baukunst.art | Österreich/ REGIONALES / Niederösterreich | Oktober 2026

Zweitwohnsitze als baukulturelles Problem: Was Niederösterreich in Reichenau an der Rax verhandelt

Halb Haupt-, halb Zweitwohnsitz: In Reichenau an der Rax fragte ORTE, was Zweitwohnsitze mit Ortskernen machen. Niederösterreichs Gemeinden fehlen Abgabe, Daten und Widmung.

Ein Zweitwohnsitz ist eine Wohnung, die nur zeitweise genutzt wird, während der Lebensmittelpunkt ihrer Bewohnerinnen und Bewohner anderswo liegt; zum baukulturellen Problem wird er, sobald in einem Ort mehr Fenster dunkel bleiben als leuchten. Wie nahe Niederösterreich dieser Schwelle stellenweise kommt, verhandelte das ORTE Architekturnetzwerk Niederösterreich am 15. und 16. Oktober 2026 im Schloss Reichenau an der Rax. Das Symposium „Zweitwohnsitze. Fluch oder Segen für den ländlichen Raum?“ richtete sich ausdrücklich an Politik und Verwaltung in Gemeinden und beim Land, also an jene, die über Widmungen entscheiden, aber selten in Architekturveranstaltungen sitzen. Der Ort war gut gewählt: Reichenau ist seit dem 19. Jahrhundert Sommerfrische der Wiener Gesellschaft, seine Villen sind die gebaute Vorgeschichte des heutigen Problems.

Wie groß ist das Phänomen in Niederösterreich?

Laut Statistik Austria zählte Niederösterreich zum 1. Jänner 2026 insgesamt 369.926 Nebenwohnsitze, rund ein Viertel aller Nebenwohnsitze Österreichs. Der Raumplaner Hans Emrich (Emrich Consulting) nannte die Zahl in Reichenau und relativierte sie zugleich. Ein Nebenwohnsitz ist zunächst eine Kategorie des Meldegesetzes 1991; dahinter kann ein Wochenendhaus stehen, aber ebenso die Wohnung einer Pendlerin, eines Studenten oder der Tochter, die ihre Eltern pflegt. Erst die tatsächliche Nutzung entscheidet, ob ein Ort belebt wird oder verödet. Die Registerzählungen zeigen (nach anderer Zählweise) eine klare Richtung: 2011 waren in Niederösterreich 298.217 Nebenwohnsitze gemeldet, 2021 bereits 337.415.

Im Gastgeberort ist die Lage zugespitzt. Bürgermeister Johann Döller berichtete, das Verhältnis von Haupt- zu Zweitwohnsitzen nähere sich in Reichenau 50 zu 50 an. Viele Zweitwohnsitzende kommen aus Wien und dem Umland, zahlreiche sind im Ort aufgewachsen. Am Freitagabend gehen die Lichter an, am Montag wieder aus. Die Infrastruktur dagegen muss die Gemeinde an sieben Tagen vorhalten: Wasser, Kanal, Straßen, Winterdienst.

Was macht der Zweitwohnsitzanteil mit Ortskernen, Baulandpreisen und Infrastruktur?

Die Mechanik beschrieb Arthur Kanonier, Leiter des Forschungsbereichs Bodenpolitik und Bodenmanagement an der Technischen Universität Wien (TU Wien): Wo der besiedelbare Raum begrenzt ist, verknappt zusätzliche Nachfrage nach Freizeitimmobilien das Bauland und treibt die Preise; junge Familien werden vom Bodenmarkt verdrängt. Belastbare Preisreihen für niederösterreichische Zweitwohnsitzgemeinden lieferte das Symposium nicht, und auch das gehört zum Befund. Emrich benannte die Datenlage als Kernproblem: Ohne Wissen über tatsächliche Nutzung, Leerstand und Infrastrukturkosten lassen sich Ziele kaum formulieren und Maßnahmen nicht überprüfen.

Für die Gemeindefinanzen ist die Rechnung einfacher. Der Finanzausgleich verteilt die Ertragsanteile im Wesentlichen nach der Zahl der Hauptwohnsitze; für Freizeitwohnsitzende erhalten Gemeinden keine Abgeltung, wie der Niederösterreichische Gemeindebund festgehalten hat. Eine Zweitwohnsitzabgabe, wie sie Gemeinden in Tirol, Salzburg, Kärnten, der Steiermark und Vorarlberg einheben dürfen, kennt Niederösterreich nicht. Döller forderte sie in Reichenau erneut. Seit der Wahlrechtsreform 2022 sind Zweitwohnsitzende zudem bei Gemeinderats- und Landtagswahlen nicht mehr stimmberechtigt. Sie zahlen Grundsteuer und Gebühren, fließen aber nicht in die Ertragsanteile ein und bestimmen nicht mit.

Baukulturell wiegt der dritte Effekt am schwersten. Andreas Falch, Ingenieurkonsulent für Raumplanung in Tirol und Vorarlberg, beschrieb die Abwärtsspirale: Fehlt außerhalb der Saison die Frequenz, gerät die Infrastruktur unter Druck, und der Ortskern verliert genau jene Qualität, die die Nachfrage ausgelöst hat. Gerald Egger, Bürgermeister von Seewalchen am Attersee, wo laut den präsentierten Zahlen 1.452 von 7.102 gemeldeten Wohnsitzen Nebenwohnsitze sind, stellte die Frage, wer künftig Brände löscht und sich in sozialen Einrichtungen engagiert. Maik Novotny, Vorstandsvorsitzender der Österreichischen Gesellschaft für Architektur (ÖGFA), ergänzte die gestalterische Seite: das Chalet als Verkaufsbegriff, das Chaletdorf als Kulisse eines Dorfes ohne dessen soziale Struktur.

Welche Instrumente hat eine niederösterreichische Gemeinde?

Weniger, als die Debatte vermuten lässt. Die Baulandwidmungsarten nach § 16 Abs. 1 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) unterscheiden nicht zwischen dauerhaftem und zeitweiligem Wohnen; ein Wohngebiet bleibt ein Wohngebiet, gleich ob dort ganzjährig oder nur an Wochenenden gelebt wird. Salzburg dagegen führte 2018 Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden ab 16 Prozent Nichthauptwohnsitzen ein und hat die Regeln seither mehrfach verschärft. Niederösterreichische Gemeinden müssen mit indirekten Mitteln arbeiten: mit der Begrenzung der Wohneinheiten pro Grundstück im Wohn- und Kerngebiet nach § 16 Abs. 5, die zwar die Dichte, nicht aber die Nutzung begrenzt, mit der Widmung „Gebiete für erhaltenswerte Ortsstrukturen“ nach § 16 Abs. 1 Z 7 und vor allem mit Verträgen nach § 17 Abs. 3 Z 2 NÖ ROG 2014, die aus Anlass einer Baulandwidmung auch bestimmte Nutzungen regeln können. Emrich nannte Hauptwohnsitzbindungen bei der kommunalen Grundstücksvergabe als naheliegendes Werkzeug.

Wie brüchig solche Bindungen sind, zeigte ein Fall aus Oberösterreich, den Novotny unter Berufung auf Medienberichte schilderte. In Gmunden senkte der Gemeinderat demnach am 13. Oktober 2026 für das Projekt „Seeviertel“ am ehemaligen Seebahnhof die vertragliche Hauptwohnsitzquote von 75 auf 25 Prozent; im Gegenzug sollen rund 2,37 Millionen Euro an die Stadt fließen. Vertragsraumordnung ist nur so stark wie der Gemeinderat, der sie verhandelt. Emrich brachte es in Reichenau auf den Punkt: „Was passiert, ist nicht einfach passiert, sondern politisch gewollt.“

Hinzu kommt der Vollzug. Egger und der Rechtsanwalt Heinz Häupl schilderten, wie Widmung, Grundverkehr, Melderecht und Abgabenrecht nebeneinander geprüft werden müssen und zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können; eine eingehobene Abgabe legalisiert keine unzulässige Nutzung. Der Verfassungsrahmen ist eng: Eigentum ist nach Art. 5 Staatsgrundgesetz (StGG) und Art. 1 des 1. Zusatzprotokolls zur Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) geschützt. Paul Hahnenkamp vom Institut für Staats- und Verwaltungsrecht der Universität Wien erinnerte mit Hans Kelsen daran, dass Eigentumsordnungen gemacht und deshalb gestaltbar sind.

Ist der Zweitwohnsitz Bestandserhalt oder Verdrängung?

Beides, und darin liegt die baukulturelle Pointe. Evi Kerschner, seit 15 Jahren Zweitwohnsitzende in Prigglitz, hat kein Haus gebaut, sondern ein lange leerstehendes aus den 1970er-Jahren hergerichtet; sie singt im Chor und kauft im Ort ein. Emrich wies darauf hin, dass Zweitnutzung in peripheren Lagen Bausubstanz erhalten kann, die sonst verfiele. Das ist Bestandserhalt mit gespeicherter grauer Energie. Margaret Haderer vom Institut für Raumplanung der TU Wien hielt mit einem Hotelumbau in Schladming dagegen: Ein ökologisch vorbildlicher Umbau beantwortet nicht, für wen gebaut wird. Ländliche Gentrifizierung funktioniert auch mit ökologischen Baustoffen.

Die Erklärung von Davos 2018 versteht hohe Baukultur als Qualität, die Orte lebenswert macht und den sozialen Zusammenhalt stärkt. Ein Ortskern mit tadellos sanierten, aber an den meisten Tagen des Jahres dunklen Häusern erfüllt diesen Anspruch nicht; ein Dorf mit einem Viertel Zweitwohnsitzender, die im Chor singen und im Verein anpacken, womöglich schon. Eine verbindliche Schwelle fand das Symposium nicht; in den Denkwerkstätten fielen zehn Prozent als Grenze der Spürbarkeit und 25 Prozent als Orientierungsgröße. Aus Sicht dieser Redaktion ergeben sich für das Land drei überfällige Aufgaben: eine Ermächtigung der Gemeinden zur Zweitwohnsitzabgabe, ein Monitoring der tatsächlichen Nutzung und ein Widmungszusatz, der Hauptwohnsitze in angespannten Lagen sichern kann. Dass ein Architekturnetzwerk Bürgermeisterinnen und Bürgermeister in ein Schloss lädt, um darüber zu reden, ist bemerkenswert. Dass es nötig war, auch.