baukunst.art  | Regionales | Baden Württemberg | Juli 2026

Bestand vor Neubau: Die Städtebauförderung 2026 als Testfall der Innenentwicklung

Das Städtebauförderprogramm 2026 ist das jährlich neu aufgelegte Bund-Länder-Kommunen-Programm, mit dem Baden-Württemberg in diesem Jahr rund 270,63 Millionen Euro auf 319 städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen in 283 Städten und Gemeinden verteilt, und sein erklärter Schwerpunkt liegt auf der Stärkung von Ortskernen und Ortsmitten statt auf Neubau am Ortsrand. Von der Gesamtsumme trägt der Bund rund 104 Millionen Euro, das Land steuert etwa 166,63 Millionen Euro bei. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg (MLW) stellte das Programm am 4. Februar 2026 in Stuttgart vor. Ministerin Nicole Razavi nennt die Städtebauförderung „unser stärkstes Pferd im Stall“, und der Satz ist mehr als Selbstlob: Kaum ein anderes Instrument greift so direkt in die Substanz von Klein- und Mittelstädten ein.

Die Förderung ist kein neues Versprechen, sondern eine eingespielte Mechanik. Seit 1971 finanzieren Bund, Länder und Kommunen die städtebauliche Erneuerung gemeinsam, geregelt über die Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung und, auf Landesebene, über die Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR). Rechtsgrundlage im Bund ist das besondere Städtebaurecht des Baugesetzbuchs, insbesondere die Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 136 ff. BauGB und die Förderung nach § 164b BauGB. Drei Bundesprogramme bilden das Gerüst: „Lebendige Zentren“ für Stadt- und Ortskerne, „Sozialer Zusammenhalt“ für das Quartier und „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ für Kommunen unter Anpassungsdruck. In Baden-Württemberg wurden auf diesem Weg über 900 der 1.101 Städte und Gemeinden gefördert, ein Flächengrad, den kaum ein anderes Förderinstrument erreicht.

Warum landet das Geld gerade in den Ortsmitten?

Weil der Leerstand dort sitzt, wo früher das Leben war. Die aufgegebene Metzgerei an der Hauptstraße, das leere Kaufhaus, der stillgelegte Gasthof: In vielen Gemeinden hat sich die Nutzung an den Rand verlagert, während der historische Kern ausdünnt. Das Programm 2026 setzt genau hier an. Als Schwerpunkte nennt das MLW ausdrücklich die Stärkung der Ortskerne, die Aktivierung von Gewerbebrachen, die Anpassung an den Klimawandel sowie grüne und blaue Infrastruktur, also Bäume, Entsiegelung und Wasserflächen gegen die aufgeheizte Ortsmitte.

Diese Prioritätensetzung ist kein politischer Zufall, sondern deckt sich mit dem Bodenschutzgebot des § 1a Absatz 2 BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam umzugehen und die Innenentwicklung dem Außenwachstum vorzuziehen ist. Fachleute sprechen von doppelter Innenentwicklung: bauliche Verdichtung im Bestand und zugleich mehr Grün. Das klingt widersprüchlich, ist aber der eigentliche Anspruch der Ortsmitte im Klimazeitalter. Die Zahlen des Programms folgen dieser Logik. Rund 22.800 neue Wohnungen sollen entstehen, etwa 9.700 weitere modernisiert werden, ein großer Teil davon in Lagen, die bereits erschlossen sind und keine neue Fläche verbrauchen.

Welche Gemeinden setzen auf Umnutzung statt grüne Wiese?

Am deutlichsten zeigt es der Blick auf einzelne Maßnahmen. In Calw fließen rund 3,2 Millionen Euro in das Areal „Hoher Fels“, wo ein ehemaliges Krankenhaus umgenutzt statt abgerissen wird, ein Lehrstück dafür, dass Bestand auch dann trägt, wenn seine ursprüngliche Funktion entfallen ist. Die Gemeinde Dornstadt auf der Ulmer Alb erhält für die neue Maßnahme „Dornstadter Höfe“ rund 1,2 Millionen Euro und entwickelt damit ihre Mitte weiter, statt am Ortsrand neu anzusetzen. In Sindelfingen unterstützen etwa 2,1 Millionen Euro den Umbau des Marktplatzes samt des früheren Post- und Volksbank-Areals, und in Ulm entstehen im „Dichterviertel II“ mit 2,4 Millionen Euro rund 440 neue Wohneinheiten auf innerstädtischem Grund.

Die Beispiele eint ein Muster: Es geht um vorhandene Grundstücke, brachliegende Gebäude und aufgegebene Nutzungen, nicht um neue Baugebiete auf dem Acker. Für die Baukultur ist das ein doppelter Gewinn. Wer ein Krankenhaus, ein Bankgebäude oder einen Gasthof umnutzt, bewahrt die im Bau gebundene graue Energie und erhält zugleich die Maßstäblichkeit gewachsener Orte. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) hat mit den Umbauerleichterungen der jüngeren Reform, etwa im Umgang mit Bestandsschutz und Umnutzung, den rechtlichen Rahmen dafür etwas geweitet. Sichtbar wird auch, dass gute Förderung nicht am spektakulären Solitär hängt, sondern am geduldigen Umbau des Gewöhnlichen.

Was bedeutet das Programm für kleine Kommunen und Büros?

Für kleine Gemeinden ist die Förderung Chance und Belastungsprobe zugleich. Der Zuschuss deckt in der Regel 60 Prozent der förderfähigen Kosten, den Rest trägt die Kommune als Eigenanteil, und genau dieser Anteil überfordert klamme Haushalte. Eine Gemeinde mit angespanntem Etat muss die verbleibenden 40 Prozent erst einmal aufbringen, bevor der erste Euro Fördergeld fließt. Hinzu kommt der Personalaufwand: Sanierungssatzung, vorbereitende Untersuchungen, Beteiligungsverfahren und die Abrechnung nach den StBauFR verlangen Verwaltungskraft, die in einem Rathaus mit wenigen Vollzeitstellen schlicht fehlt. Die Antragsfrist für das Programm 2026 lief bereits am 6. Oktober 2025 aus, das Land beschrieb es als „lernendes Programm“, doch das Lernen setzt Kapazitäten voraus, über die nicht jede Verwaltung verfügt.

Hier kommen die Büros ins Spiel. Für Architektinnen und Architekten sowie für Stadtplanerinnen und Stadtplaner in der Fläche ist die Städtebauförderung ein verlässliches Arbeitsfeld, von der vorbereitenden Untersuchung über das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept bis zur Einzelmaßnahme. Wer die Instrumente des besonderen Städtebaurechts beherrscht, wird für kleine Kommunen zum unverzichtbaren Partner, gerade weil die Gemeinde die Expertise selten im Haus hat. Zugleich verlangt das Feld Ausdauer: Sanierungsgebiete laufen über zehn Jahre und länger, und der Erfolg zeigt sich selten in einer Legislaturperiode.

So verdient das Programm 2026 Anerkennung und Nachfrage zugleich. Die Richtung stimmt, denn der Vorrang der Innenentwicklung ist städtebaulich wie klimapolitisch richtig, und die Flächenwirkung über 283 Kommunen ist beachtlich. Offen bleibt, ob 270 Millionen Euro gegen den strukturellen Druck genügen, unter dem die Ortsmitten stehen: Onlinehandel, demografischer Wandel und die Konkurrenz billiger Randlagen wirken stärker als jede Jahresrate. Und die soziale Frage der Förderung bleibt ungelöst, solange der Eigenanteil ausgerechnet die schwächsten Gemeinden am härtesten trifft. Das stärkste Pferd im Stall zieht in die richtige Richtung. Ob es den Karren aus dem Graben zieht, entscheidet sich nicht in Stuttgart, sondern in den Rathäusern zwischen Tauberfranken und Bodensee.