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Regionales | Nord | Mai 2026 | Lesezeit 8 Minuten

Wenn der Bestand zum Bauland wird: Niedersachsen erprobt einfacheres Umbauen

Eine Umbauordnung senkt die baurechtlichen Anforderungen an Umbauten und Nutzungsänderungen im Bestand auf das Niveau des ursprünglichen Baujahrs, statt Neubaustandards zu verlangen, und Niedersachsen hat sie als erstes deutsches Bundesland in geltendes Landesrecht überführt. Am 28. Juni 2026 öffnen in Niedersachsen und Bremen 106 Bauten zum Tag der Architektur ihre Türen, 91 davon in Niedersachsen, 13 in Bremen und 2 in Bremerhaven. Mehr als die Hälfte der ausgewählten Objekte sind nach Angaben der Architektenkammer Niedersachsen Bestandsprojekte. Was wie eine ästhetische Programmsetzung wirkt, ist Ausdruck eines tiefgreifenden Wandels im Baurecht: Der Nordwesten Deutschlands erprobt seit 2024 ein Modell, das die Last des Umbauens auf eine neue rechtliche Grundlage stellt. Die zwei Wochen ArchitekturZeit vom 13. bis 28. Juni 2026, gemeinsam getragen von der Architektenkammer Niedersachsen und der Architektenkammer Bremen, werden zum Schaufenster dieser Verschiebung.

Was hat die niedersächsische Umbauordnung tatsächlich verändert?

Mit der Novelle der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO), beschlossen am 18. Juni 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 51) und in Kraft seit dem 1. Juli 2024, gilt der neue § 85a NBauO als Herzstück. Er regelt, dass bei Aufstockung, Umbau, Ausbau oder Nutzungsänderung die betroffenen Bauteile, also Wände, Stützen, Decken, Böden, Dächer und Treppen, nur noch die Grundanforderungen nach § 3 Abs. 1 NBauO erfüllen müssen. Die Konkretisierungen, also der detaillierte Regelapparat aus DIN-Normen und Verwaltungsvorschriften, gelten für diese Bauteile nicht mehr verbindlich (§ 85a Abs. 1 Satz 2 NBauO). Statik und Brandschutz bleiben Pflicht: Vorhandene tragende Bauteile müssen zusätzliche Lasten aufnehmen können (§ 12 NBauO), der Brandschutz muss gewährleistet sein (§ 14 NBauO). Bestandsschutz wird damit zum Planungsprinzip, statt zur Hürde im Genehmigungsverfahren.

Flankierend entfällt die Pflicht zur Schaffung von Pkw-Stellplätzen bei neu geschaffenem Wohnraum (§ 47 Abs. 1 NBauO). Die Grenzabstände reduzieren sich von 0,5 H auf 0,4 H (§ 5 Abs. 2 NBauO), in Gewerbe- und Industriegebieten von 0,25 H auf 0,2 H. Für den Wohnungsbau im vereinfachten Genehmigungsverfahren gilt eine Genehmigungsfiktion von drei Monaten, befristet zunächst bis Ende 2026 (§ 70a NBauO). Eine Innovationsklausel in § 66 NBauO öffnet zudem den Weg für den Gebäudetyp E auf Landesebene. Mit dem zweiten Änderungsgesetz vom 25. Juni 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 52), in Kraft seit dem 1. Juli 2025, weitete der Landesgesetzgeber den Katalog verfahrensfreier Baumaßnahmen aus: Garagen bis 60 m² Grundfläche, Terrassenüberdachungen bis 40 m² und bestimmte Balkonerneuerungen brauchen keine Baugenehmigung mehr.

Der Mechanismus ist ambitioniert, aber nicht ohne Reibungen. Das Deutsche Institut für vergleichende Bauforschung (DIvB) wies im Mai 2025 darauf hin, dass § 85a NBauO in der Praxis weniger Klarheit schafft als gehofft. Der Verweis auf die unbestimmten Grundanforderungen des § 3 Abs. 1 NBauO veranlasst planende Büros aus Haftungsgründen, die Neubau-Anforderungen vorsorglich doch wieder einzubeziehen. Die Architektenkammer Niedersachsen begrüßt die Reform-Richtung ausdrücklich, sieht jedoch an mehreren Stellen Nachbesserungsbedarf, etwa bei den Beratungspflichten der Bauaufsichtsbehörden. Auf Bundesebene wartet die Branche derweil auf das Gebäudetyp-E-Gesetz, dessen Eckpunkte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) am 20. November 2025 vorgelegt haben. Ein Referentenentwurf wird laut Bauministerkonferenz nicht vor Mitte 2026 erwartet, das Inkrafttreten erst 2027.

Wie konkret schlägt sich das in Bremen nieder?

Während die Rechtspraxis in Niedersachsen noch tastet, liefert Bremen Anschauungsmaterial. Am 19. Februar 2026 verlieh die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung gemeinsam mit der Architektenkammer der Freien Hansestadt Bremen und dem Bremer Zentrum für Baukultur den Bremer Wohnbaupreis 2025. Insgesamt wurden 10 Preise, 5 Anerkennungen und 5 Sonderpreise Quartier vergeben. Auffällig: Mehrere prominent prämierte Projekte liegen in ehemaligen Industrie- und Konversionsarealen, also dort, wo Bauen im Bestand keine Zusatzoption ist, sondern Voraussetzung.

Ausgezeichnet wurde das Neue Kaffeequartier in der Bremer Überseestadt von LRW Architektur für die Hegemann-Reiners-Gruppe. Auf einem früher industriell genutzten Kaffee-Areal entstanden kleinteilige Strukturen, die die Altbremer Typologie mit Klinker, horizontalen Bändern und präzisen Fensterformaten zeitgenössisch übersetzen. Eine Anerkennung erhielten die Speicherlofts und die TQ Studios im Tabakquartier in Bremen-Woltmershausen, dem ehemaligen Standort der Brinkmann-Tabakfabrik, Bauherr Justus Grosse Immobilienunternehmen, Architektur Hilmes Lamprecht Architekten BDA. Lagerbauten der 1960er und 1970er Jahre wurden zu Wohnformen umgebaut, die ohne Abriss auskommen. Eine weitere Anerkennung ging an die Hafenpassage in der Überseestadt, ein Ensemble aus Wohnen, Kita, Büro und Gewerbe, das die Mischung von Funktionen typologisch durchgearbeitet zeigt.

Die drei Fälle machen sichtbar, was die rechtliche Lockerung erst ermöglicht. Eine Umnutzung wie im Tabakquartier wäre unter strengen Neubauanforderungen an Schallschutz (DIN 4109), Decken- und Brandschutzaufbauten in vielen Fällen wirtschaftlich nicht darstellbar. Zugleich stehen Konversionsquartiere für die einzige skalierbare Antwort auf das CO₂-Problem der Bauwirtschaft: Erhalt grauer Energie statt Abriss-Logik, Weiternutzung statt Neuversiegelung. Bremen hat die eigene Bremische Landesbauordnung am 15. Mai 2024 ebenfalls in Richtung Bestand novelliert, in der Ausprägung weniger weitgehend als Niedersachsen, in der Stoßrichtung identisch. Beide Länder antworten damit auf Forderungen, die Architects for Future (A4F) bereits 2021 in die Bauministerkonferenz eingebracht hatte, und beide kombinieren die Reform mit einem gemeinsamen Tag der Architektur. Das Programm 2026 zeigt also nicht zufällig einen höheren Anteil an Bestandsprojekten.

Niedersachsen und Bremen bilden damit den einzigen koordinierten Versuchsraum bundesweit, in dem eine Umbauordnung als geltendes Landesrecht in der Anwendung steht. Ob daraus ein Modell wird, das die Musterbauordnung (MBO) der Bauministerkonferenz nachhaltig prägt, hängt davon ab, wie die Schnittstellen zum kommenden Gebäudetyp-E-Gesetz, zum Gebäudeenergiegesetz (GEG), zum Baugesetzbuch (BauGB) und zur Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ausgestaltet werden. Belastbar bleibt eine niedersächsische Erkenntnis: Wer Bauen im Bestand ernsthaft erleichtern will, muss die materiellen Anforderungen entkoppeln, nicht nur Verfahren beschleunigen. Der Nordwesten liefert dafür gerade das beste verfügbare empirische Material. Die ArchitekturZeit 2026 übersetzt diese Rechtspraxis in besichtigbare Baukultur, und der Tag der Architektur am 28. Juni wird zeigen, ob die Reform auch ästhetisch trägt.