baukunst.art | Regionales / Hessen | Oktober 2026

Wie sich Hochhäuser verwandeln lassen

Frankfurts ältere Bürotürme verlieren Mieterinnen und Mieter. Das Deutsche Architekturmuseum und Arup zeigen Szenarien, die den Bestand zur Stadt öffnen, statt ihn abzureißen.

Bestandstransformation im Hochhausbau bezeichnet den Umbau, die Umnutzung und die Öffnung bestehender Türme, deren ursprüngliche Nutzung nicht mehr trägt, als Alternative zu Abriss und Neubau. Genau diese Strategie verhandelt das Deutsche Architekturmuseum (DAM) in Frankfurt am Main seit dem 17. Oktober 2026 in der Ausstellung „Aufmachen! Rethinking High-Rises“. Konzipiert haben sie Rudi Scheuermann und Tim Ahlswede vom Planungs- und Beratungsbüro Arup gemeinsam mit DAM-Direktor Peter Cachola Schmal. Im Zentrum stehen Gebäude aus Frankfurt am Main und Offenbach, ergänzt um internationale Beispiele für weitergebaute Bürotürme.

Der Zeitpunkt ist kein Zufall. Laut der Highrise-Studie von Cushman & Wakefield vom Oktober 2026 steigt die Leerstandsquote in Frankfurter Hochhäusern voraussichtlich auf 14,8 Prozent im laufenden Jahr und auf 15,4 Prozent im Jahr 2027. Ältere Türme verlieren dabei überproportional Mieterinnen und Mieter an Neubauten mit besserer Flächenqualität und ESG-Bilanz. Für den gesamten Frankfurter Büromarkt meldete Jones Lang LaSalle (JLL) zur Jahresmitte 2026 rund 1,32 Millionen Quadratmeter Leerstand. Zugleich weist der 2024 vorgestellte Hochhausentwicklungsplan der Stadt 14 neue Turmstandorte aus. Die Skyline wächst also, während Teile von ihr leerlaufen.

Was zeigt die Ausstellung konkret?

Szenarien, keine Bauanträge. Die Entwürfe sind weder im Auftrag der Eigentümerinnen und Eigentümer noch unter Renditegesichtspunkten entstanden, betont Scheuermann; sie sollen zeigen, was baulich denkbar wäre. Am prominentesten trifft es den Eurotower am Willy-Brandt-Platz, den früheren Sitz der Europäischen Zentralbank. Arup schlägt vor, den Sockel vollständig zu entkernen und in ein durchlässiges Gerüst zu verwandeln, das sich zum Platz und zur Taunusanlage öffnet. Die heute glatte Fassade wird durch begrünte Fugen gegliedert, Gastronomie und Kultur ergänzen die Büros.

Der Ausstellungstitel ist Programm. Öffentlich zugängliche Erdgeschosse, Dachgärten, Terrassen und gemeinschaftlich nutzbare Etagen sollen Menschen ins Haus holen, die dort weder arbeiten noch wohnen. Schmal und Jan Kertscher, Leiter Property Business bei Arup, bringen den Anspruch im Gespräch mit dem Portal Skyline Atlas auf eine Formel: „Ein guter Nachbar sein“. Als internationale Referenz dient unter anderem Penn 2 in New York, wo die Erneuerung eines Bürobaus mit einem öffentlichen Sockel und einem Dachgarten verbunden wurde. Dazu kommen der Quay Quarter Tower in Sydney von 3XN, Gewinner des Internationalen Hochhaus Preises 2022/23, sowie die Transformation des Frauen- und Kinderzentrums in Shenzhen durch MVRDV.

Aufschlussreich ist der Blick nach Offenbach. Auf der Arup-Skizze bleiben die ehemaligen KWU-Türme am Kaiserlei stehen und werden zu einem gemischten Quartier mit begrünten Terrassen und einem Dach, das an eine Felslandschaft erinnert. Die Wirklichkeit ist längst weiter: Die drei Baukörper von 59 bis 73 Metern Höhe waren seit 2019 nur noch entkernte, provisorisch abgestützte Skelette, seit Mai 2026 werden sie zurückgebaut. Die ABG Frankfurt Holding errichtet an ihrer Stelle das Kaiserviertel mit rund 1.179 Mietwohnungen, erste Bezüge plant die Stadt Offenbach ab 2029. Szenario und Realität verfolgen also fast dasselbe Programm, einmal mit und einmal ohne das vorhandene Tragwerk.

Welche rechtlichen Hürden stehen einer Umnutzung entgegen?

Zunächst das Bauordnungsrecht. Nach § 2 der Hessischen Bauordnung (HBO) sind Gebäude mit mehr als 22 Metern Höhe Hochhäuser und damit Sonderbauten, an die besondere Anforderungen gestellt werden; konkretisiert werden sie in der Hessischen Hochhaus-Richtlinie (H-HHR). Jede Nutzungsänderung, etwa von Büro zu Wohnen oder Hotel, verlangt ein neues Genehmigungsverfahren samt Brandschutzkonzept. Kertscher und Schmal nennen die entscheidenden Parameter: Geschosshöhen, Lage der Erschließungskerne, Tragstruktur und Belichtung der Flächen. Für Wohnungen kommen Schallschutz, Lüftung und private Außenräume hinzu. Tiefe Grundrisse, die einst für Großraumbüros optimiert wurden, lassen sich nicht beliebig in Wohnungen schneiden; das Innere bleibt dunkel, und genau dort beginnt die Rechnung zu kippen.

Dann das Planungsrecht. Liegt ein Büroturm in einem Kerngebiet nach § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), ist allgemeines Wohnen dort in der Regel nur zulässig, wenn der Bebauungsplan es festsetzt; daneben kennt die Vorschrift lediglich Betriebswohnungen und Ausnahmen. Hier setzt das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung an, das am 30. Oktober 2025 in Kraft trat. Es erweitert die Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) und erlaubt mit dem sogenannten Bau-Turbo nach § 246e BauGB, befristet bis Ende 2030, Abweichungen von nahezu allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften, ausdrücklich auch für Umnutzungen zu Wohnzwecken. Für Lagen ohne Bebauungsplan lockert § 34 Abs. 3b BauGB zudem das Einfügungsgebot zugunsten des Wohnungsbaus. Voraussetzung ist jeweils die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Seit Juli 2026 fördert die KfW solche Konversionen zudem mit 30.000 Euro je Wohneinheit.

Ob diese Werkzeuge im Hochhaus greifen, ist offen. Der Bau-Turbo lässt das Bauordnungsrecht unberührt, und die teuren Fragen eines Hochhausumbaus liegen gerade dort: im zweiten Rettungsweg, in der Entrauchung, bei den Feuerwehraufzügen.

Warum ist der Bestand das bessere Argument?

Weil im Rohbau eines Hochhauses jene graue Energie gebunden ist, die ein Neubau erst wieder aufwenden müsste. Tragwerk, Kerne und Gründung sind die materialintensivsten Teile eines Turms; wer sie erhält, muss sie nicht neu herstellen. Die Ausstellung plädiert entsprechend dafür, Entscheidungen über Abriss oder Umbau nicht allein Rendite- und Abschreibungsmodellen zu überlassen. Schmal und Kertscher fordern zudem, dass Bewertungsstandards den Investitionsbedarf vermieteter Bestandsgebäude ehrlicher abbilden, damit der Sanierungsstau nicht erst beim Auszug der letzten großen Mietpartei sichtbar wird. Der Stadt weisen sie eine aktive Rolle zu: als langfristige Mieterin für Verwaltung, Bildung oder Kultur in umgenutzten Türmen.

Die Forderung ist plausibel, aber nicht frei von Widersprüchen. Die Ausstellung entstand mit einem Büro, das an solchen Umbauten auch wirtschaftlich beteiligt ist. Schmal verweist auf die Unabhängigkeit des Hauses und auf frühere Kooperationen, etwa mit Scheuermann bei der Ausstellung „Einfach Grün“ 2021. Der Einwand bleibt berechtigt, zumal die Szenarien bewusst ohne Kostenrechnung auskommen. Die Frage, wer öffentliche Sockel und Dachgärten bezahlt und dauerhaft betreibt, beantwortet die Schau nur im Grundsatz: durch Mehrwert für das Gesamtgebäude, etwa über Aufstockung oder eine breiter gemischte Mieterschaft.

Lehrreich ist der Frankfurter Fall über Hessen hinaus. München, Hamburg und Düsseldorf besitzen Bürotürme der 1970er bis 1990er Jahre, die nun in den Sanierungszyklus kommen, und die 22-Meter-Grenze der Musterbauordnung haben die Länder weitgehend übernommen. Die Davos-Erklärung zur Baukultur von 2018 hat den qualitätvollen Umgang mit dem Bestand ausdrücklich eingefordert. „Aufmachen!“ übersetzt diesen Anspruch in die Vertikale.

Am 19. November diskutieren im DAM unter anderem Planungsdezernent Marcus Gwechenberger, Lena Raizberg von Arup und Martina Bauer von der Universität Stuttgart unter dem Titel „Vom Solitär zum Stadtbaustein“. Dort wird sich zeigen, ob die Stadt bereit ist, das Gespräch vom Museum in die Bauleitplanung zu tragen. Ab 5. November ist im selben Haus die Ausstellung zum Internationalen Hochhaus Preis 2026/27 zu sehen, die vor allem neue Türme zeigt. Unter den fünf Finalisten steht mit dem ZIN in Brüssel immerhin ein umgebauter Bestand.

Besucherinformation

Ausstellung

„Aufmachen! Rethinking High-Rises“, ein Projekt des Deutschen Architekturmuseums und von Arup

Ort

Deutsches Architekturmuseum (DAM), Schaumainkai 43, 60596 Frankfurt am Main

Laufzeit

17. Oktober 2026 bis 17. Januar 2027 (laut DAM-Website; einzelne Medien nennen den 22. November 2026)

Öffnungszeiten

Dienstag sowie Donnerstag bis Sonntag 11 bis 18 Uhr, Mittwoch 11 bis 20 Uhr, Montag geschlossen. Feiertage 11 bis 18 Uhr; geschlossen am 24. und 25. Dezember sowie am 1. Januar

Eintritt

12 Euro, ermäßigt 7 Euro. Frei für Kinder und Jugendliche bis 18 Jahre sowie mit DAM Card, Museumsufer Card oder Museumsufer Ticket; Inhaberinnen und Inhaber des Frankfurt-Passes zahlen 1 Euro