baukunst.art   |   BERUF   |   Juli 2026

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Leerstand nebenan: Wie aus dem alten Bürohaus bezahlbare Wohnungen werden

Der KfW-Zuschuss 266 „Gewerbe zu Wohnen“ ist ein direkter, nicht rückzahlbarer Baukostenzuschuss des Bundes, der seit dem 1. Juli 2026 den Umbau leerstehender Nichtwohngebäude zu Wohnungen mit bis zu 30.000 Euro je neuer Wohneinheit unterstützt. Abgewickelt wird das Programm von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Die zugrunde liegende Förderrichtlinie erschien am 2. April 2026 im Bundesanzeiger, für das Haushaltsjahr 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit, und die Laufzeit endet vorerst mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Die Ausgangslage ist in wenigen Zahlen umrissen. Laut einem Bericht der Bundesregierung vom November 2025 stieg die Leerstandsquote in den großen deutschen Büromärkten zwischen 2019 und 2024 von rund zwei auf 5,6 Prozent, was etwa elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche entspricht. Das Beratungshaus JLL bezifferte den Büroleerstand in den sieben größten Städten Ende 2025 auf 8,1 Millionen Quadratmeter. Dem steht ein anhaltender Mangel an bezahlbarem Wohnraum gegenüber. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) verbindet mit dem Programm daher ein dreifaches Versprechen: Leerstand abbauen, Wohnraum schaffen und den Gebäudebestand klimagerecht erneuern.

Was fördert der Zuschuss 266 konkret?

Gefördert werden ausschließlich die baulichen Umbaumaßnahmen. Dazu zählen Rückbau, Grundrissänderungen, der Bau neuer Treppenhäuser, die Erschließung, statische Anpassungen, der gesamte Innenausbau sowie die Umgestaltung der Außenflächen einschließlich Entsiegelung. Der Fördersatz beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten, bezogen auf höchstens 100.000 Euro je neuer Wohneinheit. Daraus ergibt sich der Höchstbetrag von 30.000 Euro pro Wohnung. Voraussetzung ist, dass durch den Umbau mindestens eine neue, abgeschlossene Wohneinheit entsteht und das Gebäude zuvor beheizt und nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Eine wichtige Trennlinie verläuft bei der Energetik. Die Kosten der energetischen Sanierung, also Dämmung, Fenster oder Wärmeerzeuger, sind über den Zuschuss 266 nicht förderfähig. Dafür ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zuständig, etwa über das KfW-Programm 261. Beide Linien lassen sich kombinieren, solange dieselbe Kostenposition nicht doppelt angesetzt wird. Zugleich verlangt das Programm einen energetischen Zielstandard: Nach dem Umbau muss mindestens das Niveau „Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien“ erreicht werden, bei denkmalgeschützter Substanz genügt „Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien“. Die Einbindung einer Sachverständigen oder eines Sachverständigen aus der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) ist verpflichtend.

Wer ist antragsberechtigt, und wo lauert die zeitliche Falle?

Antragsberechtigt sind natürliche wie juristische Personen, also Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer ebenso wie private Investoren, Wohnungsunternehmen, Kommunen und gemeinnützige Organisationen. Die spätere Vermietung der neuen Wohnungen ist ausdrücklich zulässig. Für Unternehmen ist allerdings die De-minimis-Regelung zu beachten, die staatliche Beihilfen über einen Dreijahreszeitraum begrenzt.

Die entscheidende Hürde ist zeitlicher Natur. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn bei der KfW gestellt sein. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher erbracht werden, der erste Bauauftrag jedoch nicht. Wer vor der Förderzusage Material bestellt oder Abrissarbeiten beauftragt, verliert den Anspruch vollständig. Zusätzlich bedarf die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen in aller Regel einer Baugenehmigung. Der Umsetzungszeitraum beträgt maximal 54 Monate.

Warum entscheidet sich die Wirtschaftlichkeit selten am Zuschuss?

Der Zuschuss wirkt als Anschub, nicht als Vollfinanzierung. Als grobe Orientierung gelten für den reinen Umbau 800 bis 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein Projekt mit zehn Wohnungen bringt bei maximaler Ausschöpfung 300.000 Euro, was die Umbaukosten je nach Objekt um etwa zehn bis zwanzig Prozent entlastet. Der Löwenanteil der Ausgaben entsteht andernorts: bei der Ertüchtigung der Tragkonstruktion, dem Einbau von Nasszellen, der Anpassung der Gebäudehülle an den geforderten Effizienzstandard und, nicht zuletzt, in der Dauer der Genehmigungsverfahren.

Flankiert wird das Programm von mehreren Rechtsänderungen. Die Novelle des Baugesetzbuchs aus dem Jahr 2025 führte mit § 246e BauGB den sogenannten Bau-Turbo ein, der erweiterte Befreiungen nach § 31 BauGB und verbindliche Bearbeitungsfristen vorsieht. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) wurde angepasst, um Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen zu entschärfen. In Bayern verhindert Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), dass Gemeinden allein wegen der Umnutzung zu Wohnzwecken zusätzliche Stellplätze verlangen. Solche Erleichterungen senken einzelne Kostenhürden, ersetzen aber keine objektbezogene Machbarkeitsprüfung.

Was bedeutet das Programm für die gemischte Stadt?

Jenseits der Kostenrechnung liefert die Kreislaufwirtschaft im Bauwesen ein gewichtiges Argument. Die Umnutzung von Bestandsgebäuden spart nach Angaben des BMWSB bis zu zwei Drittel der Kohlendioxid-Emissionen gegenüber einem vergleichbaren Neubau. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) empfahl im Frühjahr 2026 in seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“, Kreislaufkriterien fest in die Bauförderung zu verankern.

Kritik bleibt dennoch nicht aus. Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft begrüßen den Impuls, halten ihn aber für strukturell begrenzt. Sozialpolitisch orientierte Stimmen bemängeln die fehlende Mietbindung: Ein öffentlich subventionierter Umbau kann anschließend zu beliebigen Marktmieten vermietet werden. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) warnt zudem davor, dass die flächendeckende Umwandlung von Ladenlokalen die Nutzungsmischung in den Innenstädten kippen lässt, auf die das Handwerk für seine Kundennähe angewiesen ist.

So markiert der Zuschuss 266 vor allem den politischen Willen zur Aktivierung des Bestands. Ob die 300 Millionen Euro den Unterschied zwischen einem rechnerisch tragfähigen und einem tatsächlich gebauten Projekt ausmachen, entscheidet sich am einzelnen Objekt, an den Genehmigungszeiten und an der Frage, ob das vereinfachte Bauen nach dem Gebäudetyp E auch für Umnutzungen praxistauglich wird.