baukunst.art  | Schweiz | August 2026

Wie hoch darf Zürich werden? Eine Stadt stimmt über sich selbst ab

Hochhausrichtlinien sind jenes planerische Instrument, mit dem eine Stadt festlegt, in welchen Gebieten hohe Häuser überhaupt möglich sind und welche Gegenleistungen sie dafür erbringen müssen. In Zürich stammen diese Regeln aus dem Jahr 2001 und wurden seither nie umfassend überarbeitet. Am 27. September 2026 stimmen die Zürcherinnen und Zürcher über ihre Ablösung ab, und zwar über zwei konkurrierende Fassungen derselben Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO): die Vorlage des Gemeinderats und, als Gegenvorschlag, die ursprüngliche Vorlage des Stadtrats. Werden beide angenommen, entscheidet die Stichfrage.

Der Vorgang ist selbst für schweizerische Verhältnisse bemerkenswert. Der Stadtrat, also die Exekutive, beschloss die aktualisierten Richtlinien samt BZO-Teilrevision am 26. Juni 2024 (Stadtratsbeschluss Nr. 1956/2024). Der Gemeinderat, das Stadtparlament, änderte die Vorlage am 18. März 2026 erheblich. Daraufhin ergriffen FDP.Die Liberalen, die Grünliberale Partei (GLP) und Die Mitte das Referendum, und die Exekutive stellte ihre eigene Fassung als Gegenvorschlag daneben. Nun liegt eine Fachplanung, die üblicherweise in Kommissionen verschwindet, in voller Länge auf dem Stimmzettel. Als Hochhaus gilt im Kanton Zürich ein Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 Metern (§ 282 Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, PBG), und zulässig ist es nur dort, wo die kommunale Bau- und Zonenordnung es vorsieht.

Was steht in der Vorlage des Stadtrats?

Ein Stufenmodell mit drei Höhen: 40, 60 und 80 Meter, verbunden mit dem Grundsatz, je höher das Gebäude, desto strenger die Anforderungen. Die Gesamtfläche der Hochhausgebiete bleibt gegenüber heute unverändert, ihre Verteilung ändert sich: Das 40-Meter-Gebiet wächst, das 80-Meter-Gebiet schrumpft zugunsten der neu eingeführten 60-Meter-Kategorie. Empfindliche Lagen wie Hanglagen und Quartiererhaltungszonen bleiben ausgenommen. Für Bauten über 80 Meter braucht es einen Gestaltungsplan und die Zustimmung von Gemeinderat und Stadtrat.

Die Gegenleistungen sind an die Höhe gekoppelt. Der Stadtrat nennt in seiner Medienmitteilung vom Mai 2026 öffentlich nutzbare Erdgeschosse, öffentlich zugängliche Aussenräume, einen Beitrag zum Lokalklima und Grenzwerte für die Treibhausgasemissionen der verbauten Materialien; je höher das Haus, desto strenger fallen diese Auflagen aus und desto besser muss es mit öffentlichem Verkehr erschlossen sein. Katrin Gügler, Direktorin des Amts für Städtebau der Stadt Zürich, hatte die Stossrichtung bereits bei der öffentlichen Auflage auf drei Punkte gebracht: geschärfte Gebiete, besser durchsetzbare Qualitätsanforderungen, mehr Mitwirkung. Entscheidend ist ein Vorbehalt, den der Stadtrat ausdrücklich macht: Hochhausgebiete sind „lediglich Möglichkeitsgebiete“. Jedes Projekt wird einzeln auf städtebauliche, ökologische und funktionale Eignung geprüft, eine Zone ist also keine Bauzusage.

Was hat der Gemeinderat daran geändert?

Er hat gegenüber der Stadtratsvorlage vor allem Fläche gestrichen. In der Parlamentsfassung sind 80 Meter nur noch entlang der Bahnlinien und im Zentrum von Oerlikon zulässig. Im Kreis 5 fällt ein Gebiet von 80 auf 40 Meter zurück, in Schwamendingen wird aus 60 Metern 40, und in Altstetten sowie in Zürich Nord fallen vorgesehene 40-Meter-Gebiete fast vollständig weg. Die Gestaltungsplanpflicht beginnt bereits bei 60 Metern, ein Wettbewerbsverfahren ist schon ab 25 Metern zwingend. Hinzu kommen zwei Prozent der Geschossfläche für gemeinschaftliche Nutzungen und die Auflage, dass Mehrausnutzungen aus Gestaltungsplänen vollständig dem preisgünstigen Wohnraum zugutekommen.

Die Mehrheit dafür kam aus einer Konstellation, die es nur in Zürich gibt: die linken Parteien zusammen mit der Schweizerischen Volkspartei (SVP). Die Reaktionen fielen entsprechend scharf aus. Der FDP-Gemeinderat Flurin Capaul sprach von einer „Hochhausverhinderungsrichtlinie“ und kündigte das Referendum noch am selben Abend an, Nicolas Cavalli von den Grünliberalen nannte den Beschluss eine „Verschlechterung“ und eine „Dämonisierung der Hochhäuser“. André Odermatt, damals Vorsteher des Hochbaudepartements, bedauerte, sein „stimmiges System“ sei verzerrt worden. Odermatt trat im Mai 2026 nach sechzehn Jahren ab; das Departement führt seit der Konstituierung des neuen Stadtrats am 27. Mai 2026 Tobias Langenegger. Bemerkenswert ist, dass hier nicht Hochhausgegnerinnen gegen Hochhausbefürworter stehen, sondern zwei Lesarten von Verdichtung: die eine will Höhe als Werkzeug der Innenentwicklung, die andere fürchtet Verdrängung und sieht in jedem Turm zuerst ein Renditeobjekt.

Was tragen Hochhäuser tatsächlich zur Stadt bei?

Nüchtern betrachtet weniger, als ihre Fürsprecher versprechen, und mehr, als ihre Gegner zugestehen. Rechnerisch lösen Türme das Wohnungsproblem nicht: Ein einzelnes 80-Meter-Haus ersetzt keinen Quartierbaustein, und die Dichte gut gebauter Blockrandquartiere erreicht ein freistehender Turm mit den nötigen Abständen oft gar nicht. Was Hochhäuser leisten können, ist punktuelle Konzentration an Orten, die es vertragen, also an Bahnhöfen und in Zentren mit vorhandener Infrastruktur, und damit Entlastung anderswo. Genau das meint die im Raumplanungsgesetz (RPG, Art. 1 Abs. 2 Bst. abis) verankerte Siedlungsentwicklung nach innen.

Der Preis ist ebenfalls real. Hochhäuser sind pro Quadratmeter teuer, materialintensiv und wegen Kern, Erschliessung und Haustechnik in der grauen Energie schlecht gestellt. Sie verschatten, sie lenken Wind, sie können Kaltluftbahnen stören, was in einer Stadt mit zunehmenden Hitzetagen kein Nebenaspekt ist. Und sie erzeugen, wo der Bodenpreis dem Turm folgt, jenen Aufwertungsdruck, den die Parlamentsfassung mit ihrer Auflage zum preisgünstigen Wohnraum abzufangen versucht. Beide Vorlagen anerkennen diese Kosten, sie ziehen nur unterschiedliche Konsequenzen daraus: Der Stadtrat bindet die Höhe an Anforderungen, der Gemeinderat begrenzt zusätzlich die Kulisse.

Was heisst das für München, Wien und Frankfurt?

Zürich führt vor, was passiert, wenn Höhenplanung demokratisch verhandelt statt fachlich verordnet wird. In Deutschland regeln Hochhausrahmenpläne und Bebauungspläne nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) dasselbe Thema, in Österreich Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, in beiden Fällen ohne Urnengang. München zog seine 100-Meter-Grenze 2004 per Bürgerentscheid und arbeitet seit dem Stadtratsbeschluss vom 28. Juni 2023 mit einer fortgeschriebenen Hochhausstudie, die bewusst auf Qualitätskriterien statt auf eine feste Meterzahl setzt; Frankfurt am Main schreibt seinen Hochhausrahmenplan seit 1998 fort, Wien steuert seit dem Fachkonzept Hochhäuser von 2014 über Ausschluss- und Eignungszonen.

Der Zürcher Fall zeigt, dass ein Stufenmodell mit gekoppelten Gegenleistungen präziser wirkt als eine pauschale Obergrenze, weil es Höhe nicht verbietet, sondern bepreist. Er zeigt aber auch, wie schnell aus Qualitätsanforderungen faktische Verhinderung wird, wenn Auflagen, Wettbewerbspflichten und Verfahrensstufen sich summieren. Darin steckt ein Widerspruch, den die Parlamentsfassung nicht auflöst: Sie knüpft den preisgünstigen Wohnraum an die Mehrausnutzung aus Gestaltungsplänen, streicht aber zugleich jene Gebiete, in denen solche Gestaltungspläne überhaupt entstehen könnten. Je weniger Türme gebaut werden, desto seltener greift das Instrument, das sie sozial rechtfertigen soll.

Bis zur Rechtskraft der Teilrevision gilt in Zürich die negative Vorwirkung des Stadtratsbeschlusses Nr. 1956/2024: Die neuen Hochhausgebiete und Maximalhöhen sind noch nicht anwendbar, entfalten aber bereits Sperrwirkung gegenüber Vorhaben, die ihnen widersprechen. Auch das gehört zur Bilanz: Fünfundzwanzig Jahre alte Richtlinien bleiben in Kraft, während über ihre Ablösung gestritten wird. Was Hochhäuser zur Stadt beitragen, entscheidet sich am Ende ohnehin nicht in der Zonenordnung, sondern im Erdgeschoss, an der Fassade und in der Frage, wer dort wohnen kann. Die Zonenordnung legt nur fest, ob die Frage überhaupt gestellt werden darf.