Scheinriesen: Warum der Baugenehmigungssprung die Wohnungskrise nicht löst

Im September 2025 wurden in Deutschland 24.400 Wohnungen genehmigt, fast 60 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Was auf den ersten Blick wie eine Sensation wirkt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als statistische Luftnummer. Das Statistische Bundesamt liefert die Erklärung gleich mit: Im September 2024 waren mit 15.300 Genehmigungen so wenige Wohnungen bewilligt worden wie seit Januar 2012 nicht mehr. Der vermeintliche Aufschwung ist also zunächst ein Sprung von einem historischen Tiefpunkt.

Die Neun-Monats-Bilanz von Januar bis September 2025 zeigt ein differenzierteres Bild: 175.600 genehmigte Wohnungen bedeuten ein Plus von 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Genehmigungen um 17,4 Prozent auf 33.300 Einheiten, bei Mehrfamilienhäusern um 13 Prozent auf 93.100 Neubauwohnungen. Lediglich das Segment der Zweifamilienhäuser verzeichnete einen Rückgang um 2,8 Prozent auf 9.500 genehmigte Wohnungen. Doch selbst diese positiven Tendenzen können nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Wohnungsbau weit von einer nachhaltigen Erholung entfernt ist.

Die Stimmung trübt sich wieder ein

Klaus Wohlrabe, Leiter der Konjunkturumfragen beim Münchner ifo Institut, bringt die Lage auf den Punkt: „Der Weg aus dem Tal ist noch lang.” Nach einem kurzen Stimmungshoch im September sank das Geschäftsklima im Wohnungsbau im Oktober erneut, von minus 22 auf minus 23 Punkte. Die Unternehmen blicken skeptischer auf die kommenden Monate, fehlende Aufträge bleiben das zentrale Problem der Branche.

Immerhin sank der Anteil der Firmen, die über zu geringe Auftragsbestände klagen, von 46,7 auf 44,4 Prozent. Das ist der niedrigste Wert seit rund zwei Jahren, doch von einem Trendwechsel mag das ifo Institut nicht sprechen. Die Stornierungsquote verharrt bei acht Prozent auf hohem Niveau, und Wohlrabe betont den erheblichen Nachholbedarf bei den Baugenehmigungen. Erst wenn mehr Projekte tatsächlich realisiert würden, könne sich die Auftragslage nachhaltig entspannen.

Das 400.000-Wohnungen-Ziel bleibt Illusion

Die Bundesregierung hatte einst das ambitionierte Ziel verkündet, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Dieses Versprechen erweist sich zunehmend als unerreichbar. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert für 2025 lediglich rund 235.000 Fertigstellungen, nach knapp 252.000 im Vorjahr. Für 2026 rechnen die Expertinnen und Experten sogar nur mit etwa 215.000 neuen Wohnungen.

IW-Experte Ralph Henger erklärt den unvermeidlichen Rückgang mit dem Genehmigungseinbruch der Vorjahre: „Nur was damals genehmigt wurde, kann heute und in nächster Zeit baulich vollendet werden.” Hinzu kommt, dass die Zeitspanne von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung immer länger wird. Bei Geschosswohnungen vergehen mittlerweile durchschnittlich 34 Monate, bei anderen Gebäudetypen sind es 26 Monate. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe verweist zudem darauf, dass viele erteilte Genehmigungen gar nicht genutzt würden, weil die gestiegenen Baukosten eine rentable Realisierung unmöglich machten.

Strukturelle Hemmnisse ersticken den Aufschwung

Die Liste der Problemfelder liest sich wie ein Kompendium gescheiterter Wohnungsbaupolitik. Hohe Zinsen und explodierende Baukosten halten Investorinnen und Investoren zurück. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie spricht von einem Zangengriff, der den Markt lähmt. Besonders in den Ballungsgebieten spitzt sich der Wohnungsmangel dramatisch zu.

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer der Bauindustrie, verweist auf ein weiteres fundamentales Problem: den Baulandmangel. In den sieben größten deutschen Städten wurden 2011 noch 5,85 Millionen Quadratmeter Bauland verkauft, 2024 waren es mit 1,63 Millionen nur noch ein Viertel davon. Ohne ausreichend verfügbares und bezahlbares Bauland lasse sich die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt kaum entspannen.

Bürokratie, schleppende Genehmigungsverfahren und ein unübersichtliches Dickicht aus Vorschriften fesseln nicht nur die Baubranche, sondern auch jene, die auf bezahlbare Wohnungen angewiesen sind. Der angekündigte „Bau-Turbo” der Bundesregierung zur Beschleunigung der Verfahren zeigt bislang wenig Wirkung. Die Immobilienwirtschaft fordert bereits einen „Bau-Turbo 2” mit abgesenkten Baustandards, besseren Förderkonditionen und steuerlichen Anreizen.

Lichtblick Gebäudetyp E?

Inmitten der Krise gibt es einen konkreten Hoffnungsschimmer: Der Gebäudetyp E, wobei das E für „Einfach” oder „Experimentell” steht, könnte die größte Innovation im sozialen Wohnungsbau seit Jahrzehnten werden. Das Konzept setzt auf den Verzicht teurer Komfortstandards, solange Sicherheit und Statik gewährleistet bleiben. Die Bundesregierung und die Architektenkammern forcieren diesen Standard, um Baukosten radikal zu senken.

Doch auch hier zeigt sich das typische Muster deutscher Baupolitik: Gute Ideen verlieren sich im Klein-Klein der Umsetzung. Was nicht noch 2025 angestoßen werde, habe für den Wohnungsbaumarkt kaum noch einen Effekt in dieser Legislaturperiode, warnt Müller. Die Zeit drängt, während in den Städten die Wohnungsnot wächst und die sozialen Spannungen zunehmen.

Ein Blick nach Wien

Dass es auch anders geht, zeigt der Blick nach Wien. Die österreichische Hauptstadt treibt mit ihrer „Wohnbau-Offensive 2024+” Projekte voran, die trotz Krise fertiggestellt werden. Der Unterschied zu Deutschland: Wien verfügt über einen massiv dotierten Wohnbauförderungstopf und setzt konsequent auf städtischen Grundbesitz. Das entkoppelt Projekte von den volatilen Bodenpreisen des freien Marktes und schafft die nötige Planungssicherheit.

In Deutschland hingegen blockiert die politische Unsicherheit dringend benötigte Investitionen. Die Fördermittel für den klimafreundlichen Neubau waren wegen enormer Nachfrage schnell aufgebraucht, und es bleibt unklar, wann neue Mittel fließen werden. Der Bundeshaushalt 2026 sieht für die energetische Sanierung sogar deutliche Kürzungen vor: Statt 15,3 Milliarden Euro wie 2025 sind nur noch 11,9 Milliarden Euro eingeplant. Das sei kein gutes Signal für die notwendige Modernisierung des Gebäudebestands, kritisiert Müller.

Fazit: Zahlen täuschen, Strukturen versagen

Die September-Zahlen mögen sich gut in Pressemitteilungen lesen, doch sie ändern nichts an der fundamentalen Krise des deutschen Wohnungsbaus. Der sprunghafte Anstieg der Baugenehmigungen ist vor allem dem desaströsen Vorjahreswert geschuldet. Die strukturellen Probleme bleiben ungelöst: zu hohe Kosten, zu wenig Bauland, zu viel Bürokratie, zu wenig politische Verlässlichkeit.

Der Wohnungsbau braucht keine statistischen Erfolgsmeldungen, sondern einen umfassenden Maßnahmenmix aus Bürokratieabbau, verlässlicher Förderung und vereinfachter Planung. Ob die Politik den nötigen Mut aufbringt, bleibt abzuwarten. Für die Menschen, die in den Ballungsräumen vergeblich nach bezahlbarem Wohnraum suchen, tickt derweil die Uhr.