Niedersachsen zwischen Wachstum und Leerstand: Das Wohnungsdilemma eines Flächenlandes

Das klingt zunächst wie ein Rechenfehler: Ein Bundesland, dessen Bevölkerung bis 2045 um rund 302.000 Menschen schrumpfen wird, soll gleichzeitig 218.000 neue Wohnungen bauen. Doch der Wohnungsmarktbericht 2025, den Bauminister Grant Hendrik Tonne (SPD) gemeinsam mit NBank Vorstandsvorsitzendem Michael Kiesewetter und vdw Verbandsdirektorin Dr. Susanne Schmitt vorgestellt hat, zeigt: In Niedersachsen gelten andere Gesetze als die der simplen Mathematik.

Zwei Niedersachsen, zwei Realitäten

Die Zahlen erzählen von einem zerrissenen Land. In Wachstumsregionen wie Hannover, Oldenburg und dem Hamburger Umland jagt die Nachfrage das Angebot davon. Hier steigen die Mieten, hier fehlen bezahlbare Wohnungen, hier verdichten sich die Probleme einer alternden Gesellschaft. Gleichzeitig prognostiziert der Bericht für strukturschwächere Gebiete in Süd und Nordwestniedersachsen einen Überhang von 191.000 Wohnungen. Leerstände, die sich dort ansammeln werden, können den Mangel in den Ballungsräumen nicht ausgleichen. Eine Familie aus dem Hamburger Umland wird kaum nach Holzminden umsiedeln, weil dort eine Wohnung frei steht.

Minister Tonne fasst die Situation knapp zusammen: Niedersachsen brauche eine Doppelstrategie aus Neubau und Bestandsentwicklung. Anderen Bundesländern gehe es ähnlich, für Niedersachsen als Flächenland seien die Herausforderungen aber besonders.

Der demografische Wandel als Treiber

Die Erklärung für das scheinbare Paradox liegt in der veränderten Haushaltsstruktur. Die klassischen Familienhaushalte der geburtenstarken Jahrgänge lösen sich auf. Aus Babyboomer Familien werden Babyboomer Singles. Die Zahl älterer Einpersonenhaushalte steigt massiv an, während die Gesamtbevölkerung schrumpft. Das erhöht den Bedarf an kleineren, barrierefreien und zentrumsnahen Wohnungen. Ein Einfamilienhaus in der Peripherie, das ehemals eine vierköpfige Familie beherbergte, steht nun leer oder wird von einer einzelnen Person bewohnt, die eigentlich eine kleinere, altersgerechte Wohnung in der Stadt bräuchte.

Rund 181.000 neue Wohneinheiten werden bis 2045 im Mehrfamilienhaussegment benötigt. Das klassische Einfamilienhaus hingegen verliert an Bedeutung. Für Architektinnen und Stadtplaner bedeutet dies eine fundamentale Neuausrichtung: weg vom suburbanen Eigenheim, hin zum urbanen Geschosswohnungsbau.

Die Mietpreisspirale dreht sich weiter

Die Zahlen zur Mietentwicklung sollten niemanden in der Branche kalt lassen. Während die Bestandsmieten zwischen 2015 und 2024 vergleichsweise moderat von etwa 5 Euro auf knapp über 6 Euro pro Quadratmeter stiegen, explodierten die Angebotsmieten regelrecht: von etwas mehr als 8 Euro auf über 11 Euro pro Quadratmeter. In manchen Regionen wie dem Landkreis Cuxhaven, Osnabrück oder Harburg legten die Mieten bei Neuvermietungen um mehr als 40 Cent pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres zu.

Besonders dramatisch zeigt sich die Entwicklung in Oldenburg, wo die Angebotsmieten innerhalb eines Jahres um fast 24 Prozent gestiegen sind. Hannover verzeichnete einen Anstieg von knapp 7 Prozent. Diese Dynamik trifft vor allem Haushalte mit geringem Einkommen, für die der geförderte Wohnungsbau eigentlich eine Alternative sein sollte.

Der stille Exodus aus dem Sozialen

Hier offenbart der Bericht eine der beunruhigendsten Entwicklungen: Der Bestand an geförderten Wohnungen mit Mietpreisbindung hat sich seit 2015 nahezu halbiert. Von einst rund 90.000 Sozialwohnungen sind nur noch etwas über 50.000 übrig. Gut ein Drittel davon konzentriert sich auf Hannover. Für den Rest des Landes bedeutet dies: Bezahlbarer Wohnraum wird zur Mangelware.

Das Land Niedersachsen reagiert mit zusätzlichen 400 Millionen Euro für die Wohnraumförderung. Ob diese Summe ausreicht, um den jahrzehntelangen Rückzug der öffentlichen Hand aus dem sozialen Wohnungsbau zu kompensieren, darf bezweifelt werden. Die Förderlogik früherer Jahrzehnte, bei der Bindungen nach 15 oder 20 Jahren auslaufen und Wohnungen in den freien Markt entlassen werden, rächt sich nun mit zeitlicher Verzögerung.

Bauordnungsnovelle: Hoffnung auf günstigeres Bauen

Die Landesregierung setzt neben direkten Fördermitteln auf ordnungsrechtliche Erleichterungen. Die Niedersächsische Bauordnung wurde bereits zweimal novelliert, weitere Anpassungen hat Minister Tonne angekündigt. Die Änderungen seit Juli 2024 erleichtern den Umbau von Bestandsgebäuden erheblich: Bei Umbauten und Nutzungsänderungen älterer Gebäude müssen nicht mehr zwingend die neuesten Standards angewandt werden. Der Fokus liegt künftig allein auf Standsicherheit und Brandschutz.

Die Grenzabstände wurden von 0,5 H auf 0,4 H reduziert, der Katalog verfahrensfreier Baumaßnahmen erweitert. Der „Gebäudetyp E“ soll einfacheres, kostengünstigeres Bauen ermöglichen. Die Architektenkammer Niedersachsen hat die Novellen weitgehend begrüßt. Kammerpräsident Robert Marlow sieht echtes Potenzial, das Bauen im Bestand erheblich zu erleichtern und Baukosten deutlich zu senken.

Der Bestand als Ressource

Mehr als 85 Prozent der rund 4,15 Millionen Wohnungen in Niedersachsen wurden vor dem Jahr 2000 errichtet. Ihre Modernisierung und Anpassung an veränderte Bedürfnisse ist eine zentrale Aufgabe der kommenden Jahrzehnte. Aufstockung, Dachgeschossausbau und Umnutzung gewinnen an Bedeutung, um Wohnraum zu schaffen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln.

Der vdw Niedersachsen Bremen warnt jedoch vor zu strengen Anforderungen und fordert mehr Flexibilität beim Umbau. Die Bauwerkskosten haben sich in den vergangenen 25 Jahren mehr als verdoppelt, die Finanzierungszinsen liegen bei 3 bis 4 Prozent. Die Zahl der Baugenehmigungen ist seit 2021 um über 50 Prozent eingebrochen. Unter diesen Bedingungen werden Neubauprojekte zur betriebswirtschaftlichen Gratwanderung.

Ein Modell mit Übertragungspotenzial

Der Wohnungsmarktbericht 2025 enthält erstmals Praxisbeispiele und Empfehlungen für kommunale Akteure. Diese Orientierungshilfen sollen Städten und Gemeinden ermöglichen, systematisch Handlungsschwerpunkte zu identifizieren. NBank Vorstandsvorsitzender Kiesewetter betont die Notwendigkeit einer koordinierten Zusammenarbeit zwischen Land, Kommunen, Bauwirtschaft und Wohnungsunternehmen.

Für andere Bundesländer könnte Niedersachsen zum Testfall werden. Die Herausforderungen, mit denen das zweitgrößte Flächenland kämpft, werden in den kommenden Jahren auch Bayern, Baden Württemberg und Nordrhein Westfalen erreichen: alternde Gesellschaften, divergierende Wohnungsmärkte zwischen Stadt und Land, ein geschrumpfter Sozialwohnungsbestand. Die Doppelstrategie aus gezieltem Neubau in Wachstumsregionen und intelligenter Bestandsentwicklung könnte zum Vorbild werden, wenn sie denn funktioniert.

Die Frage ist nicht, ob Niedersachsen seine Wohnungspolitik ändern muss. Die Frage ist, ob es schnell genug gelingt.