Aufstocken als Ausweg: Baden-Württembergs Baurechtsreform im Praxistest

Oben drauf: Der Bestand als Bauland

Der Wohnungsmangel in deutschen Städten ist seit Jahren ein Dauerthema, doch die Lösungen bleiben rar. Baden-Württemberg versucht seit 2019 einen anderen Weg: statt neue Flächen zu versiegeln, setzt das Land auf die Luft über bestehenden Gebäuden. Mit der jüngsten Novelle der Landesbauordnung (LBO), die am 28. März 2025 im Gesetzblatt veröffentlicht wurde und Mitte Juni 2025 in Kraft trat, hat das Südwestland inzwischen die vierte Reformrunde dieser Legislaturperiode abgeschlossen. Das Ergebnis ist ein Regelwerk, das Aufstockungen erheblich einfacher macht, aber auch zeigt, wie viel Reformstau sich über Jahrzehnte aufgebaut hat.

Als Paradebeispiel dient die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB). Im Stadtteil Pliensauvorstadt entstanden durch eine Aufstockung zweier Mehrfamilienhäuser vier neue Wohnungen mit insgesamt 242 Quadratmetern. Kosten: 3,3 Millionen Euro, inklusive energetischer Sanierung, Balkonen für die Bestandswohnungen und einem neuen Aufzugsturm. Gebaut wurde im laufenden Betrieb, die Bauzeit betrug 15 Monate. Die Gesellschaft, die zur Hälfte der Stadt Esslingen gehört und zur anderen Hälfte Unternehmen wie der Mercedes-Benz Group, EnBW, Eberspächer und der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen, plant künftig jedes Jahr ein solches Projekt.

Vier Novellen, vier Schritte nach vorn

Was sich nach entschlossenem Handeln anhört, ist in Wirklichkeit das schrittweise Abtragen eines jahrzehntelang gewachsenen Normendschungels. Der Weg zur heutigen Regelung begann 2019, als das Land die Pflicht abschaffte, bei Aufstockungen zusätzliche Stellplätze nachzuweisen. Ein Stellplatz in einer Tiefgarage kann, wie der Esslinger Architekt Till Heller von LP&H-Architekten bestätigt, bis zu 50.000 Euro kosten. Gleichzeitig entfiel die Verpflichtung zur Barrierefreiheit in den neuen Wohnungen, die barrierefreie Ausführung macht Wohnungen erfahrungsgemäß fünf bis zehn Prozent größer. Im Jahr 2023 kam die Abschaffung der Aufzugspflicht hinzu: Eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse an Gebäuden, deren Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt, muss seither keinen neuen Aufzug nach sich ziehen.

Die jüngste Novelle bringt den vielleicht bedeutsamsten Schritt: Wechselt ein Gebäude durch die Aufstockung in eine höhere Gebäudeklasse, so gelten dafür keine zusätzlichen Brandschutzanforderungen mehr. Gebäudeklassen sind das bauordnungsrechtliche Rückgrat des Brandschutzes, eingeteilt in fünf Kategorien nach Höhe, Fläche und Nutzung. Je höher die Klasse, desto strenger die Anforderungen an Feuerwiderstand und Rettungswege. Die neue Regelung koppelt den Klassenwechsel durch Aufstockung von den entsprechenden Mehrkosten ab, was Heller als sehr große Erleichterung bezeichnet. Zusätzlich entfällt die Pflicht zum Bau von Abstellräumen, wenn kein Keller vorhanden ist. Die geschätzte Kosteneinsparung beträgt rund 4.500 Euro je Quadratmeter Untergeschossfläche.

Normendschungel mit 4.000 Einträgen

Fabian Viehrig, Leiter Bauen und Technik beim Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, setzt die Esslinger Erfahrungen in einen breiteren Kontext. Im deutschen Bauwesen existieren nach seiner Schätzung rund 3.900 bis 4.000 DIN-Normen, die zum erheblichen Teil den Wohnungsbau betreffen, dazu kommen weitere technische Regelwerke. Normen seien grundsätzlich sinnvoll, weil sie Abläufe vereinfachten, Sicherheit schüfen und technische Kompatibilität gewährleisteten. Schwierig werde es durch die schiere Menge und wachsende Komplexität. Bauen war nie trivial, aber heute ist es durch detaillierte Normenwerke und deren Auslegung oft übermäßig kompliziert.

Der GdW fordert daher eine weitere Durchforstung der Landesbauordnungen. Normen und technische Standards müssten entschlackt und praxistauglicher gestaltet werden. Gesetzliche Anforderungen sollten stärker auf Zielerreichung als auf Detailvorgaben ausgerichtet sein. Viehrig mahnt an, die Prozesse von der Genehmigung über die Vergabe bis zur Ausführung zu vereinfachen und zu beschleunigen. Die Hoffnung dahinter ist einfach: Weniger Vorgaben bedeuten geringere Kosten.

Ein Modell mit Reichweite und Grenzen

Baden-Württemberg ist mit seinem Reformkurs nicht allein. Auch Bayern und Schleswig-Holstein haben zuletzt Erleichterungen bei Aufstockungen eingeführt. Auf Bundesebene trat am 30. Oktober 2025 der sogenannte BauTurbo gemäß Paragraf 264e BauGB in Kraft, der die Schaffung von Wohnraum durch Abweichung vom geltenden Planungsrecht ermöglicht. Die Entwicklung zeigt: Was lange als bürokratische Selbstverständlichkeit galt, gerät unter Druck, wenn der Wohnungsbau kollabiert.

Dennoch lohnt ein kritischer Blick. Die Reformen erleichtern das Aufstocken erheblich, setzen aber voraus, dass das statische Potenzial im Bestand überhaupt vorhanden ist. Nicht jedes Nachkriegsgebäude verträgt zwei zusätzliche Geschosse. Architektinnen und Architekten tragen durch die vereinfachten Genehmigungsverfahren zunehmend allein die Verantwortung für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, da die Baurechtsbehörden diese im Kenntnisgabeverfahren nicht mehr prüfen. Mit der Abschaffung des Widerspruchsverfahrens entfällt für Nachbarinnen und Nachbarn zudem ein niedrigschwelliges Rechtsschutzinstrument; der Weg zum Verwaltungsgericht bleibt als einzige Abhilfe.

EWB-Geschäftsführer Hagen Schröter sieht die Lage pragmatisch: Die Möglichkeiten und Potenziale, die sich aus der Reform ergeben, sollten Wohnungsunternehmen jetzt entschieden und zügig nutzen, besonders im Bestand. Das klingt nach einem Aufruf, der in vielen Kommunen noch nicht gehört wurde. Denn ob ein Wohnungsunternehmen jährliche Aufstockungen plant, hängt nicht nur von der Bauordnung ab, sondern auch von Finanzierungsbedingungen, kommunalem Willen und dem Mut zur Investition in einen schwierigen Markt.

Nachverdichtung als Prinzip, nicht als Notlösung

Das Esslinger Projekt zeigt, was möglich ist, wenn Bauordnung, kommunale Wohnungsgesellschaft und engagierte Planungsbüros an einem Strang ziehen. Vier neue Wohnungen auf einem Bestandsgrundbuch, ohne Flächenverbrauch, ohne Abriss, ohne Neuerschließung. Aus nachhaltiger Sicht ist das vorbildlich: Graufeldreserven in der Stadt nutzen, Graue Energie der bestehenden Konstruktion erhalten, Infrastruktur nicht neu ausbauen müssen.

Die Übertragbarkeit des Modells auf andere Bundesländer ist gegeben, der politische Wille entscheidet. Baden-Württemberg hat gezeigt, dass eine konsequente Reformpolitik über mehrere Legislaturperioden die Rahmenbedingungen tatsächlich verändern kann. Was bleibt, ist die Frage nach den Grenzen der Deregulierung: Brandschutz, Barrierefreiheit und nachbarschaftliche Rechte sind nicht beliebig disponibel. Die Kunst liegt darin, die Stellschrauben richtig zu justieren, also Bürokratie abzubauen, ohne Schutzniveaus zu erodieren. Ob Baden-Württemberg diesen Balanceakt langfristig gelingt, wird die Praxis zeigen.