Zwischen Bau-Turbo und Bestandsförderung: Die Berufspolitik ringt um Wege aus der Wohnungsbaukrise

Die deutsche Bauwirtschaft befindet sich in einer paradoxen Situation: Während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum dramatisch steigt, brechen die Baugenehmigungen ein. Im November 2024 wurden lediglich 17.891 Wohnungen bei Neu- und Umbauten genehmigt – ein Rückgang um 13,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Politik reagiert mit einem Instrumentenkasten aus Schnellverfahren und Förderungen, doch die Fachwelt blickt skeptisch auf die vorgeschlagenen Lösungen. Der berufspolitische Diskurs offenbart fundamentale Zielkonflikte zwischen Beschleunigung und Qualität, zwischen Marktinteressen und kommunaler Planungshoheit.

Der § 246e BauGB als berufspolitischer Lackmustest

Das Herzstück der aktuellen Reformbemühungen bildet der neue § 246e BauGB, der bis Ende 2030 befristet ist und Kommunen erlaubt, von bisherigen planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen. Wenn eine Kommune sich entscheide, diesen „Bau-Turbo” anzuwenden, könnten zusätzliche Wohnungen bereits nach einer zweimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) positioniert sich differenziert zu diesem Instrument. Präsidentin Andrea Gebhard mahnt: „Schneller Wohnungsbau darf nicht heißen, dass wir soziale, ökologische und baukulturelle Standards über Bord werfen. Gute Planung bedeutet: Innenentwicklung vor Zersiedelung, bezahlbarer Wohnraum statt Renditeprojekte, und Qualität statt Schnellschüsse um jeden Preis.”

Diese Haltung spiegelt die Grundsatzfrage wider, die Architektinnen und Architekten sowie Stadtplanerinnen und Stadtplaner umtreibt: Kann beschleunigtes Bauen die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes lösen, oder schafft es neue Herausforderungen für kommende Generationen? Die Kammern sehen durchaus Potenzial im vereinfachten Verfahren, etwa durch das Bauen nach Gebäudetyp E, fordern aber Nachbesserungen. Ein breites zivilgesellschaftliches Bündnis kritisiert, der geplante Paragraph drohe „Kommunen zu überfordern”, „Bürgerbeteiligung massiv zu verkürzen” und „Zersiedelung und Flächenverbrauch zu fördern”.

Kommunale Spitzenverbände zwischen Pragmatismus und Skepsis

Die kommunalen Spitzenverbände zeigen sich in der öffentlichen Anhörung des Bundestages vom 10. September 2025 grundsätzlich aufgeschlossen, pochen aber auf ihre Planungshoheit. Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindetag betonte die Notwendigkeit, die Planungshoheit der Kommunen zu wahren. Der Deutsche Städtetag begrüßt den Gesetzentwurf, macht aber mehrere Änderungsvorschläge. Diese Position verdeutlicht das Spannungsfeld: Einerseits erkennen die Kommunen den Handlungsdruck an, andererseits fürchten sie den Verlust ihrer städtebaulichen Steuerungsmöglichkeiten.

Besonders kritisch sehen Expertinnen und Experten die Gefahr, dass Bauaufsichtsbehörden „öffentliche Belange” und „nachbarliche Interessen” als pauschales Gegenargument heranziehen könnten. Dies könnte die erhoffte Beschleunigung konterkarieren und zu neuen Rechtsunsicherheiten führen. Die befristete Geltung bis 2030 schafft zusätzliche Planungsunsicherheit für langfristige Investitionen.

Die Wohnungswirtschaft fordert grundlegende Neuausrichtung

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht in seiner Kritik noch weiter und fordert eine komplette Neuausrichtung der Wohnungspolitik. „Solange die Wohnungsnot nicht beseitigt ist, muss der geförderte Wohnungsbau mit Mietobergrenzen als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Schutzgüterabwägungen” eingebracht werden. Die Branche kritisiert insbesondere die einseitige Fokussierung auf Energieeffizienz: „Die gesetzlich geforderten und geförderten Maßnahmen sind ineffizient: Trotz Milliardeninvestitionen in den vergangenen Jahren in Gebäudedämmung und Haustechnik konnte der klimabereinigte Raumwärmeverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche nicht weiter signifikant reduziert werden.”

Diese fundamentale Kritik an der bisherigen Regulierungspraxis zeigt, dass die Berufspolitik weit über technische Details hinausgeht. Es geht um die Grundsatzfrage, welche Prioritäten gesetzt werden sollen: Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum oder städtebauliche Qualität?

„Jung kauft Alt”: Förderflop trotz guter Intentionen

Parallel zum Bau-Turbo zeigt das Förderprogramm „Jung kauft Alt” die Grenzen politischer Steuerung auf. Anfang September 2024 startete das Förderprogramm Jung kauft Alt. Nach einem Jahr zeigt sich, dass die Nachfrage gering ist. Trotz zinsverbilligter Kredite für Familien zum Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude bleibt der erhoffte Erfolg aus.

Die Gründe sind vielschichtig: Die Sanierungsverpflichtung auf Effizienzhausstandard 70 EE binnen 54 Monaten überfordert viele Familien organisatorisch und finanziell. Zudem konzentriert sich die Förderung auf einkommensschwächere Haushalte mit strengen Einkommensgrenzen, während gleichzeitig erhebliche Investitionen in die Sanierung gefordert werden – ein Widerspruch, der in der Praxis kaum aufzulösen ist.

Berufspolitische Lehren und Forderungen

Die aktuelle Debatte offenbart strukturelle Defizite in der Abstimmung zwischen Bund, Ländern und Kommunen. Die Architekten- und Ingenieurkammern fordern daher eine integrierte Herangehensweise, die über Schnellschüsse hinausgeht. Das Bündnis um die BAK verlangt konkret: „Mindestens 50,1 % dauerhaft bezahlbare Mietwohnungen bei Neubauten ab sechs Einheiten” und „Eine zweite, umfassende BauGB-Novelle noch in dieser Legislaturperiode, die verbindlich soziale, ökologische und langfristige Stadtentwicklung festschreibt.”

Die Berufspolitik steht vor der Herausforderung, zwischen verschiedenen Interessengruppen zu vermitteln: Die Bauwirtschaft fordert Deregulierung und Planungssicherheit, Umweltverbände pochen auf ökologische Standards, Sozialverbände auf bezahlbaren Wohnraum, und die Kommunen wollen ihre Gestaltungsspielräume bewahren. Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie bringt es auf den Punkt: „Wohnungsbau ist Sozial- und Standortpolitik – das muss die neue Bundesregierung begreifen”.

Ausblick: Paradigmenwechsel oder Symbolpolitik?

Die berufspolitische Diskussion zeigt: Weder der Bau-Turbo noch einzelne Förderprogramme werden die Wohnungskrise lösen. Erforderlich ist vielmehr ein Paradigmenwechsel, der die verschiedenen Zieldimensionen – sozial, ökologisch, ökonomisch und baukulturell – in Einklang bringt. Die Kammern und Verbände müssen ihre Rolle als kritische Begleiterinnen und Begleiter der Politik wahrnehmen und konstruktive Alternativen entwickeln.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob der § 246e BauGB tatsächlich zu mehr bezahlbarem Wohnraum führt oder primär Mitnahmeeffekte generiert. Die geplante Evaluierung bis Ende 2029 bietet die Chance für eine evidenzbasierte Nachsteuerung. Bis dahin bleibt die Berufspolitik gefordert, zwischen kurzfristigem Handlungsdruck und langfristiger Verantwortung zu navigieren – eine Gratwanderung, die für die Zukunft unserer Städte und Gemeinden entscheidend sein wird.