Offenbach setzt auf Wohnungsbau: 650 Millionen Euro zwischen Bestandspflege und Großprojekt

Offenbach startet seine größte Wohnbauoffensive seit drei Jahrzehnten. Während die GBO auf serielle Sanierung setzt, plant die ABG ein halbes Milliardenprojekt am Kaiserlei.

Die Stadt Offenbach am Main erlebt derzeit eine bemerkenswerte Doppelstrategie im Wohnungsbau. Innerhalb weniger Wochen wurden zwei Investitionsprogramme verkündet, die zusammen rund 650 Millionen Euro in den lokalen Wohnungsmarkt pumpen sollen. Das eine setzt auf behutsame Bestandsentwicklung und innovative Sanierungskonzepte, das andere auf den Abriss eines stadtbildprägenden Schandflecks und monumentalen Neubau. Beide Ansätze werfen grundsätzliche Fragen zur Zukunft des bezahlbaren Wohnens in der Rhein Main Region auf.

Das GBO Programm: Klein, aber fein

Die Gemeinnützige Baugesellschaft mbH Offenbach, kurz GBO, hat im Dezember 2025 ihr ambitioniertestes Vorhaben der vergangenen drei Jahrzehnte vorgestellt. 150 Millionen Euro sollen in den kommenden fünf Jahren in Neubauten und energetische Sanierungen fließen. Das klingt zunächst bescheiden im Vergleich zu den Großprojekten der Nachbarmetropole Frankfurt. Doch der Ansatz verdient Beachtung, denn die städtische Wohnungsbaugesellschaft verfolgt eine Strategie, die auf Nachhaltigkeit und soziale Verträglichkeit setzt.

Stadtkämmerer Martin Wilhelm, zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der Stadtwerke Tochter, betonte bei der Vorstellung, dass rund 300 zusätzliche Wohnungen entstehen sollen. Davon könnten 115 als geförderte Einheiten auch Menschen mit niedrigerem Einkommen zugutekommen. Das entspricht einer Förderquote von knapp 40 Prozent, ein Wert, der deutlich über dem liegt, was private Investoren üblicherweise zu realisieren bereit sind.

Die Projektliste liest sich wie ein Rundgang durch verschiedene Offenbacher Stadtteile: Das Quartier 4.0 auf dem alten Güterbahnhofsareal soll 67 Wohnungen für Mehrgenerationenwohnen bieten, in Bieber und Bürgel entstehen auf sieben Baugrundstücken 70 bis 80 Wohneinheiten, und im Franz Liszt Quartier wird bereits aufgestockt. Gerade letzteres Projekt verdient besondere Aufmerksamkeit aus baukultureller Perspektive.

Serielle Sanierung als Modell

Die GBO setzt im Franz Liszt Quartier erstmals auf serielle Sanierung mit anschließender Aufstockung. Sieben Mehrfamilienhäuser aus den fünfziger Jahren werden mit vorgefertigten Holzfassadenelementen energetisch auf KfW 55 EE Standard gebracht. Gleichzeitig entstehen durch Dachaufstockung 14 neue Wohnungen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund 10 Millionen Euro, die Arbeiten sollen bis Frühjahr 2026 abgeschlossen sein.

Boris Kupke, Geschäftsführer der GBO, erläutert die Wirtschaftlichkeit dieses Ansatzes: Die Kosten für serielle Sanierung liegen zwar höher als bei herkömmlicher Bauweise, dafür wird die Belastung für die Mieterinnen und Mieter deutlich reduziert. Weniger Lärm, weniger Schmutz, kürzere Bauzeit. Die Einnahmen aus den neuen Dachwohnungen kompensieren zudem die Mehrkosten der Sanierung. Ein Modell mit doppeltem Mehrwert, das die GBO künftig regelmäßig anwenden will, etwa in der Schubertstraße, wo weitere 70 Wohnungen geplant sind.

Die Aufstockung bestehender Gebäude hat einen zusätzlichen strategischen Vorteil. Kupke formuliert es pragmatisch: Durch die Erweiterung im Bestand könne sich die GBO von der Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt abkoppeln. In einer Stadt wie Offenbach, die laut Pestel Institut jährlich 800 neue Wohnungen bräuchte, aber kaum noch freie Bauflächen hat, ist das ein nicht zu unterschätzendes Argument.

Das Kaiserviertel: Großprojekt mit Schattenseiten

Zeitgleich zur GBO Offensive nimmt auch das Kaiserviertel Projekt konkrete Formen an. Die Frankfurter ABG Holding hat das Gelände der ehemaligen KWU Türme am Kaiserlei von der Adler Group erworben und plant dort ein Quartier mit 1179 Mietwohnungen, 354 Studierendenheimplätzen und 4200 Quadratmetern Bürofläche. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund eine halbe Milliarde Euro.

Die weithin sichtbaren Betongerippe der einstigen Siemens Tochter Kraftwerk Union stehen seit über 20 Jahren leer. Sie wurden zum Symbol gescheiterter Immobilienspekulation, nachdem sich sowohl die ursprünglichen Pläne der Adler Group als auch ein Zwischenprojekt der Becken Gruppe zerschlagen hatten. Der Abriss ist für Frühjahr 2026 vorgesehen, 2029 sollen die ersten Mieterinnen und Mieter einziehen.

Oberbürgermeister Felix Schwenke spricht von einer Blaupause für interkommunale Zusammenarbeit. Tatsächlich ist die grenzüberschreitende Kooperation zwischen Offenbach und Frankfurt bemerkenswert. ABG Chef Frank Junker betont, dass Wohnen eine Aufgabe der Region sei und nicht an der Stadtgrenze haltmache. Bei der Entwicklung des Hafenquartiers und des Senefelder Quartiers habe die ABG bereits erfolgreich Projekte auf Offenbacher Boden realisiert.

Doch bei genauerer Betrachtung offenbaren sich Schwachstellen. Die städtebaulichen Leitlinien Offenbachs sehen bei Neubauprojekten ab 50 Wohneinheiten einen Anteil von 30 Prozent gefördertem Wohnraum vor. Das Kaiserviertel kommt inklusive des Studierendenwohnheims auf lediglich 23,2 Prozent. Die eigentliche Quote öffentlich geförderter Mietwohnungen liegt bei nur 97 Einheiten oder rund 10 Prozent der gesamten Wohnnutzfläche.

Fördergeld als Grundvoraussetzung

Beide Projekte machen deutlich, wie abhängig der bezahlbare Wohnungsbau von öffentlichen Fördermitteln geworden ist. GBO Ko Geschäftsführer René Weber bringt es auf den Punkt: Bezahlbares Bauen funktioniere nur mit Fördergeld, und auch nur dann, wenn Zusagen von Kommune, KfW Bank und Land zusammenkämen. Die Beharrlichkeit, die das Einwerben von Fördermitteln erfordere, dürfe nicht unterschätzt werden. Mancher Antrag müsse wiederholt gestellt werden.

Das Land Hessen hat für das Kaiserviertel Projekt Unterstützung signalisiert. Staatssekretärin Ines Fröhlich aus dem Wirtschafts und Verkehrsministerium erklärte, man beabsichtige den Erwerb der Teilfläche für das Studierendenwohnheim zu ermöglichen und nach Konkretisierung der Pläne Förderanträge zu unterstützen. Das Landesförderprogramm Studentisches Wohnen setze genau dort an.

Für das GBO Projekt Quartier 4.0 auf dem Güterbahnhofsareal hat das Land bereits Fördergeld reserviert, der Bauantrag ist eingereicht. Auch für Vorhaben an der Dr. Rosa Goldschmidt Straße und im Liebig Carré wurden öffentliche Mittel beantragt. Die Bewilligung entscheidet letztlich über den Zeitplan.

Die GBO als Gegenpol

Bemerkenswert ist die Option, die sich die Offenbacher Wohnungsbaugesellschaft im Kaiserviertel Projekt gesichert hat. Die GBO erhält die Möglichkeit, die öffentlich geförderten Wohnungen von der ABG zu kaufen und selbst zu betreiben. Die Entscheidung darüber fällt, wenn die tatsächlichen Baupreise vorliegen, voraussichtlich 2027. Die Stadt stattet ihre Wohnungsbaugesellschaft dafür mit 10 Millionen Euro aus dem Infrastruktur Sondervermögen des Bundes aus.

Dieser Schachzug ist klug. Von derzeit rund 5000 Wohnungen der GBO sind 43 Prozent gefördert. Diesen Anteil will man halten, möglichst sogar erhöhen. Sollte die GBO die Kaiserviertel Wohnungen übernehmen, würde sie die kommunale Kontrolle über den geförderten Bestand sichern, während die ABG als Frankfurter Gesellschaft primär privatwirtschaftliche Interessen verfolgt.

Ausblick und Einordnung

Die beiden Offenbacher Projekte illustrieren die grundsätzliche Spannung im deutschen Wohnungsbau. Auf der einen Seite steht die kleinteilige, bestandsorientierte Strategie kommunaler Wohnungsgesellschaften, die auf Förderquoten achten und serielle Sanierung als Instrument der Klimaanpassung nutzen. Auf der anderen Seite stehen Großprojekte, die zwar quantitativ beeindrucken, aber bei den Sozialquoten hinter den Vorgaben zurückbleiben.

Für Offenbach bedeutet die Doppelstrategie eine Chance, aber auch ein Risiko. Die rund 1500 neuen Wohnungen, die in den kommenden Jahren entstehen sollen, werden den Bedarf nicht decken, wenn das Pestel Institut mit seiner Prognose von 800 fehlenden Wohnungen pro Jahr richtig liegt. Gleichzeitig zeigt das Franz Liszt Quartier, dass innovative Ansätze auch im Bestand erhebliche Potenziale bergen.

Die konstruktive politische Kultur, die Oberbürgermeister Schwenke für die Zusammenarbeit von SPD, CDU und Linken beim Kaiserviertel Projekt lobt, wird sich daran messen lassen müssen, ob sie auch durchsetzungsfähig ist, wenn es um die Einhaltung der eigenen städtebaulichen Leitlinien geht. Eine Unterschreitung der 30 Prozent Förderquote um sieben Prozentpunkte mag im Einzelfall vertretbar erscheinen. Als Präzedenzfall für künftige Großprojekte wäre sie ein problematisches Signal.