baukunst.art  | Gesellschaft| Juli 2026

Die Zielgruppe ist der Gutachter

Der Wohnungsgrundriss entsteht in den meisten Fällen nicht am Zeichentisch, sondern in der Beleihungswertermittlung: Gebaut wird, was eine Gutachterin oder ein Gutachter als drittverwendungsfähig bestätigt, und drittverwendungsfähig ist, was aussieht wie alles andere. Die Zimmerhierarchie, die abgetrennte Küche, das große Elternschlafzimmer neben dem kleinen Kinderzimmer, all das folgt daraus und nicht aus einer Weltanschauung.

Das ist eine unbequeme Auskunft, weil sie die übliche Anklage umdreht. Seit dreißig Jahren lautet der Vorwurf, der Wohnungsbau halte an einem Familienbild fest, das es so kaum noch gibt. Der Vorwurf trifft in der Beobachtung zu und irrt in der Ursache.

Die Beobachtung zuerst. Einpersonenhaushalte sind mit 42,1 Prozent der häufigste Haushaltstyp in Deutschland; 2005 waren es 36,8 Prozent (Mikrozensus 2025, Statistisches Bundesamt). 17,3 Millionen Menschen leben allein, also gut jede fünfte Person, und der Anteil liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt von 35,7 Prozent. In der Landeshauptstadt München besteht knapp die Hälfte der rund 797.000 Haushalte aus einer einzigen Person. Die Kernfamilie, für die der Regelgrundriss gezeichnet wird, ist eine statistische Minderheit, und zwar seit Langem eine schrumpfende. Der Grundriss bleibt trotzdem, was er war.

Für wen werden Wohnungen gebaut, für Frauen, für Männer, für Familien?

Für keine dieser Gruppen. Wohnungen werden für ein Haushaltsmodell gebaut, und dieses Modell steht im Grundriss nicht als Absicht, sondern als Hierarchie. Das Elternschlafzimmer misst achtzehn Quadratmeter, das Kinderzimmer zwölf. Es gibt einen Repräsentationsraum, das Wohnzimmer, und einen Arbeitsraum, die Küche, und der Arbeitsraum ist der kleinere. Funktional begründen lässt sich diese Verteilung nicht. Sie ist die eingefrorene Darstellung einer Rollenordnung.

Die Geschlechterfrage steckt deshalb nicht im Zuschnitt einzelner Zimmer, sondern in der Zonierung. Margarete Schütte-Lihotzky rationalisierte 1926 mit der Frankfurter Küche die Hausarbeit und schloss sie zugleich in einen abgetrennten Raum ein. Der Effizienzgewinn machte die Zuständigkeit unsichtbar, nicht kleiner. Die Funktionstrennung der Charta von Athen setzte das im Städtebau fort: Wohnen an den Rand, Arbeiten ins Zentrum, mit dem Ergebnis längerer Wege und längerer Sorgearbeitsketten. Wien hat daraus mit der Frauen-Werk-Stadt 1997 planerische Konsequenzen gezogen, die deutsche Genehmigungspraxis hat das bis heute kaum aufgenommen. Das ist der belastbare Kern der Gender-Planning-Debatte. Was darunter liegt, ist Etikett.

Nur folgt aus dieser Diagnose keine Handlung. Sie benennt keinen Adressaten. Und sie erklärt nicht, warum Architektinnen und Architekten, die das alles seit Jahrzehnten wissen, weiterhin dasselbe zeichnen.

Warum überlebt der Standardgrundriss, obwohl ihn kaum jemand verteidigt?

Weil er beleihbar ist. § 5 Abs. 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verpflichtet die Gutachterin oder den Gutachter, die Drittverwendungsfähigkeit eines Objekts zu prüfen, zu beschreiben und zu bestätigen. Fehlt sie, hat das Objekt keinen Beleihungswert. Ohne Beleihungswert keine Pfandbrieffähigkeit, ohne Pfandbrieffähigkeit keine Finanzierung zu vertretbaren Konditionen. Drittverwendungsfähigkeit aber bemisst sich an der üblichen Nutzung, üblich ist, was verbreitet ist, und verbreitet ist der Standardgrundriss. Der Zirkel schließt sich, und er schließt sich sauber.

Damit ist die Autorenschaft geklärt. Der Berufsstand ist nicht mutlos. Er ist nur nicht Auftraggeber seiner eigenen Grundrisse.

Wer den Beweis sucht, muss die Ausnahmen ansehen. Clusterwohnungen, geteilte Küchen, Gemeinschaftsflächen, neutrale gleich große Zimmer: Diese Typologien entstehen in Deutschland und in der Schweiz fast ausschließlich im Genossenschaftsbau, also dort, wo kein Einzelverkauf und damit kein Beleihungswert je Einheit im Weg steht. Das ist kein Zufall der Gesinnung, sondern eine Folge der Finanzierungsform.

Der Rest des Regelwerks arbeitet dem Zirkel zu. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verlangt für die Teilungserklärung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde; Sondereigentum setzt die abgeschlossene Wohnung voraus, weshalb geteilte Räume eigentumsrechtlich schwer darstellbar bleiben. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kennt „Wohnen“ als monolithische Kategorie, sodass Wohnformen, die Arbeiten und Wohnen mischen, Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) brauchen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 messen Fläche, nicht Nutzbarkeit: Ein neutraler Raum von vierzehn Quadratmetern und ein Kinderzimmer sind bilanziell identisch, biografisch nicht. Die Stellplatzsatzungen schließlich unterstellen nach Art. 47 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ein Auto je Wohnung, während der Münchner Einpersonenhaushalt zunehmend ohne auskommt.

Jede dieser Regeln hatte einen guten Grund. Zusammen bilden sie ein System, das Abweichung nicht verbietet, sondern verteuert. Das ist die wirksamere Methode.

Was spricht eigentlich für die Tradition?

Mehr, als der Reformdiskurs zugibt. Die gründerzeitliche Wohnung mit gleich großen Zimmern an einem Flur hat mehr Lebensmodelle überstanden als jedes Clusterexperiment, und zwar genau deshalb, weil sie keines unterstellt. Robustheit schlägt Passgenauigkeit. Eine Wohnung, die perfekt zu einer Lebensphase passt, passt zu keiner zweiten.

Hinzu kommt eine unangenehme Beobachtung: Ein erheblicher Teil dessen, was als Innovation firmiert, ist Flächenreduktion mit besserem Vokabular. Micro-Living verkauft achtzehn Quadratmeter als Freiheit, Co-Living verlagert die Küche in den Mietvertrag. Die Zielgruppe ist auch hier nicht die Bewohnerin, sondern die Rendite je Quadratmeter.

Der Konflikt verläuft deshalb nicht zwischen alt und neu. Er verläuft zwischen Wohnungen, die ein Leben unterstellen, und Wohnungen, die keines unterstellen. Der Standardgrundriss unterstellt eines. Das Mikroapartment ebenfalls, nur ein anderes.

Für wie viele Jahre derselben Person wird gebaut?

Das ist die Frage, die weder Grundriss noch Gutachten stellen. Sie lautet nicht, für wen gebaut wird, sondern für wie lange dieselbe Person in derselben Wohnung bleiben kann, ohne dass sich ihr Leben dem Grundriss anpassen muss. Die Wohnbiografie ist der Maßstab, der fehlt. Bewertet wird ein Zustand, gewohnt wird eine Entwicklung.

Ändern ließe sich das an einer einzigen Stelle. Würde § 5 Abs. 3 BelWertV so ausgelegt, dass ein aneignungsoffener, neutral gezimmerter Grundriss als drittverwendungsfähiger gilt als ein auf ein Haushaltsmodell spezialisierter, dann kippte der Zirkel. Dafür wäre keine Gesetzesänderung nötig, nur eine andere Lesart desselben Satzes. Denn drittverwendungsfähig müsste heißen: geeignet für die nächste Nutzung, nicht ähnlich der letzten.

Durchsetzen können Architektinnen und Architekten diese Lesart nicht. Fordern könnten sie sie. Dass es bisher niemand tut, liegt nicht an der Tradition. Es liegt daran, dass die Debatte seit dreißig Jahren am falschen Tisch geführt wird.