baukunst.art  | Regionales | Bayern | Juli 2026

Vom Abrisskandidaten zum Ausflugsziel: So wird das Arabellahaus umgebaut

Meta-Description (147 Zeichen): Das Münchner Arabellahaus wird nicht abgerissen, sondern saniert und erweitert: mit öffentlicher Dachterrasse und Europas längster Außenrolltreppe.

Einleitung (144 Zeichen): Aus dem Abrisskandidaten wird ein Modellfall: Wie die Bayerische Hausbau Münchens Arabellahaus statt Neubau zum begehbaren Stadtbaustein umbaut.

Das Arabellahaus wird nicht abgerissen, sondern grundlegend saniert und erweitert: Die Bayerische Hausbau Real Estate, Immobilientochter der Münchner Schörghuber Unternehmensgruppe, hat ihre seit Jahren diskutierte Abbruchplanung für das 75 Meter hohe Hochhaus im Bogenhausener Arabellapark verworfen. An deren Stelle tritt eine Revitalisierung, die den Bestand erhält, technisch erneuert und um rund 16.500 Quadratmeter ergänzt. Der Entwurf stammt vom Münchner Büro Hild und K um den Architekten und Hochschullehrer Andreas Hild, die Projektentwicklung verantwortet die SBP Bau- und Projektentwicklung.

Für die Stadt ist das mehr als eine einzelne Bauentscheidung. Das Arabellahaus, von 1966 bis 1969 nach Plänen des Architekten Toby Schmidbauer für den Bauunternehmer Josef Schörghuber errichtet, zählt mit 23 Geschossen, rund 150 Metern Länge und etwa 87.000 Quadratmetern Geschossfläche zu den größten Hochhäusern Bayerns. Sein ornamentales Fassadenraster trug ihm den Spitznamen „Haremsgitter“ ein. Im Keller nahmen in den legendären Musicland Studios die Rolling Stones, Queen und Led Zeppelin ihre Alben auf. Ein Haus mit dieser Biografie verschwindet nicht geräuschlos.

Warum verzichtet die Bayerische Hausbau auf den Abriss?

Den Ausschlag gab die Bilanz der grauen Energie. Ein Neubau hätte den vorhandenen Beton, den Stahl und die Gründung entwertet und zugleich neue Emissionen verursacht. Nach Angaben der Bauherrin spart der Erhalt der Tragstruktur rund 20.000 Tonnen CO₂-Äquivalent, eine Größenordnung, die sich mit keiner noch so effizienten Neubau-Haustechnik kurzfristig zurückgewinnen ließe. Damit rückt ein Argument in den Vordergrund, das im Gebäudeenergiegesetz (GEG) und in der Debatte um den CO₂-Fußabdruck des Bauens zunehmend Gewicht bekommt: Der klimafreundlichste Kubikmeter ist der bereits gebaute. Die ursprünglich für 2026 vorgesehene und später auf 2030 verschobene Beseitigung des Baus ist damit vom Tisch.

Damit trifft das Projekt einen Nerv der Branche. Nach dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft und den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) gewinnt der Bestand als Rohstofflager an Wert, während Abriss und Neubau als CO₂-intensive Ausnahme gelten. Die Bayerische Hausbau reiht sich damit in eine noch junge, aber wachsende Reihe von Umbauprojekten ein, bei denen Eigentümer den Rückbau bewusst scheuen, weil die vermeintlich saubere Lösung des Neuanfangs ökologisch teuer bezahlt wird.

Wirtschaftlich ist die Kehrtwende kein Selbstläufer. Fachleute schätzen die Investition auf einen dreistelligen Millionenbetrag, je nach Rechnung bis in die Nähe von 900 Millionen Euro einschließlich der Mietausfälle während der Bauzeit. Der Erhalt eines in die Jahre gekommenen Skeletts, das seinerzeit auf begrenzte Lebensdauer und amerikanische Vorfertigung ausgelegt war, verlangt eine sorgfältige Untersuchung von Statik, Brandschutz und Schadstoffen. Kostensicherheit nach DIN 276 lässt sich bei einem solchen Bestand erst nach umfangreicher Bauforschung herstellen, ein Risiko, das viele Investoren scheuen. Dass ein Familienkonzern über sein eigenes Erbe entscheidet, senkt hier die Hemmschwelle.

Was ändert sich für den Stadtteil?

Der Umbau öffnet das bislang introvertierte Haus zur Stadt. Auffälligstes Element ist eine diagonale Außenrolltreppe entlang der Arabellastraße, die als längste ihrer Art in Europa gilt und die Öffentlichkeit von Straßenniveau bis auf das Dach in rund 73 Metern Höhe führt. Dort entsteht eine begehbare, begrünte Dachterrasse mit Gastronomie sowie Kultur- und Sportangeboten, zugänglich nicht nur für Bewohnerinnen und Bewohner, sondern für alle Münchnerinnen und Münchner. Zwischen dem 15. und dem 19. Obergeschoss durchschneidet ein großes „Auge“ die Fassade, ein Skygarden als halböffentlicher Gemeinschaftsraum. Eine neue Passage bindet das Haus an den Rosenkavalierplatz an.

Die Erweiterung folgt einer nachvollziehbaren Logik: Statt in die Höhe wächst das Haus in die Tiefe seiner Längsfassaden. Vorgesetzte „Regale“ schaffen die zusätzlichen 16.500 Quadratmeter, ohne die Silhouette zu sprengen. Zugleich sollen Gewerbeflächen, die im Arabellapark schwerer vermietbar geworden sind, in Wohnraum umgewandelt werden. Die Rede ist von rund 500 Wohnungen, von denen etwa ein Fünftel gefördert entstehen soll. Hotel, Klinik, Praxen, Läden und Restaurants bleiben Teil jener Nutzungsmischung, die das Arabellahaus seit jeher als Stadt in der Stadt kennzeichnet.

Der Arabellapark selbst, in den 1960er und 1970er Jahren als autogerechtes Büro- und Wohnquartier auf der grünen Wiese östlich der Isar geplant, gilt heute vielen als unterkühlt. Ein geöffnetes Arabellahaus mit Dachterrasse, Passage und belebten Erdgeschosszonen könnte dem Viertel jenen Mittelpunkt geben, den ihm die ursprüngliche Planung verweigerte. Insofern wirkt der Umbau über das einzelne Grundstück hinaus, er ist auch ein Reparaturversuch am städtebaulichen Erbe der Nachkriegsmoderne.

Ist dieser Erhalt auf andere Regionen übertragbar?

Der Fall Arabellahaus ist ein Münchner Sonderfall und zugleich ein Musterbeispiel. Sonderfall, weil ein finanzstarker, langfristig orientierter Familienkonzern über sein eigenes Erbe entscheidet und den langen Atem bis zur geplanten Fertigstellung um 2034 aufbringt. Musterbeispiel, weil sich die Grundfrage bundesweit stellt: Zehntausende Großbauten der 1960er und 1970er Jahre erreichen das Ende ihres ersten Lebenszyklus. Ob in Frankfurt, Köln oder Hannover, überall steht die Wahl zwischen Abriss und Weiterbau an.

Übertragbar ist weniger die spektakuläre Rolltreppe als die Haltung dahinter. Wer Bestand erhält, muss die Bayerische Bauordnung (BayBO) mit ihren Hochhausanforderungen auf ein Haus anwenden, das nach den Regeln seiner Entstehungszeit geplant wurde, und dabei Brandschutz, Rettungswege und Barrierefreiheit nachrüsten. Das ist planerisch anspruchsvoller als ein Neubau auf der grünen Wiese, honoriert aber die über Jahrzehnte gebundene Substanz. Kritisch bleibt anzumerken, dass Machbarkeit auch eine Frage der Eigentümerstruktur ist: Wo Grundstück und Gebäude verschiedenen, kurzfristig kalkulierenden Parteien gehören, dürfte der bequemere Weg des Abrisses weiter dominieren.

So gesehen ist die Münchner Entscheidung ein Signal. Sie zeigt, dass ein ungeliebtes Hochhaus der Nachkriegsmoderne nicht zwangsläufig auf der Deponie endet, sondern zum öffentlichen Ort werden kann. Ob aus dem „Haremsgitter“ tatsächlich ein Stück offene Stadt wird, entscheidet sich zwischen 2030 und 2034 auf der Baustelle. Der Anspruch jedenfalls ist gesetzt.