baukunst.art | MEINUNG & KRITIK | Mai 2026

Macht das BauGB-Upgrade das Bauen wirklich günstiger?

Verena Hubertz hat ein zweites Mal geliefert. Nachdem der Bauturbo im Oktober 2025 in Kraft trat, hat das Bundeskabinett am 27. Mai 2026 den Entwurf für das Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts beschlossen, im politischen Sprachgebrauch das BauGB-Upgrade. Die Bauministerin verkauft es als Instrumentenkoffer für schnelleres Bauen und mehr Wohnraum. Wer genauer hinsieht, erkennt jedoch eine Reform, die an der sichtbaren Stellschraube dreht und die teuren stillen Stellschrauben weitgehend unberührt lässt.

Was hat das Kabinett am 27. Mai 2026 beschlossen?

Zunächst eine notwendige Einordnung: Beschlossen ist ein Entwurf, kein Gesetz. Der nächste Schritt liegt beim Bundestag. Kern des Upgrades ist ein Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau. Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt können ein überragendes öffentliches Interesse für Wohnbebauung erklären, das in der planerischen Abwägung andere Belange zurücktreten lässt. Hinzu kommen die vollständige Digitalisierung der Bauleitplanung über den Standard XPlanung, eine fakultative frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, eine materielle Präklusion auch gegenüber Umweltvereinigungen sowie erleichterte Aufstockungen und Nachverdichtungen. Das erklärte Ziel: Bauleitplanung in zwei statt in zehn bis fünfzehn Jahren.

Was bleibt vom Bauturbo?

Der Bauturbo lebt im neuen Paragrafen 246e BauGB weiter, befristet als Experimentierklausel bis Ende 2030. Er lockert Beschränkungen des Baurechts und soll Genehmigungen beschleunigen. Die ernüchternde Bilanz nach gut einem halben Jahr liefert die Statistik: Auch 2026 entstehen nur knapp über 200.000 Wohnungen. Ein Bundestagsabgeordneter brachte das Grundproblem früh auf den Punkt, als er von einem Baugenehmigungsturbo sprach, aber von keinem Bauturbo. Genau hier setzt die Kritik am Upgrade an, denn es verlängert dieselbe Logik: Es beschleunigt das Verfahren bis zur Genehmigung, nicht den Bauvorgang selbst.

Senkt das Upgrade die Baupreise?

Die kurze Antwort lautet: nein. Das Baugesetzbuch ist Planungs- und Bodenrecht, kein Baukostenrecht. Die wahren Treiber der Herstellungskosten bleiben unangetastet: Materialpreise, Löhne, Finanzierungszinsen und vor allem die technischen Standards von der Energieeffizienz über den Schall- und Brandschutz bis zum Stellplatzschlüssel. Wer die Kosten je Quadratmeter wirklich drücken will, muss am Ordnungsrecht der Länder und an den Normen ansetzen. Das versucht der Gebäudetyp E, nicht das BauGB-Upgrade. Schon beim Bauturbo war die Fachkritik eindeutig: Baufinanzierung und Bauausführung werden durch ein beschleunigtes Planungsrecht nicht billiger.

Was passiert mit den Bodenpreisen?

Hier wirkt das Gesetz in zwei Richtungen zugleich. Einerseits stärkt es kommunale Vorkaufsrechte, erschwert deren Umgehung über Share Deals und schafft einen neuen Enteignungszweck bei Schrottimmobilien. Das kann Spekulation dämpfen. Andererseits wertet es Flächen planerisch auf, etwa durch eine Privilegierung von Außenbereichsvorhaben über den Flächennutzungsplan und die Öffnung von Kerngebieten für das Wohnen. Mehr Baurecht auf einer Fläche bedeutet in aller Regel einen höheren Bodenwert. Bereits beim Bauturbo erwarteten Planerinnen und Planer steigende Bodenpreise und mehr Spekulation, weil eine Lenkungswirkung in Richtung bezahlbares Wohnen fehlt. Diese Ambivalenz bleibt auch im Upgrade ungelöst.

Wird das Bauen wirklich einfacher?

Auf der Verfahrensebene ja, zumindest dem Anspruch nach. Digitalisierung, gestraffte Beteiligung und der Abwägungsvorrang können Planungszeiten verkürzen. Der entscheidende Einwand bleibt jedoch derselbe wie beim Bauturbo: Eine schnellere Genehmigung ist noch kein gebautes Haus. Der reale Engpass sitzt vielerorts nicht im materiellen Recht, sondern im Mangel an qualifiziertem Personal in den kommunalen Bauverwaltungen. Solange dort Stellen unbesetzt bleiben, verschiebt das Upgrade den Stau lediglich von der Rechtsnorm in die Amtsstube. Hinzu kommt ein Qualitätsrisiko: Eine geschwächte Öffentlichkeitsbeteiligung spart Zeit, kostet aber Transparenz und Akzeptanz vor Ort.

Was sagen die Verbände?

Die Reaktionen aus der Fachwelt bestätigen das gespaltene Bild. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW sieht zwar wichtige Ansätze, aber keinen Durchbruch für schnelleres und bezahlbares Bauen und nennt den Entwurf zu zögerlich. Ein breites Verbändebündnis, in dem auch die Bundesarchitektenkammer vertreten ist, kritisiert die einseitige Neubau-Priorisierung und fordert stattdessen einen Umbau-Turbo sowie wirksamere Instrumente gegen Bodenspekulation. BAK-Präsidentin Andrea Gebhard fasst die planerische Gegenposition präzise: „Gute Planung und schnelles Bauen sind kein Widerspruch.“ Selbst die Rohstoffwirtschaft meldet sich zu Wort und warnt, dass ein Wohnungsbau ohne gesicherte mineralische Rohstoffe ein Versprechen auf Sand bleibt.

Aktionismus oder mehr?

Die ehrliche Antwort liegt dazwischen. Das BauGB-Upgrade ist mehr als reiner Aktionismus, weil es echte Verfahrensvereinfachungen enthält und mit Vorkaufsrechten und Schrottimmobilien-Regeln auch bodenpolitische Hebel ansetzt. Es ist aber weniger als die angekündigte Lösung der Wohnungsfrage, weil es die drei teuersten Faktoren ausspart: Baustandards, Finanzierung und Verwaltungskapazität. Das Gesetz senkt im besten Fall Verfahrenszeiten und Verfahrenskosten, nicht jedoch die Baupreise, und bei den Bodenpreisen hebt es mit der einen Hand auf, was es mit der anderen dämpft. Wer Wohnungen bauen will, braucht beides: ein schnelles Planungsrecht und bezahlbare Baukosten. Das Upgrade liefert nur die Hälfte. Es ist ein Genehmigungsturbo mit gutem Gewissen, aber noch kein Bauturbo.

baukunst.art · Redaktion · Stuart Stadler