Nach der KIM-Verordnung: Chancen und Risiken für Österreichs Bauwirtschaft

Das Ende einer restriktiven Ära

Mit dem Auslaufen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) Ende Juli 2025 endet ein umstrittenes Kapitel österreichischer Finanzmarktregulierung. Die 2022 eingeführte Verordnung hatte die Kreditvergabe für Immobilien drastisch eingeschränkt: 20 Prozent Eigenkapital, maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren und eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens waren die Eckpfeiler dieser Regulierung. Für Architektinnen und Planer bedeutete dies drei Jahre lang einen spürbaren Rückgang privater Bauaufträge.

Die Bundeskammer der ZiviltechnikerInnen hatte bereits früh auf die negativen Auswirkungen hingewiesen. Kammerpräsident Rudolf Kolbe warnte wiederholt vor einem “Marktversagen durch Überregulierung”. Tatsächlich zeigen die Zahlen der Statistik Austria einen Rückgang der Baubewilligungen im Wohnbau um 18 Prozent zwischen 2022 und 2024. Besonders junge Familien und Ersterwerbende wurden vom Immobilienmarkt verdrängt – eine Entwicklung, die sich direkt auf die Auftragslage der Planungsbüros auswirkte.

Neue Spielregeln, alte Verantwortung

Die politische Diskussion um die Nachfolgeregelung offenbart ein Spannungsfeld zwischen Marktliberalisierung und Finanzstabilität. Finanzminister Magnus Brunner betont die Notwendigkeit einer “verantwortungsvollen Flexibilität”, während Vertreterinnen der Opposition vor einer Rückkehr zu den Exzessen der Vorkrisenjahre warnen. Die Österreichische Nationalbank plädiert für einen Mittelweg: mehr Spielraum für Banken bei gleichzeitiger Beibehaltung grundlegender Prüfmechanismen.

Für die Architekturbranche ergeben sich daraus konkrete Fragen: Werden die gelockerten Kreditbedingungen tatsächlich zu mehr Bauaufträgen führen? Oder verschärft die erhöhte Nachfrage lediglich den bereits angespannten Immobilienmarkt? Die Bundesinnung Bau rechnet mit einem Nachholeffekt, der sich bereits im vierten Quartal 2025 bemerkbar machen könnte. Skeptiker wie der Wiener Architekt und Kammerfunktionär Thomas Hoppe mahnen jedoch zur Vorsicht: “Eine Kreditblase löst keine strukturellen Probleme im Wohnbau.”

Zwischen Leistbarkeit und Nachhaltigkeit

Die Debatte um die KIM-Verordnung wirft grundsätzliche Fragen zur Zukunft des Bauens auf. Einerseits steht die soziale Dimension im Fokus: Wie kann Wohneigentum wieder leistbar werden? Andererseits drängen klimapolitische Vorgaben auf energieeffizientes und ressourcenschonendes Bauen – Maßnahmen, die Baukosten tendenziell erhöhen. Die Architektenschaft steht hier in einer Schlüsselposition: Sie muss innovative Lösungen entwickeln, die beide Anforderungen vereinen.

Die Landesinnungen haben bereits Positionspapiere vorgelegt. Der oberösterreichische Innungsmeister Klaus Thürriedl fordert eine “Innovationsoffensive für kostengünstiges ökologisches Bauen”. Konkret schlägt er vor, serielle Bauweisen und vorgefertigte Elemente stärker zu fördern, ohne dabei architektonische Qualität zu opfern. Die Kammer unterstützt diese Initiative mit Fortbildungsprogrammen zu Themen wie Holzmodulbau und zirkulärem Bauen.

Regulatorische Herausforderungen bleiben bestehen

Trotz der Lockerung bei der Kreditvergabe sieht sich die Branche weiterhin mit einem komplexen regulatorischen Umfeld konfrontiert. Die EU-Taxonomie-Verordnung, nationale Klimaziele und verschärfte Bauordnungen schaffen neue Hürden. Besonders die ab 2026 geltende verpflichtende Lebenszyklusbetrachtung für Neubauten stellt Planerinnen und Bauherren vor Herausforderungen. Die Bundeskammer arbeitet hier an Leitfäden und digitalen Tools, um den Berufsstand zu unterstützen.

Gleichzeitig eröffnen sich Chancen: Die Nachfrage nach Sanierungs- und Umbauprojekten steigt kontinuierlich. Der Vorsitzende des Ausschusses für Nachhaltigkeit in der Bundeskammer, Martin Röck, sieht darin ein “enormes Potenzial für qualitätsvolle Architektur im Bestand”. Die gelockerten Kreditbedingungen könnten gerade hier positive Impulse setzen, da Sanierungen oft kleinteiliger finanziert werden als Neubauten.

Internationale Perspektiven und Best Practices

Der Blick über die Grenzen zeigt unterschiedliche Ansätze im Umgang mit Immobilienfinanzierung. Deutschland hat ähnliche Regulierungen bereits 2023 wieder gelockert, mit gemischten Ergebnissen. Die Schweiz hingegen hält an strikten Eigenkapitalvorschriften fest, kompensiert dies aber durch innovative Wohnbaugenossenschaften und alternative Finanzierungsmodelle. Die niederländische Praxis der “Bouwdepots” – zweckgebundene Kredittranchen für nachhaltiges Bauen – könnte auch für Österreich interessant sein.

Ausblick: Qualität vor Quantität

Die Aufhebung der KIM-Verordnung markiert einen Wendepunkt, dessen Auswirkungen sich erst in den kommenden Monaten zeigen werden. Für Architektinnen und Planer gilt es, die entstehenden Chancen verantwortungsvoll zu nutzen. Die Versuchung, auf die steigende Nachfrage mit Standardlösungen zu reagieren, ist groß. Doch gerade jetzt braucht es mutige Konzepte, die Leistbarkeit, Nachhaltigkeit und architektonische Qualität vereinen.

Die Berufsvertretung ist gefordert, diesen Prozess aktiv mitzugestalten. Die für Herbst 2025 geplante Enquete “Zukunft Bauen” der Bundeskammer soll Perspektiven aufzeigen und politische Forderungen formulieren. Im Zentrum steht die Frage, wie eine verantwortungsvolle Kreditvergabe aussehen kann, die weder zu spekulativen Blasen führt noch den notwendigen Wandel im Bauwesen blockiert. Die Architektenschaft hat hier die Chance, als kompetente Stimme der gebauten Umwelt gehört zu werden – eine Verantwortung, die über reine Berufspolitik hinausgeht.