Gottes Grundstücke zu Marktpreisen: Was der kirchliche Immobilienabverkauf für die Gesellschaft bedeutet

Die kleinen Kleider der großen Kirche

Es gibt Sätze, die klingen nach Selbsteinsicht und entpuppen sich bei näherer Betrachtung als Eingeständnis eines strukturellen Versagens. Tobias Blum, Pressesprecher des Bistums Mainz, sagte es vor wenigen Monaten öffentlich: 201EEs ist in allen katholischen Diözesen und auch den evangelischen Landeskirchen so, dass man merkt, dass uns die Kleider zu groß sind.201C Damit hatte er natürlich recht. Nur: Wessen Kleider sind das eigentlich? Und wer trägt die Folgen, wenn diese Kleider nun zum Ausverkauf kommen?

Hintergrund ist ein dramatischer Umstrukturierungsprozess, der in seiner Tragweite für die gebaute Stadtstruktur Deutschlands kaum zu überschätzen ist. Eine 2023 gemeinsam von der Evangelischen Kirche in Deutschland (EKD) und dem Verband der Diözesen Deutschlands (VDD) in Auftrag gegebene Studie prognostiziert, dass sich beide Kirchen bis zum Jahr 2060 von rund 40.000 Immobilien trennen müssen. Das entspricht etwa einem Drittel des gesamten kirchlichen Gebäudebestandes. Die evangelische Kirche verwaltet derzeit rund 75.000 Gebäude, darunter allein 21.000 Kirchengebäude, 17.000 Pfarrhäuser, 13.000 Gemeindezentren und 14.000 Betriebsgebäude. Der Immobilienbestand der katholischen Kirche umfasst nach älteren Schätzungen rund 130.000 Wohnungen. Der monetäre Wert dieser Bestände ist enorm, ihr Unterhalt aber ebenso. Schon im Jahr 2005 betrugen die Gebäudelasten der evangelischen Kirche rund eine Milliarde Euro jährlich.

Bistum um Bistum: Der Rückzug ist längst in vollem Gang

Was abstrakt klingt, ist längst operative Realität. Das Erzbistum Hamburg hat alle rund 800 Immobilien auf den Prüfstand gestellt und dabei zwischen sogenannten Primär- und Sekundärimmobilien unterschieden. Letztere, voraussichtlich rund 350 bis 400 Objekte also etwa die Hälfte des Bestandes, sollen bis 2030 entwickelt, verpachtet oder veräußert werden. Das Bistum Mainz plant, rund die Hälfte seiner 1.700 Immobilien abzugeben, in erster Linie Pfarrhäuser und Gemeindezentren. Gleichzeitig werden die bisher rund 300 pastoralen Einheiten des Bistums zu nur noch 46 zusammengelegt. Das Erzbistum Berlin hat im Mai 2024 einen umfassenden Beratungsprozess mit einem externen Immobiliendienstleister gestartet, der bis 2030 abgeschlossen sein soll. Finanziell erzwingt das der Druck von unten: Das Bistum Mainz muss bis 2030 mindestens 50 Millionen Euro pro Jahr einsparen, was 25 Prozent seiner Gesamtausgaben entspricht.

Der Grund für diesen Rückzug ist nüchtern betrachtet demografischer und finanzieller Natur: Die Zahl der Kirchenmitglieder in Deutschland ist von 57,4 Prozent der Bevölkerung im Jahr 2014 auf 45,2 Prozent gesunken. Bis 2060 soll die Zahl der Kirchensteuerpflichtigen um weitere 49 Prozent abnehmen, prognostizieren Forscher der Universität Freiburg. Weniger Mitglieder bedeuten weniger Kirchensteuereinnahmen, und das bedeutet weniger Geld für Gebäudeunterhalt. Die Logik ist simpel, ihr architektonisches Erbe aber komplex.

Denkmalschutz trifft Marktlogik: Ein ungleiches Duell

Als Architekt betrachte ich diesen Prozess mit großer Sorge. Unter den rund 40.000 freizusetzenden Immobilien befinden sich tausende denkmalgeschützte Gebäude, darunter Kirchensäle mit aufwendigen Bleiglasfenstern und historischen Ausstattungen, für die sich keine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung finden lässt. Kirchen sind keine Lagerhallen. Sie sind Raumkunstwerke, die über Jahrhunderte das städtische Bild geprägt haben und deren Qualitäten sich nicht einfach durch eine Nutzungsänderung erhalten lassen. In den Niederlanden hat man bereits vorgemacht, was passieren kann: Kirchen werden zu Supermärkten, Bowlingbahnen oder Kletterparks umgewidmet. Manches davon gelingt kreativ, vieles davon geht auf Kosten der Raumwirkung. Dennoch: Auch Kirchengebäude sollen nach Bistumsplan nur im Ausnahmefall aufgegeben werden.

Das eigentliche architektonische Problem liegt freilich nicht in den Kirchenschiffen selbst, sondern in den Gemeindezentren, den Pfarrhäusern und sozialen Räumen, die seit den 1950er und 1970er Jahren in großer Zahl als schlichte Zweckbauten errichtet wurden. Diese Gebäude stehen nun buchstäblich zur Disposition. Und mit ihnen ihre Funktion.

Was geschieht mit dem sozialen Gefüge?

Hier liegt die eigentliche gesellschaftliche Sprengkraft des Prozesses. In kirchlichen Gemeindehäusern finden Selbsthilfegruppen statt, Seniorennachmittage, Jugendtreffs, Notunterkünfte, Beratungsangebote und Sprachkurse. Diese Räume kosten wenig Miete oder keine. Wer übernimmt sie, wenn die Kirche nicht mehr Eigentümerin ist? Ein privater Käufer wird sie marktgerecht vermieten oder abreißen. Eine Kommune, die selbst unter Haushaltsdruck steht, kann und wird nicht in jedem Fall einspringen.

Der Wohlfahrtsverband Caritas beschäftigt rund 740.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und gilt als größter privatrechtlicher Arbeitgeber Deutschlands. Die Diakonie betreibt ein Einrichtungsvolumen von rund 50 Milliarden Euro jährlich. Beide Organisationen sind jedoch rechtlich eigenständig und weitgehend staatlich finanziert. Lediglich 1,8 bis 6 Prozent der Betriebskosten bei Caritas und Diakonie stammen aus Kirchenmitteln. Bei der Diakonie konkret sind es nur 3,8 Prozent, während staatliche Zuschüsse 82 Prozent ausmachen. Diese Zahlen wurden 2023 auch von einer Beraterin der Deutschen Bischofskonferenz bestätigt. Das bedeutet: Die großen kirchlichen Sozialwerke werden durch den Immobilienverkauf kaum erschüttert. Sie sind de facto schon heute staatlich finanzierte Dienstleister unter christlichem Dach.

Was fehlen wird, sind die kleineren, informellen Räume, die dezentralen Treffpunkte in Stadtvierteln und ländlichen Gemeinden, die nicht buchhalterisch erfasst werden, aber Gemeinschaft ermöglichen. Ihr Verlust ist schwer zu quantifizieren, aber real.

Die Kirchensteuer: Ein Modell von gestern?

An diesem Punkt drängt sich eine Frage auf, die lange als tabuverdächtig galt: Ist die Kirchensteuer noch zeitgemäß? Das Instrument, das den deutschen Staat zum Steuereinzüger der Konfessionen macht, wird laut Umfragen von rund 67 Prozent der Bundesbürgerinnen und Bundesbürger abgelehnt. Für das Jahr 2027 prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft Einnahmen von 14,4 Milliarden Euro. Unter Berücksichtigung der Inflation entspricht das jedoch faktisch einem Minus von rund einer Milliarde Euro gegenüber dem bisherigen Höchststand. Der Trend zeigt unmissverständlich nach unten.

Dabei sind die Kirchensteuereinnahmen nicht der einzige finanzielle Zufluss: Die Länder zahlen den Kirchen zusätzlich staatliche Leistungen, die sogenannten Staatsleistungen, deren historischer Ursprung in der Säkularisation des Jahres 1803 liegt und die seither nie abgelöst wurden. Im Jahr 2025 belaufen sich diese Zahlungen auf über 657 Millionen Euro. Das Grundgesetz schreibt in Artikel 140 ausdrücklich die Ablösung dieser Leistungen vor. Sie ist bis heute nicht erfolgt.

Man könnte das alles als kircheninterne Finanzierungsfrage abtun. Aber das wäre zu kurz gedacht. Die Kirchen sind nicht zuletzt deshalb so prägend in der deutschen Stadtstruktur verankert, weil sie über Jahrhunderte steuerliche Privilegien genossen und staatliche Unterstützung erhielten. Wenn sie nun Immobilien in großem Stil veräußern, wird der durch staatliche Mittel mitfinanzierte Substanzwert in private Hände übertragen. Das ist eine sozialpolitische Entscheidung von erheblicher Reichweite, die einer breiten öffentlichen Debatte bedarf.

Was jetzt zu tun wäre: Ein Plädoyer für Transparenz und Gemeinwohl

Als jemand, der  Gebäude plant, nutzt und analysiert, möchte ich Klarheit einfordern: Die Kirchen sollten ihre Immobilien nicht einfach dem freien Markt überlassen. Stattdessen braucht es transparente Verfahren, bei denen soziale Träger, Kommunen und zivilgesellschaftliche Organisationen Vorkaufsrechte erhalten. Erbbaurechtsmodelle, wie sie einzelne Bistümer bereits erproben, sind ein richtiger Ansatz: Das Eigentumsrecht bleibt in kirchlicher Hand, die Nutzung wird sozialen Zwecken sichergestellt. Das Erzbistum Hamburg schreibt in seinen Verkaufsrichtlinien ausdrücklich aus, dass Nutzungen als Nachtlokale, Spielhallen oder durch nichtchristliche Religionsgemeinschaften ausgeschlossen sind. Das ist ein legitimer Vorbehalt, aber er schafft allein noch keine Gemeinwohlorientierung.

Gleichzeitig sollte der Staat die Gelegenheit nutzen, das jahrhundertealte Konstrukt der Kirchensteuer und der Staatsleistungen kritisch zu überdenken. Wenn die Kirchen selbst einräumen, dass ihnen die Kleider zu groß sind, dann muss auch die Frage erlaubt sein, ob das Kleid der finanziellen Sonderprivilegien noch passt. Eine ehrliche gesellschaftliche Debatte über die Neujustierung des Verhältnisses von Staat und Kirche ist überfällig. Sie ist kein Angriff auf die Religion, sondern ein Gebot der Fairness gegenüber allen Steuerzahlerinnen und Steuerzahlern.