Baugenehmigungen steigen erstmals seit 2021: Hoffnungsschimmer oder Augenwischerei?

Die Nachricht klingt nach Aufbruch: Im Jahr 2025 wurden in Deutschland 238.500 Wohnungen genehmigt, 10,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Erstmals seit vier Jahren zeigt die Kurve nach oben. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) wertet das als Beleg für eine beginnende Trendwende und verweist auf das zweite Halbjahr, in dem die Genehmigungen sogar um 17,8 Prozent zulegten. Die Stimmung in der Branche habe sich verbessert und die Investitionen stiegen, erklärt die Ministerin. Das sei auch das Ergebnis klarer politischer Entscheidungen. Soweit die Regierungserzählung. Die Realität in den Architekturbüros, auf den Baustellen und in den Wohnungsämtern der Republik erzählt allerdings eine differenziertere Geschichte.

Ein Anstieg vom Tiefpunkt

Was bei der politischen Jubelkommunikation gerne unter den Tisch fällt: Das Vergleichsjahr 2024 markierte mit rund 215.300 Genehmigungen den niedrigsten Stand seit 2010. Drei Jahre in Folge waren die Zahlen gefallen, befeuert durch explodierende Baukosten, gestiegene Zinsen und eine Lawine regulatorischer Anforderungen. Wer also vom niedrigsten Niveau seit anderthalb Jahrzehnten aus einen Anstieg verzeichnet, dem sei die Frage erlaubt: Ist das eine Trendwende oder schlicht ein Zurückpendeln von einem historischen Tiefpunkt?

Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes sprechen eine klare Sprache. Im Neubau wurden 198.100 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 12,6 Prozent. Einfamilienhäuser legten um 17,2 Prozent auf 44.500 zu, Mehrfamilienhäuser, das für den Mietwohnungsmarkt entscheidende Segment, um 12,1 Prozent auf 128.100. Zweifamilienhäuser hingegen stagnierten nahezu. Die Zahlen zeigen einen positiven Trend, keine Frage. Aber sie zeigen auch: Das Niveau bleibt weit unter dem, was die Wohnungsmärkte brauchen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat errechnet, dass zwischen 2021 und 2025 bundesweit nur 74 Prozent der erforderlichen Wohnungen fertiggestellt wurden. Das Pestel Institut beziffert den Fehlbestand Ende 2024 auf 1,4 Millionen Wohnungen.

In Baugenehmigungen kann man nicht wohnen

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) formuliert es unverblümt: Der Wohnungsbau befinde sich in einer Dauerkrise, und in Baugenehmigungen könne man nicht wohnen. Nötig seien neben schnelleren Genehmigungsverfahren auch einfachere bauliche Mindeststandards und eine spürbare Entlastung bei Steuern und Abgaben. Tatsächlich ist der Weg von der Genehmigung zur fertigen Wohnung lang. Die durchschnittliche Dauer von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung liegt inzwischen bei 26 Monaten, im Geschosswohnungsbau sogar bei 34 Monaten. Und was 2026 fertiggestellt wird, wurde vor zwei bis drei Jahren genehmigt, also in der Talsohle der Genehmigungskrise.

Die Konsequenz ist ernüchternd: Für 2026 prognostizieren sowohl das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen als auch das Institut der deutschen Wirtschaft nur rund 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Das wären rund 20.000 weniger als 2025 und meilenweit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, das schon die Ampel Regierung nie erreichte. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht sogar von weniger als 200.000 Fertigstellungen aus. Steigende Genehmigungen und sinkende Fertigstellungen, das ist die paradoxe Gleichzeitigkeit, die den deutschen Wohnungsmarkt im Jahr 2026 kennzeichnet.

Architekturbüros: Stimmung auf 17 Jahres Tief

Dass die ministeriellen Erfolgsmeldungen bei den Planerinnen und Planern nicht ankommen, zeigt der ifo Geschäftsklimaindex für Architekturbüros. Im Januar 2026 sackte er auf minus 9,8 Saldenpunkte, den schlechtesten Wert seit der Finanzkrise 2009. Die Bundesarchitektenkammer hatte gerade zu Jahresbeginn auf einen Aufschwung gehofft, doch die Erholung des vergangenen Sommers hat sich nicht verfestigt. Seit drei Jahren bewegen sich die Werte im negativen Bereich. Fehlende Nachfrage hat den Fachkräftemangel als größte Sorge der Büros abgelöst. Knapp 40 Prozent der Büros verzeichnen rückläufige Auftragsbestände, nur noch 84 Prozent erzielen einen Gewinn, im Vorjahr waren es 97 Prozent.

Im Wohnungsbau selbst besserte sich das ifo Geschäftsklima im Januar zwar minimal von minus 22,7 auf minus 20,9 Punkte. Doch fast die Hälfte der Wohnungsbauunternehmen (49,8 Prozent) klagt über Auftragsmangel, die Stornoquote liegt bei 11,1 Prozent. Das ifo Institut spricht von einer Warteschleife. Die Hoffnung lautet, dass die gestiegenen Baugenehmigungen allmählich in echte Aufträge münden. Doch zwischen dieser Hoffnung und der operativen Realität liegt ein Graben, den politische Rhetorik allein nicht überbrücken kann.

Der Bau Turbo: Richtige Idee, fragwürdiges Timing

Mit dem sogenannten Bau Turbo, einem neuen Paragraphen 246e im Baugesetzbuch, will die Bundesregierung Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten ermöglichen, den Bau günstiger Wohnungen auch ohne Bebauungsplan zu genehmigen. Dazu kommt die Novelle des Baugesetzbuchs, Förderprogramme und ein auf fast 13 Milliarden Euro aufgestocktes Budget des Bauministeriums für 2026, davon vier Milliarden für die soziale Wohnraumförderung. Fachleute halten den Ansatz grundsätzlich für richtig. Doch die meisten Hochbauunternehmen rechnen erst für die Jahre 2027 und 2028 mit spürbaren Effekten. Der Bau Turbo mag ein richtiger Impuls sein, aber seine Wirkung trifft auf eine Branche, die sich erst sortieren muss.

Die strukturellen Probleme bleiben bestehen: hohe Baukosten, teure Finanzierungen, steigender Regulierungsdruck und ein Fachkräftemangel, der laut DIHK immer noch 49 Prozent der Bauunternehmen bei der Stellenbesetzung behindert. Hinzu kommt ein europäischer Vergleich, der nachdenklich stimmt. Das ifo Institut prognostiziert für 2026 ein Bauwachstum von 2,4 Prozent in 19 EU Ländern. Deutschland scheint davon abgekoppelt. Während andere europäische Länder von Wohnraumbedarf und Infrastrukturinvestitionen profitieren, kämpft die größte Volkswirtschaft des Kontinents mit hausgemachten Blockaden.

Zwischen Statistik und Lebensrealität

Die ehrliche Bilanz lautet: Ja, die Baugenehmigungen steigen, und das ist besser als ein weiterer Rückgang. Aber eine Trendwende ist das noch nicht, sondern bestenfalls die erste Stabilisierung nach dem freien Fall. Der Anstieg kommt vom tiefsten Niveau seit 2010, die Fertigstellungen werden 2026 weiter sinken, die Architekturbüros stecken im tiefsten Stimmungsloch seit 17 Jahren und die Hälfte der Wohnungsbauunternehmen klagt über fehlende Aufträge. Sich diese Zahlen als Erfolg an die politische Brust zu heften, zeugt entweder von bemerkenswerten Fähigkeiten in selektiver Wahrnehmung oder von dem Kalkül, dass Hoffnung in der öffentlichen Debatte schwerer wiegt als nüchterne Analyse.

Was die Branche braucht, sind keine Siegesmeldungen, sondern Ehrlichkeit, Geduld und konsequentes Handeln. Die Digitalisierung der Genehmigungsverfahren, die Vereinfachung der Baustandards, verlässliche Förderkulissen und ein realistischer Blick auf die Zeitachse, das stünde einer Bauministerin besser an als voreiliger Triumphismus. Denn die Mieterinnen und Mieter in München, Berlin und Frankfurt, deren Angebotsmieten 2025 erneut um über vier Prozent gestiegen sind, können von steigenden Genehmigungszahlen weder heizen noch wohnen.