baukunst.art | Regionales | Baden Württemberg | Juni 2026

Bauen oder zahlen: Die Grundsteuer als Hebel gegen den Flächenfraß

Das modifizierte Bodenwertmodell ist ein Grundsteuersystem, das den steuerlichen Wert eines Grundstücks allein aus seiner Fläche und dem amtlichen Bodenrichtwert ableitet und die vorhandene Bebauung vollständig ausblendet. Am 20. Mai 2026 hat der Bundesfinanzhof (BFH) dieses Verfahren in zwei Musterprozessen (Az. II R 26/24 und II R 27/24) für verfassungsgemäß erklärt und damit das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) bestätigt. Für rund 5,6 Millionen Wirtschaftseinheiten im Südwesten steht damit fest: Ob auf einer Parzelle ein Einfamilienhaus, ein Mietshaus oder nur eine Gartenlaube steht, bleibt für die Steuerlast ohne Belang.

Hintergrund der Reform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018 (Az. 1 BvL 11/14), die die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) für gleichheitswidrig erklärte. Der Bundesgesetzgeber schuf daraufhin ein wertorientiertes Bundesmodell, räumte den Ländern über eine Öffnungsklausel jedoch eigene Wege ein. Baden-Württemberg entschied sich bewusst für die schlankste Variante: ein Modell, das ohne Gebäudedaten, Baujahr oder Mietniveaus auskommt und ausschließlich an Grund und Boden anknüpft. Während das Bundesmodell Bodenwert, Gebäudeart, Baujahr und eine statistische Nettokaltmiete kombiniert, verzichtet das Land bewusst auf all diese Parameter.

Den Entscheidungen lagen zwei Klagen zugrunde, die der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützt hatten. In Karlsruhe wehrte sich die Eigentümerin eines rund 1.100 Quadratmeter großen Grundstücks gegen die Bewertung ihres Zweifamilienhauses. Das Finanzamt setzte die gesamte Fläche mit dem vollen Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter an und stellte den Grundsteuerwert auf rund 565.000 Euro fest, obwohl der hintere, tiefer liegende Gartenbereich kaum bebaubar ist. In Stuttgart verlangten Eheleute für ihr 434 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Doppelhaus aus den 1930er Jahren eine pauschale Minderung um sieben Prozent, weil Verkehrslärm und Wohnlage den Wert schmälerten. Beide Klagen blieben erfolglos.

Nach Paragraf 38 Absatz 1 LGrStG BW ergibt sich der Grundsteuerwert schlicht aus der Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Individuelle Merkmale wie Verkehrslärm, Hanglage oder die konkrete Nutzung einzelner Teilflächen bleiben grundsätzlich unberücksichtigt. Der zweite Senat berief sich auf die grundgesetzliche Öffnungsklausel des Artikel 72 Absatz 3 Grundgesetz, die seit der Föderalismusreform abweichende Landesregelungen erlaubt. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht, wie sie der Bund der Steuerzahler gefordert hatte, lehnte das Gericht ab. Bei einem Massenverfahren mit Millionen Fällen dürfe der Gesetzgeber typisieren und vereinfachen.

Was bedeutet die bodenwertorientierte Steuer für die Planungskultur?

Hier liegt der baukulturelle Kern des Urteils. Eine Abgabe, die ausschließlich den Boden belastet und das Gebäude verschont, wirkt wie ein stilles Lenkungsinstrument. Wer ein großes, teuer bewertetes Grundstück nur gering ausnutzt, etwa mit einem flachen Bungalow und weitläufigem Garten, zahlt anteilig mehr als die Eigentümerin eines schmalen, hoch bebauten Grundstücks in vergleichbarer Lage. Das Modell folgt damit einer Logik, die in der Fachdebatte seit langem unter dem Begriff Bodenwertsteuer diskutiert wird: Sie soll Anreize zur baulichen Verdichtung setzen und das Horten unbebauter Flächen verteuern. Ökonomen verweisen auf eine lange Tradition: Bereits im 19. Jahrhundert plädierte der amerikanische Reformer Henry George dafür, allein den Bodenwert zu besteuern, weil dieser nicht durch die Leistung der Eigentümerschaft, sondern durch die Gemeinschaft entstehe. Baden-Württemberg überführt diesen Gedanken erstmals flächendeckend in geltendes Recht.

Für die Stadtentwicklung berührt dies unmittelbar den Vorrang der Innenentwicklung, den Paragraf 1 Absatz 5 und Paragraf 1a Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) als Bodenschutzklausel verankern. Eine Steuer, die Baulücken und untergenutzte Grundstücke belastet, kann die Mobilisierung von Bauland im Bestand fördern und so dem Flächenverbrauch im Außenbereich entgegenwirken. Kritisch betrachtet benachteiligt das Modell jedoch genau jene durchgrünten, locker bebauten Quartiere, die in Zeiten von Hitzeinseln und Starkregen stadtklimatisch an Bedeutung gewinnen. In dieselbe Richtung zielt der Bebauungsplan der Innenentwicklung nach Paragraf 13a BauGB, der Nachverdichtung im beschleunigten Verfahren ermöglicht. Die steuerliche Botschaft an Eigentümerinnen und Eigentümer großer Gärten lautet im Zweifel: bebauen oder zahlen.

Welche Folgen hat das Urteil für Eigentümerinnen und Eigentümer?

Für Betroffene schafft das Urteil zunächst Rechtssicherheit, schließt Einwände aber nicht vollständig aus. Das Landesgesetz sieht zwei Ventile vor. Nach Paragraf 40 Absatz 3 LGrStG BW ermäßigt sich die Steuermesszahl um 30 Prozent, wenn ein Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient. Nach Paragraf 38 Absatz 4 LGrStG BW lässt sich ein niedrigerer Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, sofern der pauschal ermittelte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um mehr als 30 Prozent übersteigt. Diese Schwelle ist hoch: Geringfügige Überbewertungen, etwa durch Lärm oder eine ungünstige Lage, bleiben folgenlos. Wer den Aufwand eines Verkehrswertgutachtens scheut, trägt die pauschale Bewertung; der Bund der Steuerzahler fordert daher, die Gutachterkosten den Finanzämtern aufzuerlegen.

Die eigentliche Achillesferse des Modells benennen die Kläger an anderer Stelle: die Qualität der Bodenrichtwerte selbst. Diese Werte ermitteln kommunale Gutachterausschüsse auf Grundlage des Paragraf 196 BauGB, doch ihre Aussagekraft schwankt je nach Datenlage und Marktaktivität einer Zone erheblich. Wo wenige Verkäufe stattfinden, beruhen die Werte auf schmaler Basis. Da der Bodenrichtwert im baden-württembergischen Modell zur alleinigen Bemessungsgrundlage aufsteigt, überträgt sich jede Ungenauigkeit unmittelbar auf die Steuerlast. Der zweite Senat sah hierin keinen Verfassungsverstoß, die Debatte um die Datenqualität dürfte damit aber nicht beendet sein. Mit der Digitalisierung der Bodenrichtwertkarten und ihrer Vereinheitlichung über das Portal BORIS wächst zwar die Transparenz, die methodischen Lücken in datenarmen Lagen bleiben jedoch bestehen.

Das Urteil hat über Baden-Württemberg hinaus Signalwirkung. Fünf Länder haben eigene Grundsteuergesetze verabschiedet, elf folgen dem Bundesmodell, das der BFH bereits im Dezember 2025 bestätigt hatte. Verfahren gegen die Modelle in Hamburg und Hessen will der BFH voraussichtlich im November 2026 verhandeln, jenes gegen das bayerische Flächenmodell in der ersten Hälfte 2027. Sollten diese Entscheidungen ähnlich ausfallen, verfestigt sich ein föderaler Flickenteppich, in dem vergleichbare Grundstücke je nach Bundesland unterschiedlich belastet werden. Für die Baukultur bleibt die Grundsteuer damit weit mehr als eine fiskalische Randnotiz. Sie entscheidet mit darüber, ob sich dichtes Bauen lohnt, ob Gärten zur Last werden und wie Kommunen ihre Bodenpolitik künftig ausrichten. Das oberste Finanzgericht hat dem Land einen weiten Gestaltungsspielraum zugestanden. Was die Politik daraus macht, ist eine Frage der Baukultur, nicht des Steuerrechts.