baukunst.art  | Beruf | Praxis | Juli 2026

Deutschlands Wohnungsbau verteuert sich schneller, als die Politik reagiert

Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes misst die Preise für Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer, und er meldet für Mai 2026 eine Beschleunigung: Der Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude verteuerte sich gegenüber Mai 2025 um 5,0 Prozent. Das geht aus der Pressemitteilung Nr. 241 des Statistischen Bundesamtes (Destatis) vom 10. Juli 2026 hervor. Im Februar 2026, dem vorherigen Berichtsmonat der Statistik, hatte die Jahresrate noch 3,3 Prozent betragen. Binnen eines Quartals legten die Baupreise um 2,4 Prozent zu.

Die Zahl ist kein Ausreißer einer Randgewerkegruppe. Sie trägt breit. Rohbauarbeiten verteuerten sich um 4,9 Prozent, Ausbauarbeiten um 5,1 Prozent. Betonarbeiten und Mauerarbeiten, die den größten Anteil am Gesamtindex haben, stiegen mit 3,6 und 3,8 Prozent noch vergleichsweise moderat. Dachdeckungsarbeiten sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten kosteten dagegen jeweils 7,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, Erdarbeiten 5,4 Prozent. Im Ausbau zogen Elektro-, Sicherheits- und informationstechnische Anlagen um 6,4 Prozent an, Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen, darunter Wärmepumpen, um 5,0 Prozent. Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden ohne Schönheitsreparaturen wurden um 5,6 Prozent teurer. Auch außerhalb des Wohnungsbaus dasselbe Bild: Bürogebäude plus 5,2 Prozent, gewerbliche Betriebsgebäude plus 5,0 Prozent, Straßenbau plus 6,2 Prozent.

Warum beschleunigt sich der Preisanstieg ausgerechnet jetzt?

Die Erklärung liegt weniger im Material als in der Arbeit. Der Preisschub von 2021 bis 2023 war ein Materialpreisschock, ausgelöst durch gestörte Lieferketten und Energiekosten. Der aktuelle Anstieg hat eine andere Signatur: Die Gewerke mit dem höchsten Lohnanteil führen die Rangliste an. Dachdeckung, Zimmerei und Holzbau sind personalintensiv und leiden zugleich unter dem stärksten Fachkräftemangel. Wo Kapazität knapp ist, wird sie teuer, unabhängig davon, was der Baustoff kostet.

Dazu kommt eine Nachfrage, die sich nach zwei schwachen Jahren zurückmeldet. Die Behörden genehmigten 2025 den Bau von 238.500 Wohnungen, 10,8 Prozent mehr als 2024. Von Januar bis März 2026 lag die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen 14,0 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Fertiggestellt wurden 2025 dagegen nur 206.600 Wohnungen, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr und das zweite deutliche Minus in Folge. Die durchschnittliche Abwicklungsdauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung stieg auf 27 Monate, 2020 waren es noch 20. Genehmigungen wachsen also, die Ausführungskapazität nicht. Genau in dieser Schere entstehen Preise.

Das Muster ist bekannt aus jeder Konjunkturerholung im Bauwesen, nur setzt es diesmal auf einem Niveau ein, das seit 2020 um rund die Hälfte über dem Ausgangspunkt liegt. Eine Erholung, die sich sofort in Preisen statt in Fertigstellungen niederschlägt, ist keine Erholung des Wohnungsmarkts. Sie ist die Ankündigung der nächsten Stockung.

Was bedeuten fünf Prozent für die Honorarpraxis?

Für Architektinnen und Architekten wirkt der Index doppelt, und beide Wirkungen ziehen in dieselbe Richtung. Nominell steigen die anrechenbaren Kosten nach § 4 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die sich nach den Kostengruppen der DIN 276 bestimmen, und mit ihnen das Honorar nach § 6 HOAI. Real ist davon wenig übrig, denn dieselbe Teuerung trifft die Bürokosten, allen voran die Personalkosten, die auch bei den Planenden den größten Block bilden.

Gravierender ist die zweite Wirkung. Bei einem Quartalsanstieg von 2,4 Prozent altert eine Kostenberechnung nach DIN 276 innerhalb der Leistungsphase 3 schneller, als das Projekt die Leistungsphase 4 erreicht. Wer eine Kostenschätzung aus der Leistungsphase 2 zwölf Monate später gegen ein Angebot hält, erklärt eine Abweichung, die er nicht verursacht hat. Bauherrinnen und Bauherren, insbesondere institutionelle, reagieren darauf mit Kostenobergrenzen. Wird eine solche Obergrenze als Beschaffenheit vereinbart, haftet das Büro für ihre Einhaltung, auch wenn der Markt sich bewegt. Der Baupreisindex verschiebt damit still ein Haftungsrisiko von der Konjunktur auf die Planung. Wer Kostenobergrenzen vereinbart, sollte sie an einen Stichtag und an eine Indexklausel binden, nicht an ein Versprechen.

Kann der Gebäudetyp E die Kostenkurve brechen?

Der politische Hoffnungsträger heißt Gebäudetyp E. Das Eckpunktepapier vom November 2025 sieht vor, dass Abweichungen von nicht sicherheitsrelevanten Komfortnormen zwischen fachkundigen Vertragsparteien nicht länger automatisch als Mangel gelten. Das Bundesministerium der Justiz will einen ersten Referentenentwurf nach dem Sommer 2026 vorlegen, die Verabschiedung ist für Ende 2026 angepeilt. Schätzungen zum Einsparpotenzial reichen von zehn bis zwanzig Prozent der Baukosten, in einzelnen Rechnungen bis zu 1.000 Euro je Quadratmeter. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) unterstützt das Vorhaben, kritisiert aber den gestreckten Zeitplan.

Diese Kritik trifft einen wunden Punkt. Selbst bei planmäßiger Verabschiedung Ende 2026 greift das Gesetz frühestens in Projekten, die 2027 beauftragt werden und nach 27 Monaten Abwicklungsdauer 2029 fertig werden. Bis dahin läuft der Index weiter. Fünf Prozent jährlich über drei Jahre summieren sich auf gut fünfzehn Prozent, also auf ungefähr jenen Betrag, den der Gebäudetyp E im günstigsten Fall einspart. Ein Gesetz, das eine Teuerung einholt, die während seines Gesetzgebungsverfahrens entsteht, ist kein Kostensenkungsprogramm. Es ist eine Bremse gegen den Rückwärtsgang.

Hinzu kommt ein blinder Fleck. Der Gebäudetyp E setzt am Normenkorsett an, also am Standard. Der aktuelle Preisanstieg kommt aber aus dem Lohn. Ein vereinfachter Dachaufbau spart Material und Ausführungsschritte, er schafft aber keine Dachdeckerin und keinen Zimmerer. Solange die Kapazität die Engstelle ist, verlagert eine Standardsenkung die Nachfrage, sie befriedigt sie nicht. Berufspolitisch heißt das: Die Debatte über Normen darf die Debatte über Nachwuchs und Ausbildung nicht ersetzen. Bisher tut sie genau das.

Was folgt daraus für die Interessenvertretung?

Drei Punkte gehören auf die Tagesordnung der Kammern. Erstens die Kostenkommunikation: Solange Kostenberechnungen ohne Indexbindung vorgelegt werden, tragen Planende ein Marktrisiko als Planungsfehler. Musterklauseln mit Bezug auf den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes wären ein wirksamerer Beitrag zur Haftungsbegrenzung als manche Fortbildung. Zweitens der Zeitplan des Gebäudetyp-E-Gesetzes: Die Forderung der Bundesarchitektenkammer nach Beschleunigung ist berechtigt und sollte mit den Zahlen aus dieser Statistik unterlegt werden, nicht mit Appellen. Drittens die Kapazität: Wer 400.000 Wohnungen jährlich fordert und gleichzeitig 206.600 fertigstellt, während die Preise um fünf Prozent steigen, hat kein Genehmigungsproblem, sondern ein Ausführungsproblem.

Die Pressemitteilung vom 10. Juli 2026 musste übrigens wegen einer falschen Jahreszahl korrigiert werden. Ein kleiner Fehler in einer Meldung, die eine große Zahl transportiert. Die Zahl selbst blieb, wie sie war.