baukunst.art  | Regionales / Hamburg | Juli 2026

Wem gehört die Stadt? Eine Stiftung baut Eimsbüttels Zukunft

Das Beiersdorf-Quartier bezeichnet das geplante, gemischt genutzte Mietwohnquartier auf dem historischen Werksareal der Beiersdorf AG zwischen Unnastraße und Quickbornstraße in Hamburg-Eimsbüttel. Nach zwei Jahren auf Eis hat die TROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung als Eigentümerin des Grundstücks am 24. Juni 2026 grünes Licht für die Umsetzung gegeben. Damit rücken die planungsrechtlichen Fragen, die während des Baustopps liegen geblieben waren, erst recht in den Vordergrund.

Auslöser der Quartiersentwicklung ist der Umzug der Beiersdorf-Konzernzentrale, die seit 2023 auf dem rund 250 Millionen Euro teuren Campus an der Beiersdorfstraße arbeitet, dort, wo 1892 mit dem Richtfest der ersten Fabrik die Firmengeschichte begann. Auf dem frei werdenden, etwa 34.000 Quadratmeter großen Areal sollen bis zu 850 Wohnungen entstehen, ausschließlich zur Miete. Die TROMA, die betriebliche Pensionskasse des Konzerns, beziffert ihre Investition auf rund 700 Millionen Euro und will das Quartier dauerhaft im eigenen Bestand halten. Vorausgegangen war ein sechsjähriger Beteiligungsprozess von 2018 bis 2023 unter dem Titel „Stadtmacherei“, gefolgt von einem städtebaulichen Wettbewerb, den ASTOC Architects and Planners mit dem Freiraumbüro LAND gewannen, sowie einer hochbaulichen Entwurfsstudie, die Duplex Architekten für sich entschieden. Ende 2024 hatte Beiersdorf die Pläne wegen veränderter Rahmenbedingungen auf dem Bau-, Immobilien- und Kapitalmarkt gestoppt; der Bezirk hielt am Verfahren fest.

Inhaltlich haben die Stiftung und die Beiersdorf Urban Development GmbH das Konzept seit dem Siegerentwurf von 2023 in vier Punkten überarbeitet: Wohnungsmix, Mobilität, Energieversorgung und Freiraum. Vorgesehen ist ein Nutzungsmix mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen für verschiedene Lebensphasen, ergänzt um Kindertagesstätten, Wohnraum für Studierende und Seniorinnen und Senioren sowie Serviced Apartments. Von den ausschließlich vermieteten Einheiten sollen 20 Prozent öffentlich gefördert sein. Ein Mobilitätskonzept mit gebündelten Parkmöglichkeiten, geteilten Angeboten und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr soll das Quartier autoarm halten. Die Leitlinien aus Beteiligung und Wettbewerben bleiben nach Angaben der Stiftung unverändert.

Was macht das Beiersdorf-Quartier planungsrechtlich zum Sonderfall?

Ungewöhnlich ist zunächst die Eigentümerstruktur. Bauherrin ist mit der TROMA eine 1915 von Oscar Troplowitz und Otto Hanns Mankiewicz gegründete Stiftung, die das Areal nicht verwerten, sondern dauerhaft vermieten will. Eigentumswohnungen und ein späterer Verkauf sind ausgeschlossen; die Realisierung übernimmt die Beiersdorf Urban Development GmbH. Damit entfällt der übliche Renditedruck des spekulativen Neubaus, ein Modell, das stabile Nachbarschaften und langfristige Mietpreisstabilität begünstigen kann, sofern die Kalkulation trägt. Der Preis dieser Konstruktion zeigt sich allerdings an anderer Stelle, nämlich beim Anteil des geförderten Wohnraums.

Rechtlich läuft die Entwicklung über ein Bebauungsplanverfahren, das der Bezirk Eimsbüttel auch während des Baustopps weitergeführt hat. Grundlage sind die Erforderlichkeit der Planung nach § 1 Absatz 3 BauGB, der Aufstellungsbeschluss nach § 2 Absatz 1 BauGB, die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 BauGB sowie der abschließende Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB, der in Hamburg als Rechtsverordnung festgestellt wird. Für ein durchmischtes Quartier aus Wohnen, Nahversorgung, Gastronomie, Gewerbe und Kultur bietet sich die Festsetzung als Urbanes Gebiet nach § 6a BauNVO an, das seit 2017 höhere Dichten und eine engere Verzahnung der Nutzungen zulässt. Städtebaulich bleibt der Rahmen der Wettbewerbe bestehen: fünf Baublöcke, zwei Hochpunkte mit zwölf und vierzehn Geschossen, begrünte und öffentlich zugängliche Dächer sowie eine Quartiersgasse, die den Park am Weiher mit der Heckscherstraße verbindet. Die beiden Hochpunkte setzen dabei einen Akzent, der sich an der gewachsenen Blockrandbebauung der Umgebung messen lassen muss.

Warum bleibt die Förderquote der wunde Punkt?

Hamburg steuert den sozialen Wohnungsbau über den sogenannten Drittelmix, wonach je ein Drittel auf geförderten Mietwohnungsbau, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentum entfallen soll. Im „Vertrag für Hamburg“ und im „Bündnis für das Wohnen“ hat die Stadt diese Zielmarke für private Flächen verschärft: Wird neues Planrecht geschaffen, sollen regelhaft mindestens 35 Prozent geförderte Wohnungen entstehen. Verbindlich fixiert wird eine solche Quote üblicherweise in einem städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB.

Das Beiersdorf-Quartier sieht bislang 20 Prozent öffentlich geförderte Wohnungen vor, deutlich unter der städtischen Zielmarke, und das in einer nachgefragten innerstädtischen Lage, für die der Senat bis zu 50 Prozent geförderten Wohnraum für angemessen hält. Senatorin Karen Pein wertet die Fortführung des Projekts gleichwohl als spürbaren Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes. Zur ehrlichen Bilanz gehört die Gegenrechnung: Weil das gesamte Quartier vermietet und keine einzige Wohnung veräußert wird, unterschreitet die geförderte Quote zwar das Ziel, verzichtet aber vollständig auf das renditestarke Eigentumsdrittel. Ob dieser Verzicht den Fehlbetrag an geförderten Einheiten aufwiegt und ob ergänzend der dritte Förderweg für mittlere Einkommen greift, wird das Bebauungsplanverfahren klären müssen.

Wie verträgt sich der Abriss mit dem Nachhaltigkeitsversprechen?

Die größte Reibung liegt im Rückbau. Rund 34.000 Quadratmeter Bestand, nicht denkmalgeschützt, sollen ab der zweiten Jahreshälfte 2027 abgetragen werden, bevor der Neubau in Etappen folgt. In grauen Emissionen gerechnet steht dieser Abriss in Spannung zum eigenen Nachhaltigkeitsanspruch und zur Davos-Erklärung von 2018, die den Erhalt vorhandener Substanz zur Grundregel einer hohen Baukultur erklärt. Der Klimaschutz ist über § 1 Absatz 5 und Absatz 6 Nummer 7 BauGB abwägungsrelevant; die Ökobilanz des Rückbaus gehört daher ebenso offengelegt wie die des Neubaus, andernfalls bleibt das Etikett der Zukunftsfähigkeit unbelegt.

Rückenwind erhält das Vorhaben aus dem Bauordnungsrecht. Die zum 1. Januar 2026 neu gefasste Hamburgische Bauordnung ersetzt die Kfz-Stellplatzpflicht durch einen Mobilitätsnachweis nach § 49 HBauO, der auch geteilte Mobilität und den öffentlichen Nahverkehr anrechnet, während die Fahrradplatzpflicht nach § 48 HBauO bestehen bleibt. Ein „autoarmes“ Quartier ist damit erstmals ohne aufwändige Ausnahmekonstruktion darstellbar. Zugleich verschärft die Neufassung das barrierefreie Bauen, das in § 2 Absatz 9 HBauO nun legaldefiniert ist und bereits ab mehr als zwei Wohnungen greift, was zu den geplanten Angeboten für Studierende, Seniorinnen und Senioren sowie zu den Serviced Apartments passt; die DIN 18040-2 gibt hierfür den technischen Rahmen. Für ein Quartier, das ausdrücklich alle Lebensphasen adressiert, ist diese Verschärfung eher Chance als Bürde.

Bis zum ersten Einzug ab 2031 bleibt das Quartier ein Versprechen. Ob es sich einlöst, entscheidet sich weniger an den Visualisierungen als an drei Festsetzungen des Bebauungsplans: einer nachvollziehbar begründeten Förderquote, einer verbindlichen Bilanz der grauen Emissionen und einem Mobilitätskonzept, das den autoarmen Anspruch rechtssicher absichert. Ein zukunftsfähiges Stadtquartier misst sich an diesen Nachweisen, nicht an der Höhe der Investitionssumme.