Serielles Sanieren: Was die neue Rahmenvereinbarung für Architektinnen und Architekten im Bestand bedeutet

Serielles Sanieren: Was die neue Rahmenvereinbarung für Architektinnen und Architekten im Bestand bedeutet

Serielles Sanieren ist die industrialisierte energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden mit vorgefertigten Fassaden- und Dachelementen, die nach einem Katalogprinzip zu kalkulierten Festpreisen beschafft werden. Ein breites Bündnis aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWE), dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB), dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie der Deutschen Energie-Agentur (dena) hat eine Rahmenvereinbarung unterzeichnet, die das serielle Sanieren in Deutschland auf eine neue institutionelle Grundlage stellt. Für Architektinnen und Architekten, die im Bestandsbereich tätig sind, eröffnet diese Entwicklung sowohl neue Auftragsfelder als auch veränderte Planungsanforderungen.

Wie funktioniert das Katalogprinzip beim seriellen Sanieren?

Das Modell lehnt sich an ein bereits etabliertes System an: die Rahmenvereinbarungen zum seriellen, modularen und systemischen Bauen (SMSB), die der GdW in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Das Prinzip ähnelt einem strukturierten Baukatalog, aus dem Mitgliedsunternehmen Bauprodukte mit vorgefertigten Elementen zu Festpreisen wählen können. Bisherige Erfahrungswerte belegen erzielte Quadratmeterpreise zwischen 2.370 und 4.370 Euro, was deutlich unter dem üblichen Marktniveau liegt.

Die neue Rahmenvereinbarung soll europaweit über Tenders Electronic Daily (TED), den Onlinedienst der Europäischen Union für öffentliche Ausschreibungen, platziert werden. Der genaue Zeitpunkt steht noch nicht fest. Damit entsteht ein transparenter, vergaberechtskonformer Beschaffungsweg, der nach den Bestimmungen der Vergabeverordnung (VgV) und VOB/A-EU für kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften zugänglich ist.

Für planende Büros ergibt sich daraus eine veränderte Beratungsrolle. Wer Bauherrinnen und Bauherren aus dem GdW-Umfeld betreut, sollte die verfügbaren Systeme und deren Preisrahmen kennen, um eine fundierte Grundlage für die Kostenplanung nach DIN 276 liefern zu können. Gleichzeitig verändert sich der Planungsansatz: Die gestalterische Freiheit wird durch die Systemvorgaben begrenzt, während Ausführungssicherheit und Kalkulierbarkeit steigen. Das ist kein Widerspruch, sondern eine neue Planungsdisziplin.

Die Vorfertigung der Elemente erfolgt industriell und wetterunabhängig, die Montage auf der Baustelle ist auf wenige Tage reduziert. Architektinnen und Architekten, die in den Leistungsphasen 5 bis 8 tätig sind, müssen die Schnittstellen zwischen vorgefertigtem System und Bestand präzise definieren. Brandschutz, Fensteranschlüsse, Lüftungskonzept nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Entwässerung der neuen Außenhülle sind typische Konfliktpunkte, die sorgfältige Detailplanung erfordern.

Welche Chancen und Risiken entstehen für kleinere Architekturbüros?

GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser verweist auf eine bereits belastbare Marktgröße: Rund 4.000 Wohneinheiten sind bundesweit im seriellen Sanieren fertiggestellt oder im Bau, weitere 18.000 befinden sich in der Planung. Diese Zahlen machen deutlich, dass serielles Sanieren kein Nischenthema mehr ist, sondern einen wachsenden Markt darstellt.

Für kleine und mittelgroße Architekturbüros stellen sich dabei konkrete Fragen: Wie positioniert man sich gegenüber Systemanbietern? Welche Leistungen verbleiben beim Büro, wenn der Produktkatalog einen Teil der Detailplanung vorwegnimmt? Und unter welchen Bedingungen ist das Modell für Bauherren außerhalb des GdW-Rahmens attraktiv?

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Beschleunigung. GdW-Präsident Axel Gedaschko betont, dass nur durch industrielle Vorfertigung, standardisierte Prozesse und partnerschaftliche Zusammenarbeit die energetische Modernisierung in der notwendigen Breite zu vertretbaren Kosten umgesetzt werden kann. Dieser Befund gilt auch jenseits der Wohnungswirtschaft: In Zeiten von Fachkräftemangel und gestiegenen Baukosten ist die Reduktion handwerklicher Komplexität auf der Baustelle ein handfester Vorteil, den Bauherrinnen und Bauherren zunehmend einfordern.

Die Herausforderung liegt in der Qualitätssicherung. Nicht jedes Bestandsgebäude ist für serielle Systeme geeignet. Unregelmäßige Grundrisse, denkmalgeschützte Fassaden, statisch problematische Attiken oder besondere Nutzungsanforderungen können die Anwendbarkeit der Kataloglösungen einschränken. Hier bleibt individuelle Planung unverzichtbar. Die Aufgabe besteht darin, frühzeitig zu prüfen, ob ein Objekt systemfähig ist, und den Bauherrn transparent über die Konsequenzen der Standardisierung zu informieren.

Aus haftungsrechtlicher Sicht ist bedeutsam, dass Systemanbieter in der Regel Gewährleistungen für ihre vorgefertigten Elemente übernehmen. Die planungsrechtliche Verantwortung der Architektin oder des Architekten für die Gesamtmaßnahme bleibt davon unberührt. Die Koordination zwischen Systemlieferant, ausführendem Unternehmen und den übrigen Fachplanern obliegt weiterhin der objektverantwortlichen Planung, was eine saubere Vertragsdefinition der Schnittstellen voraussetzt.

Ausblick: Serielles Sanieren als strategisches Geschäftsfeld

Die Rahmenvereinbarung, die in den kommenden Monaten europaweit ausgeschrieben werden soll, schafft eine neue institutionelle Infrastruktur für die energetische Gebäudemodernisierung. Für die rund 3.000 GdW-Mitgliedsunternehmen entsteht ein verlässlicher Zugang zu qualitätsgesicherten Systemlösungen mit klarer Preistransparenz.

Architekturbüros, die im Bestandsbereich tätig sind oder dieses Segment gezielt erschließen wollen, sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen. Die Veröffentlichung auf TED markiert den Moment, ab dem sich Systemanbieter verbindlich bewerben können. Wer die Marktstruktur und die angebotenen Systeme kennt, kann Bauherrinnen und Bauherren fundiert beraten und eigene Leistungen gezielt positionieren.

Das Potenzial ist erheblich. Der Gebäudebestand in Deutschland umfasst rund 21 Millionen Wohneinheiten, von denen laut Statistischem Bundesamt ein Großteil noch nicht den energetischen Anforderungen des GEG entspricht. Serielles Sanieren ist kein Allheilmittel, aber ein praxiserprobter Weg, um Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Geschwindigkeit in Einklang zu bringen. Wer diesen Weg aktiv mitgestaltet, statt ihn nur zu begleiten, ist gut positioniert.