Wenn Luxuswohnungen als Sozialpolitik verkauft werden

Eine kritische Analyse der Trickle down Theorie im deutschen Wohnungsmarkt

Die Immobilienbranche hat eine elegante Theorie entwickelt, um Luxusneubauten als sozialpolitischen Beitrag zu verkaufen. Der Sickereffekt, englisch Trickle down, funktioniert angeblich so: Wohlhabende Haushalte kaufen hochpreisige Neubauwohnungen und machen dadurch ihre bisherigen Immobilien frei. In diese ziehen Familien mit mittlerem Einkommen ein, die wiederum günstigere Wohnungen verlassen. Am Ende der Kette, so das Versprechen, profitieren auch einkommensschwache Haushalte von diesem Dominoeffekt.

Diese Theorie klingt bestechend logisch. Sie entlastet Politik und Bauwirtschaft von der Verantwortung, gezielt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Stattdessen soll der Markt es richten, ganz von selbst, durch die unsichtbare Hand des Wettbewerbs. Doch nach vierzig Jahren in der Architekturpraxis habe ich gelernt, schönen Theorien zu misstrauen, die vor allem jenen nützen, die sie propagieren.

Was die Forschung wirklich zeigt

Der Sickereffekt wurde bereits in den 1970er Jahren wissenschaftlich untersucht. Die aktuelle Studienlage ist ernüchternd. Das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung hat die Umzugsbewegungen in Bremen, Köln, Leipzig und Nürnberg analysiert. Das Ergebnis: Eine neu gebaute Wohnung löst je nach Stadt nur 2,2 bis 3,2 Umzüge aus. Die versprochene lange Kaskade von Umzügen versiegt bereits nach wenigen Gliedern. Die Entspannung kommt unten schlicht nicht an.

Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestags hat 2022 die verfügbare Evidenz zusammengetragen. Das Fazit ist differenziert, aber keineswegs enthusiastisch: Die empirische Plausibilität des Sickereffekts sei zwar grundsätzlich nachweisbar, doch ob dadurch Wohnen tatsächlich erschwinglicher werde, bleibe fraglich. Empirisch belegbare Aussagen zu bundesweiten Sickereffekten liegen nicht vor. Es fehlt schlicht an Daten, die das Versprechen der Branche stützen würden.

Mehr als 200 Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler haben in der Erklärung für eine wirklich soziale Wohnungspolitik auf einen entscheidenden Punkt hingewiesen: Die frei werdenden Wohnungen werden meist teurer weitervermietet. Der theoretische Sickereffekt wird durch die Praxis der Mieterhöhungen bei Neuvermietung konterkariert.

Warum der Mechanismus versagt

Die Gründe für das Scheitern des Sickereffekts auf angespannten Wohnungsmärkten sind struktureller Natur. Erstens unterbrechen Zuzüglerinnen und Zuzügler von außerhalb die Umzugsketten. Wer aus einer anderen Stadt kommt, hinterlässt keine freie Wohnung im lokalen Bestand, besetzt aber einen Platz in der Kette. In wachsenden Metropolregionen mit hoher Zuwanderung ist dieser Effekt besonders ausgeprägt.

Zweitens erhöhen Vermieterinnen und Vermieter bei jeder Neuvermietung die Mieten. In angespannten Märkten mit geringem Leerstand können sie deutliche Aufschläge durchsetzen. Die frei werdende Wohnung ist für einkommensschwache Haushalte damit nicht mehr erschwinglich, selbst wenn sie theoretisch verfügbar wäre. Die Metastudie des Forschungsinstituts empirica bestätigt: Je höherwertiger der Neubau, desto länger sind zwar theoretisch die Umzugsketten, doch desto größer ist auch die Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, sodass Geringverdienende nicht zum Zuge kommen.

BBSR Leiter Markus Eltges bringt es auf den Punkt: In einem angespannten Wohnungsmarkt fallen die Sickereffekte geringer aus als auf weniger angespannten Wohnungsmärkten. Mit anderen Worten: Genau dort, wo bezahlbarer Wohnraum am dringendsten gebraucht wird, funktioniert der Mechanismus am schlechtesten.

Die Dimension der Krise

Die Zahlen zur deutschen Wohnungsnot verdeutlichen, warum marktgläubige Theorien nicht ausreichen. Laut einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen fehlen bundesweit etwa 550.000 Wohnungen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss prognostiziert bis 2027 sogar eine Lücke von 830.000 Wohneinheiten, was dem gesamten Wohnungsbestand von Bremen und dem Saarland zusammen entspricht.

Im Januar 2025 waren nach Angaben des Statistischen Bundesamts knapp 475.000 Menschen wegen Wohnungslosigkeit in Notunterkünften untergebracht, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Die frühere Bundesregierung hatte sich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr vorgenommen und dieses Ziel kein einziges Mal erreicht. Für 2025 rechnet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie mit lediglich 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Angesichts dieser Zahlen wirkt die Hoffnung auf marktgetriebene Lösungen durch hochpreisigen Neubau geradezu naiv.

Eine Ideologie, kein Konzept

Der Sickereffekt ist die wohnungspolitische Variante der Trickle down Ökonomie, die seit den Reagan Jahren international propagiert wird: Wenn es den Wohlhabenden gut geht, profitieren irgendwann auch alle anderen. Diese Theorie steht seit ihrer Entstehung unter wissenschaftlicher Kritik. Im Wohnungssektor greift sie besonders kurz, weil der Markt durch Bodenknappheit, Bauvorschriften, lange Planungszeiten und lokale Angebotsengpässe strukturell verzerrt ist.

Natürlich ist jede neue Wohnung besser als keine. Doch den Sickereffekt als ernsthaftes Instrument zur Bekämpfung der Wohnungsnot anzupreisen, verkennt die Dimension des Problems. Selbst der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags stellt klar, dass niemand den Sickereffekt als einzigen oder gar Königsweg der Wohnungsmisere vermarkten würde.

Was stattdessen nötig wäre

Die Wohnungskrise erfordert aktives politisches Handeln, nicht das Warten auf marktgetriebene Automatismen. Erstens braucht es einen massiven Ausbau des sozialen Wohnungsbaus mit langfristiger Mietpreisbindung. Die 2024 eingeführte neue Wohngemeinnützigkeit ist ein Schritt, dessen Wirkung aber noch abzuwarten ist. Zweitens muss die Bodenpreispolitik reformiert werden, um Spekulation einzudämmen. Drittens sollten Bauvorschriften so vereinfacht werden, dass kleinere, günstigere Wohnungen wirtschaftlich realisierbar sind. Viertens braucht es ein aktives kommunales Flächenmanagement, das Nachverdichtung auch außerhalb des Luxussegments ermöglicht.

Der Sickereffekt mag in überschaubarem Maß funktionieren. Doch er funktioniert zu langsam, zu ungleich verteilt und in zu geringem Umfang, um die strukturelle Wohnungskrise zu lösen. Wer ihn als Argument nutzt, um sozialen Wohnungsbau kleinzureden oder staatliche Eingriffe zu delegitimieren, betreibt Interessenpolitik im Gewand der Wissenschaft. Die Forschung gibt diese Gewissheit jedenfalls nicht her.