baukunst.art  | Regionales | Bremen | Juli 2026

Domblick gegen Dichte: Das Bundesbank-Areal als Testfall der Baukultur

Das geplante Wohnhochhaus an der Bremer Kohlhökerstraße ist ein elfgeschossiger Neubau auf dem Areal der früheren Deutschen Bundesbank, und es ist zum Prüfstein dafür geworden, wie viel Höhe und Dichte ein gewachsenes Gründerzeitquartier wie das Ostertor verträgt. Der Hamburger Projektentwickler Evoreal will hier bis 2028 ein Wohnquartier mit 179 Wohnungen errichten, davon 54 öffentlich gefördert. Nach fast einem Jahrzehnt Planung, Wettbewerb, Klagen und Kompromissen rücken im Sommer 2026 Abriss und Baustart näher: Der Rückbau des seit März 2016 leerstehenden Bankgebäudes steht bevor, der Bau soll im Herbst beginnen.

Der Ort ist heikel. Das rund 7.000 Quadratmeter große Grundstück zwischen Salvador-Allende-Straße und Imre-Nagy-Weg liegt am Rand des Ostertorviertels, das die Bremerinnen und Bremer schlicht „das Viertel“ nennen: ein dicht bebautes Gründerzeitquartier aus schmalen Bremer Häusern, Altbremer Fassaden und einer Bewohnerschaft, die ihr Stadtbild seit den Abrissplänen der autogerechten Nachkriegszeit mit Argwohn verteidigt. Der Entwurf des Hamburger Büros Schenk Fleischhaker Architekten, hervorgegangen aus einem städtebaulichen Wettbewerb von 2018, reiht entlang der Straßen mehrere Baukörper zu einem Ensemble, öffnet im Inneren einen parkartigen Hof und setzt im rückwärtigen Nordteil den umstrittenen Turm. Das Projekt trägt den werbewirksamen Namen „bremen.auf 265°domblick“; das Investitionsvolumen liegt bei rund 90 Millionen Euro, geplant nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan.

Warum wird ein Hochhaus im Viertel zum Streitfall?

Weil das Viertel Höhe als Fremdkörper liest. Die Bürgerinitiative „Kein Hochhaus im Viertel“ formierte sich früh und blieb hartnäckig. Ihre Kritik zielt weniger auf den Neubau an sich als auf sein Maß: zu dicht, zu hoch, zu wenig auf die kleinteilige Nachbarschaft bezogen, dazu der Verlust von Bäumen auf dem Grundstück. Die Initiative bezweifelte über Jahre die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Vorhabens und forderte zeitweise sogar, dem Investor die Baugenehmigung zu entziehen. Ein solcher organisierter Widerstand ist im Viertel kein Zufall, sondern Teil einer lokalen Planungskultur, die aus den Häuserkämpfen der 1970er Jahre ein waches Misstrauen gegen Großmaßstab und Renditelogik konserviert hat.

Der Konflikt blieb nicht im Rathaus. Gegen die Abbruchgenehmigung, den Bebauungsplan und die Baugenehmigung wurde geklagt und Widerspruch eingelegt; ein Gericht vertagte seine Entscheidung, und über zwei Jahre herrschte Stillstand auf dem Areal. Projektleiter Reiner Belitz von Evoreal nennt genau diese juristischen Auseinandersetzungen, dazu gestiegene Baukosten, als Grund für die Verzögerung. Die Bremer Baubehörde wiederum drängt auf Tempo: Ziel sei, „dass jetzt zügig weitergearbeitet wird, damit dringend benötigter Wohnraum entsteht“. In dieser Formel steckt der ganze Zielkonflikt: geförderter Wohnraum gegen gewachsenes Quartiersbild, Landesinteresse gegen Nachbarschaftsinteresse.

Wie viel Höhe verträgt das Ostertor?

Über diese Frage entschied in Bremen nicht der Markt, sondern die Denkmalpflege. Ursprünglich waren 14 Geschosse und rund 43 Meter vorgesehen. Der Landesdenkmalpfleger Georg Skalecki erhob Einspruch gegen diese Höhe, weil der Turm die Silhouette der historischen Innenstadt und die Fernwirkung auf den Bremer Dom beeinträchtigt hätte. Das Ergebnis ist ein Kompromiss: Der Bau schrumpfte auf elf Geschosse. Dass ausgerechnet die Rücksicht auf den Domblick den Turm stutzte, während der Projektname den Blick auf ebendiesen Dom vermarktet, gehört zu den feineren Ironien des Verfahrens.

Der Fall zeigt zugleich, mit welchen Instrumenten Bremen sein Stadtbild steuert. Die Bremische Landesbauordnung (BremLBO) regelt vor allem das technisch Zulässige, nicht das baukulturell Wünschenswerte; den gestalterischen Rahmen setzen der Bebauungsplan, das Bremische Denkmalschutzgesetz (BremDSchG) und die fachliche Autorität der Denkmalpflege. Hinzu kommt, dass Bremen seine Höhenentwicklung seit einigen Jahren über einen eigenen Hochhausentwicklungsplan zu ordnen versucht, der Zonen für hohe Bauten benennt und den innenstadtnahen Bestand tendenziell schont. Ein Turm am Rand des Viertels berührt damit nicht nur ein Grundstück, sondern eine stadtweite Verständigung darüber, wo Bremen in die Höhe gehen darf und wo nicht. Wer hier elf Etagen genehmigt, verschiebt eine Grenze, die andernorts als Argument taugt.

Was bedeutet der Fall für andere Quartiere?

Er zeigt exemplarisch, wie sich Wohnungsnot und Milieuschutz ins Gehege kommen. Innenstadtnahe Gründerzeitquartiere sind begehrt, ihre Grundstücke knapp, ihre Nachverdichtung politisch gewollt und zugleich hoch emotional. Das Bundesbank-Areal ist eine der letzten großen Baulücken im Bremer Zentrum, und mit 54 geförderten von 179 Wohnungen bedient das Projekt genau jenen preisgebundenen Wohnraum, der überall im Land fehlt. Wer solche Flächen blockiert, verlagert das Wachstum an den Stadtrand oder ins Umland, mit allen Folgen für Verkehr, Flächenverbrauch und soziale Durchmischung. Ein pauschales Nein zur Höhe hat also seinen Preis, und der wird selten dort bezahlt, wo er entsteht.

Zugleich verdienen die Einwände eine faire Prüfung. Ein Quartier lebt von Maßstab, und ein Turm, der sich nicht einfügt, kann einen Straßenraum dauerhaft aus dem Gleichgewicht bringen. Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, ob im Viertel gebaut werden darf, sondern wie hoch, wie dicht und mit welcher Sorgfalt im Detail. Ein qualifizierter Wettbewerb, eine denkmalfachliche Höhenbegrenzung und ein verbindlicher Anteil geförderter Wohnungen sind dabei genau die richtigen Werkzeuge; Bremen hat sie im Fall Kohlhökerstraße eingesetzt, wenn auch spät und unter juristischem Druck. Der Kompromiss auf elf Geschosse ist kein Sieg einer Seite, sondern das Ergebnis eines Aushandelns, das die Stadt sich abgerungen hat.

Was in Bremen verhandelt wird, steht in vielen deutschen Innenstädten an: das Selbstbild eines Quartiers gegen den Druck, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Das Ostertor wird sich verändern, sobald der erste Kran steht; ob es sich fremd wird oder ein neues Stück von sich gewinnt, entscheidet sich nicht an der Zahl der Geschosse allein, sondern an der Qualität dessen, was am Ende gebaut wird. Ein Hochhaus verändert ein Viertel immer. Die offene Frage ist, ob es das Viertel bleiben lässt, was es sein will.