Österreichisches Mietenpaket 2026: MieWeG, 5. MILG und ZIAG im kritischen Architekturcheck

Ein Paket, drei Gesetze, eine offene Frage

Am 2. Dezember 2025 passierte das österreichische Mietenpaket den Bautenausschuss, am 11. Dezember 2025 beschloss der Nationalrat die neue Gesetzgebung. Seitdem gilt mit 1. Januar 2026 ein Dreigestirn aus Regelwerken, das den Wiener Mietmarkt und in seiner Auswirkung die gesamte österreichische Wohnarchitektur neu vermessen will: das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) sowie das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG). Drei Kürzel, ein Versprechen: leistbares Wohnen. Doch wer die Gesetze genauer liest, erkennt, dass zwischen Gesetzgebungsabsicht und architektonischer Realität oft eine beachtliche Lücke klafft.

Für Architektinnen und Architekten, die im sozialen Wohnbau, im geförderten Geschosswohnungsbau oder als Planende für private Vermieterinnen und Vermieter tätig sind, ist diese Reform mehr als politisches Hintergrundrauschen. Sie verändert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, unter denen Bauvorhaben geplant, finanziert und vermietet werden. Wer heute ein Mehrfamilienhaus entwirft, plant immer auch in ein Mietrechtssystem hinein.

Die Mechanik der Mietpreisbremse: Eleganz mit Tücken

Das MieWeG führt erstmals eine gesetzliche Begrenzung vertraglicher Wertsicherungsklauseln für Wohnungsmietverträge ein, und zwar sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Das Grundprinzip klingt überzeugend: Mietanpassungen erfolgen nur noch einmal jährlich zum 1. April. Liegt die Vorjahresinflation gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI 2020) über drei Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden. Eine Formel also, die den Mieterinnen und Mietern in Hochinflationsphasen echte Erleichterung bringen kann.

Die Grünen-Bautensprecherin Nina Tomaselli wies jedoch unmittelbar nach dem Ausschussbeschluss auf eine entscheidende Schwäche hin: In den vergangenen 25 Jahren lag der VPI nur viermal über der Dreiprozentmarke, davon zweimal nur sehr knapp. Das bedeutet: Der Mechanismus greift in normalen Inflationszeiten kaum. Er ist ein Instrument für Ausnahmesituationen, das sich als dauerhafte Wohnkostenbremse verkauft. Architektinnen und Architekten, die im Auftrag institutioneller Bauträgerinnen und Bauträger langfristige Investitionskalkulationen erstellen, sollten diese statistische Schwäche kennen.

Hinzu kommt eine Übergangsregelung, die selbst Fachleute herausfordert. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt als massgeblicher Startpunkt jener Zeitpunkt, auf den sich der letzte Indexwert der vorangehenden Wertsicherung bezieht. Die Folge: Parallele Berechnungsmodelle für Alt- und Neuverträge, die nach Einschätzung von Expertinnen und Experten im Begutachtungsverfahren zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen. Ausgerechnet ein Gesetz, das die Mietanpassungen vereinfachen wollte, erzeugt komplexe Parallelrechnungen.

Längere Befristungen: Stabilität oder Falle?

Mit dem 5. MILG wird auch die Mindestdauer befristeter Wohnungsmietverträge neu geregelt. Sie steigt von bislang drei auf fünf Jahre, gültig für alle Verlängerungen und Neuvermietungen ab 1. Januar 2026. ÖVP-Abgeordneter Andreas Ottenschläger sprach von Rechts- und Planungssicherheit für alle Beteiligten, SPÖ-Bautensprecherin Elke Hanel-Torsch von einem grossen Mietrechtspaket für leistbares Wohnen.

Für die Praxis des Wohnungsbaus bedeutet die verlängerte Mindestbefristung eine strukturelle Veränderung im Verhältnis zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Nutzerinnen und Nutzern. Bauherrinnen und Bauherren, die auf private Kleinvermieter als Klientel setzen, werden eine Ausnahmebestimmung nutzen dürfen: Wer keine Unternehmerin und kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, bleibt von der Fünfjahresperson befreit. Was im politischen Diskurs als Schutz kleiner Vermieterinnen und Vermieter verhandelt wird, schafft in der Rechtsanwendung eine Grauzone, die Architektinnen und Architekten kennen sollten, wenn sie Wohngebäude für ein gemischtes Vermieterfeld planen.

Das ZIAG: Rechtssicherheit auf Kosten der Mieterrechte?

Am schärfsten umstritten ist das ZIAG, das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz. Es regelt Rückforderungsansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln neu und gilt nicht nur für Mietverträge, sondern auch für Versicherungs-, Kredit- und Leasingverträge. Die Grünen bezeichneten das Gesetz als Kniefall vor der Immobilienlobby: Vermieterinnen und Vermieter, die jahrelang rechtswidrige Klauseln verwendet hatten, kommen durch das ZIAG günstiger davon als ohne gesetzliche Neuregelung. Konsumentenansprüche im Umfang von mehreren Hundert Millionen Euro würden damit nach Einschätzung Tomasellis vernichtet.

Arbeiterkammer, VKI, Mietervereinigung und ÖGB kritisierten den Entwurf als verfassungs- beziehungsweise unionsrechtswidrig. Ob das ZIAG einer verfassungsrechtlichen Prüfung standhält, bleibt abzuwarten. Für Planende im Bereich des gewerblichen Mietwohnungsbaus ist diese Rechtsunsicherheit jedoch ein Hinweis: Wer Gebäude für Bauträgerinnen und Bauträger entwirft, die auf komplexe Mietvertragsstrukturen setzen, sollte das juristische Umfeld kennen.

Was die Reform nicht angeht: der freie Markt und die Baukosten

Trotz aller politischen Rhetorik bleibt das neue Mietenpaket in einem entscheidenden Punkt stumm: Es adressiert nicht die Ursachen steigender Wohnkosten, sondern versucht, deren Symptome zu dämpfen. Die Baukosten in Österreich sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen, Baugenehmigungsverfahren dauern zu lang, und der soziale Wohnungsbau erhält trotz nomineller Bekenntnisse zu wenig strukturelle Förderung. Eine echte Leerstandsabgabe, wie von den Grünen im Rahmen ihres Fünf-Punkte-Plans gefordert, fehlt im beschlossenen Paket ebenso wie das Bestellerprinzip beim Kauf oder verbindliche Mietobergrenzen für Nachkriegsbauten.

Aus architektonischer Perspektive ist dieser Befund bedeutsam: Wohnungspolitik, die primär auf Mietpreisregulierung setzt, ohne gleichzeitig ausreichend Neubau zu stimulieren, erzeugt mittelfristig Angebotsknappheit. Werden Vermietungen wirtschaftlich unattraktiver, ohne dass neue Wohneinheiten entstehen, sinkt das Angebot weiter. Architektinnen und Architekten, die in der Wohnbauberatung tätig sind, kennen diesen Mechanismus aus anderen europäischen Ländern.

Historische Einordnung: Österreichs regulierter Mietmarkt im europäischen Vergleich

Das österreichische Mietrecht zählt zu den ältesten und komplexesten in Europa. Das Mietrechtsgesetz geht in wesentlichen Teilen auf das Jahr 1981 zurück, seine Vorläufer auf die Erste Republik. Jede Reform fügt einem bereits mehrfach geflickten System weitere Schichten hinzu. Das MieWeG ist das fünfte Inflationslinderungsgesetz in Folge, ein Umstand, der für sich spricht: Was systematisch gelöst werden sollte, wird legislativ verwaltet.

Im Vergleich dazu hat Deutschland mit dem Berliner Mietendeckel ein besonders drastisches Experiment unternommen, das vom Bundesverfassungsgericht gestoppt wurde. Die Niederlande reformieren derzeit das Mietrecht grundlegend. In Österreich hingegen bleibt das dualistische System aus vollreguliertem Altbau und weitgehend freiem Neubaumarkt unangetastet. Dieser Dualismus prägt auch die architektonische Praxis: Wer im Altbestand saniert, bewegt sich in einem anderen Regelwerk als wer neu baut.

Konsequenzen für die architektonische Berufspraxis in Österreich

Was bedeutet das neue Mietenpaket konkret für Architektinnen und Architekten? Erstens: Wer Wohngebäude für gewerbliche Vermieterinnen und Vermieter plant, sollte die neuen Befristungsregeln und deren Ausnahmen kennen. Zweitens: Kalkulationsmodelle für Renditewohnungsbau müssen das MieWeG einbeziehen, auch wenn sein praktischer Effekt bei moderater Inflation gering bleibt. Drittens: Die Rechtsunsicherheit rund um das ZIAG kann Entscheidungsprozesse bei der Planung von Mietobjekten verzögern.

Darüber hinaus bleibt eine grundlegende Frage offen, die weit über Paragrafen hinausgeht: Welche Baukultur entsteht in einem Markt, der durch immer mehr Regulierung gesteuert wird? Gut gestaltete, langlebige und energieeffiziente Wohngebäude brauchen stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Eine Wohnpolitik, die primär kurzfristige Mietentlastung sucht, ohne die Qualität des Bauens strukturell zu fördern, läuft Gefahr, die Symptome zu lindern und die Ursachen zu verstärken. Das beste Instrument gegen überhöhte Mieten bleibt am Ende das, was kein Mietrechtsgesetz ersetzen kann: ausreichend guter Wohnraum.