Hoch hinaus in Berlin: Zwischen Wohnungsnot und Wolkenkratzertraum

Berlins neues Hochhausleitbild soll den Bau von Wohnhochhäusern beschleunigen. 95 neue Türme sind bereits in Planung. Ein Blick hinter die Fassaden zeigt: Das Regelwerk ist ambitioniert – und voller Widersprüche.

Ein Leitbild, das die Stadt verändert

Anfang Dezember 2025 erlebte Berlin einen dieser seltenen Momente politischer Unfreiwilliger Komik: In derselben Sitzung des Berliner Baukollegiums, in der Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeldt das überarbeitete Hochhausleitbild präsentierte, erteilte dasselbe Gremium dem Entwurf von David Chipperfield Architects für zwei neue Wohnhochhäuser am Tiergarten eine klare Absage. Die Botschaft war unmissverständlich: Berlin will mehr Hochhäuser – nur eben nicht dort und nicht so.

Seit Januar 2026 gilt das Neue Hochhausleitbild Berlin 2025 für alle Vorhaben, bei denen noch keine formellen Beteiligungsschritte nach dem Baugesetzbuch durchgeführt wurden. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) verbindet damit eine klare Erwartung: Hochhäuser sollen zur Lösung der Wohnungsfrage beitragen und gleichzeitig städtebauliche Qualität sichern. Der Anspruch ist hoch – genauso wie die geplanten Gebäude.

95 Türme: Die Arithmetik des Hochhausbooms

Die Zahlen, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Anfrage der Grünen-Fraktion veröffentlichte, sind beeindruckend: 95 neue Hochhäuser befinden sich derzeit in Planung, mit Höhen zwischen 31 und knapp 170 Metern. Die meisten Projekte konzentrieren sich auf Berlin-Mitte (23 Vorhaben), Lichtenberg (17) und Charlottenburg-Wilmersdorf (15).

Doch die Zusammensetzung gibt zu denken. Bei den städtebaulich besonders prägenden Gebäuden über 60 Meter verschieben sich die Verhältnisse deutlich: 24 dieser Hochhäuser sind überwiegend oder vollständig für Gewerbe und Büros vorgesehen, nur 11 primär fürs Wohnen. Gleichzeitig stehen in Berlin nach Angaben der Grünen rund 1,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer – und bis Ende 2026 sollen weitere 840.000 Quadratmeter hinzukommen.

Julian Schwarze, Stadtentwicklungsexperte der Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus, spricht von einer Fehlentwicklung: Vor allem die städtebaulich besonders prägenden Gebäude über 60 Meter werden als Bürohochhäuser geplant. Hier entstehen mehr als doppelt so viele Büro- wie Wohnhochhäuser. Seine Fraktion hat einen Antrag eingebracht, der nicht nur einen Baustopp für neue Bürokomplexe fordert, sondern auch die verstärkte Umnutzung leerstehender Büros in bezahlbare Wohnungen verlangt.

Weniger Bürokratie, mehr Wohnraum: Die Reform im Detail

Das überarbeitete Regelwerk bringt zwei wesentliche Neuerungen: die Straffung des Planungsprozesses und die Vereinfachung des Wohnhochhaus-Baus. Statt bisher vier Planungsphasen sind künftig nur noch drei vorgesehen. Das Baukollegium – jenes Fachgremium, das intern attestierte, die alten Vorgaben führten dazu, dass Hochhäuser ‚dicker und moppeliger‘ werden – tritt in seiner beratenden Rolle deutlich in den Hintergrund. Statt dreifacher Befassung ist künftig nur noch eine Sitzung zu Beginn der Projektideenphase verpflichtend.

Für Wohnhochhäuser gibt es zusätzliche Erleichterungen: Die bisherige Pflicht zur Nutzungsmischung oberhalb des Erdgeschosses entfällt. Ein öffentlich zugängliches Erdgeschoss bleibt jedoch verpflichtend. Der Planungsgrundsatz ‚Mehrwert‘ gilt als erfüllt, wenn 30 Prozent der Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung realisiert werden. Auch die Pflicht zur öffentlich zugänglichen Dachterrasse entfällt – flexiblere Lösungen auf anderen Geschossen sind nun möglich.

Neu und bemerkenswert ist die Anforderung an Nachhaltigkeit: Hochhausprojekte müssen künftig mindestens die Gold-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder eine vergleichbare Auszeichnung vorweisen – und zwar vor Bauantragstellung. Beschleunigung bedeutet in Berlin also ausdrücklich keine Absenkung von Qualitätsstandards.

Der Bauturbo: Großes Versprechen, enge Grenzen

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Verbindung des Hochhausleitbildes mit dem sogenannten Bauturbo – den seit Oktober 2025 geltenden bundesrechtlichen Regelungen, die Wohnungsbau ohne aufwendiges Bebauungsplanverfahren ermöglichen. Das Hochhausleitbild gilt dabei ausdrücklich als öffentlicher Belang, dessen Einhaltung Berlin zur Bedingung für seine gemeindliche Zustimmung machen kann. Theoretisch denkbar: ein Wohnhochhaus ohne Bebauungsplan, ohne Öffentlichkeitsbeteiligung und ohne Abgeordnetenhausbeschluss.

Thorsten Wilhelm, in der Berliner Immobilienszene als ‚Hüter des Hochhausleitbildes‘ bekannt, machte jedoch im Baukollegium klar, dass man noch ganz am Anfang der Bauturbo-Anwendung stehe und die Möglichkeit eher theoretischer Natur sei. Tatsächlich zeigen Berliner Rechtsanwälte auf die praktischen Hürden: Hochhausvorhaben können oft nur dort realisiert werden, wo die erforderlichen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen oder alle betroffenen Nachbarn zustimmen. Als mahnendes Beispiel dient das Campanile-Hochhaus in Frankfurt, das Ende der 1980er-Jahre an der fehlenden Zustimmung einer einzigen Grundstücksnachbarin scheiterte.

Zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Das neue Berliner Hochhausleitbild ist ein ambitioniertes Dokument, das auf echte Probleme antwortet. Der knappe Berliner Stadtboden, steigende Baukosten und der andauernde Wohnungsmangel erfordern neue Lösungsansätze – und das vertikale Bauen gehört zweifellos dazu. Die Entschlackung der Verfahren ist überfällig und wird langfristig Planungskosten und – perspektivisch – auch Mietpreise senken.

Doch zwei Kritikpunkte verdienen Aufmerksamkeit: Erstens bleibt die Frage offen, ob die Reduzierung des gesellschaftlichen Mehrwerts auf die Bereitstellung von Sozialwohnungen dem Anspruch gerecht wird, den Hochhäuser als ‚gute Nachbarn‘ erfüllen müssen. Das negative Beispiel ‚Billionaires Row‘ in Manhattan – jene schlanken Supertürme, die in ihren Erdgeschosszonen mit Lieferhöfen und Müllplätzen der Nachbarschaft ein wenig schmeichelhaftes Gesicht zeigen – illustriert, was passiert, wenn der gemeinschaftliche Mehrwert zur Formsache wird.

Zweitens bleibt die strukturelle Berliner Realität unverändert: schleppende Genehmigungsverfahren, chronisch unterbesetzte Bauämter in den Bezirken, tiefgreifende Defizite in der Verwaltung. Kritiker sehen im neuen Regelwerk sogar ein Ablenkungsmanöver, das die Defizite des seit 2024 geltenden Schneller-Bauen-Gesetzes kaschieren soll. Ein gut formuliertes Leitbild allein kann diese Grundprobleme nicht beseitigen.

Die Entscheidung im Dezember 2025 – ein neues Hochhausleitbild zu beschließen und gleichzeitig dem Chipperfield-Entwurf am Tiergarten eine Absage zu erteilen – beschreibt das Dilemma treffend: Berlin möchte die Verdichtung, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Diese Bedingungen klar und transparent zu definieren ist die eigentliche Leistung des neuen Leitbildes. Ob die 95 geplanten Hochhäuser tatsächlich den Wohnungsmarkt entlasten werden, hängt jedoch weit weniger vom Leitbild ab als von den Menschen, die es umsetzen – und den Ressourcen, die Berlin ihnen dafür bereitstellt.