baukunst.art  | Gesellschaft | Juli 2026 | Lesezeit: ca. 6 Minuten
Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Brüssels Beton-Trauma wird zum Modell für die Stadt von morgen

Bestandssanierung bezeichnet die Ertüchtigung vorhandener Bausubstanz für veränderte Nutzungen und Standards, ohne den Abriss zum Ausgangspunkt der Planung zu machen. Im Brüsseler Nordviertel führt das Projekt ZIN in No(o)rd vor, wie aus dem lange verrufensten Hochhaus-Ensemble der belgischen Hauptstadt, den beiden Türmen des ehemaligen World Trade Center, ein architektonisches Vorzeigeobjekt entsteht. Die 1972 und 1976 errichteten Türme 1 und 2, jeweils rund 100 Meter hoch, standen jahrzehntelang für das Scheitern einer autogerechten Grossplanung. Heute stehen sie für deren Korrektur, und der Hebel dazu heisst Nutzungsmischung.

Der Ausgangspunkt war ein städtebauliches Trauma. Für den sogenannten Manhattan-Plan, Ende der 1960er Jahre beschlossen, wurde ein gewachsenes Wohnquartier nördlich des Brüsseler Zentrums grossflächig abgeräumt. Geplant waren acht Bürotürme entlang einer monofunktionalen Achse, realisiert wurden nur wenige. Zurück blieben Leerstellen, ein zehn Meter hoher Sockel, der die Türme vom Strassenraum abschnitt, und ein Viertel, das nach Feierabend verwaiste. Das World Trade Center wurde so seit 1970 zum Sinnbild urbaner Entfremdung, ein Ort, den Bürgerinnen und Bürger mieden.

Warum galt das World Trade Center als städtebauliches Desaster?

Der Grund lag nicht in der Höhe, sondern in der Haltung. Der Manhattan-Plan folgte dem Leitbild der funktional getrennten, autogerechten Stadt, das Henri Lefebvre bereits 1968 als Enteignung des städtischen Lebens kritisiert hatte. Büroflächen stapelten sich über einem Parkierungssockel, Wohnen und Handel fehlten, der öffentliche Raum endete an einer Betonkante. Hinzu kam die technische Alterung: mangelnde Energieeffizienz, überholte Geschosshöhen und komplizierte Eigentumsverhältnisse machten die Türme betriebswirtschaftlich zur Last. Was blieb, war ein enormer Bestand an grauer Energie, also an jener Energie, die in Herstellung und Errichtung des Rohbaus bereits gebunden war. Ein Abriss hätte diese Bilanz vollständig vernichtet.

Vor dem Umbau diente der leerstehende Komplex mehrere Jahre der Zwischennutzung, unter anderem durch Künstlerinnen und Künstler, kulturelle Initiativen und zeitweise als Unterkunft für Geflüchtete. Diese informelle Phase machte sichtbar, welches Potenzial im Bestand steckte, und band das Viertel wieder an das städtische Leben an.

Was macht die Nutzungsmischung zum Kern des Umbaus?

Die Planungsgemeinschaft aus 51N4E, Jaspers-Eyers Architects und l’AUC setzte den entscheidenden Schnitt nicht beim Volumen, sondern beim Programm. Von den rund 110.000 Quadratmetern oberirdischer Fläche entfallen etwa 75.000 auf Büros und 14.000 auf Wohnungen, hinzu kommen 240 Hotelzimmer sowie Flächen für Sport, Gastronomie und Einzelhandel. Entscheidend ist, dass diese Funktionen nicht säuberlich in Zonen getrennt, sondern über die Geschosse verschränkt werden; Wohnen und Arbeiten wechseln sich ab, ein neu eingefügtes Verbindungsvolumen mit vierzehn doppelt hohen Geschossen koppelt die beiden erhaltenen Türme. Die vertikale Verschränkung erzeugt eine über den Tag belebte Fassade und verhindert die tote Zone, die reine Bürobauten nach Dienstschluss prägt. Der abweisende Sockel wich einem offenen Erdgeschoss mit mehreren Adressen, eine halböffentliche Dachterrasse ergänzt das Ensemble.

Damit übersetzt ZIN ein Leitbild, das die deutsche Planung im urbanen Gebiet nach § 6a Baunutzungsverordnung seit 2017 verfolgt und das die Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt von 2007 formuliert: Dichte, Mischung und ein durchgehend belebter öffentlicher Raum. Die flämische Regierung mietet den grössten Teil der Büroflächen, rund 3.900 Beamtinnen und Beamte arbeiten künftig im Haus; die durchmischte Nutzung sorgt dafür, dass das Viertel nicht erneut zur reinen Bürowüste wird.

So überzeugend die Bilanz ausfällt, ganz ohne Zielkonflikte bleibt die Aufwertung nicht. Mit der Wiederbelebung des Nordviertels wächst der Druck auf die angrenzenden, sozial belasteten Quartiere; die frühere Zwischennutzung wich einer hochwertigen Regierungs- und Hotelnutzung. Ob die neue Mischung tatsächlich allen sozialen Gruppen offensteht oder vor allem zahlungskräftige Nutzergruppen anzieht, wird sich erst im Betrieb zeigen. Nutzungsmischung ist ein städtebauliches Instrument, kein sozialpolitischer Automatismus.

Wie wird aus einem Abrisskandidaten ein Rohstofflager?

Der zweite Hebel ist die Kreislaufwirtschaft. Statt die Türme abzureissen, behielten die Planenden die beiden Erschliessungskerne und wesentliche Teile der Tragstruktur und begriffen den Bestand als Materialbank. Nach Angaben des Entwicklers Befimmo wurden rund 30.000 Tonnen Beton abgetragen und wiederverwendet; ein Materialpass dokumentierte die verbauten Stoffe, das Projekt erhielt Zertifizierungen nach Cradle to Cradle, BREEAM und WELL. ZIN zählt damit zu den grössten Urban-Mining-Vorhaben Europas. Der Ansatz folgt drei Klassikern der Baukultur: Carl Elefantes Diktum, das umweltfreundlichste Gebäude sei das bereits vorhandene; Alex Gordons Formel „Long Life, Loose Fit, Low Energy“ von 1972; und Stewart Brands Modell der Schichten unterschiedlicher Lebensdauer, das robuste Tragwerke von kurzlebigem Ausbau trennt. Bewertungsmethoden wie die DIN EN 15978 machen den so vermiedenen CO2-Ausstoss überhaupt erst nachweisbar.

Was bedeutet das Projekt für den Umgang mit Bestand in Deutschland?

Für die DACH-Region ist die Übertragbarkeit hoch. Auch hier altern die Bürotürme der 1970er Jahre, verschärft durch veränderte Arbeitsformen und steigende Leerstände nach der Pandemie. In deutschen Innenstädten summiert sich der Büroleerstand spürbar; die Umwandlung nicht mehr marktgängiger Türme in gemischte Quartiere gilt vielerorts als naheliegende, aber planungsrechtlich anspruchsvolle Antwort. Das Baugesetzbuch verpflichtet in § 1a mit der Bodenschutzklausel zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden, das Gebäudeenergiegesetz setzt die energetischen Ziele, und der Umgang mit grauer Energie rückt in der Ökobilanz nach vorn. Ein Selbstläufer ist die Sanierung dennoch nicht: komplizierte Bestandsstatik, Schadstoffe und höhere Planungskosten nach den Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure verlangen mehr Sorgfalt als der Neubau auf der grünen Wiese. ZIN, Ende 2023 fertiggestellt und heute nach der flämischen Bildungspionierin Marie-Elisabeth Belpaire benannt, zeigt, dass sich dieser Aufwand lohnt, wenn Bestand nicht als Hindernis, sondern als Ressource und sozialer Anker der Stadt verstanden wird.