Seeufer unter Druck: Wie eine Luxusanlage in Velden die Grenzen der regionalen Raumordnung aufzeigt

Seit Jahren zieht sich ein planerisches Desaster an Kärntens prominentestem Seeufer hin – und nun könnte das Unheil seinen Lauf nehmen. Die Luxusappartementanlage Marina Village am Seecorso in Velden steht unter einem gültigen Abrissbescheid. Die Frist zur Behebung der Missstände ist verstrichen, die Bezirkshauptmannschaft Villach-Land bereitet die Zwangsvollstreckung vor. Was nach einem Trauerspiel über mangelnde behördliche Kontrolle klingt, ist tatsächlich ein hoffnungsvolles Signal – allerdings nur auf den zweiten Blick.

Schwarzbau statt touristisches Vorzeigeprojekt

Das Objekt wurde 2013 mit präziser Auflagenbindung genehmigt: touristische Nutzung, dezidiert. Das bedeutete Hotelappartments, Rezeption, einheitliche Vermietungsstruktur – jene Infrastruktur, die ein zeitgemäßes Tourismuskonzept verlangt. Stattdessen entstanden ab 2016 neun Eigentumswohnungen, die als Zweitwohnsitze verkauft wurden. Eine davon erwarb der Musiker Andreas Gabalier 2019 für 2,5 Millionen Euro. Das 155-Quadratmeter-Penthouse mit sechs Terrassen und Seeblick wurde zur symbolischen Ikone eines weitverbreiteten Problems an Österreichs Alpenseeufer.

Was folgte, war eine schleichende Legalisierungstragödie. Erst 2021 begann die Gemeinde ihre Prüfung – ein achtzehnjähriger Verzug, der die Grenzen der behördlichen Aufmerksamkeit aufzeigt. Das Landesverwaltungsgericht musste eingreifen und die Anlage als Schwarzbau einstufen. Seither bestand ein Benutzungsverbot für alle Wohnungen. Die Eigentümerinnen und Eigentümer, angeführt durch Bauherr Wolfgang Schmalzl, einen früheren ÖVP-Politiker und ehemaligen Baureferenten Veldens, beantragten die nachträgliche Änderung des Teilbebauungsplans.

Der Gemeinderat Veldens lehnte das einstimmig ab. Ein bewusstes Bekenntnis zu einer restriktiveren Planungspolitik.

Die regionale Wende: Von Wildwuchs zur Kontrolle

Was macht diesen Fall mehr als eine Privatangelegenheit? Die Antwort liegt in Veldens Wandel als Tourismusdestination. Die Marktgemeinde mit etwa 8.500 Einwohnerinnen und Einwohnern empfängt annähernd eine halbe Million Nächtigungen pro Jahr. Das entspricht dem 58-Fachen der Wohnbevölkerung. Diese Asymmetrie prägt das Selbstverständnis der Gemeinde nachhaltig – und seit kurzem auch ihre Planung bewusst gegen die Logik der Luxusspekulation.

Velden war lange Jahre ein Paradebeispiel des unregulierten Seeufer-Kapitalismus. Villen wurden abgeschottet, Ufergrund privatisiert, der freie Seezugang schrittweise eliminiert. Erst 2017 beschloss der Gemeinderat ein radikales Bauverbot für sensitive Uferzonen – explizit um jene monumentalen »Klötze« zu verhindern, die das Ortsbild degradieren und die Infrastruktur belasteten. Ein spätes Erwachen, aber eines mit Konsequenzen.

Seit 2021 gelten schärfere Bestimmungen des Raumordnungsgesetzes, mit denen Kärnten auf die grassierende »Freizeitwohnsitz-Problematik« reagierte. Die Gemeinde Velden entwickelte daraufhin mit Fachkräften und Bürgerinnen und Bürgern ein revidiertes Örtliches Entwicklungskonzept. Die Strategie heißt nicht Wachstum um jeden Preis, sondern gezielter Tourismus bei qualitätsvoller Aufenthaltsgestaltung. Oder wie Bürgermeister Ferdinand Vouk (SPÖ) deutlich formulated: »Wir ändern keine Gesetze für Luxus-Zweitwohnsitze.«

Ein Fall systemischen Versagens

Die Marina Village offenbart mehrere Planungssünden. Erstens: eine mangelhafte Kontrolle der Baubewilligung. Ein auf dem Papier hochmodernes Tourismuskonzept wurde ohne erkennbare Überprüfung zur Privateigentumssiedlung umgewandelt. Zweitens: die institutionelle Trägheit. Achtzehn Jahre vergingen, bevor die Gemeinde handelte – zu lange für ein so eindeutig genehmigungswidriges Projekt.

Drittens und entscheidend: die falschen Prioritäten. Für solch augenscheinliche Verstöße hätte es umgehender Sanktionen bedurft, nicht eines Jahrzehnte andauernden Geduldsspiels. Die Botschaft war lange Jahre verhängnisvoll: Baue, was dir gefällt, bezahle später eine Bußge Buße oder verhandele dich frei.

Dass die Gemeinde nun geschlossen abgelehnt hat, lässt sich als korrigierende Überreaktion lesen – oder als späte Erkenntnis, dass durchzusetzende Planungsgrundsätze notwendig sind. Fachanwältinnen und Fachanwälte für Raumordnung argumentieren, dass Gutachten zeigten: Die Geschosshöhe übersteigt die Normen, der Grünflächenanteil ist unzureichend, die touristische Nutzung erwies sich als Konstruktion. Mit anderen Worten: Das Objekt wäre auch bei korrekter ursprünglicher Kontrolle nicht entstanden.

Implikationen für die Alpenregion

Die Marina Village ist kein Einzelfall. Ähnliche Fälle existieren an Österreichs Seeufera – stille Orte der illegalisierten Privatisierung. Was die Gemeinde Velden mit ihrer Ablehnung signalisiert, hat Ausstrahlungskraft: Raumordnung muss ernst genommen werden. Keine Amnestie für Investorinnen und Investoren, die Genehmigungsauflagen umgehen.

Die Kärntner Landesregierung erkannte schon 2018, dass es neuer »Spielregeln für den Umgang mit kostbaren Gut See« braucht. Die fünf »Kärntner Seenkonferenzen« erarbeiteten ein Handbuch zur Raumplanung an Alpenseeufer – Orientierungswissen gegen weiteren »Wildwuchs«. Velden setzt dieses Wissen um. Konsequent, einstimmig, wissend, dass touristisches Prestige auch öffentliche Zugänglichkeit und Bewahrung der Seenlandschaft für alle Bürgerinnen und Bürger verlangt.

Ausblick: Spannung zwischen Kapital und Gemeinwohl

Die Zukunft der Marina Village hängt von den Vollstreckungsverfahren ab. Denkt man die Logik zu Ende, rollen die Bagger an. Ein symbolischer Abriss, falls er kommt, wäre ein Akt städtebaulicher Integrität – freilich auch Zeichen einer Gesellschaft, die zuvor versagt hat, jenen Bau zu verhindern.

Was Gabalier betrifft: Ein Boot liegt noch im Veldener Hafen, die Penthouse-Wohnung bleibt verschlossen. Sein Ausspruch »Ich finde in Velden schon ein Platzerl« mag augenzwinkernd gemeint sein. Es offenbart aber auch, dass Kapitalfluss jedes »Platzerl« zu finden vermag – wenn Regulierung fehlt. Die Gemeinde Velden hat entschieden, dass das nicht mehr so sein wird. Ein spätes, aber entschiedenes »Stopp«.