baukunst.art  | Berufspolitik | September 2026

GModG: Neue Nachweise, mehr Haftung, offene Honorarfragen

Das GModG ersetzt seit Juli 2026 das GEG. Die Beratungspflicht fällt, dafür kommen Solarpflicht und Lebenszyklus-Bilanz. Für Planungsbüros verschiebt sich die Verantwortung.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das Nachfolgeregelwerk des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und verlagert den Schwerpunkt der Gebäudeenergiepolitik von der Heizungstechnik auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Der Bundestag beschloss das Gesetz am 10. Juli 2026 im Eilverfahren, nachdem das Bundesverfassungsgericht am Vortag eine Verfassungsbeschwerde gegen das Verfahren abgewiesen hatte. Der Bundesrat verzichtete noch am selben Tag auf die Anrufung des Vermittlungsausschusses. Am 28. Juli 2026 erschien das Gesetz im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gelten die ersten Regelungen, Anfang 2027 folgt der technisch anspruchsvollere Teil. Für Architektinnen und Architekten, Fachplaner und Energieberaterinnen bedeutet das weniger Vorgaben an der einen Stelle und deutlich mehr Verantwortung an anderen.

Was ändert sich beim Heizungstausch?

Die politisch umkämpfte 65-Prozent-Regel des früheren § 71 GEG entfällt. An ihre Stelle tritt in § 42 GModG ein Katalog aus zehn Erfüllungsoptionen, der auch neue Gas- und Ölkessel wieder zulässt. Deren Betrieb knüpft § 43 GModG allerdings an die sogenannte Bio-Treppe: Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent biogene oder synthetische Brennstoffe eingesetzt werden, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Parallel soll ein gesondertes Gesetz die Versorger zu einer Grüngasquote verpflichten, beginnend mit 1 Prozent im Jahr 2028.

Die Technologieoffenheit hat eine Kehrseite. Die bisherige Pflichtberatung vor dem Einbau fossiler Heizungen nach § 71 Abs. 11 GEG wurde ersatzlos gestrichen. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hatte in ihrer Stellungnahme vom 11. Mai 2026 eine verpflichtende Beratung vor Vertragsabschluss gefordert, die „insbesondere den energetischen Zustand des Gebäudes, die Gebäudehülle, den Wärmebedarf, die kommunale Wärmeplanung“ umfasst. Auch das Deutsche Energieberater-Netzwerk (DEN) verlangte die Wiedereinführung; seine Vorsitzende Jutta Betz nannte die Bio-Treppe ein „kostspieliges Unterfangen“. Der Gesetzgeber folgte beiden nicht.

Für Planungsbüros entsteht damit eine paradoxe Lage. Die Beratung ist keine gesetzliche Pflicht mehr, faktisch aber wichtiger denn je. Ein neuer Gaskessel ist heute der Einstieg in eine Kostenkurve, die sich bis 2040 mit steigenden Beimischungsquoten und CO₂-Preisen verschiebt. Die Pflicht nach § 71 Abs. 11 GEG lag bei den Eigentümerinnen und Eigentümern; wer künftig vor der Entscheidung aufklärt, entscheidet der Markt. Wer planerisch an der Heizungsentscheidung mitwirkt, sollte die Varianten und ihre absehbaren Betriebskosten deshalb nachvollziehbar dokumentieren.

Welche Pflichten gelten ab 2027?

Anfang 2027 wechselt die Berechnungsgrundlage. Maßgeblich ist dann die DIN/TS 18599:2025-10, Bezugsgröße wird die Nutzfläche. Büros mit laufenden Projekten sollten die Übergangsregelungen prüfen, um nicht mitten in der Genehmigungsplanung das Rechenverfahren wechseln zu müssen.

Gleichzeitig ändern sich die Energieausweise. Sie werden digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf Verlangen. Nichtwohngebäude erhalten eine neue Skala von A bis G, wobei Klasse A emissionsfreien Gebäuden vorbehalten bleibt, und benötigen künftig ausschließlich Bedarfsausweise. Der Verbrauchsausweis ist nur noch für reine Wohngebäude zulässig. Ausstellende Büros brauchen neue Software und rechnen bei gemischt genutzten Gebäuden mehr.

Ebenfalls ab 2027 greift die bundesweite Solarpflicht nach § 106 GModG, zunächst für neue Gewerbe- und Zweckbauten mit mehr als 250 m² Nutzfläche. 2028 folgen öffentliche Bestandsgebäude über 2.000 m² sowie private Nichtwohngebäude ab 500 m² bei grundlegender Dachsanierung, 2029 und 2031 weitere öffentliche Gebäude ab 750 m² beziehungsweise 250 m². Ab 2030 gilt die Pflicht für alle neuen Wohngebäude und für überdachte Stellplätze. Ausnahmen wegen Denkmalschutz, technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sind möglich, müssen aber begründet werden. Strengere Landesregelungen wie Art. 44a BayBO bleiben bestehen.

Was bedeutet die Lebenszyklus-Bilanz für den Entwurf?

Die folgenreichste Neuerung für die Planung ist die Treibhausgasbilanz über den gesamten Lebenszyklus. Ab 2028 müssen Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche eine solche Bilanz vorlegen, ab 2030 alle Neubauten. Grundlage ist die DIN SPEC 91606:2026-07 mit den Lebenszyklusmodulen A bis C, also Herstellung, Nutzung und Entsorgung; die Kennwerte stammen aus einer nationalen Referenzdatenbank des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Ebenfalls ab 2028 müssen neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand als Nullemissionsgebäude nach § 10a GModG errichtet werden, ab 2030 gilt der Standard für alle Neubauten.

Damit wird die graue Energie zu einer Rechengröße, über die bereits im Vorentwurf entschieden wird. Die Wahl zwischen Stahlbeton und Holzhybrid, zwischen Tiefgarage und Mobilitätskonzept, zwischen Abriss und Umbau fällt in den Leistungsphasen 2 und 3, lange bevor jemand einen Energieausweis ausstellt. Die BAK hat deshalb gefordert, die Bilanz „planungsbegleitend“ und nicht als „nachgelagerte Schlussdokumentation“ anzulegen. Ob das gelingt, hängt weniger vom Gesetzestext ab als von der Büropraxis.

Wer die Bilanz ausstellen darf, regelt § 88c GModG: Voraussetzung ist eine spezielle Fortbildung sowie entweder eine Ausstellungsberechtigung für Energieausweise oder eine Bauvorlageberechtigung nach Landesrecht. Die BAK hatte darauf gedrängt, dass eine nur beschränkte Bauvorlageberechtigung nicht automatisch genügt. Für die Architektenkammern der Länder entsteht hier ein neues Fortbildungsfeld, für die Büros eine Qualifikationsfrage, die spätestens 2027 beantwortet sein sollte.

Wie wird die neue Leistung honoriert?

Die HOAI kennt die Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz nicht als Grundleistung. Sie ist als Besondere Leistung nach § 3 Abs. 3 HOAI frei zu vereinbaren, ebenso eine über das Ordnungsrecht hinausgehende Heizungsberatung. Das bekannte Risiko bleibt: Was nicht ausdrücklich im Vertrag steht, erwartet der Auftraggeber im Zweifel trotzdem. Büros sollten ihre Musterverträge anpassen, bevor die ersten Projekte über 1.000 m² in die Entwurfsplanung gehen.

Hinzu kommen Aufgaben im Bestand. Nach dem Worst-First-Prinzip müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude bis 2030 ertüchtigt werden, bis 2033 steigt der Anteil auf 26 Prozent. Nichtwohngebäude mit einer Heizleistung über 70 kW brauchen bis Ende 2029 eine Gebäudeautomation nach § 56 GModG. Das verspricht Aufträge, verlangt aber Kapazitäten, die ohnehin knapp sind.

Wie bewerten Verbände und Sachverständige das Gesetz?

Die Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Energie des Deutschen Bundestages am 22. Juni 2026 fiel kritisch aus. Der Rechtsanwalt Prof. Dr. Remo Klinger hielt den Entwurf für „verfassungswidrig und europarechtswidrig“, Markus Staudt vom Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) forderte, die Bürokratie bei Nachweis- und Dokumentationspflichten zu reduzieren, der Deutsche Mieterbund (DMB) warnte vor Kostenrisiken für Mieterinnen und Mieter. Die BAK hatte ihre Grundsatzkritik bereits in der Stellungnahme vom 11. Mai 2026 knapp formuliert: „Planungssicherheit ist auch Verbraucher- und Investitionsschutz.“

Der Befund bleibt ambivalent. Das GModG setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) um und bringt mit der Lebenszyklus-Bilanz ein Instrument, das die Architektenschaft seit Jahren fordert. Zugleich lockert es beim Heizen, was es beim Bauen verschärft. Nach drei grundlegenden Fassungen des Gebäudeenergierechts in sechs Jahren gleicht die Politik einem Bauherrn, der nach jedem Richtfest die Pläne ändert. Die in § 9a GModG vorgesehene Evaluierung im Jahr 2030 dürfte die nächste Revision bereits einleiten.