baukunst.art  |  Gesellschaft | Juli 2026

Die leeren Häuser. Was Japans Wohnungsschwemme über Deutschlands Zukunft verrät

Als Akiya bezeichnet die japanische Wohnungsstatistik dauerhaft unbewohnte Wohngebäude, die weder vermietet noch verkauft noch abgerissen werden. Rund neun Millionen solcher Häuser wies die Housing and Land Survey des japanischen Innenministeriums aus, etwa 13,8 Prozent des gesamten Wohnungsbestands und damit ungefähr jedes siebte Gebäude (Erhebung 2023, veröffentlicht 2024). Das Nomura Research Institute hält einen Anstieg auf bis zu 30 Prozent bis 2033 für möglich. Daraus ergibt sich die Frage, ob der deutschsprachige Raum vor demselben Szenario steht. Die Antwort fällt differenzierter aus, als die Schlagzeile vom Wohnraum im Überfluss vermuten lässt.

Was erzeugt Japans Wohnungsüberschuss?

Der japanische Leerstand ist ein aggregiertes Phänomen, das aus drei gleichzeitig wirkenden Ursachen entsteht. Erstens schrumpft und altert die Bevölkerung seit Jahren. Zweitens hält der Neubau unvermindert an; allein 2024 entstanden rund 220.000 neue Einfamilienhäuser. Drittens verliert ein Wohnhaus in Japan binnen weniger Jahrzehnte fast seinen gesamten Marktwert, weil kulturell der Abriss und Neubau dem Erhalt vorgezogen wird; ökonomisch zählt vielfach nur der Boden. Hinzu treten ungeklärte Erbverhältnisse, die Verkauf oder Abriss blockieren. Erst im April 2024 führte Japan eine verpflichtende Registrierung von Erbschaften ein, um dieser Blockade zu begegnen. Der Überschuss ist damit nicht allein demografisch verursacht, sondern ebenso ein Ergebnis der Bau- und Eigentumskultur.

Steht Deutschland vor demselben Ãœberschuss?

Im Aggregat zeigt der deutsche Wohnungsmarkt derzeit in die entgegengesetzte Richtung. Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen sank 2024 auf rund 522.000 Einheiten oder 2,2 Prozent, den zweitstärksten Rückgang seit über zwanzig Jahren (CBRE-empirica-Leerstandsindex, Stand Ende 2024). Getragen wurde diese Entwicklung von einer Nettozuwanderung von rund 430.000 Menschen bei zugleich eingebrochenem Neubau. Entscheidend ist ein struktureller Unterschied zu Japan: Nicht die Einwohnerzahl bestimmt die Wohnungsnachfrage, sondern die Zahl der Haushalte. Diese steigt durch Alterung und sinkende Haushaltsgrößen weiter, weshalb das Forschungsinstitut empirica für die Jahre 2024 bis 2027 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170.000 Wohnungen ausweist, der Mitte der 2030er Jahre wieder auf etwa 200.000 Einheiten steigt.

Wo entsteht in Deutschland bereits Ãœberschuss?

Unterhalb des Aggregats verläuft eine tiefe Bruchlinie, die dem japanischen Muster durchaus ähnelt. In Wachstumsregionen liegt der Leerstand bei nur 1,4 Prozent, in Schrumpfungsregionen dagegen bei 6,9 Prozent (CBRE-empirica-Leerstandsindex 2024). In Ostdeutschland ohne Berlin standen 5,4 Prozent der Geschosswohnungen leer, im Westen nur 1,7 Prozent. Betroffen sind längst nicht allein die ostdeutschen Länder wie Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen, sondern ebenso schrumpfende Kreise in Südniedersachsen, Nordhessen, im südöstlichen Nordrhein-Westfalen sowie in Rheinland-Pfalz und im Saarland. Die Perspektive verschärft sich: Eine Untersuchung für das Bundesministerium des Innern und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erwartet bis 2030 eine Verdopplung der leerstehenden Wohnungen gegenüber 2015 auf knapp drei Millionen, wovon 60 Prozent auf Schrumpfungsregionen entfielen.

Welche sozialen Folgen hat der strukturelle Leerstand?

Leerstand ist nicht nur eine Bilanzgröße, sondern ein sozialer Abwertungsmechanismus. Verwahrloste Gebäude mindern den Wert der Nachbarschaft, vergrößern die Distanz zu Infrastrukturangeboten und beschleunigen den Wegzug jener, die es sich leisten können. In Japan zeigte das Noto-Beben von 2024, wie baufällige Leerstände zur akuten Gefahr werden, wenn sie einstürzen und Rettungswege blockieren. Im deutschsprachigen Raum verläuft die Abwärtsspirale langsamer, folgt aber demselben Prinzip: Wo Kaufkraft und Einwohnerzahl sinken, geraten der lokale Einzelhandel, die Nahversorgung und die soziale Infrastruktur unter Druck. Die soziale Frage des Leerstands ist damit weniger eine des Wohnraummangels als eine der Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse zwischen prosperierenden Ballungsräumen und strukturschwachen Regionen, wie sie das Raumordnungsgesetz (ROG) als Leitbild vorgibt.

Wie stellt sich die Lage in Österreich und der Schweiz dar?

Österreich kennt dieselbe Zweiteilung. Während in Wien, Graz und Linz Wohnungsmangel herrscht, verlieren strukturschwache Regionen der Steiermark, Oberösterreichs und Kärntens durch die Abwanderung junger Bürgerinnen und Bürger an Substanz; hinzu tritt der Leerstand von Zweitwohnungen in den Tourismusgemeinden. Die Schweiz dagegen kennt das Überflussphänomen kaum. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) erhobene Leerwohnungsziffer sank 2024 weiter auf 1,08 Prozent. Dort bleibt Knappheit, nicht Überschuss, das bestimmende Thema. Ein flächendeckender Wohnungsüberschuss nach japanischem Vorbild ist im gesamten DACH-Raum vorerst nicht absehbar.

Was bedeutet der Donut-Effekt für die Stadtentwicklung?

Die eigentliche Parallele zwischen Japan und dem deutschsprachigen Raum liegt nicht im Überschuss selbst, sondern in einer verbreiteten Fehlsteuerung. Beide Räume produzieren Neubau am Siedlungsrand, während die Ortskerne veröden. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beschreibt dieses Muster als Donut-Effekt, als Gemeinde mit innerörtlichem Leerstand bei gleichzeitigem Neubau auf der grünen Wiese. Der deutsche Leerstand ist dabei weniger ein mengenmäßiges als ein qualitatives Problem: Zuschnitt, Größe, Ausstattung und Lage vieler Bestandswohnungen entsprechen nicht mehr der Nachfrage, weshalb selbst Schrumpfungsregionen punktuell Neubau benötigen, etwa altersgerechten Wohnraum. Das Baugesetzbuch hält mit den Stadtumbaumaßnahmen nach § 171a Baugesetzbuch (BauGB) und die seit 1971 bestehende Städtebauförderung Instrumente bereit, um innerörtliche Leerstände vor dem Neubau am Rand zu aktivieren.

Der entscheidende Unterschied bleibt kultureller Natur. Wo Japan gegen einen bereits eingetretenen Wertverfall mit Abriss, symbolischen Verkäufen für einen einzigen Yen und kommunalen Akiya-Börsen ankämpft, behält der Gebäudebestand im DACH-Raum seinen Wert, und es besteht eine ausgeprägte Sanierungskultur. Das macht das Weiterbauen zur naheliegenden Antwort auf den demografischen Druck. Japan zeigt weniger, was Deutschland zwangsläufig bevorsteht, als vielmehr, was geschieht, wenn Neubau und Bestandspflege dauerhaft auseinanderfallen. Die schrumpfenden Regionen des deutschsprachigen Raums werden diesen Druck in den 2030er Jahren deutlich spüren. Ob daraus ein japanisches Szenario wird, entscheidet sich weniger an der Demografie als an der Frage, ob der Bestand ertüchtigt oder der Rand weiter bebaut wird.