder mit exponiertem Moderne-Erbe, von Stuttgart-Weißenhof bis Bernau bei Berlin, gilt die schlichte Lehre: Wer Denkmäler erhalten will, braucht neben Fördertöpfen die Betriebe, die es können.

Kritisch bleibt die Reichweite des Dokuments. Ein Manifest sichert keinen Haushaltstitel. Wer die Finanzierung der Stiftung Bauhaus Dessau verlässlich machen will, braucht mehrjährige Verpflichtungsermächtigungen, gemeinsame Bund-Länder-Vereinbarungen und satzungsrechtlich abgesicherte Berufungsverfahren, nicht sechs Punkte auf einer Website. Auch der vierte Grundsatz, die Unabhängigkeit der Kulturinstitutionen von parteipolitischen Interessen, klingt aus dem Munde eines amtierenden Kulturstaatsministers zumindest erklärungsbedürftig. Und der Zeitpunkt, gut zwei Wochen vor einem Wahltermin, lädt zu genau jener Politisierung ein, gegen die sich das Papier wendet.

Bleibt die formale Pointe. Das Bauhaus-Manifest von 1919 war ein Aufbruchsdokument, das den „Bau der Zukunft“ beschwor und mit Lyonel Feiningers Holzschnitt einer Kathedrale erschien. Das Manifest von 2026 verteidigt einen Bestand. Zwischen beiden Texten liegen hundert Jahre, in denen aus einer Provokation ein Welterbe geworden ist. Dass eine Institution, die einst mit allem Überkommenen brechen wollte, heute selbst zum Schützenswerten zählt, ist kein Widerspruch, sondern das übliche Schicksal erfolgreicher Avantgarden. Ob Dessau daraus Kraft zieht oder nur ein weiteres Kapitel Kulturkampf, entscheidet sich am 6. September, und zwar in Magdeburg, nicht in Berlin.

Quellen:

• Bauhaus-Manifest 2026, Der Beauftragte der Bundesregierung für Kultur und Medien
• Akademie der Künste: Bauhaus-Manifest 2026
• Bundesregierung: Breites Bündnis aus Kultur, Design, Handwerk, Architektur und Kirchen

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Ohne verbindliches Preisrecht wird die Auslastung zur Verhandlungsmasse

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Der durchschnittliche Auftragsbestand deutscher Architekturbüros ist binnen eines Jahres von 11,5 auf 10,0 Monate gefallen. Damit hat die Baukrise die Planungsebene erreicht, und zwar in dem Moment, in dem die Baugenehmigungen wieder zweistellig zulegen. Diese Gleichzeitigkeit ist kein Widerspruch, sondern die Folge eines Zeitversatzes, den die berufspolitische Debatte bisher unterschätzt.

Die Datengrundlage stammt aus der gemeinsamen Konjunkturumfrage von Bundesarchitektenkammer (BAK), Bundesingenieurkammer (BIngK), Verband Beratender Ingenieure (VBI) und AHO, dem Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung. Erhoben wurde im Mai und Juni 2026, beteiligt haben sich 4.859 Büros, nahezu doppelt so viele wie die 2.452 Büros im Vorjahr. Diese Verdopplung ist selbst ein Befund: Wer Sorgen hat, antwortet.

Die Ergebnisse fallen entsprechend aus. 22 Prozent der Architekturbüros bezeichnen ihre wirtschaftliche Lage als schlecht oder eher schlecht, bei den Ingenieurbüros sind es 19 Prozent. 35 Prozent der Architekturbüros erwarten für 2026 weitere Auftragsrückgänge. Fünf Prozent aller befragten Büros befürchten die Schließung innerhalb der kommenden Monate, weitere 14 Prozent halten ihre Zukunft für unsicher. Als Hemmnisse nennen die Büros regulatorische Anforderungen, gestörte Projektabläufe und die allgemeine Konjunkturschwäche.

Was bedeutet die Lage für kleine Büros?

Die Belastung verteilt sich ungleich. Büros mit weniger als zehn Beschäftigten bewerten ihre Aussichten deutlich kritischer als größere Einheiten, und sie stellen den Regelfall dar. Zum 1. Januar 2026 waren 142.347 Mitglieder in den 16 Länderarchitektenkammern eingetragen, die weit überwiegende Zahl davon in Kleinst- und Kleinbüros. Diese Struktur ist berufspolitisch gewollt, weil sie regionale Baukultur trägt. Sie ist zugleich betriebswirtschaftlich verletzlich, weil Rücklagen für zwei schwache Quartale selten reichen.

Verschärfend wirkt der Rückgang öffentlicher Planungsausschreibungen um rund fünf Prozent im Jahr 2025, eine unmittelbare Folge angespannter Kommunalhaushalte. Die Vergabe freiberuflicher Leistungen nach der Vergabeverordnung (VgV) bindet dabei erhebliche Kapazitäten ohne Ertragsaussicht. Ein Teilnahmewettbewerb kostet ein Kleinbüro Tage, die niemand vergütet. Wenn die Zahl der Verfahren sinkt, die Zahl der Bewerber je Verfahren aber steigt, verschlechtert sich das Verhältnis von Aufwand zu Chance doppelt.

Warum kommt das Sondervermögen nicht in den Planungsbüros an?

VBI-Präsident Jörg Thiele bringt den zentralen Kritikpunkt der Verbände auf den Punkt: Die Mittel des Infrastruktur-Sondervermögens erreichen die Planungsbüros bisher nicht. Gefordert werden tatsächlich zusätzliche Mittel statt einer Umschichtung innerhalb bestehender Haushalte. BIngK-Präsident Heinrich Bökamp verweist auf steigende Personal- und Materialkosten und verlangt verlässliche Finanzierungszusagen sowie schlankere Verfahren. AHO-Vorsitzender Klaus-D. Abraham dringt auf eine zügige Reform der Honorarstruktur mit auskömmlichen Sätzen.

Der Mechanismus dahinter ist bekannt und wird dennoch regelmäßig übersehen. Zwischen der politischen Ankündigung eines Investitionsprogramms und dem ersten Planungsauftrag liegen Haushaltsbeschluss, Bedarfsfeststellung, Vergabeverfahren und Beauftragung. Für die Planungsbüros bedeutet das: Ein Programm, das im Frühjahr beschlossen wird, wirkt im Folgejahr. Die Büros müssen den Zeitraum dazwischen aus eigener Substanz überbrücken, personell wie finanziell.

Honorarpolitik ohne Preisrecht

Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juli 2019 in der Rechtssache C-377/17 sind die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) entfallen; die Novelle 2021 kennt nur noch Orientierungswerte. In der Hochkonjunktur blieb das folgenlos, weil die Auslastung Preise stützte. In der Abschwungphase entfaltet dieselbe Regelung die umgekehrte Wirkung. Wer Auslastung braucht, unterbietet, und die Kostenermittlung nach DIN 276 wird zum Verhandlungsinstrument statt zur Rechengrundlage. Die Forderung nach einer Honorarreform ist deshalb keine Besitzstandswahrung, sondern der Versuch, eine Untergrenze wiederherzustellen, die der Markt derzeit nicht selbst zieht.

Wie passt die schlechte Stimmung zu steigenden Baugenehmigungen?

Das Statistische Bundesamt meldet für Juni 2026 ein Plus von 13,8 Prozent bei den genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahresmonat, für März 11,5 Prozent, für Februar 24,1 Prozent. Diese Zahlen klingen nach Entwarnung, sind aber für Planungsbüros zweideutig. Eine erteilte Genehmigung belegt, dass die Leistungsphasen 1 bis 4 nach HOAI bereits erbracht und abgerechnet wurden. Der Genehmigungsanstieg beschreibt also Arbeit der Vergangenheit, nicht Akquise der Gegenwart.

Positiv wirkt er dennoch, allerdings zeitversetzt und in anderen Leistungsphasen. Genehmigte Projekte, die tatsächlich gebaut werden, sichern die Ausführungsplanung und Objektüberwachung der kommenden zwölf bis achtzehn Monate. Der echte Frühindikator für die Auslastung eines Büros ist die Nachfrage nach Grundlagenermittlung und Vorplanung, und genau dort liegt die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung wie ein Deckel auf dem Markt. Wer heute Personal abbaut, wird 2027 mit hoher Wahrscheinlichkeit vor dem umgekehrten Problem stehen.

Der stille Befund: Die Gründungsbereitschaft bricht weg

Berufspolitisch folgenreicher als jede Quartalszahl ist ein Ergebnis der BAK-Architektenbefragung 2025, an der sich 15.624 Kammermitglieder beteiligten, davon 5.714 selbstständige und 9.910 angestellte. 41 Prozent der angestellten Architektinnen und Architekten schließen eine eigene Bürogründung inzwischen aus, 2015 waren es 38 Prozent. Genannt werden finanzielle Unsicherheit, die erwartete Belastung und bürokratische Hürden.

Wie berechtigt der letzte Punkt ist, zeigt eine weitere Zahl derselben Befragung: Rund 60 Prozent der von Architektinnen und Architekten eingereichten Bauanträge erfordern Nachforderungen der Bauaufsicht. Bei Anträgen anderer Einreicher liegt der Anteil noch höher. Ein Genehmigungsverfahren, das im Regelfall nachgebessert werden muss, ist kein Verfahren, sondern eine Schleife. Die Verfahrensbeschleunigung, die Bund und Länder seit Jahren ankündigen, wäre an dieser Stelle messbar.

Die Kammerorganisation verliert mit der Gründungsbereitschaft ihre eigene Basis. Eine Berufsordnung, die auf freiberuflicher Selbstständigkeit aufbaut, setzt voraus, dass die nächste Generation dieses Risiko eingeht. Wenn vier von zehn Angestellten es ausschließen, ist das ein strukturelles Signal, das über die Konjunktur hinausweist.

Blick über die Grenzen

Im deutschsprachigen Raum verläuft die Entwicklung ungleich. Österreich steht am schwächsten da: Die EY-Bauprognose vom Juli 2026 erwartet ein Bauvolumen von 51,7 Milliarden Euro und sieht die Talsohle erst in diesem Jahr erreicht. Die Schweiz bildet den Gegenpol. Der Schweizerische Baumeisterverband meldet einen starken Jahresauftakt im Hochbau und rechnet für 2025 und 2026 mit jeweils rund zwei Prozent Umsatzwachstum im Bauhauptgewerbe; dort dominiert weiterhin der Fachkräftemangel die Debatte, nicht die Auftragslage.

Für die deutsche Berufspolitik ergibt sich daraus eine klare Prioritätenfolge: verlässliche Finanzierungszusagen der öffentlichen Hand, eine Honorarstruktur mit belastbarer Untergrenze, eine Vergabepraxis, die Akquiseaufwand nicht ins Unbezahlbare treibt, und Genehmigungsverfahren, die ohne Nachforderungsschleife auskommen. Die Stimmung ist derzeit schlechter als die Datenlage. Das ist eine gute Nachricht, aber nur für diejenigen Büros, die den Zeitversatz überleben.

META-DESCRIPTION (145 ZEICHEN)

Der Auftragsbestand der Architekturbüros sank 2026 auf 10,0 Monate, während die Baugenehmigungen zweistellig steigen. Warum beides zusammenpasst.

EINLEITUNG (189 ZEICHEN)

ALTERNATIVE ÜBERSCHRIFTEN

●      Spiegel: Die Planungsbüros zahlen die Rechnung für eine Krise, die gerade endet

●      Bild: Jedes 20. Architekturbüro fürchtet das Aus

●      Stern: Zehn Monate bis zur Leere: So angespannt ist die Lage in Deutschlands Architekturbüros

●      NZZ: Ohne verbindliches Preisrecht wird die Auslastung zur Verhandlungsmasse

●      Die Zeit: Vier von zehn wollen kein eigenes Büro mehr gründen

●      FAZ: Auftragsbestand der Architekturbüros sinkt auf zehn Monate

●      FR: Das Sondervermögen kommt bei den Planerinnen und Planern nicht an

●      taz: Genehmigt ist nicht gerettet

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Auftragsbestand der Architekturbüros: 11,5 auf 10,0 Monate. Gleichzeitig +13,8 % Baugenehmigungen. Wie das zusammenpasst. #baukunstart #initiativebaukunst #Berufspolitik

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Die Konjunkturumfrage von BAK, BIngK, VBI und AHO zeigt: 22 % der Architekturbüros bewerten ihre Lage als schlecht, der Auftragsbestand sank auf 10,0 Monate. Warum die steigenden Baugenehmigungen trotzdem kein Widerspruch sind. Newsletter auf baukunst.art abonnieren. #Berufspolitik #HOAI

REPOST-TEXT

Liebe Kolleginnen und Kollegen, die Zahlen der aktuellen Konjunkturumfrage decken sich vermutlich mit dem, was viele von euch gerade im eigenen Büro erleben: volle Kalender in der Ausführung, dünne Akquise in den frühen Leistungsphasen. Ich habe versucht, den Zeitversatz zwischen Genehmigungsstatistik und Auftragslage sauber auseinanderzunehmen. Über Widerspruch und eigene Erfahrungen aus euren Büros freue ich mich.

QUELLEN

●      Konjunkturumfrage 2026 von BAK, BIngK, VBI und AHO, Erhebung Mai und Juni 2026, 4.859 Büros (http://bingk.de , http://vbi.de )

●      Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 291 vom August 2026, Baugenehmigungen Juni 2026

●      Bundesarchitektenkammer, Architektenbefragung 2025, 15.624 Teilnehmende

●      Bundesarchitektenkammer, Arbeitsmarkt und Kammermitglieder, Stand 1. Januar 2026

●      Deutsches Architektenblatt, Marktlage von Architekturbüros, ifo-Erhebung

●      EY-Bauprognose Österreich, Juli 2026

●      Schweizerischer Baumeisterverband, Hochbau-Ausblick 2026

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Hitzeresilienz im Entwurf: Simulation verändert die Stadtplanung

Hitzeresilienz bezeichnet die Fähigkeit einer Stadt, Extremhitze ohne gesundheitliche Schäden und ohne Funktionsverlust zu überstehen. Technisch entsteht sie aus vier Wirkprinzipien: Verschattung, Verdunstung, Kaltluftzufuhr und thermisch träge Bauweise. Alles Übrige ist Beiwerk, mitunter teures.

Die Dringlichkeit lässt sich beziffern. Das Robert Koch-Institut (RKI) schätzt im Wochenbericht zur Hitzemortalität vom 13. August 2026 bis zur Kalenderwoche 31 rund 12.500 hitzebedingte Sterbefälle, davon etwa 9.600 allein in der Extremwoche Ende Juni. Die Altersgruppe ab 85 Jahren trug mit 193,6 Sterbefällen je 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner die Hauptlast. Zum Vergleich: Für die Sommer 2018 und 2019 zusammen weist das Umweltbundesamt (UBA) rund 15.600 zusätzliche Sterbefälle aus. Hitze wirkt damit in einer epidemiologischen Größenordnung, und sie trifft zuerst dort, wo die Bebauungsdichte hoch und der Grünanteil niedrig ist.

Warum entscheidet die Nacht und nicht der Mittag?

Die planerisch relevante Größe ist nicht die Tagesspitze, sondern die Tropennacht, definiert als Nacht mit einem Temperaturminimum von 20 Grad oder darüber. Der menschliche Organismus kompensiert einen heißen Tag zuverlässig, sofern die Nacht Erholung erlaubt. Bleibt die Auskühlung aus, addieren sich die Belastungen, und dieser Kumulationseffekt erzeugt die Sterbefallkurven des RKI.

Nachts zeigt sich zugleich der städtische Wärmeinseleffekt am deutlichsten. Asphalt, Beton und Klinker speichern die Einstrahlung des Tages und geben sie nach Sonnenuntergang wieder ab, während das Umland bereits abkühlt. Zwischen dicht bebauten Quartieren und offener Landschaft entstehen Temperaturdifferenzen von im Mittel zwei bis vier Kelvin, die nach Angaben des Deutschen Wetterdienstes (DWD) in windschwachen Strahlungsnächten bis zu zehn Kelvin erreichen können. Daraus folgt eine unbequeme Erkenntnis: Sonnensegel, Sprühnebel und mobile Beschattung adressieren die Mittagsspitze, also den falschen Parameter. Wirksam sind für Planerinnen und Planer jene Maßnahmen, die den nächtlichen Wärmeabfluss verbessern, nämlich Entsiegelung, Kaltluftleitbahnen und die Reduktion gespeicherter Wärme in Oberflächen.

Was leistet Simulation, was Faustregeln nicht können?

Der eigentliche Innovationssprung der vergangenen Jahre liegt nicht im Material, sondern im Nachweis. Mit dem Stadtklimamodell PALM-4U, entwickelt unter Federführung des Instituts für Meteorologie und Klimatologie der Leibniz Universität Hannover in der Fördermaßnahme „Stadtklima im Wandel“ des Bundesministeriums für Bildung und Forschung (BMBF), lässt sich das Mikroklima gebäudeauflösend simulieren. Der Unterschied zur klassischen Klimafunktionskarte ist derselbe wie zwischen einer Faustformel und einer Tragwerksberechnung: Statt allgemeiner Empfehlungen liefert das Modell die Kelvin-Differenz einer konkreten Variante an einem konkreten Ort.

Die Grenze war bislang die Rechenzeit: Eine gebäudeauflösende Quartierssimulation beansprucht Hochleistungsrechner über Tage, im Wettbewerbstakt also unbrauchbar. Genau hier setzt das Projekt MACspeeDZ an, das im Dezember 2025 unter Konsortialführung der Stadt Mannheim gestartet ist und bis November 2029 läuft. Beteiligt sind neben Mannheim die Stadt Aachen, die regio iT, die GEO-NET Umweltconsulting sowie Forschungsgruppen der RWTH Aachen und der Universität Stuttgart. Das Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt (BMFTR) fördert das Vorhaben mit 3,24 Millionen Euro bei einem Gesamtvolumen von rund 3,9 Millionen Euro. Ein eigens trainiertes KI-Modell soll die aufwendige Strömungssimulation approximieren, gespeist von 100 über das Stadtgebiet verteilten Klimasensoren. Gelingt das, verschiebt sich die Klimabewertung aus der nachgelagerten Gutachtenphase in den Entwurf, dorthin also, wo Entscheidungen noch kostenneutral revidierbar sind.

Materialien: Kühlung ohne Energieeinsatz

Bei den Oberflächen ist die passive Strahlungskühlung der interessanteste Ansatz. Sie nutzt das atmosphärische Fenster zwischen 8 und 13 Mikrometern, in dem Wärmestrahlung nahezu ungehindert in den Weltraum entweicht. Ein Team der Columbia University um Qilong Cheng zeigte 2024 in der Fachzeitschrift Nexus, dass bereits die Geometrie hilft: Eine Wand mit Zickzackprofil bleibt im Tagesmittel 2,3 Kelvin kühler als eine ebene Wand mit identischer Beschichtung, mittags bis zu 3,1 Kelvin. In der Gebäudesimulation sinkt der jährliche Kühlenergiebedarf je nach Klimazone um 2 bis 26 Prozent. Der Effekt entsteht ohne Strom, ohne Anlagentechnik, ohne Wartungsvertrag.

Die Einschränkungen gehören zur Wahrheit: Verschmutzung mindert das Emissionsverhalten, und in der Heizperiode kühlt die Fassade weiter, was den Jahresenergiebedarf verschlechtern kann. Adaptive Systeme mit umschaltbaren Elementen sind Gegenstand laufender Forschung, marktreif sind sie nicht. Wo kein Baum wachsen kann, etwa auf Dächern und in engen Straßenräumen, bleibt die Technologie dennoch aussichtsreich.

Der unterschätzte Hebel liegt unter dem Belag

Messungen der Technischen Universität München an Münchner Straßenbäumen ergaben Saftflussraten von bis zu acht Litern je Stunde und eine Kühlleistung von bis zu 2,3 Kilowatt je Baum, was der Leistung eines Raumklimageräts entspricht (Rahman und andere, Science of the Total Environment, 2018). Der begrenzende Faktor ist nicht die Pflanzung, sondern der durchwurzelbare Raum unter der Oberfläche. Das Stockholmer Modell löst das mit einem tragfähigen Skelettsubstrat aus grobem Schotter, Kompost und Pflanzenkohle, das zugleich als Rigole für Niederschlagswasser dient. Die Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) förderte von Dezember 2022 bis Januar 2025 ein Übertragungsprojekt der Carbuna AG mit 125.000 Euro; das Ergebnis: übertragbar ohne wesentliche Änderungen, geringe rechtliche Hürden, Nachholbedarf bei der Normung. Damit fallen zwei Ziele zusammen, die häufig als konkurrierende Projekte geführt werden, nämlich Regenwasserbewirtschaftung nach DWA-A 138-1 (Oktober 2024) und Verschattung des Straßenraums. Für die Schnittstelle erarbeiten die Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL) und die Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall (DWA) derzeit gemeinsam das Merkblatt DWA-M 163 „Baumstandorte und Regenwasserbewirtschaftung“.

Was heißt das für die Planungspraxis?

Seit dem 1. Juli 2024 gilt das Bundes-Klimaanpassungsgesetz (KAnG). Das Berücksichtigungsgebot nach § 8 KAnG verpflichtet die Träger öffentlicher Aufgaben, Klimarisiken fachübergreifend in Planungen und Vorhaben einzubeziehen; es greift für alle Verfahren, die ab dem 1. Januar 2025 beantragt oder angezeigt wurden. Nach § 12 Abs. 1 KAnG bestimmen die Länder, welche Stellen kommunale Klimaanpassungskonzepte aufzustellen haben, eine Frist nennt das Gesetz dafür nicht; ihre eigenen Anpassungsstrategien müssen die Länder nach § 10 Abs. 6 KAnG bis zum 31. Januar 2027 vorlegen. Die Werkzeuge existieren längst: § 1 Abs. 5 und § 1a Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) verankern Klimaanpassung in der Abwägung, § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB erlauben Festsetzungen zu Flächen, Bepflanzung und Erhaltungsbindungen. Auf Gebäudeebene regelt § 14 Gebäudeenergiegesetz (GEG) den sommerlichen Wärmeschutz mit Nachweis nach DIN 4108-2:2013-02, Abschnitt 8, ein Nachweis, der in der Praxis zu oft am unteren Rand geführt wird und damit die spätere Nachrüstung von Splitgeräten vorprogrammiert.

München hat am 2. Juli 2025 mit dem Stadtratsbeschluss „Klimaresilientes München 2050“ 26 konkrete Ziele bis 2030 formuliert und die Stadtklimaanalyse aus dem Jahr 2014 fortgeschrieben; die Neuauflage wurde im August 2026 veröffentlicht, ergänzt um einen Katalog von 21 klimaökologisch wirksamen Einzelmaßnahmen. Das ist ein solider Rahmen. Der Engpass liegt danach: bei Pflege- und Bewässerungsbudgets, die über zwanzig Jahre gesichert sein müssen, und beim Zielkonflikt zwischen Nachverdichtung nach § 34 BauGB und dem Erhalt von Freiflächen, der bislang meist zugunsten der Verdichtung entschieden wird. Technologie ersetzt diese Entscheidung nicht. Sie macht ihre Folgen nur erstmals sichtbar, bevor gebaut wird.

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Habermas‘ Haus steht unter Schutz. Betreten darf es trotzdem niemand

Denkmalschutz für ein Privathaus ist die staatliche Feststellung, dass ein Gebäude der Allgemeinheit etwas bedeutet, ohne dass die Allgemeinheit es je betreten darf. Am 13. August 2026 hat das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) das Starnberger Wohnhaus des Ehepaars Ute und Jürgen Habermas in die Denkmalliste eingetragen, fünf Monate nach dem Tod des Philosophen am 14. März 2026. Generalkonservator Mathias Pfeil nennt das Gebäude in der Pressemitteilung des Amtes „gebaute Philosophie“. Errichtet wurde es 1971/72 von Heinz Hilmer und Christoph Sattler, drei Jahre bevor die beiden ihr gemeinsames Büro gründeten. Es ist ihr erster realisierter Bau. Das Haus bleibt in Privatbesitz der Familie und ist nicht zugänglich.

Warum ist ein einzelnes Wohnhaus eine gesellschaftliche Frage?

Weil der Mann, der es bauen ließ, den Begriff der Öffentlichkeit überhaupt erst verhandelbar gemacht hat. In „Strukturwandel der Öffentlichkeit“ (1962) beschreibt Habermas, wie sich bürgerliche Öffentlichkeit im 18. Jahrhundert in halbprivaten Räumen bildet: im Salon, im Kaffeehaus, im Lesekabinett. Der Salon war der Ort, an dem Privatleute zum Publikum wurden. Genau ein solcher Raum steht im Zentrum des Starnberger Hauses, ein zweigeschossiger Wohnraum, dem eine rund zwanzig Meter lange Bücherwand als Rückgrat dient. Der langgestreckte weiße Kubus zeigt sich nach Süden eineinhalb-, nach Norden dreigeschossig, das halbrunde Wendeltreppenhaus ist mit Glasbausteinen ummantelt und ragt als Aufsatz über das Dach. Die Architekten bezogen sich dabei ausdrücklich auf Ludwig Wittgensteins Haus in der Wiener Kundmanngasse von 1928.

Die Ironie liegt auf der Hand, und sie ist mehr als eine Pointe. Der Theoretiker der Öffentlichkeit hinterlässt ein Bauwerk, dessen Denkmalwert öffentlich begründet wird und dessen Zugang privat bleibt. Das ist kein Skandal, sondern der Normalfall: Von den rund 109.000 Baudenkmälern, die das BLfD derzeit in der Denkmalliste führt, ist die weit überwiegende Zahl in privater Hand und nicht zugänglich. Der Fall Habermas macht nur sichtbar, was sonst unbemerkt bleibt.

Was verlangt der Denkmalschutz von Eigentümerinnen und Eigentümern wirklich?

Weniger, als die Öffentlichkeit meist annimmt, und mehr, als der Markt gern hätte. Nach Artikel 4 Absatz 1 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG) sind Baudenkmäler instand zu halten und vor Gefährdung zu schützen, allerdings nur, soweit es den Eigentümern zuzumuten ist. Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BayDSchG stellt Beseitigung, Veränderung und Ortsveränderung unter Erlaubnisvorbehalt. Nach Artikel 6 Absatz 4 Satz 1 in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung kann die Erlaubnis versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Ein Abbruch ist damit nicht ausgeschlossen, aber begründungspflichtig und in diesem Fall kaum durchsetzbar. Eine Pflicht, Besucherinnen und Besucher einzulassen, folgt daraus nicht. Im Gegenzug stehen erhöhte Absetzungen nach § 7i Einkommensteuergesetz (EStG), für selbstgenutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG, sowie Zuschüsse aus dem Bayerischen Denkmalpflegefonds zur Verfügung.

Bemerkenswert ist, was das bayerische Recht gerade nicht regelt. Anders als mehrere andere Landesgesetze kennt Artikel 6 BayDSchG keinen eigenen Erlaubnistatbestand für die Nutzungsänderung. Erfasst wird sie nur, soweit sie zugleich einen Eingriff in Substanz oder Erscheinungsbild bedeutet. Artikel 5 BayDSchG formuliert allein als Soll-Vorschrift, dass Baudenkmäler möglichst entsprechend ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung genutzt werden sollen. Über die Nutzung eines Denkmals entscheiden in Bayern folglich das Bauplanungsrecht und die Eigentümerseite, nicht die Denkmalbehörde.

Der Denkmalschutz sichert also die Substanz, nicht den Sinn. Er kann verhindern, dass die Bücherwand herausgerissen wird. Er kann nicht verhindern, dass die Bücher ausziehen. Ob Bibliothek und Ausstattung als Teil des Denkmals erfasst wurden, geht aus der Pressemitteilung des BLfD vom 13. August 2026 nicht hervor. Diese Frage entscheidet mehr über die Zukunft des Hauses als jede Nutzungsdebatte.

Wer kann sich Erinnerung leisten?

An dieser Stelle wird aus der Denkmalfrage eine Verteilungsfrage. Der Starnberger Grundstücksmarkt liegt nach der Marktauswertung des Immobilienportals http://grundstueckspreise.info (Stand September 2025) bei durchschnittlich rund 1.590 Euro je Quadratmeter, in Toplagen bei über 2.100 Euro. Es handelt sich um Angebotsdaten, nicht um amtliche Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, die Größenordnung ist gleichwohl eindeutig. Ein Hanggrundstück über dem See ist damit ein Vermögenswert, neben dem der Denkmalwert des Gebäudes wirtschaftlich kaum ins Gewicht fällt. Wer ein solches Haus erhalten will, muss es zuerst kaufen können.

Damit entscheidet nicht die Bedeutung eines Ortes über seine Zukunft, sondern die Kaufkraft derer, die sich für ihn interessieren. Die Nachkriegsmoderne trifft das doppelt: Ihre Bauten sind oft jünger als das öffentliche Denkmalbewusstsein, sie stehen häufig auf begehrten Grundstücken, und ihr Erhalt konkurriert mit einem Neubau, der auf derselben Fläche ein Vielfaches an Wohnfläche erlaubt.

Kommunen sind dem nicht völlig ausgeliefert. Das Baugesetzbuch (BauGB) räumt Gemeinden in § 24 ein Vorkaufsrecht ein, unter anderem im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Das Instrument ist an enge Voraussetzungen gebunden und setzt voraus, dass eine Gemeinde vorbereitet ist, bevor der Kaufvertrag auf dem Tisch liegt. Daran scheitert es meist, denn denkmalfachliche Erkenntnis und kommunale Handlungsfähigkeit erreichen einen Ort selten gleichzeitig.

Welche Nutzungen sind realistisch, und was steht ihnen entgegen?

Diskutiert wird das seit dem Frühjahr 2026, angestoßen von einem Vorschlag im Feuilleton, aus dem Haus eine Art Villa Massimo am Starnberger See zu machen. Offizielle Absichtserklärungen der Erben, der Stadt Starnberg oder des Freistaats Bayern liegen bislang nicht vor. Vier Wege sind denkbar. Der erste ist die Fortführung als Wohnhaus, in der Familie oder verkauft. Er ist denkmalpflegerisch der schonendste, weil er ohne baulichen Eingriff auskommt.

Der zweite ist ein Residenzhaus nach dem Vorbild der Villa Massimo in Rom oder des Thomas-Mann-Hauses in Pacific Palisades: ein bis zwei Stipendiatinnen oder Stipendiaten, Wohnen im Bestand, kein Publikumsverkehr. Baulich unproblematisch, der Engpass ist die Trägerschaft, denn nötig wären Ankauf und dauerhaftes Stiftungskapital.

Der dritte ist ein Kulturinstitut mit begrenztem Betrieb, wie es das Wittgenstein-Haus in Wien vorführt, das heute das Bulgarische Kulturinstitut beherbergt: Veranstaltungen auf Anmeldung, Nutzung statt Vitrine.

Der vierte, das Hausmuseum, ist die schwächste Option. Sobald ein Gebäude öffentlich zugänglich wird, greifen Anforderungen an Rettungswege, Brandschutz und Barrierefreiheit. Nach Artikel 48 Absatz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) müssen öffentlich zugängliche bauliche Anlagen in den dem Besucherverkehr dienenden Teilen barrierefrei sein, ausdrücklich auch Einrichtungen der Kultur. Zwar kennt die Vorschrift eine Ausnahme bei unverhältnismäßigem Aufwand, und Artikel 6 Absatz 6 BayDSchG verlangt eine Abwägung mit den Belangen von Menschen mit Behinderung. Diese Abwägung endet nur meist unbefriedigend: entweder ein Aufzug im Denkmal oder ein Haus, das nur ein Teil des Publikums betreten kann. Bei einem Gebäude, dessen einzige innere Erschließung eine Wendeltreppe ist, gibt es dafür keine elegante Lösung.

Übersehen wird dabei das Bauplanungsrecht. Anlagen für kulturelle Zwecke sind in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Absatz 2 Nummer 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig, in reinen Wohngebieten nach § 3 Absatz 3 BauNVO dagegen nur ausnahmsweise und nur, wenn sie den Bedürfnissen der Bewohnerschaft des Gebiets dienen. Dazu kommen Stellplatznachweis, Erschließung und Nachbarschaft. Der harte Filter ist nicht die Denkmalbehörde, sondern der Bebauungsplan.

Was bleibt

Die Stadt Starnberg, der Freistaat Bayern und mögliche Stiftungen haben jetzt ein Zeitfenster, das sich mit dem Immobilienmarkt schließt, nicht mit dem Denkmalrecht. Wer eine öffentliche Nutzung will, muss sie finanzieren, bevor jemand anderes ein Grundstück über dem See kauft.

Vielleicht liegt in dieser Zurückhaltung sogar eine angemessene Antwort. Habermas hat Öffentlichkeit nie als Immobilie beschrieben, sondern als Praxis, als das, was entsteht, wenn Menschen sich über gemeinsame Angelegenheiten verständigen. Ein Haus kann daran erinnern. Herstellen kann es sie nicht.

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Größenwahn mit Baugenehmigung?

Terafab heißt die Halbleiterfabrik, die SpaceX und Tesla im texanischen Grimes County errichten wollen, angekündigt mit über 100 Millionen Quadratfuß (rund 9,3 Millionen Quadratmeter) und damit als größtes Gebäude der Welt. Zum Vergleich: Als größtes Gebäude nach Geschossfläche gilt bislang das Hauptmontagewerk des russischen Herstellers AvtoVAZ in Toljatti, je nach Quelle mit 4,9 bis 6 Millionen Quadratmetern, als größtes nach Rauminhalt die Boeing-Montagehalle in Everett. Die erste Ausbaustufe ist mit 16,8 Milliarden US-Dollar veranschlagt, langfristig nennen die Unternehmen bis zu 119 Milliarden. Rund 3.000 Arbeitsplätze sollen entstehen, das Betriebswasser stammt aus dem Gibbons Creek Reservoir, dessen Infrastruktur von einem 2018 stillgelegten Kohlekraftwerk übrig blieb. Intel ist als Technologiepartner beteiligt. Produziert werden sollen Chips für den Cybercab, den humanoiden Roboter Optimus und für orbitale Rechenzentren.

Zwei Vorbehalte gehören zu dieser Ankündigung. Erstens lassen die bisherigen Veröffentlichungen offen, ob sich die 100 Millionen Quadratfuß auf die überbaute Fläche oder auf das gesamte Areal beziehen. Zweitens beschreibt SpaceX das Vorhaben in den eigenen Börsenunterlagen als allgemeinen Rahmen ohne bindende Verpflichtungen. Auch die genannte Zielgröße von über einem Terawatt Rechenkapazität jährlich ist eher Programm als Planungsgrundlage, sie entspricht einem Vielfachen der in Deutschland installierten Kraftwerksleistung.

Interessant an diesem Vorhaben ist deshalb weniger die Zahl selbst als das, was sie im Vergleich sichtbar macht. Die entscheidende Frage lautet nicht, ob so etwas technisch machbar ist. Sie lautet, warum vergleichbare Maßstäbe in Bayern, Brandenburg oder Sachsen undenkbar wären, und ob das ein Mangel ist.

Warum wäre ein Terafab in Deutschland nicht genehmigungsfähig?

Eine Anlage dieser Art fiele in Deutschland unter das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und durchliefe ein förmliches Verfahren nach § 10 BImSchG mit Öffentlichkeitsbeteiligung, dazu eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und, weil kein Bebauungsplan solche Dimensionen vorsieht, ein paralleles Bauleitplanverfahren nach Baugesetzbuch (BauGB).

Das Referenzbeispiel liegt in Brandenburg. Das Verfahren für die Gigafactory Berlin-Brandenburg in Grünheide lief ab Anfang 2020, die endgültige Genehmigung datiert auf den 4. März 2022, also gut zwei Jahre später. Gebaut wurde in der Zwischenzeit trotzdem, auf Grundlage von mindestens vierzehn Zulassungen vorzeitigen Beginns nach § 8a BImSchG, jeweils auf Risiko des Vorhabenträgers. Das Werksgelände umfasst rund 300 Hektar, die geplante Gebäudegrundfläche etwa 729.000 Quadratmeter. Das Terafab käme, die angekündigte Zahl als Gebäudefläche gelesen, auf mehr als das Dreifache des gesamten Grünheider Areals.

Dazu kommt die Flächenpolitik. Die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland wuchs nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Pressemitteilung vom August 2025) um 51 Hektar täglich, während die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie eine Reduktion auf unter 30 Hektar pro Tag bis 2030 vorsieht. Ein einzelnes Gebäude von 930 Hektar entspräche mehr als achtzehn Tagen bundesdeutschen Flächenverbrauchs. Die Bodenschutzklausel des § 1a Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden, § 2 Absatz 2 Raumordnungsgesetz (ROG) wiederholt den Grundsatz auf der Ebene der Landesplanung. Das ist am Ende keine Genehmigungsfrage mehr, sondern eine politische.

Was lehrt die Cargolifter-Halle über Größenrekorde?

Brandenburg hat mit dem Größten bereits Erfahrung. Rund vierzig Kilometer südlich von Grünheide steht in Brand die frühere Cargolifter-Werfthalle: 360 Meter lang, 210 Meter breit, 107 Meter hoch, rund 66.000 Quadratmeter Grundfläche, fünf freitragende Stahlbögen über einer halbzylindrischen Kubatur und damit bis heute die größte stützenfreie Halle der Welt. Fertiggestellt wurde sie im November 2000 für Lastenluftschiffe, deren Hersteller im Juni 2002 Insolvenz anmeldete. Seit Dezember 2004 beherbergt der Bau ein Tropenbad.

Die Halle ist ein regionales Lehrstück. Ihre Konstruktion war eine architektonische und ingenieurtechnische Leistung ersten Ranges, ihr Geschäftsmodell hielt keine vier Jahre. Was blieb, war eine Struktur, für die es exakt eine plausible Nachnutzung gab, und die hatte mit Luftfahrt nichts zu tun. Monofunktionale Großstrukturen sind riskant, weil sie sich schlecht umbauen lassen. Bei 9,3 Millionen Quadratmetern potenziert sich dieses Risiko.

Der zweite Beleg ist jünger. Das Intel-Vorhaben in Magdeburg, einst mit 9,9 Milliarden Euro Förderzusage als Ankerprojekt der ostdeutschen Halbleiterindustrie gefeiert, wurde im Juli 2025 endgültig aufgegeben. Ausgezahlt wurde nichts, weil die Förderung an den Baubeginn geknüpft war. Sachsen-Anhalt hat gelernt, was regionale Standortpolitik kostet, wenn sie auf einen einzelnen Konzern setzt.

Was macht Dresden anders?

Gut zweihundert Kilometer südöstlich von Magdeburg funktioniert es. Die European Semiconductor Manufacturing Company (ESMC), ein Gemeinschaftsunternehmen von TSMC (70 Prozent) mit Bosch, Infineon und NXP (je 10 Prozent), errichtet in Dresden seit dem Spatenstich im August 2024 eine Fabrik für über zehn Milliarden Euro, davon fünf Milliarden aus Bundesförderung. Der Produktionsstart ist für Ende 2027 vorgesehen, geplant sind 40.000 Wafer monatlich in ausgereiften Technologieknoten von 28/22 und 16/12 Nanometern, also keine Spitzenprozessoren, sondern Chips für Fahrzeug- und Industrieelektronik. Das eigentliche Reinraumgebäude misst etwa 200 mal 200 Meter, rund ein Zweihundertdreißigstel der texanischen Ankündigung.

Der Unterschied zu Magdeburg liegt nicht im Maßstab, sondern in der Einbettung. Bosch, Infineon und NXP sind Minderheitsgesellschafter und zugleich Abnehmer. Der Standort ruht auf einem Cluster, das seit den neunziger Jahren gewachsen ist und sich seit 2000 im Verein Silicon Saxony organisiert, mit Zulieferern, Hochschulen und Fachkräften in kurzer Entfernung. Rund 2.000 direkte Arbeitsplätze entstehen, dazu mehrere tausend indirekte in der europäischen Lieferkette. Dresden gewinnt nicht durch Fläche, sondern durch Dichte.

Der Rekord als Betriebsform

Terafab ist streng genommen kein architektonisches Projekt, sondern ein logistisches. Alles unter ein Dach zu legen, Fertigung, Verpackung, Prüfung, ist eine Antwort auf Lieferkettenrisiken und Transportzeiten, nicht auf eine Bauaufgabe. Genau deshalb taugt der Vergleich mit dem deutschsprachigen Raum nur bedingt: Wo Grund und Boden praktisch unbegrenzt und Verfahren kurz sind, ist Größe schlicht die billigste Lösung.

Hinzu kommt eine Differenz der Baukultur. Der Industriebau im deutschsprachigen Raum kennt seit Peter Behrens und der AEG-Turbinenhalle eine Tradition, die das Werk als gestaltete öffentliche Sache begreift, und diese Haltung hat sich in den Gestaltungsbeiräten und kommunalen Gestaltungssatzungen der Gegenwart erhalten. In Vorarlberg, in Oberbayern, im Vogtland verhandeln Kommunen die Höhenentwicklung und Fassade einer Produktionshalle mit einer Ernsthaftigkeit, die aus texanischer Sicht absurd wirken muss. Das kostet Zeit und gelegentlich Ansiedlungen. Es sorgt aber dafür, dass Gewerbegebiete nach zwanzig Jahren noch etwas anderes sind als Restflächen. Wer den Verfahrensaufwand kritisiert, sollte diese Kehrseite mitrechnen.

Bleiben die Fragen, die auch in Texas nicht verschwinden. Ein Gebäude dieser Dimension verbraucht in seiner Errichtung eine graue Energie, die keine Betriebsoptimierung je zurückholt. Der Wasserbedarf einer Halbleiterfertigung dieser Größenordnung trifft in Grimes County auf ein einzelnes Speicherbecken, dessen Entnahmerechte aus der Zeit eines längst stillgelegten Kohlekraftwerks stammen. Und die Frage der Nachnutzung stellt sich bei Chipfabriken schneller, als es die Investitionssummen nahelegen, weil Technologieknoten veralten.

Für Regionen im deutschsprachigen Raum liegt die übertragbare Lehre nicht im Maßstab. Sie liegt in der Erkenntnis, dass die Widerstandsfähigkeit eines Industriestandorts von der Zahl seiner Verbindungen abhängt, nicht von der Grundfläche seiner größten Halle. Brand hatte die größte Halle. Dresden hat das Netzwerk.

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Kulturerbe für alle oder Sparzwang für die Kunst?

Ein Zimmer aus Holz und Licht

Wer die Bibliothek der Glasgow School of Art betrat, verlor zuerst den Maßstab. Der Raum maß rund elf Meter im Quadrat, und Charles Rennie Mackintosh baute ihn zu einem Wald aus: dunkles amerikanisches Tulpenholz, schlanke Stützen, die die umlaufende Galerie trugen, dazwischen abgehängte Zierglieder ohne andere Aufgabe als die, dem Blick den Halt zu nehmen. Die Stirnkanten der Balustraden waren eingekerbt und farbig gefasst und glommen im Streiflicht auf. Hier stand kein Mobiliar, hier arbeitete eine Lichtregie.

Studentinnen und Studenten lernten zwischen 1909 und 2014 in diesem Raum nebenbei eine Lektion, die kein Seminar vermittelt: dass Architektur eine Temperatur besitzt. Genau dieser Raum steht im Zentrum der Auseinandersetzung, die Schottland seit dem Sommer 2026 führt, und er wird in ihr am seltensten beschrieben.

Die Handschrift eines Achtundzwanzigjährigen

Fra Newbery, Direktor der Schule, schrieb 1896 einen Wettbewerb aus, dessen Budget jede Großzügigkeit verbot. Mackintosh, damals achtundzwanzig Jahre alt und Angestellter im Büro Honeyman & Keppie, gewann ihn mit einem Entwurf, der die Kargheit zum Prinzip erhob. Der Bau entstand in zwei Etappen, 1897 bis 1899 und 1907 bis 1909, und er trug diesen Bruch offen vor sich her. Nach Norden öffneten sich die Ateliers in riesigen Fenstern, davor spannten schmiedeeiserne Körbe ihre stilisierten Knospen in den Glasgower Regen. Die Westfassade stieg später mit drei hohen Erkerfenstern auf wie eine Klippe aus Sandstein. Japanische Holzkonstruktionen, schottische Wehrbauten und die englische Arts-and-Crafts-Bewegung trafen hier auf eine Formensprache, die keiner dieser Quellen mehr ähnelte.

Achtunddreißig Minuten

2014 fraß sich ein Feuer aus dem Untergeschoss nach oben und zerstörte die Bibliothek. Die Hochschule beauftragte eine minutiöse Rekonstruktion und ließ amerikanisches Tulpenholz nachbeschaffen. Im Juni 2018, gut ein Jahr vor dem geplanten Abschluss dieser Arbeiten, brannte das Gebäude erneut. Diesmal stand die Hälfte des Baus nach achtunddreißig Minuten in Flammen. Eine Ursache ließ sich nie feststellen, der Brandschutz auf der Baustelle beschäftigte danach den Kulturausschuss des schottischen Parlaments. Übrig blieb eine Hülle aus Sandstein, gehalten von einem Gerüst, das inzwischen selbst zum Wahrzeichen des Stillstands taugt.

Vom Bauwerk zum Exponat

Im Juli 2026 zog das Kuratorium die Konsequenz. Ann Priest, Vorsitzende des Board of Governors, formulierte sie ohne Umschweife: „The school cannot possibly, on its own, rebuild this whole building.“ Die vollständige Wiederherstellung kostet nach aktueller Schätzung 265 Millionen Pfund und damit rund das Fünffache des Jahresumsatzes der Hochschule. Allein der Unterhalt der Ruine verschlang je nach Zählweise achtzehn bis sechsundzwanzig Millionen Pfund, ohne dass ein einziger Raum zurückkehrte. Wie hoch die Versicherung nach dem Brand von 2018 zahlte, hält die Schule unter Verschluss; der Herald bezifferte ihre Einnahmen nach den Bränden 2024 auf rund hundert Millionen Pfund. Diese Lücke zwischen bekannter Forderung und unbekanntem Guthaben vergiftet die Debatte.

Der Plan selbst klingt pragmatisch und wirkt heikel. Ab Sommer 2027 soll ein Ertüchtigungsprojekt das äußere Gerüst durch ein inneres Haltesystem ersetzen und die Fassaden des Kategorie-A-Denkmals sichern. Die Ruine dahinter erhält museumstaugliche Einbauten und digitale Exponate zur Geschichte des Hauses, seiner Interieurs und seiner Nutzerinnen und Nutzer. Das Gebäude, in dem Menschen zeichnen lernten, soll künftig zeigen, wie hier einmal gezeichnet wurde. Der Verlust wird zum Ausstellungsgegenstand, und die Bibliothek bliebe eine Erzählung über eine Bibliothek.

Der Widerspruch

Gordon Gibb, Architekt und früherer Dozent der Schule, nennt das einen Verrat: „If you do not rebuild it as it was imagined, you lose all of its integrity.“ Alan Dunlop erklärte auf Instagram, Mackintoshs Hauptwerk sei für immer verloren. Elf Tage nach der Ankündigung startete Ruairidh Moir, Gründer des Büros BARD, eine Petition. Sie fordert die vollständige und werkgetreue Wiederherstellung, originale Materialien, eine moderne Löschanlage und einen Eigentümerwechsel: Eine unabhängige Organisation solle das Gebäude übernehmen und es an die Kunsthochschule zurückvermieten. Anfang August hatten über 8.300 Menschen unterschrieben, 100.000 lautet das Ziel. Moir begründet sein Anliegen nicht mit Denkmalpflege, sondern mit Schuld: „We owe it to Charles Rennie Mackintosh, Margaret Macdonald Mackintosh, Fra Newbery, and to all those who have loved the building.“ Parallel fordern Fachleute den First Minister auf, der Hochschule die Obhut über den Bau ganz zu entziehen.

Thomas Heatherwick verwies auf Notre-Dame und verlangte „imagination, leadership and national will“. Der Vergleich sitzt und hinkt zugleich. Paris sammelte binnen weniger Tage Spenden in dreistelliger Millionenhöhe, weil eine Kathedrale als nationales Symbol funktioniert. Auf der Gegenseite verteidigt Stephen Hodder, Stirling-Preisträger und Mitglied des Kuratoriums, den Plan als belastbare Grundlage für spätere Schritte, RIAS und RIBA loben die neue Klarheit und halten zugleich fest, dass die werkgetreue Wiederherstellung das langfristige Ziel aller Beteiligten bleiben müsse. Historic Environment Scotland begrüßt die Investition.

Was eine Kopie leisten kann

Damit steht die eigentliche Frage im Raum, und sie gehört nicht in die Kostenrechnung. Trägt ein rekonstruierter Raum die Wirkung des Originals? Die Dresdner Frauenkirche und der Campanile von San Marco, nach dem Einsturz von 1902 „com’era, dov’era“ wiedererrichtet, sprechen dafür. Der Ise-Schrein in Japan, alle zwanzig Jahre neu gezimmert, verschiebt die Frage vollständig: Authentizität liegt dort im Handwerk, nicht im Material.

Mackintoshs Bibliothek war eine Sache von Proportionen, Fugen und Schattenkanten, und genau diese Größen lassen sich vermessen. Das Digital Design Studio der Hochschule scannte den Westgiebel unmittelbar nach dem Brand von 2014 dreidimensional, Fachleute von Historic Scotland nummerierten anschließend die Steine. Aufmaße, Fotografien und Bauakten liefern eine Datenlage, wie sie kaum ein verlorener Bau je besaß. Nicht nachbauen lässt sich die Spur der Hände an den Handläufen. Doch eine Ruine, die niemand betreten darf, erzählt gar nichts, und ein Museum über einen Raum ersetzt den Raum nicht.

Die graue Energie der Erinnerung

Ein Argument bleibt in der Debatte unterbelichtet. Die Sandsteinhülle steht, ihre graue Energie ist längst investiert, und jede Rekonstruktion nutzt diesen Bestand weiter. Museumseinbauten und zeitgenössische Innenräume mögen flexibler ausfallen, verlangen aber Beton, Stahl und Haustechnik in Mengen, die ökologisch keineswegs unschuldig bleiben. Die werkgetreue Wiederherstellung dagegen beschäftigt Steinmetzinnen und Steinmetze, Tischler und Tischlerinnen, Glaserinnen und Glaser über Jahre hinweg und hält Wissen lebendig, das andernfalls verschwindet. 265 Millionen Pfund sind viel Geld. Als Ausbildungsprogramm für das schottische Bauhandwerk gelesen, sehen sie anders aus.

Die Hochschule hat ihre Grenzen benannt, ehrlicher als in den Jahren zuvor. Ob Schottland diese Grenzen akzeptiert, entscheidet kein Finanzausschuss. Es entscheidet die Antwort auf eine schlichtere Frage: was ein Land bereit ist, für ein Zimmer aus Holz und Licht zu zahlen.

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Kennzeichnen oder haften: Was Architekten jetzt beachten müssen

Die Kennzeichnungspflicht für KI-Inhalte ist die Vorgabe aus Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689 über künstliche Intelligenz (KI-Verordnung), bestimmte KI-erzeugte oder KI-manipulierte Inhalte als solche erkennbar zu machen. Seit dem 2. August 2026 gilt sie unmittelbar, auch für Architektur- und Ingenieurbüros, die generative Systeme im Alltag einsetzen. Die Pflicht trifft dabei nicht nur die Anbieter der Modelle, sondern auch diejenigen, die sie beruflich anwenden.

Der Zeitpunkt ist bemerkenswert, weil die Aufmerksamkeit der Branche zuletzt woanders lag. Der KI-Omnibus, im Trilog am 7. Mai 2026 vereinbart und vom Rat der Europäischen Union am 29. Juni 2026 beschlossen, hat zentrale Fristen der KI-Verordnung nach hinten geschoben: Die Anforderungen an Hochrisiko-Systeme nach Anhang III greifen erst zum 2. Dezember 2027, jene nach Anhang I zum 2. August 2028. Die Verschiebung wurde vielfach als generelle Atempause gelesen. Sie ist keine. Die Transparenzpflichten des Artikels 50 blieben inhaltlich unverändert und beim ursprünglichen Datum. Lediglich Anbieter generativer Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, erhielten für die technische Markierung nach Artikel 50 Absatz 2 eine Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026.

Welche Inhalte müssen gekennzeichnet werden und welche nicht?

Eine allgemeine Kennzeichnungspflicht für alles, was mit ChatGPT, Claude oder Gemini entsteht, existiert nicht. Artikel 50 unterscheidet vier Konstellationen, und nur zwei davon berühren den Büroalltag regelmäßig.

Artikel 50 Absatz 1 richtet sich an die Anbieter von Systemen, die unmittelbar mit Menschen kommunizieren, etwa an die Hersteller eines Chatbots. Die Offenlegung hat bei der ersten Interaktion zu erfolgen, es sei denn, die maschinelle Natur des Gegenübers ist ohnehin offensichtlich. Ein Büro, das einen zugekauften Chatbot auf der eigenen Website unter eigenem Namen bereitstellt, wird nach Artikel 25 der KI-Verordnung allerdings selbst zum Anbieter und damit zum Adressaten dieser Pflicht.

Artikel 50 Absatz 4 verpflichtet die Anwender, und hier wird es für die Planungspraxis konkret. Zu kennzeichnen sind Deepfakes, also täuschend echt wirkende Bild-, Ton- oder Videoinhalte, sowie KI-erzeugte Texte, die der Information der Öffentlichkeit zu Angelegenheiten von öffentlichem Interesse dienen. Für Architektinnen und Architekten heißt das konkret: Eine fotorealistische Visualisierung, die einen noch nicht gebauten Zustand als Fotografie erscheinen lässt, fällt in den Anwendungsbereich. Eine stilisierte Perspektive, ein Diagramm oder ein Piktogramm dagegen nicht.

Ebenso wenig kennzeichnungspflichtig sind interne Protokolle, Aktenvermerke und E-Mails, bei denen KI als Schreibassistenz dient. Auch die Korrektur von Grammatik und Stil oder die Übersetzung eigener Texte bleibt außen vor. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen KI als Werkzeug und KI als alleiniger Urheberin eines veröffentlichten Inhalts. Artikel 50 Absatz 4 nimmt Texte ausdrücklich aus, die einer menschlichen Prüfung oder redaktionellen Kontrolle unterlagen und für die eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung trägt. Diese Ausnahme gilt jedoch nur für Texte. Ein fotorealistisches Rendering wird nicht dadurch kennzeichnungsfrei, dass jemand es vor der Veröffentlichung geprüft hat.

Die Sanktionen sind gleichwohl kein Randthema. Verstöße gegen die Transparenzpflichten fallen unter Artikel 99 Absatz 4 der KI-Verordnung und können mit Geldbußen bis zu 15 Millionen Euro oder drei Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden, wobei für kleine und mittlere Unternehmen der jeweils niedrigere Betrag maßgeblich ist. Für die Marktüberwachung in Deutschland ist die Bundesnetzagentur (BNetzA) zuständig. Sie hat diese Rolle durch das Gesetz zur Marktüberwachung und Innovationsförderung von künstlicher Intelligenz (KI-MIG) übernommen, das der Deutsche Bundestag am 11. Juni 2026 beschlossen hat und das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Praktisch relevanter als die Bußgeldandrohung dürfte für die meisten Büros allerdings das Wettbewerbsrecht sein: Eine nicht gekennzeichnete Visualisierung in einer Projektpräsentation lässt sich abmahnen.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Architekturbüros?

Wenig Bürokratie, aber eine unvermeidliche Entscheidung. Die Verordnung verlangt keine Dokumentationspflicht im Stil der DIN 276 und kein Verzeichnis nach dem Muster der Datenschutz-Grundverordnung. Sie verlangt eine bewusste Einordnung: Welche Inhalte verlassen das Büro, wie sind sie entstanden, und würde ein angemessen informierter Betrachter die Herkunft erkennen?

Diese Frage lässt sich nicht durch ein Werkzeug beantworten, sondern nur durch Personen, die verstehen, was ihre Werkzeuge tun. Genau hier liegt die eigentliche Zumutung der Verordnung. Sie ist weniger eine Compliance-Aufgabe als eine Bildungsaufgabe.

Warum die Kennzeichnungspflicht in Wahrheit eine Kompetenzfrage ist

Artikel 4 der KI-Verordnung gilt seit dem 2. Februar 2025 und adressiert genau diesen Punkt. In der ursprünglichen Fassung verlangte er von Anbietern und Betreibern, ein ausreichendes Maß an KI-Kompetenz ihres Personals sicherzustellen. Der KI-Omnibus hat die Vorschrift entschärft: Aus der Pflicht, Kompetenz sicherzustellen, wurde die Pflicht, sie zu fördern. Ein eigener Bußgeldtatbestand ist damit nicht verbunden, die Europäische Kommission und die Mitgliedstaaten setzen auf Praxisbeispiele und Empfehlungen statt auf Sanktionen.

Wer daraus ableitet, das Thema habe sich erledigt, verwechselt allerdings Aufsichtsrecht mit Berufsrisiko. Ob eine Visualisierung gekennzeichnet werden muss, entscheidet kein Werkzeug und keine Behörde, sondern die Person, die das Bild freigibt. Fällt die Entscheidung falsch aus, greift nicht Artikel 4, sondern das Wettbewerbsrecht, das Urheberrecht und die Haftung gegenüber der Bauherrschaft. Die Kompetenzanforderung verschwindet also nicht, sie wandert von der Aufsicht in die Berufshaftung. Wer entscheiden soll, ob eine Fassadenstudie aus der Leistungsphase 3 nach § 34 HOAI kennzeichnungspflichtig ist, muss wissen, wie sie zustande kam.

Wie lässt sich KI-Kompetenz im Büro nachweisen?

Über drei Wege, die sich ergänzen. Erstens durch dokumentierte Fortbildung, also Teilnahmenachweise mit Datum, Inhalt und Umfang. Zweitens durch eine schriftliche Nutzungsregel, die festlegt, welche Systeme für welche Zwecke freigegeben sind und wo Mandantendaten nichts zu suchen haben. Drittens durch eine schlichte Übersicht der eingesetzten Werkzeuge, die bei jeder Softwareänderung fortgeschrieben wird.

Die Architektenkammern der Länder erkennen Fortbildungen zu Digitalisierung und Recht in der Regel als Fortbildungspunkte an, wobei sich die Anerkennung nach der jeweiligen Fortbildungsordnung richtet. Sinnvoll ist eine Aufteilung nach Rollen: Wer Texte für die Öffentlichkeit verantwortet, braucht anderes Wissen als jemand, der Varianten in der Entwurfsphase generiert.

Bemerkenswert bleibt eine Unschärfe der Verordnung. Was genau eine Angelegenheit von öffentlichem Interesse ist, definiert Artikel 50 nicht abschließend. Ein Wettbewerbsbeitrag für ein Schulgebäude dürfte darunterfallen, ein Angebotsschreiben an eine Privatbauherrin kaum. Zwischen diesen Polen liegt ein weites Feld, das erst die Aufsichtspraxis und die Gerichte vermessen werden. Bis dahin gilt der unspektakuläre Grundsatz, der auch sonst trägt: Wer offenlegt, wie etwas entstanden ist, muss den Streit darüber nicht führen.

„KI als Assistent im Büroalltag“

Der vierteilige Lehrgang „KI als Assistent im Büroalltag“ der Baukunst Akademie behandelt diese Fragen praxisnah, von den rechtlichen Grundlagen über Textarbeit und Dokumentenanalyse bis zu Entwurf, Visualisierung und Bildrechten. Termine: 8., 15., 22. und 29. September 2026, jeweils ab 17:00 Uhr, online. Referenten sind Prof. Michael Holze (Berliner Hochschule für Technik), der Fachanwalt für IT-Recht Andreas Nörr, Tobias Jonas (innFactory) und Stuart Stadler. Bis zu 8 Kammerpunkte, Teilnahmegebühr 400 Euro zzgl. MwSt., für Mitglieder des Fördervereins 360 Euro. Anmeldung: baukunst.art/kurse/lehrgang-ki-im-bueroalltag-2-3/

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Hitzeschutz im Baurecht: Die vertagte Reform

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Hitzeanpassung im Bauwesen bezeichnet die Summe der rechtlichen, planerischen und finanziellen Instrumente, mit denen Gebäude, Freiräume und Quartiere auf dauerhaft höhere Temperaturen eingestellt werden. Ein geschlossenes Regelwerk dafür gibt es in Deutschland nicht. Die Materie verteilt sich auf das Bundes-Klimaanpassungsgesetz, das Energierecht, sechzehn Landesbauordnungen und eine Reihe befristeter Förderprogramme.

Der Sommer 2026 hat die Folgen dieser Zersplitterung sichtbar gemacht. Das Robert Koch-Institut (RKI) schätzt in seinem Wochenbericht zur hitzebedingten Mortalität vom 13. August 2026 rund 12.500 hitzebedingte Sterbefälle bis Kalenderwoche 31, davon etwa 9.600 allein in der extremen Woche Ende Juni. Am stärksten betroffen ist die Altersgruppe ab 85 Jahren mit 193,6 Fällen je 100.000 Personen. Damit übertrifft 2026 die bisherigen Spitzenjahre 2018 und 2019 mit jeweils gut 7.000 geschätzten Sterbefällen. Hitze ist damit auch europaweit die tödlichste Klimagefahr; im Vorfeld des für das vierte Quartal 2026 angekündigten EU-Klimaresilienzplans wird ihr Anteil an den klimabedingten Todesfällen in Europa auf rund 75 Prozent beziffert. Die Statistik ist damit auch eine Bilanz des Gebauten: Sie misst, wie gut Wohnungen, Pflegeheime und Krankenhäuser nachts noch auskühlen.

Was regelt das Bundes-Klimaanpassungsgesetz tatsächlich?

Das Bundes-Klimaanpassungsgesetz (KAnG) ist am 1. Juli 2024 in Kraft getreten und schafft erstmals einen verbindlichen strategischen Rahmen. Nach § 10 Absatz 6 KAnG müssen die Länder bis zum 31. Januar 2027 eigene vorsorgende Klimaanpassungsstrategien vorlegen. Die Klimaanpassungskonzepte für Gemeinde- und Kreisgebiete regelt § 12 KAnG, überlässt die konkreten Anforderungen aber dem Landesrecht; Nordrhein-Westfalen und Berlin haben eigene Gesetze erlassen, die meisten anderen Länder noch nicht. Hinzu kommt das Berücksichtigungsgebot des § 8 KAnG: Träger öffentlicher Aufgaben müssen das Ziel der Klimaanpassung bei Planungen und Entscheidungen fachübergreifend und integriert berücksichtigen.

Das Gesetz organisiert Verfahren, keine Bauteile. Es nennt weder einen Verschattungsgrad noch eine Begrünungsquote, und es formuliert keine Anforderung an die Raumtemperatur im Bestand. Vor allem enthält es kein dauerhaftes Geld. Die Förderrichtlinie zur Deutschen Anpassungsstrategie hat ihren letzten Aufruf im August 2025 abgeschlossen; geblieben ist die Kommunalrichtlinie mit Förderquoten bis 70 Prozent, für finanzschwache Kommunen bis 90 Prozent, befristet bis Dezember 2027. Für eine Daueraufgabe, die Pflege, Bewässerung und Personal einschließt, ist eine Investitionsförderung auf Antrag das falsche Werkzeug. Wer einen Baum pflanzt, braucht kein Projekt, sondern einen Etat.

Warum scheitert der Hitzeschutz eher am Geld als am Wissen?

Genau hier setzt die derzeit wichtigste berufspolitische Debatte an. Bundesumweltminister Carsten Schneider (SPD) kündigte am 12. August 2026 an, in der zweiten Jahreshälfte einen Vorschlag für eine Grundgesetzänderung vorzulegen: Klimaanpassung soll als Gemeinschaftsaufgabe nach Artikel 91a Grundgesetz verankert werden, damit Bund und Länder Verschattung, Begrünung und Kühlung gemeinsam und dauerhaft finanzieren können. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) fordert dies seit Langem und hat die Position am 14. Juli 2026 unter dem Titel „Hitzeschutz für eine starke Wirtschaft“ bekräftigt, gestützt auf Prognosen, wonach Hitzestress bis 2050 weltweit allein durch Produktivitätsverluste Schäden von 7,1 Billionen US-Dollar verursacht.

Die Hürden sind hoch. Eine Grundgesetzänderung verlangt nach Artikel 79 Absatz 2 Grundgesetz Zweidrittelmehrheiten in Bundestag und Bundesrat; im Bundestag käme die Koalition dafür ohne die Linke nicht aus. Aus dem Kanzleramt kam bislang keine Festlegung, die Frage der Verfassungsänderung wurde als formale eingeordnet. Auch fachlich gibt es Einwände: Der Trierer Staatsrechtler Ekkehard Hofmann verweist darauf, dass Artikel 91a Grundgesetz bislang eng begrenzt ist und eine weit gefasste Gemeinschaftsaufgabe „Klimaanpassung“ die föderale Kompetenzordnung verschieben würde. In der Debatte wird deshalb ein eng definierter Zuschnitt auf besonders betroffene Sektoren vorgeschlagen. Für die Planung ist das keine akademische Frage. Ob eine Grundschule ein Schattendach erhält, entscheidet sich nicht im Ministerium, sondern an der kommunalen Kasse.

Ordnungsrecht: Das neue Gebäudegesetz lässt eine Lücke

Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablöst und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) umsetzt, deren Umsetzungsfrist Ende Mai 2026 abgelaufen war. Im Zentrum stehen gestaffelte Quoten für klimafreundliche Brennstoffe, der Nullemissionsstandard ab 2028 für öffentliche und ab 2030 für alle Neubauten sowie ein Worst-first-Ansatz für die 16 Prozent ineffizientesten Nichtwohngebäude bis 2030. Der sommerliche Wärmeschutz bleibt in diesem Gefüge eine Nebenbedingung. Die BAK hatte in ihrer Stellungnahme vom 11. Mai 2026 ausdrücklich verlangt, ihn angesichts längerer Hitzeperioden zu stärken und passive Maßnahmen vor Anlagentechnik zu setzen. Im beschlossenen Gesetz ist davon wenig zu finden.

Damit bleibt der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes nach DIN 4108-2 das schärfste Instrument, das die Planung hat. Er arbeitet mit Testreferenzjahren und normierten Randbedingungen, also mit einem statistischen Sommer, nicht mit dem Sommer 2026. Ein Gebäude kann den Nachweis führen und im August dennoch an der Nutzungsgrenze liegen. Explizite Hitzeschutzanforderungen enthält bislang keine deutsche Landesbauordnung. Es gibt allgemeine Begrünungspflichten, etwa Art. 7 BayBO, wonach die nicht überbauten Flächen bebauter Grundstücke wasseraufnahmefähig zu belassen und zu begrünen oder zu bepflanzen sind, aber ohne Quote, ohne Klimabezug und ohne Nachweisverfahren. Zürich arbeitet mit Begrünungsquoten, Wien verlangt einen Stadtklima-Check für Bauvorhaben; in Deutschland bleibt Hitzeschutz eine Empfehlung im Rahmen von Klimaanpassungsstrategien.

Beschleunigung gegen Anpassung

Parallel läuft die Novelle des Baugesetzbuchs. Nach dem Bauturbo des § 246e BauGB, der seit dem 30. Oktober 2025 gilt, bis Ende 2030 befristet ist und mit Einvernehmen der Gemeinde Abweichungen von nahezu allen Vorschriften des Bauplanungsrechts erlaubt, folgt die BauGB-Novelle 2026. Ein Bündnis aus BAK, Deutscher Umwelthilfe (DUH) und Architects for Future hat am 27. Mai 2026 gewarnt, dass die Einstufung des Wohnungsbaus als überragendes öffentliches Interesse Umwelt- und Klimaanpassungsbelange in der Abwägung entwerten könnte, während frühzeitige Beteiligung geschwächt wird. BAK-Präsidentin Andrea Gebhard fasste es so zusammen: „Gute Planung und schnelles Bauen sind kein Widerspruch.“ Die berufspolitische Pointe liegt darin, dass zwei Gesetzgebungsvorhaben in entgegengesetzte Richtungen wirken. Das eine soll Flächen schneller bebaubar machen, das andere soll Flächen entsiegeln.

Was bedeutet das für die Büros?

Drei Konsequenzen zeichnen sich ab. Erstens verschiebt sich die Beweislast in die Leistungsphasen 1 bis 3. Wo das Ordnungsrecht schweigt, entscheidet die dokumentierte Beratung darüber, wer haftet, wenn Innentemperaturen die Nutzung einschränken. Eine Hitzeschutzstrategie mit Varianten, Kennwerten und abgelehnten Optionen gehört in die Grundlagenermittlung, nicht in den Erläuterungsbericht am Ende. Zweitens fehlt für diese Leistungen bislang die Vergütungsgrundlage. Die HOAI-Novelle wird seit Jahren angekündigt; das Honorargutachten vom Januar 2025 empfiehlt Anhebungen der Tafelwerte um 16 bis 67 Prozent in der Objektplanung und schlägt vor, Nachhaltigkeitsanforderungen als Grundleistung zu präzisieren. Solange das nicht geschieht, wird Klimaanpassung als besondere Leistung verhandelt, also meistens weggekürzt. Drittens wirkt § 8 KAnG über die öffentlichen Auftraggeber unmittelbar in die Vergabe hinein, was Büros erlaubt, Hitzeschutz als Zuschlagskriterium einzufordern statt als Zusatzwunsch anzubieten.

Die Zwischenbilanz des Jahres 2026 fällt deshalb zwiespältig aus. Die Diagnose ist politisch angekommen, in Berlin wie in Brüssel, wo die Europäische Kommission für das vierte Quartal 2026 einen Klimaresilienzplan angekündigt hat. Die Therapie dagegen ist vertagt: Das Energierecht wurde neu geschrieben, ohne den sommerlichen Wärmeschutz mitzuschreiben; die Finanzierung hängt an einer Verfassungsänderung ohne gesicherte Mehrheit; das Bauordnungsrecht kennt Hitzeschutz weiterhin nicht als Anforderung. Wer diese Lücke schließt, sind vorerst Architektinnen und Architekten, Stadtplanerinnen und Stadtplaner, im Einzelfall und auf eigenes Risiko. Der nächste Sommer wird nicht auf die Zweidrittelmehrheit warten.

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Bauqualität als öffentliche Verpflichtung: Der Fall des Reflecting Pool

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Der Schaden am Lincoln Memorial Reflecting Pool in Washington ist kein Vandalismusfall, sondern das erwartbare Ergebnis eines Bauablaufs ohne Ausführungsplanung, ohne Vergabewettbewerb und ohne örtliche Bauüberwachung. Ein Wasserbecken dieser Größenordnung wäre nach deutschem Recht ein Ingenieurbauwerk. § 43 Absatz 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) bewertet dort die Ausführungsplanung mit 15, die Vorbereitung der Vergabe mit 13, die Mitwirkung bei der Vergabe mit 4 und die Bauoberleitung mit 15 Prozent. Wer diese vier Leistungsphasen streicht, verzichtet auf 47 Prozent des Leistungsbilds. Bei Gebäuden wären es nach § 34 Absatz 3 HOAI sogar 71 Prozent.

Die Chronologie ist rasch erzählt. Im Frühjahr 2026 kündigte Präsident Donald Trump die Sanierung des Beckens vor dem Lincoln Memorial an, rechtzeitig zum 250. Jahrestag der Unabhängigkeit am 4. Juli. Veranschlagt waren nach Angaben von Newsweek rund eine Woche Bauzeit und etwa 1,8 Millionen US-Dollar. Im Mai lagen die Vertragssummen bereits bei rund 14 Millionen, am Ende bei über 16 Millionen US-Dollar. Anfang Juni öffnete das Becken mit einer neuen blauen Auskleidung des Bodens. Mitte Juni warf diese Auskleidung Blasen und löste sich an mehreren Stellen, das Wasser färbte sich grün. Die Nationalparkverwaltung meldete am 9. Juni zusätzlich einen Schnitt in der Auskleidung. Am 4. Juli blieb das Becken trotz sichtbarer Mängel geöffnet, am 10. Juli wurden die rund vier Millionen Gallonen Wasser zum zweiten Mal abgelassen.

Die Regierung erklärte die Schäden zu Sabotage. Mehrere Personen gerieten in Verdacht, darunter der ehemalige Olympiateilnehmer und Kanute David Hearn. Ende Juli beantragte die für den District of Columbia zuständige Bundesanwältin Jeanine Pirro die Einstellung des Verfahrens, weil die Schäden auf eine überstürzte und fehlerhafte Ausführung zurückgingen. Ein Richter wies die Anklage ab. Am 10. August räumte auch Trump einen Ausführungsfehler ein, verursacht durch die Beschleunigung der Arbeiten, nannte ihn aber unerheblich.

Was passiert, wenn die Ausführungsplanung fehlt?

Ein flaches, öffentlich zugängliches Wasserbecken ist bauphysikalisch anspruchsvoller, als es aussieht. Geringe Wassertiefe bedeutet im Sommer hohe Wassertemperaturen, starke UV-Belastung und damit Algenwachstum. Der Betonuntergrund arbeitet, er dehnt sich, er trägt Restfeuchte. In Deutschland regelt DIN 18535 die Abdichtung von Behältern und Becken, Teil 3 behandelt die flüssig zu verarbeitenden Abdichtungsstoffe. Die Norm verlangt eine definierte Wassereinwirkungsklasse, einen geprüften Untergrund und Nachweise zu Haftzugfestigkeit, Untergrundfeuchte und Verarbeitungstemperatur. Diese Nachweise entstehen in der Ausführungsplanung, nicht auf der Baustelle.

Welches Produkt in Washington eingebaut wurde, geht aus den Berichten nicht eindeutig hervor, mal ist von einer Beschichtung die Rede, mal von einer Auskleidung. Der Unterschied ist erheblich, denn eine Beschichtung ist noch keine Abdichtung. Das Schadensbild dagegen gehört zu den Standardfehlern des Fachs: Blasenbildung und Ablösung innerhalb weniger Wochen deuten auf zu feuchten Untergrund, unzureichende Vorbereitung, ein ungeeignetes Produkt oder eine zu kurze Aushärtung. Jeder dieser Punkte wäre in einer Ausführungsplanung zeichnerisch und textlich festzulegen gewesen. Die politische Vorgabe eines Eröffnungstermins ersetzt keine Trocknungszeit. Beton verhandelt nicht.

Warum wird eine Vergabe ohne Wettbewerb teurer statt billiger?

Die Aufträge gingen ohne Ausschreibung an ein Unternehmen, das nach Recherchen des Magazins TIME zuvor keine Erfahrung mit Bundesbauprojekten hatte. Ein zweiter Direktauftrag über 1,7 Millionen US-Dollar für die Algenbekämpfung ging nach derselben Quelle an eine Firma, die das eingesetzte Verfahren nie zuvor an einem Becken erprobt hatte und deren Eigentümer als Spender des Präsidenten gilt. Aus 1,8 Millionen wurden über 16 Millionen, fast das Neunfache der angekündigten Summe.

Genau dagegen sind die Leistungsphasen 6 und 7 gebaut. Die Vorbereitung der Vergabe erzwingt ein Leistungsverzeichnis, das die Leistung eindeutig und erschöpfend beschreibt, wie es § 7 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) fordert. Die Mitwirkung bei der Vergabe erzwingt Preisvergleich und Eignungsprüfung der Bieterinnen und Bieter. Beides zusammen kostet bei Ingenieurbauwerken 17 Prozent des Leistungsbilds und ist damit die günstigste Versicherung des gesamten Bauprozesses. Ohne Leistungsverzeichnis gibt es keinen Vergleichsmaßstab, ohne Vergleichsmaßstab keine belastbare Nachtragsprüfung, ohne Nachtragsprüfung eine Kostenentwicklung wie die beschriebene. Die Kostenermittlung nach DIN 276 liefert dabei das Raster, an dem eine Abweichung überhaupt erst sichtbar wird.

Wer haftet, wenn niemand die Bauüberwachung führt?

Hier liegt die eigentliche Pointe des Regelwerks. Bei Ingenieurbauwerken ist die örtliche Bauüberwachung keine Grundleistung, sondern eine Besondere Leistung. Sie muss also gesondert beauftragt und gesondert vergütet werden. Genau diese Position fällt bei öffentlichen Vorhaben regelmäßig als erste dem Rotstift zum Opfer, obwohl sie die einzige Leistung ist, die täglich prüft, ob das Eingebaute dem Geplanten entspricht.

Bauüberwachung kontrolliert nicht nur, sie dokumentiert. Bautagebuch, Aufmaß, Abnahmeprotokoll und Mängelrüge sind Beweismittel. Fehlt diese Dokumentation, bleibt einer Bauherrschaft im Schadensfall nur die Behauptung. Der Vorgang in Washington führt das mit unfreiwilliger Klarheit vor: Anstelle eines Abnahmeprotokolls trat der Verdacht, anstelle einer Mängelrüge eine Strafanzeige. Für die behaupteten Beschädigungen gebe es kein Video und keinen Beweis außer dem Schaden selbst, räumte der Präsident nach Berichten von Forbes ein. Das ist die Lage, in die jede Bauherrschaft ohne Bauüberwachung gerät. Sie kann den Mangel sehen, aber nicht zuordnen.

Bemerkenswert bleibt die Reaktion des Innenministeriums. Innenminister Doug Burgum kündigte an, die Nachbesserung demselben Unternehmen zu übertragen, weil es hervorragende Arbeit geleistet habe. Die Richtung wäre nach deutschem Werkvertragsrecht folgerichtig, denn die Nacherfüllung nach § 635 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schuldet der ursprüngliche Auftragnehmer. Nur wäre sie dann kostenlos. Ein neuer Auftrag zum vollen Preis ist keine Nacherfüllung, sondern eine zweite Vergabe für dieselbe Leistung.

Was folgt daraus für Bauherrinnen und Bauherren in Europa?

Der Fall wirkt exotisch, sein Muster ist es nicht. Auch in Deutschland wird die Bauüberwachung zuerst gekürzt, wenn ein Budget klemmt, und auch hier gilt die Generalunternehmervergabe als Beschleunigungsinstrument, obwohl sie Ausführung und Kontrolle in derselben Hand bündelt. Die Elbphilharmonie und der Flughafen Berlin Brandenburg sind keine Betriebsunfälle, sie sind dasselbe Muster in größerem Maßstab: Termin vor Planung, Vergabe vor Beschreibung, Eröffnung vor Abnahme.

Aus vierzig Berufsjahren lässt sich dazu eine schlichte Erfahrung beisteuern. Kein Projekt scheitert an zu viel Planung. Es scheitert an der Annahme, Planung sei ein Kostenblock und keine Risikovorsorge. Die HOAI beschreibt in ihren neun Leistungsphasen die Reihenfolge, in der ein Bauwerk entsteht, ohne dass später jemand raten muss, was schiefgegangen ist. Wer sie umstellt, zahlt zweimal.

Der eigentliche Schaden liegt ohnehin woanders. Das Becken gehört zu einem Denkmalensemble von hoher symbolischer Aufladung, Schauplatz des Marsches auf Washington im Jahr 1963 und der Rede von Martin Luther King. An einem solchen Ort ist Bauqualität keine technische Kategorie, sondern eine kulturelle. Dass eine Regierung dort erst schlecht bauen lässt und anschließend einen Sportler dafür haftbar machen will, beschädigt mehr als eine Auskleidung. Es beschädigt die Vorstellung, dass öffentliches Bauen überprüfbaren Regeln folgt. Diese Vorstellung ist der eigentliche Bestand, den es zu erhalten gilt.

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Deutschland dereguliert das Bauen und verschiebt die Risiken zu den Planern

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Deutschland erlebt 2026 die dichteste Folge baurechtlicher Reformen seit Jahren: Innerhalb weniger Monate treibt der Bund mindestens sechs Vorhaben voran, die Vergabe, Bauleitplanung, Infrastruktur, Gebäudeenergie und Zivilrecht zugleich betreffen. Gemeinsamer Nenner ist die Beschleunigung. Wer plant, genehmigt oder ausschreibt, arbeitet ab sofort in einem veränderten Rechtsrahmen.

Den Auftakt macht ein Paket, das auf den ersten Blick gar nicht nach Baurecht aussieht. Das „Programm für Aufschwung und Beschäftigung“, das der Koalitionsausschuss am 2. Juli 2026 beschloss, ist überwiegend arbeits- und steuerrechtlich. Für Planungsbüros zählt jedoch ein Detail: die geplante Genehmigungsfiktion, nach der Anträge als bewilligt gelten, wenn Behörden nicht fristgerecht entscheiden. Die politische Vereinbarung steht, die gesetzliche Umsetzung folgt.

Was treibt die Gesetzgebungswelle 2026 an?

Hinter der Taktung steht ein wirtschaftspolitisches Motiv: Bauen soll billiger, schneller und rechtssicherer werden. Das zeigt sich am deutlichsten beim Vergaberecht. Das Vergabebeschleunigungsgesetz gilt seit dem 1. Juli 2026. Es hebt die Wertgrenze für Direktaufträge des Bundes auf 50.000 Euro an und erhöht den EU-Schwellenwert für Bundesoberbehörden von 140.000 auf 216.000 Euro. Eignung wird künftig primär über Eigenerklärungen nachgewiesen. Zugleich entfällt die aufschiebende Wirkung der sofortigen Beschwerde: Der Rechtsschutz unterlegener Bieterinnen und Bieter schrumpft spürbar.

Parallel modernisiert der Bund das Planungsrecht. Das Bundeskabinett verabschiedete am 27. Mai 2026 den Entwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts, im Fachjargon „BauGB-Upgrade“. Rund 93 Stellungnahmen von Verbänden und 25 der Länder gingen in der Anhörung ein. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) setzt auf eine vollständige Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens, verbindliche Fristen und einen Vorrang des Wohnungsbaus, unter anderem über den Paragraphen 246e Baugesetzbuch (BauGB), den sogenannten Bauturbo. Das Gesetz durchläuft die Bundestagsausschüsse und soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten.

Noch weiter ist das Infrastruktur-Zukunftsgesetz. Der Deutsche Bundestag beschloss es am 25. Juni 2026, der Bundesrat stimmte trotz umfangreicher Kritik zu; die Verkündung steht aus. Kern ist die digitale Planfeststellung, dazu die Einstufung von Verkehrsinfrastruktur als „überragendes öffentliches Interesse“. Fachleute erwarten Verfahren, die bis zu 30 Prozent kürzer ausfallen, erkauft mit reduzierten Umweltprüfungen.

Auch die energetische Seite bewegt sich. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, vom Deutschen Bundestag am 10. Juli 2026 beschlossen, löst das bisherige Heizungsgesetz ab. Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt, an ihre Stelle tritt ein technologieoffener Ansatz mit einem Bio-Stufenplan ab 2029. Bis zur Verkündung gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 fort, während die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2028 Nullemissionsstandards für öffentliche Neubauten vorgibt.

Den sechsten Baustein bildet der Gebäudetyp E, wobei das „E“ für einfaches und experimentelles Bauen steht. Ein neuer Paragraph 650a Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) soll klarstellen, dass reine Komfort- und Ausstattungsstandards ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht geschuldet sind. Das Bundeskabinett hatte einen Entwurf bereits am 6. November 2024 verabschiedet; nach dem Regierungswechsel ist das Vorhaben erneut angekündigt, ein amtlich veröffentlichter Entwurf liegt bislang nicht vor. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) begrüßt die Richtung, weil sie Architektinnen und Architekten mehr Freiheit für kostengünstige und nachhaltige Lösungen verspricht.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Büros?

Die Bilanz fällt zwiespältig aus. Kürzere Verfahren und höhere Direktauftragsgrenzen versprechen weniger Bürokratie. Gleichzeitig verschiebt sich Risiko in Richtung der Planenden. Der gelockerte Losgrundsatz im Vergaberecht drängt kleinere Fachbüros stärker in Bietergemeinschaften oder in die Rolle der Nachunternehmerin, wenn sie an Großaufträgen teilhaben wollen. Der verkürzte Rechtsschutz nimmt ihnen zugleich ein Instrument, sich gegen fragwürdige Zuschläge zu wehren.

Auch der Gebäudetyp E ist kein Selbstläufer. Wer bewusst von den anerkannten Regeln der Technik abweicht, trägt erhöhten Beratungs- und Dokumentationsaufwand und braucht eine belastbare vertragliche Grundlage. Die Genehmigungsfiktion wiederum entlastet dort, wo Behörden überlastet sind, verlagert aber Verantwortung: Ein fiktiv genehmigter Antrag entbindet nicht von der fachlichen Sorgfaltspflicht.

Warum bleibt die Honorarfrage die Leerstelle?

Auffällig ist, was in der Reformwelle fehlt. Während der Bund Verfahren beschleunigt und Standards lockert, bleibt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) von 2019 ohne verbindliche Mindestsätze. Eine Novellierung wird seit Jahren erwartet, ein abgeschlossenes Verfahren steht auch 2026 weiter aus. So entsteht ein Ungleichgewicht: Der Staat senkt Kosten und Hürden auf der Verfahrensseite, überlässt die Frage angemessener Planungshonorare aber weiter dem Markt, mit bekanntem Druck auf die Qualität.

Für die Berufspraxis lautet die Konsequenz, die neuen Spielräume aktiv zu nutzen und zugleich die verschobenen Risiken vertraglich abzusichern. Die Gesetzgebungswelle 2026 macht das Planen schneller. Ob sie es auch besser macht, entscheidet sich in den Büros.

Ausblick: Und aus Brüssel?

Während der Bund das Vergaberecht national beschleunigt, bereitet die Europäische Kommission einen tieferen Eingriff vor. Ein am 9. Juli 2026 von Euractiv und Reuters öffentlich gemachter, noch inoffizieller Entwurf will die drei bestehenden Vergaberichtlinien (2014/23/EU, 2014/24/EU und 2014/25/EU) durch eine einzige, unmittelbar geltende Verordnung ersetzen. Vorgesehen sind ein „Buy European“-Rahmen, der Angebote mit weniger als 50 Prozent europäischem Anteil ausschließen kann, sowie eine verpflichtende Qualitätsgewichtung von mindestens 30 Prozent, bei arbeitsintensiven Aufträgen 50 Prozent; gerade Letzteres käme der Planungsqualität zugute. Den offiziellen Vorschlag erwartet die Kommission für den 9. September 2026. Damit könnte der europäische Rahmen die eben erst in Kraft getretene nationale Reform in Teilen wieder überformen.

Die sechs Vorhaben 2026 im Überblick, sortiert nach Verfahrensstand. Grafik: baukunst.art.

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Bestandserhalt bedeutet, ein Gebäude weiterzubauen statt es abzureißen, und er ist im Jahr 2026 vom Sonderfall zur wahrscheinlicheren Entscheidung geworden. Die Zahlen sind eindeutig, ihre Deutung ist es nicht. Nach dem Greyfield-Index der Greyfield Group vom September 2025 sank die Zahl der Neubauaktivitäten in Deutschland binnen eines Jahres um 22 Prozent auf rund 182.000, während die Maßnahmen im Bestand mit rund 136.000 nur um 6 Prozent nachgaben. Fast jede zweite Baugenehmigung entfällt inzwischen auf das Bauen im Bestand. In den Großstädten Nordrhein-Westfalens, in Bochum, Essen und Düsseldorf, hat der Bestand den Neubau bereits eingeholt; bundesweit dürfte er ihn spätestens 2028 überholen. Nach Jahrzehnten der Selbstverständlichkeit des Neuen kippt das Verhältnis. Diese Ausgabe fragt deshalb nach dem Vorzeichen.

Warum überholt der Bestand ausgerechnet jetzt den Neubau?

Weil zwei Bewegungen zusammenfallen. Die eine ist erzwungen. Hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und eine unsichere Förderkulisse haben den Neubau einbrechen lassen. Der Bestand gewinnt hier nicht, weil er überzeugt, sondern weil die Alternative wegfällt. Die andere Bewegung ist inhaltlich begründet und deutlich älter. Sie heißt graue Energie. Nach der Kurzstudie „Klimawirkungen von Sanierungen“ der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) aus dem Jahr 2025 verursachen Sanierungen im Mittel zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten; die Herstellung eines einzigen Neubaus entspricht den Emissionen von 2,4 umfassenden Modernisierungen. Ein Bestand, der bereits steht, hat seine energieintensivste Phase, die Errichtung, hinter sich. Wer ihn abreißt, vernichtet dieses Kapital und beginnt bei null. Das Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie kommt seit Jahren zum selben Schluss: Die energetische Ertüchtigung des Bestandes ist ökologischer als der Ersatzneubau.

Diese Einsicht ist nicht neu, aber sie wird endlich politisch. Die Initiative Abriss-Moratorium fordert seit 2022, den Abriss genehmigungspflichtig zu machen und den Erhalt zur Regel, und der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) hat sich der Forderung angeschlossen. Auf europäischer Ebene verlangt die novellierte Gebäuderichtlinie (EPBD) die schrittweise Dekarbonisierung des gesamten Bestandes, nicht allein des Neubaus.

Ist die Bauwende damit gewonnen?

Nein, und hier liegt das Wehe. Denn während relativ mehr im Bestand gearbeitet wird, sinkt die Qualität dort, wo es zählt. Die energetische Sanierungsquote für Wohngebäude lag 2025 bei nur 0,67 Prozent, nach 0,88 Prozent im Jahr 2022, so der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG). Für die Klimaziele im Gebäudesektor wären rund zwei Prozent nötig. Der Bestand überholt den Neubau also in einer Statistik, die zugleich schrumpft. Es wird nicht mehr saniert, es wird weniger neu gebaut. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob aus einer konjunkturellen Notlage eine kulturelle Wende wird oder nur eine Baupause.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Büros?

Es bedeutet einen Berufswechsel bei gleichem Titel. Bauen im Bestand beginnt nicht mit dem Entwurf, sondern mit der Bestandsaufnahme, mit dem Verstehen des Vorhandenen, seiner Tragreserven, seiner Schäden, seiner Geschichte. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) trägt dem mit dem Umbauzuschlag nach § 6 HOAI Rechnung, das Baugesetzbuch mit dem Vorrang der Innenentwicklung nach § 34 BauGB. Wer diese Arbeit beherrscht, findet einen Markt, der stabiler ist als der Neubau, denn Länder und Kommunen richten ihre Programme neu aus. Baden-Württemberg stellt 270 Millionen Euro bereit, um die Ortsmitten zu stärken und den Bestand zur Regel zu machen, wie in dieser Ausgabe nachzulesen ist.

Wie das aussieht, zeigen die Beispiele der Ausgabe. In München wird das Arabellahaus saniert statt abgerissen, weil die graue Energie den Abrissbagger schlägt. In Braunschweig erhält das ehemalige Horten-Kaufhaus neue Pläne statt Schutt. In Brüssel wird ein ungeliebtes Hochhaus-Duo zum Vorzeigeobjekt, aus grauer Energie wird Stadt. Dresden ordnet seine Quartiere zwischen Gründerzeit und Platte durch Sanieren, Umbauen und gezieltes Zurückbauen neu. Und ein französisches Modell stellt die verbreitete Dämmdoktrin infrage, indem es fragt, ob die dickste Dämmung immer die beste Antwort sei oder ob Haltbarkeit und Anpassungsfähigkeit das eigentliche Nachhaltigkeitskriterium seien. „Long Life, Loose Fit“, das alte Prinzip der langlebigen, wandlungsfähigen Struktur, wird zur Leitidee einer Architektur, die nicht für den Abriss plant.

Ausblick

Die Aufgabe der kommenden Jahre besteht darin, aus dem erzwungenen Wohl ein gewolltes zu machen. Das heißt, den Bestand nicht als Restgröße zu behandeln, die man bebaut, wenn kein Geld für Neues da ist, sondern als erste Option, die man begründet verlässt statt begründet wählt. Es heißt, die Sanierungsquote wieder zu heben, statt sich am relativen Vorsprung des Bestandes zu berauschen. Und es heißt, in den Büros jene Kompetenz aufzubauen, die das Weiterbauen verlangt: Neugier auf das Vorhandene statt Ungeduld mit ihm.

Der Abrissbagger galt Jahrzehnte als Symbol des Fortschritts. Dass er heute innehält, ist ein Anfang, kein Sieg. Ob daraus Wohl wird oder Wehe, entscheidet sich nicht an der Statistik, sondern an der Haltung, mit der die Profession das Vorhandene betrachtet.

Mit kollegialen Grüßen

Stuart Stadler

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Brüssels Beton-Trauma wird zum Modell für die Stadt von morgen

Bestandssanierung bezeichnet die Ertüchtigung vorhandener Bausubstanz für veränderte Nutzungen und Standards, ohne den Abriss zum Ausgangspunkt der Planung zu machen. Im Brüsseler Nordviertel führt das Projekt ZIN in No(o)rd vor, wie aus dem lange verrufensten Hochhaus-Ensemble der belgischen Hauptstadt, den beiden Türmen des ehemaligen World Trade Center, ein architektonisches Vorzeigeobjekt entsteht. Die 1972 und 1976 errichteten Türme 1 und 2, jeweils rund 100 Meter hoch, standen jahrzehntelang für das Scheitern einer autogerechten Grossplanung. Heute stehen sie für deren Korrektur, und der Hebel dazu heisst Nutzungsmischung.

Der Ausgangspunkt war ein städtebauliches Trauma. Für den sogenannten Manhattan-Plan, Ende der 1960er Jahre beschlossen, wurde ein gewachsenes Wohnquartier nördlich des Brüsseler Zentrums grossflächig abgeräumt. Geplant waren acht Bürotürme entlang einer monofunktionalen Achse, realisiert wurden nur wenige. Zurück blieben Leerstellen, ein zehn Meter hoher Sockel, der die Türme vom Strassenraum abschnitt, und ein Viertel, das nach Feierabend verwaiste. Das World Trade Center wurde so seit 1970 zum Sinnbild urbaner Entfremdung, ein Ort, den Bürgerinnen und Bürger mieden.

Warum galt das World Trade Center als städtebauliches Desaster?

Der Grund lag nicht in der Höhe, sondern in der Haltung. Der Manhattan-Plan folgte dem Leitbild der funktional getrennten, autogerechten Stadt, das Henri Lefebvre bereits 1968 als Enteignung des städtischen Lebens kritisiert hatte. Büroflächen stapelten sich über einem Parkierungssockel, Wohnen und Handel fehlten, der öffentliche Raum endete an einer Betonkante. Hinzu kam die technische Alterung: mangelnde Energieeffizienz, überholte Geschosshöhen und komplizierte Eigentumsverhältnisse machten die Türme betriebswirtschaftlich zur Last. Was blieb, war ein enormer Bestand an grauer Energie, also an jener Energie, die in Herstellung und Errichtung des Rohbaus bereits gebunden war. Ein Abriss hätte diese Bilanz vollständig vernichtet.

Vor dem Umbau diente der leerstehende Komplex mehrere Jahre der Zwischennutzung, unter anderem durch Künstlerinnen und Künstler, kulturelle Initiativen und zeitweise als Unterkunft für Geflüchtete. Diese informelle Phase machte sichtbar, welches Potenzial im Bestand steckte, und band das Viertel wieder an das städtische Leben an.

Was macht die Nutzungsmischung zum Kern des Umbaus?

Die Planungsgemeinschaft aus 51N4E, Jaspers-Eyers Architects und l’AUC setzte den entscheidenden Schnitt nicht beim Volumen, sondern beim Programm. Von den rund 110.000 Quadratmetern oberirdischer Fläche entfallen etwa 75.000 auf Büros und 14.000 auf Wohnungen, hinzu kommen 240 Hotelzimmer sowie Flächen für Sport, Gastronomie und Einzelhandel. Entscheidend ist, dass diese Funktionen nicht säuberlich in Zonen getrennt, sondern über die Geschosse verschränkt werden; Wohnen und Arbeiten wechseln sich ab, ein neu eingefügtes Verbindungsvolumen mit vierzehn doppelt hohen Geschossen koppelt die beiden erhaltenen Türme. Die vertikale Verschränkung erzeugt eine über den Tag belebte Fassade und verhindert die tote Zone, die reine Bürobauten nach Dienstschluss prägt. Der abweisende Sockel wich einem offenen Erdgeschoss mit mehreren Adressen, eine halböffentliche Dachterrasse ergänzt das Ensemble.

Damit übersetzt ZIN ein Leitbild, das die deutsche Planung im urbanen Gebiet nach § 6a Baunutzungsverordnung seit 2017 verfolgt und das die Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt von 2007 formuliert: Dichte, Mischung und ein durchgehend belebter öffentlicher Raum. Die flämische Regierung mietet den grössten Teil der Büroflächen, rund 3.900 Beamtinnen und Beamte arbeiten künftig im Haus; die durchmischte Nutzung sorgt dafür, dass das Viertel nicht erneut zur reinen Bürowüste wird.

So überzeugend die Bilanz ausfällt, ganz ohne Zielkonflikte bleibt die Aufwertung nicht. Mit der Wiederbelebung des Nordviertels wächst der Druck auf die angrenzenden, sozial belasteten Quartiere; die frühere Zwischennutzung wich einer hochwertigen Regierungs- und Hotelnutzung. Ob die neue Mischung tatsächlich allen sozialen Gruppen offensteht oder vor allem zahlungskräftige Nutzergruppen anzieht, wird sich erst im Betrieb zeigen. Nutzungsmischung ist ein städtebauliches Instrument, kein sozialpolitischer Automatismus.

Wie wird aus einem Abrisskandidaten ein Rohstofflager?

Der zweite Hebel ist die Kreislaufwirtschaft. Statt die Türme abzureissen, behielten die Planenden die beiden Erschliessungskerne und wesentliche Teile der Tragstruktur und begriffen den Bestand als Materialbank. Nach Angaben des Entwicklers Befimmo wurden rund 30.000 Tonnen Beton abgetragen und wiederverwendet; ein Materialpass dokumentierte die verbauten Stoffe, das Projekt erhielt Zertifizierungen nach Cradle to Cradle, BREEAM und WELL. ZIN zählt damit zu den grössten Urban-Mining-Vorhaben Europas. Der Ansatz folgt drei Klassikern der Baukultur: Carl Elefantes Diktum, das umweltfreundlichste Gebäude sei das bereits vorhandene; Alex Gordons Formel „Long Life, Loose Fit, Low Energy“ von 1972; und Stewart Brands Modell der Schichten unterschiedlicher Lebensdauer, das robuste Tragwerke von kurzlebigem Ausbau trennt. Bewertungsmethoden wie die DIN EN 15978 machen den so vermiedenen CO2-Ausstoss überhaupt erst nachweisbar.

Was bedeutet das Projekt für den Umgang mit Bestand in Deutschland?

Für die DACH-Region ist die Übertragbarkeit hoch. Auch hier altern die Bürotürme der 1970er Jahre, verschärft durch veränderte Arbeitsformen und steigende Leerstände nach der Pandemie. In deutschen Innenstädten summiert sich der Büroleerstand spürbar; die Umwandlung nicht mehr marktgängiger Türme in gemischte Quartiere gilt vielerorts als naheliegende, aber planungsrechtlich anspruchsvolle Antwort. Das Baugesetzbuch verpflichtet in § 1a mit der Bodenschutzklausel zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden, das Gebäudeenergiegesetz setzt die energetischen Ziele, und der Umgang mit grauer Energie rückt in der Ökobilanz nach vorn. Ein Selbstläufer ist die Sanierung dennoch nicht: komplizierte Bestandsstatik, Schadstoffe und höhere Planungskosten nach den Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure verlangen mehr Sorgfalt als der Neubau auf der grünen Wiese. ZIN, Ende 2023 fertiggestellt und heute nach der flämischen Bildungspionierin Marie-Elisabeth Belpaire benannt, zeigt, dass sich dieser Aufwand lohnt, wenn Bestand nicht als Hindernis, sondern als Ressource und sozialer Anker der Stadt verstanden wird.

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Pufferzone statt Dämmpaket: Warum ein französisches Sanierungsmodell das Passivhaus herausfordert

Pufferzonensanierung bezeichnet die energetische Ertüchtigung eines Bestandsgebäudes durch eine vorgelagerte, unbeheizte Raumschicht aus Wintergärten und Balkonen, die als thermischer Puffer wirkt und den Wohnungen zugleich Fläche verschafft. Anne Lacaton und Jean-Philippe Vassal, seit dem Pritzker-Preis 2021 die international bekanntesten Vertreterinnen und Vertreter dieses Ansatzes, stellen damit die deutsche Sanierungslogik auf den Kopf: Statt den Baukörper in immer dickere Dämmschichten zu hüllen, setzen sie eine transparente Hülle davor. Das Ergebnis sind bis zu 60 Prozent weniger Heizenergie und zusätzlicher Wohnraum, erreicht mit vergleichsweise geringem Materialeinsatz.

Was unterscheidet die Pufferzone von der Dämmschicht?

Das deutsche Passivhaus, 1991 von Wolfgang Feist in Darmstadt-Kranichstein erstmals gebaut und seit 1996 vom Passivhaus Institut zertifiziert, folgt einem klaren Prinzip: maximale Dämmung, luftdichte Hülle, kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Der Heizwärmebedarf darf 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr nicht überschreiten, die Luftdichtheit muss einen n50-Wert von höchstens 0,6 erreichen. Für die Sanierung existiert mit dem EnerPHit-Standard eine eigene Variante, die einen Heizwärmebedarf von bis zu 25 kWh pro Quadratmeter und Jahr zulässt. Gegenüber dem Bestand spart das Passivhaus bis zu 90 Prozent Energie, allerdings um den Preis einer aufwendigen, materialintensiven Gebäudehülle.

Lacaton und Vassal verfolgen die entgegengesetzte Strategie. Vor die bestehende Fassade setzen sie eine drei bis vier Meter tiefe Schicht aus Wintergärten und Balkonen. Diese unbeheizte Zone fängt solare Gewinne ein, senkt die Transmissionsverluste der dahinterliegenden Wohnräume und wirkt im Sommer als Verschattung. Der Wintergarten arbeitet nicht gegen, sondern mit dem Klima. Ein deutscher Vorläufer dieser Bauweise ist der Architekt und Hochschullehrer Thomas Herzog, der bereits 1979 in Regensburg ein Wohnhaus mit doppelter, klimaaktiver Hülle realisierte.

Wie viel Energie und Fläche gewinnt der Bestand tatsächlich?

Den Beweis liefern zwei Projekte. Beim Tour Bois-le-Prêtre, einem 1961 von Raymond Lopez errichteten Pariser Wohnhochhaus mit 96 Wohnungen, entfernten Frédéric Druot, Lacaton und Vassal 2011 die alte Betonfassade und legten eine raumhohe Glasschicht davor. Die Wohnungen wuchsen erheblich, die Mieterinnen und Mieter konnten während der Bauzeit in ihren Wohnungen bleiben, und die Kosten lagen bei rund einem Drittel dessen, was Abriss und Neubau verschlungen hätten.

Noch größer war der Maßstab in Bordeaux. Für die Cité du Grand Parc transformierte das Team um Lacaton, Vassal, Druot und Christophe Hutin 2017 drei Wohnblöcke mit insgesamt 530 Sozialwohnungen. Vorgefertigte Betonmodule von 3,8 Metern Tiefe wurden vor die Fassade gehängt, die Kosten blieben bei etwa 50.000 Euro pro Wohnung, die Mieten unverändert. 2019 erhielt das Projekt den Mies-van-der-Rohe-Preis der Europäischen Union. Die Grundidee reicht bis zur Studie „Plus“ von 2004 zurück, mit der die Beteiligten auf staatliche Pläne reagierten, rund 200.000 Wohnungen der Nachkriegsmoderne durch Neubauten zu ersetzen. Sie wiesen nach, dass sich für den Preis eines Abrisses drei bis vier Bestandswohnungen aufwerten lassen.

Warum tut sich Deutschland mit dem Ansatz schwer?

Im Geschosswohnungsbau kam das Konzept hierzulande bislang nicht zum Zug. Das hat mehrere Gründe. Zum einen prägt die Passivhaus-Kultur die Förderlandschaft: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), zuletzt 2024 novelliert, und die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau belohnen messbare Kennwerte für Dämmung und Anlagentechnik, nicht aber den Flächengewinn einer ungeheizten Pufferzone. Zum anderen zählt eine solche Zone nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht ohne Weiteres als vollwertige Wohnfläche, was ihre wirtschaftliche Bewertung erschwert. In Frankreich nutzten Lacaton und Vassal genau diesen Umstand als Vorteil, weil Wintergärten dort nicht auf die streng normierte Sozialwohnungsfläche angerechnet werden.

Hinzu kommt eine kulturelle Prägung. Die deutsche Debatte denkt Sanierung vom Grenzwert her, nicht vom Raum. Ein Ansatz, der Behaglichkeit und Großzügigkeit über die reine Kilowattstunde stellt, fügt sich nur schwer in ein Regelwerk, das den Erfolg an der Nachkommastelle des Heizwärmebedarfs misst.

Was ändert die EPBD 2024 an dieser Abwägung?

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie EPBD, am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und bis 2026 in nationales Recht zu überführen, verschiebt den Maßstab. Erstmals verlangt sie die Bilanzierung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials, das die „graue“ Energie in Baustoffen mit den Emissionen der Nutzungsphase zusammenführt. Ab 2028 gilt die Nachweispflicht für große Neubauten, ab 2030 für alle. Der Gebäudesektor zählt europaweit zu den größten Verursachern von Treibhausgasen, und ein erheblicher Teil davon steckt bereits vor dem ersten Heiztag in Herstellung und Transport der Baustoffe. Damit rückt jene Rechnung ins Zentrum, die Lacaton und Vassal seit jeher aufmachen: Ein Abriss vernichtet nicht nur Material und Geschichte, sondern auch die bereits investierte graue Energie des Bestands.

Für die Sanierung folgt daraus eine neue Logik. Wer Bestand erhält und mit geringem Materialeinsatz ertüchtigt, punktet in der Gesamtbilanz oft stärker als ein hochgedämmter Neubau. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat den Umsetzungsprozess der EPBD begleitet und dringt darauf, den Vorrang der Bestandserhaltung im deutschen Recht zu verankern. Ein Abrissmoratorium, wie es Teile der Fachwelt fordern, ist damit noch nicht verbunden, doch die Richtung ist vorgezeichnet.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Büros?

Für Planerinnen und Planer jenseits der großen Konzerne liegt darin eine Chance. Das Konzept verlangt kein Hochtechnologie-Repertoire, sondern präzises Entwerfen mit einfachen, industriell verfügbaren Bauteilen: Stahlrahmen, Polycarbonat, vorgefertigte Betonelemente. Es eignet sich besonders für die zahlreichen Wohnungen in deutschen Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre, deren Grundrisse eng und deren Fassaden sanierungsbedürftig sind. Zugleich verspricht der Ansatz eine soziale Dividende, weil sich Wohnraum gewinnen lässt, ohne die Bewohnerinnen und Bewohner durch Luxussanierung und steigende Mieten zu verdrängen.

Die Grenzen des Ansatzes sind gleichwohl real. Nördlich der Alpen fallen die solaren Gewinne geringer aus als in Bordeaux, der sommerliche Wärmeschutz nach DIN 4108-2 verlangt sorgfältige Verschattung, um eine Überhitzung der Pufferzone zu vermeiden, und der Brandschutz vorgelagerter Glasschichten stellt eigene Anforderungen. Damit das Modell hierzulande Fuß fasst, müsste zudem die Fördersystematik den Flächengewinn honorieren, nicht allein den Dämmwert. Doch als Ergänzung zur Dämmorthodoxie, nicht als deren Ersatz, verdient das französische Modell in Deutschland mehr Aufmerksamkeit, als es bisher erhält. Die entscheidende Frage lautet nicht, ob gedämmt oder gepuffert wird, sondern wie viel Bestand, Fläche und graue Energie sich mit dem geringsten Aufwand bewahren lassen.

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Was ist ein Erinnerungsort wert, wenn er zum Verkauf steht?

Das Paschinger Schlössl ist ein denkmalgeschütztes Herrenhaus aus dem 17. Jahrhundert am Salzburger Kapuzinerberg, in dem der Schriftsteller Stefan Zweig von 1919 bis 1934 lebte und das der Unternehmer Wolfgang Porsche seit Juni 2026 für rund 13 Millionen Euro zum Verkauf anbietet. Mit diesem Verkauf stellt sich eine Frage, die weit über Salzburg hinausreicht: Was nützt der Denkmalschutz, wenn er die bauliche Substanz eines Kulturorts bewahrt, seine öffentliche Zugänglichkeit aber nicht sichern kann?

Die Geschichte des Hauses ist ungewöhnlich dicht. Der Kern entstand in der zweiten Hälfte des 17. Jahrhunderts, ein langgestreckter Baublock mit drei Geschossen, Walmdach und kleinem Turm, den Umbauten des 19. Jahrhunderts um einen Erker und neue Fenster ergänzten. Den Namen gab Anton Paschinger, dem das Anwesen von 1793 bis 1823 gehörte. Schon zuvor hatte hier Maria Anna Mozart, genannt Nannerl, Klavierunterricht gegeben, und ihr Bruder Wolfgang Amadeus war im Sommer 1783 mehrfach zu Gast. Zur Weltadresse aber wurde das Schlössl erst durch Stefan Zweig, der es 1917 mit seiner Frau Friderike erwarb und nach gründlicher Renovierung bezog. Zweig verfasste dort einen großen Teil seines Werks und trug eine kostbare Autographensammlung zusammen, zu der sogar Ludwig van Beethovens Schreibtisch gehörte.

Vor allem aber wurde das Haus zu einem europäischen Treffpunkt. Thomas Mann, Hugo von Hofmannsthal, James Joyce, Richard Strauss und Arthur Schnitzler gingen hier ein und aus; der französische Schriftsteller Jules Romains nannte das Anwesen „Villa Europa“. Diese Rolle endete jäh, als Zweig 1934 vor den Nationalsozialisten floh. Danach besaß die Familie Gollhofer das Schlössl über acht Jahrzehnte, von 1937 bis 2020, ehe Wolfgang Porsche es für 8,4 Millionen Euro kaufte und aufwendig restaurieren ließ.

Was schützt der Denkmalschutz eigentlich, und was nicht?

Der Denkmalschutz sichert die Erhaltung eines Bauwerks, nicht seine Nutzung. Das Paschinger Schlössl steht nach dem österreichischen Denkmalschutzgesetz (DMSG) unter Schutz und liegt zudem innerhalb des UNESCO-Welterbes „Historisches Zentrum der Stadt Salzburg“, das seit 1996 auf der Welterbeliste steht. Das Bundesdenkmalamt (BDA) kann auf dieser Grundlage bauliche Veränderungen, Abbruch oder die Ausfuhr wertvoller Ausstattung untersagen. Es kann jedoch weder einen privaten Eigentümer zur Öffnung seines Hauses verpflichten noch dem Staat ein Vorkaufsrecht verschaffen.

Hier liegt der eigentliche Kern des Salzburger Falls. Das Gebäude ist geschützt, sein kulturelles Gedächtnis ist es nicht. Wer das Schlössl kauft, erwirbt eine denkmalgeschützte Hülle, darf sie aber als reines Wohnhaus nutzen und der Öffentlichkeit verschlossen halten. Der Denkmalschutz konserviert damit das Material, während der immaterielle Wert, die Erinnerung an Zweig und an das kosmopolitische Salzburg der Zwischenkriegszeit, ohne rechtlichen Halt bleibt. Auch das Salzburger Altstadterhaltungsgesetz, das die Gestaltung im Welterbebereich streng reguliert, ändert daran nichts: Es steuert das Erscheinungsbild, nicht den Zugang.

Wer soll die „Villa Europa“ kaufen?

Die naheliegenden Käufer haben bereits abgewinkt. Sowohl das Land Salzburg als auch die Stadt Salzburg schlossen einen Ankauf aus, mit Verweis auf die angespannte Haushaltslage und den Preis von rund 13 Millionen Euro für zwölf Zimmer, etwa 616 Quadratmeter Wohnfläche und annähernd 7.800 Quadratmeter Grund. In diese Lücke ist die Universität Salzburg getreten, die Interesse bekundet hat und mit dem Bund über eine Finanzierung verhandelt. Ein Stefan-Zweig-Zentrum in Forschung und Lehre, getragen von einer öffentlichen Hochschule, wäre eine belastbare Trägerschaft, wie sie Literaturhäusern andernorts Stabilität gibt.

Parallel dazu haben prominente Künstlerinnen und Künstler den Druck erhöht. Ein Komitee um den Schauspieler Harald Krassnitzer, den Musiker Hubert von Goisern und den Schriftsteller Karl-Markus Gauß rief unter http://stefan-zweig-villa.at zu einer Petition auf, die das Schlössl als „kulturelles Erbe“ für die Allgemeinheit sichern will. Die Grünen wiederum, vertreten durch den Landtagsabgeordneten Simon Heilig-Hofbauer, sprechen von einer „Jahrhundert-Chance“ und schlagen ein Stefan-Zweig-Zentrum vor, das als „Leuchtturm“ über die Landesgrenzen hinausstrahlen solle. Die frühere Festspielpräsidentin Helga Rabl-Stadler soll dabei die Verhandlungen führen, Porsche als Mäzen beim Preis entgegenkommen, Stadt, Land und Bund sich beteiligen. Ob dieses mehrgleisige Modell trägt, wird sich an der Frage entscheiden, ob eine belastbare Betriebsfinanzierung zustande kommt, denn der Ankauf ist nur die erste, kleinere Hürde. Der laufende Museumsbetrieb eines denkmalgeschützten Hauses kostet dauerhaft.

Was verrät der geplante Tunnel über den Berg?

Der Verkauf hat einen konkreten Auslöser: einen Streit um die Erschließung. Porsche beantragte einen rund 500 Meter langen Privattunnel vom öffentlichen Parkhaus in der Linzer Gasse hinauf zur Villa, samt Tiefgarage, mit geschätzten Kosten von etwa zehn Millionen Euro. Das Vorhaben löste im Frühjahr 2025 breiten Widerstand aus; mehr als 19.000 Menschen unterzeichneten Petitionen dagegen. Dennoch erteilten die Behörden Ende 2025 die Genehmigung. Bemerkenswert ist, dass das Verkaufsinserat den bereits genehmigten Tunnel als Vorzug für künftige Käufer ausweist.

Der Fall zeigt exemplarisch, wie sehr sich privates Baurecht und öffentliches Interesse am Welterbe reiben können. Ein Eingriff in den Kapuzinerberg, den grünen Stadtberg über der Altstadt, wäre in kaum einer anderen europäischen Welterbestadt ohne massiven Protest denkbar. Dass die Genehmigung dennoch erging, unterstreicht die Grenzen des Instrumentariums: Der Schutz des Ensembles verhindert sichtbare Bausünden an der Oberfläche, nicht aber eine unterirdische Erschließung, die das Bild des Berges langfristig verändert.

Was bedeutet der Fall für andere Regionen?

Salzburg steht mit diesem Dilemma nicht allein. Überall im deutschsprachigen Raum geraten bedeutende Erinnerungsorte in private Hand, vom Wohnhaus bis zum Fabrikensemble, und überall zeigt sich dieselbe Lücke: Der Denkmalschutz bewahrt Steine, nicht Bedeutung. Wo eine Kommune einen Ort dauerhaft öffentlich halten will, führt kein Weg an Eigentum, Stiftung oder langfristiger Betriebsförderung vorbei. Das ist teuer, aber es ist die einzige Sprache, die das Grundbuch versteht.

Für die Baukultur liegt darin eine nüchterne Lehre. Ein Haus wie das Paschinger Schlössl ist als Bauwerk gut geschützt und als Kulturort dennoch gefährdet. Ob aus der „Villa Europa“ ein öffentliches Zentrum wird oder erneut ein privater Rückzugsort hinter Mauern, entscheidet nicht das Denkmalrecht, sondern der politische Wille, die Erinnerung an Stefan Zweig so ernst zu nehmen wie die Fassade, die sie einst umgab.

Der Beitrag Villa Europa zu verkaufen: Wie Stefan Zweigs Schlössl den Denkmalschutz auf die Probe stellt erschien zuerst auf Baukunst.

Wohnen mit Ablaufdatum: Wiens Experiment mit dem Provisorium

Temporäres Wohnen bezeichnet Wohnbauten, die bewusst auf Zeit errichtet werden: auf Grundstücken, die für eine spätere, dauerhafte Bebauung reserviert sind, und in einer Konstruktion, die sich abbauen, versetzen und andernorts wieder aufbauen lässt. Als Wien vor rund zehn Jahren sein Sofortbauprogramm auflegte, war das eine doppelte Antwort. Die Fluchtbewegung des Jahres 2015 hatte den Bedarf an raschem, günstigem Wohnraum schlagartig erhöht, und zugleich lagen in den Entwicklungsgebieten der wachsenden Stadt große Flächen brach, deren endgültige Bebauung noch Jahre entfernt war. Die Idee: diese Wartezeit nutzen, statt sie verstreichen zu lassen. Im Sommer 2026 zieht die Tageszeitung Der Standard eine Zwischenbilanz, und sie fällt aufschlussreich aus. Von zwei damals entstandenen Anlagen gehört eine inzwischen dem Fonds Soziales Wien (FSW), die andere wird bald übersiedeln.

Das Programm war architektonisch mehr als eine Verlegenheit. Es verband die knappste aller Ressourcen, Zeit, mit der teuersten, Grund und Boden, und suchte dafür eine bauliche Form. Modulbauweise aus Holz, industriell vorgefertigt, war die naheliegende Wahl: schnell montiert, energetisch solide, im Idealfall mehrfach wiederverwendbar. Genau hier liegt der Reiz des Experiments, und genau hier auch sein Prüfstein. Denn ein Haus, das versetzt werden soll, muss zwei Dinge zugleich sein: dauerhaft genug, um bewohnbar zu sein, und vergänglich genug, um nicht zu bleiben.

Was heißt „Wohnen auf Zeit“ im Wiener Fall konkret?

Am deutlichsten lässt sich das Prinzip an der Seestadt Aspern ablesen, dem größten Stadtentwicklungsgebiet Wiens. Dort errichteten die Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (wbv-gpa) gemeinsam mit dem OeAD und home4students bereits 2015 ein temporäres Studierendenheim, geplant von F2 Architekten mit Obermayr Holzkonstruktionen. Rund 40 Wohnplätze entstanden aus Holzmodulen von etwa 5,5 mal 17 Metern, zweigeschossig um einen Innenhof gruppiert, vorgefertigt bis hin zu Sanitär, Lüftung und Möblierung. Die Vorgabe war bemerkenswert präzise: Die Bauten sollten sich bis zu siebenmal ab- und wieder aufbauen lassen, den Niedrigenergiestandard halten und unter 35.000 Euro je Wohneinheit bleiben. Nach fünf Jahren Nutzung, so das Konzept, sollte die Anlage 2020 an einen anderen Ort der Seestadt weiterwandern.

Rechtlich fußt dieses Wandern auf einem oft übersehenen Paragrafen. Die Bauordnung für Wien kennt in § 71 die Bewilligung für Bauführungen vorübergehenden Bestandes, also Bauten auf Widerruf oder auf bestimmte Zeit. Ohne dieses Instrument wäre das Sofortbauprogramm nicht denkbar, denn es erlaubt, auf einem Grundstück zu bauen, dessen Flächenwidmung eine ganz andere, spätere Nutzung vorsieht. Der befristete Bescheid ist die juristische Klammer um das ganze Modell. Er macht das Provisorium erst legal, und er macht es zugleich fragil.

Warum verlässt eine Anlage den Ort, während die andere bleibt?

Die zweite der beiden Anlagen liegt in Wien-Donaustadt, an der Pfalzgasse, errichtet von der Siedlungsunion. Auch sie ist ein Kind des Sofortbauprogramms, auch sie befristet: Die Mietverträge laufen bis 31. Dezember 2029 und werden ausdrücklich nicht verlängert. Rund um die Station Stemolaksgasse rückt die Stadtentwicklung Richtung Bahnhof Aspern Nord näher, und wo heute Wohnen auf Zeit stattfindet, ist morgen dauerhafter Wohnbau geplant. Die Anlage wird also, dem ursprünglichen Versprechen gemäß, übersiedeln. Das ist kein Scheitern, sondern die Erfüllung des Konzepts, auch wenn es sich für die Bewohnerinnen und Bewohner zunächst wie ein Auszug anfühlt.

Der andere Weg zeigt die Kehrseite. Eine der beiden Anlagen ist inzwischen an den Fonds Soziales Wien übergegangen, jene städtische Einrichtung, die Wohnen mit Betreuung und die Wohnungslosenhilfe organisiert. Aus dem Provisorium ist damit eine soziale Infrastruktur geworden, dauerhaft genutzt, obwohl ursprünglich nur geliehen. Das Temporäre hat sich verfestigt. Beide Ausgänge, die Übersiedlung und die Übernahme, sind für sich betrachtet vernünftig. Zusammen werfen sie jedoch eine unbequeme Frage auf: Wenn das eine Haus weiterzieht und das andere bleibt, wie temporär war das Temporäre dann wirklich?

Was bedeutet die Bilanz für die Baukultur?

Zunächst eine Stärke, die im Rückblick klarer hervortritt als bei der Eröffnung. Das Sofortbauprogramm war ein früher, praktischer Versuch, mit grauer Energie hauszuhalten, also mit jener Energie, die in Herstellung, Transport und Errichtung eines Gebäudes gebunden ist. Ein Bau, der sich zerlegen und andernorts erneut aufstellen lässt, vernichtet diese Vorleistung nicht, sondern trägt sie mit. Das ist Kreislaufwirtschaft im Maßstab des Hauses, lange bevor der Begriff zum Förderkriterium wurde. Die OIB-Richtlinie 6 des Österreichischen Instituts für Bautechnik bewertet bis heute vor allem den Betrieb, kaum den Lebenszyklus. Wien hat hier, gewissermaßen nebenbei, vorgedacht.

Die Schwäche liegt in der Sprache. „Temporär“ klingt nach Flexibilität, meint aber im Wohnbau oft schlicht: günstiger, mit weniger Anspruch, für Menschen, die sich nicht wehren. Studierende, Geflüchtete, Wohnungslose, das sind die typischen Zielgruppen des Programms, und es sind selten jene, die über die Dauer ihres Wohnens frei verfügen. Ein befristeter Mietvertrag ist für die eine Seite ein Planungsinstrument und für die andere eine Unsicherheit mit Ablaufdatum. Die Architektur kann diese Asymmetrie mildern, durch Qualität, durch Aufenthaltswert, durch Räume, die man nicht nur duldet, sondern bewohnt. Sie kann sie nicht auflösen.

Übertragbar ist der Wiener Fall dennoch, und zwar über Österreich hinaus. Deutschland verhandelt dieselbe Frage unter dem Stichwort der seriellen und modularen Bauweise, ohne die Wiener Konsequenz beim Grundstück: Der Bodenwert, in München oder Frankfurt am Main so erdrückend wie in Wien, macht Zwischennutzung überall attraktiv. Der Unterschied liegt im geförderten Wohnbau, den Wien über das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) breit absichert und der das Temporäre erst in einen sozialen Rahmen stellt, statt es dem Markt zu überlassen. Ohne diesen Rahmen wäre das Sofortbauprogramm kein Experiment gewesen, sondern eine Baracke mit besserer Dämmung.

Am Ende steht die Bilanz eines ehrlichen Versuchs. Wien hat gezeigt, dass sich rasch, günstig und ökologisch bauen lässt, und dass die Rückbaubarkeit kein technisches Problem ist. Offen bleibt die schwierigere Frage, die keine Modulfabrik beantwortet: ob eine Stadt bereit ist, das Wohnen auf Zeit so gut zu bauen, dass es Menschen nicht als Notlösung erleben, sondern als Angebot. Die eine Anlage zieht weiter, die andere bleibt. Genau in dieser Differenz liegt der eigentliche Ertrag des Experiments.

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Bilderfänger an der Donau: Wie Krems Rauschenberg für Österreich entdeckt

Die Ausstellung „Robert Rauschenberg: Image and Gesture“ ist die erste umfassende museale Retrospektive des amerikanischen Künstlers Robert Rauschenberg (1925 bis 2008) in Österreich, die vom 25. April bis zum 1. November 2026 in der Kunsthalle Krems zu sehen ist und dort mit rund 50 Werken den europäischen Schlusspunkt der internationalen Feiern zum 100. Geburtstag setzt. Kuratiert hat sie Florian Steininger, der künstlerische Direktor des Hauses, in Zusammenarbeit mit der Robert Rauschenberg Foundation in New York und der Galerie Thaddaeus Ropac. Dass ausgerechnet eine niederösterreichische Bezirksstadt mit knapp 25.000 Einwohnerinnen und Einwohnern einen der einflussreichsten Künstler des 20. Jahrhunderts nach Österreich holt, ist selbst eine Geschichte über regionale Kulturpolitik, Museumsarchitektur und den langen Atem einer Kunstmeile.

Rauschenberg gilt als Wegbereiter dessen, was nach dem Abstrakten Expressionismus kam. Seine berühmten „Combines“ der 1950er Jahre verschmelzen Alltagsgegenstände, ausrangierte Stoffe und gedruckte Bilder mit gestischer Malerei und lösen die Grenze zwischen Bild und Objekt auf. Der Titel „Image and Gesture“ fasst dieses Prinzip: die Spannung zwischen dem fotografisch gefundenen Bild und der malerischen Geste. Die Schau in Krems spannt den Bogen über sechs Jahrzehnte, von den frühen Transfer Drawings und den Siebdruckbildern der 1960er Jahre mit Ikonen wie der Freiheitsstatue und John F. Kennedy bis zu den späten, auf Kupfer, Messing und Bronze ausgeführten Werkgruppen „Borealis“, „Night Shade“, „Waterworks“ und „Anagram“, in denen das reflektierende Metall das Licht des Ausstellungsraums selbst zum Bildmaterial macht.

Warum zeigt gerade Krems die erste Rauschenberg-Retrospektive Österreichs?

Die Antwort liegt weniger in der Kunstgeschichte als in der Baugeschichte. Die Kunsthalle Krems residiert in einer ehemaligen Tabakfabrik von 1852, einem Industriebau im Stadtteil Stein an der Donau, den der Wiener Architekt Adolf Krischanitz zwischen 1992 und 1995 zum Ausstellungshaus umbaute. Mit rund 2000 Quadratmetern verfügt das Haus seit seiner Eröffnung 1995 über eine der größten zusammenhängenden Ausstellungsflächen Österreichs, ein Format, das großformatige amerikanische Nachkriegskunst überhaupt erst aufnehmen kann. Krischanitz, ein Minimalist der österreichischen Nachkriegsmoderne, beließ der Fabrik ihre nüchterne Struktur und fügte klare, tageslichtdurchflutete Räume ein. Die Adaptierung eines Industriedenkmals zum Museum, in Deutschland etwa an der Völklinger Hütte oder am Duisburger Landschaftspark vertraut, folgt hier einer leiseren, strengeren Logik.

Ein Bau dieser Größe ist im Betrieb anspruchsvoll. Von Juni 2016 bis Juni 2017 wurde die Kunsthalle für rund 3,5 Millionen Euro grundlegend saniert und am 1. Juli 2017 wiedereröffnet; während der Schließung diente die Minoritenkirche in Stein als Ausweichquartier. Die Klimatisierung, ohne die keine internationale Leihgabe nach Krems käme, ist bei einem Bestandsbau von 1852 kein Nebenschauplatz, sondern die eigentliche technische Kraftanstrengung. Leihverträge großer Stiftungen verlangen konservatorische Werte für Temperatur und Luftfeuchte, die ein historischer Ziegelbau nur mit erheblichem Aufwand hält. Dass die Rauschenberg Foundation ihre Werke nach Stein gibt, ist damit auch ein Zeugnis für die haustechnische Ertüchtigung des Krischanitz-Baus.

Was macht die Kunstmeile Krems zum regionalen Sonderfall?

Die Kunsthalle steht nicht allein. Sie bildet mit dem Karikaturmuseum Krems und der 2019 eröffneten Landesgalerie Niederösterreich die sogenannte Kunstmeile Krems, ein für den ländlichen Raum ungewöhnlich dichtes Ensemble musealer Bauten. Die Landesgalerie, ein spektakulär verdrehter Baukörper des Vorarlberger Büros Marte.Marte Architekten, zeigt, wie das Land Niederösterreich Museumsarchitektur als Standortpolitik begreift. Seit 2017 dient zudem die gotische Dominikanerkirche als Ort für ortsspezifische Projekte. In der Summe entsteht eine Kulturdichte, die man eher in einer Landeshauptstadt als in einer Bezirksstadt an der Donau erwarten würde.

Diese Konzentration ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer über Jahrzehnte betriebenen Dezentralisierung der niederösterreichischen Kulturförderung, die Kunstinstitutionen bewusst in die Regionen setzt statt sie in Wien zu bündeln. Für die Baukultur ist das ein interessantes Modell: Museumsbauten wirken als Anker, die Restaurierung des historischen Stadtkerns von Stein, Teil des UNESCO-Welterbes Wachau, und die Belebung leerstehender Substanz begleiten die kulturelle Aufwertung. Der Denkmalschutz nach dem österreichischen Denkmalschutzgesetz (DMSG) und die Bauordnung für Niederösterreich setzen dabei den Rahmen, innerhalb dessen sich zeitgenössische Architektur und historischer Bestand verschränken.

Kritisch anzumerken bleibt, dass ein solches Modell teuer ist und auf dauerhafte öffentliche Mittel angewiesen bleibt. Eine Ausstellung von internationalem Rang, abgesichert durch eine amerikanische Stiftung und einen global tätigen Galeristen, ist für ein Landesmuseum ein finanzieller Kraftakt, dessen Publikumserfolg sich erst über die Laufzeit erweisen muss. Die Wachau lockt im Sommer ohnehin Touristinnen und Touristen; ob die Rauschenberg-Schau über das ohnehin vorhandene Weinpublikum hinaus ein kunstinteressiertes Publikum bindet, wird zeigen, ob die Rechnung der regionalen Kulturpolitik aufgeht.

Was bedeutet Rauschenberg in Krems für die Region?

Für die Wachau ist die Schau mehr als ein Ausstellungshöhepunkt. Sie ist ein Beleg dafür, dass anspruchsvolle Museumsarchitektur und internationale Programmierung auch abseits der Metropolen funktionieren, wenn die bauliche Infrastruktur stimmt. Christopher Rauschenberg, der Sohn des Künstlers, würdigte den Ort als Spiegel jenes „offenen, dialogischen Geistes“, der das Werk seines Vaters ausgezeichnet habe. Der Satz trifft auch das Haus: Eine Fabrikhalle, in der einst Tabak verarbeitet wurde, ist ein denkbar offener, unhierarchischer Raum, der sich der collagierenden, materialoffenen Kunst Rauschenbergs bruchlos anverwandelt.

Rauschenberg selbst formulierte einmal, er glaube fest daran, dass der über die Kunst gestiftete Kontakt von Mensch zu Mensch friedliche Kräfte in sich trage. In einer umgebauten Tabakfabrik an der Donau, am Rand einer Weinlandschaft, bekommt dieser Satz einen konkreten Ort. Die Übertragbarkeit auf andere Regionen liegt auf der Hand: Nicht jede Kleinstadt braucht einen Neubau, um kulturell sichtbar zu werden. Manchmal genügt ein alter Industriebau, ein kluger Umbau und der lange Atem, ihn über drei Jahrzehnte mit Programm zu füllen. „Image and Gesture“ ist so gesehen nicht nur eine Rauschenberg-Retrospektive, sondern auch ein Argument für die Kraft des Bestands.

Leserinformation

Robert Rauschenberg. Image and Gesture. Kunsthalle Krems, 25. April bis 1. November 2026.

Kunsthalle Krems, Franz-Zeller-Platz 3, 3500 Krems an der Donau. Geöffnet Dienstag bis Sonntag, 10 bis 17 Uhr; an Feiertagen auch montags. Eintritt 14 Euro, ermäßigt 12 Euro, Jugendliche von 7 bis 18 Jahren 5 Euro, Kinder bis 6 Jahre frei. Das Kombiticket „SUPER.Combi Kunstmeile Krems“ gilt einmalig für alle Häuser der Kunstmeile (unter anderem Kunsthalle, Landesgalerie Niederösterreich, Karikaturmuseum) und kostet 18 Euro, als Familienticket 36 Euro. Kuratiert von Florian Steininger. Weitere Informationen unter kunstmeile.at.

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Ein Projekt, eine Behörde, ein Bescheid: Was die Staatsreform 2026 für Bauverfahren bedeutet

Von Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Die Staatsreform Österreich ist ein 2026 von der Reformpartnerschaft aus Bund, Ländern, Städten und Gemeinden vereinbartes Maßnahmenpaket, das Verwaltung, Energie, Gesundheit und Bildung entbürokratisieren und staatliche Verfahren beschleunigen soll. Ihr Leitbild formuliert die Bundesregierung knapp: einen Staat, „der rasch entscheidet, verlässlich handelt und Anliegen einfach, effizient und bürgernah erledigt“. Für die Baubranche klingt das nach einem längst überfälligen Versprechen. Doch zwischen Ankündigung und Baustelle liegen in Österreich neun Landesbauordnungen, und genau dort entscheidet sich, ob aus der Reformrhetorik gebautes Recht wird.

Was verspricht die Staatsreform 2026 für das Bauen?

Am deutlichsten wird die Reform dort, wo der Bund unmittelbar zuständig ist: bei der Energie und der Infrastruktur. Für Energieprojekte gilt künftig das Prinzip „ein Projekt, eine Behörde, ein Verfahren, ein Bescheid“, und bei großen Vorhaben wie Bahnstrecken soll das Umweltverfahren gebündelt bei einer Behörde geführt werden, statt wie bisher doppelt. Das ist die Grammatik der gesamten Reform: Zuständigkeiten bündeln, Doppelprüfungen streichen, digital abwickeln. Das „Once-Only-Prinzip“ soll verhindern, dass Antragstellerinnen und Antragsteller denselben Nachweis mehrfach erbringen, und über GovTech Austria sollen digitale Lösungen einmal entwickelt und im ganzen Land genutzt werden.

Für das klassische Hochbau-Bauverfahren aber greift der Bund nur mittelbar. Die Baubewilligung ist Sache der Länder, geregelt in neun eigenständigen Bauordnungen mit eigenen Fristen, Verfahrensarten und Nachbarrechten. Die Staatsreform kann hier Impulse setzen und einheitliche Standards anregen, etwa wenn sie bundesweit gleiche Regeln „statt neun unterschiedlicher Landesgesetze“ verspricht, doch anordnen kann sie den Ländern wenig. Wer also fragt, ob Baugenehmigungen schneller werden, muss zwei Ebenen unterscheiden: die bundespolitische Ansage und die föderale Umsetzung. Beide bewegen sich 2026, aber in unterschiedlichem Tempo.

Wo werden Bauverfahren tatsächlich verschlankt?

Konkret wird es dort, wo Länder ihre eigenen Ordnungen novellieren. Niederösterreich hat mit der NÖ Bauordnung 2026, in Kraft seit 1. März 2026, den weitesten Schritt gewagt. Das bisherige Anzeigeverfahren wurde abgeschafft und durch verbindliche Bescheide ersetzt, die mehr Rechtssicherheit schaffen sollen. Bestandsgebäude, die vor dem 1. Februar 2015 genehmigt wurden, werden bei Aufstockung oder Nutzungsänderung von bestimmten technischen Anforderungen befreit, um Sanierungen zu erleichtern. Hinzu kommen Spielräume bei Bauabständen, Flachdachregelungen und Stellplatzpflichten. Der Grundgedanke deckt sich mit der Staatsreform: den Bestand mobilisieren, Verfahren straffen.

Parallel modernisiert der Bund die Verwaltungsgerichtsbarkeit, jene Instanz, bei der Bauverfahren im Streitfall landen. Der entsprechende Gesetzesentwurf ging am 25. Juni 2026 in Begutachtung, zehn Jahre nach Einführung des Systems. Er sieht verpflichtend elektronische Gutachten vor, harmonisierte Standards für die Aktenvorlage und Sanktionen gegen mutwillige Verzögerungen. Staatssekretär Alexander Pröll nennt effiziente Verwaltung das „beste Bürger-Service“, Staatssekretär Sepp Schellhorn warnt, „der Rechtsstaat“ dürfe „kein Warteraum sein“. Für Infrastruktur- und Genehmigungsprojekte, deren Bekämpfung sich über Jahre ziehen kann, ist das der eigentliche Hebel.

Was bedeutet das für Genehmigungsdauern?

Wie dringend die Beschleunigung ist, zeigen Zahlen der Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) und der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die am 23. Juni 2026 gemeinsame Vorschläge vorlegten. Ein Wohnbauprojekt braucht demnach im Schnitt 67 Monate von der Widmung bis zur Bewilligung. Allein das Widmungsverfahren dauert durchschnittlich 35 Monate, obwohl der Gesetzgeber rund acht Monate vorsieht, das Baubewilligungsverfahren weitere 21 Monate. Fünfeinhalb Jahre bis zum Spatenstich sind in einer Wohnungskrise kein Verwaltungsdetail, sondern ein struktureller Kostentreiber.

VÖPE und GBV schlagen vier Ansätze vor: die Brandschutzprüfung durch zertifizierte Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker schon vor der Einreichung, was sechs bis neun Monate sparen soll; eine Genehmigungsfiktion, bei der ein Verfahren bei Fristüberschreitung automatisch als genehmigt gilt; wirksamere Kontrolle unverhältnismäßiger Einsprüche; und einen „gläsernen Akt“, der den Bearbeitungsstand digital nachvollziehbar macht. Besonders die Genehmigungsfiktion ist heikel. Sie verlagert das Risiko einer überlasteten Behörde auf die Allgemeinheit, denn was fingiert genehmigt wird, wurde inhaltlich womöglich nie geprüft. Tempo und Sorgfalt geraten hier in direkten Konflikt.

Und was wird aus den Gestaltungsbeiräten?

Genau an dieser Stelle betritt die Baukultur die Bühne. Gestaltungsbeiräte sind unabhängige Fachgremien, die Kommunen bei größeren Bauvorhaben beraten und über die gestalterische und städtebauliche Qualität eines Entwurfs wachen, meist noch vor dem formellen Genehmigungsverfahren. Sie sind kein gesetzlicher Pflichtbestandteil, sondern eine freiwillige Selbstbindung, und ihre Empfehlungen kosten Zeit. Wer Verfahren an Monaten misst, sieht in ihnen leicht ein Hindernis. Wer Städte an Jahrzehnten misst, sieht in ihnen eine Versicherung gegen dauerhafte Fehler.

Hier liegt die eigentliche Spannung der Reform. Eine Genehmigungsfiktion, die nach Fristablauf greift, kann einen Beiratsprozess technisch aushebeln, wenn dessen Beratung als Verzögerung gewertet wird. Beschleunigung, die nur zählt, wie schnell ein Bescheid ergeht, nicht, wie gut ein Haus in seinen Ort passt, kauft Tempo mit Substanz. Dass die Länder das erkennen, zeigt eine parallele Bewegung: Der Österreichische Beirat für Baukultur, 2008 gegründet und europaweit in dieser Form einzigartig, startete am 18. März 2026 unter der Architektin Katharina Bayer in seine vierte Funktionsperiode. Als „Impulsgeber für eine qualitätsvolle Bau- und Planungskultur“ mit Schwerpunkten auf Bestand, Nachhaltigkeit und leistbarem Wohnbau steht er programmatisch für das, was die reine Verfahrenslogik zu übersehen droht.

Die Staatsreform 2026 ist damit weder Segen noch Bedrohung, sondern eine Weichenstellung. Verfahren zu entrümpeln, Doppelprüfungen zu streichen und die Verwaltungsgerichtsbarkeit zu digitalisieren, ist überfällig und hilft der Baukultur eher, als dass es ihr schadet, denn kein Gestaltungsbeirat gewinnt an einem Verfahren, das an Formfehlern und Doppelzuständigkeiten scheitert. Riskant wird es dort, wo Beschleunigung zum Selbstzweck gerät und die inhaltliche Prüfung zur lästigen Frist verkommt. Die kluge Reform verschlankt das Verfahren und schützt zugleich den Ort, an dem über Qualität entschieden wird. Ob Österreich diese Balance hält, entscheidet sich nicht in Wien, sondern in neun Bauordnungen und in den Sitzungen der Gestaltungsbeiräte.

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Grünland zu Bauland: Wo die neue Anklagebehörde ansetzt

Von Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Die Bundesstaatsanwaltschaft ist eine geplante weisungsfreie oberste Ermittlungs- und Anklagebehörde, die in Österreich künftig die staatsanwaltschaftliche Weisungsspitze übernimmt, welche bislang beim Bundesministerium für Justiz und damit bei der Justizministerin oder dem Justizminister lag. Der Ministerialentwurf ging am 30. Juni 2026 über das Bundesportal http://oesterreich.gv.at und das Rechtsinformationssystem in Begutachtung, die Frist läuft bis zum 31. August 2026. An die Stelle einer politisch verantwortlichen Ressortspitze soll eine kollegiale Dreierspitze treten, weisungsfrei, mit Sitz in Wien, mit einem Jahresbudget von rund neun Millionen Euro. Für die Raumordnung und die Bauverfahren steht das Wort Architektur in keinem Paragraphen dieses Entwurfs. Und doch berührt er ihr Konfliktfeld an einer empfindlichen Stelle.

Was ändert sich, und was bleibt gleich?

Der Kern der Reform ist schmal und tief zugleich. Geändert wird, wer an der Spitze der Strafverfolgung steht. Nicht mehr eine Ministerin, die dem Nationalrat politisch verantwortlich ist und in heiklen Verfahren einen Weisungsrat konsultiert, sondern ein Gremium aus drei Personen, die der Nationalrat auf Vorschlag einer breit besetzten Expertenkommission wählt. Die Funktionsperiode beträgt sechs Jahre ohne Verlängerung, der Vorsitz wechselt alle zwei Jahre, die Abberufung ist nur über ein Disziplinarverfahren oder den Verfassungsgerichtshof möglich. Zweimal jährlich berichtet der Vorsitz dem Justizausschuss. Justizministerin Sporrer formuliert das Ziel, die erste Ressortchefin zu sein, die auf staatsanwaltschaftliche Verfahren keinen Einfluss mehr nehmen kann.

Nicht geändert wird die Zuständigkeit der nachgeordneten Behörden. Die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) verfolgt weiterhin jene Delikte, die im Umfeld von Bau und Infrastruktur zählen: den Missbrauch der Amtsgewalt nach § 302 StGB, die Untreue nach § 153 StGB, Bestechlichkeit und Bestechung nach den §§ 304 und 307 StGB sowie wettbewerbsbeschränkende Absprachen bei Vergabeverfahren nach § 168b StGB. An diesen Tatbeständen, an den Schwellenwerten und an der Arbeitsweise der WKStA rührt der Entwurf nicht. Was sich verschiebt, ist allein die Frage, wer am oberen Ende der Kette weisungsbefugt ist. Diese Verschiebung ist unscheinbar und folgenreich, ungefähr so wie der Austausch eines tragenden Auflagers: Das Gebäude sieht gleich aus, die Lastabtragung ist eine andere.

Warum betrifft eine Strafverfolgungsbehörde die Raumordnung?

Weil die Raumordnung dort, wo sie über Werte entscheidet, ein klassisches Korruptionsfeld ist. Die Flächenwidmung verwandelt Grünland mit einem Beschluss in Bauland und vervielfacht seinen Wert, ohne dass ein einziger Stein bewegt wird. Der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan sind Instrumente der Länder und Gemeinden, ihre Beschlüsse fallen in Gemeinderäten, ihre Vollziehung liegt bei Bürgermeisterinnen und Bürgermeistern. Genau hier, an der Nahtstelle von kommunaler Entscheidung und privatem Bodenwert, entstehen die Konstellationen, die den Amtsmissbrauch nach § 302 StGB und die Bestechlichkeit nach § 304 StGB in Reichweite bringen. Die österreichische Fallgeschichte, von Umwidmungsaffären bis zu Vergabeskandalen im kommunalen Hochbau, ist über weite Strecken eine Geschichte der Raumordnung mit strafrechtlichem Nachspiel.

Bei den Großprojekten kommt die zweite Achse hinzu, die öffentliche Auftragsvergabe. Straßen, Kraftwerke, Kliniken, Stadtentwicklungsgebiete werden über das Bundesvergabegesetz 2018 (BVergG 2018) ausgeschrieben, und wo Aufträge in Millionenhöhe vergeben werden, sitzt die Versuchung der Absprache mit am Tisch. Der § 168b StGB adressiert sie unmittelbar. Die WKStA greift Verfahren an sich, wenn Schäden fünf Millionen Euro übersteigen oder Vorteile die Grenze von 3.000 Euro überschreiten, Schwellen, die bei Infrastrukturvorhaben schnell erreicht sind. Wer über Raumordnung und Vergabe spricht, spricht daher immer auch über die Behörde, die deren Schattenseite verfolgt.

Wie verändert das die Konfliktlagen um Großprojekte?

Die entscheidende Veränderung ist politischer Natur, nicht juristischer. Bislang lief jede besonders sensible Ermittlung gegen eine Landesregierung, eine Stadtspitze oder einen landesnahen Bauträger auf eine Weisungsspitze zu, die parteipolitisch eingebettet war. Das erzeugte in beide Richtungen Verdacht: dass unliebsame Verfahren gebremst, oder dass genehme beschleunigt würden. Die Zahlen aus dem Jahr 2025 zeigen den Betrieb dieser Maschine, 37 erteilte Weisungen, 483 Vorhabensberichte, 137 Befassungen des Weisungsrats. Eine weisungsfreie Dreierspitze soll diesen Generalverdacht auflösen. Für Großprojekte bedeutet das: Der Vorwurf, ein Verfahren werde aus Rücksicht auf ein Prestigebauwerk oder einen politisch gewünschten Investor verzögert, verliert seinen institutionellen Adressaten.

Das schärft die Bedingungen für Bauherrinnen und Bauherren der öffentlichen Hand. Wo die politische Deckung dünner wird, steigt der Anreiz, Vergabe und Widmung von Beginn an prüffest zu dokumentieren. Ausschreibungsunterlagen, Gutachterbestellungen, die Begründung von Umwidmungen, all das gewinnt an Gewicht, wenn am Ende keine Ministerin mehr moderierend eingreifen kann. Planerinnen und Planer, die an großen öffentlichen Verfahren mitwirken, arbeiten künftig in einem Umfeld, in dem die formale Sauberkeit des Prozesses nicht nur vergaberechtlich, sondern strafrechtlich unter genauerer, unabhängigerer Beobachtung steht.

Wo liegen die Grenzen der Reform?

Sie liegen dort, wo aus einer Struktur eine Erwartung wird. Kritische Stimmen nennen den Entwurf einen teuren Etikettenschwindel und bemängeln, er wirke dem Anschein politischer Einflussnahme nicht ausreichend entgegen, weil der Nationalrat, ein politisches Organ, die Dreierspitze wählt. Die Grünen fordern, die Mitglieder müssten aus der Justiz stammen und von einer unabhängigen Kommission bestellt werden. Der Streit ist für die Baubranche mehr als ein juristisches Detail, denn er entscheidet, ob die neue Behörde als tatsächlich unabhängig wahrgenommen wird oder nur als umbenannte Weisungsspitze. Nur im ersten Fall verschwindet der Verdacht, der Großprojekte seit Jahren begleitet.

Die zweite Grenze ist die Zuständigkeitsordnung selbst. Die Reform verlagert keine Kompetenz von den Ländern zum Bund. Flächenwidmung, Bauordnung und Raumordnung bleiben Landes- und Gemeindesache, die Bundesstaatsanwaltschaft ist eine Behörde der Strafverfolgung, kein Aufsichtsorgan über kommunale Planung. Sie greift erst, wenn ein Verdacht im Raum steht, nicht, wenn eine Widmung nur unklug ist. Die eigentliche Baukultur, der sorgfältige, transparente Umgang mit Boden und öffentlichem Geld, entsteht weiterhin in den Gemeindestuben und Planungsämtern, nicht in einem Wiener Ermittlungsbüro. Was die Reform leisten kann, ist bescheidener und wichtiger zugleich: den Verdacht zu entpolitisieren, der über den großen Projekten liegt. Ob daraus mehr Vertrauen erwächst oder nur eine neue Adresse für alte Konflikte, entscheidet sich nicht am 31. August, sondern im ersten großen Verfahren, das die Dreierspitze ohne einen Anruf aus dem Ministerium führen muss.

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Der stille Maßstab: Warum Baupreise in Kärnten und Tirol plötzlich anders bewerten

Von Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Die EU-Taxonomie ist ein Klassifikationssystem der Europäischen Union, das über technische Kriterien festlegt, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit, darunter auch der Bau und die Sanierung von Gebäuden, als „ökologisch nachhaltig“ gilt. Geregelt ist sie in der Verordnung (EU) 2020/852 samt delegierten Rechtsakten, die für sechs Umweltziele, von Klimaschutz über Klimaanpassung bis Kreislaufwirtschaft, präzise Schwellenwerte definieren. In Österreichs regionalen Bauauszeichnungen sucht man diesen Begriff bislang vergeblich. Und doch verändert er, was Jurys unter guter, zukunftsfähiger Architektur verstehen. Der Einfluss ist mittelbar, aber er wächst.

Was regelt die EU-Taxonomie beim Bauen?

Für Neubau und Sanierung buchstabiert die Taxonomie Nachhaltigkeit in Zahlen aus. Ein Neubau gilt nur dann als taxonomiekonform, wenn sein Primärenergiebedarf mindestens zehn Prozent unter dem nationalen Niedrigstenergie-Standard liegt, bei größeren Gebäuden kommt eine Ökobilanz über den gesamten Lebenszyklus hinzu. Eine Sanierung erfüllt das Klimaschutz-Ziel, wenn sie den Primärenergiebedarf um mindestens 30 Prozent senkt. Hinzu tritt das Prinzip „Do No Significant Harm“: Ein als grün ausgewiesenes Projekt darf kein anderes Umweltziel verletzen, muss also etwa Baustoffe dokumentieren, Abfall nach Kreislaufkriterien behandeln und Klimarisiken wie Überhitzung oder Starkregen abwehren.

Entscheidend ist, wen diese Kriterien binden. Die Taxonomie ist kein Baurecht, sie setzt kein Mindestniveau für Genehmigungen, das leisten in Österreich die Bautechnikgesetze der Länder und die OIB-Richtlinie 6 zur Energieeinsparung. Adressaten der Taxonomie sind Finanzmarktakteure und, über die Nachhaltigkeitsberichterstattung der CSRD, große Unternehmen. Sie müssen offenlegen, welcher Anteil ihrer Investitionen taxonomiekonform ist. Genau über diesen Umweg erreicht die Verordnung die Baustelle.

Wie verändert das die Kriterien der Landesbaupreise?

Österreichs Landesbaupreise sind Instrumente der Baukultur, nicht der Finanzaufsicht. Ihre Ausschreibungen sprechen die Sprache der Architektur: Raum, städtebaulicher Zusammenhang, Ortsbild, Funktion, Materialgerechtigkeit. Doch in diese vertraute Sprache sickern die Kategorien der Taxonomie ein. Der Kärntner Landesbaupreis 2026, im Juli dieses Jahres vom Architektur Haus Kärnten vergeben, benennt ausdrücklich den sinnvollen Umgang mit Energie, den Umweltschutz und die Mobilität als Bewertungsdimensionen. Das ist keine wörtliche Übernahme europäischer Kennwerte, wohl aber eine Übersetzung ihrer Logik in die Sprache der Landesbaukultur.

Anders akzentuiert das benachbarte Tirol. Die „Auszeichnung des Landes Tirol für Neues Bauen 2026″, ausgeschrieben von aut. architektur und tirol mit Einreichfrist am 19. Juni 2026, verzichtet in ihrer Auslobung bewusst auf einen expliziten Nachhaltigkeitskatalog und fordert stattdessen die „Auseinandersetzung mit den Problemen unserer Zeit in ästhetischer wie innovatorischer Hinsicht“. Hier wirkt die Taxonomie nicht als Kriterium, sondern als Diskursrahmen: Sie gehört zu den Problemen unserer Zeit, über die eine Jury debattiert, ohne dass eine Kennzahl den Ausschlag geben müsste. Zwei Bundesländer, zwei Temperaturen desselben Themas.

Der Hebel liegt in der Finanzierung

Am stärksten wirkt die Taxonomie dort, wo über Projekte lange vor jeder Preisjury entschieden wird: bei der Finanzierung. Banken und institutionelle Investoren integrieren Taxonomie-Kriterien und klimabezogene Risiken zunehmend in ihre Kreditvergabe. Ein Projekt, das sich als grüne Investition ausweisen kann, erhält tendenziell bessere Konditionen, ein nicht konformes tendenziell schlechtere. Wer ein größeres Bauvorhaben mit institutionellem Kapital realisiert, optimiert es deshalb schon in der Planung auf taxonomienahe Werte, dokumentiert Primärenergiebedarf, graue Energie und Klimaanpassung.

Diese Projekte sind häufig genau jene, die später bei Landes- und Staatspreisen eingereicht werden. Sie treten mit einem Vorsprung an: Ihre Nachhaltigkeit ist nicht Stimmung, sondern belegt. Wo früher die überzeugende Geste genügte, liegt heute ein Datenblatt bei. Das verschiebt die Erwartung in den Jurysitzungen, auch gegenüber Projekten, die nie mit der Taxonomie in Berührung kamen. Bauherrinnen und Bauherren, Planerinnen und Planer spüren einen wachsenden Rechtfertigungsdruck, Nachhaltigkeit substanziell zu belegen statt sie zu behaupten.

Man kann sich die Wirkung wie einen Wasserstand vorstellen, der langsam steigt, ohne dass eine einzelne Welle sichtbar wäre. Keine Ausschreibung ändert sich schlagartig, doch die Referenzwerte, an denen sich alle messen, wandern nach oben. Ein Bürogebäude, das vor fünf Jahren als vorbildlich energieeffizient galt, wirkt heute solide, aber unauffällig. Die Taxonomie liefert dafür die Skala, auch wenn die Jury sie nie zitiert.

Der Staatspreis als Taktgeber

Eine nationale Referenz verstärkt diese Bewegung. Der Österreichische Staatspreis Architektur und Nachhaltigkeit 2026, ausgeschrieben vom Bundesministerium für Wirtschaft, Energie und Tourismus (BMWET) mit Einreichschluss am 5. Juni 2026, bewertet Projekte entlang von acht Feldern: architektonisch-städtebauliche Qualität, Standort und Klimaanpassung, Mobilität, Energieeffizienz und Erneuerbare, Ressourceneffizienz und Kreislaufwirtschaft, soziale Qualität, Angemessenheit sowie Prozessqualität. Grundlage ist der klimaaktiv Gebäudestandard, der sich weitgehend mit den Anforderungen der Taxonomie deckt. Bezeichnend sind die Ausschlüsse: Gebäude mit fossilem Heizsystem und neu errichtete Einfamilienhäuser sind nicht zugelassen, der Fokus liegt ausdrücklich auf Bestandsentwicklung und Kreislauffähigkeit.

Ein solcher Staatspreis setzt einen Maßstab, an dem sich die Länderjurys reiben und orientieren, auch wenn ihre eigenen Ausschreibungen knapper gehalten sind. Projekte, die taxonomienahe Standards erreichen, etwa Sanierungen mit deutlicher Primärenergie-Reduktion, hohem Anteil an Sekundärrohstoffen und robuster Klimaanpassung, passen besonders gut in diese neue Preislogik. Die Messlatte wandert nach oben, unabhängig davon, ob eine Landesausschreibung das Wort Taxonomie je in den Mund nimmt.

Wo endet der Einfluss?

Die Grenze ist so wichtig wie der Trend. Landesbaupreise sind kultur- und berufspolitische Instrumente der Länder, und sie sollen es bleiben. Sie dürfen jenen kleinen, klugen Bestandsumbau würdigen, der keinen einzigen Taxonomie-Nachweis vorlegt und ihn doch verkörpert. Die Verordnung verbietet nichts, sie definiert lediglich, was als grünes Finanzprodukt zählt. Ihr Einfluss auf regionale Jurys bleibt deshalb interpretationsabhängig und mittelbar.

Gerade im ländlichen Raum kann diese Mittelbarkeit zur Falle werden. Budgetgrenzen und Dokumentationsaufwand führen dazu, dass auszeichnungswürdige Projekte die volle Taxonomie-Tiefe nie belegen, obwohl sie inhaltlich näher an ihr sind als manches zertifizierte Großvorhaben. Eine Jury, die Kennzahlen zu hoch gewichtet, prämiert am Ende die bessere Berichterstattung, nicht die bessere Baukultur. Die eigentliche Aufgabe der Länder liegt deshalb nicht darin, die Taxonomie zu kopieren, sondern ihre Substanz, den ehrlichen Umgang mit Energie, Material und Bestand, auch dort zu erkennen, wo sie ohne europäisches Etikett auftritt. Die stille Norm ist gesetzt. Ob sie die Baukultur schärft oder nur ihre Buchhaltung, entscheidet sich in den Jurysitzungen selbst.

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Domblick gegen Dichte: Das Bundesbank-Areal als Testfall der Baukultur

Das geplante Wohnhochhaus an der Bremer Kohlhökerstraße ist ein elfgeschossiger Neubau auf dem Areal der früheren Deutschen Bundesbank, und es ist zum Prüfstein dafür geworden, wie viel Höhe und Dichte ein gewachsenes Gründerzeitquartier wie das Ostertor verträgt. Der Hamburger Projektentwickler Evoreal will hier bis 2028 ein Wohnquartier mit 179 Wohnungen errichten, davon 54 öffentlich gefördert. Nach fast einem Jahrzehnt Planung, Wettbewerb, Klagen und Kompromissen rücken im Sommer 2026 Abriss und Baustart näher: Der Rückbau des seit März 2016 leerstehenden Bankgebäudes steht bevor, der Bau soll im Herbst beginnen.

Der Ort ist heikel. Das rund 7.000 Quadratmeter große Grundstück zwischen Salvador-Allende-Straße und Imre-Nagy-Weg liegt am Rand des Ostertorviertels, das die Bremerinnen und Bremer schlicht „das Viertel“ nennen: ein dicht bebautes Gründerzeitquartier aus schmalen Bremer Häusern, Altbremer Fassaden und einer Bewohnerschaft, die ihr Stadtbild seit den Abrissplänen der autogerechten Nachkriegszeit mit Argwohn verteidigt. Der Entwurf des Hamburger Büros Schenk Fleischhaker Architekten, hervorgegangen aus einem städtebaulichen Wettbewerb von 2018, reiht entlang der Straßen mehrere Baukörper zu einem Ensemble, öffnet im Inneren einen parkartigen Hof und setzt im rückwärtigen Nordteil den umstrittenen Turm. Das Projekt trägt den werbewirksamen Namen „bremen.auf 265°domblick“; das Investitionsvolumen liegt bei rund 90 Millionen Euro, geplant nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan.

Warum wird ein Hochhaus im Viertel zum Streitfall?

Weil das Viertel Höhe als Fremdkörper liest. Die Bürgerinitiative „Kein Hochhaus im Viertel“ formierte sich früh und blieb hartnäckig. Ihre Kritik zielt weniger auf den Neubau an sich als auf sein Maß: zu dicht, zu hoch, zu wenig auf die kleinteilige Nachbarschaft bezogen, dazu der Verlust von Bäumen auf dem Grundstück. Die Initiative bezweifelte über Jahre die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Vorhabens und forderte zeitweise sogar, dem Investor die Baugenehmigung zu entziehen. Ein solcher organisierter Widerstand ist im Viertel kein Zufall, sondern Teil einer lokalen Planungskultur, die aus den Häuserkämpfen der 1970er Jahre ein waches Misstrauen gegen Großmaßstab und Renditelogik konserviert hat.

Der Konflikt blieb nicht im Rathaus. Gegen die Abbruchgenehmigung, den Bebauungsplan und die Baugenehmigung wurde geklagt und Widerspruch eingelegt; ein Gericht vertagte seine Entscheidung, und über zwei Jahre herrschte Stillstand auf dem Areal. Projektleiter Reiner Belitz von Evoreal nennt genau diese juristischen Auseinandersetzungen, dazu gestiegene Baukosten, als Grund für die Verzögerung. Die Bremer Baubehörde wiederum drängt auf Tempo: Ziel sei, „dass jetzt zügig weitergearbeitet wird, damit dringend benötigter Wohnraum entsteht“. In dieser Formel steckt der ganze Zielkonflikt: geförderter Wohnraum gegen gewachsenes Quartiersbild, Landesinteresse gegen Nachbarschaftsinteresse.

Wie viel Höhe verträgt das Ostertor?

Über diese Frage entschied in Bremen nicht der Markt, sondern die Denkmalpflege. Ursprünglich waren 14 Geschosse und rund 43 Meter vorgesehen. Der Landesdenkmalpfleger Georg Skalecki erhob Einspruch gegen diese Höhe, weil der Turm die Silhouette der historischen Innenstadt und die Fernwirkung auf den Bremer Dom beeinträchtigt hätte. Das Ergebnis ist ein Kompromiss: Der Bau schrumpfte auf elf Geschosse. Dass ausgerechnet die Rücksicht auf den Domblick den Turm stutzte, während der Projektname den Blick auf ebendiesen Dom vermarktet, gehört zu den feineren Ironien des Verfahrens.

Der Fall zeigt zugleich, mit welchen Instrumenten Bremen sein Stadtbild steuert. Die Bremische Landesbauordnung (BremLBO) regelt vor allem das technisch Zulässige, nicht das baukulturell Wünschenswerte; den gestalterischen Rahmen setzen der Bebauungsplan, das Bremische Denkmalschutzgesetz (BremDSchG) und die fachliche Autorität der Denkmalpflege. Hinzu kommt, dass Bremen seine Höhenentwicklung seit einigen Jahren über einen eigenen Hochhausentwicklungsplan zu ordnen versucht, der Zonen für hohe Bauten benennt und den innenstadtnahen Bestand tendenziell schont. Ein Turm am Rand des Viertels berührt damit nicht nur ein Grundstück, sondern eine stadtweite Verständigung darüber, wo Bremen in die Höhe gehen darf und wo nicht. Wer hier elf Etagen genehmigt, verschiebt eine Grenze, die andernorts als Argument taugt.

Was bedeutet der Fall für andere Quartiere?

Er zeigt exemplarisch, wie sich Wohnungsnot und Milieuschutz ins Gehege kommen. Innenstadtnahe Gründerzeitquartiere sind begehrt, ihre Grundstücke knapp, ihre Nachverdichtung politisch gewollt und zugleich hoch emotional. Das Bundesbank-Areal ist eine der letzten großen Baulücken im Bremer Zentrum, und mit 54 geförderten von 179 Wohnungen bedient das Projekt genau jenen preisgebundenen Wohnraum, der überall im Land fehlt. Wer solche Flächen blockiert, verlagert das Wachstum an den Stadtrand oder ins Umland, mit allen Folgen für Verkehr, Flächenverbrauch und soziale Durchmischung. Ein pauschales Nein zur Höhe hat also seinen Preis, und der wird selten dort bezahlt, wo er entsteht.

Zugleich verdienen die Einwände eine faire Prüfung. Ein Quartier lebt von Maßstab, und ein Turm, der sich nicht einfügt, kann einen Straßenraum dauerhaft aus dem Gleichgewicht bringen. Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, ob im Viertel gebaut werden darf, sondern wie hoch, wie dicht und mit welcher Sorgfalt im Detail. Ein qualifizierter Wettbewerb, eine denkmalfachliche Höhenbegrenzung und ein verbindlicher Anteil geförderter Wohnungen sind dabei genau die richtigen Werkzeuge; Bremen hat sie im Fall Kohlhökerstraße eingesetzt, wenn auch spät und unter juristischem Druck. Der Kompromiss auf elf Geschosse ist kein Sieg einer Seite, sondern das Ergebnis eines Aushandelns, das die Stadt sich abgerungen hat.

Was in Bremen verhandelt wird, steht in vielen deutschen Innenstädten an: das Selbstbild eines Quartiers gegen den Druck, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Das Ostertor wird sich verändern, sobald der erste Kran steht; ob es sich fremd wird oder ein neues Stück von sich gewinnt, entscheidet sich nicht an der Zahl der Geschosse allein, sondern an der Qualität dessen, was am Ende gebaut wird. Ein Hochhaus verändert ein Viertel immer. Die offene Frage ist, ob es das Viertel bleiben lässt, was es sein will.

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Vom Plattenbau zum Park: Wie Dresden seine Großsiedlungen neu erfindet

Stadterneuerung bezeichnet die planvolle, öffentlich geförderte Weiterentwicklung bestehender Quartiere durch Sanierung, Umbau, Rückbau und soziale Aufwertung. In Dresden markiert der aktualisierte Überblick der Landeshauptstadt Dresden zur Stadterneuerung (Stand Anfang 2026) einen Wendepunkt: Die große Aufgabe der Nachwendezeit, die Rettung der verfallenen Gründerzeitquartiere, ist weitgehend erledigt; die eigentliche Baustelle liegt heute in den Großsiedlungen der industriellen Moderne. Rechtlich stützt sich diese Arbeit auf drei Instrumente des Baugesetzbuchs (BauGB): die städtebauliche Sanierungsmaßnahme nach § 136 BauGB, den Stadtumbau nach § 171a BauGB und die Maßnahmen der Sozialen Stadt nach § 171e BauGB.

Getragen wird die Erneuerung von drei Bund-Länder-Programmen der Städtebauförderung, die seit 2020 in ihrer heutigen Form gelten: „Lebendige Zentren“ für Stadt- und Ortskerne, „Sozialer Zusammenhalt“ für benachteiligte Quartiere und „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ für den Umgang mit wirtschaftlichem und demografischem Wandel. Zwischen 2020 und 2025 flossen nach Angaben des Sächsischen Staatsministeriums für Regionalentwicklung rund 898 Millionen Euro in sächsische Kommunen; für 2026 stellt der Bund bundesweit erneut eine Milliarde Euro bereit. Aktuell profitieren in Sachsen 212 Fördergebiete in 135 Städten und Gemeinden, Dresden mit mehreren Quartieren darunter. Den strategischen Rahmen dafür liefert das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK) der Landeshauptstadt Dresden, das die Fördergebiete priorisiert und die Programme räumlich bündelt.

Ein regionaler Sonderfall prägt den Hintergrund. 2006 verkaufte Dresden seine gesamte kommunale Wohnungsgesellschaft WOBA mit rund 48 000 Wohnungen an einen Finanzinvestor und wurde als erste deutsche Großstadt schuldenfrei. Der Preis war der Verlust unmittelbaren kommunalen Einflusses auf den Wohnungsmarkt; erst 2017 gründete die Stadt mit der WiD Wohnen in Dresden wieder eine eigene Gesellschaft. Diese Vorgeschichte erklärt, warum die Städtebauförderung in Dresden besonderes Gewicht hat. Sie ist eines der wenigen Instrumente, mit denen die Kommune die Entwicklung ihrer Quartiere heute noch direkt steuern kann, jenseits des privaten Immobilienmarktes.

Wie kam Dresden vom verfallenen Altbau zur begehrten Wohnstadt?

Als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB begann die Erneuerung in den 1990er Jahren dort, wo der Verfall am sichtbarsten war. Löbtau-Nord etwa war von 1993 bis 2012 Sanierungsgebiet; vergleichbare Verfahren liefen im Hechtviertel, in der Äußeren Neustadt und in der Friedrichstadt. In diesen Gründerzeitvierteln ging es um die Instandsetzung maroder Bausubstanz, um die Modernisierung von Wohnungen ohne Bad, um entsiegelte Innenhöfe und um die Rückkehr von Bewohnerinnen und Bewohnern in zuvor entleerte Straßenzüge. Das Instrument griff: Die dichten, gemischten Quartiere von einst gehören heute zu den begehrtesten der Stadt. Der Erfolg hat allerdings eine Kehrseite. Die Aufwertung hat vielerorts die Mieten getrieben und den sozialen Charakter der Viertel verschoben, ein Muster, das sich von Leipzig bis Berlin wiederholt.

Warum verschiebt sich die Erneuerung heute in die Plattenbausiedlungen?

Weil dort die eigentliche strukturelle Aufgabe liegt. Die Großsiedlungen Gorbitz im Westen und Prohlis im Süden, in den 1980er Jahren industriell errichtet, verloren nach 1990 rasch an Einwohnern; Leerstand und Abwanderung zwangen zum Umsteuern. Die Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft Dresden (EWG) bewirtschaftete allein in Gorbitz über 8000 Plattenbauwohnungen und begann ab 2002 im Programm Stadtumbau Ost mit dem Rückbau. In der Kräutersiedlung wurden zwischen 2002 und 2004 aus 829 Wohnungen rund 270; im Quartier Stadtblick fielen 2006 und 2007 von 742 Wohnungen 420, auf der Freifläche entstand der 20 000 Quadratmeter große Stadtblickpark. „Rückbau“ heißt hier nicht Abriss als Scheitern, sondern die gezielte Verkleinerung eines überdimensionierten Bestands. Wo Zeilen ganz verschwanden oder um Geschosse gekürzt wurden, entstanden Parks, Spielflächen und aufgelockerte Nachbarschaften.

Heute steht in diesen Siedlungen weniger der Rückbau als die soziale und bauliche Aufwertung im Vordergrund. Über das Programm „Sozialer Zusammenhalt“ und ergänzende Mittel des Europäischen Sozialfonds (ESF Plus 2021 bis 2027) fördert die Stadt in Prohlis und Gorbitz Quartiersmanagement, Bildungsorte und Begegnungsräume. In Gorbitz flossen seit 2016 nach Angaben der Landeshauptstadt Dresden rund 5,7 Millionen Euro aus Bund-Länder-Mitteln in „Orte der Begegnung und Bildung“, darunter eine Kindertagesstätte, eine Sportanlage und eine Schule. Beim Tag der Städtebauförderung am 9. Mai 2026 präsentierten Dresden und 30 weitere sächsische Kommunen unter dem Motto „Lebendige Orte, starke Gemeinschaften“ ein Vierteljahrhundert dieser Arbeit.

Was bedeutet das für andere Städte mit Plattenbauerbe?

Dresden liefert ein übertragbares Modell, aber keine schlüsselfertige Lösung. Die Abfolge, erst die Gründerzeit sichern, dann die Platte umbauen, dann sozial stabilisieren, kennzeichnet fast alle ostdeutschen Großstädte; wer heute in Halle, Schwerin oder Cottbus plant, findet in Gorbitz ein Referenzprojekt. Übertragbar ist vor allem die Einsicht, dass Rückbau und Aufwertung zusammengehören und dass die Platte kein Auslaufmodell ist, sondern bezahlbarer Wohnraum mit Zukunft. Getragen wird diese Arbeit von einem dichten Geflecht lokaler Akteure: Wohnungsgenossenschaften wie der EWG, der kommunalen WiD, freien Trägern der Sozialarbeit und einem Quartiersmanagement, das Fördermittel, Anwohnerinnen und Anwohner sowie Verwaltung zusammenführt. Nicht übertragbar sind die konkreten Zahlen, denn jede Siedlung hat ihre eigene Sozialstruktur, Eigentümerlandschaft und Lage im Stadtgefüge.

Kritisch bleibt die Finanzierung. Die Städtebauförderung ist ein Kofinanzierungsprogramm: Bund und Land tragen üblicherweise je ein Drittel, das letzte Drittel muss die Kommune aufbringen. In angespannten Haushalten geraten gerade die freiwilligen sozialen Bestandteile unter Druck, während Baukosten und Zinsen die Sanierung verteuern. Hinzu kommt die Klimafrage. Die Plattenbauten der 1980er Jahre sind energetisch schwach, ihre Erneuerung im Bestand spart jedoch enorme Mengen grauer Energie gegenüber Abriss und Neubau. Das novellierte Städtebaurecht und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzen zunehmend auf Sanierung statt Ersatz; doch die Anpassung der Großsiedlungen an Hitze und Starkregen, etwa durch Entsiegelung, Verschattung und Regenwasserbewirtschaftung, steht in Dresden erst am Anfang.

Die Stadterneuerung Dresdens lässt sich 2026 als geordneter Übergang lesen: von der Rettung des Alten zur Weiterentwicklung des vermeintlich Unfertigen. Dass ausgerechnet die lange verrufene Platte zum Zukunftsfeld wird, ist die eigentliche Pointe. Sie bleibt bezahlbar, sie ist vorhanden, und sie lässt sich klüger nutzen, als ihre frühen Kritiker es je für möglich hielten.

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