Holz statt Beton-Nostalgie: Wie Neuperlach zeigt, dass Sanierung kein Luxusprojekt sein muss

Das Regal vor der Fassade: Wie Neuperlach die Sanierungsfrage neu stellt

27.03.2026

Claudia Grimm

Ohne Abriss, ohne Mieterhöhung: Das Forschungsprojekt, das Grosswohnsiedlungen eine Zukunft gibt

Die bewohnbare Dämmung ist ein bauliches Konzept, das die energetische Sanierung von Nachkriegsgebäuden mit echter Wohnraumgewinnung verbindet und damit beide Ziele gleichzeitig löst, die bisher meist gegeneinander ausgespielt wurden. Am Beispiel von München-Neuperlach demonstriert das Forschungsprojekt ‚Wohnen weiterbauen‘ der Technischen Universität München (TUM) und der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg (OTH Regensburg), wie Grosswohnsiedlungen der Nachkriegszeit weder abgerissen noch kosmetisch repariert werden müssen, sondern tiefgreifend und sozialverträglich weiterentwickelt werden können.

Neuperlach liegt im Südosten Münchens und gilt als eines der grössten zusammenhängenden Siedlungsgebiete der Bundesrepublik aus der Wiederaufbauphase. Die Wohnblöcke, in langen Reihen aufgestellt, sind erkennbar am geschlossenen Typ, bei dem die Aussenwände der Nachbargebäude seitlich unmittelbar anschliessen. Dieser Gebäudetyp ‚Reihe linear‘ stand im Mittelpunkt der Untersuchungen, die zwischen 2022 und 2024 im Rahmen des EU-Programms ‚Creating NEBourhoods Together‘ durchgeführt wurden.

Was versteht man unter ‚bewohnbarer Dämmung‘, und warum ist das mehr als eine Wortneuschöpfung?

Der Begriff ‚bewohnbare Dämmung‘ bezeichnet eine vorgesetzte Raumschicht in Holzbauweise, die an den Bestandsfassaden der Wohnblöcke angebracht wird. Technisch funktioniert das Prinzip über ein modulares Konstruktionsprinzip: Holzwände stehen in regelmässigen Abständen quer zur Bestandsfassade und bilden sogenannte Schottenwände. Auf diese Schotten werden Holzdecken aufgelegt. Je nach Planung schliesst eine Einfachverglasung oder eine gedämmte Aussenwand die neue Schicht nach aussen ab.

Das Ergebnis ist ein ‚Regal‘, wie die Forschenden das Konstrukt treffend nennen: statisch unabhängig vom Bestandsgebäude, anpassungsfähig an unterschiedliche Gebäudebreiten und an Vor- sowie Rücksprünge verschiedener Gebäude. Diese Unabhängigkeit ist kein Zufall, sondern Programm. Das Regal kann werksseitig vorgefertigt werden, was die Montagezeit vor Ort erheblich reduziert und witterungsunabhängige Produktion ermöglicht.

Was den Ansatz von einer konventionellen Fassadendämmung unterscheidet, ist die Mehrfachlesbarkeit der neuen Flächen. Sie können als Erweiterung eines bestehenden Raumes genutzt werden, als Übergang zwischen zwei Räumen oder als eigenständig nutzbarer Bereich. Familien unterschiedlicher Grösse, Paare, Wohngemeinschaften und Einzelpersonen sollen die Flächen je nach Lebenssituation individuell aneignen können. Klassische Nutzungszuweisungen von Zimmern werden damit bewusst aufgelöst.

Die energetischen Kennwerte sprechen für den Ansatz: Simulationen aus der Projektphase ergaben, dass der Heizwärmebedarf des Bestandsgebäudes um bis zu 68 Prozent gesenkt werden kann. Das übersteigt die Einsparwirkung konventioneller Fassadendämmungen erheblich. Die Raumschicht wirkt als thermische Pufferzone, die Wärmeverluste im Winter dämpft und im Sommer vor Überhitzung schützt. Dass dabei Holz als Baustoff zum Einsatz kommt, hat einen weiteren Vorteil: Kohlenstoff wird dauerhaft im Material gespeichert, und die sogenannte graue Energie, die bereits im Bestandsgebäude steckt, bleibt genutzt, anstatt mit dem Abriss verloren zu gehen.

Wie lässt sich die Sanierung finanzieren, ohne die bestehenden Mieterinnen und Mieter zu belasten?

Die Finanzierungsfrage ist bei Sanierungsvorhaben in Grosswohnsiedlungen häufig der eigentliche Knackpunkt. Erhöhte Mieten für Bestandswohnungen gelten politisch als kaum durchsetzbar und sind sozial problematisch, wenn die Bewohnerschaft ohnehin unter Druck steht. Das Konzept ‚Wohnen weiterbauen‘ beantwortet diese Herausforderung mit einem Querfinanzierungsmodell über Anbauten.

Die Bestandswohnungen in Neuperlach bestehen überwiegend aus Dreizimmerwohnungen. Durch Anbauten an die bestehenden Erschliessungskerne können Ein- und Zweizimmerwohnungen ergänzt werden, die auf dem Münchner Mietmarkt gut vermietbar sind. Die Einnahmen aus diesen neuen Einheiten subventionieren die Sanierungskosten der Bestandswohnungen quer. Mieterhöhungen für langjährige Bewohnerinnen und Bewohner werden so vermieden.

Ein weiterer Effekt ist die altersgerechte Umzugsmöglichkeit innerhalb des vertrauten Quartiers. Ältere Bewohner und Bewohnerinnen, die in Neuperlach verwurzelt sind, können in kleinere, barrierefreie Wohnungen im Anbau wechseln. Die freigewordenen grösseren Wohnungen stehen dann für Familien zur Verfügung. Das stärkt die soziale Durchmischung, ohne Verdrängung zu erzeugen.

Die Anbauten selbst sollen als Holz-Hybrid-Bauten mit mittlerem Ausbaustandard ausgeführt werden. Gegenüber einem vollständig neuen Gebäude sind die Herstellungskosten geringer, weil die vorhandene Infrastruktur genutzt wird: Treppenhaus, Aufzug und Fernwärmeanschlüsse sind bereits vorhanden. Zusätzliche Erschliessungsflächen im Anbau entfallen, was die Effizienz der Grundrisse erhöht.

Was lässt sich von Neuperlach auf andere Grosswohnsiedlungen übertragen?

Neuperlach ist kein Sonderfall. Grosswohnsiedlungen ähnlicher Bauart und Ära existieren in zahlreichen deutschen und europäischen Städten. Die Sanierungsfrage stellt sich überall gleich, und die zur Verfügung stehenden Mittel sind begrenzt. Das Forschungsprojekt versteht Neuperlach ausdrücklich als Untersuchungsobjekt und Anwendungsfall, von dem andere Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften und Planende lernen sollen.

Der Münchner Architekt Andreas Hild, Professor für Entwerfen, Umbau und Denkmalpflege an der TUM und einer der Projektbeteiligten, formuliert im Vorwort der im Mai 2025 im Gebr. Mann Verlag erschienenen Publikation zur Studie: Es brauche eine Vision, die helfe, die Grosswohnsiedlungen in eine Zukunft zu führen, nicht zuletzt um als Gemeinschaft die kulturelle und gesellschaftliche Chance einer ökologischen Wohnungswende zu nutzen. Das ist keine Bescheidenheitsgeste, sondern Programm.

Die Studie, die auf MediaTUM der TUM frei zugänglich ist (https://mediatum.ub.tum.de/1781725 ), liefert kein abgeschlossenes Entwurfsprodukt, sondern ein Instrumentarium. Planende erhalten Grundlagen, um den Bestand in europäischen Grosswohnsiedlungen sozialverträglich und ökologisch zukunftsfähig weiterzuentwickeln. Das Regal vor der Fassade ist dabei kein ästhetisches Statement, sondern ein pragmatischer Baustein für eine Wohnraumversorgung, die Bestand und Zukunft gleichzeitig ernst nimmt.

Für die bayerische Baupolitik und die Kommunen im Grossraum München ist ‚Wohnen weiterbauen‘ ein willkommener Impuls. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) sowie das Bayerische Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) bieten grundsätzlich Spielräume für innovative Sanierungsansätze, die über reine Energiemassnahmen hinausgehen. Ob die politischen Akteure diesen Spielraum nutzen werden, bleibt abzuwarten. Die Forschenden haben jedenfalls gezeigt, dass es keine technischen Hinderungsgründe mehr gibt.