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BERUFSPOLITIK | FÖRDERUNG

Milliarden für nichts? Warum Deutschlands Wohnungsbauoffensive stottert

Stuart Stadler, Architekt, Herausgeber baukunst.art

Drei Monate nach dem Start der EH55-Förderung zeigt sich: Zinssenkungen allein reichen nicht, um den Bauüberhang von 760.000 Wohnungen zu mobilisieren.

Das Effizienzhaus 55 (EH55) bezeichnet ein Wohngebäude, das lediglich 55 Prozent der Primärenergie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigt. Seit dem 16. Dezember 2025 ist dieser Standard im Rahmen des KfW-Programms „Klimafreundlicher Neubau“ (Programmkennzeichen 297/298) wieder förderfähig, nachdem die Ampel-Koalition die Förderung im Januar 2022 abrupt eingestellt hatte. Die schwarz-rote Bundesregierung unter Bundesbauministerin Verena Hubertz reaktivierte das Programm mit einem Gesamtvolumen von 800 Millionen Euro, um den sogenannten Bauüberhang abzubauen: jene mehr als 760.000 Wohnungen, die zwar genehmigt, aber nie gebaut wurden.

Die Idee dahinter war so bestechend wie sie simpel klang. Wer bereits eine Baugenehmigung in der Schublade hatte und nach EH55-Standard gebaut hätte, sollte nun mit zinsvergünstigten KfW-Krediten von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit den letzten Anstoß zum Bauen erhalten. Fossile Energieträger wie Gas oder Öl sind ausgeschlossen; Wärme muss zu hundert Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Das Programm ist zeitlich befristet und endet, wenn der Fördertopf erschöpft ist, spätestens aber zum 30. Juni 2026.

Warum wurden von 800 Millionen Euro bis Februar erst 150 Millionen abgerufen?

Die Bilanz nach den ersten zwei Monaten ist ernüchternd. Laut einer Recherche des Handelsblatts waren von den bereitgestellten 800 Millionen Euro Anfang Februar 2026 erst rund 150 Millionen Euro abgerufen worden. Gefördert wurden bis Ende Februar insgesamt rund 17.000 Wohneinheiten. Gemessen am Potenzial des Bauüberhangs ist das wenig. Vier strukturelle Hemmnisse erklären, warum das Programm bislang hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Erstens: die Definition des Vorhabenbeginns. Bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gilt als Förderschaden. Für Wohnungsunternehmen, die öffentlich ausschreiben müssen oder mit Generalübernehmern arbeiten, ist das faktisch ein Ausschluss. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) kritisiert dies ausdrücklich und fordert eine praxistauglichere Regelung. Besonders absurd: Die Nutzung der GdW-Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen ist derzeit förderschädlich, obwohl genau diese Bauweise günstiger und schneller wäre.

Zweitens: der Zinsvorteil schrumpft rascher als versprochen. Zum 2. März 2026 senkte das Bundesbauministerium den Effektivzins auf historisch niedrige 1,0 Prozent (bei zehn Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung). KfW-Vorständin Melanie Kehr sprach von einem „Signalzins“. Doch bereits bis zum 12. März war der Zins wieder auf 1,23 Prozent gestiegen. Der Grund: Der Effektivzins ergibt sich nicht allein aus der staatlichen Zinsverbilligung, sondern auch aus den Kapitalmarktzinsen und weiteren Kosten. Geopolitische Verwerfungen, etwa in Nahost, treiben die Kapitalmärkte und damit die Zinslast. Was die Politik mit der linken Hand gibt, holt der Markt mit der rechten zurück.

Drittens: die Baukosten bleiben strukturell hoch. Die EH55-Förderung adressiert ausschließlich den Finanzierungsaspekt. Sie ändert nichts an den nach wie vor erhöhten Kosten für Material, Handwerk und Energieberatung. Wer einen Energieberater einschalten muss (Voraussetzung für die Förderung), zahlt dabei zusätzlich. Der tatsächliche Zinsvorteil schrumpft, wenn man Beratungskosten, Planungsaufwand und Antragsverfahren gegenrechnet. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, begrüßt das Programm grundsätzlich als „gute Ergänzung“, mahnt aber, dass Bauwillige zunächst den Mut zum Bauen fassen müssen, bevor ein Zinsvorteil überhaupt wirken kann.

Viertens: die Reichweite des Programms ist begrenzt. Bei einem Budget von 800 Millionen Euro und einem maximalen Kreditbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit lassen sich rechnerisch maximal 8.000 Wohneinheiten fördern. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln rechnet vor: Würde man jede genehmigte Wohnung einmalig mit 10.000 Euro Zuschuss fördern, könnte man nicht einmal den Bau von 6.000 Wohnungen unterstützen. Gemessen an den 760.000 Wohnungen im Bauüberhang ist das ein Tropfen.

Welche strukturellen Reformen braucht die Wohnungsbauförderung wirklich?

Die Reaktivierung der EH55-Förderung ist politisch verständlich. Sie signalisiert Handlungsbereitschaft in einem Markt, der seit Jahren stagniert: 2024 wurden bundesweit nur noch 251.900 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 rechnen Experten mit rund 200.000 Einheiten. Das Jahresziel von 400.000 Wohnungen, das die Ampel einst ausgerufen hatte, ist in weite Ferne gerückt. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sah die befristete Reaktivierung des EH55-Standards ausdrücklich vor, um den Bauüberhang zu aktivieren.

Doch ein Förderprogramm ersetzt keine Baurechtsreform. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) weist seit Jahren darauf hin, dass die eigentlichen Bremsen im System tiefer liegen: träge Genehmigungsverfahren, kleinteiliges Bauordnungsrecht der Länder, steigende Anforderungen an Nachweise und Zertifizierungen. Wer für die EH55-Förderung einen Energieberater benötigt, der auch die Lebenszyklusanalyse (LCA) zertifiziert hat (ab 1. Juli 2025 Pflicht für KfW-Programme), erhöht die Projektkosten weiter. Die Förderung verlangt immer mehr, während der Vorteil immer kleiner wird.

GdW-Präsident Axel Gedaschko fasste die Lage präzise zusammen: Die Zinssenkung sei ein richtiges Signal, aber die Programme müssten praxistauglich und verlässlich ausgestaltet werden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft brauche Zinsen nahe einem Prozent, damit Neubaumieten bezahlbar bleiben. Genau das hat das Ministerium am 2. März geliefert. Und zehn Tage später war der Vorteil bereits wieder erodiert.

Historisch betrachtet ist das EH55-Desaster ein Lehrbeispiel für wohnungspolitisches Stückwerk. Im Januar 2022 stoppte die Bundesregierung die Förderung mit sofortiger Wirkung, nachdem Anträge für EH55-Neubauten in kürzester Zeit 5 Milliarden Euro der vorläufigen Haushaltsmittel erschöpft hatten. Das Bundeswirtschaftsministerium sprach damals von einer „klimapolitischen Fehlsteuerung“: Man habe jahrelang einen Standard gefördert, der sich längst am Markt durchgesetzt hatte. Seit 2023 ist EH55 ohnehin der gesetzliche Mindeststandard für Neubauten nach dem GEG. Dennoch ließ man Zehntausende Projekte im Nichts stehen. Drei Jahre später reaktiviert man dasselbe Programm als Krisenmedizin.

Ein Signal mit kurzem Atem

Die EH55-Förderung ist ein politisch gut gemeintes Instrument mit strukturell begrenzter Wirkung. Der Zinsvorteil ist real, aber volatil; das Budget ist gering und die bürokratischen Anforderungen sind erheblich. Architekten und Planungsbüros, die Bauherren beraten, sollten die Konditionen kontinuierlich im Auge behalten und Antragszeitpunkte sorgfältig kalkulieren. Wer zögert, riskiert, dass der Fördertopf ausgeschöpft ist; wer zu früh handelt, riskiert die Förderschädlichkeit durch voreiligen Vertragsabschluss.

Was die Wohnungsbaukrise in Deutschland braucht, ist keine befristete Zinshilfe mit einem Verfallsdatum zum 30. Juni 2026. Gebraucht werden stabile, langfristige Förderarchitekturen, beschleunigte Genehmigungsverfahren und verlässliche gesetzliche Rahmenbedingungen. Die EH55-Neuauflage gibt dem Markt einen Impuls. Ob daraus eine Trendwende wird, entscheidet sich nicht in Fördertöpfen, sondern in Planungsämtern, Normenausschüssen und auf Bundesebene. Die Baukrise ist kein Finanzierungsproblem. Sie ist ein Systemproblem.