Das verachtete Häuschen: Warum das Einfamilienhaus doch eine Zukunft hat

Das Einfamilienhaus ist im deutschen Planungsdiskurs zur Projektionsfläche geworden: zu groß, zu teuer, zu flächenversiegelnd, zu sehr nach gestern. Und dennoch träumen laut einer Studie des Immobilienfinanzierers Interhyp 54 Prozent der Deutschen von genau dieser Wohnform. Dieser Widerspruch zwischen politischer Abkehr und gesellschaftlicher Sehnsucht prägt die aktuelle Debatte im Rhein-Main-Gebiet mit besonderer Schärfe, und er ist produktiv, wenn man ihn ernst nimmt.

Die Zahlen, die das Deutsche Architekturmuseum (DAM) in Frankfurt seiner Ausstellung „Suburbia“ zugrunde legt, sind ernüchternd und aufschlussreich zugleich. Rund 49 Prozent aller Wohngebäude im Stadtgebiet Frankfurt sind Ein- und Zweifamilienhäuser, ein Wert, der deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von 79 Prozent liegt. Im 30-Minuten-Radius des öffentlichen Nahverkehrs finden sich 256.000 solcher Gebäude. Sie stehen. Sie sind gebaut. Sie verbrauchen Fläche. Und sie werden, planungsrechtlich betrachtet, weitgehend ignoriert.

Was bedeutet das für die Frankfurter Stadtplanung konkret?

In den jüngst beschlossenen Richtlinien zur lokalen Anwendung des sogenannten Bauturbos (§ 246e Baugesetzbuch) sind Einfamilienhäuser ausdrücklich von beschleunigten Genehmigungsverfahren ausgeschlossen. Neue Bebauungspläne in Frankfurt weisen nach § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Regel nur noch Mehrfamilienhäuser aus. Das Signal ist eindeutig: Die Stadt will keine neuen Eigenheime. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr nur acht neu errichtete Eigenheime im Stadtgebiet verkauft.

Diese Zurückhaltung hat ihre Logik. Angesichts des knappen Baulandes, der Klimaziele und sozialer Gerechtigkeitsdebatten erscheint das freistehende Einfamilienhaus auf dem innerstädtischen Grundstück als suboptimale Ressourcennutzung. Die Frage ist jedoch, ob dieser Befund auch für den Umgang mit dem vorhandenen Bestand gilt.

Genau hier setzt die Ausstellung „Suburbia“ an, die vom 21. März bis zum 18. Oktober 2026 im Deutschen Architekturmuseum, Schaumainkai 43 in Frankfurt, zu sehen ist. In Kooperation mit der Technischen Universität München haben Studierende untersucht, wie der Umbau und die Erweiterung bestehender Eigenheime im Rhein-Main-Gebiet zur Lösung der Wohnungsfrage beitragen könnten. Die Ergebnisse sind bemerkenswert präzise: Im Schnitt lässt sich die Wohnfläche um 26 Prozent erweitern. Und basierend auf bundesweiten Studien schätzen die Forscherinnen und Forscher, dass rund 56.000 Eigentümerinnen und Eigentümer im Raum Frankfurt bereit wären, ihre Immobilien nach einem Umbau zu teilen, etwa durch Vermietung einer neu entstandenen Wohneinheit. Das Potenzial: rund 93.000 zusätzliche Wohnungen, fast 22.000 davon barrierearm.

Diese Zahl verdient Aufmerksamkeit. Zum Vergleich: Das gesamte Frankfurter Neubauprogramm der letzten Jahre bewegt sich in deutlich bescheidenerem Rahmen.

Welche planungsrechtlichen Instrumente ermöglichen den Umbau im Bestand?

Hier liegt die eigentliche regionale Herausforderung. Die Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung von 2023 bietet grundsätzlich Spielräume für Aufstockungen und Anbauten im Bestand, insbesondere im Geltungsbereich von § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich), wo das Einfügen in die nähere Umgebung maßgeblich ist. Die Praxis zeigt jedoch, dass lokale Bauaufsichtsbehörden diese Spielräume sehr unterschiedlich auslegen. In manchen Umlandgemeinden des Rhein-Main-Gebiets bestehen restriktive Gestaltungssatzungen, die selbst energetisch motivierte Erweiterungen erschweren.

Valerie Kronauer, wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU München, bringt das Ziel auf den Punkt: „Wir wollen verhindern, dass ältere Häuser einfach abgerissen werden.“ Die Erweiterung biete Eigentümerinnen und Eigentümern die Möglichkeit, eine anstehende energetische Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu finanzieren. Entscheidend sei dabei, den Charakter der Siedlungen zu bewahren: „Wir wollen nicht, dass alles versiegelt wird.“

Diese Aussage trifft einen wunden Punkt. Der VHW, Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung, schätzt, dass in den nächsten 15 Jahren bundesweit rund 1,2 Millionen Einfamilienhäuser gebaut werden. Der Bestand wächst also weiter, unabhängig davon, ob Frankfurter Planerinnen und Planer das begrüßen. Die Frage ist nicht ob, sondern wie mit dieser Realität umgegangen wird.

Der historische Teil der Ausstellung, der ursprünglich aus Barcelona übernommen wurde, verdeutlicht, wie die Entwicklung von Verkehrswegen, zunächst auf der Schiene, dann auf der Straße, die Entstehung suburbaner Siedlungsstrukturen erst ermöglichte. Diese räumliche Geschichte ist keine amerikanische Eigenheit. Sie ist im Rhein-Main-Gebiet ebenso ablesbar wie in der Peripherie Münchens, Kölns oder Stuttgarts.

Der zweite Ausstellungsteil, der anhand der Zeitschrift „Schöner Wohnen“ die deutschen Wohnträume seit der Nachkriegszeit nachzeichnet, erinnert daran, dass das Einfamilienhaus auch ein kulturelles Sediment trägt. Rollenbilder, Einrichtungsideale und Konsumwelten aus den 1960er und 1970er Jahren lassen sich darin ablesen. Wer verstehen will, warum 54 Prozent der Bevölkerung diesen Traum noch immer träumen, kommt an dieser Geschichte nicht vorbei.

Was die Ausstellung letztlich vorführt, ist kein Plädoyer für oder gegen das Einfamilienhaus, sondern eine Einladung zur Differenzierung. Das Suburbane ist keine planungsrechtliche Kategorie, die sich wegdefinieren lässt. Es ist gebaut, bewohnt, geliebt und sanierungsbedürftig. Die Aufgabe der nächsten Jahrzehnte liegt nicht im Neubau auf der grünen Wiese, sondern im klugen Umbau dessen, was bereits steht.

Ausstellung „Suburbia. Träume vom Eigenheim – Wege aus der Wohnungskrise“

Ort: Deutsches Architekturmuseum (DAM), Schaumainkai 43, 60596 Frankfurt am Main

Laufzeit: 21. März bis 2. August 2026

Öffnungszeiten: Di, Do–So 11–18 Uhr, Mi 11–20 Uhr

Kontakt: Tel. +49 (0)69 212 38844,

Anreise (ÖPNV): U-Bahn: Linien 1–3, 8 (Schweizer Platz) oder 4, 5 (Willy-Brandt-Platz); Tram: 15, 16 (Schweizer-/Gartenstraße) oder 11, 12, 14 (Willy-Brandt-Platz)

Kooperationspartner: Centre de Cultura Contemporània de Barcelona, TU München, Forschungsfeld wohnen+/-ausstellen am Mariann Steegmann Institut (Bremen) sowie die Wüstenrot Stiftung gemeinsam mit der HFT Stuttgart