Vom Genehmigungsturbo zur Wohnungsrealität: Dresdens riskante Wette auf das neue Baugesetz

Es ist ein Begriff, der in deutschen Bauämtern derzeit so regelmäßig fällt wie Regenwasser auf ein undichtes Flachdach: der Bauturbo. Seit dem 30. Oktober 2025 gilt das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, und die Kommunen stehen nun vor der Frage, ob sie das Instrument nutzen wollen, können oder müssen. Dresden hat sich früh entschieden: Die sächsische Landeshauptstadt will zünden.

21.000 Wohnungen in neun Jahren: Anspruch und Wirklichkeit

Die Zahlen, die Baubürgermeister Stephan Kühn (Grüne) Anfang 2026 präsentierte, sind imposant und ernüchternd zugleich. Die aktualisierte Wohnbedarfsprognose der Stadt rechnet bis 2035 mit rund 19.000 neuen Haushalten, woraus sich ein Bedarf von etwa 21.000 neuen Wohnungen ergibt. Dazu kommen rund 1.800 Einheiten, die durch Sanierung gewonnen werden sollen. Der Wachstumstreiber ist dabei durchaus industrieller Natur: Der Ausbau der Chipindustrie im Dresdner Norden, der aus der Stadt schon heute das Herz von „Silicon Saxony“ gemacht hat, sorgt für anhaltende Zuwanderung. Schon jeder dritte in Europa produzierte Chip stammt aus Sachsen, langfristig soll es jeder zweite sein.

Bis 2030 sind demnach jährlich rund 2.300 neue Wohnungen nötig, danach sinkt der Bedarf auf rund 1.440 pro Jahr. Das Problem: Die Realität hinkt dem Bedarf deutlich hinterher. Zwischen 2016 und 2022 wurden in Dresden im Jahresschnitt immerhin rund 2.300 Wohnungen fertiggestellt. Seit 2023 bricht die Zahl ein: Nur noch rund 1.700 Einheiten pro Jahr entstanden zuletzt. Die Gründe sind bekannt, die Konsequenzen spürbar. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten haben selbst Projekte gestoppt, die schon weit in der Planung waren. Bundesweit lag der Anteil der nach der Planungsphase abgebrochenen Wohnungsbauprojekte zu Jahresbeginn 2025 auf einem Höchststand.

Der Bauturbo als Genehmigungsmotor

Das neue Bundesgesetz greift tief in die Planungshoheit der Kommunen ein. Es ändert zentrale Paragraphen des Baugesetzbuchs, darunter die Paragraphen 31, 34 und den neuen Paragraphen 246e BauGB. Vereinfacht gesagt: Kommunen können mit ausdrücklicher Zustimmung in bestimmten Fällen von bestehenden Bebauungsplanfestsetzungen zugunsten des Wohnungsbaus abweichen, ohne aufwendige Planänderungsverfahren zu durchlaufen. Was nach einer technischen Verwaltungsangelegenheit klingt, ist in der Praxis ein erheblicher Hebel.

Kühn nennt das Werkzeug klar beim Namen: „Der Bauturbo ist in erster Linie ein Genehmigungsturbo.“ Doch die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben ihn vorsichtig gemacht. Wer kennt nicht die Investoren, die Baugenehmigungen einsammeln wie Briefmarken und dann abwarten? Dresden will genau das verhindern. Kühns Grundsatzbeschluss, der noch durch den Stadtrat muss, enthält deshalb eine klare Auflage: Wer den Bauturbo nutzt, muss sich verpflichten, innerhalb von drei Jahren nach der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen. Kein Bau, kein Turbo.

Kein Spekulationsturbo: Dresdner Schutzmechanismen

Die Sorge vor einem „Spekulationsturbo“ ist in Dresden keine Phrase. Sie spiegelt eine stadtpolitische Realität wider, in der Ferienwohnungen und Leerstand im selben Atemzug mit Wohnungsmangel stehen. Die SPD-Fraktion im Stadtrat machte im Januar 2026 öffentlich, dass der Baubürgermeister eine vom Stadtrat bereits im Februar 2024 in Auftrag gegebene Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum noch immer nicht vorgelegt hat, obwohl die Nachbarstadt Leipzig eine entsprechende Regelung bereits im Sommer 2024 beschlossen hatte. Für die Dresdner Altstadt und Neustadt, wo Mietwohnungen zunehmend in Ferienapartments umgewandelt werden, ist das kein akademisches Problem.

Beim Bauturbo selbst hingegen hat Kühn vorgesorgt. Das kooperative Baulandmodell soll bei Projekten, die vom Bauturbo profitieren, eine Sozialwohnungsquote von mindestens 15 Prozent sichern. Bei Vorhaben über einem Hektar Grundfläche entscheidet nicht die Verwaltung allein, sondern der Stadtrat. Die Neuregelung soll bis 2030 gelten. Für Bauherrinnen und Bauherren gilt: Wer prüfen will, ob der Bauturbo auf ihr Vorhaben anwendbar ist, soll dies vorab mit der Bauaufsicht und dem Amt für Stadtplanung und Mobilität klären. Andreas Feldmann, Abteilungsleiter Verwaltung und Recht der Landeshauptstadt, brachte es am Runden Tisch vom 19. Januar 2026 auf den Punkt: „Der Dreh- und Angelpunkt für einen erfolgreichen Einsatz des Bauturbos ist die Kommunikation im Vorfeld.“

Briesnitz und Kaditz-Mickten: Zwei Projekte als Testlabor

Dresden hat bewusst zwei konkrete Pilotprojekte benannt, an denen das neue Instrument erprobt werden soll. Das erste ist ein Wohnungsbauprojekt mit 13 Ein- und Mehrfamilienhäusern im Stadtteil Briesnitz, das sich seit Jahren in einer Art planungsrechtlicher Warteschleife dreht. Das zweite umfasst zwei Baufelder der Stadterweiterung Kaditz-Mickten im Nordwesten der Stadt. Der Bebauungsplan von 2021 sieht dort ursprünglich 60 Prozent Gewerbe und 40 Prozent Wohnen vor. Dank des Bauturbos soll es nun möglich sein, ohne aufwendige Planänderungsverfahren vom genehmigten Nutzungsmix abzuweichen und mehr Wohnraum zu schaffen.

Diese Weichenstellung ist bemerkenswert. Kaditz-Mickten liegt im Nordwesten der Stadt, in dem Stadterweiterungsgürtel, der vom Boom der Halbleiterindustrie direkt profitiert. Dass ausgerechnet hier ein Gewerbeprimat nun zugunsten des Wohnens relativiert werden soll, ist auch ein Signal an Investoren: Dresden ist bereit, Planungsrecht pragmatisch zu interpretieren, wenn es der Wohnraumversorgung dient.

Bauland im Ãœberfluss, aber fehlende Wirtschaftlichkeit

Ein strukturelles Luxusproblem prägt die Dresdner Debatte: An Bauland mangelt es der Stadt nicht. Die verfügbaren Flächen würden die prognostizierte Nachfrage theoretisch um bis zu 127 Prozent übersteigen. Das ist ein Umstand, den viele Großstädte mit Wehmut zur Kenntnis nehmen dürften. Das Problem liegt also nicht im Fehlen von Flächen, sondern in der fehlenden Wirtschaftlichkeit, diese auch zu bebauen.

Kühn benennt die Stellschrauben klar: Neben dem Bauturbo setzt die Stadt auf digitale Bauanträge und eine mögliche Überarbeitung der Stellplatzsatzung. Aktuell ist pro Wohneinheit ein Stellplatz vorzuhalten, bei Sozialwohnungen gilt ein Faktor von 0,6. Da ein Stellplatz im Hochbau zwischen 50.000 und 80.000 Euro kostet, ist die Frage, ob nicht jede Wohnung einen Stellplatz braucht, keine Kleinigkeit. Eine Überarbeitung könnte Baukosten spürbar senken, auch wenn sie verkehrspolitisch sorgfältig abgewogen werden muss.

Ein Instrument zwischen Hoffnung und Realitätsprüfung

Der Dresdner Umgang mit dem Bauturbo zeigt, wie deutsche Großstädte mit einem neuen Planungsinstrument umgehen, das auf dem Papier viel verspricht und in der Praxis viele Voraussetzungen erfordert. Die sächsische Landeshauptstadt hat die Rahmenbedingungen durchdacht gesetzt: Bauverpflichtung statt Genehmigungshorte, Sozialquoten statt reiner Marktlogik, Pilotprojekte statt Flächendeckung. Ob das Instrument tatsächlich zu mehr fertiggestellten Wohnungen führt, hängt aber letztlich von Faktoren ab, die kein Grundsatzbeschluss lösen kann.

Baukosten müssen sinken, Förderkonditionen attraktiver werden, und das Zinsniveau muss Investitionen wieder rentabel machen. Der Bauturbo kann Genehmigungsverfahren beschleunigen. Den Graben zwischen Baugenehmigung und Baubeginn, den die deutschen Wohnungsbauzahlen seit 2022 so plastisch illustrieren, überbrückt er allein nicht. Dresden hat das erkannt. Ob der Stadtrat Kühns Konzept in der vorliegenden Form billigen wird, entscheidet sich in den Ausschussberatungen bis Ende März 2026. Das wäre dann der erste Gang in die praktische Umsetzung, bevor der Motor überhaupt anspringt.