Warum Salzburgs Süden sich gegen sozialen Ausgleich sperrt © Depositphotos_68476043_S

Hier die Villen, dort der Sozialbau! Salzburg zerreißt es zwischen Arm und Reich

27.11.2025

Ignatz Wrobel

Die gespaltene Stadt: Salzburgs Wohnbaupolitik zwischen Nord und Süd

Die Zahlen sprechen eine unmissverständliche Sprache. Von 384 städtischen Mietwohnungen, die das Salzburger Wohnservice im Jahr 2024 bis Ende September vergeben hat, entfallen 76 Prozent auf nur fünf Stadtteile: Lehen, Liefering, Itzling, Maxglan und Taxham. Das sind die nördlichen Quartiere, dicht bebaut, urban verdichtet, sozial durchmischt. Im Süden hingegen, in den Stadtteilen Aigen, Parsch und Morzg, waren es gerade einmal sechs Prozent. Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl von der KPÖ Plus bringt es auf den Punkt: Der Stadt fehlen leistbare Wohnungen im Süden, die auch für die breite Mehrheit erschwinglich sind.

Historisch gewachsene Strukturen

Die räumliche Segregation der Mozartstadt ist kein Zufall, sondern das Ergebnis jahrzehntelanger Stadtentwicklung. Im Norden entstanden bereits in den 1920er Jahren die ersten sozialen Wohnbauten, etwa in der Scherzhauserfeldsiedlung am nördlichen Rand des Stadtteils Lehen. Die Infrastruktur folgte: Paracelsus Medizinische Privatuniversität, Volkshochschule, Stadt:Bibliothek, das Quartier Rauchmühle. Lehen ist mit über 17.000 Einwohnerinnen und Einwohnern heute der bevölkerungsreichste Stadtteil Salzburgs, mehr Menschen leben dort als im gesamten Lungau.

Der Süden dagegen blieb weitgehend verschont von der Verdichtung. Aigen, Parsch und Morzg präsentieren sich als Villenquartiere mit gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern, großzügigen Gärten und einer Immobilienlandschaft, die selbst wohlhabenden Bürgerinnen und Bürgern den Atem raubt. Quadratmeterpreise von über 8.500 Euro für Eigentumswohnungen in Toplagen wie Aigen oder Parsch sind keine Ausnahme. In Lehen oder Liefering hingegen liegen die Preise bei 5.500 bis 6.500 Euro, in Taxham noch darunter.

Die soziale Unwucht

Die Ungleichverteilung hat längst eine politische Dimension erreicht, die weit über die Wohnungsfrage hinausreicht. Als im Januar 2024 bekannt wurde, dass die Caritas-Jugendnotschlafstelle Exit 7 aus Maxglan in das Pfarrzentrum Lehen umziehen soll, formierte sich unter Anrainerinnen und Anrainern massiver Widerstand. Die Initiative „Lebenswertes Lehen“ sammelte Unterschriften, warnte vor einer weiteren Belastung des ohnehin beanspruchten Stadtteils. In Leserbriefen war von einem „eklatanten sozialen Nord-Süd-Gefälle“ die Rede, von „Entsorgung“ sozialer Probleme in den Norden.

Ähnliche Konflikte entbrannten bei der Diskussion um neue Asylquartiere. Bei einer Informationsveranstaltung im Stadtteil Sam fielen Sätze, die das angespannte Klima illustrieren: „Und du, du bist sicher aus Aigen, was geht dich das eigentlich an?“ Die Aufforderung „Schleich di zurück nach Aigen“ markiert den Gipfelpunkt einer Frustration, die sich über Jahre aufgestaut hat. Warum, so lautet die zentrale Frage, werden soziale Einrichtungen, geförderte Wohnungen und Asylunterkünfte stets im Norden angesiedelt, während der Süden unberührt bleibt?

Das Flächendilemma

Die Antwort liegt nicht allein in politischem Unwillen. Planungsstadträtin Anna Schiester von der Bürgerliste benennt das Kernproblem: Die Stadt verfügt über doppelt so viel gewidmetes Bauland, wie in den nächsten 25 Jahren benötigt wird. Doch die Flächen sind nicht verfügbar. Private Eigentümerinnen und Eigentümer horten Grundstücke, warten auf steigende Preise, verweigern den Verkauf an gemeinnützige Bauträger. In Aigen und Parsch, wo die Grundstückspreise zwischen 1.300 und 2.400 Euro pro Quadratmeter liegen, rechnet sich geförderter Wohnbau für niemanden.

Vizebürgermeister Dankl will gegensteuern. Er fordert Nachverdichtung in bereits dicht bewohnten Stadtteilen, aber eben nicht als Allheilmittel. Für einen Ausgleich zwischen Nord und Süd brauche es auch im Süden geförderten Wohnbau und mehr Grün dort, wo Tausende Menschen auf nur einen oder zwei Parks angewiesen sind. Das klingt nach Quadratur des Kreises: Verdichtung im Norden, Sozialwohnungen im Süden, Grünflächen überall.

Wohnbauförderung: Konflikt zwischen Stadt und Land

Die Debatte über die räumliche Verteilung verschränkt sich mit dem Streit über die Wohnbauförderung des Landes Salzburg. Im Februar 2024 diskutierte der Gemeinderat mehr als zwei Stunden über die Auswirkungen der neuen Landesförderung auf die städtische Wohnungspolitik. Dankl kritisiert, dass ein einprozentiger Solidarbeitrag aller Berufstätigen in die Wohnbauförderung fließt, diese Mittel aber nicht zweckgebunden seien und teils in die Regierungskassen abgezweigt würden. Die Eigentumsförderung beschere dem oberen Zehntel der Bevölkerung Geldgeschenke von 30.000 bis 50.000 Euro.

Die ÖVP hält dagegen. Gemeinderat Christoph Brandstätter verteidigt die neue Förderung, plädiert für mehr Wohneigentum und Mietkaufmodelle. Die von der Stadt angestrebten 12.000 neuen Wohnungen seien weder realistisch noch sinnvoll. Die Fronten sind verhärtet, der ideologische Graben zwischen Miet- und Eigentumsfreunden tief.

Leuchtturmprojekte und zaghafte Ansätze

Dass es anders gehen kann, zeigt ein Projekt in der Friedrich-Inhauser-Straße in Aigen. Dort hat die gemeinnützige Bauvereinigung Heimat Österreich eine bestehende Wohnanlage in Holzbauweise aufgestockt und dabei ein Drittel mehr Wohnungen geschaffen. Das Vorhaben wurde für klimafreundliches Bauen, sein Mobilitäts- und Energiekonzept ausgezeichnet. Dankl sieht darin ein Vorbild für die Südtiroler Siedlung, die vom Abriss bedroht ist: Sanieren statt Abreißen, maßvoll aufstocken, den Gemeinnützigkeitsschutz erhalten.

Der Blick über die Grenze lohnt ebenfalls. In Südtirol, das von der Schwesterpartei der ÖVP regiert wird, muss bei jeder Umwidmung ein Mindestanteil von 40 Prozent für geförderten Wohnbau bereitstehen. Im Bundesland Salzburg nutzen dagegen nur zwei von 119 Gemeinden die Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“: die Stadt Salzburg und Pfarrwerfen. Die KPÖ Plus fordert die Übernahme des Südtiroler Modells, um auch die Bürgermeisterinnen und Bürgermeister in ländlichen Gemeinden zu entlasten, die oft unter dem Druck von Grundstückseigentümern stünden.

Eine Stadt am Scheideweg

Salzburg steht vor einer Richtungsentscheidung. Die wachsende Wohnkostenbelastung, die laut einer Wifo-Studie in der Stadt 24 Prozent über dem österreichischen Durchschnitt liegt, trifft vor allem jene, die nicht erben können und keinen Zugang zu den Villenvierteln des Südens haben. Die räumliche Trennung droht sich zu verfestigen: hier die urbanen, verdichteten, sozial durchmischten Quartiere des Nordens, dort die exklusiven Refugien des Südens mit ihren Gärten und Einfamilienhäusern.

Bürgermeister Bernhard Auinger von der SPÖ versprach nach der Gemeinderatsdebatte, in den nächsten Monaten einen guten Weg für die Stadt zu finden. Die Frage ist, ob dieser Weg auch in den Süden führt, ob Aigen, Parsch und Morzg ihren Teil zur Lösung der Wohnungskrise beitragen werden. Die bisherigen Zahlen sprechen dagegen. Doch vielleicht ist der wachsende politische Druck, der Unmut im Norden und die öffentliche Debatte der Anfang eines Umdenkens. Die Architektur einer gerechteren Stadt müsste mit der Raumordnung beginnen.