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Kategorie: Gesellschaft & Urbanismus

Hinterstoder: Warum öffentliche Förderung ein Investorenprojekt in den Alpen finanzierte

Öffentliche Tourismusförderung ist ein Instrument der Raumordnungspolitik, das wirtschaftliche Entwicklung in strukturschwachen Regionen anstoßen und breit wirksame Wertschöpfung erzeugen soll. Das Triforêt Alpin Resort in Hinterstoder, Oberösterreich, führt exemplarisch vor, was geschieht, wenn dieses Instrument Projekte finanziert, die einem gänzlich anderen Kalkül folgen: dem privaten Kapitalanlagegeschäft auf Kosten des Gemeinwesens.

Das 2023 auf den Hutterer Böden in 1.410 Metern Seehöhe eröffnete Resort umfasst 41 Appartements in einem umgebauten Berghotel sowie 20 Chalets mit markanten Giebeldächern. Finanziert wurde die Errichtung unter anderem mit knapp zwei Millionen Euro Tourismusförderung des Landes Oberösterreich, beschlossen am 30. Mai 2023 von der Landesregierung. Schon eineinhalb Jahre nach der Eröffnung meldete die Betreibergesellschaft Alpin Family GmbH Insolvenz an. Die Schulden beliefen sich auf 1,7 Millionen Euro, 115 Gläubigerinnen und Gläubiger sowie 44 Beschäftigte waren betroffen.

Was macht ein Tourismusprojekt zum Investorenmodell?

Ein Blick ins Grundbuch offenbart die eigentliche Struktur des Projekts: Mehr als 60 Einträge belegen, dass sowohl Appartements als auch Chalets einzeln an private Anlegerinnen und Anleger verkauft wurden. Beworben wurde der Kauf als Kapitalanlage mit überdurchschnittlichen Renditen, nicht als klassische Hotelbeteiligung. Das Geschäftsmodell entspricht dem international bekannten Buy-to-let-Prinzip: Immobilien werden als Renditeobjekte erworben, die Nutzung als Hotelbetrieb dient der Legitimation gegenüber dem Fördergeber.

Stefan Kaineder, Umwelt- und Klima-Landesrat der Grünen in Oberösterreich, hatte bereits in der Landesregierung als einziger gegen die Förderung gestimmt und warnte vor einer Zweckentfremdung. Die Insolvenz gab diesen Bedenken nachträglich Gewicht. In einer Pressekonferenz im Sommer 2025 stellten die Grünen fest, dass Gesellschafter und Geschäftsführer der Errichtungsgesellschaft Limestone GmbH ausgerechnet jener Alois Aigner ist, der im Mai 2023 die Fördervereinbarung mit Landesrat Achleitner (ÖVP) unterzeichnet hatte und der später Geschäftsführer der Landesimmobiliengesellschaft wurde. Hinweise auf gesellschaftsrechtliche Verbindungen nach Dubai und Moskau wurden ebenfalls in parlamentarische Anfragen aufgenommen.

Wirtschafts- und Tourismuslandesrat Markus Achleitner (ÖVP) wies alle Vorwürfe zurück und betonte, die Förderung beziehe sich ausschließlich auf die Renovierung des Hauptgebäudes, stehe mit dem Insolvenzverfahren des Betreibers in keinem Zusammenhang und sei an eine touristische Betriebspflicht gebunden. Eine solche Betriebspflicht ist in der Fördervereinbarung tatsächlich verankert, allerdings lediglich für zehn Jahre, mit Ablauf 2033. Geflossen seien laut der Besitzgesellschaft bisher 650.000 Euro der zugesagten knapp zwei Millionen Euro.

Welche Folgen hat das für die Raumordnung in alpinen Regionen?

Der Fall Triforêt steht nicht für ein lokales Versagen, sondern für ein strukturelles Problem, das in zahlreichen Alpenregionen zu beobachten ist: Die Vermischung von Tourismuswidmung, öffentlicher Förderung und privatem Investitionsgeschäft. Wenn Gemeinden Flächen als Tourismuszone ausweisen und Länder diese mit Steuergeldern fördern, werden damit Planungs- und Finanzierungsvorteile geschaffen, die ursprünglich dem Gemeinwohl dienen sollten. Werden diese Vorteile für ein Buy-to-let-Modell genutzt, entsteht ein Missverhältnis: Das Risiko verbleibt beim Steuerzahler, der Ertrag fließt zu den privaten Anteilseignerinnen und Anteilseignern.

Die Raumordnungsgesetze der österreichischen Bundesländer, darunter das Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö. ROG 1994), sehen Tourismuswidmungen grundsätzlich für Flächen vor, die dauerhaft touristisch genutzt werden sollen. Eine Widmung als touristische Nutzfläche schließt in der Regel dauerhaften Privatwohnbau und reine Kapitalanlagestrukturen aus. Ob die konkrete Nutzung im Fall Triforêt mit dem Widmungszweck vereinbar ist, wurde von den Grünen Salzburg und Oberösterreich in entsprechenden Landtagsanfragen thematisiert, eine abschließende Klärung steht aus.

Die Grünen verweisen auf mögliche Verstöße gegen das Gewerberecht (illegale Kurzzeitvermietung ohne entsprechende Gewerbeberechtigung) sowie gegen das Steuerrecht (fehlende Abgaben bei privater Eigennutzung der Einheiten). Diese Fragen tangieren ein breiteres Phänomen: In vielen Skigebieten und Tourismusorten werden Immobilien unter dem Deckmantel der touristischen Nutzung an Investorinnen und Investoren verkauft, die die Einheiten zeitweise selbst bewohnen und den Rest der Zeit vermieten. Für die lokale Bevölkerung bedeutet das steigende Bodenpreise, schrumpfendes Angebot an dauerhaftem Wohnraum und eine Entfremdung des Ortsbildes.

Ist der Ausverkauf alpiner Lagen aufzuhalten?

Die Debatte um Hinterstoder ist Teil einer europaweit geführten Diskussion über den Umgang mit touristischen Immobilienentwicklungen in Bergregionen. In Tirol existieren bereits verschärfte Zweitwohnsitzregelungen, in der Schweiz begrenzen die sogenannten Zweitwohnungsgesetze den Anteil an nicht dauerhaft bewohnten Einheiten in Gemeinden mit hohem Tourismusanteil. Österreich verfügt auf Bundesebene über keine vergleichbar stringente Regelung; die Länder sind zuständig, handeln aber unterschiedlich und oft zögerlich.

Für Architektinnen und Architekten, die in diesen Planungs- und Realisierungsprozessen tätig sind, stellen sich unmittelbar berufsethische Fragen. Das Leistungsbild nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und die entsprechenden österreichischen Regelwerke definieren Architekturleistungen als Dienst an Bauherrschaft und Allgemeinheit. Wenn Projekte öffentlich gefördert werden, verschiebt sich die Frage der Verantwortung: Sind Planerinnen und Planer lediglich Erfüllungsgehilfen einer Investitionslogik, oder kommt ihnen eine kritische Kontrollfunktion zu?

Im November 2025 übernahm die Huemer-Gruppe des oberösterreichischen Unternehmers Friedrich Huemer die Mehrheit an der Besitzgesellschaft. Der Hotelbetrieb soll langfristig fortgeführt werden, ein professioneller Hotelbetreiber wird gesucht. Ob damit der ursprüngliche Förderzweck dauerhaft gesichert ist, bleibt abzuwarten. Die Grünen fordern unverändert die Rückforderung der geflossenen Steuermittel und ein Ende der Förderpraxis für solche Investorenmodelle im Tourismusbereich. NEOS kritisieren eine unklare und unkontrollierte Förderpolitik des zuständigen Landesrates.

Der Fall Triforêt zeigt: Öffentliche Förderinstrumente der Raumordnung taugen nur dann für ihren eigentlichen Zweck, wenn Förderbedingungen präzise formuliert, Verwendungsnachweise konsequent eingefordert und Strukturen transparent offengelegt werden. Ein Zehn-Jahres-Betriebsversprechen als einzige Absicherung für eine Millionenförderung ist nicht geeignet, dauerhaft gemeinwohlorientierte Entwicklung zu gewährleisten. Das ist keine Frage der politischen Lagerung, sondern eine des handwerklichen Umgangs mit öffentlichem Geld.