Ein Spatenstich mit historischer Dimension

Am 2. Dezember 2024 geschah in Hannover Badenstedt etwas, das Wohnungsbaupolitikerinnen und Wohnungsbaupolitiker in Niedersachsen seit zwei Jahrzehnten herbeigesehnt haben: Die neue landeseigene Wohnungsgesellschaft WohnRaum Niedersachsen GmbH feierte ihren ersten Spatenstich. Auf dem 56.000 Quadratmeter großen Gelände der sogenannten Mäuseburg, einer ehemaligen Tierversuchsanstalt der Deutschen Forschungsgemeinschaft, entsteht ein neüs Stadtquartier mit über 400 geplanten Wohnungen, Ladengeschäften und einer bereits fertiggestellten Kindertagesstätte.

Der symbolische Akt markiert eine wohnungspolitische Kehrtwende. Genau 20 Jahre zuvor hatte das Land Niedersachsen mit dem Verkauf der Nileg (Niedersächsische Landesentwicklungsgesellschaft) an den US Fonds Fortress einen Fehler begangen, den der Verband der Wohnungswirtschaft (vdw) später als historisch bezeichnete. Rund 30.000 Wohnungen wechselten damals für etwa 1,5 Milliarden Euro den Besitzer, wurden zu Spekulationsobjekten und wanderten von einem Investor zum nächsten, bis sie schließlich über die GAGFAH im Vonovia Konzern landeten.

Die Wiedergutmachung: 100 Millionen Euro Startkapital

Die rot grüne Landesregierung reagierte auf die angespannte Wohnungsmarktsituation mit der Gründung der WohnRaum Niedersachsen GmbH am 14. Dezember 2023. Die Gesellschaft erhielt ein Startkapital von 100 Millionen Euro und nahm unter der Geschäftsführung von Sylva Viebach, einer erfahrenen Hochbauingenieurin der Klosterkammer Hannover, am 1. Mai 2024 ihre operative Tätigkeit auf.

Die Zahlen verdeutlichen die Dringlichkeit des Handelns: Der aktülle Wohnungsmarktbericht prognostiziert einen Bedarf von 147.000 zusätzlichen Geschosswohnungen bis 2040. Bis 2045 werden sogar 218.000 neü Wohnungen benötigt. Gleichzeitig sank die Zahl der Sozialwohnungen in Niedersachsen auf einen historischen Tiefstand von nur noch 51.250 Einheiten. Das Bündnis Soziales Wohnen beziffert den aktuellen Fehlbestand auf über 100.000 Sozialwohnungen allein in Niedersachsen.

Das Modell: Risikominimierung statt Eigenentwicklung

Die neue Landesgesellschaft agiert nicht als klassischer Bauträger, sondern als Abnehmerin fertig geplanter Projekte. Am Standort Mäuseburg hat sie mit den Projektentwicklern Norddeutsche Wohnbau und Böcon Verträge über 133 Mietwohnungen in den Teilarealen Ehlers Höfe und Benther Blick geschlossen. Die Unternehmen bauen die Wohnungen und verkaufen sie nach Fertigstellung an die WohnRaum Niedersachsen. Diese Konstruktion ermöglicht es, baureife Projekte zu realisieren, die ohne einen gesicherten Abnehmer in der aktuellen Marktlage nicht umgesetzt worden wären.

Herausfordernde Zeiten seien damit zu Ende gegangen, erklärte Böcon Chef Rene Böder bei der Spatenstichfeier. Matthias Steinhauer von der Norddeutschen Wohnbau sprach von einem schwierigen Marktumfeld und würdigte den Mut aller Beteiligten. Der Großteil der entstehenden Mietwohnungen ist für Geringverdienerinnen und Geringverdiener sowie Mittelschichtfamilien gefördert.

Die Realität: Zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Bei nüchterner Betrachtung offenbart sich jedoch das Missverhältnis zwischen dem proklamierten Aufbruch und den tatsächlichen Dimensionen. Mit zunächst 400 vertraglich gesicherten Neubauwohnungen landesweit und dem Ziel, auf einen Bestand von etwa 1000 Wohnungen anzuwachsen, bewegt sich die WohnRaum Niedersachsen im homöopathischen Bereich. Zum Vergleich: Die 2005 verkaufte Nileg verwaltete 30.000 Wohnungen.

Die Baukrise trifft Niedersachsen mit voller Wucht. 2023 wurden lediglich 25.383 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von 13,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Baugenehmigungen befinden sich im freien Fall. Im freifinanzierten Neubau liegen die Mieten bei etwa 14 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter. Für viele Haushalte sind solche Summen schlicht unbezahlbar.

Auch das Vorzeigeprojekt Mäuseburg illustriert die Probleme: Vier der sechs Grundstückscluster liegen weiterhin brach. Einer der Investoren, das Immobilienunternehmen HIT, befindet sich in Insolvenz. Wann dort gebaut wird, ist ungewiss.

Politische Prioritäten: Autobahn statt Spatenstich

Ein bezeichnendes Detail des Spatenstichtermins: Der zuständige Bauminister Grant Hendrik Tonne (SPD) war an diesem Tag verhindert. Er fuhr nach Berlin zu einer Veranstaltung zum Weiterbau der Küstenautobahn A 20. Statt des Ministers hielt Staatssekretär Matthias Wunderling Weilbier die Festrede und bezeichnete das Projekt als wichtiges Signal im Einsatz gegen den Wohnungsmangel. Die Landesgesellschaft fungiere als Impulsgeber für den Bau weiterer Wohnungen.

Die Abwesenheit des Ministers lässt sich als Symbolpolitik lesen: Infrastrukturprojekte geniessen offenbar weiterhin höhere Priorität als der Wohnungsbau. Dabei hatte sein Vorgänger Olaf Lies (ebenfalls SPD) die Landeswohnungsgesellschaft noch als zentrales Projekt vorangetrieben.

Die strukturellen Probleme bleiben

Die Initiative ist ein Schritt in die richtige Richtung, sie ändert jedoch wenig an den strukturellen Problemen des Wohnungsmarktes. Die hohen Baulandpreise, die seit 2012 bundesweit um 83 Prozent gestiegen sind, die erhöhten Finanzierungskosten durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die gestiegenen Materialkosten belasten die Branche weiterhin. Dreizehn Prozent der Bevölkerung geben bereits mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aus.

Ob die WohnRaum Niedersachsen mehr als ein symbolisches Pflaster auf einer klaffenden Wunde ist, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Für 2025 strebt die Gesellschaft den Baubeginn von etwa 700 Wohnungen an, 2026 sollen weitere 800 Einheiten folgen. Angesichts eines jährlichen Bedarfs von mehreren tausend neuen Wohnungen in Niedersachsens Wachstumsregionen wie Hannover, Oldenburg und dem Hamburger Umland wirken diese Zahlen bescheiden.

Fazit: Kehrtwende ja, Wende nein

Die Gründung der WohnRaum Niedersachsen ist eine überfällige Korrektur einer wohnungspolitischen Fehlentscheidung. Sie zeigt, dass das Land seine Verantwortung für bezahlbaren Wohnraum wieder ernst nimmt. Ob 100 Millionen Euro Startkapital und eine bewusst schlanke Struktur ausreichen, um den Wohnungsmarkt tatsächlich zu beeinflussen, darf bezweifelt werden. Das Projekt bleibt ein Tropfen auf den heißen Stein, wenn auch ein symbolisch bedeutsamer. Hannovers ehrenamtlicher Bürgermeister Thomas Klapproth (CDU) brachte es bei der Spatenstichfeier auf den Punkt: Ich hoffe, dass dieser Impuls auf Investoren wirkt, damit noch mehr Wohnungen entstehen. Hoffen allein wird nicht reichen.

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