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Das Geschäft mit dem Verfall: Wie Schrottimmobilien den Wohnungsmarkt vergiften

Eine Schrottimmobilie ist ein bewohnbares oder ehemals bewohntes Gebäude, dessen Eigentümerinnen oder Eigentümer notwendige Instandsetzungen verweigern und damit gezielt einen baulichen Missstand erzeugen, der negativ auf das umgebende Quartier ausstrahlt. Diese Definition des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) trifft den Kern eines Phänomens, das in deutschen Städten seit Jahren wächst, während gleichzeitig der Wohnraum knapp wird wie nie zuvor.

Laut Pestel-Institut fehlten in Deutschland Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen, allein in Nordrhein-Westfalen 376.000, in Bayern 233.000. Bis 2030 schätzt das Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2025 wurden bundesweit jedoch nur etwa 110.000 Wohnungen genehmigt, weit entfernt vom politisch ausgegebenen Ziel der Bundesregierung von 400.000 jährlich. Parallel dazu steht laut Zensus 2022 eine siebenstellige Zahl von Wohnungen leer. Ein Teil dieser Bestände sind Schrottimmobilien, deren Inverkehrbringen ein politisch und juristisch zähes Geschäft ist.

Was sind Schrottimmobilien eigentlich und wer betreibt sie?

Schrottimmobilien entstehen selten zufällig. In den Problemquartieren von Duisburg, Gelsenkirchen, Dortmund oder Essen, aber auch in Berliner und Leipziger Straßenzügen, hat sich ein Geschäftsmodell etabliert, das gezielt auf Verwahrlosung setzt. Häuser werden in heruntergekommenem Zustand günstig erworben, kaum oder gar nicht instandgehalten und an besonders prekäre Mieterinnen und Mieter weitervermietet, häufig an Empfangende staatlicher Sozialleistungen. Die Mieten werden direkt mit dem Jobcenter abgerechnet, in dokumentierten Fällen bis zu 42 Euro pro Quadratmeter, weit jenseits jeder ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Eigentümerstrukturen sind häufig verschachtelt. Briefkastengesellschaften im Ausland, schnell wechselnde Verwaltungen und schwer greifbare wirtschaftlich Berechtigte erschweren den kommunalen Zugriff. Die Bewohnerinnen und Bewohner leben dabei mit Schimmel, defekten Elektroleitungen, ausgefallenen Heizungen und überbelegten Räumen. Die nordrhein-westfälische Wohnungsaufsicht hat seit Einführung des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) im Mai 2014 mehrere tausend Fälle bearbeitet, allein bis Ende 2016 rund 6.200. Heute wenden weit über 100 Kommunen das Gesetz aktiv an.

Warum verschärfen Schrottimmobilien den Wohnungsmangel?

Der Zusammenhang zwischen Verfallsbeständen und Wohnungsknappheit ist nicht trivial, aber real. Erstens werden Wohneinheiten dem Markt entzogen oder in einem Zustand gehalten, der unterhalb gesetzlicher Mindeststandards liegt: nach § 4 WAG NRW etwa neun Quadratmeter Mindestwohnfläche für Erwachsene, sechs Quadratmeter für Kinder, hell, trocken, beheizbar, mit funktionierenden sanitären Anlagen. Zweitens ziehen verwahrloste Liegenschaften Quartiere mit nach unten, vermindern die Investitionsbereitschaft benachbarter Eigentümerinnen und Eigentümer und blockieren so städtebauliche Aufwertungsprozesse, die zusätzlichen Wohnraum schaffen könnten. Drittens binden sie kommunale Ressourcen, von Ordnungsbehörde über Bauaufsicht bis hin zur Sozialarbeit, die anderswo fehlen.

Ökonomisch wirkt das Phänomen wie ein doppelter Schaden. Während das Pestel-Institut den Wohnungsmangel bereits als Wachstumsbremse identifiziert, weil Unternehmen in angespannten Märkten kaum noch Fachkräfte rekrutieren können, drücken Schrottimmobilien zugleich die soziale Stabilität ganzer Stadtteile. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) verweist in ihren wohnungspolitischen Stellungnahmen regelmäßig auf den Zusammenhang von baulicher Substanzqualität und sozialem Zusammenhalt.

Welche rechtlichen Werkzeuge stehen den Kommunen zur Verfügung?

Das Instrumentarium ist breiter, als die öffentliche Debatte oft vermuten lässt. § 177 Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote, § 176 BauGB ein Baugebot bei unbebauten oder mindergenutzten Grundstücken, § 179 BauGB sogar ein Rückbaugebot. Die in mehreren Bundesländern existierenden Wohnungsaufsichtsgesetze, neben Nordrhein-Westfalen auch in Berlin, Bremen, Hessen und Hamburg, ergänzen diese städtebaulichen Instrumente um eine ordnungsrechtliche Schiene. Bußgelder bis 50.000 Euro, Unbewohnbarkeitserklärungen und Räumungen sind möglich.

Mit dem 2026 in den Landtag eingebrachten Faires-Wohnen-Gesetz geht Nordrhein-Westfalen einen Schritt weiter. Vorgesehen ist eine Treuhandverwaltung bei beharrlicher Missachtung von Sanierungsauflagen sowie, als ultima ratio, die Enteignung. Beides gilt als juristisches Novum im Wohnungsbereich und wird absehbar gerichtlich überprüft werden. Kritikerinnen und Kritiker, darunter die kommunalen Spitzenverbände, weisen auf die ungeklärte Finanzierung hin: Treuhänder kosten Geld, ebenso die Übernahme sanierungsbedürftiger Bausubstanz durch öffentliche Hand.

Bauordnungsrechtlich greifen die jeweiligen Landesbauordnungen, in Bayern die BayBO, ergänzend bei Gefahr für Leib und Leben, etwa über § 76 BayBO (Anordnungen). Steuerlich diskutiert wird seit Längerem die Einführung einer Zweckentfremdungsabgabe auf Bundesebene, die bislang nur durch landesrechtliche Zweckentfremdungsverbotsgesetze in Bayern, Berlin, Hamburg und weiteren Ländern abgebildet ist.

Was lehrt der Blick auf Duisburg-Marxloh und Gelsenkirchen-Ãœckendorf?

Beide Quartiere gelten als Lehrbeispiele. Duisburg hat seit 2014 mehrere Schrottimmobilien für unbewohnbar erklärt und in Einzelfällen abgerissen. Gelsenkirchen verzeichnete 2018 allein 354 WAG-Anwendungsfälle. Die Erfolge sind real, aber begrenzt. Wo eine Liegenschaft saniert oder beseitigt wird, taucht das Geschäftsmodell oft im Nachbarstraßenzug wieder auf. Der Bundesrechnungshof und mehrere Landesrechnungshöfe haben wiederholt angemahnt, dass ohne abgestimmtes Vorgehen aus Bauaufsicht, Sozialbehörden, Steuerverwaltung und Polizei das System Schrottimmobilie kaum dauerhaft zu zerschlagen sei.

Architektonisch und städtebaulich ergibt sich daraus eine doppelte Aufgabe. Erstens braucht es Konzepte für die Reaktivierung von Bestandsgebäuden, die häufig substanziell wertvoll sind, etwa gründerzeitliche Mietshäuser mit hoher Geschossflächenzahl in zentralen Lagen. Zweitens erfordert die soziale Mischung in Problemquartieren bauliche Antworten, die über reine Sanierung hinausgehen: durchmischte Erdgeschosszonen, gemeinschaftliche Außenräume, barrierefreie Erschließungen nach DIN 18040-2, energetische Ertüchtigung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Ausblick: Bestand vor Neubau

Der Wohnungsmangel lässt sich nicht allein durch Neubau lösen. Genehmigungszahlen, Bauzinsen und Materialkosten sprechen gegen kurzfristige Effekte. Umso wichtiger wird die Aktivierung problematischer Bestände. Schrottimmobilien sind dabei kein moralisches Randthema, sondern ein wohnungspolitischer Hebel, dessen Nutzung sowohl rechtliche Konsequenz als auch städtebauliche Sorgfalt erfordert. Das bedeutet, kommunalen Behörden ausreichend personelle und finanzielle Mittel an die Hand zu geben, gesetzliche Lücken zu schließen, etwa bei der Eigentümerermittlung über das Geldwäschegesetz und das Transparenzregister, und die Sanierung über Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie der Wohnraumförderung der Länder gezielt zu unterstützen.

Wer den Wohnungsmangel ernst nimmt, kommt an der Schrottimmobilie nicht vorbei. Sie ist Symptom und Ursache zugleich, juristisches Problem und gestalterische Aufgabe. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob die neuen Werkzeuge des Faires-Wohnen-Gesetzes mehr sind als ein politisches Signal.